Rt-1967-423

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1967-04-08
Publisert:	Rt-1967-423
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 38/1967
Parter:	Frithjof Andersen (høyesterettsadvokat Claus Wiig) mot Laksevåg kommune (høyesterettsadvokat Gunnar Torvund).
Forfatter:	Helgesen, Ryssdal, Bendiksby, Nygaard, justitiarius Terje Wold
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §384, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §47, Bygningsloven (1924), Husleieloven (1939) §38

Dommer Helgesen: I medhold av §40, 1 b i den tidligere bygningslov av 22. februar 1924 fattet Laksevåg herredstyre i møte 29. april 1964 vedtak om å ekspropriere eiendommene gnr. 53 bnr. 270, bnr. 290, bnr. 291 og bnr. 217 i Laksevåg.

Laksevåg kommune stevnet eierne til Laksevåg skjønnskommisjon for å få fastsatt ekspropriasjonserstatningen.

Ved kommisjonens skjønn av 22. juni 1965 ble erstatningen til eieren av gnr. 58 bnr. 217 Frithjof Andersen fastsatt således:

«for bygninger og grunn kr. 145.000

for flytningsutgifter og dyrere leie » 12.000.»

Frithjof Andersen påanket skjønnskommisjonens erstatningsfastsettelse til Gulating lagmannsrett, som avsa dom 29. april 1966 med denne domsslutning:

«Laksevåg skjønnskommisjons skjønn av 22. juni 1965 i sak mellom Laksevåg kommune og Frithjof Andersen som eier av gnr. 53 bnr. 217 i Laksevåg oppheves forsåvidt angår posten «for flytningsutgifter og dyrere leie kr. 12.000,-», men stadfestes for øvrig.

Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

En av dommerne - sorenskriver Barry-Berg - kom til et annet resultat enn lagmannsrettens flertall for så vidt angikk den tilkjente erstatning for «flytningsutgifter og dyrere leie».

Begge parter har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Laksevåg kommune anker over at lagmannsretten har opphevet skjønnskommisjonens skjønn for så vidt angår posten «for flytningsutgifter og dyrere leie kr. 12.000». Kommunen gjør gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den har lagt til grunn at man av skjønnets premisser ikke kan utlede om skjønnskommisjonen for denne erstatningsposts vedkommende har bygget på en riktig rettsanvendelse, og gitt ekspropriaten full erstatning for det særtap han lider ved ikke fortsatt å kunne ha bolig i eget hus. Kommunen hevder at skjønnskommisjonen klart har gitt uttrykk for de poster som her kan komme på tale ved fastsettelsen av erstatningen. Det anføres således i ankeerklæringen at

Side:424

«ved å tilkjenne erstatning for eiendommens objektive bruksverdi, slik det er redegjort for i kommisjonens premisser og ved å tilkjenne erstatning for flytningsomkostninger og utgifter til leie for ny leilighet, har skjønnskommisjonen ment at ankemotparten derved får dekket alt tap som avståelsen medfører». Kommunen har for øvrig vist til den begrunnelse som er gitt av den dissenterende dommer i lagmannsretten.

Laksevåg kommune har nedlagt denne påstand:

«1. Skjønnskommisjonens skjønn stadfestes.

2. Frithjof Andersen dømmes til å betale Laksevåg kommune saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Frithjof Andersen har påanket lagmannsrettens dom på grunn av feil i rettsanvendelsen. Han gjør gjeldende at skjønnskommisjonen og lagmannsretten har tatt feil når der i dette tilfelle ikke er gitt erstatning for gjenanskaffelsesverdien av et hus som gir Andersen dekning både for hans eget og hustrus samt tre sønners aktuelle og fremtidige behov, men begrenser erstatningsgrunnlaget til det Andersen med familie i dag disponerer. I ankeerklæringen har den ankende parts prosessfullmektig nærmere presisert sitt syn på lagmannsrettens dom således:

