Rt-1939-653
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1939-09-29 |
| Publisert: | Rt-1939-653 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 97 B |
| Parter: | Fru Gudrun Boe (overrettssakfører Chr. Kjerschow til prøve) mot gårdbruker Torkel G. Salmelid (advokat Sigrid Stray). |
| Forfatter: | Alten, Fougner, Næss, Stang, Larssen |
| Lovhenvisninger: | Vannfallrettighetsloven (1917) §29, Fjellkonsesjonsloven (1915) §1, §4, §30, §31, §38 |
Dommer Alten: Denne sak blev pådømt av Flekkefjord herredsrett 25 juli 1938 med følgende domsslutning: «Fru Gudrun Boe dømmes til å utstede skjøte til Torkel G. Salmelid på gnr 52, bnr 2 Knabenesheia i Fjotland herred mot samtidig å erholde utbetalt kjøpesum for eiendommen kr. 10.000. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Om sakens gjenstand og sammenheng henviser jeg til domsgrunnene. Herredsrettens dom blev stadfestet av Agder lagmannsrett ved dom av 4 mars 1939. Saksomkostninger blev heller ikke tilkjent for lagmannsretten.
Fru Boe har anket videre til Høiesterett. Anken grunnes i det vesentlige på de samme betraktninger som tidligere er fremført i saken, og som går ut på at Smiths rettigheter efter kjøpekontrakten er bortfalt på grunn av bristende forutsetninger eller misligholdelse, subsidiært at overdragelsen fra Smith til Salmelid skulde være proforma. Fru Boe har nedlagt påstand om å frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for alle retter.
Ankemotparten Salmelid påstår at fru Boe dømmes til å utstede skjøte til ham mot utbetaling av kjøpesummen kr. 10.000, og at hun ilegges saksomkostninger for alle retter.
Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten, men begrunner det på følgende måte:
Efterat Fjotland kommune hadde besluttet å gjøre forkjøpsrett gjeldende til Knabenesheia og beslutningen var stadfestet av Justisdepartementet, utstedte fru Boe skjøte til kommunen 6 november 1929 på samme vilkår som i Smiths kjøpekontrakt. Kjøpesummen kr. 10.000, hadde hun allerede i august fått utbetalt av kommunen. Da Smith senere hadde skaffet sig bevis
Side:654
for at kommunen i virkeligheten hadde brukt forkjøpsretten til fordel for 3 av bygdens folk, anla han sak mot kommunen i mai 1932 for å få kommunens utøvelse av forkjøpsretten kjent ugyldig. Saken blev på dømt av Flekkefjord herredsrett 9 oktober 1933. De to første punkter i domsslutningen lyder således: «1. Saktsøkte Fjotland kommune, kjennes i forhold til saksøkeren konsul Mathias Smith, rettsstridig å ha utøvet forkjøpsrett til gnr 52. bnr 2 Knabenesheia i Fjotland og å ha forspilt sin lovlige forkjøpsrett til eiendommen. 2. Det av fru Gudrun Boe under 6 november 1929 til Fjotland kommune utstedte skjøte på eiendommen, tinglyst 5 august 1930 kjennes ugyldig å være, og Fjotland kommune tilpliktes å fravike eiendommen.» Dommen blev stadfestet ved Høiesteretts dom av 29 juni 1934, referert i Rt. s.å. s. 656 flg. Efter at dernest Smith var nektet konsesjon ved kgl. res. av 26 april 1935 og fru Boe hadde avslått betalingstilbud av 25 mai 1935 fra Smith, blev eiendommen tilbakeført til fru Boe ved at kommunen 26 oktober 1935 annullerte sitt skjøte, mot at hun betalte kjøpesummen tilbake.
