HR-1996-33-A - Rt-1996-407

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1996-03-28
Publisert:	HR-1996-00033-A - Rt-1996-407 (131-96)
Stikkord:	Prisrett, Kjøpsrett, Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Høyesterett HR-1996-00033 A, nr 189/1994
Parter:	Lillian Hanche-Hansen (Advokat Gunnar-Martin Kjenner - til prøve) mot 1. Knut Bjørn-Larsen (Advokat Per Faye-Lund) 2. Mona Gulbrandsen AS (Advokat Arne Meltvedt)
Forfatter:	Holmøy, Aasland, Stang Lund, Dolva, Smith
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Prisloven (1953) §18, §59, Pristiltaksloven (1993), §33, Eiendomsmeglingsloven (1938) §11, Eiendomsmeglingsloven (1938), Husleieloven (1939), Prisloven (1953), Skadeserstatningsloven (1969) §5-1, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, Pristiltaksloven (1993) §2

Saken gjelder krav fra kjøperen av en obligasjonsleilighet om tilbake betaling av en del av kjøpesummen i medhold av prisloven av 1953 §18, jf §59, og dessuten erstatningskrav mot den eiendomsmekler som formidlet salget.

Leiligheten lå i Kirkeveien i Oslo og hadde et bruttoareal på ca 80 m2. Obligasjonen lød på 105 300 kroner, og leien var ved salgstiden 3 185 kroner pr måned. Selgeren, Knut Bjørn-Larsen, hadde selv kjøpt eiendommen i 1984 av sin bror for 180.000 kroner, og solgte den i april 1988 til Lillian Hanche-Hansen for 320.000 kroner.

Ifølge søknad til gårdeieren om godkjenning av overdragelsen som var undertegnet av både selger og kjøper, og formidlet av eiendomsmeklerfirmaet Mona Gulbrandsen AS, var kjøperen gjort kjent med at gårdeieren når som helst kunne innfri obligasjonen til pålydende verdi, og at leietakeren i så fall ikke kunne kreve erstatning utover dette. Videre fremgikk at leiekontrakten ikke var omsettelig etter innfrielse av obligasjonen. I søknadens siste avsnitt erklærte Hanche-Hansen seg innforstått med at den merpris som var budt for leiligheten, ikke ville bli tilbakebetalt ved en innfrielse av obligasjonen, men at hun var villig til å betale en slik overpris da det betydde mye for henne å kunne bo i denne leiligheten med sentral beliggenhet. Teksten i det siste avsnittet i søknaden var endret av eiendomsmekleren i forhold til det standardskjema som denne gårdeier benyttet, idet dette inneholdt en erklæring om at det ikke var betalt mer for leiligheten enn obligasjonens pålydende. - Noen dager senere undertegnet Hanche-Hansen leiekontrakt på gårdeierens kontor. Denne inneholdt en bestemmelse om at overdragelse ikke var tillatt uten gårdeierens samtykke, og at gårdeieren i tilfelle hadde fortrinnsrett. Samtidig undertegnet Hanche-Hansen en erklæring om å ha akseptert at gårdeierens godkjennelse var betinget av at hun ikke hadde betalt mer enn obligasjonens pålydende. Denne erklæring var eiendomsmekleren ukjent med.

Det er opplyst at Hanche-Hansen etter en tid ikke fant anledning til å bli sittende med leiligheten, da hun mistet den kommunale bostøtte. Hennes daværende advokat fremsatte både overfor selgeren og mekleren spørsmål om det var blitt betalt overpris for leiligheten. Etter at dette var bestridt av deres advokater, sendte Hanche-Hansens advokat - i november 1989 - likelydende brev til disse der det gis uttrykk for at "I en situasjon hvor Lillian Hanche-Hansens krav bestrides ønsker hun ikke å ta rettslige skritt i sakens anledning. Saken avsluttes med dette fra min side."

Hanche-Hansen tok saken opp igjen i begynnelsen av 1991 gjennom en ny advokat og anla i november 1991 sak ved Oslo byrett.