«Jeg har oppfattet Lagmannsrettens dom slik at den virkelige uoverensstemmelse mellom lagmannsrettens avgjørelse og den ankendes krav gjelder spørsmålet om der ved erstatningsfastsettelsen skal tas hensyn bare til den ankende families aktuelle behov, eller om der også skal tas hensyn til at det eksproprierte hus ga rikelig anledning til å dekke også ethvert rimelig fremtidig behov, eventuelt ved å bruke den bortleiede del av huset som bytteobjekt. Leieforholdene gjaldt, bortsett fra Laksevåg Politistasjon, alle enkeltrom, for hvilke leieforholdet kunne bringes til opphør uten hinder av husleielovens §38.»

Frithjof Andersens påstand for Høyesterett er:

«Prinsipalt: Laksevåg skjønnskommisjons skjønn av 22. juni 1965 oppheves i sin helhet, og Frithjof Andersen tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten og Høyesterett. Subsidiært: Lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at Frithjof Andersen tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten og Høyesterett.»

Andersen mener at det riktige i dette tilfelle vil være å oppheve skjønnet i sin helhet på grunn av sammenhengen mellom den omtvistede erstatningspost og den tilkjente erstatning for bygninger og grunn.

Om sakens nærmere omstendigheter og de anførsler partene gjorde gjeldende for skjønnskommisjonen og for lagmannsretten, viser jeg til premissene for kommisjonens avgjørelse og lagmannsrettens domsgrunner.

Saken står i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg behandler kommunens anke først.

Når det gjelder denne anke, er jeg kommet til samme resultat som den dissenterende dommer i lagmannsretten og kan i alt vesentlig tiltre hans begrunnelse.

Side:425

Skjønnskommisjonen har bygget på at det eksproprierte hus etter sin størrelse og bruk «må betraktes som utleiehus», og at gjenanskaffelsesverdien derfor ikke kan legges til grunn i et tilfelle som dette. Jeg er på samme måte som lagmannsretten enig i det rettslige synspunkt som kommisjonen for så vidt legger til grunn for sin avgjørelse.

Det skjønnskommisjonen så har gjort er å tilkjenne Andersen «erstatning for det tap han påføres ved ikke fortsatt å kunne ha leilighet i huset», og å fastsette det konkrete tap til å omfatte «flytningsomkostninger og hva Andersen må antas å måtte betale i leie for ny leilighet annet steds utover den leieverdi skjønnskommisjonen regner med for hans husrom med fradrag for fordeler som kan påregnes oppnådd ved bedre utstyrt leilighet, jfr. Rt-1965-134». Jeg kan ikke se at kommisjonens avgjørelse her hviler på noen uriktig rettsoppfatning. Av selve erstatningens størrelse kan man etter min mening ikke slutte at kommisjonen har bygget på en uriktig rettsoppfatning. Når kommisjonen uttrykkelig henviser til Høyesteretts avgjørelse i Rt-1965-134, er det etter min mening ikke grunn til å tvile på at kommisjonen også helt ut har fulgt den rettsoppfatning som dommen i 1965 hviler på, og at den i samsvar med det vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipp har tilkjent Andersen full erstatning for hans individuelle tap ved ikke fortsatt å kunne ha leilighet i det eksproprierte hus.

På samme måte som for lagmannsretten har Andersen for Høyesterett gjort gjeldende at kommisjonen for så vidt angår posten flytningsomkostninger og dyrere leie ikke har gitt noen nærmere begrunnelse for skjønnsresultatet. Jeg viser til lagmannsrettens bemerkninger om denne anførsel, bemerkninger som jeg på vesentlige punkter kan tiltre. Jeg kan ikke se at det etter omstendighetene er noen feil som kan lede til opphevelse av skjønnet at skjønnskommisjonen ikke har spesifisert de forskjellige momenter av skjønnsmessig art som har vært bestemmende for erstatningens størrelse. Det er etter min oppfatning heller ingen rimelig grunn til i dette tilfelle å tvile på at skjønnskommisjonen har overveiet og tatt i betraktning alle vurderingsfaktorer av betydning, og i sine overveielser hatt klart for seg sammenhengen mellom kapitalinnskudd og leie. Den omstendighet at alternativet kapitalinnskudd - som i seg selv er en investering og derfor ikke nødvendigvis behøver å bety noe tap eller noen merutgift i det hele - ikke uttrykkelig er nevnt av kommisjonen, anser jeg under enhver omstendighet ikke som en feil som i dette tilfelle kan lede til opphevelse av skjønnet, jfr. tvistemålslovens §384 jfr. skjønnslovens §2 og §47.