Det ser efter dette ut til at partene har opfattet dommene i saken mellem Smith og kommunen derhen at kommunens erhvervelse av Knabenesheia var kjent ugyldig også i forholdet mellem fru Boe og kommunen. Men det er en misforståelse, som antagelig er fremkalt ved den vide uttrykksmåte i herredsrettens domsslutning punkt 2. Fru Boe var ikke part i saken mellem Smith og kommunen, og om enn kommunens bruk av forkjøpsretten var ugyldig i forhold til kjøperen Smith, hadde kommunens inntreden i kjøpekontrakten ikke medført noe inngrep i fru Boes rett som selger. I forhold til henne var kjøpekontrakten opfylt, og den omstendighet at kommunens erhvervelse av eiendommen blev kjent ugyldig i forhold til Smith, kunde gi fru Boe noen rett til å anse sig løst fra kjøpekontrakten og kreve overdragelsen av eiendommen omgjort. Jeg er derfor enig med herredsretten og lagmannsretten i at Smith efter Høiesteretts dom i saken mot kommunen hadde alle sine rettigheter efter kjøpekontrakten i behold. Når han ikke selv fikk konsesjon, måtte det stå ham fritt å overdra sine rettigheter til en annen kjøper, som kunde erhverve eiendommen med eller uten konsesjon. For fru Boe kunde det rettslig sett være likegyldig om kommunen beholdt eiendommen eller måtte gi den fra sig til Smith eller til en senere kjøper. Hun kunde ha holdt sig helt utenfor ordningen. Det meste som da kunde ha vært forlangt av henne, var at hun som formell hjemmelsinnehaver samtykket i videre overdragelse fra kommunen. Men når hun isteden valgte å ta eiendommen tilbake fra kommunen, må hun finne sig i å være bundet av sin kjøpekontrakt med Smith på samme måte som kommunen. Ellers vilde Smith stå rettløs efter å ha vunnet den sak han med hjemmel av kjøpekontrakten hadde anlagt mot kommunen, mens fru Boe vilde opnå en fordel som hun ikke hadde noe krav på.
Med det syn jeg således har på saken, behøver jeg ikke opholde mig ved partenes prosedyre om bristende forutsetninger og om misligholdelse av kontrakten fra Smiths side. Spørsmålet
Side:655
blir bare om fru Boe efter å ha fått eiendommen tilbake kan nekte å utstede skjøte til Salmelid, til hvem Smith hadde overdratt sine rettigheter 15 juli 1935. Kravet hadde Smith fremsatt allerede i skrivelse av 5 november 1935, altså like efter at fru Boe hadde fått eiendommen tilbake fra kommunen. I samme skrivelse blev det meddelt at kjøpesummen stod til disposisjon. Pengene kunde hun forresten ha fått før hun betalte ut kommunen, ved å ta imot Smiths tilbud av 25 mai 1935.
Jeg kan ikke finne at hennes nektelse av å efterkomme kravet om skjøtning til Salmelid har vært berettiget. Loven om erhvervelse av fjellstrekninger av 27 august 1915 §4 henviser bl.a. til den almindelige konsesjonslov, nå loven av 14 desember 1917, kapitel 5. Dennes §29 bruker visstnok den uttrykksmåte at en avtale som måtte komme i strid med lovens bestemmelser, bare kan forlanges fullbyrdet så fremt konsesjon eller tillatelse til erhvervelse erholdes. Men §30 viser at rettsskriveren ikke kan nekte tinglysing av et skjøte av den grunn at erhververen trenger konsesjon. Virkningen av at en overdragelse er fullbyrdet uten at den nødvendige konsesjon for erhververen foreligger, er angitt i §31 flg. Av disse bestemmelser fremgår det at overdrageren ikke rammes, men at det, i mangel av avtale, er erhververen som må bære tapet hvis det ikke lykkes ham å bringe forholdet i orden.
Den omstendighet at Salmelid først vilde gjenerhverve sin norske statsborgerrett 3 mai 1936, kunde som herredsretten har anført, ikke gi fru Boe grunn til å nekte å utstede skjøte til ham.
Jeg er også enig med herredsretten i at de avtaler som er truffet mellem Smith og Salmelid ikke kan betraktes som proformaverk, således at Smith blir den virkelige eier. Det er intet som viser at avtalene ikke er reelt ment, og om de rettigheter Smith har forbeholdt sig overfor Salmelid, i noen henseende går videre enn fjellkonsesjonsloven hjemler, har vedkommende myndigheter adgang til å gripe inn efter konsesjonslovens §38. De rettigheter som Smith hadde forbeholdt sig, er for øvrig ved et brev fra ham til Salmelid av 22 april 1939 begrenset således at forkjøpsretten for ham eller hans arvinger bare skal gjelde i de 10 år hans leiekontrakt varer.
Efter mitt resultat finner jeg at fru Boe bør ilegges saksomkostninger for alle retter.
Domsslutning:
Fru Gudrun Boe dømmes til å utstede skjøte til Torkel G. Salmelid på Knabenesheia, gnr 52, bnr 2 i Fjotland mot samtidig å få utbetalt kjøpesummen kr. 10.000. I saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høiesterett betaler fru Gudrun Boe til Torkel G. Salmelid kr. 1.800. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.
