RG-1993-774

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1992-11-20
Publisert:	RG-1993-774 (140-93)
Stikkord:	Eiendom
Sammendrag:
Saksgang:	Moss byrett Nr. 234/89 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-00049 A.
Parter:	Ankende part: Bibban og Finn Blakstad (Prosessfullmektig: Advokat Christian N. Sibbern, Oslo). Motpart: Magne H. Bergerud (Prosessfullmektig: Advokat Tomm Berger, Moss).
Forfatter:	Lagdommer Nils Moe, formann. Kst. lagdommer Petter A. Lossius. Kst. lagdommer Øystein Hermansen. Mindretall: Meddommere: Teknisk sjef Turid Bergerøy, Rygge. Gårdbruker Conrad Reier, Moss
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §261, §268, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §213, Avtaleloven (1918) §2, §36, Ektefelleloven (1927) §14, Hendelege eigedomshøvelova (1969) §10, §11, Skadeserstatningsloven (1969) §5-1

Saken gjelder tvist om det er inngått bindende avtale om kjøp av landbrukseiendommen Ekeby, gnr. 86 bnr. 19, gnr. 87 bnr. 6 og gnr. 89 bnr. 29 i Rygge kommune. Videre gjelder saken de økonomiske konsekvenser av forholdet mellom partene dersom slik avtale ikke er inngått.

Eiendommen Ekeby ble ervervet av Bibban og Finn Blakstad fra Ingrid og Gunnar Sundt i henhold til kjøpekontrakt av 1985. Konsesjon ble gitt i 1987. På grunn av økonomiske problemer hos Blakstad, ble det imidlertid aktuelt å videreselge eiendommen. I mars/april 1989 var Finn Blakstad i salgsforhandlinger med Magne H. Bergerud v/Petter Bergerud. Partene er uenige om de i den forbindelse inngikk bindende kjøpsavtale.

Magne H. Bergerud stevnet 14. desember 1989 Bibban og Finn Blakstad for Moss byrett, med påstand om at Blakstad skulle dømmes til å utstede skjøte til Magne H. Bergerud på Ekeby, mot at begge parter oppfylte vilkårene i den angivelige kjøpekontrakt. Også Østfold Gress A/S sto som saksøker, idet stevningens subsidiære påstand gikk ut på at Bibban og Finn Blakstad skulle dømmes til å betale erstatning til Magne H. Bergerud og Østfold Gress A/S, for utlegg og investeringer som saksøkerne hadde foretatt. Bibban og Finn Blakstad påsto seg prinsipalt frifunnet, subsidiært at saksøkernes erstatningskrav måtte begrenses til berikelsen ved investeringene på Ekeby. Videre ble det reist motsøksmål, med krav om at Magne H. Bergerud og Østfold Gress A/S skulle betale erstatning for tap som følge av den midlertidige forføyning i saken.

Moss byrett - som var satt med to landbrukskyndige meddommere - avsa dom 22. september 1990, med slik domsslutning:

1. Bibban og Finn Blakstad dømmes til å utstede skjøte til Magne H. Bergerud på eiendommen Ekeby, gnr. 86 bnr. 19, gnr. 87 bnr. 6 og gnr. 89 bnr. 29 i Rygge kommune mot at begge parter oppfyller de vilkår som ble inntatt i bindende kjøpekontrakter mellom partene for eiendom og løsøre, samt de avtalte tillegg som fremgår av Petter Bergeruds brev av 5. september 1989 til Finn Blakstad.

2. Bibban og Finn Blakstad dømmes til å betale sakens omkostninger til Magne H. Bergerud med kr 66500,- innen 2 uker fra forkynnelse av denne dom.

Dommen innebar også frifinnelse av Magne H. Bergerud og Østfold Gress A/S i motsøksmålet, uten at dette er kommet til uttrykk i domsslutningen.

Når det gjelder sakens nærmere enkeltheter, vises til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Bibban og Finn Blakstad har i rett tid påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Magne H. Bergerud har tatt til gjenmæle. Ankeforhandling ble holdt i Moss 20. og 21. oktober 1992. Ved ankeforhandlingens begynnelse ble ankesaken hevet som forlikt for så vidt gjelder tvisten mellom Østfold Gress A/S og Blakstad. Kjennelsen fremgår av rettsboken.

Under ankeforhandlingen møtte Bibban og Finn Blakstad og avga forklaring. Magne H.Bergerud møtte ikke personlig, men var representert i henhold til fullmakt av sin far Petter Bergerud. Han avga vitneforklaring, og var til stede under hele ankeforhandlingen, i henhold til rettens tillatelse etter tvistemålsloven §213. Det ble i tillegg avhørt 5 vitner, og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Lagmannsretten var på befaring på Ekeby.

Ved sakens behandling er lagmannsretten satt med to landbrukskyndige meddommere, etter begjæring fra ankemotparten.

