LE-1989-254
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-04-06 |
| Publisert: | LE-1989-00254 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 6. april 1990 i ankesak nr. 254/89 hl.nr. 422/89. |
| Parter: | Ankende part: Ingrid Marie Nedberg (Prosessfullmektig: Advokat Arne K. Stokke, Hokksund). Motpart: Astrid Kjellaug Nordsjø (Prosessfullmektig: H.r.advokat Gunnar Rohr Torp, Jevnaker). |
| Forfatter: | Lagdommer Sverre Bjørnsen, formann. Lagdommer Bror Oskar Scherdin. Ekstraordinær lagdommer Finn Midtskaug |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §25, §52, Tvistemålsloven (1915) §180, §21 |
Olaf Martin Lunde, som satt i uskifte etter Bergljot Lunde, døde den 14. mars 1988. Ekteparet etterlot seg 5 døtre: Astrid Kjellaug Nordsjø, Ingrid Marie Nedberg, Bjørg Lunde, Randi Haug og Marit Lunde Strøm. Boet står under offentlig skifte.
Astrid Kjellaug Nordsjø og Ingrid Marie Nedberg har hver for seg krevd boets faste eiendom Lunde, gnr. 46 bnr. 1 og Dørjebru, gnr. 163 bnr. 7 og 8 i Øvre Eiker utlagt til seg på skiftet.
Eiendommen er odelsjord. Ingrid har ikke bestridt at Kjellaug - som den eldste av avdødes barn - etter loven har best odels/åsetesrett til eiendommen. Hun har imidlertid hevdet at Kjellaug har fraskrevet seg odelsretten til eiendommen til fordel for henne som er den nest eldste av barna.
Ved stevning av 4. oktober 1988 har Ingrid Nedberg reist skiftetvist med påstand om at hun har best odels/åsetesrett til eiendommen.
Stevningen omfatter videre krav på vederlag for arbeid som er utført på eiendommen.
Eiker, Modum og Sigdal skifterett avsa 7. februar 1989 dom med slik domsslutning:
"I odelssaken:
1. Kjellaug Nordsjø frifinnes.
2. Ingrid Nedberg dømmes til innen 14 -fjorten - dager etter dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Kjellaug Nordsjø med kr 4362,- kronerfiretusentrehundreogsekstito-.
I vederlagskravet:
1. Saksøkerens vederlags krav i Martin Olaf Lundes dødsbo tas ikke tilfølge.
2. Ingrid Nedberg dømmes til innen 14 -fjorten- dager etter dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Martin Olaf Lundes dødsbo under offentlig skifte (bo nr. 20/88) med kr 4362,- kronerfiretusentrehundreogsekstito-."
Når det gjaldt odels/åseteskravet la skifteretten til grunn at
Ingrid Nedberg i 1977 fikk tilbud om å kjøpe gården, noe de øvrige søsken var enige i. Tilbudet ble imidlertid ikke godtatt av henne. Retten fant det godtgjort at også Kjellaug Nordsjø hadde sagt seg enig i salg til Ingrid og ikke ville gjøre bruk av sin løsningsrett. Retten så det imidlertid slik "at denne fraskrivelse av løsningsrett hadde nær tilknytning til den aktuelle kjøpssituasjonen, og ikke innebar at hun i fremtiden under andre forhold forpliktet seg til ikke å gjøre sin rett til overtagelse av eiendommen gjeldende".
Ingrid Nedberg har ved advokat Arne K. Stokke i rett tid påanket dommen for så vidt angår avgjørelsen i odelssaken og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Ingrid Nedberg utlegges på skiftet eiendommen Lunde gnr. 46, bnr. 1 og Dørjebru gnr. 163, bnr. 7 og 8 i Øvre Eiker.
2. Ingrid Nedberg tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett."
Kjellaug Nordsjø har ved h.r.advokat Gunnar Rohr Torp tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Eiker, Modum og Sigdal skifteretts dom stadfestes i den utstrekning den er påanket.
