Rt-1952-566

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1952-05-20
Publisert:	Rt-1952-566
Stikkord:	Plenumssak
Sammendrag:	Dissens: 12-1
Saksgang:	L.nr. 70/1952
Parter:	Oslo kommune (kommuneadvokat Sverre Thornes) mot Universitet som eier av Observatoriegate 1 (høyesterettsadvokat Jon Simonsen).
Forfatter:	Grette, Schjelderup, Soelseth, Wold, Holmboe, Skau, Berger, Kruse-Jensen, Thrap, Bahr, Dæhli, Stang, Dissens: Eckhoff
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §46, Bygningsloven (1896) §13, LOV-1899-04-19-§20, LOV-1899-04-19, Bygningsloven for Kristiania (1899) §11, LOV-1906-06-11-§14, LOV-1906-06-11, Veiloven (1912) §63, §47, §50, Bygningsloven (1924), Plenumsloven (1926) §3, §4

Dommer Grette: I 1943 ble det av Oslo kommune forlangt forsøkstakst med repartisjonsskjønn over grunn til forlengelse av Observatorie Terrasse på strekningen mellom Thomles gate og Observatoriegaten. Under skjønnsforretningen ble det tvist mellom kommunen og Universitetet som eier av Observatoriegaten nr. 1. Kommunen nedla påstand om at det refusjonsbeløp som med hjemmel i bygningslovens §46 måtte bli pålagt Universitetets eiendom, skulle likvideres i den erstatning som måtte bli fastsatt for gategrunnen. Under henvisning til høyesterettsdom i Rt-1936-269 hevdet kommunen at også de refusjonsbeløp som måtte bli pålagt ubebyggede deler av eiendommen, kunne kreves likvidert i grunnerstatningen. Fra Universitetets side ble det derimot gjort gjeldende at kommunen ikke hadde rett til å kreve likvidasjon når det gjaldt grunn som ikke var bebygget.

Skjønn ble avsagt av Oslo skjønnskommisjon den 10. desember 1943. Skjønnsretten fant at den del av Observatoriegaten nr. 1 som ligger på nordsiden av den regulerte Observatorie Terrasse måtte bli å betrakte som ubebygget grunn. Om adgangen til for dette areals vedkommende å likvidere grunnerstatningen i refusjonsbeløpet heter det i skjønnet:

«Skjønnsretten finner at gjennomføringen av ekspropriasjonen vil tilføre dette areal en aktuell verdiøkning som eieren, om han vil, kan realiseres straks ved tomtesalg eller bebyggelse. Denne verdiøkning antas å være større enn erstatningen for den halve gatebredde.

Med henvisning til høyesterettsdommen i Rt-1936-269 finner skjønnsretten at bygningslovens §46 må være således å forstå at erstatningen kan likvideres i refusjonsplikten, når refusjonsbeløpet ikke overstiger den skjønnsmessig antatte aktuelle verdiøkning.»

Skjønnet ble av Universitetet påanket til Eidsivating lagmannsrett. Ved lagmannsretten ble saken begrenset til å gjelde den nordlige halvpart av den vestlige del av gatearealet. Med hensyn til den nordlige halvpart av den østlige del av gatearealet nedla Universitetet påstand om hjemvisning av skjønnet til avgjørelse av spørsmålet om Universitetet har krav på grunnerstatning. Dette hadde det nemlig ikke vært nødvendig for skjønnsretten å avgjøre etter det standpunkt retten hadde tatt til spørsmålet om kommunens

Side:567

adgang til å kreve erstatningen likvidert i refusjonsplikten. Den 18. april 1945 avsa lagmannsretten dom i saken med denne domsslutning:

«Oslo skjønnskommisjons påankede skjønn underkjennes for så vidt deri er bestemt at Universitetets erstatning for avståelse av den nordlige halvpart av den vestligste del av gatearealet skal likvideres i Universitetets refusjonsplikt for denne del av gaten.

For så vidt angår den nordlige halvpart av den østlige del av gatearealet hjemvises skjønnet til avgjørelse av om Universitetet har krav på erstatning derfor.»

Oslo kommune har erklært anke mot lagmannsrettens dom. Anken går ut på at dommen bygger på en forståelse av bygningslovens §46 som ikke er i samsvar med høyesterettsdommen av 1936. Kommunen har nedlagt påstand om at skjønnet stadfestes og at kommunen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.

Universitetets påstand går ut på at lagmannsrettens dom stadfestes og at Universitetet tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.

Saken ble behandlet i Høyesterett i oktober 1951. Den 20. oktober ble det med hjemmel i lov nr. 2 av 25. juni 1926 §3 og §4 besluttet å henvise saken i sin helhet til avgjørelse i den samlede Høyesterett.

Saken foreligger for Høyesterett i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsretten, og jeg kan også i vesentlige deler tiltre den begrunnelse som lagmannsretten har gitt. Jeg finner imidlertid grunn til å gi en fullstendig utredning av det syn jeg har på saken.

Det avgjørende spørsmål er om kommunen etter bestemmelsene i bygningsloven av 22. februar 1924 §46 kan forlange at en grunneiers krav på erstatning for grunnavståelse skal kompenseres i refusjonsbeløp som blir pålagt den gjenværende eiendom, når forholdet er at denne eiendom ikke er bebygget på den måte som er beskrevet i §46, post 3, første ledd. Det er fra kommunens side presisert at kommunen - i samsvar med den avgjørelse som er truffet av skjønnskommisjonen - ikke påstår seg berettiget til å kreve grunneierens erstatningskrav anvendt til kompensasjon i videre utstrekning enn svarende til den aktuelle verdiøkning som gjennomføringen av ekspropriasjonen skjønnsmessig antas å ville tilføre den gjenværende eiendom.

Spørsmålet om det er adgang til å kreve gjennomført en slik kompensasjon som det her er tale om, forelå til avgjørelse i saken: Skoger kommune mot Hans Thomas Kiær, pådømt av Høyesterett den 21. mars 1936, Rt. for s. å. side 269. Høyesterett kom den gang (med 5 mot 2 stemmer) til det resultat at spørsmålet må besvares bekreftende. Jeg har ikke funnet å kunne slutte meg til det syn på bestemmelsene i bygningslovens §46 som denne dom hviler på.

