HR-1998-25-B - Rt-1998-450

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1998-03-17
Publisert:	HR-1998-00025-B - Rt-1998-450 (126-98)
Stikkord:	(Vesterøya-dommen, Tysvær-dommen), Odelsrett, Skifterett, Åsetestakst
Sammendrag:	Saken gjaldt krav om å få utlagt en eiendom på skifte til åsetestakst. Spørsmålet var om eiendommen oppfyllte vilkårene til odlingsjord, jf Odelsloven (1974) §1 jf §23. Dette berodde på om eiendommen "kan nyttast til landbruksdrift".
Saksgang:	Gulating lagmannsrett LG-1995-770 - Høyesterett HR-1998-00025B, nr 364/1996
Parter:	Rigmor Frøyland (advokat Gunnar Rohr Torp) mot 1. Marit Fosse Ekrene, 2. Lindy Høyland, 3. Gunvor Førre (advokat Kåre Vierdal - til prøve)
Forfatter:	Tjomsland, Stang Lund, Coward, Gjølstad, Aasland
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §2, §23, Tvistemålsloven (1915) §180, Skifteloven (1930) §62, Bygdeallmenningsloven (1992) §2-1

Saken gjelder krav om å få utlagt eiendommen gnr 60 bnr 11 i Tysvær kommune på skifte til åsetestakst. Spørsmålet er om eiendommen fyller vilkårene til odlingsjord, jf odelsloven §1 jf §23. Dette beror på om eiendommen "kan nyttast til landbruksdrift".

Eiendommen ligger på Vesterøya, ca 10 - 15 minutter med motorbåt fra Gismervik. Den er på 251 dekar og utgjør ca 2/3 av øya. Av eiendommen har 20 dekar vært overflatedyrket, 30 dekar gjødslet beite, og 29 dekar er lauvskog. Resten - ca 172 dekar - er i det vesentlige lyngmark. Det er ikke strømtilførsel til øya. Vann har tidligere vært hentet fra en brønn i den dyrkede mark. På eiendommen er det eldre bygninger - våningshus, driftsbygning og naust. I kommuneplanen for Tysvær fra 1991 er Vesterøya utlagt til LNF-område (landbruk,- natur- og friluftsområde). Ektefellene Ragnvald Fosse, født 1902, og Gerda Fosse, født 1904, hadde fire døtre; Rigmor Frøyland, Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre. Alle barna vokste opp i Haugesund, der Ragnvald og Gerda Fosse bodde frem til 1964.

I 1954 kjøpte Ragnvald Fosse eiendommen gnr 60 bnr 11 i Tysvær. Før han overtok eiendommen, hadde den vært nyttet som et tradisjonelt småbruk, men det var ikke drift på eiendommen da han overtok den. Fosse benyttet i begynnelsen eiendommen fortrinnsvis til fritidsformål og startet med litt sauehold. Da Fosse i 1964 på grunn av driftsinnskrenkninger ble oppsagt fra sin stilling som bøkker, flyttet ektefellene til Vesterøya, og saueflokken ble etter hvert bygd opp til ca 35-40 vinterfrete dyr. Ektefellene dyrket også poteter, litt grønnsaker, bær og frukt til eget bruk. Da Ragnvald Fosse ble pensjonist i 1972, ble driften redusert, og da han døde i 1978, ble den ytterligere nedbygd og senere avviklet. Gerda Fosse flyttet i 1983 tilbake til Haugesund.

I 1983 inngikk Harald Lønning avtale med Gerda Fosse om leie av innmarken og utmarken på eiendommen til bruk som sauebeite. Avtalen var opprinnelig på tre år, men er senere fornyet flere ganger. De første årene betalte Lønning en årlig leie på kr 3 000. Senere er denne forhøyet til kr 4 000. Etter at Gerda Fosse døde i 1994, har Lønning leid eiendommen av boet. Gerda Fosse inngikk i 1989 en forpaktingsavtale på 5 år med Rigmor og Oddvar Frøyland, men denne avtalen ble ikke satt i verk.

