HR-2000-548 - Rt-2001-149
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-01-30 |
| Publisert: | HR-2000-00548 - Rt-2001-149 (37-2001) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Tomtefeste, Festeavgift, Festerente |
| Sammendrag: | Saken gjaldt regulering av årlig festeavgift, jf. Tomtefesteloven (1975) § 14 annet ledd, jf. § 13.
Madsen hadde festet et større areal av Søreide på 99 år. I festekontrakten fra 1986 var festeavgiften satt til kr 40 000 pr. år. Det var avtalt regulering hvert 10 år, første gang i 1995. Festearealet ble benyttet til marina med dertil hørende virksomhet. Bortfester krevde regulering av grunnverdien og festeavgiften i 1995. Det ble ikke oppnådd enighet, og partene avtalte at festeavgiften skulle fastsettes ved avtaleskjønn, jf. Skjønnsprosessloven (1917) § 4 første ledd. Det var også enighet om at reguleringen skulle bygge på bestemmelsene om regulering av festeavgift i tomtefesteloven av 1975. Byretten fastsatte i samsvar med Tomtefesteloven (1975) § 14 annet ledd grunnverdien for festearealet til kr 1 400 000 etter bruksverdien, jf. Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) § 6. Festerenten ble fastsatt til 8,5 prosent av grunnverdien. Byretten fastslo rentenivået på reguleringstidspunktet til 6,5 prosent, men mente at det måtte "gjøres et tillegg svarende til en rimelig avkastning av tomteverdien for næringstomt". Lagmannsretten stadfestet underskjønnet, men la i premissene til grunn en festerente på 6 prosent. Høyesteretts kjæremålsutvalg opphevet overskjønnet på grunn av feil i lagmannsrettens saksbehandling - manglende samsvar mellom premisser og slutning - og hjemviste saken til avsigelse av nytt overskjønn, jf. Rt-1999-106. I det nye overskjønnet fastsatte lagmannsretten festerenten til 8,5 prosent av grunnverdien, mens det alminnelige rentenivå ble anslått til 6 prosent. Anken gjaldt prinsipalt lagmannsrettens saksbehandling, uklare skjønnsgrunner, subsidiært rettsanvendelsen. Fastsettelsen av grunnverdien var ikke angrepet. Anken over skjønnsgrunnene førte ikke frem. Lagmannsrettens rettsanvendelse fremgikk tilstrekkelig klart av skjønnsgrunnene. Uttalt at det ved fastsettelse av festeavgift ikke kan stilles strenge krav til skjønnsgrunnene. Det ble lagt til grunn for prøvingen av anken over rettsanvendelsen, at det ved fastsettelsen av festerenten var sett hen til ikke bare rentenivået, men også arealet og den konkrete bruken av dette. Det spørsmål saken reiste var om dette er uriktig rettsanvendelse, når arealet og den konkrete bruken av det, også er hensyntatt ved fastsettelsen av tomteverdien/grunnverdien etter Tomtefesteloven (1975) § 14 annet ledd. Høyesterett kom til at rettsanvendelsen var uriktig. Når høyeste tomteverdi på reguleringstidspunktet reflekteres i grunnverdien, skal festerenten sikre bortfester det som ville ha vært en normal, rimelig avkastning av denne verdien, såfremt festearealet var blitt solgt og pengene plassert på en annen måte. |
| Saksgang: | Gulating lagmannsrett LG-1999-124 B - Høyesterett HR-2000-00548, sivil sak, anke |
| Parter: | Stig Madsen (advokat Rolf Husebø - til prøve) mot Helga Søreide (advokat Magne Revheim) |
| Forfatter: | Bruzelius, Flock, Lund, Stang Lund, Dolva |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §13, §14, §1, §32, §5, Tvistemålsloven (1915) §172, §384, §385, Skjønnsprosessloven (1917) §28, §4, Avtaleloven (1918) §36, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §6, Tomtefestelova (1996) |
Dommer Bruzelius: Saken gjelder regulering av årlig festeavgift, jf. tomtefesteloven av 1975 §14 annet ledd jf. §13.