Jeg går så over til Frithjof Andersens anke.

Denne anke kan etter min mening ikke føre fram. I likhet med skjønnskommisjonen og lagmannsretten finner jeg at det ikke er tilstrekkelig rettslig grunnlag for å imøtekomme det krav som for så vidt er gjort gjeldende av Andersen. Jeg tiltrer det som skjønnskommisjonen og lagmannsretten har sagt om dette.

Side:426

Mitt resultat blir da at skjønnskommisjonens skjønn stadfestes.

Jeg er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Etter omstendighetene finner jeg at omkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett, og stemmer for denne dom:

Skjønnkommisjonens skjønn stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Ryssdal: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bendiksby, Nygaard og justitiarius Terje Wold: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (byrettsjustitiarius K. Roll-Matthiesen med skjønnsmenn):

- - -

Andersens eiendom gnr. 53 bnr. 217 har et areal stort 1992,7 m2.

Eiendommen er bebygget med et trehus i 2 etasjer og loft, men uten kjeller. Huset dekker et grunnareal stort ca. 160 m2. Første etasje er bygget før 1900. Annen etasje er kommet til antakelig omkring 1910. Andersen kjøpte eiendommen i 1936.

I første etasje leier Laksevåg politistasjon 4 rom for en leie av kr. 1080 pr. år.

Saksøkte med hustru og 3 sønner bor i huset. Husstanden disponerer resten av første etasje, nemlig: Salong, dagligstue, 1 kontorrom for Andersen, bad og klosett, kjøkken og entre, og i annen etasje 4 soveværelser og 1 kjøkken. Overfor ligningsmyndighetene er Andersens leie beregnet til kr. 720 pr. år.

Forøvrig er det i annen etasje 6 hybler som alle er bortleiet sammen med et felles oppholdsrom, felles bad og W.C. Videre er i annen etasje 1 rom bortleiet til kontor. Endelig er det to bortleiede hybler på loftet. Leien for de 8 hybler og kontoret er kr. 600,- pr. år for hvert rom, tilsammen kr. 5.400 pr. år. De 8 hybler er delvis bortleiet møblert.

Videre er det på eiendommen to små uthus av tre (vedboder) og en verkstedbygning av mur. Sistnevnte bygning inneholder vaskekjeller og rom for verksted. Verkstedet er bortleiet for kr. 840 pr. år.

Ved beregningen av eiendommens objektive bruksverdi legger man til grunn påregnelig leieinntekt og antatt normalleie for de rom Andersen selv nytter. Herunder tas i betraktning forventningene om eller utsiktene til en oppmyking eller opphevelse av bestemmelsene om regulering av husleie.

Tomten er forholdsvis stor. I tilfelle den nederste del av tomten (hagen) ble utskilt og bebygget, ville den bebyggede del av eiendommen tape i verdi. Skjønnskommisjonen finner at det riktige i dette tilfelle vil være å taksere hele eiendommen som bebygget og regne verdien av hagen som et pluss ved vurderingen av den hele eiendoms kapitaliserte bruksverdi.

Side:427

Skjønnskommisjonen setter på grunnlag av den objektive bruksverdi (leieverdien) erstatningen for eiendommen til kr. 145.000.