I 1994 ble det åpnet offentlig skifte i boet etter Ragnvald og Gerda Fosse. Eldste datter, Rigmor Frøyland, krevde eiendommen utlagt til seg til åsetestakst under henvisning til skifteloven §62. Rigmor Frøyland bor sammen med sin mann, Oddvar Frøyland, i Haugesund. De har et småbruk i Skjoldastraumen i Tysvær hvor de har en besetning på 70 sauer. De andre arvingene - Rigmor Frøylands tre søsken - bestred kravet. De mente at vilkåret om at eiendommen kan nyttes til landbruksdrift, ikke er oppfylt, jf odelsloven §1 jf §23.

Tvisten ble innbrakt for skifteretten som overførte den i sksmåls former. Haugesund skifterett - som var satt med jordbrukskyndige meddommere - avsa 31 mai 1995 dom med slik domsslutning:

"1. Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre frifinnes.

2. Rigmor Frøyland dømmes til å betale Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre saksomkostninger med kr 40829,-, kroner førtitusenåttehundreogtjueni/100- innen to uker fra dommens forkynnelse."

Rigmor Frøyland påanket skifterettens dom til Gulating lagmannsrett, som 11 september 1996 avsa dom med slik domsslutning:

"1. Skifteretten sin dom vert stadfesta, likevel slik at ankemotpartene også vert tilkjent ytterlegare kr 7.899 - sjutusenåttehundrenittini - i sakskostnader med tillegg av 12 prosent årleg rente rekna frå 20. juni 1995 til betaling skjer.

2. For lagmannsretten betalar Rigmor Frøyland sakskostnader til Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre med kr 43.386 -førtitretusentrehundreåttiseks- 00/100.

3. Betalingsfrist for summane nemnde i pkt. 1 og 2 er 2 -to- veker frå forkynning av dommen."

Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av dommene.

Rigmor Frøyland har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. En av ankemotpartene og fem vitner har avgitt forklaring ved bevisopptak. Forklaringene til to vitner som avga forklaring ved bevisopptak for lagmannsretten, er fremlagt. Tre av vitnene er nye for Høyesterett. Blant de nye vitnene nevner jeg spesielt landbruksdirektør i Rogaland, Jon Ola Syrstad, som partene i fellesskap har engasjert som jordbrukssakkyndig for å vurdere eiendommens driftsmuligheter som jordbrukseiendom alene eller sammen med et annet bruk. Han har avgitt en skriftlig erklæring og supplerende forklaring ved bevisopptak. Det er også fremlagt enkelte andre nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere. Saken står i hovedsak i samme stilling som for de tidligere instanser.

Den ankende part, Rigmor Frøyland, har for Høyesterett sammenfatningsvis anført:

Skifteretten og lagmannsretten har tolket uttrykket "kan nyttast til landbruksdrift" i odelsloven §1 for snevert, når disse instanser - slik den ankende part forstår avgjørelsene - utelukkende har bygd på en praktiskøkonomisk synsvinkel. Det skal - hevdes det - foretas en mer sammensatt vurdering hvor det også skal legges vekt på eiendommens naturgitte egenskaper, hva den tidligere har vært benyttet til, om det er gårdsbebyggelse, miljøet der eiendommen ligger, oppfatningen blant næringens egne utøvere, følelser og tradisjon og på hvilke konsekvenser avgjørelsen vil få for andre eiendommer.

