HR-1990-69-B - Rt-1990-500
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-05-08 |
| Publisert: | HR-1990-00069-B - Rt-1990-500 (160-90) |
| Stikkord: | (Periscopus-dommen), Avtalerett, Husleierett, Tingsrett |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om endring av vilkår i fire husleiekontrakter, i medhold av Avtaleloven (1918) § 36, og om innholdet av en garasjeleiekontrakt, subsidiært om ekstinksjon av vilkår i denne, i medhold av Tinglysingsloven (1935) § 21 første ledd. |
| Saksgang: | Høyesterett HR-1990-00069-B, L.nr 69B/1990, nr 158/1988 |
| Parter: | Periscopus A/S (advokat Jon Tenden) mot 1. Ernst Olsen, 2. Johan W.E. Pettersen, 3. Nicoline Lund, 4. Torbjørg Risebru (advokat Jens Richard Andersen - til prøve). |
| Forfatter: | Kst dommer Aarbakke, Bugge, Dolva, Kst dommer Borchsenius, Røstad |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tinglysingsloven (1935) §21, Tvistemålsloven (1915) §180, §6, §7, §8, §22, Husleieloven (1939) §35, §36, Husleieloven (1939), Midl lov om husleieregulering (1954) §5, Eierseksjonsloven (1983) §10 |
Kst dommer Aarbakke: Saken gjelder tvist om endring av vilkår i fire husleiekontrakter, i medhold av avtaleloven §36, og om innholdet av en garasjeleiekontrakt, subsidiært om ekstinksjon av vilkår i denne, i medhold av tinglysingsloven §21 første ledd.
Periscopus A/S ved styreformannen Trygve Hegnar kjøpte i 1981 Sognsveien 159 i Oslo, som er en kombinert bolig- og forretningseiendom. Kjøpesummen var kr 1.575.000,-.
Fire leiligheter i gården var da og er fortsatt leiet bort til de opprinnelige leietakere eller deres rettsetterfølgere. De fire leieforholdene bygger på leie- og innskuddskontrakter fra 1955, da gården var ferdig. Kontraktene var utarbeidet av eiendomsmegler. Den årlige leie for tre av leilighetene ble i 1955 fastsatt til kr 2.700,-. For den fjerde leiligheten ble den årlige leie i 1955 fastsatt til kr 3.000,-. Alle leier ble etter kontraktene fastsatt "Under hensyntagen til leierens rentefrie leieboerinnskudd (avsnitt IV) og innvendige vedlikeholdsplikt". Det ble bestemt at leietakerne i tillegg til leien skulle dekke noen av eierens driftsutgifter, bl a utgifter til fyring og varmt vann. I alle leiekontraktene heter det videre: "Til lengst mulig varig sikring av mitt leiebehov skal underskrevne leietager gjøre et leieboerinnskudd i det oppførende bygg". Leieboerinnskuddene ble i 1955 satt til kr 23.000,- for to av leilighetene, kr 27.000,- for en og kr 30.000,- for den fjerde. For innskuddene ble det utstedt leieboerobligasjoner som ble tinglyst. Obligasjonene var uoppsigelige fra leietakernes side; fra eierens side kunne de innfris når som helst, men "med undtagelse av kr. 3.000,-, som skal stå ubetalte og uavlyst til 1. januar år 2006 ... Det pr. 1/1 år 2006 gjenstående restbeløp skal avdras med 10 % årlig - første gang den 31/12 år 2006."
Det ble videre bestemt at leieboerinnskuddene skal være rentefrie, og at leierettene ordinært skal stå ved makt til den dag leieboerobligasjonene er innfridd i sin helhet, dvs år 2016. Bortsett fra parter, leieobjekter, datoer, leie- og innskuddsbeløp er leiekontraktene praktisk talt likelydende.
Leiene for leilighetene er senere øket noe, på grunnlag av økning i offentlige avgifter o l, som er blitt belastet leietakerne. De årlige leier varierte i 1989 mellom kr 3.156,- og kr 4.440,-. Tomten var opprinnelig festet, men ble kjøpt av eieren i 1969 for kr 80.000,-, uten at leietakerne bidro spesielt til tomtekjøpet.
Ankemotpart nr 2, Johan W E Pettersen, leier også en garasje i gården. Leien for garasjen var opprinnelig kr 600,- pr år, men er senere oppregulert i takt med husleiene. Leieforholdet vedrørende garasjen er sagt opp av Periscopus A/S, og det er et tvistepunkt i den foreliggende sak om det er brakt til opphør ved oppsigelsen.
Periscopus A/S engasjerte Vaktmesterkompaniet A/S til å forestå tilsyn og vedlikehold med fyranlegget i gården. Omkostningene med dette ble utlignet på leietakerne. Ankemotpartene reiste i 1984 søksmål for Oslo husleierett med påstand om at det beløp som kunne belastes dem for fyringsutgifter m v var begrenset til et beløp som skulle fastsettes etter rettens skjønn i medhold av husleieloven §35.
