LB-1995-1005

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1995-10-09
Publisert:	LB-1995-01005
Stikkord:	Husleiekontrakt, Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Drammen byrett Nr. 94-2011 A - Borgarting lagmannsrett LB-1995-01005 A.
Parter:	Ankende part: Gulskogen Senter ANS (Prosessfullmektig: Advokat Henrik A. Christensen v/adv.fullm. Anne Christine Kroepelien). Motpart: Gulskogen Sport AS (Prosessfullmektig: Advokat Arne Seeman Berg).
Forfatter:	1. Lagdommer Jørgen F. Moen, formann 2. Lagdommer Kjersti Graver 3. Lagdommer Lars Jorkjend
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §180, §10, §8

Saken gjelder oppsigelse i husleieforhold.

Gulskogen Sport AS, tidligere Intersport AS, har fra 1984 leiet butikklokaler i varesenteret som nå heter Gulskogen Senter ANS. I den første leiekontrakt, av 10. oktober 1984 var utleier Sundland Jern AS. Ny leiekontrakt ble inngått 15. oktober 1990, da med ANS Senterdrift som fremleier. Den tredje leiekontrakten, som saken gjelder, ble inngått 19. november 1991, med Gulskogen Senter ANS som utleier. Alle tre kontrakter ble inngått mellom Jan Reine på vegne av utleier og Frode Rommen på vegne av leietaker, begge som styreformenn. De nye leiekontraktene ble inngått i forbindelse med at Gulskogen Sport flyttet til andre og større lokaler i varesenteret. Det startet med leie av 280 m2, fortsatte med 490 m2 og lokalet er i kontrakten fra 1991 på ca 1000 m2 . Totalt salgsareal i senteret er på 13500 m2, fordelt på 60 forretninger. Alle tre kontrakter har hatt de samme bestemmelser om leietidens utløp 1. januar 1995 samt rett til fornyelse med 2 g. 5 år, uten at det har vært gjenstand for forhandlinger underveis.

Spørsmålet i saken er hvorvidt leiekontrakten av 19. november 1991 skal forstås som en tidsavgrenset kontrakt som opphørte ved utgangen av den kontraktssatte periode, 1. januar 1995, eller om leieavtalen er gått over til et løpende, oppsigelig leieforhold. Gulskogen Senter ANS sendte 20. oktober 1994 brev til Gulskogen Sport AS der det ble meddelt at leieforholdet sies opp under henvisning til avtalens bestemmelse om at leieforholdet opphører uten oppsigelse 1. januar 1995.

Leiekontraktens punkt 3 lyder:

Leietid - fremleie - overtagelse av lokalene

Leieforholdet er gjensidig bindende frem til 1. januar 1995 og opphører da uten forutgående oppsigelse.

Etter leieforholdets opphør, jfr. foregående avsnitt, har leietager fortrinnsrett til fornyelse av leiekontrakten i 2 x 5 år på vilkår som partene da måtte bli enige om, dersom lokalene fortsatt skal leies ut og eiendommen har samme eier som i dag.

Leietagers ønske om fornyelse eller ikke må varsles skriftlig til utleier senest 6 - seks - måneder før utløpet av leieperioden.

Dersom skriftlig oppsigelse ikke mottas innen fristen, forlenges leiekontrakten med 6 måneders gjensidig oppsigelse.

Fremleie - helt eller delvis - er ikke tillatt.

Overtagelse av lokalene finner sted når lokalet står ferdig, jfr. pkt. 2, pr. 15. februar 1992. Leien begynner å løpe fra denne dato.

Ved stevning til Drammen byrett av 18. november 1994 reiste Gulskogen Sport AS søksmål mot Gulskogen Senter ANS, med påstand om at oppsigelsen av Gulskogen Sport AS' leieforhold i Gulskogen Senter kjennes ugyldig. Gulskogen Senter påstod seg frifunnet.

Drammen byrett avsa dom i saken 23. februar 1995 med slik domsslutning:

1. Oppsigelsen av Gulskogen Sport AS' leieforhold i Gulskogen Senter kjennes ugyldig.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Saksforholdet går frem av byrettens dom. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som den gjorde for byretten.

Gulskogen Senter ANS har i rett tid påanket byrettens dom. Gulskogen Sport AS har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 7. september 1995. Forklaring ble avgitt av Jan Reine på vegne av den ankende part og styreformann Frode Rommen for motparten. Utover dette ble ett vitne, som var nytt for lagmannsretten, avhørt. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Den ankende part, Gulskogen Senter ANS, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

1. Saken avvises.

Subsidiært:

2. Oppsigelsen kjennes gyldig.

For begge tilfelle:

3. Gulskogen Senter ANS tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Ankemotparten, Gulskogen Sport AS, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Drammen byretts dom punkt 1 stadfestes.