De tidligere instanser har også anvendt en for streng norm ved vurderingen av det praktiskøkonomiske krav som ligger i odelsloven §1. Det skal ikke mye til for å oppfylle dette vilkåret, slik det også er forutsatt i lovforarbeidene, jf blant annet NOU 1972:22 Om odelsretten og åsetesretten side 43-44. Heller ikke i rettspraksis er det stilt strenge krav på dette punkt, jf særlig avgjørelsene i Rt-1987-1231 og RG-1997-957. Dommen i Rt-1987-1052, som lagmannsretten har vist til, gjaldt et saksforhold som på avgjørende punkter står i en annen stilling enn denne saken. Odelsloven §1 bør på dette punkt forstås på samme måte som kravet for å ha bruksrett i bygdeallmenning, jf lov 19 juni 1992 nr 59 om bygdeallmenninger §2-1.

Eiendommen på Vesterøya må også vurderes som et støttebruk i forhold til et hovedbruk, ikke - slik lagmannsretten har gjort - bare som en selvstendig driftsenhet. For den ankende part er det aktuelt å drive med sauehold på eiendommen; mest sannsynlig som sommerbeite. Ved å bruke eiendommen på Vesterøya i kombinasjon med eiendommen i Skjoldastraumen vil man oppnå rikelig med areal til både fr og beite. En driftsform hvor eiendommen på Vesterøya fungerer som støttebruk eller tilleggsjord til et hovedbruk, vil også være det aktuelle alternativet for de fleste andre som kan tenkes å kjøpe eiendommen til landbruksformål. En slik driftsform er relevant i forhold til kravet i odelsloven §1.

Lagmannsretten har videre stilt for store krav til nødvendige investeringer for å kunne bruke eiendommen til sauehold. Dette er også gjort i de beregninger som er foretatt av landbruksdirektør Syrstad. De investeringer som her er forutsatt - blant annet til driftsbygning, redskapslager, maskiner og redskap samt anlegg av kai - bygger på at det skal drives et "idealisert landbruk". Men dette er ikke aktuelt her. Vesterøya har begrenset avkastningsevne, og investeringene vil nødvendigvis måtte tilpasses til dette. Av flere av vitneforklaringene fremgår at det bare vil være behov for forholdsvis beskjedne investeringer. Ved en driftsform som den som her er aktuell, vil en bruker og hans familie heller ikke forvente noe høyt arbeidsvederlag. Med det dekningsbidrag, inklusive offentlige tilskudd, som saueholdet gir, vil det være påregnelig at eiendommen vil bli benyttet til landbruksdrift. Et visst hensyn må det også tas til muligheten for dyrking av poteter m v på eiendommen og også til enkelte andre mulige driftsformer.

Frøyland hevder at det vil få store konsekvenser dersom denne eiendommen ikke blir ansett som odlingsjord. Det må antas at det er mange eiendommer på øyene langs kysten som står i noenlunde samme stilling. Lagmannsrettens dom er ikke i samsvar med de foreliggende rettskilder, og konsekvensene av den vil - hevdes det - være i strid med rettsoppfatningen i næringen.

Rigmor Frøyland har nedlagt slik påstand:

"1. Gnr. 60 bnr. 11 i Tysvær kommune utlegges på skifte til Rigmor Frøyland etter åsetestakst.

2. Ankemotpartene dømmes in solidum til å betale den ankende part saksomkostninger for alle retter tillagt 12% rente fra forfall til oppgjør finner sted."

Ankemotpartene, Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre, har for Høyesterett sammenfatningsvis anført:

De tidligere instanser er kommet til riktig resultat, og de begrunnelser som er gitt i dommene, er godt dekkende for ankemotpartenes syn.

Ankemotpartene er enige i at det skal mye til for at en eiendom mister karakteren av å være odelseiendom, men det foreligger en slik situasjon her. Det avgjørende er at utviklingen har gått fra eiendommen på Vesterøya som landbrukseiendom. Rammevilkårene for landbruket og driftsformene i næringen er betydelig endret i løpet av de senere år. Atkomstproblemene som skyldes at eiendommen ligger på en øy, har stor betydning. Men den ville også ellers ha vært betraktet som en marginal landbrukseiendom.