Når det gjelder selve ordlyden i §46, vil jeg understreke at det

Side:568

ikke er min mening at den tolkning som kommunen mener er den riktige og som i 1936 fikk Høyesteretts tilslutning, er uforenelig med lovens ord. Etter min oppfatning er denne tolkning imidlertid ikke den som ligger nærmest. De bestemmelser det her gjelder er det etter min mening mest naturlig å forstå på følgende måte, slik som bestemmelsene lyder: Post 1 i §46 fastslår som en alminnelig regel at når kommunen anlegger en ny gate, skal eierne av de tilstøtende grunner refundere kommunen dens utlegg til ervervelse av grunn inntil en viss gatebredde. Bestemmelsen i post 1 gir imidlertid overhodet ingen regel om hvordan denne refusjon nærmere skal gjennomføres, og således heller ingen regel om forfallstid for de refusjonsbeløp som blir pålagt de tilstøtende eiendommer. De nærmere regler om gjennomføringen er gitt i postene 2-6, og av disse er det bare post 3 vi har å gjøre med i denne sak. Første ledd i post 3 handler om den refusjon som blir pålagt eiere av bebygget grunn, dvs. grunn som er bebygget på den måte bestemmelsen beskriver. Annet ledd omhandler refusjonsplikten for «andre grunneiere», det vil altså si eiere av grunn som ikke er bebygget slik som beskrevet i første ledd. Hva det nærmere innhold av første ledd angår, fremhever jeg at kommunens refusjonskrav etter denne bestemmelse er et krav som er aktuelt og ubetinget. Når bestemmelsen likevel innrømmer grunneieren en viss utsettelse med betalingen av refusjonsbeløpet, er dette en ordning som må ha en etter min mening helt selvfølgelig begrensning: så langt som grunneierens eget erstatningskrav rekker, så langt må han også finne seg i at kommunens refusjonskrav blir dekket straks. Eller uttrykt på en annen måte: I den utstrekning grunneieren selv har et erstatningskrav mot kommunen som er forfalt, i den utstrekning er også kommunens refusjonskrav mot ham forfalt til betaling. Det er etter min oppfatning ingen grunn til å legge noe annet eller mer enn dette i bestemmelsen om at refusjonsbeløpet skal betales innen 3 måneder eller i høyst 10 årlige terminer «hvis ikke beløpet kan likvideres i den erstatning som tilkommer grunneieren». Tvert imot forekommer det meg naturlig å oppfatte denne bestemmelse slik at den - om enn på en måte som kunne ha vært klarere - forutsetningsvis gir positivt uttrykk for at loven her bare henholder seg til de alminnelige regler om kompensasjon av fordringer.

Jeg går så over til annet ledd i §46, post 3. Etter denne bestemmelse får eiere av ubebygget grunn den samme betalingsfrist som fastsatt i første ledd, men fristen begynner ikke å løpe før fra «det tidspunkt da de påbegynner oppførelse av sådan bygning» (som omhandlet i første ledd). Hermed er det, ikke rettere enn jeg kan se, i virkeligheten sagt at den refusjonsplikt som blir pålagt eiere av ubebygget grunn, har en helt annen karakter enn refusjonsplikten vedkommende grunn som er bebygget: når det gjelder ubebygget grunn, forfaller refusjonen ikke til betaling - den blir overhodet ikke aktuell - såfremt eller så lenge grunnen blir liggende ubebygget. Eller annerledes uttrykt: det refusjonskrav kommunen her har, er et betinget krav, et krav som er betinget av at

Side:569

det før eller senere blir oppført bygning på grunnen. Det synes da ikke å trenge noen påvisning at den erstatning som måtte tilkomme eieren av ubebygget grunn, ikke uten uttrykkelig lovhjemmel kan kreves kompensert i refusjonen. En slik lovhjemmel måtte søkes i den henvisning som bestemmelsen i annet ledd av post 3 gir til reglene i første ledd med den innskutte setning: «hvis ikke beløpet kan likvideres i den erstatning som tilkommer grunneieren». Men er det så, som jeg tidligere har fremholdt, at det naturlige er å forstå den innskutte setning i første ledd slik at den i virkeligheten ikke gir uttrykk for noen avvikelse fra de alminnelige regler om kompensasjon av fordringer, så er det dermed også gitt at henvisningen i annet ledd ikke kan tillegges den betydning det her er spørsmål om. Henvisningens betydning kan da under ingen omstendighet bli noen annen enn den at regelen om betalingsutsettelse for eiere av ubebygget grunn blir undergitt den samme begrensning som i første ledd fastsatt: skulle situasjonen på det tidspunkt da grunneieren begynner å bygge, være den at han ennå ikke har fått utbetalt grunnerstatningen, har han ikke krav på utsettelse med å betale den refusjon som kan dekkes av erstatningen. Han må finne seg i at refusjonen - som nå er en aktuell og ubetinget forpliktelse - i denne utstrekning forfaller til betaling straks.