Byretten avsa 8 mai 1992 dom med slik domsslutning:

"1. Knut Bjørn-Larsen dømmes til å betale til Lillian Hanche-Hansen kr 214700 - tohundreogfjortentusensyvhundre kroner- med tillegg av 15% - femten- prosent - rente p.a. fra 1. juni 88 til betaling skjer.

2. Statsatutorisert eiendomsmegler Mona Gulbrandsen A/S dømmes som subsidiært solidarisk ansvarlig overfor Lillian Hanche-Hansen for oppfyllelsen av den forpliktelsen som er nevnt under pkt. 1.

3. Knut Bjørn-Larsen og statsautorisert eiendomsmegler Mona Gulbrandsen A/S dømmes som solidarisk ansvarlige til å betale saksomkostninger til Lillian Hanche-Hansen med kr 27770 - syvogtyvetusensyvhundreogsøtti kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra dommens forkynnelse."

Knut Bjørn-Larsen og Mona Gulbrandsen AS påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett, som 15 april 1994 avsa dom med slik domsslutning:

"1. Knut Bjørn-Larsen frifinnes.

2. Statsautorisert eiendomsmegler Mona Gulbrandsen A/S frifinnes.

3. Partene bærer hver sine sakomkostninger for byrett og lagmannsrett."Lagmannsrettens dom er avsagt under dissens. Lagmannsretten la enstemmig til grunn at kjøpesummen var urimelig i forhold til prisloven §18, idet kjøperen ikke var sikret noen særrettigheter utover husleieloven. Flertallet fant imidlertid at et tilbakebetalingskrav etter prisloven §59 var gått tapt ved passivitet. Flertallet fant videre at det ikke var grunnlag for noe erstatningsansvar for mekleren. Mindretallet stemte for stadfestelse av byrettens dom.

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter vises til dommene.

Lillian Hanche-Hansen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen.

Til bruk for Høyesterett har partene og to vitner, hvorav ett er nytt, forklart seg ved bevisopptak. Det er fremlagt noen nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere. Saken står i det vesentlige i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter.

Den ankende part, Lillian Hanche-Hansen, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det erkjennes at opphevelsen av prisreguleringen for innskuddsleiligheter i 1982 også omfattet obligasjonsleiligheter, men det hevdes at konsekvensene for slike leiligheter ikke kan ha blitt særskilt overveiet. Det kan ikke aksepteres i forhold til prisloven §18 at markedspris skal legges til grunn for slike leiligheter når kjøperen ved kontrakt ikke er sikret spesielle rettigheter utover hva som er hjemlet i husleieloven. Dette syn har støtte i Høyesteretts dom i Rt-1987-750. Det er også lagt til grunn i underrettspraksis som her må tillegges en viss betydning som rettskilde, og dessuten i juridisk teori, se Wyller Boligrett (1992) side 417.

Videre påberopes reelle hensyn - kjøperen av en obligasjonsleilighet som ikke er sikret spesielle rettigheter, vil komme i en svært usikker situasjon når gårdeieren benytter seg av sin rett til å innfri obligasjonen. Gårdeieren vil ikke ha plikt til å betale mer enn obligasjonens pålydende verdi. Kjøperen vil ikke lenger være sikret noen spesiell rett til å overdra leiligheten, og vil også stå svakt i endel andre situasjoner, som ved brann, rivning og seksjonering.

Under henvisning til motpartenes anførsel om at det må tas hensyn til den faktiske situasjon kjøperen kommer i, fremheves at man her står overfor svært usikre forhold. Det pekes også på enkelte forhold som kan virke prisdempende på obligasjonsleiligheter, som muligheten for at husleiereguleringen vil bli opphevet og forslaget om å forby koblingen mellom lån og leieforhold, se NOU 1993:4.

I forhold til prisloven §18 må det ha betydning at vurderingen gjelder et basisgode som bolig. Man kan da ikke la de rene markedskrefter betemme prisen. Spørsmålet må ses i sammenheng med den offentlige husleieregulering og andre tiltak for å holde boligprisene nede.

Det erkjennes imidlertid at enkelte forhold, som kjøperens subjektive interesse i å få en spesiell leilighet, kan gjøre det berettiget å ta en kjøpesum noe utover obligasjonens pålydende verdi.

