RG-1988-189
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-07-03 |
| Publisert: | RG-1988-189 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 3. juli 1987 i ankesak nr. LE-1986-00272 hl.nr. 423/86. |
| Parter: | Ankende part: B (Prosessfullmektig: Advokat Jens Skøyen, Oslo). Motpart: AA (Prosessfullmektig: Advokat Finn Haugen, Moss). |
| Forfatter: | Lagdommer Finn Midtskaug, formann. Lagdommer Liv Gjølstad. Ekstraordinær lagdommer Haakon Faanes Meddommere: Byggmester John Helgesen, Moss. Byggmester Erik Jørgensen, Moss |
| Lovhenvisninger: | Skifteloven (1930) §125, §50, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §50a |
Ektefellene A (nå AA) og B ble skilt ved Moss herredsretts dom 19. mai 1980 etter samlivsbrudd 16. juli 1979.
Hustruen begjærte offentlig skifte 5. februar 1980. Moss skifterett avholdt 24. mars 1980 skiftetakst over boets faste eiendom, - - -veien 8 i X. Verdien ble satt til kr. 310000,-.
Ved Eidsivating lagmannsretts dom av 5. april 1982 ble AA tilkjent tidsubegrenset bruksrett til boligen i - - -veien 8. Hun har hele tiden bodd der sammen med partenes datter.
Bl.a. under påberopelse av at taksten fra 24. mars 1980 lå langt under markedsverdi, fremsatte B i skiftesamling 12. januar 1983 krav om at det måtte holdes ny takst over boets faste eiendom. Skifteretten avsa 13. januar 1983 kjennelse for at det skulle avholdes ny takst over prisstigningen i den mellomliggende periode. Lagmannsretten opphevet 25. april 1983 skifterettens kjennelse og hjemviste saken til skifteretten til ny behandling. Lagmannsretten viste til at det etter skifteloven §125 er et vilkår for avholdelse av skiftetakst at takstobjektet skal utlegges en loddeier. Det fremgikk ikke at det var truffet avtale eller annen bestemmelse om at AA skulle overta den faste eiendom. Lagmannsretten bemerket for øvrig at dersom det skulle være grunnlag for ny takst, var det som skulle takseres verdien av takseringsobjektet på takseringstidspunktet.
Begge parter fremsatte så overfor skifteretten krav om å få eiendommen utlagt på sin lodd. Skifteretten avsa 20. juni 1983 kjennelse for at eiendommen skulle utlegges på AAs lodd i medhold av skifteloven §50 tredje ledd. Lagmannsretten stadfestet ved dom 22. februar 1985 skifterettens kjennelse under en viss tvil. Anke til Høyesterett ble nektet fremmet ved kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg 26. september 1985.
Under den videre behandling for skifteretten fastholdt B sitt krav på ny skiftetakst. Skifteretten avsa 21. januar 1986 kjennelse med slik slutning:
"1. Skiftetakst vedrørende - - -veien 8 i X datert 24. mars 80 blir å legge til grunn på fellesboskifte mellom AA (tidligere A) og B.
2. AA tilkjennes saksomkostninger med kr. 4500,- -kronerfiretusenfemhundre 00/100-."
B har ved kjæremålserklæring 4. februar 1986, senere rettet til anke, brakt saken inn for lagmannsretten. Han har for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
1. Det holdes ny skiftetakst over fellesboets eiendom - - -veien 8 i X. 2. B tilkjennes sakens omkostninger for skifteretten og lagmannsretten.
AA har tatt til motmæle og nedlagt denne endelige påstand:
"Prinsipal påstand: Moss skifteretts kjennelse av 21. januar 1986 stadfestes.
Subsidiær påstand I: Skiftetakst vedrørende - - -veien 8 i X datert 24. mars 1980 blir å legge til grunn på fellesboskiftet mellom AA og B - dog slik at B har et rentekrav på AA på 10 % p.a. av kr. 67500,- fra 24. mars 1980 til betaling skjer. Subsidiær påstand II: Ved ny skiftetakst over eiendommen - - -veien 8 i X skal taksten basere seg på eiendommens omsetningsverdi pr. 20. juni 1983.
Subsidiær påstand III: Ved ny skiftetakst over eiendommen - - -veien 8 i X skal taksten basere seg på eiendommens omsetningsverdi med AAs varige bruksrett som en heftelse.
For alle påstander: B tilpliktes å betale sakens omkostninger til det offentlige for lagmannsretten."