Som det fremgår av det jeg her har nevnt, har jeg vanskelig for å se at bestemmelsene i bygningslovens §46, slik som disse bestemmelser lyder, gir den nødvendige lovhjemmel for en rett til å kreve at den erstatning som måtte tilkomme en eier av ubebygget grunn, skal kompenseres i den refusjon som blir pålagt grunnen. Helt bestemmende for mitt syn på det foreliggende lovfortolkningsspørsmål blir det imidlertid at dette syn finner en etter min mening avgjørende støtte i de gjeldende refusjonsbestemmelsers tilblivelseshistorie. Om dette har jeg å si:

Jeg finner det ikke nødvendig å gå lengere tilbake i bygningslovgivningens historie enn til den alminnelige bygningslov av 27. juli 1896. Det var ved denne lov at det nåværende refusjons- og repartisjonssystem for første gang ble konsekvent gjennomført i bygningslovgivningen. Lovens §13 skjelner i første ledd mellom bebygget og ubebygget grunn. Herom heter det: «Den Grundeier, som paa det Tidspunkt, da Gaden eller Pladsen anlægges, har bebygget eller bebygger sin Tomt med Bygning, der har Vindu eller Dør mod eller Indkjørsel fra den nyanlagte Gade eller Plads, skal erlægge sin Andel af Erstatningssummen, beregnet efter den Længde mod Gaden eller Pladsen, i hvilken den af ham bebyggede Grunds Matrikulnummer strækker sig; de andre Grundeiere derimod først, naar de opfører saadan Bygning.» I annet ledd bestemmes det bl.a. at «de Beløb som ifølge disse Bestemmelser bliver at tilsvare Bykassen, skal erlægges inden 3 Maaneder, efterat Opgave over Størrelsen er meddelt». Det måtte etter disse bestemmelser - som ikke nevner noe om likvidasjon mellom grunnerstatning og refusjon - være helt klart at den refusjon som ble pålagt ubebygget grunn, ikke forfalt til betaling så lenge grunnen ble liggende ubebygget. Og like klart

Side:570

måtte det være at den grunnerstatning som måtte tilkomme eieren av ubebygget grunn, ikke kunne kreves likvidert i refusjonen.

Bestemmelsene om refusjon og repartisjon i bygningsloven for Bergen av 19. april 1899 var i det store og hele i samsvar med reglene i den alminnelige bygningslov §13, se Bergens-lovens §20. Jeg nevner bare at det i Bergens-loven kom inn en ny bestemmelse - i tillegg til bestemmelsen om en betalingsfrist på 3 måneder - om at den grunneier som ønsket henstand med refusjonsbeløpet, kunne betale dette i høyst 10 årlige terminer mot å svare 5 pst. årlig rente av det til enhver tid gjenstående beløp. Heller ikke Bergens-loven nevner noe om kompensasjon. Det måtte også etter denne lov være ganske klart at refusjonsbeløp vedkommende ubebygget grunn ikke forfalt til betaling så lenge grunnen lå ubebygget, og at det ikke var noen adgang til å kreve gjennomført en slik kompensasjon som det her er spørsmål om.

Bygningsloven for Kristiania av 26. mai 1899 hadde reglene om refusjon og repartisjon i §11. Bestemmelsene i §11 post 1 skjelner på samme måte som loven av 1896 og Bergens-loven mellom bebygget og ubebygget grunn. Eiere av bebygget grunn «skal - medmindre anderledes bestemmes af den ovennævnte Kommission (d.v.s. skjønnskommisjonen) - straks erlægge sin Andel af Erstatningssummen - - - de andre Grundeiere derimod først, naar de opfører saadan Bygning». I post 3 heter det: «De Beløb, som ifølge ovenstaaende Bestemmelser bliver at tilsvare Bykassen, skal, forsaavidt de ikke kan likvideres i vedkommende Eier tilkommende Erstatning, erlægges inden 3 Maaneder, efter at Opgave over Størrelsen er meddelt, eller saafremt Vedkommende ønsker Henstand, i høist ti aarlige Terminer, mod at der svares fem af Hundrede i aarlig Rente af det til enhver Tid tilbagestaaende Beløb». Det som i sammenligning med loven av 1896 var nytt i disse bestemmelser, var regelen om at grunneieren kunne få adgang til å betale refusjonsbeløpet i 10 årlige terminer. Og ny var den innskutte setning: «forsaavidt de ikke kan likvideres i vedkommende Eier tilkommende Erstatning». Spørsmålet er da hvilken betydning dette innskudd kunne tillægges ved tolkningen av Kristiania-lovens refusjonsbestemmelser.

For meg står det som utvilsomt at bestemmelsen i §11 post 3 måtte forståes så at den ikke åpnet noen adgang til å kreve at grunnerstatning som tilkommer en eier av ubebygget grunn, skulle kompenseres i refusjonsplikten. Jeg mener for det første at denne tolkning er den som i og for seg er mest naturlig - herom viser jeg til det jeg tidligere har sagt om bestemmelsen i loven av 1924 §46 p. 3. Jeg fremhever her at nettopp når det ble innført en ny regel om adgang for grunneieren til å betale refusjonsbeløpet over 10 år, kunne det være oppfordring til å gjøre uttrykkelig oppmerksom på at denne adgang til utsettelse ikke skulle gjelde for den del av refusjonen som kunne dekkes av den erstatning grunneieren selv måtte ha krav på. - Videre nevner jeg at det må fremstille seg som i og for seg lite sannsynlig at lovgivningen skulle ha villet sette grunneiere i Kristiania i en helt annen stilling med hensyn til

Side:571

refusjonsplikten enn de grunneiere som kom inn under den alminnelige bygningslov. Og eiendommelig ville det være om Kristiania-loven av 1899 på dette viktige punkt skulle ha en helt annen regel enn Bergensloven av samme år. En undersøkelse av forarbeidene til Kristianialoven synes da heller ikke å kunne etterlate noen tvil om at det ikke har vært meningen å innføre en regel som på dette punkt var avvikende fra den alminnelige bygningslovs ordning. Bestemmelsen i lovens §11, post 3, med den innskutte setning: «forsaavidt de ikke kan likvideres» osv. var utformet i det komitéutkast som lå til grunn for Ot. prp. nr. 19 for 1898. I komitéutkastets motiver er det - bortsett fra en bemerkning om at man hadde funnet å burde gi grunneierne adgang til å betale refusjonsbeløpene i flere terminer - ikke sagt mer om §11 post 3 enn at «Paragrafens 3dje Passus svarer til næstsidste Passus i §13 i den almindelige Bygningslov afødt xx.xx.1896» (side 119 i bilaget til Ot. prp. nr. 19. Nest siste passus i den alminnelige bygningslovs §13 er den bestemmelse som bl.a. inneholder forskrifter om at refusjonsbeløpet skal betales innen 3 måneder). I selve lovproposisjonen er §11 ikke kommentert.

