HR-1989-320-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1989-07-06 |
| Publisert: | HR-1989-00320k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr 320 K/1989, jnr 159/1989 |
| Parter: | Slettheitoppen borettslag (advokat Arne R Stray) mot Ole Petter Tangeraas (advokat Tore H Pettersen). |
| Forfatter: | Christiansen, Holmøy, Skåre |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §404, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §180, Husleieloven (1939) §7 |
Etter vedtak i Slettheitoppen borettslags styre ble Ole Petter Tangeraas ved rekommandert brev 9. februar 1988 sagt opp med en måneds varsel fra den leiligheten han leier i Slettheisvingen 41 i Kristiansand. Det er på det rene at Tangeraas mottok melding om rekommandert sending, men at han ikke hentet denne på postkontoret.
Ved begjæring til Kristiansand namsrett 18. mars 1988 ble Tangeraas i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd begjært utkastet fra leiligheten da han ikke hadde fraflyttet denne eller reist søksmål innen 30 dagers fristen. Namsretten avsa 17. august 1988 kjennelse i saken med slik slutning: "1. Ole Petter Tangerås tillates utkastet av den leilighet han besitter i Slettheiveien 41-7C, 4622 Kristiansand.
2. Ole Petter Tangerås betaler innen 14 - fjorten dager fra forkynnelsen av denne kjennelse saksomkostninger med kr. 1.800,-." Ole Petter Tangeraas påkjærte namsrettens kjennelse til Agder lagmannsrett som 19. desember 1988 avsa kjennelse med slik slutning:
1. Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge.
2. Slettheitoppen borettslag v/formann i styret pålegges innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse å erstatte Ole Petter Tangeraas sakens omkostninger for lagmannsretten med 1.500 - femtenhundrekroner." I lagmannsrettens premisser heter det blant annet: "Tangeraas har ikke bestridt at borettslagets oppsigelse av 9. februar 1988 i og for seg tilfredsstiller loven krav, eller at han har mottatt postvesenets meldeseddel. Han har derimot gjort gjeldende at han ikke har mottatt selve oppsigelsen. Han var derfor ikke klar over denne eller sin rett til å bringe den inn for domstolene. Det er dessuten anført av Tangeraas er evneveik og at borettslaget var klar over såvel dette forhold som at han ikke har mottatt oppsigelsen. Mot en slik bakgrunn hevder Tangeraas at borettslaget har en aktivitetsplikt som går ut over det å sende oppsigelsen i et rekommandert brev.
Det går frem av de avgjørelser Tangeraas har vist til - Rt-1961-638, Rt-1961-1081, Rt-1965-1201 og Rt-1972-1073 - at en utleier som har sendt oppsigelse i et rekommandert brev, men som er eller burde være klar over at leietakeren ikke har mottatt dette, ikke kan forholde seg passiv. Han har plikt til å vise aktivitet for på nytt å søke å få brakt oppsigelse fram til leietakeren.
Det er på det rene at Tangeraas ikke har mottatt det rekommanderte brevet med oppsigelsen. Om han i den fastsatte oppsigelsestiden likevel var kjent med innholdet i brevet eller deler av dette er ikke opplyst. Det er heller ikke opplyst når advokat Stray eller borettslagets styre ble kjent med at Tangeraas ikke hadde mottatt brevet eller om det ble tatt ytterligere skritt for å gjøre brevets innhold kjent for Tangeraas. Mot en slik bakgrunn kan ikke lagmannsretten se bort fra at borettslaget hadde og fortsatt har en slik aktivitetsplikt som kan utledes av de ovennevnte avgjørelser. - - - Tangeraas's hjemmel for å bebo leiligheten kan følgelig ikke anses å være åpenbart uholdbar." Partenes anførsler og saksforholdet forøvrig går frem av namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Slettheitoppen borettslag har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet angis å gjelde lagmannsrettens "lovanvendelse".
Den kjærende part gjør i kjæremålet rede for grunnlaget for oppsigelsen av Tangeraas.
Når det gjelder den påståtte lovanvendelsesfeilen heter det:
"Lagmannsretten har på s. 7 lagt til grunn at Tangeraas ikke har mottatt det rekomanderte brevet med oppsigelse. Videre ser det ut for at retten har lagt til grunn at han er evneveik og borettslaget skulle ha foretatt noe ytterligere for å gjøre oppsigelsen kjent for ham. Dette er feil lovanvendelse. Det var ukjent for borettslagets styre at Tangeraas er evneveik." Etter den kjærende parts mening var det tilstrekkelig når borettslaget i dette tilfelle sendte oppsigelsen rekomm andert. Det vises i den forbindelse til Rt-1988-s 579 og til Husleieloven med kommentarer av Arne Kobbe, 1982 utgaven, side 32.
Den kjærende part har lagt ned slik påstand: "Kristiansand namsretts kjennelse av 17. august 1988 stadfestes.
Slettheitoppen Brl. tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten og Høyesterett." Kjæremotparten har i sitt tilsvar pekt på at det dreier seg om et videre kjæremål etter tvistemålsloven §404. De faktiske opplysningene som fremkommer i kjæremålet - og som delvis bestrides - er derfor uten betydning i kjæremålssaken.
Han sier seg enig i den tolkingen lagmannsretten har lagt til grunn når den har funnet at borettslaget måtte ha en spesiell aktivitetsplikt til å gjøre ham kjent med oppsigelsen.
Ole Petter Tangeraas har lagt ned slik påstand: "1. Agder Lagmannsretts kjennelse av 19. desember 1988 stadfestes.
2. Slettheitoppen borettslag tilpliktes å betale saksomkostninger med kr. 1.000,- til Ole Petter Tangeraas." Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål, og kjæremålsutvalgets kompetanse er undergitt de begrensninger som følger av tvistemålsloven §404.
Kjæremålet angis å gjelde lagmannsrettens lovanvendelse.
Lagmannsretten har bygget på at selv om en oppsigelse av et leieforhold etter husleieloven §7 er sendt leietakeren i rekommandert brev og denne har mottatt meldeseddel, kan utleieren etter omstendighetene ha plikt til å utvise ytterligere aktivitet med hensyn til oppsigelsen når han er eller burde være klar over at leietakeren ikke har mottatt denne. Dette er ikke en uriktig lovtolking, jf de avgjørelser som lagmannsretten har vist til og også Rt-1988-579. Når retten i nærværende sak har forutsatt slik aktivitet fra utleierens side, skyldes dette såvidt skjønnes at retten legger til grunn at leietakeren er evneveik og at borettslaget er klar over dette. Denne bevisbedømmelse er den kjærende part uenig i. Det følger imidlertid av tvistemålsloven §404 at utvalget ikke kan prøve dette spørsmål. Kjæremålet blir etter dette å forkaste, og den kjærende part må ilegges saksomkostninger for utvalget, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Disse settes i samsvar med påstanden til 1.000 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Slettheitoppen borettslag 1.000 - ettusen - kroner til Ole Petter Tangeraas innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.