RG-1991-964

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1990-12-21
Publisert:	RG-1991-964
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 21. desember 1990 i sak LE-1990-00001 O.
Parter:	Oslo kommune (kommuneadvokaten v/advokat Helge Olav Bugge) mot Smestad Sameie (advokat Per Hodneland).
Forfatter:	Lagmann Nils Erik Lie med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Plan- og bygningsloven (1985) §20, §26, §32

Oslo byrett avhjemlet 1. juni 1989 skjønn for fastsettelse av erstatning for ialt 8 parseller som skulle avstås fra Smestad Sameie til Oslo kommune. Hjemmel for avståelsene var delvis ekspropriasjonsvedtak for gjennomføring av reguleringsplaner, og delvis avtale, slik det er redegjort nærmere for i byrettens skjønn.

Oslo kommune har i rett tid begjært overskjønn vedrørende 4 av de 8 parseller. Smestad Sameie har tatt til gjenmæle, og fremsatt motbegjæring om overskjønn vedrørende ytterligere 3 parseller. For 1 av disse er begjæringen senere trukket tilbake. Overskjønnet gjelder etter dette parsellene 2, 3, 5, 6, 7 og 8 ifølge den nummerering byretten har brukt.

Overskjønnsforhandlinger er holdt i Oslo 25. og 26. september 1990. Lagmannsretten har foretatt befaring av de arealer inngrepet gjelder. Den dokumentasjon som er foretatt samt partsrepresentasjonen under skjønnet fremgår av rettsboken.

Det er opplyst at Smestad Sameie har ca. 20 sameiere. Sameiebrøken for de enkelte sameiere er uomtvistet, og ingen av dem har særinteresser i sameiet som kan være av betydning for overskjønnet. Partene er enige om at Smestad Sameie kan benyttes som en fellesbetegnelse for samtlige parter på saksøktesiden, og at disse selv vil besørge den innbyrdes fordeling av erstatningene.

Det rettslige og faktiske grunnlag for overskjønnet er det samme som for underskjønnet. Partene har også i det alt vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten. Begge har påstått overskjønnet fremmet.

Lagmannsretten knytter i det følgende partenes anførsler til hver enkelt av de berørte parseller.

Parsell nr. 2:

Parsellen og ekspropriasjonsgrunnlaget er beskrevet på 11 i underskjønnet.

De generelle spørsmål som har vært behandlet i partenes prosedyre, har i det alt vesentlige vært knyttet til denne parsellen.

Kommunen har gjort gjeldende at erstatningen skal fastsettes med utgangspunkt i gjeldende regulering til «offentlig bygning - sykehjem».

Side:966

Når det etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 skal tas standpunkt til hva som er påregnelig utnyttelse, er det ikke adgang til å se bort fra gjeldende regulering på verdsettelsestidspunktet, slik byretten har gjort. Det unntak som er etablert gjennom rettspraksis, gjelder bare regulering til vei, friareal og lekeplass. Ved all annen regulering til offentlige formål er hovedregelen at gjeldende regulering skal legges til grunn. Grunnen vil i disse tilfelle ha omsetningsverdi også innen rammen av reguleringsformålet, både som følge av offentlig etterspørsel og som ledd i privat realisering av offentlig formål.

Selve reguleringen til sykehjem ville ikke ha gitt grunneieren noe erstatningskrav etter plan- og bygningslovens §32. Etter kommunens syn er det bare når reguleringen ville ha medført slik erstatningsplikt, at det er grunnlag for å se bort fra den ved en etterfølgende ekspropriasjon. Noe annet vil medføre en ikke tilsiktet forskjellsbehandling, idet en ekspropriat da blir stillet gunstigere enn en som bare får sin eiendom regulert. Så lenge samfunnet kan nekte privat utbygging i strid med gjeldende regulering, tilsier hensynet til sammenheng i reglene at reguleringen legges til grunn når en eiendom avstås. Det følger videre av plan- og bygningslovens §20 og §26 at private i økende grad kan pålegges å bekoste offentlige formål. De må da også finne seg i å avstå grunn til reduserte priser.