Ankeforhandling ble holdt i Moss 24. juni 1987. Retten ble satt med to meddommere med særlig kyndighet i verdiansettelse av fast eiendom. Begge parter møtte med sine prosessfullmektiger. Det ble ført to vitner - begge nye for lagmannsretten. Retten foretok befaring i - - -veien 8 sammen med partene og prosessfullmektigene. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Om det nærmere saksforhold viser lagmannsretten til de rettsavgjørelser som er nevnt ovenfor og til fremstillingen nedenfor.
Den ankende part, B, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Skiftetaksten fra 24. mars 1980 er ugyldig og må betraktes som en nullitet. Som lagmannsretten uttalte i kjennelsen av 25. april 1983 er det et vilkår for avholdelse av skiftetakst at takseringsobjektet skal utlegges en av loddeierne. Dette følger av ordlyden i skifteloven §125. Resultatet har også støtte i dom i Rt-1983-996 og i Augdahl, Skifteloven 3. utg (1974) 210. Først i september 1985 ble det rettskraftig avgjort at eiendommen skal utlegges ankemotparten. Dersom retten likevel skulle komme til at skiftetaksten fra 1980 er gyldig, må det på bakgrunn av kjennelsen i Rt-1982-906 vurderes om verdien på eiendommen er vesentlig endret siden 1980. Eiendomsmegler Hjelseth har som vitne antydet en verdi i dag på kr. 800000,- for en slik bolig i det aktuelle strøk. Fremlagt salgsoppgave fra 1985 for et sammenlignbart hus i nabolaget (- - - 4) med prisantydning kr. 775000,-, indikerer også at eiendommens verdi er steget vesentlig siden 1980. Det er da grunnlag for ny skiftetakst. Likhetshensyn tilsier at endringer i verdiene bør tilfalle partene likt. Det må i denne forbindelse ses hen til at huset og tomteopparbeidelsen er mannens verk. Uten hans ekstraordinært store egeninnsats, ville ikke familien kunne fått bygd dette huset. Noen avtale om at ankemotparten skulle få overta eiendommen er ikke inngått, og det er heller ikke skjedd noen delutlodning. Hustruen ble allerede 19. mai 1980 tilkjent bruksrett til boligen. Han hadde ikke annet å gjøre enn å flytte. Det er naturlig at hun har betjent de faste utgifter ved boligen når hun har hatt bruksretten. Han har for øvrig tatt forbehold om å kreve husleie. Hun ble riktignok før skiftebehandlingen som et forsøk på å få til en minnelig ordning tilbudt å overta huset for kr. 479000,- på nærmere betingelser. Hun gikk imidlertid ikke med på dette og begjærte offentlig skifte.
Angående ankemotpartens første subsidiære påstand følger det av lagmannsrettens kjennelse av 25. april 1983 at det ikke er rom for noen slik mellomløsning.
Ankemotpartens annen subsidiære påstand kan heller ikke føre frem. Det var først ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 26. september 1985 at det var på det rene at eiendommen skulle utlegges henne. Lagmannsretten hadde gitt uttrykk for en viss tvil om resultatet. Den nye takst må således foretas på grunnlag av omsetningsverdien idag. Dersom noe annet tidspunkt skal legges til grunn, må det i tilfelle være 26. september 1985.
Med hensyn til ankemotpartens tredje subsidiære påstand må det være åpenbart at hennes bruksrett ikke skal tas i betraktning ved takseringen når eiendommen skal utlegges til henne, jfr. Lødrup: Materiell skifterett 6 utg. 94 og Rt-1964-452. Ankemotparten, AA, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Skiftetaksten i 1980 ble avholdt etter beslutning av skifteretten. Denne beslutning ble ikke angrepet den gang og kan ikke angripes nå. Taksten lå i det riktige leie ut fra verdiene i 1980, jfr. takst avgitt av byggmester Kjell Bakken 13. november 1979.
Skiftetaksten fra 1980 er gyldig. Skifteretten anså det for å være behov for skiftetakst. Boet fremsto som et enkelt bo, som skifteretten regnet med ville kunne sluttes raskt. Når skiftetakst ble avholdt i 1980, var det i samsvar med det Høyesteretts kjæremålsutvalg senere uttalte ( Rt-1982-906) om at skiftetakst først bør holdes når man kan øyne en avslutning av bobehandlingen. Praktiske hensyn tilsier at det må kunne holdes skiftetakst før en loddeier behøver å forplikte seg til å overta takstobjektet. For så vidt vises til Rt-1983-996.
