HR-1989-115-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1989-03-02 |
| Publisert: | HR-1989-00115k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr 115 K/1989, jnr 8/1989 |
| Parter: | Bo-Invest A/S (advokat Kaare J E Stephensen) mot Hans Ole Sonbol (advokat Arild Humlen). |
| Forfatter: | Skåre, Langvand, Backer |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §39, Tvistemålsloven (1915) §404, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleiereguleringsloven (1967) §11 |
Bo-Invest A/S krevde ved begjæring til Oslo namsrett 10. februar 1988, utkastelse av Hans Ole Sonbol fra hans leilighet i Majorstuveien 41, Oslo 3.
Grunnlaget for begjæringen var påstått manglende betaling av forfalt husleie i henhold til påkrav.
Saksøker har grunnbokshjemmel til 24/50 deler av eiendommen, men betraktes som eneeier av den del som omfatter Hans Ole Sonbols leilighet.
Oslo namsrett avsa 5. juni 1988 kjennelse med slik slutning: "1. Utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge.
2. Bo-Invest A/S, Meyns gate 5, 3600 Kongsberg, tilpliktes å betale 1.500 - femtenhundre - kroner i saksomkostninger til Hans Ole Sonbol innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse." Bo-Invest A/S påkjærte namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett som 29. november 1988 avsa kjennelse med slik slutning: "1. Oslo namsretts kjennelse av 5. juli 1988 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bo-Invest A/S til Hans Ole Sonbol 2.500 - totusenfemhundre - kroner innen 2 - to uker fra forkynnelsen av kjennelsen." I lagmannsrettens kjennelse heter det blant annet: "Det er på det rene at det ikke foreligger noen skriftlig leieavtale med utkastelsesklausul. Saken reguleres da - som partene er enige om - av bestemmelsene i husleieloven §39 og tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Etter rettspraksis er det på det rene at §234 tredje ledd bare anvendes i helt klare tilfeller med hensyn til leietakerens påberopte hjemmel, jfr. kjennelser av Høyesteretts kjæremålsutvalg referert i Rt-1971-422 og Rt-1971-1019.
I dette tilfelle er det tvist om leiens størrelse og kjæremålsmotparten har hele tiden betalt det han oppfattet som den høyeste lovlige leie. Så lenge dette er tilfelle og det er rimelig grunnlag for kjæremålsmotpartens oppfatning i så henseende, kan det - som namsretten anfører - ikke sies å foreligge noe vesentlig mislighold fra kjærmeålsmotpartens side. Kjæremålsmotpartens hjemmel er da ikke åpenbar uholdbar.
Lagmannsretten tilføyer at den kjærende parts påkrav av 18. januar 1988 - som også av den kjærende part er hevdet å utgjøre det avgjørende grunnlag for utkastelsesbegjæringen - senere er avløst av påminnelsesbrev av 22. februar 1988 og av et nytt påkrav datert 18. mai 1988 med ny frist for å betale bl.a. riktig husleie for januar måned 1988. Påkravet av 18. januar 1988 kan derfor ikke under noen omstendighet danne grunnlag for utkastelse etter husleieloven §39, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd." Når det gjelder saksforholdet forøvrig vises det til namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Bo-Invest A/S har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet retter seg mot lagmannsrettens lovtolking og saksbehandling.
Det hevdes at det er feil når lagmannsretten legger til grunn at det er tvist om leiens størelse. Det understrekes at selv den leien som leietaker mener er uomtvistet ikke ble betalt innen påkravsfristen. Det er etter den kjærende parts oppfatning en saksbehandlingsfeil at lagmannsretten ikke har drøftet dette forholdet. Det vises i den forbindelse til Rt-1951-829, Rt-1955-959 og Rt-1962-568.
Den kjærende part anfører videre at lagmannsretten har lagt feil forståelse av husleieloven §39 til grunn når den ikke har tatt hensyn til at leietaker hele tiden har unnlatt å betale et uomstridt vedlikeholdstillegg i henhold til husleiereguleringsloven §11. Etter den kjærende parts oppfatning må et slikt tillegg sidestilles med husleie og oppfattes som en del av husleien i forhold til påkravsregelene i husleieloven §39. Det vises til kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg lnr 160/1950 hvor skyldig brenselsbidrag ble sidestilt med skyldig husleie. Det påberopes som saksbehandlingsfeil at lagmannsrettten ikke har drøftet dette spørsmålet.
