RG-2000-1499
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2000-04-11 |
| Publisert: | RG-2000-1499 (214-2000) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon, Overskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sand herredsrett nr. 98-00473 B - Agder lagmannsrett LA-1999-01309 B. |
| Parter: | Saksøker: Lillesand kommune (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt). Saksøkt: Roy Jonassen (Prosessfullmektig: Advokat Helge Wigemyr). |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø, formann. Meddommere/Skjønnsmenn: Fhv. fylkesskogmester Olav Momrak. Innkjøpsleder Bjørg Broch. Takstmann Arnfinn Bjørn Myhren. Eiendomsmegler Espen Solum |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
Sand herredsrett avhjemlet den 22. juni 1999 skjønn til fastsettelse av erstatninger i forbindelse med ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan for Høvåg skole og idrettshall. Reguleringsplanen var vedtatt av Lillesand kommunestyre den 25. juni 1998, og den 8. juli 1998 fattet kommunen ekspropriasjonsvedtak med hjemmel i plan- og bygningsloven §35 nr 1. Ved skjønnet var det fire saksøkte.
Sakens bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten fremgår for øvrig av herredsrettens skjønnsgrunner.
En av de saksøkte, Roy Jonassen, ved advokat Helge Wigemyr har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett. Lillesand kommune ved advokat Ove Lyngholt har imøtegått begjæringen og påstått ekspropriasjonserstatningen satt til det samme beløp som for herredsretten.
Overskjønn ble holdt i Tinghuset i Kristiansand den 11. april 2000. Roy Jonassen møtte og avga forklaring. For Lillesand kommune møtte førstekonsulent Tor Malvin Bakke, som også avga forklaring. Det ble foretatt befaring av den aktuelle eiendom, og dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
De alminnelige skjønnsforutsetninger er de samme som for herredsretten, og er inntatt i herredsrettens skjønn, s. 3 -4.
Lillesand kommune ved advokat Lyngholt har i hovedsak anført:
Saksøktes eiendom, gnr 91 bnr 100, er en boligeiendom med strandlinje. Den er utskilt fra gnr 91 bnr 15, som Jonassen tidligere eide, men som nå er solgt til hans datter. Den ble bebygd i 1996.
Det areal som avstås er på ca 2 dekar av en eiendom som før avståelsen var på ca 4,3 dekar. I tillegg kommer sjøgrunnen utenfor det avståtte arealet. Det er enighet mellom partene om at arealet før avståelsen ikke kunne bebygges. Det står noe skog på arealet, som før skjønnet i herredsretten ble registrert, og som herredsretten har verdsatt til kroner 500. Det er ingen uenighet mellom partene om at dette er en passende verdi for skogen.
Byggetillatelsen for det bolighus som nå er oppført på eiendommen, var betinget av tilknytning til offentlig kloakk. Det følger av ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd at man ved erstatningsfastsettelsen ikke skal ta hensyn til verdiendringer som skyldes offentlige investeringer. Det er klart at den offentlige investeringen i kloakkanlegg her medførte at eiendommen gnr 91 bnr 100 kunne bebygges. Det bestrides at man ville ha fått tillatelse til å bygge med en kloakkløsning med for eksempel tett tank. Hvis man ser bort fra kloakkanlegget, ville hele eiendommen ha vært utmark, og ikke boligtomt. Dette utgangspunktet har herredsretten tatt, og det må være riktig.
Når det gjelder fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd, er det avgjort i Rt-1991-305 flg. at investeringenes størrelse ikke innebærer noe tak for det fradrag som gjøres. Det er også uten betydning at investeringene dekkes gjennom tilknytningsavgift og årlig avgift. Videre følger det av Rt-1994-1133 at det ikke har noen betydning at også andre nyter godt av investeringen.
Konklusjonen blir at herredsrettens erstatningsfastsettelse er riktig. Den bygger på at man her har å gjøre med et utmarksareal som er regulert til friareal, og som er beheftet med rett til båtplass, vei samt en kraftlinje over arealet.