Det spesielle i foreliggende sak er at hun overtok eiendommen med påhvilende gjeld allerede i 1980. Hun har fra dette tidspunkt dekket alle faste utgifter, forestått vedlikeholdet og hatt påkostninger på boligen. Den ankende part har ikke bidradd med noe etter 1980. Han har lagt sin innsats i en ny bolig. På denne bakgrunn er det verdien av eiendommen i 1980 som skal legges til grunn ved slutningen av boet, og det er ikke grunnlag for ny takst.
Hennes overtagelse av eiendommen ble formalisert ved skifterettens kjennelse 20. juni 1983. Ved denne kjennelse skjedde en delutlodning, slik at det senest må være dette tidspunkt som blir å legge til grunn for verdsettelsen. Fra 1980 til 1983 var prisstigningen på faste eiendommer i området beskjeden. Det er først i de siste årene at det har vært en oppsving i prisene. Dersom verdsettelsen skal skje ut fra 1983-verdien, er det således i utgangspunktet heller ikke grunnlag for ny takst.
Høyesterett har i dom inntatt i Rt-1984-992 lagt vekt på utøvelse av eierrådighet. Dette underbygger ankemotpartens standpunkt. I Lødrup, Materiell skifterett 7. utg. (1986) 93 flg. er pekt på at gjeldende praksis kan gi adgang til trenering. Lødrup gir uttrykk for at verdien på utlodningstidspunktet ikke bør være avgjørende hvis det er underforstått hvilke eiendeler hver skal ha. Dette har det vært i den aktuelle sak. Ekteskapsutvalget kommer for øvrig med forslag om at taksering skal skje etter verdiene på tidspunktet for samlivsbruddet.
Hvis motparten skulle få medhold, vil hun ikke kunne klare å overta eiendommen, mens han vil få del i en prisstigning som ikke er noe resultat av innsats fra hans side.
Den første subsidiære påstand bygger på analogi med skifteloven §50a.
Den annen subsidiære påstand er knyttet til skifterettens avgjørelse i 1983 om at eiendommen skulle utlegges ankemotparten. På dette tidspunkt fant det som ovenfor nevnt iallfall sted overtagelse/utlodning.
Den tredje subsidiære påstand må ses i sammenheng med at ankemotpartens bruksrett ikke er tidsbegrenset. Dersom ingen av partene overtar eiendommen, må den selges på det åpne marked. Bruksretten vil da trykke ned prisen. Omsetningsverdien er det man kan oppnå på markedet.
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter skifteloven §125 skal skiftetakst holdes når "nogen av boets eiendeler skal utlegges til en loddeier". Lagmannsretten forstår bestemmelsen slik at det i utgangspunktet er et vilkår for avholdelse av skiftetakst med de rettsvirkninger den har etter skifteloven, at det er avklart at en av loddeierne har rett til å få takseringsobjektet utlagt til seg. Vedkommende loddeier behøver imidlertid ikke å ha tatt definitivt standpunkt til om retten til naturalutlegg skal benyttes, jfr. Rt-1983-996.
I praksis forekommer det at skifterettene lar avholde skiftetakst om fast eiendom selv om spørsmålet om hvem av partene som skal overta eiendommen ikke er avklart, jfr. for eksempel saksforholdet i Rt-1982-906. Spørsmålet om en slik takst skal ha den rettsvirkning som er knyttet til en skiftetakst etter skifteloven §125 er omhandlet i Høyesteretts dom i Rt-1981-513. Førstvoterende uttalte med tilslutning av de øvrige dommere (s. 517):
"Taksten er som nevnt avholdt ved det offentlige skiftes begynnelse, før spørsmålet om naturalutlegg var reist, og uten noen oversikt over om og når taksten ville få rettslig betydning. Det ligger da nær å anse taksten bare som et hjelpemiddel til bruk for den praktiske bobehandling og for partenes overveielser, men at spørsmålet om skiftetakst i loven forstand stod og står åpent."
