LE-1990-30
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1990-02-02 |
| Publisert: | LE-1990-00030 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 2. februar 1990 i Kjæremålssak nr. 30/90, hl.nr 78/90. |
| Parter: | Kjærende part: Sameiet Tvetengarasjene (Prosessfullmektig: Advokat Svein Thorp, Oslo). Motpart: 1. Arne Roen, Kristins vei 13, 0669 Oslo 6, 2. Jan Løvereide, Sigrid Undsets vei 3, 0669 Oslo 6, 3. Dag Arne Andresen, Sigrid Undsets vei 1, 0669 Oslo 6, 4. Munawar Iqbal, Kristins vei 18, 0669 Oslo 6 (Prosessfullmektig: Ingen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Lars-Jonas Nygard, formann, 2. Lagdommer Dag Stousland, 3. Lagdommer Anders Bøhn |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §3, Tvistemålsloven (1915) §191, §2, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Sameigelova (1965), Eierseksjonsloven (1983) |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Sameiet Tvetengarasjene fester en eiendom i Tvetenveien i Oslo, og har oppført og er eier av et garasjeanlegg med 178 garasjer på eiendommen. I vedtektene for sameiet heter det i §3: "En sameier overtar sin seksjon i henhold til sameierbrøken. Seksjonen omfatter garasje angitt ved nummer og som han har full bruksrett til." Garasjeanlegget er ikke seksjonert, slik at hver av sameierne eier en ideell 1/178-del av anlegget. Hver av sameierne har fått tildelt en garasje til eksklusiv bruk. De fire kjæremålsmotpartene er blandt sameierne.
Sameiet Tvetengarasjene begjærte 31. august 1989 Arne Roen, Jan Løvereide, Dag Arne Andresen og Munawar Iqbal utkastet fra de garasjene de benytter. I begjæringen ble det vist til vedtektenes §8, der det heter:
"Unnlatelse av å betale de utlignede andeler av fellesutgiftene innen 14 dager etter påkrav, ansees som vesentlig mislighold. Hvis en sameier forøvrig vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor sameiet, kan vedkommende med 3 måneders skriftlig varsel, pålegges å flytte og selge sin andel. En sameier vedtar i så tilfelle utkastelse uten søksmål og dom etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9, jfr. Tvangsfullbyrdelsesloven §234."
I begjæringen anførte sameiet at de saksøkte ikke hadde betalt sine andeler av fellesforpliktelsene, og at påkrav var sendt ved rekommanderte brev.
De saksøkte kom ikke med merknader til begjæringen.
Oslo namsrett avsa 14 desember 1989 kjennelse med slik slutning:
"Utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge."
Saksforholdet for øvrig går fram av namsrettens kjennelse.
Sameiet Tvetengarasjene har påkjært namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett. Sameiet gjør i det vesentlige gjeldende:
Sameiet Tvetengarasjene er et regulært sameie. Sameierne eier ideelle andeler og ingen fysiske deler av garasjeanlegget. Til hver andel er knyttet rett til bruk av en garasje. Man kan ikke anse sameierne som eiere av de respektive garasjer de bruker. De må anses som leietakere, og sameiet må anses som utleier. I Rt-1986-441, som namsretten har vist til, har Høyesteretts kjæremålsutvalg uttalt at tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr 9 og §234 gjelder leieforhold, og at bestemmelsen ikke kan anvendes overfor eiere av en seksjon etter eierseksjonsloven av 4 mars 1983. Til dette anfører den kjærende part at Sameiet Tvetengarasjene ikke er seksjonert og ikke går inn under eierseksjonsloven. Kjæremålsutvalgets kjennelse får derfor ikke betydning for avgjørelsen. Det anføres videre at sameierne ved å delta i sameiet har forpliktet seg i samsvar med sameiets vedtekter, herunder §8 om utkastelse uten søksmål. De saksøkte har heller ikke hittil hatt innsigelser mot at de på vesentlig måte har misligholdt sine betalingsforpliktelser. De har heller ikke kommet med innsigelser mot at de kan kastes ut uten søksmål.
Arne Roen, Jan Løvereide, Dag Arne Andresen og Munawar Iqbal har ikke gitt tilsvar til kjæremålserklæringen.
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten forstår sameiet slik at det også påberoper seg regelen i tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Namsretten har vurdert begjæringen i forhold til denne bestemmelsen.
De sameierne som kreves utkastet, har etter det opplyste ikke besvart sameiets påkrav, og de har heller ikke på noe trinn i saken avgitt uttalelse til begjæringen om utkastelse. Etter lagmannsrettens syn har de saksøkte derfor ikke påberopt seg noen hjemmel for fortsatt besittelse av garasjene, jf tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Det følger imidlertid av tvistemålsloven §191 jf tvangsfullbyrdelsesloven §2 at lagmannsretten må ta standpunkt til om §234 tredje ledd i det hele tatt kan benyttes overfor en sameier. Det er her spørsmål om å fastlegge bestemmelsens anvendelsesområde, og ikke spørsmål om å prøve holdbarheten av en påberopt hjemmel. Spørsmålet må derfor prøves fullt ut. Det er ikke tilstrekkelig å konstatere at det ikke er åpenbart uholdbart å hevde at sameiere ikke kan kastes ut i medhold av bestemmelsen.