Dommer Fougner: Jeg er i det vesentlige og bortsett fra avgjørelsen av omkostningsspørsmålet, i resultatet enig med førstvoterende, men ønsker å gjøre noen bemerkninger om et punkt som for mig har frembudt adskillig tvil. Det gjelder den innsigelse fra den ankende parts side som bygger på at den mellem konsul
Side:656
Smith og Salmelid inngåtte leiekontrakt var en «proformakontrakt», det er: at den i virkeligheten gav Smith en eiers rådighet over eiendommen slik at fru Boes skjøtning, i formen til Salmelid, i realiteten vilde ha gjort ikke ham men Smith til eier. Efter bestemmelsene i §29, 1. ledd, i den almindelige konsesjonslov av 14 desember 1917, jfr. §4 i lov av 27 august 1915 om erhvervelse av fjellstrekninger, kan det, det jeg ser, ikke pålegges selgeren av en under den sistnevnte lov inngående fjellstrekning noen rettslig plikt til å utferdige skjøte på eiendommen når dette i realiteten vilde medføre et rettserhverv i strid med den gjeldende konsesjonslovgivning, dette uten hensyn til om skjøtets nominelle kjøper måtte ha adgang til å erhverve eiendommen uten konsesjon. Og efter den ordning som her var truffet mellem Smith og Salmelid synes adskillig å tale for å opfatte forholdet slik at eierrådigheten vilde komme til å ligge hos Smith. Det var ham som skulde låne Salmelid den hele kjøpesum kr. 10.000 mot pantobligasjon i eiendommen en pantobligasjon som skulde være uopsigelig fra debitors side. Og Smith vilde efter leiekontrakten for den tid av 10 år som kontrakten direkte gjaldt ikke bare få jakt- og fiskeretten samt retten til å bruke jakthyttene på eiendommen, men han var også tilsagt adgang til, om han så ønsket av hensyn til jakten, å forby bortleie til beite mot for de år da slik bortleie blev forbudt å renonsere helt på renter av pantobligasjonen og videre å betale eiendommens skatter. Noen nevneverdig økonomisk utnyttelse av eiendommen vilde efter dette i de år da Smith forbød bortleie, neppe være tilbake som undergitt Salmelids rådighet. Og også hans rettslige disposisjoner vilde være sterkt begrenset gjennem de bestemmelser i leiekontrakten som dels gav Smith eller hans arvinger fortrinsrett til ved kontrakttidens utløp å få leieforholdet fornyet på uforandrede vilkår, og dels tilsa Smith og efterfølgere en, så vidt jeg forstår, stedsevarig forkjøpsrett til eiendommen for en kjøpesum av kr. 10.000. Leietagerens rettigheter vilde herved bli så fremtredende og hans rettsstilling således utbygget at det med føie kunde reises spørsmål om å betrakte ham som den virkelige eier. Imidlertid medgir jeg at det hos Salmelid, alt efter de skiftende forhold, vilde være tilbake beføielser av forskjellig art, om enn sannsynligvis av begrenset økonomisk rekkevidde. Og i betraktning herav og idet jeg særlig ser hen til at det neppe vilde stemme med leiekontraktens forutsetninger at Smith til stadighet eller uavbrutt gjennem en lang årrekke skulde kunne forby bortleie av beitet, er jeg med førstvoterende kommet til den opfatning at Salmelid, uansett Smiths vidtrekkende beføielser efter leiekontrakten, vilde måtte opfattes som også reelt sett eier, og at derfor også den ankende parts her omhandlede innsigelse må forkastes. Jeg tilføier at Smith, som berørt av førstvoterende, efter herredsrettens dom har avgitt en uttalelse overfor Salmelid hvorved han opgir en del av sin rett efter leiekontrakten, nemlig slik at han frafaller fortrinsretten til leie efter utløpet av de 10 år og begrenser forkjøpsretten til å ha samme varighet som leieavtalen. For avgjørelsen av det spørsmål jeg har drøftet, vilde jeg imidlertid for
Side:657
min del ikke ha kunnet tillegge disse efterfølgende modifikasjoner i kontraktsforholdet under sakens gang noen betydning.
Jeg finner at saksomkostningene bør opheves for alle retter.
Dommer Næss: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Dommer Stang: Likeså. Jeg finner imidlertid å burde uttale at det efter min mening ikke foreligger hverken bristende forutsetninger eller misligholdelse av Smiths forpliktelser som kan medføre noen rett for fru Boe til å heve kontrakten med Smith. Jeg henviser forsåvidt til lagmannsrettens domsgrunner.
Det er mulig at fru Boe i henhold til konsesjonsloven av 14 desember 1917 §29 kunde ha nektet å fullbyrde avtalen med Smith, hvis kontrakten mellem Smith og Salmelid hadde vært proforma eller ikke hadde dekket det sanne eierforhold. Jeg finner det imidlertid ikke tvilsomt at Salmelid efter kontrakten vil bli virkelig eier av heia, og at kontrakten således ikke kan sies å stride mot konsesjonsloven. Fru Boe har heller ikke underrettet departementet om den ordning som hun nå bestrider.
Dommer Larssen: I det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende, idet jeg tiltrer de av dommer Stang gjorte bemerkninger.