I 1983/84 seksjonerte Periscopus A/S gården. Ankemotpartene fikk i henhold til eierseksjonsloven av 4 mars 1983 nr 7 §10 tilbud om å overta de seksjoner som de leiet, men overtagelse ble ikke gjennomført. I 1985 krevde eieren husleiene forhøyet under henvisning til en takst, som på basis av markedsleien satte de årlige leier til mellom kr 18.000,- og kr 24.300,-. Kravene lå noe under taksten. Da leietakerne motsatte seg leieforhøyelse, reiste eieren i 1985 motsøksmål til det foran nevnte søksmål for Oslo husleierett. Han påsto at vilkåret om at husleiene skulle være uforanderlige til år 2016 skulle settes til side i medhold av avtaleloven §36, at husleien skulle fastsettes til nærmere angitte beløp med virkning fra 1 januar 1985, og at §6, §7 og §8 i Oslo Gårdeierforenings husleiekontrakt for andelsleiligheter skulle være bindende for leietakerne. I tillegg ble det nedlagt påstand om at Johan W E Pettersen skulle fraflytte den garasje i gården som han hadde leiet.
Oslo husleierett avsa 4. desember 1986 dom med slik slutning:
"I hovedsøksmålet:
Periscopus A/S frifinnes.
I motsøksmålet:
1. Vilkåret i leiekontraktene om at leien skal være uforandret til år 2016 settes til side.
2. Oslo Gårdeierforenings husleiekontrakt for andelsleiligheter §6, §7 og §8 er bindende for Ernst Olsen, Johan W.E. Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru.
3. Johan W.E. Pettersen frifinnes i søksmålet om å fraflytte garasjen.
I begge tilfeller:
Hver av partene bærer egne saksomkostninger."
Dommen ble av begge parter påanket til Eidsivating lagmannsrett, som med to meddommere med særlig kyndighet i husleiespørsmål 4. mars 1988 avsa dom med slik slutning:
"I anken fra Periscopus A/S:
1. Oslo husleieretts dom i motsøksmålet pkt. 3 stadfestes.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger for Oslo husleierett.
I saksomkostninger for lagmannsretten betaler
Periscopus A/S til Ernst Olsen, Johan W.E.
Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru i fellesskap 2.000 - totusen - kroner innen 2 -to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
I anken fra leietakerne:
1. Oslo husleieretts dom i hovedsøksmålet stadfestes.
2. Ernst Olsen, Johan W.E. Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru frifinnes for kravet om tilsidesettelse av kontraktsbestemmelsen om at leien skal være uforandret til år 2016.
3. Hver av partene bærer sine omkostninger for Oslo husleierett og lagmannsretten."
Lagmannsretten anså seg bundet av påstanden fra Periscopus A/S om at uforanderlighetsbestemmelsen skulle settes helt til side, og behandlet ikke spørsmålet om leiebeløpene for de fire leiligheter kunne settes opp. Lagmannsretten antok at dette lå utenfor påstanden.
Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av husleierettens og lagmannsrettens dommer.
Periscopus A/S har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett for så vidt angår punkt 1 i dommen under anken fra Periscopus A/S og punkt 2 i dommen under anken fra leietakerne. Anken er begrunnet med feil i dommens innhold - bevisbedømmelsen såvel som rettsanvendelsen.
For Høyesterett er fremlagt endel nye dokumenter. Dessuten er det ved bevisopptak for Oslo byrett til bruk for Høyesterett opptatt forklaringer av Trygve Hegnar som styreformann i Periscopus A/S, Johan W E Pettersen og Torbjørg Risebru.
I tvisten om husleien viser den ankende part til avtaleloven §36 og til plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295, som ble avsagt etter lagmannsrettens dom i den foreliggende sak. Særlig dommen i Rt-1988-295 hevdes å være en nærliggende parallell til det foreliggende tilfelle. Selv om det her er tale om tidsbegrensede leieforhold, er de meget langvarige, idet de gjelder for 60 år. Med utgangspunkt i dommen må den ankende part iallfall kunne kreve leien oppregulert etter konsumprisindeksen. Det er imidlertid sagt i Rt-1988-295 at den endring som ble foretatt der, ikke representerer en yttergrense; det kreves derfor prinsipalt hel tilsidesettelse av leievilkåret, slik at eieren kan kreve markedsleie.