Den ankende part har ikke medvirket til overtredelsen, og hennes tilbakebetalingskrav er derfor ikke avskåret etter prisloven §59.

Det bestrides at prisloven i praksis er avløst av avtaleloven §36, slik det hevdes av ankemotpart nr 1. Men hvis dette legges til grunn, hevdes det at det i dette tilfelle også vil være grunnlag for revisjon av avtalen etter avtaleloven §36.

Eiendomsmekleren Mona Gulbrandsen AS må ha et selvstendig ansvar, på grunn av erstatningsbetingende uaktsomhet. Eiendomsmekleren har ikke utført sitt verv i samsvar med kravet til god forretningsskikk i dagjeldende eiendomsmeklingslov 1938 §11 første ledd, jf tilsvarende krav i gjeldende eiendomsmeklingslov 1989 §3-1 om god meklerskikk. Hun burde forstått at prisen på 320.000 kroner var ulovlig og skulle derfor ha frasagt seg oppdraget eller frarådet kjøpet. I alle fall har hun ikke gitt kjøperen tilstrekkelig veiledning.

Den ankende parts krav mot de to ankemotparter kan ikke anses frafalt ved hennes advokats brev i november 1989. Heller ikke kan hennes krav være bortfalt ved passivitet. Når den lovfestede foreldelsesfrist ikke er lengre enn tre år, er det liten plass for ulovfestede passivitetsvirkninger. Hennes situasjon var slik at hun hadde vanskelig for å gjøre krav gjeldende. Når det gjelder kravet mot selgeren, må det få betydning at det offentliges inndragningskrav ikke er bortfalt ved passivitet.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

"1. Knut Bjørn-Larsen og Mona Gulbrandsen AS dømmes solidarisk ansvarlig til å betale til Lillian Hanche-Hansen kr 214700,- med tillegg av 15% rente p.a. fra 23. februar 1991 til 31. desember 1993 og 12% p.a. fra 1. januar 1994 til betaling finner sted.

2. Knut Bjørn-Larsen og Mona Gulbrandsen AS dømmes solidarisk ansvarlig til å betale sakens omkostninger til Lillian Hanche-Hansen og det offentlige i henhold til innlevert oppgave."

Ankemotpart nr 1, Knut Bjørn-Larsen, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det kan ikke være grunnlag for å gripe inn mot dette leilighetskjøpet i ettertid ved en ugyldighetsregel. Prisloven §18 må i praksis nærmest anses avløst av avtaleloven §36. Det vil være uholdbart å operere med disse to ugyldighetsregler ved siden av hverandre. Prisloven §18 ble riktignok videreført i pristiltaksloven 1993 §2, men etter at Prisrådet er opphevet, er det ikke noe organ som effektivt kan håndheve regelen.

For øvrig fremheves at en ugyldighetsvurdering etter prisloven §18 må stå i en annen stilling i 1988 enn i 1950-årene. Mens det i 1950-årene var mangel på boliger m v, var det i 1988 balanse mellom tilbud og etterspørsel, også på boligmarkedet. Den ankende part var da heller ikke i noen tvangssituasjon da hun kjøpte leiligheten. Det må få betydning at prisreguleringen for innskuddsleiligheter ble opphevet i 1982.

Prisen er i dette tilfelle et resultat av en budrunde, og må forutsettes å svare til markedspris. Dette er et vesentlig moment mot ugyldighet både etter prisloven §18 og avtaleloven §36.

Det bestrides at Høyesteretts dom i Rt-1987-750 kan forstås slik at obligasjonsleiligheter ikke kan selges til markedspris. Praksis ved underordnede domstoler kan heller ikke gi grunnlag for et slikt syn.

Det bestrides også at det er noe negativt ved obligasjonsleiligheter. Dette kan være et godt alternativ for dem som ikke har råd til å kjøpe eget hus eller selveierleilighet.

Den nærmere vurdering i denne sak bør etter denne ankemotparts syn skje på grunnlag av avtaleloven §36. Hvis avtalen ikke er ugyldig etter denne bestemmelse, kan den ikke være ugyldig etter prisloven §18.