Av herredsrettens dom:
Ved kjøpekontrakt av 25 februar 1928 kjøpte konsul Mathias Smith, som dengang bodde i Flekkefjord, men som nå er bosittende i Oslo, av fru Gudrun Boe, enke efter direktør Harald Boe, gnr 52 bnr 2 Knabenesheia av skyld mark 0,06 i Fjotland for kr. 10.000. Kjøpekontrakten inneholder følgende bestemmelser, som er av betydning for nærværende sak: Post 2: «Kjøpesummen betales kontant så snart konsesjon er meddelt, mot lovlig skjøte fritt for pengeheftelser.» Post 4: «Kjøperen foranlediger andragende om konsesjon innsendt snarest. Før andragendet innsendes, skal dog dette forelegges for selgeren til uttalelse.» Post 5: «Eiendommen overtas, hvis og når konsesjon blir gitt på samme vilkår, som de selgeren har hatt. Kjøperen kan dog benytte jakt, hytte og fiskeri.
Skulde konsesjon nektes, eller konsesjon bli meddelt på betingelser, som er mer byrdefulle enn dem, som påhviler selgeren, har kjøperen rett til å tre tilbake fra handelen. I så fall må kjøperen innen 30 dager efter at meddelelse om konsesjonsandragendets endelige behandling er sendt ham, gi selgeren skriftlig varsel herom.»
I henhold til bestemmelsen i kjøpekontraktens post 4 innsendte konsul Smith under 15 mai 1928 andragende om konsesjon på kjøpet av Knabenesheia.
I herredstyremøte 23 juli 1928 besluttet Fjotland kommune enstemmig å gjøre forkjøpsrett gjeldende til eiendommen i henhold til lov om erhvervelse av fjellstrekninger av 27 august 1915 og under 18 juni 1929 stadfestet Justisdepartementet herredstyrets beslutning herom.
Under 28 august 1929 innbetalte konsul Smith til advokat Jensen på fru Boes vegne renter av kjøpesummen for Knabenesheia fra 23 juli 1928 til 31 desember 1929 og assuranse for hytten i Maurholet med tilsammen kr. 857,47 med det uttrykkelige forbehold at han fritt og uhindret fikk disponere hytten i Maurholet med jakt og fiske for året 1929.
Den 6 november 1929 utstedte så fru Boe skjøte til Fjotland
Side:658
kommune på Knabenesheia for kr. 10.000 og på de samme betingelser som anført i kjøpekontrakt av 25 februar 1928, hvilket skjøte blev tinglyst 5 august 1930. Konsul Smith, som mente, at Fjotland kommunes utøvelse av forkjøpsretten til Knabenesheia var ulovlig, anla så ved forliksklage av 10 mai 1932 og stevning av 1 august 1932 sak mot Fjotland kommune. Ved Flekkefjord herredsretts dom av 9 oktober 1933 blev Fjotland kommunes utøvelse av forkjøpsretten kjent å være utøvet rettsstridig og det under 6 november 1929 av fru Boe til Fjotland kommune utstedte skjøte kjent ugyldig å være. Herredsrettens dom blev stadfestet av Høiesterett ved enstemmig dom av 29 juni 1934.
Den 2 juli 1934 innsendte konsul Smith påny andragende til Landbruksdepartementet om tillatelse til å erhverve Knabenesheia, men ved kgl. resolusjon av 26 april 1935 blev andragendet avslått.
Den 25 mai 1935 skrev så advokat Butenschøn på konsul Smiths vegne til advokat Jensen på fru Boes vegne og meddelte, at konsul Smith fastholder sin kjøpekontrakt med fru Boe og er villig til å betale henne kjøpesummen i påvente av at konsesjon senere kan ordnes, likesom han garanterte fru Boe mot mulig tap, hvis Smith ikke kunde få lovlig skjøte og derfor måtte opgi sin rett efter kjøpekontrakten. I skrivelsen anføres videre, at Smith selvsagt, bruker og nyter eiendommen efter at han har betalt kjøpesummen.
I skrivelse av 8 juni 1935 svarte advokat Jensen advokat Butenschøn, at fru Boe ikke kunde erkjenne, at konsul Smith nå hadde noe krav på henne.
I skrivelse av 11 juni 1935 svarte så advokat Butenschøn, at konsul Smith fastholdt sitt krav mot fru Boe efter kjøpekontrakten og meddelte, at Smith aktet å søke truffet en ordning med kommunen, således, at hans konsesjonsandragende innvilges, likesom det gjentas, at han er villig til å betale kjøpesummen i påvente av konsesjon.