I overskjønn av 14. august 1990, hvor Eidsivating lagmannsrett så bort fra gjeldende regulering til barnehave ved erstatningsfastsettelsen har lagmannsretten etter kommunens syn tatt feil vedrørende de sentrale rettslige spørsmål. Det kan ikke legges noen vekt på dette skjønnet.

Dersom det først skal sees bort fra reguleringen, må det såkalte strøksprisprinsippet anvendes riktig, hvilket byretten ikke har gjort. Det er således en veiet strøkspris - en ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn over større områder - som må benyttes. En kan ikke bare sammenligne med to naboeiendommer som er utparsellert til boligformål. En slik sammenligning overser at markedet til slutt vil bryte sammen dersom ingen realiserer offentlige formål.

Ytterligere subsidiært er det gjort gjeldende at byretten har fastsatt for høye erstatninger, også ut fra det utgangspunkt som er benyttet. Etter kommunens syn bør prisen for parsell 2 ikke overstige ca. kr. 500,- pr. m2 .

Grunneierne har pekt på at parsellen i 1962 ble regulert til boligformål som en del av et større område mellom Smestaddammen og Konventveien. I 1983 ble den omregulert til offentlig formål sammen med et areal mellom parsellen og Smestaddammen. Den sistnevnte del av eiendommen er i 1986 regulert tilbake til boligformål. Den er i dag bygget ut med tett småhusbebyggelse. Ved erstatningsfastsettelsen skal det sees bort fra begge de siste reguleringer. Påregnelig utnyttelse er da utnyttelse til boligtomter.

Etter grunneiernes syn gjelder regelen om at det skal sees bort fra gjeldende regulering, for alle arealer som reguleres til offentlige formål. Det er for så vidt vist til uttalelsene på 134 i Husaaskomiteens innstilling. At det bare er arealer som er regulert til ubebyggelighet, som hittil har vært behandlet av Høyesterett i slike saker, rokker ikke

Side:967

ved dette prinsippet. Det er også andre spørsmål som har vært de reelle tvistepunkter i flertallet av de dommer kommunen har påberopt seg, så som Sarheimdommen ( Rt-1970-1028) og Tessemdommen ( Rt-1978-190).

Det avgjørende er om den regulering som ligger til grunn for inngrepet, kan karakteriseres som en tilegnelsesregulering. I utgangspunktet vil dette gjelde all regulering til offentlig bebyggelse, idet selve reguleringsformålet da ikke kan realiseres i privat regi. Det er ingen prinsipiell forskjell mellom denne regulering og en regulering til veiformål. Likhetshensynene blir best ivaretatt ved å erstatte parsellen etter omsetningsverdien som boligtomt, med utgangspunkt i sammenligningspriser i distriktet.

Sammenligningsgrunnlaget når en skal finne frem til den aktuelle strøkspris, må være strøksprisen for bebyggelige enkelttomter i utbygde områder. Det kan ikke tas hensyn til at strøksprisen for større ubebygde områder vil bli lavere på grunn av behovet for veier og friarealer, idet disse behov i tilstrekkelig grad er dekket i det aktuelle distrikt. Påregnelig utnyttelsesgrad ville ha vært 0,5 - 0,6. Grunneierne har videre vist til at kommunen i 1988 ervervet Nordraaksgt. 17 for kr. 3.000,- pr. m2, og gjort gjeldende at tomteprisene ikke er lavere på Smestad enn på Frogner.

Parsell nr. 3:

Parsellen og ekspropriasjonsgrunnlaget er beskrevet på 12 i underskjønnet. Parsellen er regulert til gangsti, og ligger opp til sykehjemstomten (parsell nr. 2).

Begge parter har i utgangspunktet gjort gjeldende at parsellen skal vurderes på samme måte som parsell nr. 2.

