LA-1994-94
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-11-09 |
| Publisert: | LA-1994-00094 |
| Stikkord: | Dødsboskifte, Skifteloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Holt skifterett Nr. 92-00217 - Agder lagmannsrett LA-1994-00094 A. |
| Parter: | Ankende part: Øyvind Jacobsen, Tvedestrand (Prosessfullmektig: Advokat Harald Dietrichson, Arendal). Motpart: Egill Jacobsen, Risør (Prosessfullmektig: Advokat Dag Thorstensen, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Ola Rygg, formann 2. Lagdommer Erling Strand 3. Ekstraord. lagdommer Haakon Askildsen |
| Lovhenvisninger: | Skifteloven (1930) §61, Skifteloven (1930), Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Konsesjonsloven (1974) §6, Tomtefesteloven (1975) §18 |
Partene i saken er brødre. Deres mor Klara Bendik Jacobsen døde 26. mai 1991. Hun satt i uskifte etter sin mann Anker Jacobsen, som døde 14. august 1963. I uskifteboet befant seg blant annet boligeiendommen Odden, gnr. 82 bnr. 17, beliggende i Lyngør. Boet skiftes offentlig ved Holt skifterett. Det er ingen andre arvinger enn de to brødrene.
Ved stevning til Holt skifterett av 9. oktober 1992 reiste Egill Jacobsen v/advokat Dag Thorstensen skiftetvist mot Øyvind Jacobsen og krevde boligeiendommen utlagt til seg for skiftetakst. Øyvind Jacobsen v/advokat Harald Dietrichson påsto seg frifunnet.
Holt skifterett - dommerfullmektig Jan Willy Gundersen som enedommer - avsa 18. oktober 1993 dom med slik domsslutning:
"1. Boets eiendom gnr. 82, bnr. 17, festenr. 6 på Lyngør i Tvedestrand kommune utlegges Egil Jacobsen i henhold til skiftetakst.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Om enkelthetene i saksforholdet, partenes anførsler for skifteretten og dennes vurdering av de omtvistede spørsmål, vises til skifterettens domsgrunner.
Øyvind Jacobsen v/advokat Dietrichson har påanket skifterettens dom til Agder lagmannsrett.
Egill Jacobsen v/advokat Thorstensen har imøtegått anken og påstått skifterettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Rådhuset i Moland 4. og 5. oktober 1994. Begge partene møtte og forklarte seg. Det ble avhørt 6 vitner, hvorav 2 var nye for lagmannsretten.
Øyvind Jacobsen v/advokat Dietrichson har i hovedsak anført:
Vilkårene for naturalutlegg etter skifteloven §61 annet ledd foreligger ikke. Egill Jacobsen har ingen planer om selv å bosette seg i Lyngør. Han eier en boligeiendom i Lyngør fra før - "Magnebo" som ble innkjøpt i 1965, men flyttet for flere år siden til Risør hvor han har kjøpt en boligeiendom som han og familien bebor. Egill Jacobsen er uføretrygdet, og det er ingen grunn til å tro at han vil gjenoppta sitt tidligere yrke som fisker. Hans eneste interesse i å overta foreldrenes boligeiendom ligger i at han i så fall får bryggeplass til "Magnebo", som mangler egen bryggeplass og som dermed blir et mer attraktivt utleieobjekt. Men dette er ikke holdbart - gnr. 82 bnr. 17 Odden er en festetomt, og etter tomtefesteloven §18 kan det ikke stiftes servitutter over festetomter uten samtykke fra grunneieren. Det er på det rene i saken at noe slikt samtykke ikke vil bli gitt.
Øyvind Jacobsen har dessuten rimelig grunn til å motsette seg at eiendommen legges ut til Egill Jacobsen. Det vil være i direkte strid med hva partenes mor ønsket - hun ville at Øyvind skulle overta boligen, og ga klart uttrykk for dette. Det var et nært og godt forhold mellom Øyvind og moren, men derimot et anstrengt og tildels direkte dårlig forhold mellom Egill og moren - spesielt de siste år moren levde.