Bibban og Finn Blakstad har lagt ned slik endelig påstand: Prinsipalt:

1. Bibban og Finn Blakstad kjennes som eiere av gnr. 86 bnr. 19, gnr. 87 bnr. 6 og gnr. 89 bnr. 29 - alle i Rygge kommune.

2. Bibban og Finn Blakstad tilkjennes erstatning og oppreisning etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 600000,-.

3. Magne H. Bergerud tilkjennes vederlagskrav med inntil kr 130000,-. Subsidiært:

1. Bibban og Finn Blakstad utsteder skjøte til Magne H. Bergerud mot kjøpesum stor kr 2000000,-.

2. Oppfyllelsesfristen settes til 14 dager etter at dommen er blitt rettskraftig. I begge tilfelle:

Magne H. Bergerud betaler sakens omkostninger for namsrett, byrett og lagmannsrett.

Magne H. Bergerud har lagt ned denne endelige påstand:

A. Prinsipalt:

1. Moss byretts dom av 22. september 1990 stadfestes med den endring at Magne H. Bergerud hva løsøre angår bare er forpliktet til å betale for de av kjøpekontraktens gjenstander som befinner seg i Bibban og Finn Blakstads eie på oppfyllelsestidspunktet.

2. Bibban og Finn Blakstad betaler sakens omkostninger for lagmannsretten etter oppgave.

B. Subsidiært:

1. Bibban og Finn Blakstad dømmes til å betale erstatning til Magne H. Bergerud med kr 250491,00 med tillegg av 15 % rente p.a. fra 01. september 1989 til betaling skjer.

2. Magne H. Bergerud frifinnes for erstatningskravet fra Bibban og Finn Blakstad.

3. Bibban og Finn Blakstad dømmes til å betale saksomkostninger til Magne H. Bergerud for namsrett, byrett og lagmannsrett etter oppgave.

De ankende parter, Bibban og Finn Blakstad, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er ikke inngått noen bindende kjøpsavtale med Bergerud, og Bibban og Finn Blakstad er fortsatt eiere av Ekeby. Partene diskuterte en rekke elementer, og kom fram til enighet om mange punkter i mars/april 1989, men fortsatt gjensto det uavklarte spørsmål. Blant annet ville Blakstad sikre seg pensjon, som en del av vilkårene for salget. Revisor Kjell G. Kristiansen skulle se nærmere på dette. Blakstad ventet, men fikk ingen reaksjon tilbake. Forklaringene i retten viser at det heller ikke var kommet til enighet når det gjaldt andre punkter, som omfanget av det fremtidige arbeidsforhold mellom partene og tidspunktet for overtakelse av finansutgiftene.

Den omstendighet at det ikke er undertegnet noen skriftlig kjøpekontrakt taler for at bindende avtale ikke er kommet i stand. En muntlig avtale har formodningen mot seg i et slikt forhold. Selv om begge parter regnet med at det ville bli inngått avtale, mente de å stå fritt frem til skriftlig avtale ble undertegnet. Man utsatte dette bevisst til etter utløpet av odelspreskripsjonsfristen 27. august 1989.

At Blakstad i brev 16. juli 1989 til Harald Bjerkes Eftf. A/S skrev at Ekeby skal selges til høsten, indikerer også at det på dette tidspunkt ikke var inngått bindende avtale.

Bibban Blakstad deltok ikke i forhandlingene med Bergerud, og hun var heller ikke i kontakt med advokat Tor Stiklestad før forhandlingene brøt sammen i september 1989. Hun er eier av en ideell halvpart av Ekeby. Dessuten kreves hennes medvirkning etter ektefelleloven §14, i og med at det gjelder en næringseiendom. Hennes medvirkning til salg var nødvendig, og ektefellen hadde ikke rett og var ikke legitimert til å inngå avtale på hennes vegne. Den omstendighet at Bergerud kjente til Blakstads vanskelige økonomiske situasjon ga for øvrig en ekstra grunn for Bergerud til å passe på at formkravene ble fulgt. Det vises ellers til dom i RG-1959-606.

Også innholdet av Petter Bergeruds brev av 5. september 1989 til Finn Blakstad og 30. september 1989 til advokat Stiklestad, viser at det ikke var inngått bindende avtale. I førstnevnte brev fremsatte Bergerud tilbud med akseptfrist 11. september 1989, og det følger av avtaleloven §2 at det ikke kom i stand avtale, i og med at slik aksept ikke ble gitt. Av brevet av 30. september fremgår at Bergerud ikke ønsket å inngå avtale.

Uansett må de hensyn som ligger bak avtaleloven §36 tilsi at bindende avtale ikke kan anses inngått. Blakstads eneste inntektsmulighet er på Ekeby, mens Magne H. Bergerud kommer til å overta farens eiendom.

Det medgis at partene i 1989 til en viss grad forholdt seg som om det var inngått eller ville bli inngått avtale. Bergerud sådde og høstet korn på et areal, og beholdt kornoppgjøret. Dessuten ble det ryddet, grøftet og sådd for gressplenproduksjon på et jorde. Men man kan ikke utlede eiendomsrett av dette. Som støtte for dette standpunkt vises til Rt-1953-667.

