LA-1993-100

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-10-01
Publisert:	LA-1993-00100
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Larvik herredsrett nr. 92-00508 - Agder lagmannsrett LA-1993-00100 A. Anket til Høyesterett. Anken nektet fremmet. HR-1994-00394 K.
Parter:	Ankende part: Hanne Stoltenberg (Prosessfullmektig: Advokat Johan Widerøe). Ankemotpart: Gjert Gjertsen (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Trygve Nilsen).
Forfatter:	Kst.lagdommer Anne Cathrine Frøstrup, formann, lagdommer Trude Sæbø, lagdommer Gunnar Hanssen
Lovhenvisninger:	Tomtefesteloven (1975) §3, Tvistemålsloven (1915) §180, §13, §14, §19, §20, §21, §29, §31, §32, §6, §7, §8

Det ble avsagt slik dom:

Saken gjelder spørsmålet om partene har inngått avtale om feste av en hytteeiendom.

Larvik herredsrett, i dommen betegnet som byrett, avsa den 2. desember 1992 dom med følgende domsslutning:

"1. Hanne Stoltenbergs festerett til feste nr 27 på gnr 1030 bnr 1, Lamøya i Larvik, opphører 1. januar 1993.

2. Hanne Stoltenberg tilpliktes å betale sakens omkostninger."

Hanne Stoltenberg har anket dommen inn for Agder lagmannsrett. Gjert Gjertsen har imøtegått anken og påstått herredsrettens dom stadfestet.

Ankeforhandling i lagmannsretten ble holdt 14. september 1993. Partene møtte med deres prosessfullmektiger. For den ankende part møtte advokat Johan Widerøe og for ankemotparten møtte advokat Bjørn Trygve Nilsen. Det ble avhørt tre vitner. Videre ble det dokumentert skriftlige bevis som vil bli nevnt i den utstrekning de har betydning for saken.

Sakens faktum er i korthet følgende: G. Gjertsen (Gjert Gjertsen) festet i 1938 bort en del av eiendommen gnr 30 bnr 1 i Tjølling kommune, Lamøya, til Erling Bjerke. Denne kontrakten, som i 1956 ble transportert til Hans Stoltenberg, varte i 20 år, dvs til 1958. Leien var kr 50,- pr år.

I tiden etter dette var det ingen skriftlig festekontrakt. Hans Stoltenberg betalte etter hvert kr 400 pr år.

I 1984 ønsket Hans Stoltenberg å overføre hytta til sine tre barn som forskuddsarv. De tre barna var Jan Arild, Tore Vincent og Hanne Birgitte. Hans Stoltenberg skrev til daværende grunneier Gullik Gjertsen, sønn til Gjert Gjertsen, den 9. november 1984 og forespurte om festeretten kunne overføres til de tre. Barna hadde da planer om å renovere hytta.

Allerede den 11. november 1984 ble det holdt et møte mellom de tre barna og med grunneieren. Det er på det rene at man møttes for å drøfte barnas overtakelse av festeretten og at man også drøftet spørsmålet om skriftlig festekontrakt. Det er imidlertid på dette punkt avgjørende uenighet om hva man eventuelt avtalte.

Senere skjedde ikke mer før den nye grunneier, Gulliks sønn Gjert, i 1986 overtok eiendommen. Han tok initiativ for generelt å rydde opp i festekontraktene som var knyttet til Lamøya, over 60 stykker. I den anledning skrev han også til Hanne Stoltenberg, som på det tidspunkt hadde tatt over hytta, og spurte etter festekontrakten. Hanne Stoltenberg viste da til at det ikke var noen skriftlig kontrakt. Brevet lød slik:

"Takk for brev mottatt i oktober. De papirene det spørres etter ble overlatt til Deres far for to år siden.

Vår far, Hans Stoltenberg, overlot hytten til oss tre søsken for riving og nybygg. Dette ble meddelt Gullik Gjertsen skriftlig. Min ene bror, Tore V. Stoltenberg, og jeg hadde en samtale med Deres far i den anledning, og vi ble enige om at det skulle settes opp en ny festekontrakt. Dette skulle Gullik Gjertsen ta seg av. Det er blitt tatt opp med ham et par ganger, men han hadde ikke kommet så langt at han hadde fått gjort noe med det. Etter muntligavtale ble festeavgiften satt til kr 500,- forfall november hvert år. Krysset sjekk vedlagt.