Den 15 juli 1935 overdrog så konsul Smith sine rettigheter efter kjøpekontrakten med fru Boe til Torkel G. Salmelid, som den 3 mai 1934 var kommet hjem fra Amerika for å overta gården Homstøl i Fjotland efter sin like forut avdøde bror Ommund Homstøl, som i mange år hadde vært konsul Smiths betrodde mann i fjellet. Kjøpekontrakten av 25 februar 1928 blev gitt sådan påtegning: «Jeg overdrager herved mine rettigheter i henhold til ovenstående kjøpekontrakt med fru Gudrun Boe datert 25 februar 1928 til Torkild G. Salmelid, Fjotland.» Samme dag blev det oprettet kontrakt mellem konsul Smith og Torkild Salmelid, hvorved sistnevnte bortleiet jakt, fiske og jakthyttene for et tidsrum av 10 år til konsul Smith mot en årlig leie av kr. 200. I punkt 5 i denne kontrakt står anført: «Hvis leieren av hensyn til jakten og dens utnyttelse ønsker, at heien enkelte år ikke bortleies til beite for sau og kreaturer, er eieren forpliktet til å inngå på samme. De år, hvor eieren ikke kan bortleie heien til beite, betaler han ingen renter av pantobligasjonen og leieren påtar sig å betale de på Knabenesheien fallende skatter.» I punkt 7 heter det: «Såfremt Torkel G. Salmelid vil leie bort jakten og fisket i Knabenesheien, når denne leiekontrakt er utløpet, skal konsul Smith eller hans arvinger være fortrinnsberettiget til leien på de samme vilkår, som hjemlet i denne kontrakt. Likeså skal konsul Smith og efterfølgere ha forkjøpsrett til eiendommen, såfremt Torkel G. Salmelid ønsker å selge den. Kjøpesummen er i så fall kr. 10.000.»
15 juli 1935 utstedte også Torkel G. Salmelid pantobligasjon på kr. 10.000 til konsul Smith med pant i Knabenesheia, rentebærende efter 5 pst. Obligasjonen var gjort uopsigelig fra debitors side, hvorimot den kunde opsies av kreditor med 6 måneders varsel.
Side:659
15 juli 1935 gav Torkel Salmelid også advokat Butenschøn fullmakt til å utbetale fru Boe kjøpesummen for Knabenesheia i mot lovlig og heftelsesfritt skjøte på heia.
26 oktober 1935 kvitterer Fjotland kommune sitt skjøte på Knabenesheia til avlysing og skjøtet avlystes 5 november 1935.
I skrivelse av 30 oktober 1935 meddeler så advokat Jensen advokat Butenschøn at fru Boe nå påny er hjemmelsinnehaver til Knabenesheia, i det hun har tilbakebetalt Fjotland kommune kjøpesummen kr. 10.000 og samtidig er skjøtet til kommunen annullert. Advokat Jensen gjentar, at fru Boe ikke kan erkjenne at konsul Smith nå har noe krav på henne.
I brev av 5 november 1935 meddeler så advokat Butenschøn til advokat Jensen, at Smith har solgt eiendommen til Torkild Salmelid og ber Jensen ordne skjøtningen fra fru Boe til Salmelid, idet kjøpesummen står til disposisjon, hvorom henvises til brev av 25 mai 1935. - - -
6 januar 1936 gjør Jensen nærmere rede for, hvorfor fru Boe ikke vil utstede skjøte til Torkild Salmelid. Advokat Jensen gjør gjeldende, at fru Boe ikke kan erkjenne, at Torkel Salmelid er blitt den reelle innehaver av konsul Smiths rettigheter efter kjøpekontrakten av 25 februar 1928. Dernest hevdes, at Torkild Salmelid ikke har adgang til å erhverve hela uten konsesjon, for det første fordi han ikke er norsk statsborger og dernest fordi Knabenesheia antas å utgjøre mer enn 1/10 av Fjotland herreds samlede flateinnhold av fjellstrekninger, iallfall hvis den heistrekning Salmelid før eiet tas med jfr. lov 27 august 1915 §1, 2. ledd. - - -
Torkild Salmelid, - - - hadde 3 mai 1936 gjenerhvervet sin norske statsborgerrett, og denne hindring var således da bortfalt. - - -
Fru advokat Stray tilskrev derfor under 7 september 1936 Landbruksdepartementet og forespurte om Torkel Salmelid, som hadde kjøpt Knabenesheia trengte konsesjon for å erhverve denne heistrekning. Landbruksdepartementets svar forelå først 5 juli 1937 og gikk ut på, at Torkel Salmelids erhvervelse av Knabenesheia ikke medfører konsesjonsplikt, da Fjotland herreds samlede areal av fjellstrekning må antas å være mer enn 370 km⊃2.