Hvis eiendommen selges etter hovedregelen i skifteloven §61 første ledd, vil den tilfalle fastboende i Lyngør. Det er dette Øyvind Jacobsen ønsker - han vil at eiendommen skal tjene øysamfunnet i Lyngør ved fortsatt å bli benyttet som helårsbolig. Salg på det åpne marked er dessuten den eneste måten å få fastsatt riktig pris for en såvidt spesiell eiendom som Odden må sies å være. Reell markedsverdi antas å være kr 700-800.000,-. Egill Jacobsen kan i så fall inngi bud sammen med andre interesserte kjøpere. Øyvind Jacobsen er for øvrig nå ikke helt fremmed for tanken om selv å overta foreldreeiendommen i Lyngør. Dette er nytt siden skifterettens behandling av saken, og skyldes at familien har fått disponible midler ved salg av annen boligeiendom.
Det er vist til uttalelser i Lødrup: Arverett 333 og Unneberg: Arveretten 462 og 469, samt til avgjørelser i Rt-1978-1513, Rt-1981-513 og Rt-1984-552. Øyvind Jacobsen har nedlagt slik endelig påstand:
"Prinsipalt:
Eiendommen selges etter hovedregelen i skifteloven §61 første ledd.
Subsidiært:
Eiendommen legges ut til salg blant loddeierne.
I begge tilfeller:
Øyvind Jacobsen tilkjennes saksomkostninger for skifterett og lagmannsrett."
Egill Jacobsen v/advokat Thorstensen har - bortsett fra omkostningsavgjørelsen - i det vesentlige henholdt seg til skifterettens begrunnelse, og har for øvrig i hovedsak anført:
Realiteten i tvisten er at Egill Jacobsen ønsker eiendommen, mens Øyvind Jacobsen ønsker en høyest mulig salgspris.
Det er uriktig at Egill Jacobsen ikke har noen planer om å benytte eiendommen til beboelse. Egill Jacobsens fiskebåt ligger store deler av året i Lyngør (Stensøykilen), og det vil være praktisk og nødvendig for ham å kunne benytte eiendommen Odden i forbindelse med tilsyn og vedlikehold. Sønnen Vidar på 18 år planlegger å bosette seg i Lyngør og drive fiske derfra med farens båt. Egill Jacobsen og familien har ellers planer om å oppholde seg i Lyngør store deler av året, og herunder benytte Odden som bolig. Hvis Egill Jacobsen ikke får overta eiendommen, vil han ikke lenger kunne ha fiskebåten liggende i Lyngør, og han vil heller ikke kunne få leid ut "Magnebo" uten bryggeplass. "Magnebo" leies nå ut til fastboende i Lyngør. Denne utleien har vært en helt nødvendig del av familiens inntektsgrunnlag. Odden er lite egnet som helårsbolig, idet de sanitære forhold er utidsmessige.
Det var i hovedsak hensynet til datteren Gunns epillepsi og behovet for hurtig legehjelp i den forbindelse som gjorde at familien valgte å flytte til Risør i 1990. Hvis familien fortsatt hadde bodd i Lyngør, ville det formodentlig vært kurant å kreve eiendommen utlagt. Øyvind Jacobsen flyttet fra Lyngør allerede i forbindelse med at han giftet seg i 1974. Han har stadig skiftet standpunkt med hensyn til spørsmålet om han ønsker å overta eiendommen, og har heller ikke nå i ankesaken fremsatt noen påstand om utlegg til seg.
Det bestrides at tomtefesteloven §18 representerer noen hindring for å benytte bryggeplassene på gnr. 82 bnr. 17 i forbindelse med utleie av "Magnebo".
I den grad det skal legges vekt på hva partenes mor ønsket, må det også tas hensyn til faren og hans ønskemål. Anker Jacobsen ville helt klart ha ønsket at eiendommen ble beholdt i familien, fremfor at den ble solgt til høystbydende.
Spørsmålet om skiftetakst tilsvarer reell salgsverdi er uten betydning for retten til naturalutlegg, jfr. Rt-1981-516.
Skifteretten skulle ha tilkjent Egill Jacobsen saksomkostninger overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd. Det er ikke holdepunkt for antagelsen om at Egill Jacobsen har medansvar for at det ble skiftetvist; han tilbød seg tvertimot å overta eiendommen for takst kr 475.000,-, men tilbudet ble avslått. Det er positivt feil når skifteretten legger til grunn at slikt tilbud først ble fremsatt 8. februar 1993 - etter at stevning i saken var uttatt. Tilbudet ble fremsatt i brev av 14. juli 1992 til advokat Gjølme, hvilket skifteretten må ha oversett. Under ankeforhandlingen har for øvrig Egill Jacobsen fremsatt et nytt tilbud hvor beløpet er forhøyet til kr 650.000,-, men også dette tilbudet er avslått.