Det er bare eiendommen på Vesterøya som skal vurderes i forhold til kravet i odelsloven §1. Odelsløserens og familiens øvrige eiendommer er i denne sammenheng uten betydning. Odelsloven hjemler ikke løsning av en eiendom som bare kan utnyttes som tilleggsjord.

Det er ganske lenge siden det var landbruksdrift på eiendommen. For å kunne gjenoppta driften er det - med de krav som i dag stilles - nødvendig med store investeringer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen. Dette gjelder særlig dersom det skal være bosetning på Vesterøya. I så fall må det bygges nytt våningshus eller foretas en fullstendig rehabilitering av det gamle huset. Men selv om det ikke skulle være aktuelt med bosetning på øya, vil det være behov for betydelige investeringer til driftsbygning, redskapslager, maskiner og redskap, inngjerding og kaianlegg. I tillegg kommer omkostninger til fremføring av elektrisk kraft. Ankemotpartene viser til utredningen fra landbruksdirektør Syrstad.

Avkastningen av saueholdet vil ikke på noen måte kunne bære disse omkostningene. Brukeren vil heller ikke oppnå et rimelig vederlag for det arbeid han nedlegger i driften.

På denne bakgrunn er det ikke påregnelig at det vil bli etablert landbruksdrift på eiendommen. Den har sin verdi som fritidseiendom, og det vises til at Fosse allerede i 1976 fikk et bud på 1,2 millioner kroner for den. Det sauehold som odelssøkeren tar sikte på, må betraktes som hobbyjordbruk uten økonomisk formål.

Ankemotpartene viser særlig til avgjørelsen i Rt-1987-1052, som hevdes å gjelde et temmelig analogt tilfelle. Det erkjennes at Høyesterett stilte små krav i Rt-1987-1231, men saksforholdet var i den saken annerledes på sentrale punkter.

Ankemotpartene, Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre, har nedlagt slik påstand:

"1. Gulating lagmannsretts dom stadfestes.

2. Rigmor Frøyland tilpliktes å betale sakens omkostninger for Høyesterett."

Jeg er kommet til samme resultat som de tidligere instanser, og jeg kan i hovedsak også slutte meg til de begrunnelser som er gitt i dommene.

Ankemotpartene bestrider ikke at Ragnvald og Gerda Fosse hevdet odel til eiendommen, og det er på det rene at Rigmor Frøyland vil være den best odelsberettigede dersom eiendommen er odlingsjord. For at en eiendom skal være odlingsjord, må den ha et visst areal, og den må være egnet som landbrukseiendom. Det er enighet om at eiendommen oppfyller minstekravene til areal i odelsloven §2. Avgjørende for om eiendommen kan løses på odel, er derfor om den fortsatt kan nyttes til landbruksdrift, jf odelsloven §1.

Etter odelsloven §23 kan eiendom som på grunn av endrede forhold ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §2, ikke løses på odel. Det er på det rene at dette også gjelder dersom det er vilkåret i §1 som ikke lenger er oppfylt. Dette følger av forarbeidene til bestemmelsen, jf NOU 1972:22 side 75, og er forutsetningsvis også lagt til grunn i rettspraksis, jf Rt-1987-1052.

Kravet om at eiendommen må kunne nyttes til landbruksdrift, innebærer at det er vilkårene for landbruksdrift på eiendommen - og ikke den aktuelle bruken - som er avgjørende. Landbruksdrift trenger ikke være den eneste tenkelige utnyttingsmåten, men den må være en påregnelig driftsmåte, jf Ot.prp.nr.59 (1972-73) side 51. Det er ikke et vilkår at eiendommen kan være familiens eneste næringsgrunnlag, men den må kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold, jf NOU 1972:22 side 44 og avgjørelsene i Rt-1972-1286 og Rt-1974-195.

Problemstillingen er om det - ut fra de rådende forhold eller sett i et lengre tidsperspektiv - kan fremstå som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift. Av sentral betydning er her de naturgitte og økonomiske muligheter for landbruksdrift på eiendommen. Andre momenter er - ifølge lovforarbeider og rettspraksis - den aktuelle bruk av eiendommen, om den tidligere har vært benyttet til landbruksdrift, og karakteren av det området der eiendommen ligger.