Ankemotparten hadde såvidt skjønnes i begjæringen om offentlig skifte bedt om skiftetakst over boets eiendom. Som også anført av ankemotparten, antar lagmannsretten at skifteretten lot avholde skiftetaksten i 1980 med sikte på å få grunnlag for en ordning i boet. Taksten ble holdt i startfasen av bobehandlingen, kort tid etter registreringsforretningen og såvidt skjønnes uten at det var holdt noen skiftesamling. At den ankende part direkte eller indirekte ved å motta innkalling til og forkynnelse av skiftetaksten skal ha bundet seg til at taksten skulle legges til grunn ved booppgjøret, kan lagmannsretten ikke se. Dette ses heller ikke å være påberopt av den ankende part. Anførselen om rettskraftsvirkning forutsetter at dette var en skiftetakst med virkning etter skifteloven §125. Ut fra omstendighetene i saken finner lagmannsretten at ankemotparten ikke kan kreve å få eiendommen utlagt til taksten fra 1980, idet denne ikke kan ha rettsvirkning etter skifteloven §125. Det må således holdes ny takst i henhold til bestemmelsen.
Det spesielle i denne sak er at det er gått hele 7 år siden skiftetaksten i 1980 og at det i mellomtiden har vært en ekstraordinært stor prisstigning. Mens omsetningsverdien for eiendommen i begynnelsen av 1980 lå rundt byggmester Bakkens takst av 13. november 1979 (kr. 348000,-), antas verdien i dag å ligge rundt kr. 800000,-. Det er særlig etter første kvartal 1985 at prisene på eiendommer i området har skutt i været, men det var en prisutvikling også frem til dette tidspunkt.
I rettspraksis er fastslått at det i prinsippet er verdien på utlodningstidspunktet som skal legges til grunn ved verdsettelser på skifte. Av praktiske grunner må imidlertid verdien på taksttidspunktet være avgjørende. Lagmannsretten viser for så vidt til Rt-1974-439, Rt-1981-1273 og Rt-1982-906. Omstendighetene kan likevel være slik at et tidligere tidspunkt skal legges til grunn, jfr. Rt-1982-906 og Rt-1984-992.
Lagmannsretten bedømmer de faktiske forhold i saken av betydning for verdsettelsestidspunktet slik:
Ankemotparten har fra begynnelsen av 1980 sittet med eiendommen, bestridt alle utgifter, forestått vedlikehold og foretatt enkelte påkostninger, og for så vidt utøvet en eiers rådighet. Ved Moss herredsretts dom 19. mai 1980 ble hun tilkjent bruksretten til boligen (til skifte fant sted). Noen avtale mellom partene om at hun skulle overta den, foreligger ikke. Lagmannsretten finner det heller ikke tilstrekkelig klart underforstått mellom partene at hun skulle overta eiendommen til at hennes faktiske rådighet i utgangspunktet kan sies å ha hatt noe grunnlag utover bruksretten. Noen minnelig ordning av skiftet kom ikke i stand, deretter tvistet partene først om bruksretten til boligen (samt foreldreansvaret for datteren og bidrag) og så om retten til å få boligen utlagt på skiftet.
Ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse 26. september 1985 var det endelig avgjort at ankemotparten hadde rett til å få eiendommen utlagt på sin lodd etter skiftetakst. I realiteten var situasjonen etter dette parallell med situasjonen i saken behandlet i Rt-1984-992, selv om resultatet i den saken ble knyttet til avtaletolking. At overføringen av grunnbokshjemmelen og panteheftelsene på grunn av den offentlige skiftebehandling ikke var formalisert i foreliggende tilfelle, kan etter lagmannsrettens vurdering ikke være avgjørende. Høsten 1985 kan det heller ikke ha vært noen usikkerhet forbundet med spørsmålet om ankemotparten ville gjøre bruk av sin rett til å få eiendommen utlagt etter skiftetakst. Lagmannsretten tilføyer videre at det hadde vært naturlig å behandle spørsmålene om naturalutlegg og ny takst under ett. Ved en slik behandlingsmåte antas ny takst å ville ha blitt holdt i 1985.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at ved den nye takst skal verdien settes til omsetningsverdien pr. september 1985. Dette anses å ligge innenfor rammen av partenes påstander. Noe tidligere tidspunkt finner lagmannsretten ikke at det er grunnlag for. Ankemotparten gis heller ikke medhold i at hennes bruksrett skal behandles som en heftelse ved takseringen.
Den ankende part har fått medhold i at det skal holdes ny takst. Han har imidlertid ikke fått medhold i sitt syn på at taksten skal baseres på eiendommens omsetningsverdi i dag. Anken betraktes etter dette som delvis å ha ført frem. Lagmannsretten finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen rett, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd og §174 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Det holdes ny skiftetakst over fellesboets eiendom - - -veien 8 i X. Ved den nye takst legges verdien pr. september 1985 til grunn for verdsettelsen.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for skifteretten eller lagmannsretten.