2. Ingrid Nedberg dømmes til å betale saksomkostninger til Kjellaug Nordsjø for skifterett og lagmannsrett."
Under ankeforhandlingen avga partene forklaringer. Det ble avhørt 5 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Om saksforholdet skal lagmannsretten innledningsvis bemerke:
Den ankende part, Ingrid Nedberg, som er født i 1928, synes helt fra ungdommen å ha regnet med at hun i sin tid ville få overta foreldrenes eiendom. Hun bodde på gården frem til 1956, da hun giftet seg og flyttet hjemmefra. I den etterfølgende tid var hun og hennes mann årlig på besøk og deltok i gårdsarbeid, oftest i sommerferien, men en del ganger også utenom ferien.
I 1977 tok faren, Olaf Martin Lunde, opp spørsmålet om å overdra gården til ett av barna. Han henvendte seg først til den eldste, Kjellaug født i 1926, og spurte om hun ville overta gården.
Kjellaug, som hadde giftet seg og flyttet til Sverige, var på denne tid ikke interessert og svarte benektende.
Faren tilbød deretter den nest eldste av barna, Ingrid, å kjøpe gården for kr 170000,-. Tilbudet ble ikke akseptert av Ingrid som visstnok fant kjøpesummen noe høy, jfr. Ingrids brev av 11. februar 1986 til øvrige søsken og faren der det heter:
"For en del år siden ble vi tilbudt gården for kr 170000,-. Da jeg syntes dette var et for høyt beløp, ble det svart at "Vi må ha så mye, ellers er det noen som ikke blir fornøyd. (eller ikke kommer til å godta det.)". Dette var ikke med tanke på lign.myndighetene.
På dette grunnlag ville jeg ikke kjøpe gård. Jeg ville ha takst og "åpne kort" overfor søsknene."
Kjellaug hadde på denne tid ingen innvending mot at Ingrid overtok gården.
I det påfølgende år, 1978, ble det fortsatt snakket om overtakelse av gården mellom faren og Ingrid, men det ble aldri holdt takst slik Ingrid ønsket.
I 1979 døde moren slik at faren ble alene på gården. Dette ga overtakelsesspørsmålet ny aktualitet. Tanken var denne gang at Ingrids sønn, Jon Olav Nedberg, skulle overta gården. Jon søkte i den anledning opptak på landbruksskole og fikk i den forbindelse attest av 28. mai 1979 fra Øvre Eiker jordskiftekontor der det heter at han "har i de siste 2-3 årene deltatt jevnlig i gårdsarbeid på gården til sin bestefar Olaf Lunde, Vestfossen" og at det "er nå planlagt at han skal overta gården etter sin bestefar". Etter gjennomgått landbruksskole fortsatte Jon å hjelpe til med arbeidet på gården. I årene 1983, 1984 og 1985 har han selv drevet gården i henhold til muntlig forpaktingsavtale med bestefaren.
I begynnelsen av 1986 ble forpaktningsforholdet med Ingrids sønn Jon, brakt til opphør og Ingrid fikk beskjed om at verken hun eller sønnen ville få overta gården. Bakgrunnen for dette skal etter det opplyste ha vært at Jon hadde meldt seg ut av statskirken og sluttet seg til Jehovas Vitner.
Senere i 1986 ble det inngått en jordleiekontrakt mellom Olaf Martin Lunde og datteren Randi Haug og dennes ektefelle Olav Haug omfattende eiendommens dyrkede areal på ca 130 da. for en tid av 10 år, dog slik at leiekontrakten kunne avbrytes på et tidligere tidspunkt "dersom jeg Olaf M. Lunde ønsker det".
Den ankende part, Ingrid Marie Nedberg, gjør som for skifteretten prinsipalt gjeldende at søsteren Kjellaug har fraskrevet seg odelsretten til fordel for henne. Kjellaug har gitt avkall på sin bedre rett til å overta eiendommen.
Herredsretten tar feil når den legger til grunn at fraskrivelsen knyttet seg til en aktuell kjøpssituasjon på en slik måte at Kjellaug ikke var bundet for fremtiden.
Etter odelsloven §25 annet punktum kan en odelsrettshaver binde seg til ikke å gjøre retten gjeldende. Dette kan skje "andsynes einskilde" i form av fraskrivelse av løsningsrett eller "i det heile" slik at vedkommende fraskriver seg all odelsrett til eiendommen. Det vises til Rygg og Skarpnes: Odelsloven (2. utg. 1986) side 106-107, Falkanger: Odelsrett og åsetesrett (1984) side 56 og Rt-1964-1310, jfr. Rt-1956-1293. Se også Rt-1986-395 og RG-1986-768.