2. Gulskogen Senter ANS dømmes til å erstatte Gulskogen Sport AS saksomkostninger såvel for byretten som for lagmannsretten.

Den ankende part har for lagmannsretten særlig fremhevet:

Leiekontrakten av 19. november 1991 inneholder i punkt 3 bestemmelser om leietiden som må tolkes for å unngå at de direkte står i motstrid til hverandre. Den sentrale regulering er første ledd, der det står at leieforholdet er gjensidig bindende frem til 1. januar 1995 og da opphører uten forutgående oppsigelse. I språklig motstrid til dette står det i fjerde ledd at dersom skriftlig oppsigelse ikke mottas innen fristen, forlenges leiekontrakten med 6 måneders gjensidig oppsigelse. Det er naturlig å forstå den frist det vises til, som den som omtales i tredje ledd, leietakers varslingsfrist på 6 måneder.

I mangel på språklig klarhet i kontrakten må det legges avgjørende vekt på juridiske retningslinjer for avtaletolking. Her vil hensynet til hva som er et rimelig og fornuftig tolkingsresultat ha betydning. Partenes forutsetninger ved avtaleinngåelsen har vekt. Her vises til at det i den første leiekontrakten, fra 1984, og i den andre, fra 1990, var lagt til grunn at leietiden skulle være tidsavgrenset. Det var ikke meningen å endre på dette i kontrakten av 19. november 1991. Det omstridte fjerde ledd her kom inn som en del av en standardkontrakt som Eiendomssenteret AS, på vegne av utleier, benyttet overfor alle leietakerne i Gulskogen Senter ANS. Det har ikke skapt uklarhet i noen av de andre leieforholdene.

Det er første ledd som er den sentrale bestemmelse i kontraktens punkt 3. Reelle hensyn tilsier også at det er en tidsbestemt avtale. Det må legges vekt på at det ville være helt usedvanlig med en tidsuavgrenset leiekontrakt på butikkareale i et kjøpesenter. Det normale i slike forhold er tidsavgrensete leiekontrakter, og det må ha betydning for avtaletolkingen.

Det dreier seg ikke om ensidige vilkår satt av en profesjonell utleier med sikte på å benytte seg av sin posisjon, men om en gjensidig regulering av leietiden, i et avtaleforhold der også leietaker er næringsdrivende.

I denne sak har Gulskogen Sport AS ikke benyttet seg av sin rett til å få fornyet kontrakten med 5 år etter dens punkt 3 annet ledd, men tvertimot bevisst oversittet fristen på 6 måneder for fornyelse.

Ordlyden i fjerde ledd må tolkes innskrenkende. Det må forstås som en sanksjonsbestemmelse, for situasjoner der alle forholder seg passive inntil fristen i husleieloven §10 er ute. Bestemmelsen innebærer at 6 månedersfristen inngår istedenfor de fire måneder husleieloven §8 pkt. 3 gir anvisning på. Siden leieforholdet ikke er blitt oppsigelig, må saken bli å avvise.

Subsidiært, hvis retten kommer til at det nå foreligger et oppsigelig leieforhold, påberopes at det foreligger oppsigelsesgrunn etter husleieloven §38 første ledd. I vurderingen av om det foreligger saklig grunn må det tas hensyn til at det gjelder næringseiendom hvor leietakers beskyttelse er langt svakere enn når det gjelder bolig. Det må foretas en konkret interesseavveining. Virkningene for sportsbutikken av å flytte vil ikke være dramatiske. Intersport har flere andre forretninger i Drammensområdet, og det er forøvrig ikke vanskelig å skaffe annet lokale i området. Varesenteret må kunne legge om på sin bedriftsprofil, herunder ta hensyn til at det nå er en annen sportsforretning i senteret. Senteret mener også at sportsforretningen ikke drives så godt som den bør.

Oppsigelse ble sendt 20. oktober 1994, og må få virkning fra 20. april 1995. Avtalen kan ikke forstås dithen at fristen først begynner å løpe fra 1. januar 1995.

Den ankende part har til støtte for sine anførsler påberopt seg avgjørelser i Rt-1991-220, Rt-1990-626, Rt-1971-144, Rt-1987-1022, Huser Avtaletolking og Wyller Boligrett.

Ankemotparten har for lagmannsretten særlig fremhevet:

Leiekontraktens punkt 3 inneholder ingen indre motstrid. Etter utløpet av den tidsbegrensete avtaleperiode, 1. januar 1995, kan leietaker velge mellom å avslutte eller å fortsette leieforholdet. Etter annet ledd har leietaker rett til ny tidbestemt kontrakt, mens det følger av fjerde ledd at det isteden gis mulighet for å gå over til et tidsubestemt, oppsigelig leieforhold. Etter tredje ledd har leietaker plikt til å varsle enten det ønskes fornyelse eller ikke, innen seks måneder før utløpet av leieperioden. Men det følger ikke av kontrakten at det foreligger mislighold om det ikke varsles. Den naturlige forståelse av fjerde ledd er at leieforholdet fortsetter på oppsigelse, på linje med husleieloven alminnelige regler.