Den ankende part gjør gjeldende at det er oppstått en ubalanse i leieforholdene, et drastisk misforhold mellom den avtalte leie og markedsleien. Dette skyldes dels inflasjon, dels stigning i den reelle markedsleien for leilighetene, dels økning i utleiers utgifter til drift og vedlikehold av gården. Denne utvikling ble ikke forutsett av utleieren da leiekontraktene ble inngått i 1955. Husleien og det rentefrie innskuddet representerte da markedsleie. At også leieboernes innskudd har tapt verdi på grunn av inflasjonen, mener den ankende part at han har tatt hensyn til i det leiekrav han har fremsatt, i form av et fradrag for en beregnet, rimelig forrentning av innskuddene. Dessuten hevder den ankende part at leietakerne iallfall delvis hadde finansiert sine innskudd ved lån som er inflatert, og viser dessuten til den rett de har til å overdra sine rettigheter og den rett de har til å fremleie leilighetene. Disse rettigheter var motytelser til det betydelige innskudd, og de gir dessuten leietakerne muligheter for å få kompensasjon for den reduksjon av innskuddenes verdi som inflasjonen har ført til.
Den ankende part anfører videre at hans kjøp av eiendommen i 1981 var basert på en forutsetning om å kunne kreve fremtidig justering av husleiene. Han kjente Eidsivating lagmannsretts dom av 25 januar 1974 om de samme leieforhold (inntatt i RG-1974-518), som frifant leietakerne da, men som under henvisning til husleieloven dagjeldende §36 også åpnet for en senere justering "under endrede økonomiske forhold i fremtiden".
Ved vurderingen må det etter den ankende parts mening legges vekt på at leietakerne i 1984 fikk tilbud om for en rimelig pris å kjøpe de seksjoner de leier.
I tvisten om garasjen hevder den ankende part at lagmannsretten har stilt for små krav til beviset for en muntlig leieavtale med det innhold lagmannsretten la til grunn. En leieavtale med slikt innhold ville ha betinget et innskudd. En tidligere innehaver av en annen leilighet hadde også disponert garasje, men dette opphørte ved salg av leieretten, noe som viser at det ikke var tale om langvarige leieforhold.
Subsidiært gjøres gjeldende at lagmannsretten har tatt feil i spørsmålet om Periscopus A/S ved kjøpet i 1981 ekstingverte Johan W E Pettersens rett til å leie garasjen. Periscopus A/S fikk ved kjøpet av eiendommen kjennskap til at det forelå et leieforhold vedrørende garasjen, men ikke til at leieforholdet hadde det innhold som lagmannsretten har antatt. Periscopus A/S aksepterer å måtte respektere leieforholdet innen de rammer som følger av tinglysingsloven §22 nr 3, jf Rt-1984-1495, men hevder å ha vært i aktsom god tro med hensyn til at de leievilkår som lagmannsretten har lagt til grunn, ikke forelå. Disse er derfor ekstingvert etter tinglysingsloven §21 første ledd. Den bruk av garasjen som har funnet sted, kan ikke gi grunnlag for rettsvern ved hevd.
Periscopus A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt
Vilkåret i leiekontraktene om at leien skal være uforandret til år 2016 settes tilside, og slik at utleier er berettiget til å justere til markedsleie.
Subsidiært
Periscopus A/S har straks og for fremtiden rett til å regulere den årlige husleie i leiekontraktene i henhold til konsumprisindeksen med basis i indekstallet ved inngåelsen av leiekontraktene.
2. Johan W.E. Pettersen dømmes til å fraflytte garasjen i Sognsveien 159, Oslo 8.
For begge søksmål:
Periscopus A/S tilkjennes saksomkostninger for alle retter."
Ankemotpartene påstår lagmannsrettens dom stadfestet så langt den er påanket, og henholder seg til lagmannsrettens begrunnelse.
I tvisten om husleien bestrider ankemotpartene ikke at det er et betydelig misforhold mellom den leie som betales og markedsleien. Men de viser til at leietakerne langt på vei finansierte leilighetene ved sine innskudd i 1955, og til at både innskuddene og leien lå klart over det som var vanlig da - etter ankemotpartenes mening opp imot 150 prosent over. Innskuddene representerte ca 60 prosent av investeringen i leilighetene, og var med den lange løpetiden i realiteten egenfinansiering. Men det er eieren som etter hvert vil få fordelen ved verdistigningen på leilighetene. På dette punkt står en tidsbegrenset rett i en annen stilling enn en alltidvarende rett, og den foreliggende sak skiller seg her fra de sakene som er behandlet i plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295.
Dessuten må det enkelte leieforhold sees som en helhet over den fastsatte leietid; den ubalanse som kan sies å foreligge i dag, oppveies av en ubalanse som gikk i den motsatte retning i den første del av leietiden; ankemotpartene hadde for høye bokostnader de første 20 år, noe som skal oppveies ved lave bokostnader i sluttfasen av leietiden. Ankemotpartene hevder videre at det ikke kan legges vekt på deres rett til overdragelse og fremleie, idet verdien av disse rettigheter vil reduseres eller bli borte dersom leien justeres slik den ankende part krever, og idet leietakerne i tilfelle de realiserte verdien av rettighetene måtte benytte vederlaget til å skaffe seg selv annen bolig.