Saksøkte hevder at erstatningen skal fastsettes på det grunnlag at det avstås en del av en boligeiendom, og at differanseprinsippet fastsatt i Rt-1976-1507 derfor kommer til anvendelse. Når det for det første gjelder saksøktes påpeking av at det i denne avgjørelsen heter at en bebygd villatomt av vanlig størrelse må ansees for å være i bruk som boligtomt uten hensyn til om en mindre del av tomten ikke er opparbeidet, vil saksøker anføre at denne problemstillingen var av interesse i forhold til den lov som den gang var gjeldende. Den har ikke samme betydning i dag. Erstatningsfastsettelse etter differanseprisippet beror ellers på en konkret vurdering. Det er ikke avgjørende om det areal som avstås er stort, slik som her. Spørsmålet er hvilken funksjon arealet har. Det vises til RG-1998-655. I nærværende sak er det areal som avstås adskilt fra selve boligeiendommen. Det går vei over arealet og en kraftlinje, og tredjemann har rett til båtfeste. Arealet har ikke hatt noen særlig nyttefunksjon for boligeiendommen, og i tillegg kommer at det er regulert til friareal og vil bli liggende som før. Det kan brukes av såvel saksøkte som allmennheten på samme måte før og etter inngrepet. Det er riktig at sjøgrunnen utenfor arealet følger med ved avståelsen. Ettersom reguleringen er friareal, kan imidlertid ingen opparbeidelse eller utbygging skje. Det vises til Rt-1999-213. Det følger av dette at heller ikke dersom man bygger erstatningsfastsettelsen på at det her gjelder avståelse av del av boligeiendom, blir erstatningen særlig annerledes enn den som er fastsatt av herredsretten.
Saksøker har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.
2. Erstatningen fastsettes til samme beløp som for herredsretten.
3. Hver av partene bærer sine omkostninger.
Roy Jonassen ved advokat Wigemyr har i hovedtrekk anført:
Saksøktes far kjøpte eiendommen gnr 91 bnr 15 i 1938. Den var på ca 7 dekar. På 1970-tallet overtok saksøkte eiendommen og bygde på bolighuset. Han sprengte da ut stein, som ble brukt til utfylling i sjøen på det som nå er bnr 100. Etter å ha fylt ut søkte han om tillatelse til å bygge sjøbod, garasje og brygge i 1975. Han fikk ja til brygge og garasje, men nei til sjøbod. Eiendommen har helt fra 1938 vært en boligeiendom, og ikke et gårdsbruk. Det blir da kunstig som herredsretten har gjort å fastsette erstatningen som om det var et gårdsbruk.
Etter at det den 8. mai 1996 var gitt tillatelse til å oppføre bolighus på eiendommen, ble bnr 100 fradelt bnr 15, og Jonassen overførte bnr 15 til datteren. I virkeligheten er det her tale om en boligeiendom som er delt i to med nytt hus på den fraskilte del. I halvannet år etter innflyttingen hadde Jonassen en kloakkløsning med utslipp til tett tank, inntil han kunne koble seg til det offentlige anlegget. For tilkoblingen betalte han kr 20.000 pluss merverdiavgift.
Da den reguleringsplan det nå eksproprieres etter ble vedtatt i 1998, var boligen på bnr 100 bygd. For øvrig vises til at det i 1999 ble holdt skjønn for verdsettelse av grunn til gang- og sykkelvei, hvor det hadde vært forhåndstiltredelse av grunnen i 1992. Ved dette skjønnet ble det gitt kr 10.000 i ulempeerstatning til saksøkte, enda ulempen ved dette inngrepet var mindre enn inngrepet i vår sak.
Herredsretten har fastsatt erstatningen ut fra at det er tale om utmark med skog. Saksøkte har ingen bemerkninger til at skogen er verdsatt til kr 500. Forholdet er imidlertid at skogen er uten interesse, fordi det her er tale om en boligtomt og alltid har vært det. Spørsmålet er hva ca 2 dekar med 50 meter strandlinje og sjøgrunnen utenfor er verd for en boligeiendom.
Erstatningsfastsettelsen må i dette tilfellet skje ut fra differanseprinsippet, hvor man må vurdere eiendommens verdi før og etter inngrepet. Når det gjelder differanseprinsippet, vises til Rt-1976-1507, særlig s 1510 - 11.
Kommunen hevder at det i dette tilfellet ikke er noen differanse å erstatte. Dette er en markedsmessig vurdering. Saksøkte vil anføre at arealet har betydning som buffersone med strandlinje mot arealet med offentlig bebyggelse. Veien ødelegger ikke arealet - det er strandlinjen og bukten utenfor som er det avgjørende. Det vises til Pedersen, Sandvik og Skaaraas: Ekspropriasjon kap. XI.