Under 10 juli 1937 meddelte så fru advokat Stray advokat Jensen Landbruksdepartementets avgjørelse og forespurte om fru Boe fremdeles fastholdt, at hun ikke vilde utstede skjøte på Knabenesheia til Torkel Salmelid. Det blev så atter forhandlinger om muligheten av en mindelig ordning. - - -
I skrivelse av 28 desember 1937 meddeler advokat Jensen advokat Stray at fru Boe efter fornyede overveielser har besluttet ikke å gi Knabenesheia fra sig. - - -
Advokat Stray uttok 2 februar 1938 stevning mot fru Gudrun Boe. - - -
Fru Boe gjør for det første gjeldende: - - -
Først 5 juli 1937 forelå betingelsene for effektuering av kjøpekontrakten av 1925 ved utstedelse av skjøte til saksøkeren, og det må være åpenbart at dette var stikk i strid med partenes forutsetninger da kjøpekontrakten av 1925 blev inngått. Subsidiært for det tilfelle, at retten skulde finne, at rettighetene efter kjøpekontrakten bestod efter 5 november 1935, da saksøkte blev underrettet om overdragelsen av kjøpekontrakten til saksøkeren, hevder saksøkte, at saksøkeren ikke har erhvervet noen reell rettighet til Knabenesheia ved overdragelsen av 15 juli 1935, idet de transaksjoner, som denne dag blev foretatt mellem konsul Smith og saksøkeren var proformatransaksjoner. - - -
Side:660
Retten skal bemerke: - - - Spørsmålet blir om denne overdragelse, som har funnet sted den 15 juli 1935 er skjedd så sent, at den berettiger saksøkte til å heve kontrakten på grunn av vesentlig forsinkelse fra kjøperens side. Det er fra kjøpekontraktens inngåelse den 25 februar 1928 og til konsul Smiths overdragelse av sine rettigheter efter kontrakten til saksøkeren den 15 juli 1935 hengått et tiderum av nesten 7 % år, og retten må være enig med saksøkte i, at hverken konsul Smith eller saksøkte, da kjøpekontrakten av 1928 blev oprettet, har tenkt sig muligheten av, at det skulde gå så lang tid hen med å bringe konsesjonsspørsmålet i orden. Det er også i kjøpekontrakten bestemmelser, som viser, at de kontraherende parter har forutsatt, at saken kunde bringes i orden innen et rimelig tidsrum. - - - Ingen av de kontraherende parter har forutsatt eller kunnet forutse alle de vanskeligheter, som opstod for konsul Smith i anledning av hans andragende om konsesjon på erhvervelse av Knabenesheia. Men spørsmålet blir, kan noen av de forsinkelser, som er opstått bebreides konsul Smith og er de så vesentlige og av så stor betydning for saksøkte, at de av den grunn berettiger saksøkte til å heve handelen eller anse kjøpekontrakten for bortfalt. - - - Retten kan ikke finne, at konsul Smith kan bebreides noe for de forsinkelser, som er opstått. - - - Retten finner det unødvendig å gå nærmere inn på de forsinkelser som skriver sig fra kjøpekontraktens inngåelse den 25 februar 1928 og til høiesterettsdommen falt den 29 juni 1934, idet retten finner det utvilsomt, at konsul Smith hadde alle sine rettigheter efter kjøpekontrakten i behold da høiesterettsdommen falt. - - -
Efter høiesterettedommens avsigelse 29 juni 1934 innsendte konsul Smith allerede 2 juli 1934 nytt andragende om konsesjon og kunde selvfølgelig ikke foreta sig noe ytterligere i saken før Landbruksdepartementets svar forelå, og det forelå først 26 april 1935 og gikk ut på at konsul Smith ikke fikk konsesjon. Forsinkelsen fra 2 juli 1934 til 26 april 1935 kan således ikke legges konsul Smith til last.
Efter at departementet hadde nektet konsul Smith konsesjon, hadde han såvidt retten kan skjønne 3 ting å velge i mellem. For det første kunde han tre tilbake fra handelen med hjemmel i kjøpekontraktens punkt 5, og da måtte han innen 30 dager regnet fra 26 april 1935 gi saksøkte skriftlig beskjed herom. For det annet kunde han sitte med kjøpekontrakten selv om konsesjon var nektet, og da behøvet han ikke underrette saksøkte derom, idet hun, når 30 dager var gått, uten at hun hadde fått noen beskjed fra Smith, visste, at Smith hadde valgt foreløbig å bli sittende med kjøpekontrakten, hvad han efter punkt 5 utvilsomt var berettiget til i påvente av at konsesjon senere kunde ordnes. Og for det tredje kunde han velge den utvei å overdra sine rettigheter til en 3. mann, som kunde erherve heia.