Når det gjelder Bergeruds subsidiære krav om erstatning, anføres at dette må begrenses til den berikelse investeringene innebærer for Ekeby. Det er kun ryddingen og grøftingen som det kan gis erstatning for, og det må tas hensyn til at beløpet avskrives over driften. For øvrig er det lagt rør tettere enn behovet tilsier ved for eksempel potetdyrking. Erstatning kan bare tilkjennes med inntil kr 130000,-.

Blakstad må tilkjennes erstatning av Bergerud, med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven §261, jfr. §268. På grunn av den midlertidige forføyning måtte Blakstad selge eneboligen. Salgssummen var 1,3 millioner kroner, og dette innebar et tap på ca kr 400000,- i forhold til byggeomkostningene. Blakstad ble for øvrig stående uten egen bolig, og det bør etter omstendighetene også tilkjennes oppreisning. Den midlertidige forføyning medførte videre økte finansutgifter fram til salget av boligen var et faktum, det vil si i perioden 27. november 1989 - 22. november 1991. Uten forføyningen ville Blakstad spart renter på det ene lånet, ved at det tidligere hadde blitt innfridd. Ved å holde seg til lånerenten i Landkreditt - som var 11 % - kan rentetapet beregnes til ca kr 165000,-.

Også saksomkostningene ved namsrettssaken, byrettssaken og ankesaken kan kreves dekket i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §261.

Dersom lagmannsretten kommer til at bindende kjøpsavtale ble inngått, må retten finne klarhet i hva som skal leveres fra begge sider. Kontrakten må tolkes og utfylles. Byrettens dom er i så måte uklar og vanskelig å følge. Enkelte punkter er i praksis umulig å oppfylle, og det er uaktuelt for Blakstad å inngå i noe arbeidsforhold under Bergerud. Retten bør sette tall på de ulike momenter, og fastsette en kjøpesum på samlet ca kr 2000000,-. Også avtaleloven §36 må anvendes ved den vurdering retten her skal foreta.

Ankemotparten, Magne H. Bergerud, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens standpunkt i saken er korrekt, og i hovedsak tiltres også byrettens begrunnelse. En muntlig avtale er like bindende som en skriftlig. I dette tilfellet er det utarbeidet skriftlige kontrakter for eiendommen og driftsløsøret, men de mangler underskrift. Innholdet av disse, sammen med tilleggsytelser som er nevnt i Bergeruds brev av 5. september 1989 til Blakstad, er bindende avtalt mellom partene. Det er en rekke indisier og bevisligheter som støtter at slik avtale ble inngått:

Blakstad hadde økonomiske problemer og måtte avhende Ekeby for å innfri sine forpliktelser. Det var Blakstad som henvendte seg til Petter Bergerud og spurte om han var interessert i eiendommen. Videre var det Blakstad som skaffet til veie taksten over driftsløsøret og la den fram på møtet med Bergerud på Magnus Gjestegård 13. april 1989. Formålet med dette møtet var å få formalisert en allerede inngått muntlig avtale om eiendomsoverdragelse. Det vises i den forbindelse til advokat Tor Stiklestads forklaring i retten. Advokaten utarbeidet videre kjøpekontrakter vedrørende eiendommen og løsøret. Den påfølgende dag betalte Bergerud kr 50000,- som forskudd på kjøpesummen. I forhold til i alle fall en kreditor meddelte Blakstad at Ekeby skulle selges til høsten. Også den omstendighet at Østfold Gress A/S ble stiftet, indikerer at kjøpsavtale kom i stand. Det samme gjelder det forhold at Bergerud i 1989 overtok Ekeby fysisk, og blant annet foretok omfattende arbeider med kultivering. Det ble sådd plen. Videre dyrket Bergerud korn og mottok kornoppgjør. Blakstad innrettet seg også etter avtalen ved at han søkte landbruksmyndighetene om omdisponering for gressplenproduksjon. Han tok også lønnet arbeid hos Bergerud.

Den eneste årsak til at de skriftlige kjøpekontrakter ikke ble undertegnet, var advokat Stiklestads anbefaling om å vente til odelspreskripsjonsfristen var utløpt 27. august 1989. Det influerer ikke på avtalespørsmålet at partene ville holde avtalen skjult overfor mulige odelsløsere.

Avtalen inneholdt ingen "løse" elementer. Allerede før møtet på Magnus Gjestegård var det klarlagt at banken krevde hele kjøpesummen for eiendommen innbetalt, og det var således uaktuelt å yte pensjon fra Bergerud til Blakstad. For øvrig var det aldri på tale at det ut over kjøpesummen på kr 1,2 millioner skulle betales pensjon.

Også passivitetssynspunkter er relevante. Blakstad ga fram til august/september 1989 ikke uttrykk for at avtale ikke var inngått, eller at elementer i forholdet var uavklart. Man måtte kunne forvente at Blakstad hadde reagert tidligere.