Når det gjelder forholdet til ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd, anføres at det ikke er dokumentert at det var det offentlige kloakkanlegget som utløste byggingen på bnr 100. Gnr 91 bnr 15 har alltid vært bebygd, og etter oppføringen av det nye huset på det areal som ble bnr 100, brukte saksøker avløp til tett tank i 1 1/2 år. Da Jonassen fikk tillatelse til å bygge på bnr 100, hadde administrasjonen i kommunen innstilt på avslag, men dette var ikke på grunn av kloakkforholdene. Det er ikke godtgjort at ikke bygging med andre avløpsløsninger ville ha blitt godtatt.
Dernest er det et uriktig utgangspunkt fra saksøkers side at ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd er en erstatningsutmålingsregel som kan føre til bortfall av erstatningen. Det er tale om en fradragsregel. I dette tilfellet skal altså erstatningen først fastsettes ut fra differanseprinsippet, og så skal det gjøres fradrag for verdiøkning på grunn av offentlige investeringer.
Når det gjøres fradrag for verdiøkningen på grunn av kloakkanlegget, må det tas hensyn til at saksøkte har betalt tilknytningsavgift på kr 25.000. Saksøkte har altså betalt for en del av verdiøkningen av eiendommen allerede, og kommunen skal ikke få betaling to ganger ved at det nå skal gjøres fradrag også for dette beløpet. Når det gjelder årlige avgifter, er situasjonen en annen, jf Rt-1991-305.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.
2. Den fastsatte erstatningen økes.
3. Saksøkeren pålegges å erstatte saksøktes sakskostnader i overskjønnssaken.
Lagmannsretten skal bemerke:
Herredsretten har fastsatt erstatningen for det avståtte areal ut fra bruk som skogsmark/utmark. I tillegg er det gitt erstatning for påstående skog samt for sjøareal/tilflottsrett. Lagmannsretten finner det lite naturlig å fastsette erstatningen på dette grunnlag. Det areal som avstås, har såvidt lagmannsretten vet aldri vært brukt til skogsdrift, i hvert fall ikke på svært mange år. Det tilhørte tidligere gnr 91 bnr 15, som gnr 91 bnr 100 er utskilt fra. Det er tale om større boligeiendommer uten skogsdrift. Lagmannsretten kan heller ikke forestille seg at noen skulle være interessert i det avståtte areal for å drive skogsdrift der.
Etter lagmannsrettens syn er det naturlig å fastsette erstatningen ut fra differanseprinsippet, det vil si en vurdering av verdien av gnr 91 bnr 100 før og etter inngrepet.
Etter rettens vurdering er gnr 91 bnr 100 en meget verdifull boligeiendom med mange kvaliteter. Verdien er først og fremst knyttet til den enestående beliggenheten, hvor haven ligger usjenert foran huset ned mot sjøen, egen strandlinje og brygge og rikelig sol, ikke minst kveldssol. Ingen av disse fortrinn går imidlertid tapt ved ekspropriasjonsinngrepet.
Når det gjelder betydningen for eiendommens verdi av ekspropriasjonsinngrepet, har retten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet - lagdommer Sæbø og skjønnsmennene Broch og Solum - finner at verdiforringelsen er svært liten. Det er da lagt vekt på at de ca 2 dekar som avstås ligger adskilt fra resten av eiendommen på en måte som gir den gjenværende eiendom en meget naturlig arrondering. Det er tale om et utmarksareal med trær, busker og kratt, som ikke gir inntrykk av å være noen naturlig del av den gjenværende boligeiendom med opparbeidet hage, brygge og sjøbod. Ettersom arealet er regulert til friareal, ville det ikke ha vært mulig for saksøkte, selv om han hadde beholdt arealet, å foreta noen form for tiltak der. Strandlinjen og sjøarealet får da heller ingen særlig verdi, særlig fordi sjøarealet er grunt og fylt av mudder. Dessuten har som nevnt den gjenværende eiendom strandlinje og brygge.
Slik arealet ligger der som friareal, vil saksøkte - på lik linje med allmennheten - kunne bruke det som før, samtidig som saksøkte ikke dersom han fortsatt hadde eid arealet, kunne ha stengt allmennheten ute. Reguleringen til friareal og den karakter området har av utmark ville ha forhindret dette.
På denne bakgrunn er flertallet kommet til at det areal som avstås har svært liten betydning for markedsverdien av eiendommen - det er ikke noe kjøpere flest ville legge særlig vekt på å få med ved kjøpet. Flertallet setter erstatningen ut fra differanseprinsippet skjønnsmessig til kr 10.000.
Mindretallet - skjønnsmennene Momrak og Myhren - er enig i at arealet ikke har stor betydning for omsetningsverdien av eiendommen, men mener at mange kjøpere ville finne det ønskelig å eie også den lille bukten som går inn mellom den gjenværende eiendom og det avståtte areal og arealet på den andre siden av bukten. Mindretallet setter erstatningen ut fra differanseprinsippet skjønnsmessig til kr 25.000.