Kjøperen ble gjort oppmerksom på at obligasjonen kunne bli innløst til pålydende verdi. For hennes vurdering av verdien måtte det ha betydning at hun tok sikte på å bo i leiligheten varig. Verdien må dessuten vurderes på grunnlag av de faktiske fordeler hun fikk.

Det må videre legges vekt på at kjøperen opptrådte meget pågående for å få kjøpt leiligheten. Hennes erklæring overfor gårdeieren om at hun ikke hadde betalt mer enn obligasjonens pålydende, gir grunn til å reise spørsmålet om hun har medvirket til overtredelsen slik at tilbakebetaling etter prisloven er avskåret ved denne lovs §59. Denne bestemmelse påberopes dog ikke.

Selgeren er ikke noe å bebreide i forbindelse med overdragelsen.

Subsidiært hevdes at et krav om tilbakebetaling må være bortfalt ved den erklæring som ble gitt av kjøperens advokat i november 1989. I alle fall må kravet være bortfalt ved passivitet fra kjøperens side.

Ankemotpart nr 1 har nedlagt slik påstand:

"1. Knut Bjørn-Larsen frifinnes.

2. Den ankende part pålegges å erstatte ham sakens omkostninger for alle retter."

Ankemotpart nr 2, Mona Gulbrandsen AS, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det bestrides at denne ankemotpart, som er et velrenommert eiendomsmeklerfirma, ikke har opptrådt i samsvar med "god forretningsskikk" eller "god meklerskikk". Selv om det legges til grunn at det for obligasjonsleiligheter i utgangspunktet ikke kunne tas en høyere pris enn obligasjonens pålydende, kan hun ikke bebreides for at hun hadde en annen rettsoppfatning. Hun viser til at prisreguleringen for innskuddsleiligheter ble opphevet i 1982. Hun la for sitt vedkommende stor vekt på at kjøperen fikk alle relevante opplysninger, og at hun også ga korrekte opplysninger overfor gårdeieren. Eiendomsmekleren ble holdt uvitende om at kjøperen undertegnet en erklæring overfor gårdeieren om at hun ikke hadde betalt mer enn obligasjonens pålydende. Det hevdes derfor subsidiært at et erstatningsansvar overfor mekleren må være bortfalt på grunn av kjøperens egen medvirkning, jf skadeserstatningsloven §5-1.

Også ankemotpart nr 2 bestrider at dommen i Rt-1987-750 kan forstås slik at en obligasjonsleilighet uten spesielle kontraktsfestede rettigheter ikke kan selges for mer enn obligasjonens pålydende. Hva som er spesielle rettigheter i denne forbindelse, er for øvrig diffust og vanskelig å verdsette.

Ved verdsettelsen må det tas hensyn til den faktiske posisjon kjøperen kommer i. I et tilfelle som dette er det lite sannsynlig at gårdeieren vil innløse obligasjonen. Også kjøperens subjektive interesse i å kjøpe leiligheten, må være relevant.

Etter denne ankemotparts syn ville det ikke være i samsvar med den alminnelige utvikling vi har hatt i retning av fri konkurranse dersom domstolene skulle gripe inn overfor en slik transaksjon som denne sak gjelder.

Også denne ankemotpart gjør subsidiært gjeldende at et krav på tilbakebetaling må anses frafalt, og at det i alle fall er bortfalt ved kjøperens passivitet.

Ankemotpart nr 2 har nedlagt slik påstand:

"Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at Mona Gulbrandsen AS tilkjennes saksomkostninger for alle tre instanser."

Jeg finner at anken ikke kan tas til følge.

Den ankende parts krav på tilbakebetaling og erstatning bygger på den forutsetning at leilighetskjøpet rammes av ugyldighetsregelen i prisloven 1953 §18. Når det fra den ankende parts side hevdes at avtalen også er ugyldig etter avtaleloven §36, har dette sin bakgrunn i anførselen fra ankemotpart nr 1 om at prisloven §18 i praksis må anses avløst av avtaleloven §36.