Partenes etterfølgende adferd endrer ikke konklusjonen om at det våren 1989 ble inngått en bindende avtale. Riktignok inneholder Bergeruds brev av 5. september og 30. september 1989 meget ukloke formuleringer. Men disse brev kan ikke sees isolert. Årsaken til brevene var at Bergerud ble presentert for tilleggskrav, som han ikke var forpliktet til å akseptere. Det var heller ikke rom for å godta kravene. Bergeruds mening var ikke å fragå avtalen. Han ønsket å få gjennomført den avtale som ble inngått våren 1989, og brevet 30. september 1989 må sees som en avvisning av de tilleggskrav som Blakstad hadde fremmet. For øvrig vises til byrettens vurdering av brevet, som ankemotparten slutter seg til.

Dersom lagmannsretten kommer til at det er uavklarte elementer i avtaleforholdet, medfører det ikke at partene ikke har inngått bindende avtale. Retten må i så fall løse disse punkter gjennom en tolking og utfylling av avtalen. Det vises for så vidt til Rt-1991-1171. I tilfeller der domstolene har kommet til at bindende avtale ikke er inngått, har en stått overfor mer vesentlige uavklarte elementer, jfr. som eksempel Rt-1985-149.

Bibban Blakstads samtykke til overdragelse kreves ikke etter ektefelleloven §14, idet salget ikke omfattet felles bolig eller felles næringsvirksomhet. Men hennes medvirkning kreves likevel, i og med at hun som ektefelle er deleier og hjemmelshaver. Finn Blakstad hadde her muntlig fullmakt fra Bibban Blakstad til å inngå avtale om salg. Det vises til forklaringene under ankeforhandlingen. Om Finn Blakstad eventuelt har gitt ektefellen overdrevne opplysninger om hva avtalen inneholdt, er dette et internt forhold ektefellene imellom, og som ikke kan påberopes overfor Bergerud. Bibban Blakstad måtte for øvrig ha en aktivitetsplikt overfor Bergerud, dersom hun skulle kunne påberope seg å være ubundet. Konklusjonen må her bli at Bibban Blakstad er forpliktet til å undertegne skjøte.

Anvendelse av avtaleloven §36 forutsetter at det er inngått bindende avtale. Det må stilles relativt strenge krav for å endre forretningsmessige avtaler. I denne sak er det ikke grunnlag for å endre den inngåtte avtale i medhold av §36. Det er for øvrig ingen farbar vei for retten å konvertere ikkepengemessige ytelser til penger. Dersom avtalen skal gjennomføres, må oppfyllelse skje med utgangspunkt i datoen 1. september 1989. Renter av kjøpesummen fra denne dato er uaktuelt, i og med at Bergerud da ikke fikk tilgang til eiendommen og anledning til å disponere den. Fradrag i kjøpesummen må gjøres for det løsøret som i dag ikke lenger befinner seg i Blakstads eie.

Subsidiært må Bergerud ha krav på erstatning. Etter §11, jfr. §10 i lov om hendelege eigedomshøve har han krav på å få vederlag for den berikelse han har tilført eiendommen. Dette begrenser seg imidlertid vesentlig til investeringene på det areal hvor det er gressplenproduksjon. Men Blakstad må på culpagrunnlag være forpliktet til å betale erstatning for samtlige investeringer og utlegg Bergerud har hatt på eiendommen. Det var uaktsomt å la Bergerud utføre arbeider og foreta investeringer, så lenge Blakstad visste at det ikke var inngått noen bindende avtale. Bergerud trodde at han var på trygg juridisk grunn da arbeidene skjedde, og Blakstad burde ha sagt ifra dersom han mente noe annet. Det kreves kr 154766,- for arbeid med grøfting, rydding m.v. I tillegg kreves kr 1900,- for underskudd ved korndyrking i 1989, kr 1095,- for hjul til Blakstads traktor, kr 16140,- for utgifter til vannopplegg m.v., kr 54829,- for tap ved juletreproduksjon, kr 522,- for utgifter til jordanalyser, kr 20000,- for Petter Bergeruds administrasjon i perioden mai-september 1989 og endelig kr 1239,14 for diverse utlegg til diesel m.v. i samme periode. Til sammen utgjør dette kr 250491,- og det kreves i tillegg 15 % rente p.a. fra 1. september 1989, som var det avtalte gjennomføringstidspunkt.

Blakstads krav på erstatning kan ikke føre fram. Subsidiært må det begrenses til det økonomiske tap som følge av den midlertidige forføyning. Loven hjemler ikke oppreisning, jfr. at det av tvangsfullbyrdelsesloven §268 går fram at oppreisningsbestemmelsen i §261 annet ledd ikke gjelder. Det er ikke årsakssammenheng mellom tapet ved salg av boligeiendommen og forføyningen, idet den lavere pris skyldes det generelle prisfall på faste eiendommer. Heller ikke er det årsakssammenheng for så vidt gjelder kravet om rentekompensasjon. Dersom retten skulle komme til at erstatningsplikt foreligger, må beløpet settes til null ut fra regelen i skadeserstatningsloven §5-1 og skadelidtes medvirkning. Det vises til at Blakstad våren/sommeren 1989 slapp Bergerud så langt innpå seg, ved at Bergerud foretok investeringer og foresto driften. Omkostningene ved rettssaken kan bare kreves av Blakstad med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven §261 for så vidt de er relatert til forføyningssaken. Også her må regelen om skadelidtes medvirkning få anvendelse.

Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, lagdommerne Moe, Lossius og Hermansen, er kommet til et annet resultat enn byretten, og bemerker:

Bibban og Finn Blakstad var i 1989 kommet i en vanskelig økonomisk situasjon. For å kunne innfri forpliktelsene overfor Landkreditt og Kreditkassen, ble avhendelse av Ekeby sett som den aktuelle løsning. Initiativet til dette kom fra Kreditkassen, som også lanserte Bergerud som en aktuell kjøper. Petter Bergerud var for øvrig på denne tid med i bankens stedlige styre. Finn Blakstad tok etter dette kontakt med Petter Bergerud, som er eier av en landbrukseiendom nær Ekeby. Petter Bergerud og Finn Blakstad diskuterte salg, og Petter Bergerud opptrådte i den forbindelse som fullmektig for sin sønn, Magne H. Bergerud, som i tilfelle skulle stå som kjøper.

Flertallet legger til grunn at både Magne Bergerud v/Petter Bergerud og Finn Blakstad, da forhandlingene foregikk i mars/april 1989, regnet med at det ville bli inngått kjøpsavtale. De kom også til enighet om de fleste hovedpunkter en avtale i tilfelle skulle inneholde. Blant annet kom de til enighet om en kjøpesum på kr 1,2 millioner for eiendommen og kr 218500,- for driftsløsøret. Kjøpesummen for eiendommen var i hovedsak bestemt ut fra hva de antok konsesjonsmyndighetene ville akseptere. Konsesjon for Blakstads erverv av Ekeby var gitt i 1987, etter langvarig konsesjonsbehandling, og kjøpesummen den gang var kr 1,2 millioner.

Partene var også innstilt på at avtalen skulle inneholde elementer av tilleggsytelser til Blakstad. For Finn Blakstad var det ikke bare spørsmål om salg av en eiendom, men om en ordning av hele hans fremtidige økonomiske situasjon. Han var 60 år, og muligheter for arbeid utenom gården var sterkt begrenset. Partene drøftet og kom fram til enighet om at Finn Blakstad kunne arbeide for Bergerud frem til pensjonsalderen, etter tariffestet lønn. Videre var partene enige om at Blakstad kunne beholde 10 dekar til dyrking av mais, for kr 100,- pr. dekar pr. år. Partene diskuterte også overtakelsestidspunkt, bruken av stallen m.v.

Blakstad ønsket ellers å bli sikret økonomisk, ved utbetaling av pensjonsytelser. I den forbindelse ble Bergeruds revisor, Kjell G. Kristiansen, kontaktet. Noen endelig konklusjon på dette spørsmål kom partene ikke til. På grunn av forholdet til Blakstads kreditorer var det uaktuelt å gjøre opp noe av kjøpesummen på kr 1,2 millioner i form av pensjonsytelser. Finn Blakstad ønsket imidlertid fortsatt at slike ytelser skulle komme i tillegg til en kjøpesum på kr 1,2 millioner.

Bergerud og Blakstad ble så enige om å kontakte advokat Tor Stiklestad - som tidligere hadde bistått Bergerud i et annet forhold - for bistand til opprettelse av kontrakt. Møtet med advokaten ble holdt på Magnus Gjestegård den 13. eller 14. april 1989, og på bakgrunn av dette møtet satte advokat Stiklestad opp utkast til kjøpekontrakt for så vidt gjaldt eiendommen og driftsløsøret. Noe skriftlig med hensyn til de øvrige punkter som var diskutert, ble ikke utarbeidet.

Noen bindende kjøpsavtale kom etter flertallets syn ikke i stand. Våren 1989 var det ikke endelig avklart om odelsberettigede ville gå til løsningssak i forbindelse med Blakstads kjøp av eiendommen, og hvordan de eventuelt ville reagere på et videre salg fra Blakstad til Bergerud. Advokat Stiklestad rådet partene til å avvente utløpet av odelspreskripsjonsfristen, som var i slutten av august samme år. Partene fulgte advokatens råd, og flertallet legger til grunn at de i og med dette mente å ikke ville binde seg til noen kjøpsavtale våren 1989. De underskrev da heller ikke utkastet til kjøpekontrakt. Noen endelig avklaring av spørsmålet om tilleggsytelser kom partene heller ikke til våren 1989.

Bibban Blakstad var gjennom ektefellen orientert om drøftelsene med Bergerud, og også hun var innforstått med at Ekeby måtte selges. Som medeier i eiendommen var hennes medvirkning til salget nødvendig. Men flertallet legger til grunn at det ikke ble aktuelt å trekke henne mer direkte inn i salgsprosessen våren 1989. I og med at Bergerud og Finn Blakstad da ikke var kommet til en endelig avklaring med hensyn til betingelsene for overdragelse, var det ikke grunn til å innhente Bibban Blakstads samtykke.