Andersen har krevet erstatning også for den særlige bruksverdi eiendommen har for ham utover verdien fastsatt på vanlig måte. Denne erstatning må dekke gjenanskaffelsesverdien ved nybygg av hva Andersen og hans familie i dag disponerer i huset og under hensyntagen til behovet for utvidelse. Herunder går Andersens eget behov og sønnenes eventuelle behov, idet sønnene som er ugifte, vil kunne få familieleilighet i huset. Til fradrag i gjenanskaffelsesverdien kommer den vanlige verdi av den del av eiendommen som han selv nytter.

Kommunen hevder at det ikke kan bli spørsmål om gjenanskaffelsesverdi.

Skjønnskommisjonen skal bemerke:

Andersen disponerer i dag ca. 140 m2 boligflate i huset. Dette svarer til en forholdsvis stor leilighet. Man kan ikke anse det for sannsynlig at Andersen selv har noe behov for utvidelse. Sønnene har hver et rom. At de kan komme til å gifte seg og ønske leilighet i huset, må det sees bort fra. I denne relasjon må sønnene betraktes som tredjemenn. Hva Andersen i tilfelle kunne kreve gjenanskaffelsesverdien for, må baseres noenlunde på hva Andersen og hans familie idag disponerer i huset.

Husets brutto boligflate utgjør ca. 350 m2 (inkl. de 2 hybler på loftet). Herav nytter Andersen som foran nevnt ca. 140 m2. Utleiet i hovedhuset er således ca. 210 m2, eller ca. 60 % av det samlede boligareal.

Økonomisk sett nytter Andersen bare en liten del av sin eiendom, jfr. opplysningene foran om de leier han oppebærer. Dette gjelder selv om man foretar en rimelig oppjustering av Andersens egenleie.

Skjønnskommisjonens syn er at huset etter sin størrelse og bruk må betraktes som et utleiehus, jfr. Tidsskrift for Rettsvitenskafødt xx.xx.17. De hensyn som forelå i de saker som er behandlet i Rt-1960-568 og Rt-1962-294 foreligger ikke her. Gjenanskaffelsesverdien kan ikke legges til grunn i et tilfelle som dette.

Derimot tilkommer Andersen erstatning for det tap han påføres ved ikke fortsatt å kunne ha leilighet i huset, et tap som omfatter flytningsomkostninger og hva Andersen må antas å måtte betale i leie for ny leilighet annet steds utover den leieverdi skjønnskommisjonen regner med for hans husrom med fradrag for fordeler som kan påregnes oppnådd ved bedre utstyrt leilighet, jfr. Rt-1965-134.

Kommunen har stillet opp som forutsetning at Andersen ikke behøver å fraflytte før 1/1 1967.

Man setter erstatningen for flytningsomkostninger og dyrere leie til tilsammen kr. 12.000.

Den samlede erstatning som skjønnskommisjonen er kommet frem til, er større enn grunnverdien og omsetningsverdien. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Otto Maalstad og Sverre Nygaard og sorenskriver R. Barry-Berg):

- - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Side:428

Ved Høyesteretts dom i Rt-1965-134 flg. anser lagmannsretten det fastslått at en ekspropriat, som selv har leilighet i det hus som eksproprieres, har krav på at det i forbindelse med vurderingen av eiendommens bruksverdi ikke bare legges vekt på den nettoavkastning eiendommen kan gi ved bortleie, men at det også blir tatt hensyn til og i tilfelle gitt tillegg for den særlige verdi det måtte ha for ekspropriaten å ha bolig i egen eiendom. Skal ekspropriaten stilles like godt som om eiendommen ikke ble ekspropriert, må hensyn tas til den påregnelige merutgift «til å skaffe seg, flytte inn i, innrede og bo i annen leilighet som hun ønsker å skaffe seg og som det etter forholdene er naturlig og rimelig at hun skaffer seg. Fratrekk må i tilfelle skje for fordeler som kan påregnes oppnådd for henne ved mer hensiktsmessig bolig.» (Det siterte er uttalt av Eidsivating lagmannsrett i den i 1965-saken påankede kjennelse, og ble enstemmig tiltrådt av Høyesterett.)