I mai 1970 ble det inngått festekontrakt mellom Sigmund Søreide og Axel Madsen om et areal på ca 10.000 kvm av Søreides eiendom, gnr. 35 bnr. 4 i Fana. Festetiden var 99 år. I kontrakten ble grunnverdien av
Side:150
festearealet i henhold til pristakst satt til kr 20 pr. m2, mens festeavgiften - i samsvar med dagjeldende prisforskrifter - ble fastsatt til høyeste lovlige rentesats til enhver tid, i 1970 4 prosent pr. år av grunnverdien, dvs. kr 8.000. Grunnverdien og festeavgiften kunne etter krav fra en av partene reguleres hvert 10. år, såfremt dette var tillatt.
Festekontrakten ble i 1986 avløst av en ny festekontrakt, tinglyst 7. april 1986. Fester er nå Stig Madsen, sønn av Axel Madsen. Festetiden er 99 år regnet fra 29. mai 1970. I kontrakten ble festeavgiften satt til kr 40.000 pr. år. Det ble ikke fastsatt noen grunnverdi. Kontrakten bestemmer imidlertid at festeavgiften og grunnverdien kan reguleres hvert 10. år, første gang 14. november 1995, såfremt en av partene krever det.
Festearealet ligger i Bergen kommune mellom Ytrebygdsveien og sjøen. Frem til 1970 var dette en del av bortfesters innmark. Formålet med festekontrakten var å drive marina med dertil hørende virksomhet på eiendommen. Det er utlagt tre flytebrygger med båtplasser til leie og opparbeidet parkeringsplasser og båtoppstillingsplasser. Dessuten er det oppført en del bebyggelse på eiendommen for virksomhet med tilknytning til marinaen.
I samsvar med festekontraktens reguleringsklausul fremsatte bortfester, Helga Søreide, som sitter i uskiftet bo etter Sigmund Søreide, 17. januar 1995 krav om regulering av grunnverdien og festeavgiften. Madsen godtok ikke en regulering av festeavgiften ut over det som fulgte av dagjeldende prisforskrifter for festeavgift for bolig- og fritidseiendommer. Partene ble imidlertid enige om at festeavgiften skulle fastsettes ved avtaleskjønn, jf. skjønnsprosessloven §4 første ledd. De ble videre enige om at hver av dem skulle bære sine saksomkostninger, herunder halvparten av rettsgebyret og av utgiftene til skjønnsmenn.
Bergen byrett avsa 14. februar 1997 skjønn med slik slutning:
«1. Årlig festeavgift for eiendommen, gnr. 35, bnr. 278 i Bergen/Fana fastsettes til kr 120.000.- -kroneretthundreogtjuetusen- med virkning fra 14. november 1995.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Byretten fastsatte grunnverdien for festearealet til kr 1.400.000 etter bruksverdien, i samsvar med prinsippene i ekspropriasjonserstatningsloven §6. Retten la til grunn at bruken av eiendommen til marina mv. medførte best mulig utnyttelse av arealet. Festerenten ble skjønnsmessig fastsatt til 8,5 prosent av den fastsatte grunnverdien og den årlige festeavgiften til kr 120.000. Byretten anslo rentenivået på reguleringstidspunktet til 6,5 prosent, men mente at det måtte «gjøres et tillegg svarende til en rimelig avkastning av tomteverdien for næringstomt».
Madsen begjærte overskjønn. Det ble anført at tomteverdien var satt for høyt, og at det ikke var riktig å gi festerenten et tillegg på 2 prosent fordi det dreiet seg om en næringstomt.
Gulating lagmannsrett avsa 13. oktober 1998 overskjønn med slik slutning:
«Underskjønnet stadfestes uten tilkjennelse av saksomkostninger.»
Lagmannsrettens sluttet seg i det alt vesentlige til underskjønnets
Side:151
rettslige og faktiske vurderinger, men la til grunn en rentefot på 6 prosent fastsatt 10 år frem i tid. Retten gikk ikke inn på sammenhengen mellom renten og fastsettelsen av festeavgiften.