Ved vurderingen må det legges til grunn at hver av avtalepartene i et langvarig avtaleforhold som dette må bære en betydelig risiko for den senere utvikling. Inflasjon var ikke ukjent i 1955. Og den ankende parts rettsforgjenger var representert ved eiendomsmegler, som utformet leiekontraktene.
Dessuten kan de leiligheter som tvisten omfatter, ikke sees isolert. Og for eiendommen som helhet er økonomien god. Reelt sett gir driften overskudd.
Ankemotpartene bestrider at den ankende part bygget på den angitte forutsetning om å kunne kreve leiene justert da han kjøpte i 1981. Siktemålet var å skaffe lokaler til den utgivelsesvirksomhet han da drev, og først senere er eiendommen blitt et ledd i den ankende parts eiendomsforvaltning. Iallfall kan en eventuell forutsetning som nevnt ikke tillegges slik betydning som er anført.
Ankemotpartene har på sin side gjort gjeldende at den ankende part ved kjøpet tok hensyn til de lave husleier, og klarte å velte belastningen ved dette over på selgeren i form av lav pris for gården. I realiteten betalte han en klar underpris for eiendommen, en fordel han kan realisere ved opplåning eller ved salg av eiendommen.
Kjøpstilbudet i 1984 kan etter ankemotpartenes oppfatning ikke tillegges betydning. Det innebar at de fire leietakere skulle finansiere kjøpet av hele eiendommen. Dessuten var de fastsatte sameievedtektene lite rimelig overfor dem.
Subsidiært gjør ankemotpartene gjeldende at en lempning etter avtaleloven §36 ikke kan gå lengre enn til å fjerne urimeligheten. Lempningen kan ikke ta hensyn til markedsverdien, idet dette er en usikker størrelse. Og selv om den begrenses til inflasjonsvirkningen, må lempningen holdes innen rammen av 65-80 prosent av denne, i tråd med vanlig kontraktspraksis. Dessuten må det fastsettes intervaller, og på minst 5 år, slik det er vanlig i kontraktspraksis.
I tvisten om garasjeleien hevder ankemotpartene at Periscopus A/S ved kjøpet av eiendommen i 1981 hadde kunnskap om garasjeleieforholdet, og at kjøperen med kjennskap til leiekontraktene vedrørende leilighetene iallfall hadde oppfordring til å undersøke leievilkårene nærmere. Såvel kunnskap som uaktsomhet må avskjære ekstinksjon av de spesielle leievilkår, jf Rt-1962-162.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts dom (ankesak 48/87) i anken fra leietakerne pkt. 2 stadfestes.
2. Eidsivating lagmannsretts dom (ankesak 48/87) i anken fra Periscopus A/S pkt. 1 stadfestes.
I begge tilfelle:
Ernst Olsen, Johan W.E. Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru tilkjennes saksomkostninger for alle retter."
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men med en noe annen begrunnelse.
Hovedspørsmålet i saken er om det er grunnlag for å sette til side eller endre følgende bestemmelse i de fire leiekontrakter, som for tre av ankemotpartene lyder slik, og som for den fjerde bare atskiller seg med hensyn til beløp:
"Under hensyntagen til leierens rentefrie leieboerinnskudd (avsnitt IV) og innvendige vedlikeholdsplikt er den omforente årlige leie for de leiede lokaliteter bestemt til kr. 2.700,- totusen-syvhundre-00/100-kroner motsvarende kr. 225,- for hver måned, som underskrevne leier skal betale ukrævet og forskuddsvis uten løpedager den første søknedag i hver måned - første gang foran innflyttingen."
Ved Eidsivating lagmannsretts dom av 25 januar 1974, som er nevnt foran, ble det antatt at husleiekontraktene må forstås slik at "den leie som er fastsatt i kontraktene skal være uforanderlige til år 2016". Denne forståelse har partene lagt til grunn i den foreliggende sak.
Som nevnt foran, er leiebeløpene for alle fire leieforhold øket noe i forhold til det leiekontraktene angir, etter avtale mellom partene.
Etter avtaleloven §36 kan en avtale "helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig ... å gjøre den gjeldende. ...
Ved avgjørelsen tas hensyn til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig."
Den foreliggende sak dreier seg først og fremst om betydningen av "senere inntrådte forhold", men det følger av lovbestemmelsen at hele kontraktsforholdet og omstendighetene ved dette må tas i betraktning. I Høyesteretts plenumsdom i Rt-1988-295 er det (på 302) fremhevet at "de forskjellige typer av kontraktsforhold må bedømmes ut fra sine særtrekk". Etter min oppfatning må også den enkelte kontrakt bedømmes etter sine særtrekk.