Selv om det ved møtet på Magnus Gjestegård ikke var kommet til en bindende kjøpsavtale, regnet partene likevel med at slik avtale senere ville bli inngått. For Bergerud var det ønskelig å starte opp med driften på Ekeby allerede våren 1989, og i tillit til at partene senere ville komme til enighet, fikk Bergerud adgang til å tiltre eiendommen. At partene innrettet seg på denne måte, medfører ikke at bindende kjøpsavtale derved er inngått.

Også den omstendighet at Bergerud umiddelbart etter møtet på Magnus Gjestegård i april 1989 betalte kr 50000,- "a konto" til Finn Blakstad, må sees på bakgrunn av at partene da regnet med at kjøpsavtale senere ville komme i stand. Blakstad hadde etter det opplyste et akutt behov for penger, og Bergerud imøtekom hans ønske om å få utbetalt beløpet. Dette beløpet er senere tilbakebetalt Bergerud.

Byretten har i sin dom lagt til grunn at Bergerud i 1989 også betalte påløpne renter til Kreditkassen, vedrørende Blakstads lån der. Partene er imidlertid enige om at dette ikke var tilfellet, og at byretten på dette punkt tar feil.

At partene ikke var kommet til en endelig avtale, men fortsatt var i en forhandlingssituasjon, vises av Petter Bergeruds brev av 5. september 1989 til Finn Blakstad. Her fremsatte Bergerud konkrete punkter til avtale, og avslutningsvis skrev han: Dette tilbudet gjelder frem til 11. september 89 kl. 12 for aksept.

På bakgrunn av Blakstads reaksjon skrev Petter Bergerud den 30. september 1989 brev til advokat Stiklestad, med kopi til Finn Blakstad og Kreditkassen. Her bemerket Bergerud: Forutsetningene for kjøp av ovennevnte eiendom er ikke lenger til stede. Kravene fra herr Finn Blakstad er av en slik karakter, som gjør det økonomisk uforsvarlig å inngå noen avtale. Kravene har heller ingen virkelighet med hva som tidligere er diskutert.

Innholdet av disse brev er klare med hensyn til at det ikke var inngått avtale. Flertallet bemerker at det ikke kan antas at Bergerud - som en erfaren forretningsmann - var av en annen oppfatning da brevene ble skrevet.

Flertallet kan ikke se at innholdet av brevet 24. oktober 1989 fra Harald Bjerkes Eftf. A/S til Blakstad taler for et annet resultat. Som bemerket under referatet av anførslene, fremgår det her at Blakstad i et brev av 16. juli 1989 skrev at Ekeby skal selges til høsten. Sommeren 1989 var Blakstad innstilt på at avtale om salg var nær forestående, og det var da adekvat å komme med en slik bemerkning.

Flertallets konklusjon blir etter dette at Bibban og Finn Blakstad må frifinnes for Bergeruds krav om å få tilskjøtet eiendommen. Flertallet finner det korrekt å forme domskonklusjonen som en frifinnelse, og Blakstads påstand om å "kjennes som eiere", må forstås som en frifinnelsespåstand.

Når det gjelder Bergeruds subsidiære krav om erstatning, bemerker flertallet at det ikke er grunnlag for å ta kravet til følge i sin helhet. Flertallet kan ikke se at Blakstad har opptrådt uaktsomt, med den konsekvens at Bergerud kan få refundert sine totale utlegg og investeringer. Bergerud tok en bevisst sjanse ved delvis å tiltre eiendommen våren 1989, i tillit til at avtale senere ville komme i stand. Blakstad kan ikke klandres for å ha gått med på dette. Erstatningen må ut fra dette begrenses til den verdiøkning investeringene har medført for eiendommen, jfr. §10 §11 i lov om hendelege eigedomshøve.

Bergerud har foretatt arbeid med grøfting og rydding, og har i alt vedrørende dette hatt utgifter med kr 154766,-. Disse arbeider var nødvendige for å få det aktuelle areal i produksjon, og har medført en betydelig verdiøkning for eiendommen. Beløpet fastsettes skjønnsmessig til kr 130000,-. Flertallet finner videre at Blakstad må betale kr 1095,- som gjelder utgift til traktorhjul tilhørende Blakstad. Denne utgift har kommet Blakstad direkte til gode. Også utgiftene til jordprøver kommer Blakstad til gode, idet analysene er av nytte over flere år. Skjønnsmessig fastsettes dette til kr 300,-. Korndriften skjedde på Bergeruds egen risiko, og han måtte selv sitte tilbake med eventuelt tap eller gevinst av denne virksomhet. Det samme gjelder utgiftene til juletreproduksjon, hvor Bergeruds innkjøp av juletrær for utplanting skjedde uten økonomisk ansvar for Blakstad. Utgiftene til vannopplegg med kr 16140,- kan ikke sees å være av særlig verdi for eiendommen, idet opplegget ikke kan nyttiggjøres av Blakstad i den aktuelle eller sannsynlige fremtidige drift. Det er da heller ikke fra Bergeruds side anført at opplegget har medført noen verditilvekst for Ekeby. De øvrige poster som gjelder administrasjon og dieselutgifter, er det heller ikke grunnlag for å belaste Blakstad.