Konsul Smith valgte å fastholde sine rettigheter efter kjøpekontrakten, og når han da i skrivelse av 25 mai 1935 gjennem advokat Butenschøn tilbød saksøkte å betale kjøpesummen i påvente av at konsesjon senere kunde ordnes og likeledes garanterte saksøkte mot mulig tap ved at konsul Smith ikke kunde få lovlig skjøte og derfor måtte opgi sine rettigheter, så kan retten ikke skjønne annet enn at Smith her har optrått helt korrekt, og at det var helt ubefeiet av saksøkte å avslå Smiths tilbud, og uberettiget av henne å hevde, at Smiths rettigheter på dette tidspunkt var bortfalt.
Selve kjøpekontrakten av 25 februar 1928 gir jo konsul Smith rett til å fastholde kjøpekontrakten, selv om konsesjon nektes, men dertil kommer at det må antas å være sikker norsk rett, at en kjøpekontrakt ikke blir
Side:661
ugyldig eller faller bort, fordi om konsesjon nektes, og ikke gir selgeren adgang til å annullere kjøpekontrakten av den grunn. Kjøperen har, når konsesjon nektes, rett til å overdra kjøpekontrakten til en annen, som enten ikke trenger konsesjon eller som i et hvert fall vil kunne få sådan. Herom henvises til Augdahls kommentarutgave til skogkonsesjonsloven s. 7 nederst, s. 8 og 8. 37. - - - Retten henviser også til Rt-1922-680 og Rt-1921-15.
Retten kan derfor ikke være enig med saksøkte i, at konsul Smiths tilbud i skrivelse av 25 mai 1935 ikke var lovlig betalingstilbud og heller ikke enig i, at saksøkte vilde begå en rettsstridig handling ved å ta imot tilbudet. Man må nemlig være opmerksom på, at Smith ikke satte som betingelse for betaling av kjøpesummen, at det utstedes skjøte til ham. Han forlangte i skrivelsen kun å få bruke og nytte eiendommen, efter at han har betalt kjøpesummen, og en sådan bruksrett er ikke i strid med konsesjonslovgivningen og gav således ikke saksøkte noen rett til å avslå konsul Smiths betalingstilbud i skrivelse av 25 mai 1935. Loven av 27 august 1915 §1 siste ledd tillater jo sogar, at leie og andre bruksrettigheter over fjellstrekninger stiftes for 10 år uten at det trenges konsesjon.
Retten antar derfor, at konsul Smith hadde sine rettigheter efter kjøpekontrakten i behold, da han 15 juli 1935 overdrog sine rettigheter efter kjøpekontrakten til saksøkeren.
Det er bragt på det rene, at saksøkte ikke fikk noen underretning om denne overdragelse, hverken fra konsul Smith eller fra saksøkeren før ved advokat Butenschøns skrivelse av 5 november 1935. Hvad grunnen hertil var, er ikke ordentlig oplyst. - - - Under disse omstendigheter kan retten ikke finne, at den omstendighet, at saksøkte først 5 november 1935 fikk underretning om den overdragelse, som 15 juli 1935 hadde funnet sted til saksøkeren, berettiger saksøkte til å anse kontrakten for bortfalt. - - -
Saksøkte har gjort gjeldende den innsigelse, at da hun den 5 november 1935 mottok underretning om, at konsul Smith den 15 juli 1935 hadde overdratt sine rettigheter efter kjøpekontrakten til saksøkeren, var saksøkeren ikke norsk statsborger og trengte således konsesjon. Saksøkte var derfor ikke forpliktet til å utstede skjøte til saksøkeren på det tidspunkt. Først 3 mai 1936 var saksøkeren blitt norsk statsborger igjen, så først da forelå betingelsene for utstedelse av skjøte fra saksøkte til saksøkeren. Retten kan ikke være enig i denne opfatning, og finner det tilstrekkelig herom å henvise til, hvad det er uttalt i den i Rt-1923-118 refererte dom. - - - Konsesjonsloven var således ikke til hindrer for, at saksøkte allerede den 5 november 1935 kunde utstedt skjøte til saksøkeren, men saksøkeren vilde ikke kunne få dette skjøte tinglyst før han hadde gjenerhvervet sin norske statsborgerrett - altså ikke før 3 mai 1936. Men om saksøkte under henvisning til kjøpekontraktens post 2 fant, at hun den 5 november 1935 ikke var forpliktet til å utstede skjøte til saksøkeren, var det iallfall hennes plikt å erklære sig villig til å utstede skjøte til saksøkeren, såsnart denne blev norsk statsborger igjen, hvad saksøkeren automatisk vilde bli 3 mai 1936. Saksøkte var jo allerede 25 mai 1935 tilbudt kjøpesummen uten noen forpliktelse til å utstede skjøte før konsesjonsspørsmålet var bragt i orden.