Det er vist til avgjørelser i Rt-1973-1391, Rt-1978-1513, Rt-1981-513 og Rt-1984-552, samt til dom avsagt av Eidsivating lagmannsrett 8. august 1993 (ankesak nr. 1992-01123 A). Egill Jacobsen har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt:
Skifterettens dom, domsslutningens post 1, stadfestes.
Subsidiært:
Eiendommen selges til Egill Jacobsen.
Atter subsidiært:
Boets eiendom legges ut til salg blant loddeierne.
I alle tilfeller:
Øyvind Jacobsen tilpliktes å betale saksomkostningene for skifteretten og lagmannsretten."
Lagmannsretten har funnet avgjørelsen noe tvilsom, og har delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, lagmann Rygg og ekstraordinær lagdommer Askildsen, er som skifteretten kommet til at Egill Jacobsen må sies å ha godtgjort tilstrekkelige "gode grunner" for sitt utleggskrav, og at Øyvind Jacobsen på den annen side ikke har rimelig grunn til å motsette seg kravet. Flertallet kan i det vesentlige tiltre den begrunnelse for domsresultatet som skifteretten har gitt, og skal for øvrig bemerke:
Det forhold at Egill Jacobsen også eier en annen boligeiendom i Lyngør, og at det på grunn av manglende bryggeplass for denne eiendommen ligger an til en form for "samdrift" av begge eiendommene, er etter flertallets mening et relevant hensyn i relasjon til kriteriet "gode grunner" i skifteloven §61 annet ledd 2. punktum. Det foreligger bare sparsom praksis om dette spørsmålet, og ingen avgjørelse som er til synderlig veiledning for denne saken. Egill Jacobsen tilknytning til Lyngør og til barndomshjemmet der ser også flertallet som et relevant hensyn. Egill Jacobsen har bodd fast på Lyngør like til for få år siden, hans barn er født og oppvokst der, og hele familien har en naturlig følelsesmessig tilknytning til stedet. Dette illustreres etter flertallets mening av at Egill Jacobsen under ankeforhandlingen har tilbudt seg å overta eiendommen for kr 650.000,-. Beløpet er kr 180.000,- høyere enn det eiendommens normale salgsverdi ble satt til ved takst avholdt i oktober 1991. Skiftetakst er ikke avholdt. Lagmannsretten har ikke befart eiendommen, men den synes etter de opplysninger som er fremkommet å måtte påkostes atskillig for å bli en tidsmessig helårsbolig. Selv om den etter det opplyste har en attraktiv beliggenhet, er det neppe ut fra økonomiske vurderinger alene at Egill Jacobsen har fremsatt sitt tilbud. Tilbudet er som nevnt avslått av Øyvind Jacobsen. Øyvind Jacobsen er også født og oppvokst i Lyngør, men bodde der fast bare frem til 1974, og flertallet må legge til grunn at han ønsker eiendommen solgt ut av familien, til høystbydende.
Flertallet bemerker ellers at det opprinnelig foreslåtte kriterium "sterke grunner" under stortingsbehandlingen av skifteloven §61 ble endret til "gode grunner", idet Stortingets justiskomite mente det ville være en fordel med "eit litt svakare uttrykk", jfr. Innst. XIX (1970-71) 18. Som påpekt i Rt-1984-på 555, er motivuttalelsen om "særlig støtende resultater" knyttet til en annen formulering av lovteksten enn den som ble vedtatt. Flertallet ser det slik at de hensyn Egill Jacobsen har anført må anses som tilstrekkelige i forhold til det kriteriet som ble valgt, og kan som nevnt heller ikke se at Øyvind Jacobsen kan sies å ha rimelig grunn til å motsette seg at eiendommen utlegges til ham. Øyvind Jacobsens interesse i saken synes i det vesentlige sammenfallende med situasjonen i saken omhandlet i Rt-1984-552 og saken omhandlet i Eidsivating lagmannsretts dom av 8. februar 1993 (ankesak 92-1123 A). I begge disse avgjørelsene ble naturalutlegg gitt.
Mindretallet, lagdommer Strand, er kommet til at vilkåret for at Egill Jacobsen utlegges eiendommen etter skifteloven §61 annet ledd 2. punktum ikke er oppfylt.