En annen forståelse av fjerde ledd ville føre til at leietaker blir satt i en svært usikker posisjon. En slik innskrenkende fortolkning av bestemmelsen ville føre til at leietaker blir satt ut av et leieforhold han ønsker å være i, om han har unnlatt å gi varsel etter tredje ledd. Det er utleier som fikk fjerde ledd inn i kontrakten i 1991, og som tolkningstvil må gå utover.

Årsaken til at leietaker ikke tok positive skritt til forlengelse skyldes forhold på utleierens side og kan ikke bebreides leietaker. På forsommeren 1994 ble leietaker konfrontert med nye eierinteresser i Gulskogen Senter ANS. Han fikk beskjed om at det kunne bli eierskifte og at han ikke kunne regne med fornyelse. Etter leiekontraktens punkt 3 annet ledd er retten til fornyelse for ny tidsbestemt periode betinget av at eiendommen har samme eier. Leietaker valgte etter dette å avvente begivenhetene uten å fremprovosere noen eventuell oppsigelse før fristen 30. juni 1994. Det har senere vist seg at virksomheten fortsatte med Gulskogen Senter ANS som eier.

Leiekontrakten må anses å ha gått over til å bli oppsigelig. Utleier har ikke oppfylt den bevisbyrde han har for at det foreligger saklig oppsigelsesgrunn etter husleieloven §38. Utleier har under saken snarere begrenset enn utvidet oppsigelsesgrunnene. Det anføres herfra at senteret ønsker annen bedriftsprofil, at det ikke er rom for to sportsforretninger. Det som står igjen er at utleier ikke liker sportbutikkens drift, men det dreier seg om synsing, uten noen form for dokumentasjon. At det nå har kommet en annen sportsforretning i senteret kan ikke brukes som oppsigelsesgrunnlag overfor den virksomhet som har vært der i mange år. Den har en kundekrets som er opparbeidet gjennom 10 år. Butikken drives økonomisk godt, dog med noe nedgang i 1995 på grunn av den nye, konkurrerende sportsforretningen. En oppsigelse vil ha store konsekvenser for Gulskogen Sport. Det er ikke slik at den kan slukes opp i de andre Intersportforretningene eller etablere seg utenfor senteret.

En eventuell oppsigelse må først få virkning 6 måneder fra 1. januar 1995. Det er også nærliggende å forstå den såkalte oppsigelsen fra den ankende part av 20. oktober 1994 slik at fristen løper fra 1. januar 1995.

Ankemotparten har til støtte for sine anførsler vist til avgjørelser i Rt-1951-976, Rt-1979-676, Knophs Oversikt over Norges rett og Kobbe Husleieloven.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten.

Retten finner at leiekontraktens punkt 3 må forstås slik at det etter den tidsbestemte leieperiode som løp ut 1. januar 1995, er åpnet for mulighet til å fortsette leieforholdet med seks måneders gjensidig oppsigelse. Retten anser en slik forståelse å gi best samsvar mellom de ulike ledd i leiekontraktens punkt 3. Det omstridte fjerde ledd kan ikke betraktes som uskrevet, ei heller forstås så innskrenkende som anført av den ankende part.

Fjerde ledd i punkt 3 ble satt inn i leiekontrakten av 1991 av forretningsføreren, Eiendomssenteret AS. Den var en standardkontrakt benyttet for alle leieforholdene i Gulskogen Senter. Den har som de to foregående kontraktene en rett for leietaker til tidsbegrenset fornyelse, etter utløp av leieperioden frem til 1. januar 1995. Det har ikke fremkommet at det var spesielle grunner til at fjerde ledd ble satt inn. Retten legger ut fra det som er opplyst i saken, til grunn at leietaker ikke ble gjort oppmerksom på den endring som hadde skjedd i kontraktsformularet på dette punkt, eller at det forøvrig ble kommentert i forbindelse med kontraktsinngåelsen. Det hadde vært naturlig at utleier hadde opplyst om det nye punkt og forståelsen av det. Leietaker var allerede i de tidligere kontraktene sikret fortrinnsrett til fornyelse 2 g. 5 år, og hadde således en begrunnet forventning om at leieforholdet kunne fortsette utover 1. januar 1995. Det kan ut fra dette ikke uten videre slås fast at partenes intensjoner ved avtaleinngåelsen, var at leieforholdet skulle være avviklet 1. januar 1995. Lagmannsretten legger til grunn at de nærmere vilkår for kontraktsfornyelse etter annet ledd ikke var noe spesielt forhandlingstema, verken i 1991 eller ved de tidligere kontraktsinngåelser.