Om bygningsloven for Trondhjem av 11. juni 1906 er ikke annet å si enn at denne lovs refusjons- og repartisjonsregler i alt vesentlig falt sammen med Kristiania-lovens. Bestemmelsen om betalingsfrist m.v. med den innskutte setning: «forsaavidt de ikke kan likvideres» osv. var således opptatt ordlydende fra Kristiania-loven, se Trondhjems-lovens §14 p. 5. I forarbeidene til loven er bestemmelsen overhodet ikke kommentert.

Etter det jeg har nevnt finner jeg det klart at Kristiania-loven og Trondhjems-loven ikke kunne tolkes på noen annen måte enn den alminnelige bygningslov og Bergens-loven på det punkt det her er tale om. Og det kan da i det hele fastslåes at det etter den lovgivning som ble avløst av bygningsloven av 1924, var gjeldende rett at refusjon som ble pålagt ubebygget grunn, ikke forfalt til betaling før grunnen ble bebygget, og at grunnerstatning som måtte tilkomme en eier av ubebygget grunn, ikke kunne kreves kompensert i den refusjon som måtte bli pålagt grunnen.

Jeg tilføyer at kommunens prosessfullmektig for Høyesterett har erklært seg enig i den oppfatning av bestemmelsene i den eldre bygningslovgivning som jeg her har gitt uttrykk for. Jeg må etter det som er opplyst også gå ut fra at praksis under denne lovgivning helt ut har bygget på denne oppfatning, en oppfatning hvis riktighet det så vidt vites heller ikke har vært reist tvil om fra noe hold. Den detaljerte gjennomgåelse av de eldre lover som jeg har foretatt, kunne under disse omstendigheter synes overflødig. Jeg mener imidlertid at en nærmere påvisning av hva bestemmelsene i den eldre lovgivning gikk ut på, er av vesentlig betydning for bedømmelsen av sammenhengen mellom denne lovgivning og bygningsloven av 1924.

Når det gjelder spørsmålet om det ved bestemmelsene i loven av 1924 er gjennomført en endring i de tidligere lovers regler på dette område, nevner jeg først at §46, p. 1 og 3 i loven av 1924

Side:572

er formet noe annerledes enn de tilsvarende bestemmelser i Kristiania-lovens §11 (og Trondhjems-lovens §14). Jeg kan imidlertid ikke se annet enn at den forskjell som her kan påvises, er av rent redaksjonell art. Selve formuleringen av de nye bestemmelser gir derfor etter min mening intet holdepunkt for den tolkning at det ved disse bestemmelser er åpnet en adgang til å kreve kompensasjon mellom grunnerstatning og refusjon som ikke var hjemlet i de eldre lover.

Det står da tilbake å undersøke om forarbeiderne til loven av 1924 gir noe grunnlag for å tolke loven i denne retning. Herom har jeg å si:

I bygningslovkomitéens innstilling av 1919 (bilag 1 til Ot. prp. nr. 30 for 1923) var bestemmelsene om refusjon inntatt i lovutkastets §83. Etter de regler som der var foreslått - så vel som etter et mindretallsforslag til formulering av denne paragraf - skulle ordningen bl.a. være den at refusjon som ble pålagt ubebygget grunn, først forfalt til betaling når grunnen ble bebygget. Av interesse er det for øvrig å konstatere at det i komitéens lovutkast ikke var inntatt noen bestemmelse om likvidasjon, svarende til den innskutte setning i Kristiania-lovens §11 post 3 og Trondhjems-lovens §14 post 5. Dette synes å ha sin selvfølgelige forklaring deri at komitéen helt hadde sløyfet disse lovers regel om betalingsfrist og henstand med betalingen av refusjonsbeløpet. Den nærmere sammenheng hermed finner jeg ikke grunn til å oppholde meg ved. Jeg nøyer meg med å nevne at det etter komitéens utkast til lov måtte være helt klart at det ikke ville være adgang til å kreve grunnerstatning kompensert i refusjon som blir pålagt ubebygget grunn

I Ot. prp. nr. 30 for 1923 ble bygningslovkomitéens forslag til refusjonsbestemmelser helt omarbeidet, og §46 i proposisjonens lovutkast ble redigert slik som lovens §46 nå lyder. I de spesielle motiver til §46 og §47 heter det bl.a.: «Med hensyn til erstatningsbeløpets fordeling på de enkelte grunneiere m.v. har man i det vesentlige opptatt bestemmelsene i Kristiania bygningslovs §11.» Jeg må oppfatte dette som et uttrykk for at det var meningen å overføre til den nye lov hele §11 i Kristiania-loven uten endringer i realiteten av vesentlig betydning.

Jeg kan etter dette ikke se at forarbeidene til loven av 1924 gir noe grunnlag for den oppfatning at det har vært meningen med de bestemmelser som kom inn i lovens §46 p. 1 og 3, å gjennomføre vesentlige prinsipielle avvikelser fra bestemmelsene i de eldre lover. Forarbeidene må, som jeg alt har antydet, tvert imot kunne sies å gi et positivt uttrykk for at det nettopp var meningen å overføre til den nye lov de eldre bestemmelser det her gjelder, uten endringer av vesentlig betydning.

Jeg kan etter det jeg har sagt i det foregående ikke komme til noe annet resultat enn at bygningslovens §46 ikke gir hjemmel for en regel om at det overfor en eier av ubebygget grunn kan kreves at grunneierens krav på erstatning blir kompensert i den refusjon som blir lagt på eiendommen.

