HR-1992-273-K - Rt-1992-717
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-05-14 |
| Publisert: | HR-1992-00273-K - Rt-1992-717 (205-92) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00340 K, Høyesterett HR-1992-00273 K, jnr 118/1992. |
| Parter: | Bjørn Jonson Dale (advokat Harald Hjermann) mot Sirius Eiendom A/S (advokat Tor Eggesvik). |
| Forfatter: | Røstad, Gjølstad, Lund |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, §7, Tvistemålsloven (1915) §403, §404 |
Etter at Bjørn Jonson Dale i rekommandert brev av 28 juni 1991 ble oppsagt fra sitt leieforhold i Jørgen Moes gate 2, Oslo, tok han 13 august 1991 ut stevning mot utleieren, Sirius Eiendom A/S med krav om at oppsigelsen skulle kjennes ugyldig. Sirius Eiendom A/S påsto prinsipalt saken avvist fordi Dale hadde oversittet søksmålsfristen etter husleieloven §38 jf §7.
Oslo byrett avsa kjennelse 13 desember 1991 med slik slutning:
"1. Saken avvises.
2. Bjørn Jonson Dale dømmes til å betale saksomkostninger til Sirius Eiendom A/S med kr 5.000,- femtusenkroner - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse."
I punkt 2 antas "dommens" å være skrivefeil for "kjennelsens".
Dale påkjærte byrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett som avsa kjennelse 21 februar 1992 med slik slutning:
"1. Oslo byretts kjennelse av 13. desember 1991 i sak 6609/91-34 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bjørn Jonson Dale til Sirius Eiendom A/S 1.500,- - ettusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne kjennelse."
Saksforholdet ellers fremgår av byrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Dale har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen.
Det anføres at lagmannsretten har tolket husleieloven §7 tredje ledd jf §38 første ledd feil. Dale var bortreist da meldeseddel om rekommandert sending ble lagt i hans postkasse. Meldeseddelen ble omadressert av Dales ektefelle og mottatt av Dale i Ålesund 15 juli 1991. Den rekommanderte sendingen ble hentet av ham samme dag. Det er da uriktig rettsanvendelse når retten legger til grunn at søksmålsfristen begynner å løpe fra det tidspunkt ektefellen ved hjelp av fullmakt kunne hentet meldingen, eller tidligst kunne omadressert denne til Dale. Det avgjørende må være Dales eget forhold. Etter at Dale fikk kjennskap til at det kunne være tale om en oppsigelse, gjorde han det han kunne for å få meddelt oppsigelsen.
Til saksbehandlingen er det anført som en feil at verken byrett eller lagmannsrett har vurdert om det skal holdes rettsmøte i forbindelse med tvistens behandling. Videre er lagmannsrettens begrunnelse ikke tilstrekkelig til å vurdere rettsanvendelsen når det gjelder spørsmålet om saken skal tillates fremmet selv om søksmålsfristen er ute. Av Rt-1980-894 og Rt-1988-485 fremgår at oppsigelsessak kan fremmes selv om søksmålsfristen er ute, dersom oppsigelsen fremtrer som åpenbart uholdbar. Det er da utilstrekkelig å si at saksforholdet i de nevnte avgjørelser lå annerledes an enn i nærværende sak.
Bjørn Jonson Dale har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: Saken fremmes for Oslo byrett.
2. Subsidiært: Lagmannsrettens kjennelse oppheves og saken hjemvises til ny behandling i lagmannsretten.
3. I begge tilfeller: Bjørn Jonson Dale tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg."
I tilsvaret har Sirius Eiendom A/S anført at husleieloven er anvendt riktig. Retten har lagt til grunn at utleieren har sendt oppsigelse til leierens faste boligadresse, og at utleier ikke var orientert om flytting eller alternativ adresse. Det synes også underforstått at leietaker må ha vært orientert om at det var kommet et rekommandert skriv, idet det var jevnlig kontakt mellom Dale og hans ektefelle. Når retten har satt hentefristen lenger enn normalt, er dette fordi ektefellen måtte skaffe fullmakt eller videresende brevet. Det er riktig rettsanvendelse når ektefellens forhold anses avgjørende, og fristen i alle fall antas å utløpe 30 dager fra 5 juli 1991. Under enhver omstendighet var leietaker rundt 8 juli orientert om det rekommanderte skriv og om at det inneholdt en oppsigelse.
