Rt-1974-171

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-02-15
Publisert:	Rt-1974-171
Stikkord:	Anke over odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 18B/1974
Parter:	Ansgar S. Vikanes (høyesterettsadvokat Gunnar Greve) mot Peder S. Vikanes (høyesterettsadvokat Peer Lea).
Forfatter:	Bølviken, Schweigaard Selmer, justitiarius Ryssdal, Mindretall: Roll-Matthiesen, Blom
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, §62, Tvistemålsloven (1915) §384, §2

Dommer Bølviken: Etter begjæring av Peder S. Vikanes avsa Sunnhordland herredsrett - dommerfullmektigen med skjønnsmenn - den 17. april 1972 odelstakst over eiendommen gnr. 58 bnr. 5 av Vikanes, Stord, tilhørende Ansgar S. Vikanes. Taksten ble fastsatt under tre alternative forutsetninger - alternativ 1 at et sjøhus tilhører eiendommen, alternativ 2 at halve sjøhuset tilhører eiendommen, den annen halvdel et notlag, og alternativ 3 at notlaget har bruksrett til sjøhuset. Taksten har denne slutning:

«Eiendommen gnr. 58 bnr. 5 i Stord verdsettes ved odelstakst slik:

Alt. 1: kr. 28.000,- kronertjueåttetusen.

Alt. 2: kr. 26.500,- kronertjuesekstusenfemhundre.

Alt. 3: kr. 26.500,- kronertjuesekstusenfemhundre.

For alle alternativer er skogens verdi satt til kr. 3.000,- kronertretusen.»

Etter begjæring av Ansgar S. Vikanes ble av samme rett - dommerfullmektigen med andre skjønnsmenn -holdt odelsovertakst den 23. september 1973. Odelsovertaksten er avsagt under samme alternativer som undertaksten og har denne slutning:

«Eiendommen gnr. 58 bnr. 5 i Stord verdsettes ved overodelstakst slik:

Alt. 1: kr. 35.000,- kronertrettifemtusen 00/100-.

Alt. 2: kr. 33.000,- kronertrettitretusen 00/100-.

Alt. 3: kr. 33.000,- kronertrettitretusen 00/100-.

For alle alternativer er skogens verdi på rot satt til kr. 2.000,- kronertotusen 00/100.»

Ansgar S. Vikanes har påanket odelsovertaksten til Høyesterett på grunn av rettsanvendelsen og saksbehandlingen, derunder mangelfulle skjønnsgrunner og vilkårlig skjønnsutøvelse.

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Sunnhordland herredsrett, hvor det er avgitt forklaring av partene og av ingeniør Johannes Tufteland, Stord, avdelingsingeniør Rolf

Side:172

Styve, Haugesund, og arkitekt Albin J. Torgersen, Haugesund. Partene og ingeniør Tufteland har forklart seg om de drøftelser som fant sted under odelsovertaksten, hvor også ingeniør Tufteland var til stede. For øvrig er Tuftelands forklaring gitt i tilknytning til en verdiansettelse av eiendommen som han utarbeidet etter oppdrag av Ansgar S. Vikanes til bruk under odelsovertaksten, og som ble fremlagt under denne. Ingeniør Styve og arkitekt Torgersen har forklart seg i tilknytning til sakkyndige uttalelser som de har utarbeidet etter oppdrag av Peder S. Vikanes i forbindelse med anken til Høyesterett.

Den ankende part gjør for så vidt angår anken over saksbehandlingen gjeldende at det er en saksbehandlingsfeil i seg selv at odelsovertaksten innskrenker seg til å henvise til undertakstens beskrivelse av eiendommen, en beskrivelse som er helt utilstrekkelig til å danne grunnlag for en forsvarlig vurdering av eiendommens utnyttelsesmuligheter og verdi. Videre gjør den ankende part gjeldende at skjønnsgrunnene er mangelfulle, eller rettere sagt mangler helt. Det var uenighet mellom partene på en rekke punkter av betydning for vurderingen av eiendommen. Om dette sies det imidlertid intet i skjønnsgrunnene, og man kan ikke se om disse relevante momenter er vurdert av skjønnsretten. For så vidt det ble konstatert uenighet om vurderingsprinsipper, var det en feil at det ikke ble avsagt kjennelse av den samlede rett etter skjønnslovens §62 annet ledd. Slik kjennelse skal avsis uten hensyn til om noen av partene forlanger det, jfr. Høyesteretts kjennelse i Rt-1951-180. Iallfall - anføres det - tilfredsstiller skjønnsgrunnene ikke det krav til begrunnelse som skjønnslovens §28 stiller.