Om vurderingen når etterfølgende forhold står sentralt, viser jeg generelt til Ot prp nr 5 for 1982-83 34-35, hvor det heter at vedtagelsen av avtaleloven §36 hva rimelighetsvurderingen angår, ikke var ment å innebære noen realitetsendring i forhold til eldre rett. Til eldre rett i den foreliggende sammenheng hører i første rekke husleieloven §36, som ble opphevet da avtaleloven §36 trådte i kraft, og som på husleierettens område ga hjemmel for å kjenne ugyldig "vilkår som skjønnes å være åpenbart ubillige mot en av partene", jf for boligleieforhold Rt-1971-1297 (hvor et krav om endring ikke ble tatt til følge). På husleierettens område gjelder fortsatt husleieloven §35, som gir særlige regler om nedsettelse av husleie som står i misforhold til motytelsen. I den foreliggende sammenheng må denne bestemmelsen iallfall tillegges den betydning at den setter et "tak" for den leie som kan fastsettes etter avtaleloven §36. I Ot prp nr 5 for 1982-83 er det ellers sagt (s 35) om forholdet til eldre rett:
"Departementet går ut fra at vurderingene mht til betydningen av senere inntrådte forhold stort sett vil måtte bli de samme etter den foreslåtte alminnelige lempingsregel som etter læren om bristende forutsetninger. Også den alminnelige lære og rettspraksis om bristende forutsetninger forutsettes således å gi vegledning og være retningsdannende ved domstolenes praktisering av lempingsregelen for så vidt gjelder betydningen av senere inntrådte forhold."
Hva som ligger i denne henvisningen til læren og rettspraksis om bristende forutsetninger, kan nok på endel punkter gi rom for tvil, men det ligger iallfall i den at avtaleloven §36 må brukes med forsiktighet overfor senere inntrådte forhold. Av rettspraksis fra tiden etter at avtaleloven §36 ble vedtatt, har Høyesteretts plenumsdom inntatt i Rt-1988-295 særlig interesse, men dommen gjelder et rettsforhold som atskiller seg ganske sterkt fra dem som den foreliggende sak omhandler.
Når jeg skal ta standpunkt til om den siterte leiebestemmelse i de fire leiekontrakter kan settes til side eller endres, finner jeg å måtte se bort fra det forhold at to av leierettene har vært overdratt, og også fra det forhold at eiendommen har vært overdratt flere ganger. Likeledes finner jeg å måtte se bort fra de nærmere omstendighetene ved den ankende parts erverv av eiendommen, herunder den pris han betalte. Riktig nok kan avtaleloven §36 ved henvisning til partenes stilling synes å åpne for å ta hensyn til slike forhold. Men det fremgår av Ot prp nr 5 for 1982-83 33 at uttrykket sikter til forhold som alder, innsikt og erfaring og deres betydning ved kontraktsslutning. Jeg antar altså at bestemmelsen ikke er utformet med sikte på overdragelsestilfelle. At en erverver ikke kan stilles bedre eller dårligere enn overdrageren, følger etter min oppfatning av alminnelige prinsipper for overdragelse av formuesrettigheter. Jeg finner støtte for mitt syn på dette i Rt-1971-1297, og også i plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295, selv om det eierskifte som har funnet sted i det foreligende tilfelle, har en annen karakter enn de eierskifter som Høyesterett uttalte seg om i plenumsdommene.
Når man skal bedømme de enkelte leieforhold, må man i den foreliggende sak ta som utgangspunkt at ankemotpartene ikke har bestridt at det foreligger et betydelig misforhold mellom de leier de betaler i henhold til leiekontraktene og markedsleien for leilighetene idag. Misforholdet knytter seg til tre faktorer. Driftsomkostningene (ut over dem som kan veltes over på leietakerne i henhold til leiekontraktene og dem som leietakerne har godtatt å dekke) har øket; den reelle markedsleie for de aktuelle leiligheter har steget sterkt; og forringelsen av den alminnelige pengeverdi har ført til en betydelig forringelse av leienes reelle verdi.
Jeg finner det klart at de nevnte forhold ikke kan gi grunnlag for å sette leiebestemmelsene i kontraktene helt til side. Konsekvensen av en hel tilsidesettelse ville være at leietakerne enten måtte betale den leie eieren forlangte, med den begrensning som følger av husleieloven §35, eller fraflytte boligene. Dette ville iallfall ikke være en løsning i tråd med avtaleloven §36. Den ankende parts prinsipale påstand under det første punkt som er påanket, kan altså ikke føre frem.