Subsidiært har grunneierne gjort gjeldende at reguleringen har gjort parsellen ubebyggelig, og at det i ethvert fall følger av det såkalte parkprinsippet, slik dette er trukket opp i Østensjødommen i Rt-1977-24 og etterfølgende dommer, at det skal sees bort fra reguleringen ved erstatningsfastsettelsen.

Parsell nr. 5:

Parsellen og ekspropriasjonsgrunnlaget er beskrevet på 15 i underskjønnet. Parsellen er regulert til offentlig trafikkområde. Den ligger langs Monolittveien, nordøst for Smestaddammen.

Kommunen har akseptert at denne parsellen skal erstattes på grunnlag av en strøkspris. Det avgjørende spørsmål blir således hva som var den underliggende, påregnelige utnyttelse av det areal parsellen var en del av, ved tiltredelsen i 1984.

Parsellen er en del av et areal rundt Smestaddammen, som i flere tidligere reguleringsplaner har vært regulert til friareal. Ved en reguleringsendring i 1988 ble dette arealet omregulert til kontorformål. Det fulgte imidlertid av bebyggelsesplanen at den aktuelle del av det fortsatt skulle disponeres som friareal.

Etter kommunens syn har de tidligere reguleringer til friområde vært ledd i en strøksekstern avgrensning, med formål å holde vassdraget fritt for bebyggelse. Etter de prinsipper som er trukket opp i Østensjødommen, skal da reguleringen til friområde legges til grunn for erstatningsfastsettelsen.

Side:968

Dersom man skulle anse reguleringsendringen som påregnelig også i 1984, kan dette bare ha gjeldt arealene på dammens sydvestre side, hvor den aktuelle bebyggelse vil bli oppført. Reelt er området på dammens nordøstre side fortsatt friområde, men utnyttelsesgraden for bygget ble ved endringen beregnet av hele arealet, hvilket nødvendiggjorde omreguleringen også for den nordøstre del.

Det må regnes med at grunneierne i ethvert fall ville ha fått samtykke til å oppføre det aktuelle kontorbygg, uansett om samlet areal skulle gå noe over den forutsatte maksimale utnyttelsesgrad. Bortfallet av veistripen vil således ikke få noen innvirkning på den forutsatte utnyttelse av tomten. Dessuten kan man ta med den tilsvarende utvidelse av veien i beregningsgrunnlaget for utnyttelsen. I ethvert fall er den pris underskjønnet har fastsatt, altfor høy i forhold til prisnivået i 1984.

Grunneierne har anført at den faktiske utvikling viser hva som var den påregnelige utnyttelse også i 1984. Arealer av denne art har først og fremst sin verdi som grunnlag for beregningen av den maksimale utnyttelse. Dersom stripen ikke hadde blitt avstått, hadde man kunnet bebygge ytterligere 250 m2 . Det tap dette medfører, kan kreves erstattet.

Parsell nr. 6:

Parsellen og ekspropriasjonsgrunnlaget er beskrevet på 16 i underskjønnet. Parsellen er regulert til parkeringsareal.

Kommunen har anført at det ikke skal sees bort fra gjeldende regulering ved verdsettelsen, idet denne ikke gjelder offentlige veiformål, men er et ledd i realiseringen av privat boligbygging.

Opparbeidelse av parsellen til parkeringsareal har ikke funnet sted. Etter kommunens syn må den enten erstattes etter differanseprinsippet på grunnlag av dagens bruk som haveareal, eller på grunnlag av en neddiskontert fremtidsverdi som overflateparkeringsareal.

Subsidiært må det legges til grunn at påregnelig utnyttelse er som tilleggsareal til barnehavetomten på parsell 8.

Grunneierne har anført at parsellen må sees som vanlig boligtomteareal i tilknytning til den tilliggende lavblokkbebyggelse, med en utnyttelsesgrad på 0,5 - 0,6, og at den må verdsettes på dette grunnlag.

Subsidiært må den verdsettes etter verdien som parkeringsareal.

Parsell 7:

Parsellen og ekspropriasjonsgrunnlaget er beskrevet på 17 i underskjønnet. Parsellen er regulert til felles avkjørsel.