Side:573

Fra kommunens side er det særskilt fremholdt - i samsvar med det syn som skjønnskommisjonens avgjørelse hviler på - at den rett til å kreve kompensasjon som kommunen mener å ha, ikke innebærer annet eller mer enn at grunneieren straks må betale for den aktuelle verdiøkning som ekspropriasjonen vil tilføre hans gjenværende eiendom. Dette er, hevdes det, ikke mer enn rimelig all den stund den gjenværende eiendom ikke vil ha mindre verdi etter gjennomføringen av ekspropriasjonen enn den ureduserte eiendom hadde tidligere. Mindre rimelig vil det derimot være at grunneieren skal kunne innkassere en aktuell verdiøkning som han inntil videre ikke behøver å betale noe for. I denne sammenheng har kommunens advokat også vist til bestemmelsen i veiloven av 21. juni 1912 §63, annet ledd, hvor det bl.a. er bestemt at det ved fastsettelsen av erstatning for avståelse av grunn til vei skal tas hensyn til «den særlige nytte og fordel» som eiendommen må antas å vinne ved anlegget.

Disse betraktninger, som bygger på alminnelige ekspropriasjonsrettslige prinsipper, kan etter min mening ikke føre frem. Jeg kan nemlig ikke se at disse synspunkter lar seg forene med det refusjonssystem som er gjennomført i bygningsloven. Det er ganske visst så at den legislative begrunnelse for refusjonsreglene er den at gjennomføringen av ekspropriasjonen forutsettes å ville tilføre vedkommende eiendommer en verdiøkning. Men denne tanke er ikke i bygningslovgivningen gjennomført etter de linjer som den alminnelige ekspropriasjonsrett følger: etter bygningslovens regler skal det ved fastsettelsen av erstatning for gategrunn ikke gjøres fradrag for verdiøkning. Systemet er det te at grunneieren skal ha full erstatning for grunnen, men han skal på den annen side delta i utgiftene til grunnerverv. Bare på én måte kommer verdiøkning i betraktning ved gjennomføringen av refusjonsreglene: refusjonsbeløpet skal ikke overstige verdiøkningen. Dette er i bygningslovens §47 uttrykkelig bestemt for den refusjonsplikt som der er omhandlet, og Høyesterett har i plenumsdommen i Rt-1934-997 antatt at det samme må gjelde om den refusjonsplikt som blir pålagt med hjemmel i §46. Om forholdet mellom bygningslovens refusjonsregler og de alminnelige ekspropriasjonsrettslige regler viser jeg for øvrig til høyesterettsdom i Rt-1911-788, hvor den oppfatning jeg i det foregående har redegjort for, er kommet klart til uttrykk. Jeg kan også vise til bygningslovkommisjonens innstilling av 1919 3, annen spalte.

Den oppfatning som kommunen her har fremholdt til begrunnelse av en rett til kompensasjon, innebærer altså etter min oppfatning i virkeligheten en påstand om anvendelse av et ekspropriasjonsrettslig synspunkt som ikke hører hjemme i bygningslovens refusjonssystem. Etter min mening er derfor også henvisningen til den ekspropriasjonsrettslige regel i veilovens §63 uten betydning for det foreliggende spørsmål om tolkningen av bygningslovens refusjonsbestemmelser.

Som jeg alt har vært inne på, har det vært fremholdt fra kommunens side at sterke rimelighetsgrunner taler for kommunens

Side:574

standpunkt. Til dette vil jeg si at det etter min oppfatning vanskelig kan bygges på alminnelige rimelighetsbetraktninger til støtte for den ene eller den annen løsning. Rimelighetshensynene vil nemlig kunne stille seg forskjellig etter de faktiske forhold i de forskjellige tilfelle.

Jeg nevner til slutt at det spørsmål naturlig må reise seg om det i en sak som den foreliggende er tilstrekkelig grunn til å fravike en tidligere dom av Høyesterett. Jeg ser det slik at de hensyn som i sin alminnelighet tilsier forsiktighet når det er spørsmål om å fravike en tidligere høyesterettsdom, i det foreliggende tilfelle gjør seg gjeldende i begrenset utstrekning. Jeg peker her på at det i denne sak ikke er spørsmål om å gripe inn i en gjennom lengere tid festnet praksis. Jeg nevner også at de opplysninger som foreligger for Høyesterett heller ikke gir grunnlag for å konstatere at den praksis som dommen av 1936 kan ha skapt, har vært særlig omfattende. Men det jeg spesielt vil fremheve, er at min tolkning av §46 ikke vil gjøre grunneierens refusjonsplikt i forhold til dommen av 1936 mer byrdefull, men tvert imot lettere. Hadde forholdet vært det omvendte, ville betenkelighetene ved å fravike den tidligere dom ha trådt sterkere i forgrunnen.

Jeg stemmer for at lagmannsrettens dom stadfestes.

Jeg finner at det heller ikke for Høyesterett bør tilkjennes saksomkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Eckhoff: Jeg er kommet til det resultat at den rettsoppfatning Høyesterett la til grunn ved dommen i Rt-1936-269 flg. ikke bør fravikes.

Som fremholdt av flertallet i dommen, finner jeg at bygningslovens §46 nr. 3 bør forståes slik at den hjemler en kommune adgang til for refusjonskravet å forlange kompensasjon overfor grunneierens erstatningskrav, også når det gjelder ubebygget grunn. Jeg leser da nr. 3, annet avsnitt, på den måte at «denne frist» refererer seg til det beløp grunneieren skal betale, etter at likvidasjon som nevnt i første avsnitt måtte ha funnet sted. Når det gjelder kommunens adgang til å kreve likvidasjon er med andre ord bebygget og ubebygget grunn likestillet. Derimot blir det en forskjell i fristberegningen mellom bebygget og ikke-bebygget grunn, når det gjelder de beløp som skal betales til eller «erlegges» kommunen.