Jeg kan for mitt vedkommende ikke finne grunnlag for at prisloven 1953 §18 må anses avløst av avtaleloven §36, som ble innført i 1983. Jeg viser til at bestemmelsen i prisloven §18 ble videreført i pristiltaksloven 1993 §2. Utvalget som ga innstilling om ny pris- og konkurranseregulering foreslo riktignok bestemmelsen opphevet, se NOU 1991:27 bl a side 176. Forslaget ble imidlertid ikke fulgt opp under den etterfølgende lovbehandling. Det vises til Ot.prp.nr.41 (1992-93) side 68 der det legges vekt på behovet for å kunne håndheve en slik regel av hensyn til forbrukerinteressene. At avtaleloven §36 som ugyldighetsregel trolig i stor utstrekning vil dekke tilfelle som rammes av prisloven §18 (pristiltaksloven §2), er ikke grunnlag for å anse bestemmelsen for å være uten praktisk betydning.

Hva som må anses som urimelig pris i forhold til prisloven §18, jf nå pristiltaksloven §2, kan etter min mening ikke vurderes løsrevet fra det syn på behovet for prisregulering som legges til grunn i prisreguleringslovgivningen og den offentlige reguleringspolitikk. Dette syn var i 1988 som i dag et annet enn i 1950-årene. Dette gjelder også for boliger. Prisreguleringen for innskuddsleiligheter, herunder obligasjonsleiligheter, ble opphevet i 1982. De tidligere forskrifter av 28 februar 1975 inneholdt en bestemmelse om at det som hovedregel ikke kunne tas en høyere pris for en obligasjonsleilighet enn obligasjonens pålydende. Opphevelsen av denne bestemmelsen ble begrunnet med at den i stor utstrekning ble omgått i praksis, se NOU 1981:5 side 76. Jeg finner for mitt vedkommende at den tidligere bestemmelse ikke kan legges til grunn etter at forskriftene er opphevet, heller ikke ved anvendelsen av prisloven §18 (pristiltaksloven §2).

Høyesteretts dom i Rt-1987-750 som er påberopt, gir etter min mening ingen vesentlig støtte for den ankende parts syn. I dommen ble det lagt til grunn at det i forhold til prisloven §18 måtte være riktig å bygge på markedsprisen for en leierett med de særrettigheter som det der var tale om. Det uttales ikke at markedspris ikke kan legges til grunn for obligasjonsleiligheter uten særrettigheter. For øvrig er det i dommen pekt på at prisreguleringen også for obligasjonsleiligheter ble opphevet i 1982. - Jeg finner heller ikke å kunne trekke bindende slutninger fra den underrettspraksis som er påberopt av den ankende part.Når prisen er i samsvar med, eller iallfall ikke vesentlig overstiger markedspris, må det etter min mening foreligge særlig uheldige forhold ved vedkommende kontrakt, og da først og fremst forhold som det av prinsipielle grunner bør reageres mot, for at prisen skal anses urimelig etter prisloven §18, jf nå pristiltaksloven §2. Det er særlig hensynet til den svakere part i kontraktsforholdet eller en urimelig utnyttelse av markedet som kan begrunne en anvendelse av denne ugyldighetsregel. Den relativt strenge vurdering som er lagt til grunn av Høyesterett i de to dommer i Rt-1956-1238 og Rt-1958-1014 som begge gjaldt salg av bruktbiler, ville neppe blitt opprettholdt i dag.

Men selv om prisloven §18, og nå pristiltaksloven §2, må anvendes under hensyn til tidens syn på fri prisdannelse i markedet, står bestemmelsen der stadig med sitt forbud mot urimelige priser. Den foreliggende avtale gjelder et grunnleggende behov, en bolig innenfor en alminnelig standard, og kjøperen løper ved denne type leilighet en betydelig risiko for å tape den del av kjøpesummen som overstiger obligasjonens pålydende verdi. Dette gir et grunnlag for å vurdere avtalen opp mot den ugyldighetsstandard som bestemmelsen inneholder.