Kommunen har gjort gjeldende at parsellen tjener som adkomst for den innenforliggende boligbebyggelse. Den formelle eiendomsrett til grunnen kan ikke gi grunnlag for noen erstatning. Situasjonen er den samme som når gammel veigrunn blir ekspropriert.

Grunneierne har gjort gjeldende at 2/3 av denne parsellen må ansees som tomtegrunn i tilknytning til parsellene 6 og 8, idet den forenkler adkomsten for disse. Dette innebærer at grunneieren har igjen rådigheten over 1/3, som han kan kreve erstattet på grunnlag av boligtomtepriser.

Parsell 8:

Parsellen og ekspropriasjonsgrunnlaget er beskrevet på 17 i

Side:969

underskjønnet. Parsellen er regulert til «offentlig bygning - barnehave», og er tatt i bruk til reguleringsformålet.

Partene har i det alt vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler for denne parsellen som for parsell nr. 2 (sykehjemstomten).

Kommunen har ytterligere gjort gjeldende at barnehave representerer en mindre intensiv utnyttelse enn sykehjem, og at dette må medføre at erstatningen blir lavere når reguleringen legges til grunn.

Grunneierne har ytterligere anført at parsell 8 er egnet for utnyttelse sammen med parsell 6. Samlet utgjør disse ca. 4.700 m2, hvilket hadde gitt 2.800 m2 boligflate ved en utnyttelsesgrad på 0,5.

Lagmannsretten bemerker.

For samtlige parsellers vedkommende blir erstatningen å fastsette på grunnlag av salgsverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5, 1. ledd. Etter samme lovs §5 annet ledd, skal det da ved verdsettelsen bl.a. legges vekt på «den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden». Ekspropriasjonen skjer til gjennomføring av reguleringsplan av 18. juni 1986 for parsell 2 (sykehjemstomten) og til gjennomføring av reguleringsplan av 22. mars 1983 for parsell nr. 8 (barnehavetomten). Det sentrale spørsmål i saken er hvilken betydning reguleringsplanene og de aktuelle reguleringsformål har ved vurderingen av hva som er påregnelig utnyttelse for disse parsellers vedkommende.

På bakgrunn av den foreliggende høyesterettspraksis på området kan det i utgangspunktet legges til grunn at det skal sees bort fra reguleringsplaner som gjør grunnen ubebyggelig ved regulering til vei eller friareal, når det eksproprieres til gjennomføring av den aktuelle reguleringsplan. Som lagmannsretten også har gitt uttrykk for i overskjønnet av 14. august 1990 vedrørende Professor Dahlsgt. 29 i Oslo, må regelen imidlertid gis et mer omfattende anvendelsesområde enn ved regulering til vei eller friareal.

Lagmannsretten er ikke enig med kommunen i at det bare er grunnlag for å se bort fra planen i de tilfeller hvor selve reguleringen hadde medført erstatningsplikt etter plan- og bygningslovens §32 nr. 1. Avgjørende for vurderingen må være hvorvidt reguleringen må karakteriseres som en tilegnelsesregulering, i den forstand at den forutsetter at det aktuelle areal avstås til det offentlige, for at reguleringsformålet skal kunne oppnås. Etter lagmannsrettens syn er dette situasjonen både for sykehjemstomtens og barnehagetomtens vedkommende. Selv om både sykehjem og barnehager tildels blir drevet i privat regi, kan det neppe konstateres noe egentlig marked for tomter til slik virksomhet. Det må legges til grunn at kommunen er den eneste aktuelle erverver av tomtene, som i praksis er gjort ubebyggelige på eierens hånd. At det på barnehagetomten allerede står en bygning som benyttes til reguleringsformålet, kan det i denne forbindelse ikke legges vekt på. Lagmannsretten er etter dette enig med byretten i at en må se bort fra den regulering det eksproprieres etter. For sykehjemstomten må dette også gjelde den tidligere regulering med det samme reguleringsformål. Når en ser bort fra reguleringene til offentlig bebyggelse, er bruk som byggetomter til boligformål den sannsynlige utnyttelse av de aktuelle arealer.