I nærværende sak har skjønnskommisjonen beregnet erstatningen på grunnlag av den objektive bruksverdi (leieverdien), idet man har lagt til grunn «påregnelig leieinntekt og antatt normalleie for de rom Andersen selv nytter» og herunder har tatt i betraktning «forventningene om eller utsiktene til en oppmyking eller opphevelse av bestemmelsene om regulering av husleie».

Etter å ha vært inne på spørsmålet om Andersen hadde krav på å få erstattet gjenanskaffelsesverdien (ved nybygg), og etter å ha besvart dette spørsmål benektende, uttaler skjønnskommisjonen videre: «Derimot tilkommer Andersen erstatning for det tap han påføres ved ikke fortsatt å kunne ha leilighet i huset, et tap som omfatter flytningsomkostninger og hva Andersen må antas å måtte betale i leie for ny leilighet annet steds utover den leieverdi skjønnskommisjonen regner med for hans husrom med fradrag for fordeler som kan påregnes oppnådd ved bedre utstyrt leilighet, jfr. Rt-1965-134.» Det skjønnskommisjonen har gitt Andersen i tillegg til den objektive bruksverdi er således utelukkende erstatning for flytningsutgifter og for dyrere leie (med fradrag for nytt for gammelt), og lagmannsretten må forstå skjønnsgrunnene slik at man har ment at han derved har fått dekket hele det tap han lider ved ikke fortsatt å kunne ha bolig i eget hus. Om skjønnskommisjonen har vært av den oppfatning at det særtap en ekspropriat med leilighet i eget hus lider ved ikke fortsatt å kunne ha leilighet i huset, bare består i flytnings-omkostninger og i en påregnelig høyere leieutgift, eller om den har funnet at iallfall denne ekspropriat, Andersen, får sitt tap i så måte fullt ut dekket ved de to nevnte erstatningsposter, kan etter lagmannsrettens mening ikke utledes av skjønnsgrunnene. Er forholdet det førstnevnte, foreligger det etter lagmannsrettens mening en uriktig rettsanvendelse. Ved å gi erstatning for flytningsutgifter og for dyrere leie er det tatt hensyn til ekspropriatens påregnelige merutgift til å flytte inn i og bo i annen leilighet, men ikke til «å skaffe seg» annen leilighet, jfr. det ovenfor siterte fra høyesterettsdommen av 1965. Har skjønnskommisjonen ment at Andersen for den tilkjente erstatning for eiendommen, kr. 145.000,- er i stand til å kjøpe en annen eiendom, hvor der også er disponibel en leilighet noenlunde tilsvarende den han har, måtte kommisjonen under de foreliggende omstendigheter og på bakgrunn av dagens forhold i det aktuelle distrikt

Side:429

ha gitt uttrykk for det. - Må Andersen for eksempel skaffe seg «bolig i egen eiendom» gjennom kjøp av aksje- eller innskuddsleilighet, vil dette kreve et visst kapitalinnskudd fra hans side. Er dette kapitalinnskudd - med fradrag av fordeler - større enn hans nåværende leilighets (oppjusterte) forholdsmessige andel av eiendommens totale, objektive bruksverdi, markerer differansen i så fall den subjektive egenverdi det har for ham å være eier av den leilighet han nå bor i, og den representerer da - slik lagmannsretten forstår høyesterettsdommen - for Andersen et tap som må kunne kreves erstattet, selv om det skulle bety en formuesforøkelse for eieren sett i forhold til den eksproprierte eiendoms objektive bruksverdi, sml. Rt-1960-568 på side 570. - Hvorvidt og i hvilken utstrekning det foreligger til erstatning et oppstått tap av denne art for Andersen under den subjektive bruksverdi, er det skjønnskommisjonens sak å vurdere. Da det som foran nevnt ikke kan sees av skjønnsgrunnene om skjønskommisjonen har tatt standpunkt til dette spørsmål, er lagmansretten ute av stand til å kontrollere om kommisjonen har lagt en riktig rettsoppfatning til grunn i et punkt som må antas å kunne ha betydning for resultatet. Skjønnet vil derfor bli å oppheve forsåvidt angår erstatningsposten kr. 12.000,-.