Første ledd i kontraktens punkt 3 må følgelig suppleres med de annet ledd for at man skal få forståelse av hvilke handlingsalternativer som foreligger etter at den tidsavgrensete periode er ute. Det absolutte opphør uten forutgående oppsigelse som stilles opp i første ledd, blir modifisert i annet og tredje ledd. Det påhviler leietaker aktiv handling for å sikre seg fornyelse av kontrakten etter annet ledd. Men, etter tredje ledd skal leietaker også varsle utleier skriftlig seks måneder før utløpet av leieperioden om han ikke ønsker å forlenge leieforholdet utover 1. januar 1995. Det mangler samsvar mellom dette spesifikke krav om aktiv handling og det tidsbestemte opphør etter første ledd. En nærliggende forståelse av fjerde ledd er at når leietaker forholder seg passiv, går leieforholdet over til å bli oppsigelig etter 1. januar 1995.

Uklarheten om hvordan kontraktens punkt 3 skal forstås må tillegges den som står bak utformingen, utleieren Gulskogen Senter ANS. Det var utleier som burde ha påsett at avtalen var tydeligere. Den ankende part har anført at oppsigelige leiekontrakter er usedvanlige i slike forretningsforhold. Men det har ikke blitt hevdet at ankemotparten alene av den grunn måtte ha forstått at det omstridte fjerde ledd i punkt 3 ikke kunne gi leietaker noen rett til oppsigelig kontrakt. Retten legger til grunn at det er uvanlig at slike kontrakter gjøres oppsigelige, men, det er ikke nok til å tolke fjerde ledd så innskrenkende som den ankende part har påstått.

Lagmannsretten finner videre at leietaker, som anført av utleier, ikke kan bebreides den manglende varsling av ønske om fornyelse innen 6 månedersfristen etter tredje ledd. Retten legger til grunn at det på det aktuelle tidspunkt var usikkert om utleier ville gjøre gjeldende at det hadde kommet nye eiere.

Lagmannsretten finner etter dette at leieforholdet etter 30. juni 1994 var gått over til å bli oppsigelig, med 6 måneders gjensidig oppsigelse.

Spørsmålet blir dernest om den oppsigelse som er foretatt er saklig begrunnet og ikke vil virke urimelig, jf husleieloven §38.

Utgangspunktet for vurderingen av om det foreligger saklig grunn er at kravene ikke er svært strenge i forretningsforhold. Det er dog utleier som har bevisbyrden for at det foreligger fyldesgjørende saklige grunner, jf Kobbe 156.

Den ankende part har anført at sportsforretningen ikke drives som ønsket fra senterledelsen, men har ikke fremlagt nærmere dokumentasjon for dette. Fra ankemotparten er det fremholdt at sportsforretningen drives med overskudd, og at den nedgang som spores i 1995 skyldes den nye konkurrerende sportsbutikk. Lagmannsretten finner at oppsigelsesgrunnlaget på dette punkt er altfor løst til å tilfredsstille de krav til dokumentasjon som påhviler utleier.

Den ankende part har videre anført at det fra senterets side ønskes en annen bedriftsprofil og at det er tilstrekkelig med den ene, nye sportsbutikk. Lagmannsretten finner som byretten at det også på dette punkt må foreligge nærmere dokumentasjon for hvilke endringer som er ønskelige, for at kravet om fyldestgjørende saklig begrunnelse kan sies å være oppfylt.

Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at kravet til saklig begrunnelse ikke er oppfylt.

Lagmannsretten bemerker videre at den oppsigelse som er foretatt etter rettens syn vil virke urimelig, jf husleieloven §38. Retten legger til grunn at en flytting fra senteret klart vil påføre leietaker økonomisk tap ved at det ikke lengre kan trekkes fordeler av sentereffekten. En flytting vil også kunne sette arbeidsplasser hos leietaker i fare.

Etter rettens syn ville en oppsigelse hvis den hadde vært saklig begrunnet, av disse grunner måtte ha vært satt til side som urimelig.

Lagmannsretten finner etter dette at oppsigelsen av leieforholdet må kjennes ugyldig.

Anken har vært forgjeves. I overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør Gulskogen Senter ANS erstatte saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan ses å foreligge særlige omstendigheter som bør føre til fritagelse for erstatningsplikten. Lagmannsretten finner dog som byretten at kontraktens formulering ga fyldestgjørende grunn til å la saken komme til retten, og at byrettens dom derfor blir å stadfeste også på dette punkt. Advokat Seeman Berg har fremlagt omkostningsoppgave på kr 24500 som alt er salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Gulskogen Senter ANS betaler til Gulskogen Sport AS i saksomkostninger for lagmannsretten 24500 -tjuefiretusenfemhundre- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.