Til saksbehandlingen er det bl a anført at det ikke ble begjært at lagmannsretten skulle holde rettsmøte. Til anførselen om mangelfull begrunnelse er det anført at de nevnte avgjørelsene fra 1980 og 1988 gjaldt spørsmålet om det overhodet var nødvendig å reise søksmål. I den foreliggende sak er det tale om en vanlig husleietvist der ulovlig fremleie og ombygging er tvistepunktene. Det er ikke hevdet at saken gjelder det Høyesterett definerer som klart ulovlig oppsigelse etter innholdet.
Sirius Eiendom A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Bjørn Jonson Dale til Sirius Eiendom AS kr 1.500,- innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne kjennelse."
I prosesskrift 2 april 1992 har Dale anført at utleier var kjent med at han var bortreist, og at dette burde få betydning for beregning av 30 dagers fristen. Det er en saksbehandlingsfeil når lagmannsretten ikke har tatt standpunkt til dette.
Lagmannsretten har ikke lagt til grunn at leietaker måtte vite at det var kommet en rekommandert sending. Retten har bygget på et rent identifikasjonssynspunkt. En konsekvens av rettens syn er at søksmålsfristen vil kunne løpe ut uten at leietaker vet at det er kommet en rekommandert sending til ham.
Til saksbehandlingen er det anført at muntlige forhandlinger ville vært nødvendig for å få saken tilstrekkelig opplyst. Lagmannsretten plikter ex officio å vurdere spørsmålet, jf tvistemålsloven §403 tredje ledd.
Det fastholdes at dersom en oppsigelse bygger på et åpenbart uholdbart grunnlag, kan sak reises uavhengig av 30 dagers fristen, og at dette er situasjonen i den foreliggende sak.
Kjæremålsmotparten har i prosesskrift datert 22 april 1992 knyttet bemerkninger til det prosesskrift den kjærende part leverte 2 april 1992.
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Kjæremålet er angitt å gjelde rettsanvendelse og saksbehandling - herunder også feil ved byrettens saksbehandling.
Ved videre kjæremål - slik denne sak gjelder - har utvalget etter loven begrenset kompetanse. Utvalget kan prøve lovtolkingen, men ikke den konkrete anvendelse av en lovbestemmelse, og det kan prøve saksbehandlingen ved lagmannsretten, jf reglene i tvistemålsloven §404. Byrettens saksbehandling kan utvalget ikke prøve.
Utvalget slutter seg til den tolking av husleieloven fristbestemmelse som byrett og lagmannsrett har bygd på og som har støtte i rettspraksis - således i den kjennelse byretten viste til, Rt-1961-639 og den kjennelse lagmannsretten viste til, Rt-1988-579. Byrett og lagmannsrett har lagt til grunn en riktig tolking av loven. Fristen løper fra det tidspunkt leietaker tidligst kunne bli kjent med oppsigelsen. Dette kunne skje ved at ektefellen, da meldeseddelen ble mottatt, uten ugrunnet opphold sørget for omadressering eller sørget for å få fullmakt til å hente den rekommanderte sendingen.
Som feil ved lagmannsrettens saksbehandling er anført at retten ikke vurderte spørsmålet om det skulle holdes muntlig forhandlingsmøte. Det kan etter utvalgets oppfatning ikke stilles krav om at kjennelsesgrunnene skal gi uttrykk for at dette spørsmål er vurdert. Noen saksbehandlingsfeil foreligger således ikke på dette punkt. Det foreligger heller ikke noen saksbehandlingsfeil ved at lagmannsretten - til den kjærende parts subsidiære anførsel om fremme av saken selv om fristen for det var oversittet, - under henvisning til avgjørelsene i Rt-1980-894 og Rt-1988-485 har innskrenket seg til å uttale at i disse saker lå saksforholdet annerledes an.
Kjæremålsmotparten har påstått seg tilkjent saksomkostninger for behandlingen ved utvalget. Påstanden tas til følge. Omkostningsbeløpet settes til 2.000 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Bjørn Jonson Dale til Sirius Eiendom A/S 2.000 - totusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.