Når det gjelder erstatningen for dyrere leie har man for seg en rent skjønnsmessig vurdering, og det kan da ikke stilles store krav til skjønnsgrunnene. Det er på det rene at det for skjønnskommisjonen ikke var tvist om denne post, og lagmannsretten kan etter omstendighetene ikke se at det i og for seg er en feil i saksbehandlingen at kommisjonen i skjønnsgrunnene ikke har gjort rede for hva den har bygget på med hensyn til Andersens og frues leveutsikter og for hvilken tid den dyrere leie er erstattet. Men ved nytt skjønn, hvor det eventuelle tap Andersen lider ved å miste sin eiendes leilighet blir vurdert, kan det ikke sees bort fra at det kan være sammenheng mellom «dyrere leie» og det å skaffe nytt husvære. Eksempelvis kan nevnes forholdet mellom kapitalinnskudd i leilighet og størrelsen av husleien for slik leilighet, hvor det kan være stort innskudd og lavere leie, eller et mindre innskudd og høyere leie. Dette synspunkt vil skjønnskommisjonen ha anledning til å komme tilbake til, all den stund skjønnet for erstatningsposten kr. 12.000,-'s vedkommende likevel er opphevet.

Lagmannsretten er enig med skjønnskommisjonen i at det i nærværende tilfelle ikke er grunnlag for å erstatte Andersen gjenanskaffelsesverdien (ved nybygg) av et tilsvarende hus som det eksproprierte, eller av en enebolig svarende til den leilighet han og hans familie nå selv bruker idet eiendommens subjektive verdi ikke knytter seg til noen av disse løsninger. Andersen gjør forøvrig heller ikke lenger ubetinget krav på en slik erstatning.

Lagmannsretten er også enig i at det må være så noenlunde det Andersen med familie, deri inkludert hans tre ugifte sønner, idag disponerer i huset, som blir å legge til grunn ved erstatningsberegningen.

Det er på det rene at Andersen for skjønnskommisjonen ikke fremsatte krav om erstatning for tap på møblene. At skjønnskommisjonen ikke har gitt erstatning herfor hviler da ikke på en uriktig rettsanvendelse, og det er ikke noen feil i saksbehandlingen at det i skjønnsgrunnene ikke er uttalt noe om denne post.

Side:430

Lagmannsretten finner at saken har vært så tvilsom at saksomkostninger for lagmannsretten ikke bør tilkjennes, Rl. §180, annet ledd jfr. §172, annet ledd.

Rettens mindretall, sorenskriver Barry-Berg, er kommet til et annet resultat enn flertallet forsåvidt angår skjønnskommisjonens fastsettelse av erstatningen for det særtap Andersen påføres ved ikke fortsatt å kunne ha leilighet i den eksproprierte eiendom. Kommisjonen har i denne forbindelse henvist til høyesterettsdommen i Rt-1965-134. Etter mindretallets mening har da kommisjonen med tilstrekkelig tydelighet angitt de poster som kan komme på tale ved fastsettelse av erstatningen for det særlige tap det her gjelder. Når da kommisjonen sier, at Andersen tilkommer erstatning for flytningsomkostninger og dyrere leie så må dette forståes slik, at i det tilfelle som foreligger for kommisjonen, oppstår det ikke noe tap for ekspropriaten ut over disse to postene, jfr. i denne forbindelse HRD i Rt-1964-832, særlig side 837. Mindretallet stemmer da for, at skjønnskommisjonens skjønn stadfestes i sin helhet.

Mindretallet er enig i flertallets saksomkostningsavgjørelse.