Side:970

Lagmannsretten er enig med byretten i at påregnelig utnyttelse for sykehjemstomtens vedkommende (parsell 2) kan settes til ca. 0,5, og at grunnerstatningen passende kan settes til kr. 1.300,- pr. m2, eller en samlet avrundet erstatning på kr. 8.000.000,-. Det må legges til grunn at tomteprisene generelt er adskillig lavere på Smestad enn i bykjernen på Frogner. Overdragelsessummen for Nordraaksgt. 17 gir derfor ikke noe egnet sammenligningsgrunnlag. Etter lagmannsrettens syn må det også legges til grunn at sykehjemstomten, som er østvendt, er noe mindre attraktiv enn den tilstøtende parsell som er bygget ut av Bauer & Bech A/S, og at tomteprisen derfor må ligge noe lavere enn for denne. Det vises forøvrig til byrettens begrunnelse.

Parsell 3 verdsettes på samme måte som parsell 2 til kr. 1.300,- pr. m2 eller samlet kr. 690.000,-.

For parsell 5 er lagmannsretten videre enig med byretten i at verdsettelsen må skje etter en differansebetraktning i henhold til de prinsipper som er trukket opp i Sandefjordkjennelsen i Rt-1976-1507. Påregnelig utnyttelse av selve parsellen er som friareal, også om gjeldende regulering legges til grunn. Dens eneste verdi på eierens hånd før inngrepet er som en del av grunnlaget for beregningen av tillatt utnyttelse av tomten. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at den aktuelle utnyttelse er gitt i og med det bygg som nå er prosjektert, at bygget ikke ville ha blitt prosjektert annerledes om inngrepet ikke hadde kommet, og at stripen som eksproprieres følgelig ikke ville ha gitt noen økt utnyttelse av tomten. Erstatningen settes til 0.

Lagmannsretten er videre enig med byretten i at areal 7 må anses som gammel veigrunn og at erstatningen følgelig blir å sette til 0. Den formelle eiendomsrett gir ikke grunnlag for noen erstatning.

En er også enig med byretten i at påregnelig utnyttelse av areal 6 er til parkeringsformål, og at det passende kan verdsettes samlet til kr. 350.000,-. En finner det tilstrekkelig å vise til byrettens begrunnelse.

For parsell 8 vises til de generelle bemerkninger under parsell 2. Arealet er egnet til rekkehus eller annen lav boligbebyggelse. Tomten er imidlertid støyutsatt, og må anses som adskillig mindre attraktiv som boligtomt enn parsell 2. En er enig med byretten i at den passende kan verdsettes til kr. 700,- pr. m2 eller samlet kr. 1.700.000,-.

Spørsmålet om saksomkostninger skal avgjøres etter skjønnslovens §54. Saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave og krevet dekket ialt kr. 65.200,-, hvorav kr. 61.750,- utgjør salær og kr. 3.450,- omkostninger. Lagmannsretten bemerker at overskjønnet tok 2 dager i retten, at prosessfullmektigen representerte parten også for byretten og at saken i det alt vesentlige står i samme stilling som for byretten. Nødvendige utgifter til salær til prosessfullmektigen overstiger etter lagmannsrettens syn ikke kr. 35.000,-. I tillegg kommer utlegg med kr. 3.450,-. Saksomkostningene fastsettes etter dette til kr. 38.450,-.

Oslo kommune bærer de lovbestemte utgifter med overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

Side:971

1. Oslo kommune betaler de erstatninger til saksøkte som er fastsatt foran.

2. Avsavnsrente fastsettes til 13 - tretten - prosent årlig fra tidspunktet for tiltredelse av de enkelte parseller til betaling skjer.

3. I erstatning for saksomkostninger betaler Oslo kommune 38.450 - trettiåttetusenfirehundreogfemti - kroner til Smestad Sameie.

Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.