Det har vært hevdet at om loven fortolkes på bakgrunn av alminnelige obligasjonsrettslige regler, vil kompensasjon overfor erstatningskrav for ubebygget grunn være avskåret. Kommunen skulle etter disse regler være forpliktet til å betale grunnen i det øyeblikk eieren må avstå den, men må vente på bebyggelse for å kunne kreve repartisjonen. Det er så vidt jeg forstår den samme tanke justitiarius Scheel ga uttrykk for i Rt-1936-258 i

Side:575

følgende ord: «Med hensyn til grunneierens refusjonsplikt er lovens som det synes ganske rasjonelle ordning den, at eierne av grunn til ny gate ingen refusjonsplikt har, så lenge grunnen er ubebygget og eierne derfor forutsettes ikke å ha nytte av gaten.» - - - Jeg kan ikke se at denne konstruksjon i en så alminnelig form lar seg innfortolke i loven av 1924. I §46 nr. 1, hvor refusjonsplikten er etablert, gjøres det ingen forskjell på bebygget og ubebygget grunn, og som allerede fremholdt forstår jeg nr. 3 slik at det, hva selve likvidasjonen angår, heller ikke er gjort noen forskjell. Når det videre sies at lovens forutsetning er den at eieren ikke har nytte av gaten før det bygges på grunnen, kan denne antagelse, som strider mot erfaring om gateanleggs innflytelse på grunnverdien, ikke sees akseptert i loven eller forarbeidene. Med støtte i loven av 1924 og plenumsdommen av 1934 ser jeg saken slik at refusjonen ikke er avhengig av bebyggelse, men av den fordel grunneieren får ved gateanlegget. Når denne fordel er konstatert ved skjønnet og gaten er anlagt, synes det å være en naturlig konsekvens at kommunen også kan kompensere. Det kan ikke sees å være noen reell grunn til her å gjøre forskjell mellom bebygget og ubebygget eiendom.

Det er på det rene at lovgivningen fra 1890-årene ble forstått og praktisert på den måte at kommunene overfor eiere av ubebygget grunn var avskåret fra å kreve likvidasjon. Jeg vil til dette hevde at den nye lovtekst har en annen redaksjon enn den eldre, og at det, når førstvoterende går ut fra som gitt at lovgiveren ikke har villet gjøre noen forandring, bare kan bli en formodning. Likvidasjonsspørsmålet er som nevnt av førstvoterende ikke berørt i departementets fullstendige omarbeidelse av refusjonsbestemmelsene, og jeg finner ikke at man kan legge særlig vekt på den generelle uttalelse i motivene om at den nye lov i det «vesentlige» holder seg til tidligere lovgivning. Det må for lovgiveren fremstille seg som et relativt underordnet spørsmål enten likvidasjonsspørsmålet overfor ubebygget grunn løses på den ene eller annen måte.

Om man nå kommer til det resultat at Høyesteretts forståelse i 1936 var omtvistelig - jeg nevner til illustrasjon av at dommer Sunde med tilslutning av flertallet uttalte at man måtte «gjøre vold på lovens ord» om kommunen skulle nektes likvidasjon, mens justitiarius Scheel om det motsatte synspunkt hevdet «at Høyesteretts fortolkning ingen som helst hjemmel har i lovens ord» - oppstår spørsmålet om det i dag er grunn til å forlate dommen av 1936.

På dette punkt stiller jeg meg særlig tvilende.

Jeg legger da vekt på følgende forhold: At loven kan forståes som gjort i 1936, det er ikke bestridt av førstvoterende i den foreliggende sak.

At dommen har vært fulgt i praksis, den har for så vidt hatt autoritet.

Endelig at dommen, som jeg ser det, fører til riktige og rimelige resultater.

Om praksis finner jeg det av betydning å fremheve at Oslo

Side:576

kommune fra 1938 til 1952 i alle saker, det gjelder ca. 15 skjønn, uten protest har krevet og gjennomført likvidasjon overfor eiere av ubebygget grunn. Det samme gjelder en sak avgjort av Stavanger skjønnskommisjon. Det er opplyst at Aker før sammenslutningen fulgte gammel praksis, og at Bergen hverken krever likvidasjon ved bebygget eller ubebygget grunn, men dette tillegger jeg mindre betydning for løsningen av spørsmålet om en kommune er berettiget til å kreve likvidasjon. Hvorledes det stiller seg i andre kommuner, er ikke opplyst, men jeg vil anta at de kommuner som har ønsket å gjennomføre likvidasjon med støtte i dommen av 1936, har fått sitt krav godtatt.

Skal det gjøres rett til begge sider, er det min oppfatning at dommen av 1936 fører til riktige resultater. Det er her naturlig å ta utgangspunkt i det foreliggende skjønn, og der er det uttalt at den gjenværende eiendom er tilført verdistigning som overstiger erstatningen for den grunn som er lagt ut til gate. Den rimelige og rettferdige løsning synes å være at kommunen som allerede har påtatt seg utgiftene ved gateanlegget, også, når den krever det, får adgang til å likvidere repartisjon mot erstatning. Jeg har vanskelig for å forstå berettigelsen av det resultat at en eier som ikke har lidt et formuestap, og som har en eiendom med minst like stor verdi som tidligere, dessuten skal kunne forlange erstatningssummen utbetalt og bli sittende med den inntil det passer ham å bygge.

Og når det gjelder forholdet i sin alminnelighet, er det grunn til atter å fremheve at kommunens rett til refusjon har sin sikre begrensning til fordelen, og at denne regel som nå følges over alt vil tendere mot rimelige skjønnsresultater. Jeg vil ikke dermed benekte at det kan tenkes enkelte urimelige resultater, men ikke mer her enn f. eks. overfor eldre bebyggelse, hvor kommunens likvidasjonsrett er uomtvistelig.

Mitt standpunkt blir da at førstvoterendes syn på bestemmelsens forhistorie ikke gir tilstrekkelig grunn til å fravike dommen av 1936.

Dommer Schjelderup: Slik saken nå foreligger kan jeg ikke stemme for å opprettholde den forståelse av bygningslovens §46 som jeg i 1936 sluttet meg til. På grunnlag av den av førstvoterende gitte utredning, spesielt av lovbestemmelsens forhistorie, stemmer jeg derfor for den av ham foreslåtte konklusjon.

Dommer Soelseth: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Wold, Holmboe, Skau, Berger, Kruse-Jensen, Thrap, Bahr, Dæhli og justitiarius Stang: Likeså.