Etter den ankende parts mening er det også sannsynlig at den feilaktige saksbehandling kan ha hatt betydning for takstresultatet, jfr. tvistemålslovens §384 første ledd. Dersom skjønnsmennene hadde vurdert de relevante momenter, måtte de ha kommet til et annet resultat.

Når det gjelder anken over rettsanvendelsen, anfører den ankende part at takstresultatet viser at det her er fastsatt en verdi som åpenbart ligger under gangbar pris i egnen. Det gjøres for så vidt også gjeldende at den pris som er fastsatt, er åpenbart urimelig og vilkårlig.

Den ankende part har lagt ned denne påstand:

«1. Sunnhordland herredsretts odelsovertakst av 28. september 1972 over eiendommen gnr. 58 - bnr. 5 i Stord oppheves og hjemvises til ny skjønnsbehandling med nye skjønnsmenn.

2. Peder S. Vikanes dømmes til å betale saksomkostninger til Ansgar S. Vikanes.»

Ankemotparten anfører at det under odelsovertaksten ikke forelå noen tvist eller tvil om hvilket saksforhold som skulle legges til grunn, eller om de vurderingsprinsipper taksten skulle bygge på. Det var således ingen uenighet om at skjønnsmennene skulle fastsette gangbar pris i egnen og herunder ta hensyn fullt ut til de muligheter for tomtesalg eller annen særlig økonomisk

Side:173

utnyttelse av eiendommen som måtte foreligge. Uenigheten var utelukkende konsentrert om den skjønnsmessige side av taksten, om hvilke muligheter for utnyttelse som faktisk foreligger. Hovedtemaet under drøftelsene var ingeniør Tuftelands verdiansettelse og den utbyggingsplan den bygger på. At ingen av partene begjærte kjennelse etter skjønnslovens §62 annet ledd, peker etter ankemotpartens mening i retning av at det ikke forelå noen tvist om saksforhold eller vurderingsprinsipper, bare om de faktiske muligheter for utnyttelse. I samme retning trekker det forhold at partene ble enige om å ta prosedyren før befaringen. Ankemotparten mener at det i dette tilfelle ikke var adgang til å avsi særskilt kjennelse etter skjønnslovens §62 annet ledd.

Ankemotparten mener videre at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige. Henvisningen i odelsovertaksten til undertakstens beskrivelse må fornuftigvis oppfattes derhen at odelsovertaksten også slutter seg til undertaksten når det i denne sies at det foreligger mulighet for salg av enkelte tomter, men at byggemodningsomkostningene blir store. Ingeniør Tuftelands utbyggingsplan er helt urealistisk, og det kan ikke kreves at skjønnsmennene skulle ha gitt en særlig begrunnelse for differansen mellom deres takst og Tuftelands verdiansettelse. Det pekes i denne forbindelse på at det ikke er stort avvik mellom undertaksten og odelsovertaksten.

Under enhver omstendighet er det etter ankemotpartens oppfatning ikke sannsynlig at en eventuell mangel ved skjønnsgrunnene har virket inn på takstresultatet. Det kan ikke være noen tvil om at skjønnsmennene har vurdert Tuftelands plan og verdiansettelse.

Når det gjelder anken over rettsanvendelsen, anfører ankemotparten at det ikke er noe grunnlag for å anta at skjønnsmennene ikke har fulgt vurderingsnormen i skjønnslovens §62 tredje ledd og fastsatt verdien etter gangbar pris i egnen. Heller ikke er det noe grunnlag for å anse skjønnsutøvelsen som vilkårlig.

Ankemotparten har lagt ned denne påstand:

«1. Sunnhordlands herredsretts odelsovertakst av 28. september 1972 stadfestes.

2. Ansgar S. Vikanes tilpliktes å betale saksomkostninger til Peder S. Vikanes.»

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Noen uriktig rettsanvendelse kan jeg ikke se foreligger. Det er ikke sagt uttrykkelig i taksten at eiendommens verdi er fastsatt til gangbar pris i egnen, jfr. skjønnslovens §62 tredje ledd. Men det kan etter det som er opplyst om prosedyren og drøftelsene under sakens behandling, etter min mening ikke være noen tvil om at skjønnsmennene har vært klar over og har fulgt riktig vurderingsprinsipp.