Madsen påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjaldt prinsipalt saksbehandlingen, subsidiært rettsanvendelsen. Det ble vist til at overskjønnet stadfestet underskjønnet, mens det fremgikk av premissene at lagmannsretten la til grunn en festerente på 6 prosent.
Høyesteretts kjæremålsutvalg opphevet i kjennelse 13. januar 1999, Rt-1999-106, overskjønnet på grunn av feil i lagmannsrettens saksbehandling - manglende samsvar mellom premisser og slutning - og hjemviste saken til avsigelse av nytt overskjønn. Opphevelsen var begrenset til selve avgjørelsen. Feilen rammet ikke skjønnsforhandlingen for lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §385.
Gulating lagmannsrett avsa 27. januar 2000 nytt overskjønn med slik slutning:
«1. Byrettens avgjørelse stadfestes.
2. Rentekravet tas ikke til følge.
3. Hver av partene bærer sine saksomkostninger ved overskjønnet.»
Lagmannsretten la til grunn at den skulle klarlegge de misforståelser «det opphevde skjønnet har ledet til, ikke å foreta en ny, fullstendig vurdering av saken. Det sentrale for skjønnsretten blir således å klargjøre de forhold i premissene og i forholdet mellom premissene og slutningen som direkte knytter seg til avgiftsfastsettelsen». I tillegg behandlet retten et krav fra bortfester om avsavnsrente.
Overskjønnet er avsagt under dissens for så vidt gjelder festeavgiften. Flertallet var enig med byretten i at en rimelig avkastning gjenspeiles i 8,5 prosent av grunnverdien, mens én av skjønnsmennene mente at en rimelig avkastning «gjenspeiles ved det alminnelige rentenivå på det aktuelle tidspunktet», ca 6,5 prosent, og at festeavgiften derfor burde settes noe lavere enn det flertallet var kommet til.
Madsen har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder prinsipalt lagmannsrettens saksbehandling, subsidiært rettsanvendelsen. Fastsettelsen av festearealets grunnverdi er ikke angrepet.
Saken står i samme stilling som for lagmannsretten.
Den ankende part, Stig Madsen, har i korte trekk anført:
Skjønnsgrunnene er så uklare at de hindrer prøvingen av anken over rettsanvendelsen ved fastsettelsen av festeavgiften. Denne feilen må føre til opphevelse av overskjønnet, jf. tvistemålsloven §384 annet ledd nr. 5. Madsen hadde påanket underskjønnet blant annet på bakgrunn av at festeavgiften var blitt beregnet ut fra en høyere festerente fordi det dreiet seg om en næringstomt. Det første overskjønnet ble opphevet på grunn av uoverensstemmelse mellom uttalelser om festerenten i skjønnsgrunnene og slutningen. Partene hadde behandlet spørsmålet om rettsgrunnlaget for fastsettelsen av festerenten i sine avsluttende skriftlige innlegg til lagmannsretten. Til tross for dette har lagmannsretten ikke gjort nærmere rede for rettsanvendelsen i skjønnsgrunnene.
Dersom skjønnsgrunnene er tilstrekkelige til at Høyesterett kan prøve rettsanvendelsen, gjøres subsidiært gjeldende at denne er uriktig. Lagmannsrettens flertall har riktig funnet frem til rentenivået på reguleringstidspunktet.
Side:152
Det er så gitt et tillegg relatert til festearealet. Dette bygger på en uriktig forståelse av tomtefesteloven av 1975 §13 jf. §14 annet ledd. Det er ikke støtte i lovforarbeider, rettspraksis eller teori for at det ved fastsettelsen av festerenten skal tas hensyn til festers bruk av festearealet. Verdien av festearealet gjenspeiles i grunnverdien på reguleringstidspunktet, jf. §14 annet ledd. Festeavgiften skal reflektere den avkastning som bortfester kunne oppnådd ved en normal, alternativ plassering av denne verdien. Avkastningen av en festers virksomhet er uten betydning ved fastsettelsen av festerenten.