Jeg innskyter at det også kan reises spørsmål om den pris som ble betalt iallfall i noen grad oversteg markedsprisen for leiligheten. Salget fant sted etter en budrunde etter at leiligheten var avertert til salgs. Det er dokumentert bud mellom 250.000 og 270.000 kroner, og ett bud på 320.000 kroner som ble akseptert. Vedkommende fikk imidlertid anledning til å trekke seg, og den ankende part fikk deretter tilbud om kjøp til denne pris etter at hun først hadde budt 255.000, høynet til 305.000 kroner. Noen andre opplysninger om prisen på denne type leiligheter på det aktuelle tidspunkt er ikke fremlagt i saken. Jeg finner at en slik enkeltstående budrunde i dette tilfelle ikke er tilstrekkelig grunnlag for å fastslå om 320.000 kroner var såkalt markedspris.

At kjøperen ikke er sikret å få tilbake mer enn obligasjonens pålydende ved gårdeierens innfrielse av obligasjonen og ved salg av leiligheten, er forhold som etter min mening kan føre til ugyldighet dersom kjøperen ikke får tilstrekkelig veiledning om forholdene. Hvis kjøperen ikke får slik veiledning, vil ugyldighet i tilfelle kunne bygges på avtaleloven §36, eventuelt også §33. Jeg finner imidlertid at det i dette tilfelle må legges til grunn at kjøperen fikk tilstrekkelig informasjon. Dette kommer jeg nærmere tilbake til ved vurderingen av meklerens ansvar. I forhold til prisloven §18 er det prisen som er det sentrale moment.

Ved en prissammenligning med andre boliger må det få betydning at prisnivået på boligmarkedet i Oslo i 1988 lå høyt.

Også i forhold til prisloven §18 må imidlertid kjøperens usikre stilling være relevant. Ved vurderingen etter denne bestemmelse kan det imidlertid ikke bare legges vekt på om kjøperen er sikret kontraktsrettslige særrettigheter. En sondring mellom obligasjonsleiligheter med og uten kontraktsrettslige særrettigheter kan by på problemer, idet slike rettigheter vanskelig lar seg verdsette særskilt.

Jeg er for min del også enig med ankemotpartene i at det ved vurderingen av prisens lovlighet må tas hensyn til den faktiske situasjon som kjøperen kommer i. Avgrensningen av de forhold som er relevante i denne forbindelse, kan by på tvil. Et vesentlig moment må være om det er nærliggende at gårdeieren ville gå til innløsing av obligasjonen. Vurderingen av et slikt forhold kan være tvilsom, men etter det opplyste legger jeg til grunn at det i dette tilfelle ikke var spesielt nærliggende at gårdeieren ville innløse obligasjonen. Jeg nevner at det heller ikke kan ses bort fra hvor attraktiv leiligheten er på grunn av beliggenhet og andre forhold. Også eierens subjektive interesse i å overta denne leiligheten, bør det kunne tas hensyn til. Dette er et moment som den ankende part innrømmer kan ha en viss betydning.

I tilfelle selgeren har hatt ekstraordinære utgifter til utbedring av leiligheten, må dette kunne få betydning ved prisvurderingen. Det er imidlertid ikke opplyst at selgeren i dette tilfelle har hatt slike utgifter.

Jeg finner etter en samlet vurdering at en pris på 320.000 kroner for denne leilighet i 1988 var høy, og kanskje urimelig høy. Et mer bestemt standpunkt til spørsmålet gir de foreliggende opplysninger et dårlig grunnlag for å ta, og det er - slik jeg ser saken - heller ikke nødvendig å ta et bestemt standpunkt, idet et eventuelt tilbakebetalingskrav fra kjøperen i alle fall er bortfalt ved passivitet. Ankemotpart nr 2 må også frifinnes på annet grunnlag. Disse spørsmål kommer jeg tilbake til.

Jeg er under noen tvil enig med de tidligere retter i at et eventuelt krav fra den ankende part ikke kan anses frafalt ved de brev som hennes advokat sendte selgeren og mekleren i november 1988. Innholdet i brevene er gjengitt i mine innledende bemerkninger.