Av lagmannsrettens dom (lagmann Fin Krog, lagdommerne Kyhn Gløersen og H. C. Kviberg):

- - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Avgjørelsen er avhengig av om det antas at en kommune kan kreve at refusjonsbeløp som er pålagt en grunneier i henhold til bygningslovens

Side:577

§46, post 1, skal bringes til likvidasjon overfor grunneierens krav på erstatning for grunnavståelse når hans gjenværende tomt ennå ikke er bebygget på den i lovens §46, post 3, første ledd, beskrevne måte. Til støtte for kravet derom har kommunen påberopt seg høyesterettsdom i Rt-1936-269.

Lagmannsretten er med hensyn til forståelsen av bygningsloven av 22. februar 1924 §46 enig med mindretallet i høyesterettsdommen av 1936. Etter de tidligere gjeldende bygningslover (av 1896, 1899 og 1906) var ordningen den at kommunens krav på refusjon for utlegg til ervervelse av gategrunn hos eiere av ikke bebyggede tomter først kunne kreves betalt når grunnen ble bebygget. Konsekvensen derav måtte etter alminnelige regler være at refusjonsbeløpet heller ikke før den tid skulle kunne kreves likvidert i den grunneieren tilkommende erstatningssum. Dette har også vært befulgt i praksis inntil loven av 1924 trådte i kraft. Retten antar ikke at det ved denne lov er skjedd noen forandring i den tidligere rettstilstand på dette punkt. Også denne lov har fastsatt at innbetalingen av refusjon for ubebyggede tomters vedkommende først skal regnes fra det tidspunkt da der påbegynnes oppførelse av bygning på tomten (§46, post 3, annet ledd) og det antas ikke at lovens uttrykksmåte gir holdepunkt for at refusjonen kan ansees som forfallen for den dels vedkommende der i tilfelle skulle anvendes til likvidasjon. Det er i så henseende påberopt det innskudd i post 3, første ledd, som lyder så: «hvis beløpet ikke kan likvideres i den erstatning som tilkommer grunneieren». De innskutte ord er tatt fra bygningslovene for Kristiania og Trondhjem av 1899 og 1906 og synes ikke å gi noe utvetydig uttrykk for at det dermed har vært meningen å foreta en forandring i den tidligere rettstilstand. Hadde det vært meningen, kunne det med letthet vært sagt på en likefrem og tydelig måte. Det ville da også ha fremgått av lovens motiver som imidlertid ikke kan sees å inneholde noe herom.

Etter lovens uttrykksmåte og utformning finner derfor lagmannsretten å måtte ta den ankendes påstand til følge uten at den behøver å gå inn på hva der må ansees som det beste og rettferdigste fra et prinsipielt og sosialt synspunkt.

Når lagmannsretten i dette tilfelle ikke har ment å være bundet av det resultat høyesterettsdommen av 1936 er kommet til, er det fordi riktigheten av denne dom offentlig er blitt bestridt av særlig fremstående og innsiktfulle juridiske forfattere, jfr. justitiarius Scheels to forannevnte avhandlinger og høyesterettsdommer Stang i hans Bygningsrett. - - -

Av skjønnskommisjonens skjønn (høyesterettsadvokat Valentin Voss, formann, Einar Broch, Andr. H. Bjercke, Eyvind Moestue og Alf Torp):

Oslo kommune bar ved stevning av 10. mai 1943 forlangt forsøkstakst med fordelingsskjønn over grunnstykker som går med til regulering av Observatorie terrasse på strekningen mellom Observatoriegaten og Thomlesgate.

Saksøkt er 1) Universitetet som eier av nr. 1 Observatoriegaten og den til nr. 2 og nr. 4 Observatorie terrasse hørende grunn, 2) A/S Observatorie terrasse 2, og 3) A/S Observatorie terrasse 4 som festere av de

Side:578

respektive matrikkelnumre. Saksøkte nr. 2 og 3 er stevnet som mulig refusjonspliktige.

Det er fremlagt avskrift av festebrev 13. august 1935, hvorved Universitetet bortfestet grunnstykkene til A/S Observatoriehavens byggeselskap, der igjen har overdratt kontrakten til A/S Observatorie terrasse 2 og A/S Observatorie terrasse 4. Det bestemmes i festebrevet at Universitetet skal uten utgift for festeren utlegge den til Solligatens opparbeidelse nødvendige grunn, alt etter Reguleringsrådets nærmere bestemmelse, og det er videre opplyst at den grunn som nå skal eksproprieres til Observatorie terrasse, er den samme som omhandles i festebrevet.

Den til matr. nr. 2 og 4 Observatorie terrasse hørende grunn berøres ikke av ekspropriasjonen. Festeren kan i henhold til bygningslovens §50 ikke pålegges noen refusjonsplikt. Etter festekontrakten plikter nemlig Universitetet å legge ut gate grunnen uten utgift for festerne.

Kommunen har påstått det refusjonsbeløp som måtte bli pålagt Universitetets eiendommer likvidert i den erstatning som måtte bli fastsatt for gategrunnen, og har henvist til den i Rt-1936-269 inntatte høyesterettsdom, hvor det er antatt at likvidasjon kan finne sted selv om eiendommen ikke er bebygget. Kommunen har fremholdt at høyesterettsdommen har fortolket bygningslovens §46 tredje ledd derhen at i alle tilfelle hvor det tilkjennes en eiendom erstatning, er det adgang til likvidasjon, og at det kan være god grunn til å sondre mellom de tilfelle hvor det eksproprieres grunn fra en eiendom og følgelig blir betalt erstatning, og de tilfelle hvor en eiendom ikke avstår noen grunn og følgelig heller ikke får noen erstatning. I siste tilfelle vil det kunne være en byrde for grunneieren å skulle yte refusjon straks. Lovens tekst er etter kommunens oppfatning avgjørende for at likvidasjon kan finne sted også ved ubebygget grunn.