Når det gjelder spørsmålet om leiebestemmelsene kan kreves endret, ser jeg det slik at den økning i reelle driftsomkostninger som er påberopt fra den ankende parts side, isolert sett ikke kan gi grunnlag for å endre leiebestemmelsene. Riktig nok er det så at samfunnet er tjent med at vedlikehold m v av leiegårder ikke forsømmes, men dette hensyn kan ikke tillegges vesentlig betydning ved en vurdering av konkrete leieforhold. Avskrivningene på bygningen kan heller ikke tillegges betydning i denne sammenheng, idet disse langt på vei er rent regnskapsmessig og skattemessig betinget. Jeg legger ellers i denne sammenheng vekt på at leietakerne etter kontraktene plikter å bekoste det innvendige vedlikehold og å bære nærmere angitte driftsomkostninger ellers etter oppgave. Det må også tillegges vekt at leietakerne ved særskilt avtale har gått med på å dekke endel driftsomkostninger, i første rekke offentlige skatter og avgifter.
Heller ikke økningen i den reelle markedsleie kan etter min oppfatning isolert sett gi grunnlag for å endre leiebestemmelsene. At eierens brutto inntekter av leilighetene er blitt mindre i forhold til markedsleien enn forutsatt da leiekontraktene ble inngått, hører til de risiki han må bære selv.
I denne sammenheng må det legges vesentlig vekt på at man står overfor leieforhold med særegne trekk. Da kontraktene ble inngått, forpliktet leietakerne seg til å gjøre innskudd i gården mot leieboerobligasjoner som ble tinglyst. Disse innskudd må antas å ha ligget betydelig over innskudd som på den tiden var vanlige for tilsvarende leiligheter. Det er opplyst at innskuddene finansierte ca 60 prosent av leilighetenes kostpris. Til dette kommer at obligasjonenes løpetid er så lang som 60 år, sett fra leietakernes synspunkt, og at obligasjonene er rentefrie. Innskuddene hadde derfor langt på vei karakter av egenkapital, noe den ankende part har erkjent. Denne egenfinansieringen gikk dessuten klart ut over den egenfinansiering som en eier normalt måtte skaffe. Motytelsen til dette finansieringsbidraget fra leietakernes side var i første omgang ikke at leietakerne fikk lavere husleie, jf nedenfor, men at de fikk en "varig sikring" av sine leiebehov, at de kunne sitte med leilighetene uten risiko for leieforhøyelser, og at de kunne disponere over en del av leilighetenes kapitalverdi ved overdragelse av leieretten med leieboerobligasjon eller ved fremleie av leiligheten.
Spørsmålet om reduksjonen i den alminnelige pengeverdi isolert sett kan gi grunnlag for å endre leiebestemmelsene, har jeg funnet mer tvilsomt. Ved plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295 er det fastslått at inflasjon kan være et relevant moment i en rimelighetsvurdering etter avtalelovens §36. Men hvorvidt momentet kan tillegges relevans, må avgjøres konkret, og det er den konkrete avgjørelse som volder min tvil. På dette punkt gir plenumsdommene ikke uten videre veiledning, idet de som nevnt gjelder rettsforhold av en annen karakter enn de foreliggende leieforhold.
Det mål på reduksjon i den alminnelige pengeverdi som partene i saken har holdt seg til, er konsumprisindeksen, med 1979 som basisår (indekstall 100). For 1955 er indekstallet etter denne 27,9, og ved utgangen av mars 1990 er det 229,8. Den leie på kr 2.700,- som ble avtalt for tre av leilighetene i 1955, tilsvarer altså en leie på ca kr 22.200,- idag.
Når man skal vurdere denne endringen ut fra avtaleloven §36, må den enkelte leiekontrakt som nevnt vurderes som en helhet, også over tid.
Den ankende part har gjort gjeldende at de leier som ble avtalt, tilsvarte vanlig husleie i 1955, idet partene må antas å ha holdt seg til dagjeldende regler for leiefastsettelse, jf midlertidig lov om regulering av leie av husrom m v av 25. juni 1954 nr 12 §5 annet ledd nr 2. Dette må etter den ankende parts mening legges til grunn selv om det ikke har kunnet påvises at leiene i gården har vært vurdert av myndighetene.
At de avtalte leier var vanlige, kan være riktig nok når man ser leiebeløpene isolert. Men det kan man ikke gjøre. Leiene må sees i sammenheng med leieboernes innskudd og vilkårene for disse. Koblingen mellom leierettene og den spesielle finansieringen fremgår direkte av leiekontraktenes ordlyd, som er sitert foran. Med vanlige husleier da leieforholdene ble etablert i 1955, må jeg legge til grunn at kontraktene da rent verdimessig var gunstige for eieren, og tilsvarende ugunstige for leietakerne. Dette gjelder til tross for at leietakerne hadde rett til å overdra leierettene med obligasjonene og til å fremleie leilighetene.
Den nevnte verdimessige skjevhet i eierens favør besto iallfall til begynnelsen av 1970-tallet. Senere har situasjonen utviklet seg til eierens disfavør. For en tid kan man se denne utviklingen som et naturlig motstykke til situasjonen fra 1955 og utover. I de senere år er det derimot klart at leiekontraktene er blitt meget ugunstige for eieren, slik ankemotpartene erkjenner. Men det er ikke det samme som at leiebestemmelsene er blitt så urimelige at de kan kreves endret.