Men selv om uttalelsene i disse brev ikke innebærer en frafallelse av krav, må de få vesentlig betydning ved vurderingen av om et eventuelt krav er bortfalt ved passivitet. Den ankende part hadde etter disse uttalelser en sterk foranledning til å sørge for en rask avklaring dersom hun ville gjøre krav gjeldende. Saken ble imidlertid først tatt opp på nytt i januar 1991, etter ca 14 måneder. Etter forholdene i denne sak vil det virke urimelig om krav kunne gjøres gjeldende etter så lang tid. Denne vurdering gjelder både for et eventuelt tilbakebetalingskrav overfor selgeren og et eventuelt erstatningskrav mot eiendomsmekleren. Noen separat vurdering av de to krav finner jeg i dette tilfelle ikke nødvendig.

Etter dette må begge ankemotpartene bli å frifinne.

I forhold til ankemotpart nr 2, eiendomsmekler Mona Gulbrandsen AS, finner jeg grunn til å tilføye:

Selv om det for eiendomsmeklere må gjelde et strengt profesjonsansvar, finner jeg ikke dekning for det syn at eiendomsmekleren i dette tilfelle har opptrådt i strid med kravet om god forretningsskikk i eiendomsmeklingsloven 1938 §11 første ledd, sml bestemmelsen i eiendomsmeklingsloven 1989 §3-1 (1) om god meklerskikk. Enn mindre finner jeg at eiendomsmekleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

For ordens skyld nevnes at denne sak må vurderes i forhold til loven av 1938. Lovvalget har imidlertid ingen vesentlig betydning, se førstvoterendes uttalelse i dommen i Rt-1995-1350, særlig side 1356. Selv om det forutsettes at kjøpesummen på 320.000 kroner for denne leilighet var urimelig pris i forhold til prisloven §18, må det ved bedømmelsen av meklerens forhold få betydning at dette er en usikker vurdering. Etter min mening må et ansvar for eiendomsmekleren her forutsette at hun har gitt mangelfulle eller misvisende opplysninger. Når det gjelder eiendomsmeklerens opplysningsplikt i denne sak, er det etter min mening to punkter som må vurderes.

Det viktigste punkt gjelder gårdeierens rett til å innløse obligasjonen til pålydende verdi uten hensyn til hva kjøperen har betalt for leiligheten, og med den konsekvens at kjøperen mister retten til å overdra leiligheten. På dette punkt mener jeg at kjøperen ble gitt fullgode opplysninger. Noe annet er heller ikke gjort gjeldende av den ankende part.

Det annet punkt gjelder kjøperens rett til å selge leiligheten videre uten spesielle begrensninger med hensyn til prisen utover hva markedet kan gi. Jeg forstår den ankende part slik at det er på dette punkt hun mener at eiendomsmekleren har gitt mangelfulle eller villedende opplysninger.

Om man i utgangspunktet må forutsette at eiendomsmekleren hadde noen opplysningsplikt om muligheten for å få igjen kjøpesummen ved et videresalg, er etter min mening ikke klart. Hvis et videresalg ikke fremsto som særlig nærliggende, hadde eiendomsmekleren neppe noen opplysningsplikt på dette punkt, selv om det var tale om en rettslig begrensning.

Ifølge den ankende parts forklaring i bevisopptaket, ga eiendomsmekleren uttrykk for at hun kunne regne med å tjene på handelen hvis hun solgte leiligheten. En slik uttalelse - hvis den er riktig gjengitt - må nødvendigvis vurderes i sin sammenheng, og på den selvfølgelige bakgrunn at prisutviklingen alltid vil være et usikkert forhold. Endelig nevner jeg at kjøperen åpenbart var klar over at en overdragelse måtte godkjennes av gårdeieren, og at hun uten meklerens vitende erklærte overfor gårdeieren at hun ikke selv hadde betalt mer enn obligasjonens pålydende. Hun måtte derfor være klar over at hun på grunn av vilkåret om gårdeierens godkjennelse kunne bli møtt med innsigelser når det gjaldt prisen ved et videresalg.

Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste hva angår realiteten.

Når det gjelder saksomkostninger, finner jeg at saken har reist prinsipielle spørsmål av en slik karakter at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom - domsslutningens punkt 1 og punkt 2 - stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.