Vi vil gjerne ha orden på dette og ønsker en festekontrakt i juridisk riktige former. Vi hører gjerne fra Dem snart."

Senere fulgte en del korrespondanse mellom partene hvor Gjert Gjertsen la frem utkast til standardkontrakt i likhet med de kontrakter han inngikk med de øvrige hytteeiere. Han foreslo kr 3000,- pr år for tomten, noe Hanne Stoltenberg ikke kunne godta. I tillegg var det uenighet om festetidens lengde.

I november 1987 betalte Hanne og hennes bror Tore Stoltenberg til sammen kr 3000,-. Gjert Gjertsen fastholdt kravet kr 3000,- pr år. Kr 3000,- pr år var det prisnivå som de fleste av de nesten 70 festekontraktene på Lamøya ble avtalt til. Nivået fremkom ved at Gjert Gjertsen hadde en takstmann som vurderte 4 ulike tomter på øya. Takstmannen hadde gitt uttrykk for at de fire tomtene ble å verdsette fra kr 3500 til kr 12000 pr år.

Gjertsen foreslo 6. september 1987 en leie på kr 3000,- pr år som skulle føres på kontrakten av 1. juli 1937. Kontraktstidens lengde var satt til 20 år. I brev av 26. april 1990 foreslo han på nytt avtale som påtegning på kontrakten fra 1937, denne gang med forslag om varighet på 80 år.

Det hadde vært noe uenighet om rett til ved. I 1990 sa Hanne Stoltenberg at hun ikke ville ta standpunkt til prisen for festet før det var blitt avholdt oppmålingsforretning av tomten.

"Jeg viser til telefonsamtale 4. sept. d.å. og kan bekrefte at min klient Hanne Stoltenberg bekrefter at hun ønsker at det rekvireres oppmålingsforretning for tomten.

Hun understreker at i den grad det skulle vise seg at partene er uenige, er hun innstilt på å medvirke til at man inngår forlik på stedet. Hun tar således ikke stilling til den skissen som Gjertsen har satt opp, idet problemet her er at grensemerkene som er beskrevet i festekontrakten er blitt borte.

Så snart resultatet av oppmålingsforretningen foreligger, er Hanne Stoltenberg innstilt på at partene forhandler seg frem til en enighet om festeavgiften."

Det kom frem i retten at dette kravet hadde sin bakgrunn i uenighet mellom partene om tomtens utstrekning på et sted familien Stoltenberg hadde anlagt en solterasse på en fjellknaus bak hytta. Grunneieren hadde i sterke ordelag gitt uttrykk for at terassen var anlagt utenfor tomten og måtte fjernes.

Hanne Stoltenberg fastholdt hele tiden at hun festet i henhold til tidligere inngått kontrakt, og at hun derfor ikke kunne godta at partene skulle inngå ny kontrakt. I brev av 25. oktober 1990 stilte så grunneier krav om at med mindre kontraktspåtegning ikke var "akseptert og undertegnet, tomteskissen akseptert som grunnlag for det fremtidige festeareal, samt skyldig festeavgift fra 1987 i henhold til påtegningsskrivet bekreftet innbetalt innen 1. november d.å., vil han anse seg ubundet såvel av de tilbudte fortsatte festevilkår som av fortsatt feste/nytt festeforhold. Forslag til gjennomføring av avvikling av det tidligere festeforhold vil etter denne dato bli utarbeidet."

Korrespondansen fortsatte videre høsten 1990 uten at de kom til enighet. Grunneier gav så uttrykk for at det var uvisst hvorvidt han i det hele ønsket å fortsette festeforholdet. I brev av 21. november 1990 skrev Gjert Gjertsen til Hanne Stoltenberg og gjorde oppmerksom på at han ville be sin advokat forestå avvikling av festeforholdet.