Det anføres videre: "Som en konsekvens av det foranstående hevdes at det er uriktig lovforståelse når lagmannsretten mener at unnlatelse av å betale skyldig vedlikeholdstillegg og (akseptert) del av skyldig husleie innen påkravsfristen ikke er vesentlig betalingsmislighold. - - -Den kjærende part hevder at lagmannsretten har tolket husleieloven §39, sammenholdt med tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, feil når det legges til grunn at et senere avsendt påkrav eller purring "avløser" et tidligere, således at det første mister sin virkning." Det vises i den forbindelse til at gårdeieren også har et inkassooppdrag. Purringer og påminnelser i denne forbindelse kan derfor etter den kjærende parts oppfatning føre til at de husleierettslige konsekvenser av påkravet utelukkes.
Det er også en saksbehandlingsfeil at lagmannsretten ikke har drøftet det forhold at kjæremålsmotparten under hele sakens gang ikke har betalt lovfestet vedlikeholdstillegg. Den kjærende part har lagt ned slik påstand: "Prinsipalt: Hans Ole Sonbol utkastes.
Subsidiært: Eidsivating Lagmannsretts kjennelse av 29/11-88 oppheves.
I begge tilfelle: Bo-Invest A/S tilkjennes saksomkostninger for Namsrett, lagmannsrett og Høyesterett." Hans Ole Sonbol viser i kjæremålstilsvaret til tidligere prosesskrift i saken for namsretten og lagmannsretten. Det heter videre: "Denne part slutter seg helt til Eidsivating Lagmannsretts begrunnelse for avgjørelsen og tiltrer denne." Kjæremålsmotparten har lagt ned slik påstand: "1. Eidsivating Lagmannsretts kjennelse av 29. november 1988 stadfestes.
2. Saksomkostninger for Oslo Namsrett og Eidsivating Lagmannsrett betales av Bo-Invest A/S til Hans Ole Sonbol." Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål. Kjæremålsutvalgets kompetanse er da begrenset ved bestemmelsene i tvistemålsloven §404, i dette tilfelle til å prøve om det foreligger feil i saksbehandlingen ved lagmannsretten eller om retten har bygd på uriktig tolking av en lovforskrift.
Lagmannsretten har lagt til grunn at det er tvist om leiens størrelse, og at kjæremålsmotparten hele tiden har betalt det han hadde rimelig grunnlag for å anta var den høyeste lovlige leie. På denne bakgrunn har lagmannsretten funnet at det ikke foreligger vesentlig mislighold fra kjæremålsmotpartens side, og at hans hjemmel for fortsatt besittelse av leiligheten da ikke er åpenbart uholdbar. Utvalget kan ikke se at lagmannsretten herved har bygd på en uriktig tolking av husleieloven §39 eller av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Heller ikke finner utvalget at lagmannsrettens tolking av påkravsregelen i husleieloven §39 første ledd er uriktig når det er lagt til grunn at den kjærende parts påkrav av 18. januar 1988 ikke gav grunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd etter at det senere var kommet et påminnelsesbrev og deretter et nytt påkrav.
Den kjærende part har anført som feil ved lagmannsrettens saksbehandling at lagmannsretten har unnlatt å gå inn på tvisten om leiens størrelse, herunder om vedlikeholdstillegget kan anses som en del av leien. Utvalget viser til at lagmannsretten som før nevnt har lagt til grunn at kjæremålsmotparten hele tiden betalte den leie han hadde rimelig grunn til å oppfatte som den høyeste lovlige og derfor ikke satt med leieligheten med åpenbart uholdbar hjemmel. Utvalget kan da ikke se at det er en saksbehandlingsfeil at lagmannsretten ikke har gått ytterligere inn på tvisten om leien og vedlikeholdstillegget.
Kjæremålet vil etter dette bli å forkaste.
Kjæremålsmotparten har ikke nedlagt påstand om saksomkostninger for utvalget.
Kjennelsen er enstemmig.