Tomtefesteloven §14 annet ledd gir bare anvisning på beregningen av grunnverdien ved regulering av festeavgiften. Det kan således reises spørsmål om festerenten skal endres ved reguleringen av festeavgiften. Spørsmålet har imidlertid ikke interesse i vår sak da det ikke er fastsatt noen festerente i festekontrakten av 1986. Den ankende part er således enig i at det nå fastsettes en festerente, og at tomtefesteloven §13 da får anvendelse.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
«1. Gulating lagmannsretts overskjønn i sak nr. 99/00124 B oppheves og hjemvises til ny behandling.
2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»
Ankemotparten, Helga Søreide, har i korte trekk anført:
Den ankende part har bevisbyrden for at skjønnsgrunnene er så uklare at det ikke er mulig å etterprøve lagmannsrettens rettsanvendelse. Partenes anførsler er imidlertid tilfredsstillende behandlet av overskjønnet. Det fremgår klart av skjønnsgrunnene hvilket faktum lagmannsretten har bygget på. De aktuelle rettsregler er riktig gjengitt, og retten har uttalt seg om tolkingen av dem. Rettsreglene forutsetter utøvelse av skjønn, og det kan da ikke stilles strenge krav til skjønnsgrunnene, særlig når overskjønnet kommer til samme resultat som underskjønnet og det første overskjønnet, og slutter seg til de tidligere retters begrunnelse. Saksbehandlingsanførselen er primært et angrep på den fastsatte grunnverdien, som imidlertid ikke er påanket.
Tomtefesteloven §13 fastsetter at festeavgiften skal svare til en rimelig avkastning av tomteverdien og er således en rimelighetsnorm. Forarbeidene til tomtefesteloven av 1996 bekrefter at §13 i 1975-loven må forstås som en rimelighetsnorm, og at det skal fastsettes en avkastning sett i relasjon til den konkrete eiendommen. Den ankende part har ikke anført at avgiften er urimelig, jf. avtaleloven §36. Det er da ikke saksbehandlingsfeil at overskjønnet fastsetter en festeavgift basert på en høyere avkastning enn den retten har lagt til grunn som rentenivået på reguleringstidspunktet. Den fastsatte festeavgiften bygger heller ikke på en uriktig rettsanvendelse.
Selv om tomtefesteloven §14 annet ledd ikke sier noe om regulering av festerenten, er det ikke støtte i forarbeider, rettspraksis eller teori for at ikke også festerenten kan endres ved en regulering av festeavgiften. Reelle hensyn taler dessuten for dette.
Det følger ikke av tomtefesteloven §13 at festerenten skal settes til det rentenivået som nevnes i denne paragrafen. Etter bestemmelsen skal festeavgiften svare til en rimelig avkastning av tomteverdien og fastsettes
Side:153
«under omsyn til rentenivået». Fastsettelsen må bygge på det som vil være en rimelig avkastning av den aktuelle festetomten. Høyesterett kan ikke prøve de enkelte elementer i lagmannsrettens skjønn så lenge festeavgiften ikke er urimelig.
Dersom lovgiver hadde ment at festerenten skulle bindes til det alminnelige rentenivået på reguleringstidspunktet, måtte dette ha kommet til uttrykk i lovteksten. Uttrykket «rentenivået» er dessuten ikke entydig. Det mest nærliggende er å se hen til utlånsrenten, da festers alternativ er å låne penger til erverv av arealet. Dersom festearealet var blitt solgt, kunne bortfester dessuten ha plassert midlene til vesentlig bedre avkastning enn i bank, for eksempel i aksjefond.
Den fastsatte festeavgiften er knyttet til den konkrete tomten og gir bortfester en rimelig avkastning av denne tomteverdien. Så lenge festeavgiften ikke er urimelig, er den i samsvar med den rimelighetsstandard som tomtefesteloven §13 anviser.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
«1. Gulating lagmannsretts overskjønn i sak nr. 99-00124 B stadfestes.
2. Helga Søreide tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett med forfall 2 uker fra forkynnelse av Høyesteretts dom med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrentelovens §3 første ledd første punktum, for tiden 12 prosent årlig rente, fra forfall til betaling skjer.»