I brev av 24.desember 1990 ble festeforholdet oppsagt og Hanne Stoltenberg ble gitt 2 år til avvikling. Fristen ble senere presisert til 1. januar 1993.Det ble vist til tomtefesteloven §19, §20 og §21 som retningsgivende bestemmmelser for avviklingssituasjonen.

Hanne Stoltenberg tok opp spørsmålet om å innløse tomten, men dette ble avvist av grunneier. 20. juli 1992 tok Gjert Gjertsen ut stevning for Larvik herredsrett, betegnet byrett, med påstand om at festeretten opphørte fra 1. januar 1993, og tilkjennelse av sakskostnader.

Hanne Stoltenberg påstod på sin side frifinnelse og tilkjennelse av sakskostnadene.

Saken står om lag i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.

Den ankende part har i hovedsak gjort gjeldende:

Det sentrale faktum i saken er møtet som fant sted 11. november 1984. Hanne Stoltenberg hevder at man den gang sluttet en avtale om festekontrakt med årlig leiebeløp kr 500,-. Det gjenstod å sette den opp skriftlig. Dette skulle Gullik Gjertsen ta seg av. Han kom ikke tilbake til det. Men det står fortsatt ved lag at partene har en festeavtale med pris kr 500,- pr år, og at det kun gjenstår å få denne i skriftlig form. Hun kan nå etter omstendighetene likevel akseptere kr 1000,- pr år. I sin partsforklaring gav hun uttrykk for at hun nå var forhandlingsvillig, og også kunne betale et høyere beløp.

Det er Gullik Gjertsens manglende aktivitet som er årsak til at denne avtalen ikke senere har kommet i skriftlige former.

Det er ikke anledning for grunneier til å kreve kr 3000,- pr år, og det er heller ikke anledning til å si opp kontrakten.

Avtalen faller i sin helhet inn under tomtefesteloven bestemmelser da den ble inngått i 1984. Avtalen er muntlig. Loven §3 annet ledd hjemler dette i denne situasjonen. Festetidens lengde er 80 år, jf loven §6. Regulering av festeavgiften skal skje etter bestemmelsene i loven §13 og §14 jf §29. Det beløpet som skal oppjusteres er kr 500,-.

Grunnen til at partene ikke ble enige, var tvist om pris, oppmåling, revisjonsklausuler og rett til trevirke fra tomten. I tillegg kommer det uheldige klimaet mellom partene. Men det er festeavgiftsspørsmålet som har vært det sentrale.

Det er vist til at tomtefesteloven generelt legger stor vekt på å beskytte fester. Videre er vist til en betenkning i anledning saken fra Norges Hytteeierforbund og til Fleischer: Tomtefesteloven samt to avgjørelser fra Eidsivating lagmannsrett.

Hanne Stoltenberg har for lagmannsretten lagt ned følgende påstand:

"Hanne B. Stoltenberg frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."

Ankemotparten har vist til herredsrettens dom. Kontrakten fra 1938 til 1958 var uten rett til fornyelse. Den skriftlige festekontrakt utløp dermed i 1958. Etter denne tid har det vært et festeforhold som har løpt med varighet for ett år om gangen. Dette er oppsigelig etter tomtefesteloven regler.

Møtet den 11. november 1984 innebar at Gullik Gjertsen samtykket i at barna overtok festeforholdet etter sin far, at det skulle opprettes ny festeavtale og at Gullik Gjertsen skulle ta seg av dette. Det ble ikke drøftet eller kommet til enighet verken om festetidens lengde, størrelsen av festeavgiften eller eventuell senere justering av denne. Det ble verken da eller senere inngått noen varig festekontrakt.

Under møtet sa Gullik Gjertsen at han ønsket en festeavgift på kr 500,-, inntil ny festeavtale var kommet i stand. Dette tilsvarte om lag det familien Stoltenberg hadde betalt fra før.

Hanne Stoltenberg og hennes familie hadde på det tidspunkt en berettiget forventning om at partene skulle bli enige. Denne forventningen ble styrket ved at Gullik Gjertsen underskrev nabovarsel og var positiv til bygging av ny hytte.