Egill Jacobsen har en eiendom "Magnebo" et annet sted på Lyngør. Denne eiendommen, som han leier bort, har ikke båtplass. Egill Jacobsen har imidlertid fått lov til å bruke en av båtplassene på morens eiendom, også i forbindelse med utleien av Magnebo. Etter Egill Jacobsens forklaring legger mindretallet til grunn at han ikke har til hensikt å bosette seg på Odden. Hans sønn Vidar, som nylig er fylt 18 år, har i sin vitneforklaring sagt at han kan tenke seg å overta og bo i huset. Han ønsker da å drive fiske med farens båt "Bellman", men regner ikke med at det blir aktuelt før han har avtjent militærtjeneste.
Mindretallet har inntrykk av at Vidars planer om å bosette seg på Lyngør er så løse at de ikke kan tillegges vekt av betydning ved avgjørelsen av spørsmålet om "gode grunner taler for" at Egill Jacobsen skal få utlagt eiendommen.
Dersom Egill Jacobsen overtar eiendommen er det mest sannsynlig at den vil bli leiet ut. Det kan ikke sees å være en god grunn for at han får utlagt eiendommen at han da også vil få bryggeplass til bruk for de som leier av ham på Magnebo, selv om det får betydning for leiesummen der. Mindretallet finner ikke at den "sambruk" med hensyn til å få disponibel båtplass for utleie i denne saken, på langt nær er av en slik tyngde som den drift i en driftsenhet som er omhandlet i saken inntatt i Rt-1984-552, og som flertallet har vist til.
Som det fremgår av anførslene, og forsåvidt også av Øyvind Jacobsens subsidiære påstand, kan også han nå tenke seg å overta eiendommen. Det kan ikke legges til grunn at hans standpunkt i saken er motivert ut fra et ønske om å presse prisen opp. Etter mindretallets syn står brødrene nokså likt med hensyn til å ha grunner for å overta eiendommen. Det anses på det rene at begge parter har følelsesmessig tilknytning til den.
Mindretallet legger til grunn at det mest var Øivind Jacobsen som hjalp moren med vedlikeholdet. Etter bevisførselen, særlig vitneforklaringen fra advokat Alf Gjølme, legges til grunn at moren ønsket at Øvind skulle overta. Det er imidlertid tvilsomt om det kan tillegges vekt ved avgjørelsen i denne saken.
Det er opplyst at det ved forskrift etter konsesjonsloven §6 tredje ledd er gjort unntak for konsesjonsfrihet etter §6 første ledd nr. 2 for eiendommer på Lyngør. Advokat Gjølme har i sin vitneforklaring uttalt at eiendommer på Lyngør nå er etterspurt av personer som ønsker å bosette seg der. Slik konsesjonsreglene er for Lyngør, må det antas at prisnivået ved eventuelt salg av eiendommen til andre vil bestemmes av hva de som vil bosette seg på eiendommen vil gi.
Mindretallet ser det slik at Øivind Jacobsen bør få medhold i sin prinsipale påstand, som er i samsvar skifteloven §61 første ledd 1. setning, og som må anses å være lovens hovedregel. Begge parter har likelydende subsidiær påstand. Selv om det formodentlig ville vært en god ordning om de kunne ha ordnet overtagelsen på den måten som fremgår av de subsidiære påstandene, finner ikke mindretallet tilstrekkelig grunnlag for at hovedregelen fravikes ved avgjørelsen av saken. Skifterettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsrettens flertall ut fra en helhetsvurdering er blitt stående ved å opprettholde også skifterettens omkostningsavgjørelse.
I ankesaken bør Øyvind Jacobsen erstatte Egill Jacobsens saksomkostninger, overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Thorstensen har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 44.236,-, hvorav kr 39.500,- er advokatsalær og kr 4.736,- diverse utgifter. Omkostningene som Øyvind Andersen pålegges å erstatte fastsettes til kr 35.000,-, som svarer til det beløp flertallet anser nødvendig for å få saken betryggende utført, jfr. tvistemålsloven §176. Utgiftene på kr 4.736,- er tatt hensyn til og inngår i beløpet.
Dommen er avsagt under slik dissens som det foran er redegjort for.
På grunn av embetsreiser og andre gjøremål er domsavsigelsen blitt forsinket. Domskonferanse ble imidlertid holdt umiddelbart etter avsluttet ankeforhandling, og domsresultatet er i samsvar med det man der kom frem til.
Dom:
1. Skifterettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Øyvind Jacobsen til Egill Jacobsen kr 35.000,- - trettifemtusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.