Mitt syn på saken
Jeg er kommet til at lagmannsrettens overskjønn må oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten til ny behandling.
Jeg nevner innledningsvis at partene er enige om at bestemmelsene om regulering av festeavgift i lov 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste får anvendelse selv om festearealet benyttes til marina mv. jf. §1, og selv om den opprinnelige festekontrakten ble inngått i 1970, jf. §32 nr. 4 tredje og fjerde ledd. Jeg legger, som de tidligere instanser, dette til grunn.
Anken gjelder dels skjønnsgrunnene og dels rettsanvendelsen.
Jeg behandler først anken over lagmannsrettens saksbehandling - uklare domsgrunner. Den kan, etter min mening, ikke føre frem. Det alminnelige krav til skjønnsgrunner stilles i skjønnsprosessloven §28. De skal gjøre rede for det rettslige grunnlag skjønnet bygger på, og for faktiske omstendigheter og andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen. Hva dette konkret innebærer må som uttalt i Rt-1989-532 på side 536, «kunne bero meget på skjønnets art og de spørsmål som foreligger til avgjørelse». Ved fastsettelsen av en festeavgift kan det, slik jeg ser det, i utgangspunktet ikke stilles strenge krav til skjønnsgrunnene.
Etter min mening fremgår den rettsanvendelse lagmannsrettens flertall bygger på, tilstrekkelig klart av skjønnsgrunnene når disse ses i sammenheng med det første overskjønnet, og særlig underskjønnet, som begge overskjønn viser til:
«Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall forsåvidt gjelder vurderingen av hva som er rimelig avkastning i det foreliggende tilfelle. Flertallet ...finner at det kan legges til grunn et alminnelig rentenivå på 6% på det aktuelle tidspunkt. Flertallet mener, som byretten, at en rimelig avkastning av
Side:154
de arealer saken gjelder, hensyn blant annet tatt til det alminnelige rentenivå, gjenspeiles gjennom en noe høyere andel av arealenes samlede grunnverdi enn det som kommer til uttrykk ved det alminnelige rentenivå. Flertallet er enig med byretten i at rimelig avkastning ligger på det nivå byretten har fastsatt, dvs. 8,5% av grunnverdien, og at den årlige festeavgift kan settes avrundet til kr 120.000»
Overskjønnet skulle klargjøre de forhold i det første overskjønnets premisser som direkte knyttet seg til avgiftsfastsettelsen. Om dette uttaler lagmannsretten i det første overskjønnet:
«Lagmannsretten finner i hovedtrekk å kunne slutte seg til underskjønnets rettslige og faktiske vurderinger, og viser til underskjønnets begrunnelse som lagmannsretten i hovedtrekk slutter seg til. Lagmannsretten finner på bakgrunn av det alminnelige rentenivå på tiden for avholdelsen av skjønnet å kunne legge til grunn en rentefot på 6 %, fastsatt 10 år frem i tid. Lagmannsretten er enig i at det aktuelle arealet slik det utnyttes til marinaanlegg gir en sikker avkastning og at verdien kan fastsettes til kr 1.400.000 som ved underskjønnet. ...»
I byrettens skjønnsgrunner heter det:
«I henhold til tomtefestelovens §13 kan festeavgiften ikke settes høyere enn det som svarer til en rimelig avkastning av tomteverdien og under hensyntagen til det alminnelige rentenivået. Som påpekt av partene, er det da rentenivået på reguleringstidspunktet som vil være avgjørende. Etter rettens mening vil en rentesats på reguleringstidspunktet, i november 1995, på anslagsvis på 6,5% være realistisk. I og med at det her dreier seg om en næringstomt, må det, ved fastsettelsen av festeavgiften, gjøres et tillegg svarende til en rimelig avkastning av tomteverdien for næringstomt. På dette grunnlag mener retten at festeavgiften skjønnsmessig må kunne fastsettes til 8,5% av anslått tomteverdi, utfra gitt bruksformål i samsvar med dagens virksomhet på eiendommen, på kr 1.400.000.-. ...»