Heller ikke kan jeg se at det er noe grunnlag for å karakterisere taksten som vilkårlig. Jeg må gå ut fra at skjønnsmennene er kommet frem til sitt resultat etter beste skjønn og overbevisning. At ingeniør Tufteland har funnet grunnlag for en anvendelse

Side:174

av eiendommen som betinger mange ganger den verdi som skjønnsmennene er kommet til, innebærer ikke at skjønnet kan betegnes som vilkårlig. Jeg peker i denne forbindelse på at undertaksten ligger lavere enn odelsovertaksten, og at differansen mellom takstene er forholdsvis liten. Jeg nevner også at de av ankemotparten senere engasjerte sakkyndige ikke har funnet økonomisk grunnlag for den utnyttelse som ingeniør Tuftelands verdiansettelse forutsetter.

Også når det gjelder spørsmålet om det i dette tilfellet skulle ha vært avsagt særskilt kjennelse av den samlede rett etter skjønnslovens §62 annet ledd, deler jeg ankemotpartens oppfatning. Det var ingen tvist om det saksforhold som skulle legges til grunn, bortsett fra den tvil som knyttet seg til sjøhuset, og som gav foranledning til alternative takster. Jeg anser videre på det rene at partene var enige om at det ved vurderingen av eiendommens verdi skulle tas hensyn til foreliggende muligheter for tomteutparsellering eller annen særlig utnyttelse. Derimot var det stor uenighet om i hvilken utstrekning det var økonomisk mulig å utnytte eiendommen til boligformål. Det var også uenighet om eiendommen hadde visse tilleggsverdier som opplagsplass for båter eller båthavn eller som friareal som kommunen kunne være interessert i å kjøpe. Om og i hvilken utstrekning en eiendom har tomte- eller andre tilleggsverdier, beror imidlertid På en skjønnsmessig vurdering, som etter min mening ikke skal avgjøres av den samlede rett etter skjønnslovens §62, men av skjønnsmennene som ledd i takseringen. Jeg viser i denne forbindelse til Høyesteretts dommer i Rt-1956-1338 og 1967 417.

Til anken over skjønnsgrunnene bemerker jeg først at jeg ikke kan se at det er en feil i seg selv at odelsovertaksten viser til undertakstens beskrivelse av eiendommen. Denne beskrivelse er knapp, men etter min mening tilstrekkelig til å gi et bilde av denne i og for seg beskjedne eiendom.

Jeg nevner videre at jeg oppfatter odelsovertakstens henvisning til undertaksten slik at den også omfatter følgende uttalelse i undertaksten: «Der er muligheter for utskilling av enkelte tomter, men byggemodningsomkostningene vil være forholdsvis store.» Denne uttalelse er gitt i umiddelbar tilknytning til den egentlige beskrivelse, i forbindelse med opplysningen om de veier som skj ærer gjennom eiendommen. Det var muligheten for utparsellering som var av avgjørende betydning for prisfastsettelsen, og det er etter min mening ingen grunn til å anta at ikke meningen var å slutte seg også til denne uttalelse i undertaksten.

Den nevnte uttalelse i undertaksten er imidlertid - sammen med den faktiske beskrivelse - den eneste begrunnelse som er gitt for odelsovertakstens resultat. Og spørsmålet er om dette er tilstrekkelig etter skjønnslovens §28.

Etter denne bestemmelse, som for odelstakster supplerer §62 annet ledd, skal det hvor det er tvil om «den måte hvorpå skjønnsresultatet skal vinnes», i skjønnsgrunnene gjøres rede

Side:175

for hva der i så henseende er lagt til grunn for skjønnet. Bestemmelsen krever ingen begrunnelse for den skjønnsmessige vurdering. I hvilken utstrekning en nærmere begrunnelse er nødvendig, vil da avhenge av hvorledes grensen trekkes mellom den skjønnsmessige vurdering og den «måte» hvorpå resultatet er vunnet. Når det gjelder odelstakster, hvor formannen ikke deltar i verdsettelsen, har rettspraksis ikke stilt strenge krav til begrunnelse. Jeg viser blant annet til Høyesteretts dom i Rt-1965-1129.