Det er likevel den som hevder å ha en råderett over en annens faste eiendom som må ha bevisbyrden. Kravene er ikke oppfylt. Hovedregelen i loven §3 om krav til skriftlighet gjelder, §3 annet ledd kommer ikke til anvendelse siden det ikke er inngått noen muntlig avtale.

Når det gjelder varighet, bestrides at minstetid 80 år gjelder. Da grunneier tilbød dette, var det for å komme festeren i møte. Gjertsen har gjort det som med rimelighet kan forlanges. Hvis det hadde vært hans primære ønske å avvikle, kunne han ha gjort dette på et langt tidligere tidspunkt.

Tomtefesteloven bestemmelser om 80 års festetid ville uansett ikke ha gjeldt. Det er i den forbindelse vist til Rundskriv fra Justisdepartementet G-35/76 og notat fra Lovavdelingen (jnr 1800/79 E).

Hanne Stoltenberg har ikke gjort sitt for å få avtalen i orden. Etter 1986 har det vært grunneier som har vært den aktive for å få avtale i stand. Fra 1986 til 1992 har grunneier forgjeves forsøkt å komme til enighet med Hanne Stoltenberg med forslag til kontraktsvilkår som var fullt ut rimelige. Det har man ikke lykkes i og grunneier har da rett til å avvikle festeforholdet.

Lovens bestemmelser om regulering av leie, §14, gjelder ikke her hvor det er spørsmål om inngåelse av ny kontrakt. Grunneier står i utgangspunktet fritt, men har likevel i utkastene hensyntatt det kriterium som §13 angir: En rimelig avkastning av tomtens verdi. Prisforskriften gjelder ikke nye leieforhold, kun regulering av avgiften i en eksisterende festekontrakt. §14 gjelder regulering av en eksisterende avtale slik at det i dette tilfellet ikke er anledning til å kreve skjønn. Det er vist til Ot.prp.nr.2 (1974/75) 73. Leie på kr 3000,- var forøvrig et rimelig krav, av nesten 70 festekontrakter har allerede 40 festere akseptert en leie på kr 3000,-. Av de øvrige har noen høyere, andre lavere leie. Grunneier har kommet til enighet med alle festere unntatt Hanne Stoltenberg.

Tomtefesteloven kan under enhver omstendighet ikke brukes til å utfylle avtaler som ikke foreligger.

Minstetid for oppsigelse, 2 år, jf loven §8 er likevel fulgt. Avvikling skal skje etter loven §19 §20 og §21.

Det er vist til avgjørelser av Høyesterett. Selv om ingen er dekkende for denne saken, viser tendensen at Høyesterett er nøkterne med å konstatere at det foreligger avtale. En avtale må ha et klart grunnlag. Alternativet er avvikling. Det er vist til Rt-1975-149, Rt-1978-613 og Rt-1979-1108 særlig 1111.

Gjert Gjertsen ønsker nå ikke å inngå avtale med Hanne Stoltenberg om forlengelse av kontrakten selv om hun er villig til å betale kr 3000,- pr år. Han ønsket å avvikle festeforholdet.

Gjert Gjertsen har lagt ned slik påstand:

"1. Byrettens dom stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten."

Lagmannsretten ser saken slik: Det legges til grunn at det fra 1958 ikke var annen festekontrakt enn en årlig videreføring frem til 1984. Det avgjørende i saken er hva som skjedde på møtet den 11. november 1984. Lagmannsretten finner at partene der og da ble enige om at de skulle opprette en ny festekontrakt. Det var en form for intensjonsavtale. Hanne Stoltenberg hadde en berettiget forventning om at de skulle komme til enighet. Denne forventningen var så sterk at hun i tillit til denne lot ny hytte bli oppført på samme tomt. Lagmannsretten finner ikke bevist at partene den 11. november 1984 inngikk en ny festeavtale med en avgift på kr 500,- pr. år. Kr 500,- skulle gjelde inntil ny avtale ble opprettet.