Konklusjonen blir etter dette at Blakstad må erstatte Bergerud i alt kr 131395,-. Kravet om 15 % renter p.a. av beløpet tas til følge, likevel slik at dette først løper fra saksanlegget 14. desember 1989, da erstatnings- og rentekravet ble fremsatt.

Bibban og Finn Blakstad har krevet erstatning for tapet som den midlertidige forføyning har medført, under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §268, jfr. §261. Det antas at lagmannsretten har kompetanse til å realitetsbehandle kravet, og Bergerud har da heller ikke reist innvending mot dette.

Flertallet viser til at tvangsfullbyrdelsesloven §268 - ved henvisningen til at §261 annet ledd ikke gjelder - bestemmer at oppreisning for ikke-økonomisk skade ikke kan gis. Det er således ikke grunnlag for å ta til følge Blakstads oppreisningskrav.

Erstatningsansvaret etter §261 er objektivt. Flertallet legger til grunn at Bergerud er ansvarlig for det tap Blakstad har lidt "ved iverksættelsen" av forføyningen og "ved de skridt, han har maattet gjøre for at avverge" forføyningen "eller for at faa den ophævet", jf §261 første ledd.

Erstatningskravet består av flere elementer. Dels gjelder det tap ved salg av boligeiendommen, dels økte renteutgifter, og endelig saksomkostninger. I alt er kravet begrenset oppad til kr 600000,-.

Flertallet bemerker at det økonomiske tap som følge av forføyningen nødvendigvis må fastsettes skjønnsmessig, idet flere relevante omstendigheter er usikre. Ved erstatningsutmålingen vil det i prinsippet bli spørsmål om hvordan Blakstads økonomiske situasjon ville vært dersom den midlertidige forføyning ikke var kommet, sett i forhold til situasjonen med forføyningen. Den sannsynlige situasjon uten forføyningen ville vært at Blakstad etter hvert hadde avhendet landbrukseiendommen, og beholdt boligeiendommen. Hvilken pris som da ville blitt oppnådd for landbrukseiendommen er vanskelig å si noe bestemt om. Men det kan ikke fastslås at det ville bli oppnådd en så høy pris som det boligeiendommen gikk for. At boligeiendommen ved salget ikke innbragte de fulle byggeomkostninger på ca kr 1,7 millioner, innebærer ikke at mellomlegget på kr 400000,- kan regnes som et tap i relasjon til tvangsfullbyrdelsesloven §261. Det må antas at Blakstad uten salget av boligeiendommen ikke ville hatt en bedret økonomisk situasjon tilsvarende dette mellomlegg.

Som en konsekvens av forføyningen fikk Blakstad økte finansutgifter fram til salget av boligeiendommen skjedde, idet det er grunn til å tro at innfrielse/nedbetaling av lånene hadde skjedd tidligere dersom forføyningen ikke hadde kommet. Det er en tapspost som i utgangspunktet kan kreves dekket etter tvangsfullbyrdelsesloven §261. Flertallet kan imidlertid ikke si seg enig med den ankende part i at tapet her er så stort som kr 165000,-. Det kan ikke legges til grunn at nedbetalingen av lånene uten den midlertidige forføyning hadde skjedd allerede i november 1987, da det sannsynligvis ville gått noen tid før salgsoppgjør vedrørende landbrukseiendommen hadde skjedd, dersom forføyningen ikke var kommet. Flertallet legger for øvrig til grunn at det ikke er korrekt å beregne rentetapet av et så stort beløp som kr 1,3 millioner, jf blant annet det som tidligere er bemerket om antatt salgssum for landbrukseiendommen.

Også saksomkostningene for namsrett, byrett og lagmannsrett er krevet, i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §261. I prinsippet må saksomkostningene som har vært pådratt for å hindre forføyninger eller å få de opphevet, kunne kreves erstattet etter denne bestemmelse. Det må likevel gjøres den begrensning at man selvsagt ikke får dekket omkostningene dobbelt opp, ved også å kreve beløpet i henhold til de ordinære saksomkostningsbestemmelser i tvistemålsloven kapittel 13. Flertallet bemerker at det i dette tilfellet ikke er grunnlag for å kreve dekket omkostningene ved "hovedsaken", men bare ved forføyningssaken. Det vises til at hovedsaken er reist for å få bindende avgjort spørsmålet om kjøpsavtale ble inngått, og de videre økonomiske konsekvenser. Omkostningene ved denne hovedsaken kan ikke sees å ha den nødvendige relevans til forføyningssaken som kreves i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §261, og må således avgjøres etter tvistemålsloven ordinære omkostningsregler. Når det gjelder omkostningene særskilt for forføyningssaken, er det for lagmannsretten ikke fremlagt noen oppgave. Imidlertid er advokat Christian Sibberns salærkrav for "namsrettssak m. kjæremål til lagmannsrett og byrettssak" oppgitt til kr 70000,-. Det er også påløpt gebyr til retten i forføyningssaken. Flertallet fastsetter skjønnsmessig kr 30000,- til å gjelde forføyningssaken for namsrett og lagmannsrett, inkludert gebyr til retten.