§234 tredje ledd kom inn i tvangsfullbyrdelsesloven ved lovendring 10 juni 1932 nr 4. Begrunnelsen var at reglene om vedtatt utkastelse etter §3 nr 9 i praksis hadde vist seg utilstrekkelige, ettersom de ikke ga adgang til utkastelse i de tilfellene hvor det ikke var opprettet noen skriftlig leiekontrakt, og heller ikke hvor besitteren savnet enhver hjemmel til å bli boende. Blant annet hadde reglene voldt vanskeligheter ved fremleie. I Rt-1986-441 antok Høyesteretts kjære målsutvalg at bestemmelsene i §234 tredje og fjerde ledd ikke kan anvendes mot eier av leilighet som er seksjonert i samsvar med lov om eierseksjoner av 4 mars 1983. Utvalget sa at bestemmelsene ikke kan anvendes overfor en som også er eier, og at det ikke er noe i forarbeidene til bestemmelsen som tyder på at den skulle kunne anvendes overfor en eier.
§234 tredje ledd gjelder etter sin ordlyd "besitter" av fast eiendom. Foruten leietakere må bestemmelsen antas å omfatte f.eks. en person som har lånt eiendommen, eller en som urettmessig har satt seg i besittelse av den, jf Rt-1985-813.
I dette tilfellet er det spørsmål om utkastelse av personer som eier en ideell andel av den faste eiendommen. Sameiet Tvetengarasjene anfører at forholdet må ses slik at sameierne leier den garasjeplassen de disponerer av sameiet. Sameiets vedtekter sier ikke klart hvordan forholdet skal ordnes. I følge §3 synes det som meningen har vært at garasjeanlegget skal seksjoneres. §4 forutsetter imidlertid at det skal betales "husleie". Det er imidlertid på det rene at anlegget ikke er seksjonert, og at lov om eierseksjoner ikke gjelder. Forsåvidt ligger saken annerledes an enn i Rt-1986-441. Etter lagmannsrettens mening er formuleringene i vedtektene ikke avgjørende.
Det kan anføres at ideelle sameiere bør falle utenfor den personkrets som kan kastes ut etter §234 tredje ledd. Til tross for utkastelsen vil sameieren fortsatt være eier av andelen. Dette er imidlertid et spørsmål som kan løses etter reglene i sameieloven og vedtektene. Reelle grunner kan tale for å gi adgang til utkastelse, og ordlyden i bestemmelsen kan ikke sies å stenge for dette. Forholdene i saken har klare likhetstrekk med leieboerforhold. Det er tale om å fjerne personer som ikke betaler vederlag for bruk av eiendommen, for å kunne utnytte eiendommen i samsvar med dens formål. Det synes ikke urimelig at sameiet i tilfeller som dette har adgang til å benytte §234 tredje ledd, uten å være henvist til å skaffe annet tvangsgrunnlag. Sameieren vil i alle tilfeller ha den beskyttelsen som følger av de strenge vilkårene for utkastelse som er fastsatt i bestemmelsen.
Høyesteretts kjæremålsutvalgs praksis synes også å forutsette at ideelle sameiere kan kastes ut i medhold av §234 tredje ledd.
Det vises til avgjørelse i Rt-1985-1451, jf forsåvidt også Rt-1988-102.
På denne bakgrunn antar lagmannsretten at tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd kan benyttes overfor en ideell sameier i et garasjeanlegg.
Som nevnt antar lagmannsretten at bestemmelsen må forstås slik at den som ikke i det hele tatt avgir uttalelse i saken, hverken i forbindelse med innkreving av vederlaget for bruken eller senere, må anses for ikke å påberope seg noen hjemmel for fortsatt besittelse. For ordens skyld tilføyer lagmannsretten at det ikke foreligger opplysninger som tyder på at de saksøkte skulle være ubundet av vedtektenes bestemmelse i §8 om at unnlatt betaling av vederlag anses som vesentlig mislighold.
Det er ikke grunn til å gå inn på spørsmålet om utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 første ledd. Etter lagmannsrettens oppfatning foreligger ikke under noen omstendighet slikt tvangsgrunnlag som nevnt i §3 nr 9.
Begjæringen om utkastelse tas etter dette til følge. Den kjærende part har ikke krevet seg tilkjent saksomkostninger.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæringen om utkastelse av Arne Roen fra Sameiet Tvetengarasjenes garasje nr 69 i Sigrid Undsets vei i Oslo tas til følge.
2. Begjæringen om utkastelse av Jan Løvereide fra Sameiet Tvetengarasjenes garasje nr 80 i Sigrid Undsets vei i Oslo tas til følge.
3. Begjæringen om utkastelse av Dag Arne Andresen fra Sameiet Tvetengarasjenes garasje nr 99 i Sigrid Undsets vei i Oslo tas til følge.
4. Begjæringen om utkastelse av Munawar Iqbal fra Sameiet Tvetengarasjenes garasje nr 74 i Sigrid Undsets vei i Oslo tas til følge.