Saksøktes siste innsigelse går ut på, at konsul Smiths overdragelse av kjøpekontrakten den 15 juli 1935 i forbindelse med den samtidig oprettede leiekontrakt og pantobligasjon viser, at det hele arrangement er proforma. - - - Retten kan heller ikke dele denne saksøktes opfatning. Når konsul
Side:662
Smith ikke fikk konsesjon på kjøpet av Knabenesheia, var det rimelig og naturlig, at han søkte å treffe en ordning, hvorved han for så lang tid, som lovlig var kunde sikre sig retten til jakt og fiske i Knabenesheia. Den oprettede leiekontrakt gir konsul Smith rett til leie av jakt og fiske og jakthyttene i Knabenesheia for 10 år, og denne kontrakt er så vidt skjønnes fullt lovlig og ikke i strid med loven av 27 august 1915 som ved sin bestemmelse i §1 siste punktum nettop åpner adgang til stiftelse av leie og andre bruksretter for et tidsrum av høist 10 år, uten at dertil trenges kongelig tillatelse. Så vidt skjønnes vilde konsul Smith kunne ha leiet hele Knabenesheia for et tidsrum av 10 år uten derfor å komme i strid med loven av 27 august 1915. At han i leiekontrakten har sikret sig fortrinnsrett til ny leie efter leietidens utløp og forkjøpsrett til Knabenesheia, hvis saksøkeren vil selge eiendommen, er det heller ikke noe å si på, og kan ikke finnes å gjøre leiekontrakten til en proformatransaksjon, like så litt som den utstedte pantobligasjon. Det er ganske naturlig, at Smith har villet sikre sig og ha et bånd på saksøkeren i de 10 år hans leiekontrakt gjelder, og det har konsul Smith opnådd ved å gjøre obligasjonen uopsigelig fra saksøkerens side. Retten kan heller ikke være enig med saksøkte i, at det efter de trufne disposisjoner ingen rådighet blir tilbake for saksøkeren over heia. Han har jo for det første den juridiske rådighet over eiendommen og dessuten retten til beitet i Knabenesheia i de år hvor leieren ikke forlanger at heia skal bortleies til beite. Se leiekontraktens post S. Konsul Smith har som vidne forklart, at denne bestemmelse blev inntatt i leiekontrakten av hensyn til renjakten, idet konsul Smith fryktet for, at når det var sauer i heia, vilde de skremme renen bort. Det viser sig imidlertid ikke å være tilfelle.
Da saksøkte har vært tilbudt kjøpesummen for heia, men ikke har villet ta imot den, og da saksøkeren nå er norsk statsborger, og det nå videre er på det rene at Knabenesheia ikke utgjør så meget som som 1/10 av Fjotland herreds samlede areal av fjellstrekninger er det således nå intet til hinder for, at saksøkeren kan erhverve Knabenesheia med full rettsvirkning og saksøkerens påstand vil derfor bli å ta til følge. - - -
Av lagmannsrettens dom:
- - - Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.
Når fru Boe for lagmannsretten sterkt har gjort gjeldende at kjøpekontrakten med konsul Smith måtte ansees for bortfalt efter reglene om bristende forutsetninger, kan retten heller ikke være enig i det. Visstnok har også konsul Smith erkjent at den betydelige forsinkelse som utøvelsen av forkjøpsretten førte med sig, lå utenfor hvad partene hadde kunnet forutse. Men den omstendighet at en utenforstående tredjemann bryter inn i saken, kan ikke berøve Smith hans rett efter kjøpekontrakten. Har kommunens aksjon ført med sig tap for fru Boe, må det bli en sak mellem henne og kommunen. - - -
Lagmannsretten mener efter dette at saken ved høiesterettsdommen av 29 juni 1934 blev bragt tilbake i samme stilling som den var i, da konsul Smith søkte om konsesjon våren 1928. Da konsul Smith blev nektet konsesjon den 26 april 1935, måtte fru Boe allikevel, ikke minst i betraktning av den langvarige, uforutsette forsinkelse som kommunens innblanding hadde ført med sig, ha krav på en hurtig og endelig avslutning av saken. Hennes interesse som bestod i å få kjøpesummen utbetalt, blev imidlertid efter
Side:663
rettens mening tilgodesett ved konsul Smiths betalingstilbud av 25 mai 1935, gjentatt i brev av 11 juni s.å. Dersom fru Boe fant at tilbudet ikke i alle deler var tilfredsstillende, burde hun ha sagt fra om det, istedenfor blankt å avvise det hele. Fru Boe må derfor efter rettens mening selv ta skylden for den utvikling saken fikk efter betalingstilbudet av 25 mai 1935. - - -