Om en eiendom kan nyttes til landbruksdrift, må vurderes objektivt. Odelsløserens personlige forhold - hans egenskaper og interesser - er uten betydning i denne sammenheng. Heller ikke er det av betydning om odelsløseren - slik tilfellet er her - har andre eiendommer som den aktuelle eiendom kan drives sammen med. Frøyland hevder at det er et marked for eiendommen benyttet til landbruksdrift i kombinasjon med kjøpernes øvrige eiendommer. Jeg kan imidlertid ikke se at dette kan ha betydning i denne sammenheng. Odelsloven ordning er at den aktuelle eiendommen skal vurderes som en selvstendig driftsenhet i forhold til kravet i odelsloven §1. Det vil ikke harmonere med dette vurderingstemaet å ta hensyn til om det er et marked for eiendommen som tilleggsjord til andre eiendommer.

Det har ikke vært landbruksdrift på Vesterøya siden 1982, og eiendommen har siden 1983 heller ikke hatt fast bosetning. Selv om det tidligere har vært landbruksdrift - av varierende omfang - på eiendommen, finner jeg derfor grunn til å påpeke at spørsmålet i denne saken er om det er påregnelig at det på ny kan bli startet opp slik virksomhet. Denne saken atskiller seg i så henseende fra saksforholdet i dommen i Rt-1987-1231. - Jeg tilføyer at utleie til beiteformål ikke er landbruksdrift i odelsloven forstand.

Frøylands hovedsynspunkt er at det kan drives sauehold på eiendommen på Vesterøya. Under bevisførselen har også enkelte andre utnyttelsesformer vært berørt, men det har ikke vært gjort noe forsøk på å underbygge disse nærmere. Siden den rettslige problemstillingen er om eiendommen som isolert driftsenhet kan nyttes til landbruksdrift, er det alternativet med helårsdrift med sau det er naturlig å vurdere.

Det er etter mitt syn urealistisk å tro at det vil bli etablert fast bosetning på eiendommen med sikte på sauehold. I så fall ville det være nødvendig med en meget omfattende rehabilitering av våningshuset. I tillegg kommer etablering av strømforsyning, vann og avløp. Selv om det kan tenkes brukere som vil nøye seg med løsninger som er enkle i forhold til vanlig standard i dag, vil det under enhver omstendighet være behov for betydelige investeringer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen. For Høyesterett har heller ikke Frøyland anført at det vil være realistisk med bosetning på Vesterøya.

På bakgrunn av forklaringen til teknisk sjef i Tysvær kommune, legger jeg til grunn at odelsløseren vil få dispensasjon fra boplikten. Men den omstendighet at det ikke vil være aktuelt for en erverver å bosette seg på eiendommen, innebærer etter mitt syn at det er mindre påregnelig med landbruksdrift der enn dersom dette hadde vært aktuelt. Dette gjelder særlig når det tas i betraktning at eiendommen ligger på en øy med de atkomstproblemer dette innebærer.

De tidligere instanser mente at det er behov for så store investeringer for å drive sauehold på Vesterøya, at det ikke er påregnelig at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen med et slikt formål. Under ankeforberedelsen for Høyesterett har som nevnt partene i fellesskap engasjert landbruksdirektør Syrstad som sakkyndig for å vurdere forskjellige sider av denne problemstillingen. Hans utredning støtter entydig den konklusjon de tidligere instanser er kommet til.