Det må etter dette legges til grunn at overskjønnet har bygget på at en rimelig avkastning av festearealene skal omfatte en noe høyere avkastning av arealenes samlede grunnverdi enn det som kommer til uttrykk gjennom det alminnelige rentenivå. Dette er uttrykt noe forskjellig i de ulike skjønnene, men det fremstår for meg som klart at det ved fastsettelsen av festeavgiften er sett hen til ikke bare rentenivået, men også til arealet og den konkrete bruken av det. Det spørsmål saken reiser, er om det er en uriktig rettsanvendelse at dette er tatt hensyn til ved fastsettelsen av festerenten, når det også er hensyntatt ved fastsettelsen av tomteverdien/grunnverdien etter tomtefesteloven §14 annet ledd. Jeg mener at så er tilfelle.
Ankemotparten har gjort gjeldende at Høyesteretts adgang til å prøve rettsanvendelsen er begrenset, fordi det her dreier seg om en rimelighetsstandard. Til dette bemerkes at tomtefesteloven §13 fastsetter prinsipper for fastsettelse av festeavgiften, og dette er en del av rettsanvendelsen som Høyesterett kan prøve.
Gjeldende preseptoriske lovbestemmelser om fastsettelse av festeavgiften er tatt inn i §13 og §14 i tomtefesteloven av 1975. Den nye
Side:155
tomtefesteloven av 20. desember 1996 nr. 106 er fremdeles ikke satt i kraft, og er uten interesse for vår sak. §14 i 1975-loven gjelder regulering av en fastsatt festeavgift, mens §13 gjelder førstegangs fastsettelse av en festeavgift. Partene er enige om at det er §14 annet ledd som får anvendelse. Bestemmelsen regulerer justeringen av grunnverdien på reguleringstidspunktet:
«Den nye festeavgifta skal fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida, med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta, med eigne tiltak eller med tilskot til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje reknast høgare enn ved verdsetjing i oreigning. Avgjerda høyrer under skjønn.»
Verken denne bestemmelsen eller andre bestemmelser i loven sier noe om fastsettelsen av den årlige festeavgiften etter en slik regulering av grunnverdien. Det fremgår imidlertid av forarbeidene at det forutsettes en festerente, og at festeavgiften er resultatet av at grunnverdien multipliseres med denne renten. I vår sak ble det, som nevnt tidligere, verken fastsatt grunnverdi eller festerente i kontrakten av 1986.
Den ankende part har under henvisning til lovtekstens utforming reist spørsmål om det ved regulering etter §14 annet ledd også kan foretas endringer i en opprinnelig avtalt eller fastsatt festerente. Slik jeg ser det taler reelle hensyn for at det ved en regulering av festeavgiften også må kunne foretas endringer i festerenten. Som jeg kommer tilbake til, skal festeavgiften avspeile en rimelig avkastning av tomteverdien under hensyn til rentenivået. Festeavtaler er som regel langvarige, og blant annet endringer i rentenivået tilsier at det kan være både nødvendig og ønskelig å regulere også festerenten. Etter min oppfatning må hensynet til sammenheng i lovreglene tilsi at regulering av festeavgiften etter §14 skjer etter de samme prinsipper som ved fastsettelse av førstegangsavgift etter §13, som lyder:
«Festeavgifta må ikkje setjast høgare enn det som svarar til ei rimeleg avkastning av tomteverdet - med frådrag for tilskott etter §5 - og under omsyn til rentenivået.»
Bestemmelsen var ikke foreslått av Sivillovbokutvalet i Rådsegn 9 «Om tomtefeste». Utvalget behandlet ikke prinsippene for fastsettelse av festeavgiften nærmere, men uttaler på side 14:
«Når festeavgifta er fastsett til ei årleg pengeyting, er det til vanleg omsetningsverdien av grunnen som er avgjerande for storleiken på avgifta. ...Etter at det er klårt kva omsetningsverdi det skal reknast med, vert festeavgifta fastsett til ein viss prosent av denne verdien. Prosentsatsen plar oftast liggje nær den vanlege rentefoten på avtaletida.»