Jeg finner å måtte legge til grunn at ingen av partene i 1955, da leiekontraktene ble opprettet, bygget på bestemte forutsetninger med hensyn til utviklingen av den alminnelige pengeverdi. Da kontraktene ble inngått, var inflasjon et lite aktuelt fenomen her i landet, selv om den ikke var ukjent fra tidligere.
Ved rimelighetsvurderingen legger jeg vekt på at eier av gården i 1955 var Brødrene Jensen A/S; dette var et profesjonelt selskap som opererte i eiendomsmarkedet. Kontraktene ble utformet av en eiendomsmegler etter oppdrag fra eieren, uten at noe forbehold for endringer i pengeverdien ble tatt. De leiebestemmelser som er omtvistet, fremstår som vel gjennomtenkte.
Ved bedømmelsen ser jeg også hen til at det er tale om bestemmelser i husleiekontrakter. Selv om husleiemarkedet er mindre regulert enn tidligere, er dette et rettsområde hvor såvel husleieloven som alminnelige rettsgrunnsetninger legger vekt på å beskytte leietakeres interesser. Dette kan tale for at man ikke endrer leiebestemmelsene i leietakernes disfavør.
I leietakernes favør legger jeg videre vesentlig vekt på at leieforholdet er tidsbegrenset. Tidsmomentet taler med betydelig styrke mot endring, og det gjelder til tross for at den gjenstående leietid er så lang som 30 år, regnet fra saksanlegget, 26 år fra nå av. Etter hvert som leietiden løper og utløpsdagen for leiekontraktene nærmer seg, vil den økonomiske heftelse på leilighetenes kapitalverdi som de lave leier i dag representerer, reduseres og til slutt falle bort, slik at eieren i økende grad vil få praktisk mulighet for å realisere kapitalverdien ved salg, pantsettelse o l.
Et annet trekk i bildet er den eierinteresse i leilighetene, som leiekontraktene gir leietakerne, jf foran. Denne kan de utnytte enten ved egen bruk, ved overdragelse av leieretten med obligasjon eller ved fremleie. Endres leiebestemmelsene, vil dette begrense de to sistnevnte mulighetene. Den som til sammenligning kjøpte en fast eiendom i 1955, kan ikke idag med hjemmel i avtaleloven §36 avkreves et pristillegg fordi det beløp han da betalte er blitt inflatert.
Ytterligere et moment som taler mot endring av leiebestemmelsen på grunnlag av inflasjonen er at også leietakernes obligasjoner er utsatt for inflasjonsvirkningen. På den ene siden reduserer inflasjonen verdien av eierens gjeld til leietakerne, på den andre siden reduserer inflasjonen verdien av leietakernes krav mot eieren. Riktig nok er det kanskje slik som den ankende part har hevdet, at leietakerne helt eller delvis har finansiert sine innskudd ved lån, som de som debitorer har hatt en inflasjonsgevinst på. Men om dette foreligger det ikke nærmere opplysninger, og det er uansett et spørsmål om leietakernes låneforhold overhodet har en slik tilknytning til leieforholdet at inflasjonsvirkningen for dem kan tas i betraktning ved rimelighetsvurderingen.
Etter dette er jeg kommet til at inflasjonsvirkningen på leiene ikke kan gi grunnlag for å endre leiebestemmelsene.
Heller ikke når man i en helhetsvurdering ser utviklingen av de driftsomkostninger eieren skal bære, leilighetenes markedsverdi og reduksjonen i pengeverdien samlet, kan jeg finne at det er urimelig å gjøre leietakernes rett etter leiebestemmelsene gjeldende overfor eieren.
Etter dette må også den ankende parts subsidiære påstand under det første punkt som er påanket, forkastes.
I spørsmålet om Johan W E Pettersens garasjeleie har den ankende part erkjent at det foreligger et leieforhold. Men han gjør gjeldende at vilkårene i leiekontrakten vedrørende leiligheten ikke gjelder tilsvarende, slik at oppsigelsesreglene i husleieloven kommer til anvendelse.
Som husleieretten og lagmannsretten er jeg kommet til at husleiekontraktens bestemmelser om varighet og fast leie ved muntlig avtale i 1956 ble gjort gjeldende også for Pettersens garasje. Senere har eieren og leietakeren forholdt seg i samsvar med dette, blant annet slik at garasjeleien er blitt øket i takt med husleien. Spørsmålet om særskilt innskudd for garasjen ble reist da garasjene ble bygget, men eieren avsto i et brev fra eiendomsmegleren uttrykkelig fra å kreve slikt innskudd. At det ikke ble betalt innskudd, kan derfor ikke tillegges betydning ved tolkingen.