Lagmannsretten finner det ikke riktig å gjøre fradrag i erstatningen etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Det heter her at det ved erstatningsfastsettelsen ikke skal tas hensyn til verdiendring som skyldes offentlige investeringer som er gjennomført de siste ti år før hovedforhandlingen i underskjønnet. Etter lagmannsretten syn er det ikke tvilsomt at saksøktes eiendom har fått en verdiøkning på grunn av det offentlige kloakkanlegget eiendommen er tilknyttet. Dersom det er riktig at dette kloakkanlegget var en helt nødvendig forutsetning for å få tillatelse til å dele gnr 91 bnr 15 og bebygge den fradelte parsellen, er verdiøkningen svært stor. Det virker sannsynlig at kloakkanlegget var en forutsetning for bebyggelse, men helt sikkert kan man ikke vite dette, og lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til spørsmålet. Forholdet er at verdiøkningen er knyttet til at den fradelte parsell kunne bebygges, og bygget står på saksøktes gjenværende eiendom. Denne verdiøkningen har for så vidt saksøkte i behold. Den erstatning retten har fastsatt for det avståtte areal ut fra differanseprinsippet, viser at en meget liten del av eiendommens verdi før ekspropriasjonsinngrepet var knyttet til det avståtte areal, og åpenbart ikke noe av den verdiøkning som skyldes kloakkanlegget. Det vises for så vidt også til Petersen, Sandvik og Skaaraas: Ekspropriasjon s. 235. Forfatterne diskuterer der erstatning etter differanseprinsippet i forhold til såkalt strøkspris. Forfatterne kritiserer den praksis som delvis har vært fulgt ved å fastsette erstatningen ved stripeekspropriasjon ut fra strøkspris. Det heter i boken at normalt vil erstatningen ved stripeekspropriasjon bli vesentlig lavere enn den såkalte strøkspris. Det skyldes at ved avståelse av en del av en have, vil ikke den del av strøksprisen som refererer seg til at tomten kan bebygges, gå tapt. Det er en vesentlig del av strøksprisen. Heller ikke den del av verdien som skyldes investeringer i vei, vann og avløpsanlegg går tapt. Dersom man bruker strøksprisen som et utgangspunkt ved erstatning etter differanseprisippet, må derfor denne prisen justeres for at den del av verdien som skyldes selve byggemuligheten og den del som skyldes tekniske anlegg, ikke går tapt.
Når lagmannsretten har fastsatt erstatningen ut fra differanseprinsippet og ut fra at verdien av det avståtte areal er helt marginal i forhold til de store verdier som ligger i den gjenværende eiendom med dens mulighet for bebyggelse og verdiøkning på grunn av blant annet kloakkanlegget, ville det ikke være riktig å gjøre fradrag etter §5 fjerde ledd for en verdiøkning på grunn av offentlige investeringer som er knyttet til gjenværende eiendom og ikke til det areal som avstås. Det skal her også bemerkes at dersom det ikke hadde blitt anlagt offentlig kloakk, og dette hadde ført til at bnr 100 ikke ble tillatt fradelt og bebygget, ville det areal som nå avstås hatt omtrent samme verdi som den erstatning som nå er fastsatt, men da ut fra en differansebetraktning i forhold til boligeiendommen gnr 91 bnr 15.
Lagmannsretten finner at Lillesand kommune bør erstatte Roy Jonassens saksomkostninger for lagmannsretten, jf skjønnsloven §54a. Jonassen har oppnådd litt høyere erstatning enn i herredsretten, og i tillegg kommer at lagmannsretten har forståelse for at Jonassen begjærte overskjønn for å få erstatningen fastsatt ut fra differanseprinsippet, ettersom en erstatning ut fra skogbruk måtte synes svært unaturlig.
Advokat Wigemyr har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 21.504,80, hvorav kr 19.500 er salær. Oppgaven legges til grunn. I tillegg kommer rettsgebyr og godtgjørelse til skjønnsmennene etter oppgave fra retten.
Slutning:
1. Erstatningen til Roy Jonassen, eier av gnr 91 bnr 100, settes til kr 10.000 - kronertitusen.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Lillesand kommune til Roy Jonassen kr 21.505 kronertjueentusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. I tillegg skal Lillesand kommune betale rettsgebyret og godtgjørelsen til skjønnsmennene etter oppgave fra lagmannsretten.