Universitetet har påstått erstatning for den grunn som avståes. Ulempeserstatning er ikke påstått. Universitetet har videre gjort gjeldende at bygningslovens §46 tredje ledd er slik å forstå at hvis eiendommen ikke er bebygget, kan refusjonsplikten først inntre når bebyggelse finner sted, jfr tredje ledds siste punktum. Og konsekvensen derav må bli at eieren av ubebygget grunn ikke plikter ved likvidasjon å gi fra seg noe av erstatningen. Den fordring som kommunen har på refusjon, er nemlig ikke forfallen, og kan da etter alminnelige rettsregler ikke brukes til kompensasjon. Kommunen har i det hele tatt ikke annet enn en suspensivt betinget fordring.

Universitetet har henvist til Herman Scheels kritikk av høyesterettsdommen av 1936, inntatt i Rt-1936-257 flg. og 262 flg. Det er opplyst at Emil Stang i «Norsk Bygningsrett» som er gått i trykken men ennå ikke kommet i handelen, også har tatt avstand fra høyesterettsdommen.

Stavanger skjønnskommisjon har i en kjennelse av 12. mai 1942 ansett seg bundet av høyesterettsdommen. Stang uttaler at dommen i praksis er fulgt med stor varsomhet. Kommunene har kviet seg ved å kreve full kompensasjon mellom erstatning og refusjon, og har bare krevet

Side:579

refusjonsbeløpet trukket fra ekspropriasjonserstatningen der det har vært rimelig og rettferdig. Stang nevner Stavanger skjønnskommisjons kjennelse og uttaler videre at Oslo skjønnskommisjon bare har foretatt likvidasjon for den del av refusjonsbeløpet som ligger innenfor den verdiøkning gateanlegget straks medfører, men har latt resten utstå til eiendommen bebygges. Men selv denne praksis kan Stang ikke erkjenne å være riktig, da eieren av ubebygget grunn etter bygningslovens §46 punkt 3 siste ledd ikke plikter å betale noen refusjon før han bygger på sin grunn.

Det areal som går med til reguleringen av Observatorie terrasse og som utgjør 1319,5 m2, tilhører i sin helhet nr. 1 Observatoriegaten, der eies av Universitetet. Denne eiendom har etter bymatrikkelen et areal av 11997,70 m2. Det finnes på eiendommen - foruten bygningene på de bortfestede tomter nr. 2 og 4 Observatorie terrasse - to bygninger med en branntakst av 1930 stor kr. 224 000,00. Ved reguleringen av Observatorie terrasse deles eiendommen i to atskilte deler. Den nordlige del er ubebygget, bygningene finnes på den sydlige del.

Av ekspropriasjonsarealet 1319,5 m2 faller etter oppgave fra oppmålingssjefen 654 m2 utenfor fasadelinjene til nr. 2 og 4 Observatorie terrasse. I forhold til festerne er Universitetet som nevnt ovenfor forpliktet til å utlegge den til gaten nødvendige grunn, og etter den praksis som har vært fulgt ved Oslo skjønnskommisjon, har Universitetet ikke krav på noen erstatning for disse 654 m2 som ved bortfestingen av nr. 2 og nr. 4 Observatorie terrasse er bestemt til gate. Det henvises til skjønn 14. september 1938 vedkommende Dælenenggaten, hvor det er uttalt: «Når eieren av det opprinnelige hovedbøl således må antas overfor kjøperen å være forpliktet til å utlegge de omhandlede grunnstykker til gate uten vederlag, kan han ikke kreve noen erstatning for dem ved kommunens ekspropriasjon.»

I Rt-1933-50 har skjønnskommisjonens formann høyesterettsadvokat Harald Nørregaard uttalt følgende: «Hvor en eier må avgi mer enn halv gatebredde, har kommisjonen ansett ham berettiget til erstatning for hva han således avgir utover den halve gatebredde, selv om denne del ikke kan benyttes av ham etter at han har solgt tilstøtende grunn med fasaderett til gaten.»

Skjønnsretten finner det i nærværende tilfelle ikke nødvendig å ta standpunkt til hvorvidt Universitetet har krav på erstatning for den halve gatebredde, ettersom erstatningsbeløpet i sin helhet måtte bli å repartere på Universitetets egen eiendom. Som nedenfor vil bli nærmere omtalt, er skjønnsretten av den oppfatning at erstatningsbeløpet i nærværende tilfelle kan likvideres i refusjonsplikten.

For den vestlige del av ekspropriasjonsarealet, som utgjør 665,5 m2, har Universitetet krav på erstatning. Denne fastsettes til en gjennomsnittspris av kr. 45,00 pr. m2.

Erstatningen blir i sin helhet å repartere på de gjenværende deler av nr. 1 Observatoriegaten etter fasadelinjene.

Side:580

Den del av nr. 1 Observatoriegaten som blir liggende på nordsiden av den regulerte Observatorie terrasse må rettelig betraktes som ubebygget grunn, og her oppstår spørsmålet om det er adgang til å likvidere erstatningen i refusjonsbeløpet.

Skjønnsretten finner at gjennomføringen av ekspropriasjonen vil tilføre dette areal en aktuell verdiøkning som eieren, om han vil, kan realisere straks ved tomtesalg eller bebyggelse. Denne verdiøkning må antas å være større enn erstatningen for den halve gatebredde.

Med henvisning til høyesterettsdommen i Rt-1936-269 finner skjønnsretten at bygningslovens §46 må være således å forstå at erstatningen kan likvideres i refusjonsplikten, når refusjonsbeløpet ikke overstiger den skjønnsmessig antatte aktuelle verdiøkning.

Den del av nr. 1 i Observatoriegaten som ligger på sydsiden av den regulerte gate, har som nevnt en eldre bebyggelse, og det skulle således etter den uttrykkelige bestemmelse i bygningslovens §46, 3 være adgang til likvidasjon. Også denne del av eiendommen tilføres etter skjønnsrettens oppfatning en så stor aktuell verdiøkning ved gateanlegget at denne fullt ut oppveier erstatningsbeløpet.

Etter det resultat som skjønnsretten således er kommet til, er det ikke nødvendig å foreta noen beregning av erstatningsbeløpet, idet dette i sin helhet blir å likvidere i den refusjonsplikt som påhviler resteiendommen. - - -