I det foreliggende tilfelle har odelsovertaksten- slik jeg forstår den - lagt til grunn at det er mulighet for utskillelse av enkelte tomter, men at byggemodningsomkostningene er forholdsvis store. Det er med andre ord tatt hensyn til en viss tilleggsverdi ved utparsellering, men det er ikke angitt hvilke deler av eiendommen som antas å ha en slik særlig verdi. Det er heller ikke sagt noe om en særlig verdi ved at eiendommen På en side grenser til sjøen, eller om en mulig interesse fra kommunens side i å kjøpe en del av eiendommen til friareal; verdier og muligheter som ingeniør Tufteland har regnet med.

En bestemt angivelse av hvilke deler av en eiendom som antas å ha verdi som tomteland, kreves dog i alminnelighet ikke. Jeg viser i denne forbindelse blant annet til Høyesteretts dom i Rt-1967-1473. Og jeg antar at man i alminnelighet heller ikke kan kreve uttalelse om hvilken spesiell verdi en strandlinje har, eller at skjønnsmennene skal uttale seg om det offentlige kan tenkes å være interessert i oppkjøp av friarealer.

Her var imidlertid forholdet særeget. Ingeniør Tufteland hadde utarbeidet sin utparselleringsplan nettopp med sikte på odelsovertaksten, og han var kommet til en verdi som lå langt over undertakstens beløp og den verdi som odelsovertaksten kom til. Denne må, selv om det ikke sies uttrykkelig, forstås slik at skjønnsmennene tar avstand fra Tuftelands utparselleringsforslag og verdiansettelse. Men det ville ha vært naturlig, og rimelig overfor Ansgar S. Vikanes, om skjønnsmennene i taksten hadde gitt en nærmere begrunnelse for dette.

Om slik nærmere begrunnelse kan kreves etter skjønnslovens §28, finner jeg likevel noe tvilsomt. Men under enhver omstendighet finner jeg ikke at det, slik denne sak ligger an, er sannsynlig at en feil for så vidt kan ha hatt betydning for takstresultatet, jfr. tvistemålslovens §384 første ledd, jfr. skjønnslovens §2.

Det fremgår av rettsboken for odelsovertaksten at «kart med utparselleringsforslag» ble fremlagt av ingeniør Tufteland i forbindelse med at han avgav forklaring. Av forklaringene under bevisopptaket for Høyesterett fremgår at ingeniør Tufteland også deltok i befaringen, og at hans plan for utbygging av eiendommen også under befaringen ble drøftet. Jeg må gå ut fra at det man så vel under forhandlingene forut for som under befaringen i første rekke beskjeftiget seg med, nettopp var ingeniør Tuftelands utparselleringsplan - herunder anvendelsesmuligheter for forskjellige

Side:176

arealer, mulig rasfare for noen av de prosjekterte tomter, vanskeligheter med tilkobling til vann og kloakk, muligheter for å få utslippstillatelse m.v. Etter min oppfatning må skjønnsmennene ha vurdert den nettopp med sikte på den for odelsovertaksten utarbeidede plan som forhandlingene hadde vært konsentrert om, og jeg finner det ikke sannsynlig at resultatet kan være influert av at det ikke sies noe herom i skjønnspremissene. Hva utparselleringsplanen innebar for denne i og for seg oversiktlige eiendom, kan skjønnsmennene ikke ha vært i villrede om.

Jeg har funnet spørsmålet om skjønnsgrunnene er fyldestgjørende så vidt tvilsomt at det etter min mening ikke er grunn til å ilegge saksomkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

Odelsovertaksten stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er kommet til at odelsovertaksten må oppheves på grunn av mangelfulle skjønnsgrunner.

Undertaksten gir en meget kortfattet beskrivelse av den eiendom som er gjenstand for taksering, og i tillegg til denne beskrivelse er det - som nevnt av førstvoterende - anført følgende: «Det er muligheter for utskilling av enkelte tomter, men byggemodningsomkostningene vil være forholdsvis store.» Mer står ikke i undertaksten utover selve verdsettelsen, således intet om hva eiendommen kan brukes til.