Som ovenfor bemerket, må fastsettelsen av det samlede økonomiske tap bero på skjønn. Flertallet er kommet til at det økonomiske tap som kan kreves i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §268, jfr. §261, bør fastsettes til kr 150000,-, og viser nærmere til bemerkningene ovenfor om enkelte poster. Det finnes ikke grunnlag for å redusere beløpet etter regelen i skadeserstatningsloven §5-1 om skadelidtes medvirkning, som er påberopt av Bergerud.

Mindretallet, meddommerne Reier og Bergerøy, er kommet til samme resultat som byretten, og kan i hovedsak slutte seg til byrettens begrunnelse. Partenes oppfatning før september 1989 var at det var inngått bindende avtale, noe som blant annet viste seg ved a konto-betalingen av kr 50000,- og Bergeruds faktiske overtagelse våren 1989. Også advokat Stiklestads forklaring støtter dette. Det har formodningen mot seg at Bergerud så det som aktuelt å betale tilleggsytelser for eiendommen ut over kr 1,2 millioner, da eiendommens verdi som landbruk ikke tilsa dette. At partene fulgte advokatens råd med å vente å underskrive kontrakten til odelspreskripsjonsfristen var utløpt var naturlig, men kan ikke være avgjørende for spørsmålet om avtale ble inngått våren 1989. Mindretallet legger videre til grunn at Bergerud våren 1989 garanterte overfor Kreditkassen for Blakstads renteforpliktelser fra 1. mai 1989. Også denne omstendighet støtter mindretallets standpunkt.

Heller ikke kan Petter Bergeruds brev av 5. september og 30. september 1989 tilsi noe annet resultat. Det var da Blakstad kom med nye tilleggskrav at diskusjonen begynte, og Bergeruds brev i september 1989 må forstås som en avvisning av disse tilleggskrav. Ordlyden må forstås på bakgrunn av den ergrelse Blakstads tilleggskrav medførte.

Når det gjelder saksomkostningene, bemerker flertallet - de tre juridiske dommere - at anken ikke har vært forgjeves, og tvistemålsloven §180 annet ledd får anvendelse. Saken er dels vunnet og dels tapt, og hovedregelen er da at hver part bærer sine omkostninger, jf tvistemålsloven §174 første ledd. Flertallet er imidlertid kommet til at Bibban og Finn Blakstad bør tilkjennes saksomkostninger etter unntaksregelen i tvistemålsloven §174 annet ledd.Etter omstendighetene tilkjennes Blakstad fulle omkostninger for byrett og lagmannsrett. Flertallet viser blant annet til at de vesentlige utgifter i saken kan henføres til tvistepunktet om det var inngått bindende avtale om Ekeby, og på dette punkt har Bergerud tapt saken. Det var også dette tvistepunkt som var hovedgrunnen til at det kom til sak. Blakstad har ellers i det alt vesentlige vunnet fram med hensyn til spørsmålet om hvilket vederlag som tilkommer Bergerud for investeringene.

Advokat Christian Sibbern har levert omkostningsoppgave på i alt kr 119273,60, hvorav salær kr 110000,-. Hertil kommer skyldig ankegebyr med kr 8000,-. Oppgaven omfatter også forføyningsaken,som foran er erstattet i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven regler, med i alt kr 30000,-. De fulle omkostninger for byrett og lagmannsrett fastsettes etter dette til kr 97273,60, i det omkostningsoppgaven legges til grunn.

Midretallet, meddommerne Reier og Bergerud, finner at byrettens omkostningsavgjørelse må stadfestes og at Bergerud også må tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Dommen er, som det fremgår av bemerkningene ovenfor, avsagt under dissens.

Domsslutning:

1. Bibban og Finn Blakstad frifinnes for kravet om utstedelse av skjøte til Magne H. Bergerud.

2. Bibban og Finn Blakstad - en for begge og begge for en - betaler innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom vederlag til Magne H. Bergerud med 131.395 - etthundreogtrettientusentrehundreognittifem- kroner, med tillegg av 15 -femten- prosent rente p.a. fra 14. desember 1989 og til betaling skjer.

3. Magne H. Bergerud betaler innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom erstatning til Bibban og Finn Blakstad i fellesskap med 150.000 -etthundreogfemtitusenkroner.

4. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Magne H. Bergerud innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom til Bibban og Finn Blakstad i fellesskap 97.273,60 -nittisjutusentohundreogsyttitre 60/100- kroner.