Rt-1990-115
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1990-01-03 |
| Publisert: | Rt-1990-115 (26-90) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 1 K/1990, jnr 334/1989 |
| Parter: | Borettslaget Gullveien 8 v/ styrets formann (advokat Bjørn Hubert Senum) mot Borgny Espebu (advokatfirmaet Sveen & Aagestad v/advokat Dag-Fredrik Reymert). |
| Forfatter: | Christiansen, Hellesylt, Gjølstad |
| Lovhenvisninger: | Domstolloven (1915) §169, §174, Husleieloven (1939) §7, Domstolloven (1915), Tvistemålsloven (1915) §384, §403, §404 |
Borettslaget Gullveien 8 sa i brev 13. februar 1989 opp Borgny Espebu fra hennes leieforhold i Gullveien 8 B i Kristiansand. Oppsigelsen ble forkynt av stevnevitnet 24. februar 1989. Stevnevitnet refererte innholdet i oppsigelsesbrevet og ble deretter ifølge forkynnelsespåtegningen "kastet" på dør. Ved brev 2. mars 1989 underrettet hovedstevnevitnet borettslaget om forkynnelsen. Det fremgikk her at forkynnelsen var nektet mottatt av Borgny Espebu.
Borgny Espebu reiste ikke søksmål innen fristen i husleieloven §7 tredje ledd. Da hun senere ble begjært utkastet, klaget hun namsmannens beslutning om å ta utkastelsesbegjæringen til følge inn for Kristiansand namsrett idet hun gjorde gjeldende at hun ikke var sagt opp på en slik måte som husleieloven §7 foreskriver. Blant annet hevdet hun at det var skjedd en personforveksling idet det var hennes mor stevnevitnet snakket med 24. februar 1989. Kristiansand namsrett avsa 2. oktober 1989 kjennelse med slik slutning:
"1. Beslutningen om å ta til følge begjæring om utkastelse av Borgny Espebu stadfestes.
2. Borgny Espebu tilpliktes å betale saksomkostninger til Borettslaget Gullveien 8 med kr. 600,-."
Etter kjæremål fra Borgny Espebu avsa Agder lagmannsrett 9. november 1989 kjennelse med slik slutning:
"1. Beslutningen om å ta til følge begjæringen om utkastelse av Borgny Espebu oppheves.
2. Partene bærer hver sine omkostninger såvel for namsretten som for lagmannsretten."
Borettslaget Gullveien 8 har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg på grunn av feil lovtolkning. Borettslaget har i det vesentlige gjort gjeldende at forkynnelse er en kvalifisert form for meddelelse, og at en lovlig forkynnelse fyller de krav til mottagelse hos leieren som husleieloven §7 stiller. Den foretatte forkynnelse er lovlig etter domstolsloven §174, eventuelt jf med §169. Noen ytterligere aktivitet fra borettslagets side kan da ikke kreves, sammenlign avgjørelsen i Rt-1988-579.
Borettslaget Gulllveien 8 har nedlagt slik påstand:
"1. Kristiansand namsretts kjennelse av 2. oktober 1989 stadfestes.
2. Borettslaget Gullveien 8 tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og for Høyesteretts kjæremålsutvalg."
Borgny Espebu har tatt til motmæle. Hun har vist til at oppsigelsesskriftet verken ble overgitt til hennes mor eller henne selv da hovedstevnevitnet forsøkte å foreta forkynnelsen, og at det ikke har foregått noen lovlig forkynnelse. Borettslaget hevdes heller ikke å ha overholdt sin plikt til å gjenta oppsigelsen da det ble kjent med at Borgny Espebu ikke hadde mottatt den. Subsidiært hevder hun at de krav domstolsloven stiller for lovlig forkynnelse, ikke kan være avgjørende i forhold til husleieloven §7. Borgny Espebu har nedlagt slik påstand:
"1. Kjæremålet forkastes.
2. Borgny Espebu eller det offentlige tilkjennes saksomkostninger for namsretten, lagmannsretten og for Høyesteretts kjæremålsutvalg."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens tolking av husleieloven §7 tredje ledd og kan prøves av utvalget etter tvistemålsloven §404 nr. 3.
Utvalget forstår lagmannsretten slik at den har bygd på to alternative grunnlag som hver for seg er ansett tilstrekkelig for resultatet.
For det første uttaler lagmannsretten at den ikke finner det avgjørende om forkynnelsen av den skriftlige oppsigelse skjedde overfor leieren eller hennes mor "idet oppsigelsesskrivet under enhver omstendighet ikke kan sies å være blitt brakt til hennes kunnskap på en måte som fyller kravene etter husleieloven §7."
Det som her er uttalt tyder på at lagmannsretten på dette punkt har lagt til grunn en uriktig tolking av bestemmelsen. Slik husleieloven §7 tredje ledd er forstått i rettspraksis, kan en oppsigelse under spesielle omstendigheter være mottatt selv om leietakeren ikke konkret kjenner til at det dreier seg om et oppsigelsesskriv, jf Rt-1988-579 om oppsigelse ved rekommandert brev.
Det heter videre i kjennelsen:
"I alle tilfelle var borettslaget klar over at Espebu ikke hadde mottatt den skriftlige oppsigelse, og etter omstendighetene var det grunn til å regne med som nærliggende at Espebu ikke var klar over 30-dagersfristen eller betydningen av at fristen ble oversittet. Slik de spesielle forhold i saken lå an, hadde borettslaget foranledning til å forsøke alternative fremgangsmåter for å forsikre seg om at Espebu ble klar over betydningen av fristoversittelsen, f.eks. ved rekommandert brev. Det vises for så vidt blant annet til avgjørelse inntatt i Rt-1961-1081 og Rt-1988-579."
Spørsmålet om aktivitetsplikt for utleier etter avtalerettslige grunnsetninger i tilfeller hvor utleieren vet at leietakeren ikke har mottatt oppsigelsesbrevet, vil bero på en vurdering av de konkrete omstendigheter i saken. Denne bevisvurdering kan utvalget ikke prøve. Ved vurderingen av om lagmannsretten har bygd på en riktig forståelse av husleieloven §7, er det imidlertid nødvendig også å ta hensyn til de forutgående bemerkninger av lagmannsretten:
"Av stevnevitnets forkynnelsespåtegning fremgår at oppsigelsen ble forkynt for Borgny Espebu nevnte dag, at innholdet ble referert, og at stevnevitnet deretter ble "kastet" på dør, og at Espebu ble gjort oppmerksom på at saken anses som forkynt. I hovedstevnevitnets tilbakesendelsesskriv av 2. mars 1989 er anført at forkynning ble nektet mottatt av Espebu."
Dersom det etter det siterte var nærliggende for borettslaget å gå ut fra at leietakeren forsettlig nektet å ta imot forkynnelsen, pliktet laget ikke å foreta seg noe ytterligere for at Borgny Espebu skulle bli kjent med innholdet av oppsigelsesbrevet, jf avgjørelsen i Rt-1963-254. Dette spørsmålet har lagmannsretten ikke drøftet, slik at utvalget ikke kan se om retten har lagt til grunn en riktig lovforståelse, jf tvistemålsloven §403 annet ledd og §384 annet ledd nr 5.
Lagmannsrettens kjennelse blir etter dette å oppheve, og saken hjemvises til ny behandling.
Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for utvalget med kr 800.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Lagmannsrettens kjennelse oppheves og saken hjemvises til ny behandling.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Borgny Espebu til Borettslaget Gullveien 8, 800 - åttehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.