Det er mulig at det som står i undertaksten kan være tilstrekkelig ut fra forholdene ved behandlingen da Ansgar Vikanes møtte uten prosessfullmektig, og det fremgår av rettsboken at han overhodet ikke tok ordet under forhandlingene forut for befaringen, og heller ikke i rettsmøtet etter befaringen. Spørsmålet om tomtemuligheter synes således lite belyst, og annen mulig anvendelse av eiendommen - eller deler av den - er så vidt skjønnes overhodet ikke nevnt.

Odelsovertakstens eneste innhold - utover selve takseringen - er setningen: «Når det gjelder beskrivelsen av eiendommen tiltres det undertaksten har anført.» Rent språklig går dette bare på den faktiske beskrivelse av eiendommen, men det er - som jeg senere kommer tilbake til - mulig at man bør fortolke setningen så velvillig at den også omfatter den før siterte passus om muligheten for utskillelse av «enkelte tomter». Men dette er etter min mening ikke tilstrekkelig slik forholdene lå an under odelsovertaksten. Ansgar Vikanes møtte da med prosessfullmektig, og ingeniør Johannes Tufteland møtte som vitne og fremla sin utbyggingsplan av 27. september 1972 med utparselleringskart. Etter denne plan med kart var det muligheter for salg av 40 mål av eiendommen til i alt 29 eneboliger, fordelt på 5 felter, herav 23 eneboliger på et enkelt felt. Det var videre sagt at en del av innmarken med strandlinje har betydelig verdi som båtopplagsplass m.v., at en annen del av strandlinjen kunne selges til

Side:177

båthavn og at det kunne bli spørsmål om salg av vesentlige deler av eiendommen til kommunen til friareal. Tufteland anslo den samlede verdi til kr. 260.000. Det er på det rene at det i rettsmøtet forut for befaringen foregikk en utstrakt prosedyre om hvorledes odelseiendommen skulle takseres. Jeg må legge til grunn at partene var enige om at tomtemuligheter m.m. skulle tas i betraktning ved verdsettelsen, men det var meget stor uenighet om i hvilken utstrekning slike muligheter forelå. Det ble ikke av partene forlangt kjennelse etter skjønnslovens §62 annet ledd, og jeg er enig med førstvoterende i at det ikke forelå en tvist av den art som er nevnt i §62. Det var derfor ikke grunn for retten til av eget tiltak å avsi kjennelse. Men partenes standpunkt viste at det i høy grad forelå tvil om «den måte hvorpå skjønnsresultatet skal vinnes», jfr. skjønnslovens §28, første ledd. Etter denne bestemmelse skulle derfor retten i skjønnsgrunnene ha gjort rede for hva det i så henseende er lagt til grunn.

Som før nevnt gir odelsovertaksten ikke noen slik redegjørelse. Etter det opplyste om det som foregikk i rettsmøtet og under befaringen, finner jeg å måtte anta at overtakstens henvisning til «beskrivelsen» i undertaksten også er ment å omfatte «utskilling av enkelte tomter», men dette er etter min mening ikke tilstrekkelig. Det er riktignok så at det i praksis er stillet små krav til begrunnelse etter skjønnslovens §28 i odelstakster, men det som er sagt i den foreliggende takst, ligger i dette særegne tilfelle under lavmålet. Her forelå en utbyggingsplan, utarbeidet av en lokalkjent fagmann. Den gikk ut på salg av 29 tomter, fordelt på 5 felter, hvor de såkalte modningsomkostninger stilte seg forskjellig. Det er under disse omstendigheter ikke tilstrekkelig at tomtespørsmålet i skjønnsgrunnene avfeies med en anførsel om mulighet for salg av «enkelte tomter» med tilføyelse av at modningsomkostningene for disse «enkelte» tomter ville være forholdsvis store. Og spørsmålet om salg av deler av eiendommen til båtopplag, båthavn og friareal m.m. er overhodet ikke nevnt på tross av at tvil etter §28 også i høy grad var tilstede her.

Det foreligger således etter min mening en klar saksbehandlingsfeil, og jeg finner det sannsynlig at denne feil kan ha virket bestemmede på takstresultatet, jfr. tvistemålslovens §384, første ledd. Det er derfor mitt resultat at odelsovertaksten må oppheves av denne grunn, og jeg kommer derfor ikke inn på de øvrige opphevelsesgrunner den ankende part har gjort gjeldende.

Dommer Blom: Jeg er enig med annenvoterende, dommer Roll-Matthiesen.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Bølviken.

Justitiarius Ryssdal: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Side:178