Syrstad legger i sin utredning til grunn at det vil være aktuelt med en besetning på 30 vinterfrete sauer på eiendommen. Han oppsummerer sin vurdering slik:

"Drift av gnr. 60, bnr. 11 i Tysvær som selvstendig driftsenhet vil kreve store investeringer i bygninger og tekniske anlegg, i maskiner og produksjonsdyr og i tiltak på jordbruksarealene. Ressursgrunnlaget på eiendommen er svært begrenset og gir ikke muligheter for store inntekter fra vanlig jordbruksdrift. Dekningsbidrag ved sauehold og tilhørende produksjonstilskudd er til sammen på ca kr 43000.

Ved valg av enklest mulig driftsform med utegående sau kan investeringene i selve jordbruket avgrenses til:

Overbygget foringsplass/leskur 50.000

Maskiner/redskaper 290.000

Produksjonsdyr 55.000

Kalking/gjerde 90.000

Sum 485.000

Ved kjøp av brukte maskiner kan investeringene i selve jordbruket reduseres ytterligere.

I tillegg til dette kommer investeringer i vannforsyning, strøm, avløpsanlegg, utbedring av bolighuset, kaianlegg og garasje eller redskapshus, samt kostnader til riving eller istandsetting av den gamle driftsbygningen.

Driftsoverskuddet fremkommer ved å trekke de faste kostnadene fra dekningsbidraget (inkl. tilskudd).

Uten å foreta detaljerte beregninger kan det fastslås at driftsoverskuddet med dette driftsopplegget vil bli negativt. Det vil således ikke være midler til dekning av familiens arbeidsvederlag. Drift av eiendommen som selvstendig driftsenhet vil etter dette ikke være lønnsomt."

Syrstad foretar i denne oppsummeringen ikke en fullstendig beregning av investeringskostnadene. Selve kjøpesummen for eiendommen er således ikke tatt med. Jeg nevner ellers at Syrstad har anslått kjøpesummen for brukte maskiner til kr 120 000, og at han har vurdert omkostningene til redskapslager til kr 220 000.

Frøyland har anført at Syrstads beregninger bygger på en idealisert form for landbruk som det ikke vil være aktuelt å etablere på Vesterøya. Det anføres blant annet at brukte maskiner kan kjøpes langt billigere enn antatt av Syrstad, og at det ikke er nødvendig å bygge et kostbart redskapslager. Det er også uenighet om flere andre forhold, blant annet om behovet for ny kai og omkostningene til dette.

Det er ikke enkelt i detalj å ta stilling til investeringsbehovet på eiendommen. I en viss utstrekning vil det nok kunne være aktuelt for en erverver av eiendommen å nytte enklere og billigere løsninger enn det som er forutsatt av Syrstad. Dette vil imidlertid kunne medføre mer tungvint drift og dermed kreve større arbeidsinnsats. For mitt standpunkt i saken er det ikke nødvendig å gå inn på de nærmere detaljer i de spørsmål som her har vært drøftet.

På bakgrunn av eiendommens naturgitte forhold og de økonomiske muligheter det her er for landbruksdrift, finner jeg det klart at det ikke er realistisk at eiendommen vil bli ervervet med sikte på slik drift. I lovforarbeider og rettspraksis er det forutsatt at det skal ganske mye til for at en eiendom der det tidligere har vært drevet landbruk, taper karakteren av odlingsjord. Men når det - både ut fra dagens forhold og sett i et lengre tidsperspektiv - må legges til grunn at avkastningen av eiendommen ikke vil kunne gi et bidrag av betydning til familiens underhold, må dette bli løsningen. Det kan tenkes at en som erverver eiendommen til fritidsformål, vil holde sauer på den. Men dette vil da ha karakter av hobbyjordbruk, hvor ønsket om et økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen også trer i bakgrunnen.

I det jeg også er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse, mener jeg at lagmannsrettens dom må bli å stadfeste. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør ankemotpartene også tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Omkostningene settes - i samsvar med innlevert omkostningsoppgave - til kr 103 151, hvorav kr 22 151 for utlegg.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Rigmor Frøyland til Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre i fellesskafødt xx.xx.151 - etthundreogtretusenetthundreogfemtien - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.