Lagmannsretten har lagt vekt på at partene ikke kom til avklaring eller enighet om sentrale momenter i forbindelse med inngåelse av en langvarig kontrakt. Partene ble bl a ikke enige om for hvor lang tid en eventuell ny festekontrakt skulle gjelde for. Det er intet som tyder på at partene var enige om at det fulgte direkte av loven at festetiden var 80 år.

Lagmannsretten legger til grunn at 80-års regelen ikke automatisk gjelder i forhold til tidligere inngåtte festekontrakter. Det vises til Justisdepartementets Lovavdelings rundskriv G - 35/76 "Etter §32 nr 2 gjelder §6, §7 og §8 bare festekontrakter som blir inngått eller forlenget etter 1. januar 1976, jf loven §31 tredje ledd i.f. Kontrakter som er eldre enn loven, men som forlenges etter 1. januar 1976, kan dermed forlenges for så langt eller kort tidsrom som partene selv måtte bli enige om". Dette standpunktet ble vurdert på ny og opprettholdt av Lovavdelingen i notat jnr 1800/79-E.

Når lagmannsretten ikke finner godtgjort at kr 500,- skulle være festeavgiften for en ny lengre periode, er det ved bevisvurderingen lagt vekt på at partenes forklaring er avvikende. Det har formodningen mot seg at man muntlig på denne måten skulle inngå en langvarig festekontrakt. Dette må i så fall styrkes av andre omstendigheter enn hva som foreligger i denne saken.

Tomtefesteloven §3 slår fast at en tomtefesteavtale som hovedregel skal være skriftlig. §3 annet ledd kan ikke komme til anvendelse da den forutsetter at partene på forhånd er kommet til enighet, noe som ikke er tilfelle i denne saken. Partene anses som nevnt å ha inngått en form for intensjonsavtale. Men partene har ikke kommet til enighet om noen endelig festekontrakt. Rett nok var Gullik Gjertsen passiv etter møtet den 11. november 1984. Han hadde påtatt seg å ordne opp ved å komme med utkast til kontrakt. Gjert Gjertsen gjorde imidlertid fra 1986 flere forsøk på å komme med forslag som begge parter kunne godta. Lagmannsretten ser det slik at grunneier gjorde det som var rimelig å kreve for at partene skulle komme til enighet. De fremlagte kontraktsvilkår kan ikke sies å være urimelige. Da partene ikke lykkes i å komme frem til enighet, var ikke lenger grunneier bundet av sin fars løfte om å komme frem til en avtale.

Det forelå etter dette et festeforhold gjeldende for 1 år om gangen. Nå er denne situasjon søkt brakt til opphør etter tomtefesteloven regler om oppsigelse anvendt analogisk. Dette gir grunneier rett til å kreve avvikling med rimelig varsel. At forholdet kan avvikles når det ikke fins rettsgrunnlag for å fortsette, synes også å ha støtte i Rt-1978-1108 og Rt-1981-523, se 527. Lagmannsretten vil nevne at ankemotparten, Gjert Gjertsen, har fremholdt at avvikling av festeforholdet skal gå etter tomtefesteloven bestemmelser §19, §20 og §21. Det betyr at fester vil bli trygget etter loven bestemmelser. Denne fremgangsmåte er også forutsatt av Høyesterett i Rt-1979-1108 se 1111 og Rt-1981-523 se 527.

Lagmannsrettens grunngiving innebærer at Hanne Stoltenbergs anke ikke fører frem for så vidt gjelder realiteten.

I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør den ankende part erstatte ankemotpartens kostnader for lagmannsretten. Advokat Nilsen har innsendt omkostningsoppgave, pålydende kr 16000,- i salær. Oppgaven legges til grunn.

Lagmannsretten er også enig i herredsrettens kostnadsavgjørelse. For ordens skyld tar lagmannsretten med i sin domsslutning da herredsretten ikke har spesifisert beløpet i sin slutning.

Dommen er enstemmig.

Slutning

1. Larvik herredsretts dom stadfestes angående domsslutningens punkt 1.

2. I sakskostnader for herredsretten og lagmannsretten dømmes Hanne Stoltenberg til å betale til Gjert Gjertsen kr 48700,- - førtiåttetusensyvhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.