Som husleieretten og lagmannsretten finner jeg videre at den ankende part ikke har ekstingvert de spesielle leievilkår vedrørende garasjen. Selv om den ankende part ved tinglysingen av sitt skjøte ikke hadde fått kjennskap til enkelthetene vedrørende dette leieforholdet, hadde han på dette tidspunkt kjennskap til de spesielle leievilkår for leilighetene og også til at det fulgte garasje med den ene leiligheten. I denne situasjon hadde han en klar oppfordring til nærmere å undersøke leievilkårene for garasjen, slik at han ikke kan sies å ha vært i aktsom god tro med hensyn til disse når han unnlot dette. Leieretten til garasjen går da foran hans rett, jf tinglysingsloven §21 første ledd.
Anken har ikke ført frem. Jeg finner ikke grunn til å endre lagmannsrettens omkostningsfastsettelse. Men etter mitt syn på saken må ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Omkostningene for Høyesterett tilkjennes etter oppgave med kr 53.500,- hvorav kr 3.500,- er utlegg.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Periscopus A/S til Ernst Olsen, Johan W E Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru i fellesskap 53.500,- - femtitretusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Bugge: Jeg er kommet til samme resultat som førstvoterende og kan tiltre vesentlige deler av hans begrunnelse. På ett punkt har jeg et annet syn:
Førstvoterende gir uttrykk for at når han skal ta stilling til om uforanderlighetsklausulen i leiekontraktene kan settes til side eller endres, vil han se bort fra det forhold at det har funnet sted eierskifter på gårdeiersiden, og fra de nærmere omstendigheter ved den ankende parts kjøp av eiendommen, herunder den pris han betalte. Han viser i denne sammenheng bl a til plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295.
Jeg er oppmerksom på at førstvoterendes synspunkt her har støtte i de to dommene; i Røstadsaken (s 286) pekes det således på at det ville kunne føre til tilfeldige resultater om man skulle legge vekt på at eiendommen hadde skiftet eier flere ganger i festetiden og at tapet for så vidt var blitt fordelt på flere eiere. I Skjelsviksaken (s 302) holder dog førstvoterende det åpent om det "i unntakstilfelle" likevel kan være riktig å ta hensyn til rettsoverganger på bortfestersiden ved rimelighetsvurderingen.
Jeg mener at synspunktet slik det er uttalt av førstvoterende i vår sak, er for unyansert, og at det ville kunne lede til et lite tilfredsstillende resultat. De eierskifter det hadde vært tale om på bortfestersiden i de to plenumssakene, var eiendomsoverganger i forbindelse med arv og skifte. I vår sak derimot dreier det seg iallfall da Periscopus A/S erhvervet eiendommen i 1981, om et rent forretningsmessig kjøp, med sikte på regulær eiendoms- og næringsdrift. Avtaleloven §36 stiller domstolene overfor den oppgave når en avtale eller et avtalevilkår kreves satt til side eller lempet på, at de skal foreta en bred, konkret vurdering av alle sider ved avtaleforholdet - slik det var ved avtaleinngåelsen og slik det senere kan ha utviklet seg. Loven viser også uttrykkelig til "partenes stilling", og noen forutsetning om at det sistnevnte kriterium bare sikter til partenes stilling ved avtaleinngåelsen, er ikke kommet til uttrykk i lovteksten. Etter min mening ville en slik begrensning i det som skal være grunnlaget for rimelighetsvurderingen etter §36, ikke alltid stemme godt med de hensyn bestemmelsen skal vareta.
Jeg finner det da for min del vanskelig i denne saken å se bort fra at Periscopus A/S ved kjøpet av Sognsveien 159 var vel kjent med de leiekontrakter som knyttet seg til eiendommen, og at selskapet nettopp av denne grunn betalte en pris for eiendommen som må antas å ha ligget ganske vesentlig under den markedspris som ellers kunne vært oppnådd. Dette er uimotsagt opplyst for Høyesterett. Skulle selskapet deretter også kunne forlange revisjon av de samme leiekontrakter med hjemmel i avtaleloven §36, ville det være ensbetydende med at selskapet - som ankemotpartene har uttrykt det - ville få både i pose og sekk. Det ville være et resultat som jeg vanskelig kan godta.
Etter mitt syn taler det jeg nå har nevnt med styrke mot å ta til følge den ankende parts krav om lempning av uforanderlighetsklausulen. Det gjelder selv om lempningen begrenses til å gi kompensasjon for reduksjonen i den alminnelige pengeverdi. Jeg deler ikke den tvil førstvoterende for så vidt har gitt uttrykk for.
Dommer Dolva: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Bugge.
Kst dommer Borchsenius: Likeså.
Dommer Røstad: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Periscopus A/S til Ernst Olsen, Johan W E Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru i fellesskap 53.500,- - femtitretusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.