I Ot.prp.nr.2 (1974-1975) Om lov om tomtefeste, uttales i merknadene til lovutkastet §13 - som tilsvarer lovens §13 - på side 74:
«Etter framlegget har bortfestaren i avtala rett til å sikre seg ei rimeleg avkastning av tomteverdet (med frådrag som nemnt). Kva som er rimeleg her, lyt vurderast under omsyn til rentenivået.»
Side:156
I Ot.prp nr 28 (1995-96) Om lov om tomtefeste, uttaler departementet om tolkingen av §13 i 1975-loven på side 15:
«Videre må det vere klårt at gjeldande tomtefestelov §13 inneber ei tilvising til ei festeavgift som utgjer ei rimeleg realavkasting av verdien av festetomta, slik ho er bydd fram av bortfestaren. For å finne ut kva for festerente som skal leggjast til grunn, må ein sjå på kva for avkasting ein totalt kan oppnå på festetomta.»
Uttalelsen gjentar, slik jeg ser det, det som fremgår av lovteksten. Hva som da egentlig er meningen med siste setningen, fremstår imidlertid som uklart.
Rettspraksis gir ikke noe bidrag til tolkingen av §13 i vårt tilfelle. Det samme gjelder etter min mening teorien som er sparsom om dette spørsmålet.
Ankemotparten har anført at lovtekstens henvisning til rentenivået, ikke er entydig. Det er jeg enig i. Jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på forståelsen av dette begrep i denne sammenheng. Som jeg straks skal komme tilbake til, mener jeg likevel at det er en viss veiledning å hente i paragrafens generelle siktemål.
I vår sak har lagmannsretten lagt til grunn at en rimelig avkastning av festearealene består av «en noe høyere andel av arealenes samlede grunnverdi enn det som kommer til uttrykk ved det alminnelige rentenivå». Det sentrale spørsmål er da om dette er feil rettsanvendelse. §13 uttaler dels at festeavgiften skal gi bortfester en rimelig avkastning av tomteverdien og dels at det skal tas hensyn til rentenivået. Tomteverdien på reguleringstidspunktet reflekteres i den grunnverdien som fastsettes i samsvar med tomtefesteloven §14 annet ledd, og skal utgjøre høyeste tomteverdi på reguleringstidspunktet, jf. Rt-2000-373. Det er denne verdien bortfester skal sikres en rimelig avkastning av. Avkastningen skal fastsettes under hensyn til rentenivået på reguleringstidspunktet. Dette innebærer, slik jeg ser det, at bortfester skal sikres det som ville ha vært en normal, rimelig avkastning av de verdier festearealet representerer, dersom arealet var blitt solgt og pengene plassert på en annen måte. Det er således feil rettsanvendelse å sen hen til festearealet og den konkrete bruken av det ved fastsettelsen av festerenten når dette allerede er hensyntatt ved fastsettelsen av tomteverdien. Overskjønnet bygger således på en uriktig rettsanvendelse og må oppheves, og skjønnet må hjemvises.
Anken over rettsanvendelsen har ført frem. Den ankende part har krevd saksomkostninger for Høyesterett. Sakens parter har for de tidligere retter vært enige om at hver skulle bære sine saksomkostninger, og det er således ikke tilkjent saksomkostninger for byrett og lagmannsrett. Selv om avgjørelsen i saken ikke har budt på tvil, har den dreiet seg om spørsmål som ikke tidligere har vært prøvd for Høyesterett, og jeg er kommet til at det heller ikke bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett, jf. tvistemålsloven §172 annet ledd.
Jeg stemmer for denne
dom:
Side:157
1. Gulating lagmannsretts overskjønn oppheves og saken hjemvises til lagmannsretten til ny behandling.
2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.
Dommer Flock: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommer Lund: Likeså.
Dommer Stang Lund: Likeså.
Dommer Dolva: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
1. Gulating lagmannsretts overskjønn oppheves og saken hjemvises til lagmannsretten til ny behandling.
2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.