Det stilles ikke krav om skriftlighet eller andre formkrav for at fraskrivelse av løsningsrett eller odelsrett skal være bindende. Avkall på retten kan gis ved muntlig erklæring eller det kan tenkes å fremgå av hele situasjonen (konkludent adferd).
Erklæringen behøver ikke uttrykkelig gå ut på at retten frafalles. Den kan ha form som et samtykke til salg til en dårligere odelsberettiget. Som utgangspunkt kreves at det foreligger en rettslig disposisjon - et dispositivt utsagn - fra odelsrettshaveren som dermed vil være bundet idet dette ikke vil være betinget av aksept. For øvrig gjelder vanlige avtalerettslige regler slik at odelsrettshaveren som nevnt også kan bli bundet ved konkludent adferd.
Når man ut fra dette skal vurdere om Kjellaug rettslig har bundet seg til ikke å gjøre sin rett gjeldende, må man gå tilbake til tiden før 1977. Kjellaug hadde på denne tid ingen planer om å overta gården. I likhet med familien for øvrig regnet hun med at Ingrid i sin tid ville overta gården. Ingrid selv innrettet seg på dette. I 1977 da spørsmålet om overdragelse av gården ble aktuelt, henvendte foreldrene seg først til Kjellaug som ikke var interessert i å overta eien dommen og ikke hadde noen innvending mot at den ble overdratt til Ingrid. Gården ble deretter tilbudt Ingrid. I følge herredsretten ble tilbudet ikke godtatt av Ingrid og i følge ankemotparten ble tilbudet avslått av henne. Det siste er iallfall ikke riktig. Ingrid har aldri avslått tilbudet, men hun ønsket at kjøpesummen ble fastsatt ved takst. Det forelå således ikke noe avslag, og man var med andre ord fortsatt i en forhandlingssituasjon. Det led ut på tiden uten at faren kom seg til å begjære takst, og grunnen var nok at faren egentlig ikke var innstilt på å gi fra seg gården ennå. Ingrid innrettet seg i 1977 på å overta gården, men så skjedde det altså ingenting. I den etterfølgende tid innrettet Ingrids sønn, Jon, seg på å overta gården. De første årene hjalp han bestefaren med gårdsarbeidet. I 1979 døde bestemoren og planene tok fastere form:
Jon gikk på landbruksskole og overtok etter hvert ansvaret for gårdsdriften idet han leide jorden av bestefaren i årene 1983-1985. Det har i denne tid ikke vært noen endring i Kjellaugs holdning til Ingrids overtakelse av gården. Kjellaug aksepterte i 1977 klart at Ingrid overtok gården, og dette var fortsatt situasjonen så sent som i 1985. Kjellaug hadde dermed bundet seg til ikke å gjøre løsningsrett gjeldende når Ingrid overtok gården, og det måtte for så vidt være uten betydning om overtakelsen fant sted i 1977 eller senere. Kjellaug har hele denne tid vært bundet til ikke å gjøre sin bedre rett gjeldende overfor Ingrid og må fortsatt være bundet til dette i tiden etter 1985 og frem til farens død i 1988.
Subsidiært gjør Ingrid Nedberg - som ny anførsel for lagmannsretten - gjeldende at hun må gis fortrinnsrett til å overta eiendommen i medhold av odelsloven §52 siste ledd, jfr. §21, og påberoper seg her særlig sin arbeidsinnsats ved gårdsdriften, sin tilknytning til eiendommen og sin forventning om å få overta den. Hennes foreldre og søsken har siden langt tilbake vært innforstått med at Ingrid i sin tid skulle overta gården. Det gjelder også den bedre odelsberettigede søsteren Kjellaug. Her vil det som er anført i forbindelse med det prinsipale grunnlag komme inn med stor tyngde. Kjellaug har således helt fra de var unge og frem til utgangen av 1985 opptrådt slik at Ingrid hadde en berettiget forventning om å få overta eiendommen. Dette må tillegges betydelig vekt, jfr. Falkanger: Odelsretten og åsetesretten (1984) side 137 og Rygg og Skarpnes: Odelsloven (2. utg. 1986) side 95. Ellers vises til Rt-1988-161 og RG-1983-510 (referert i Rygg og Skarpnes l.c. side 92-93).
Ankemotparten, Astrid Kjellaug Nordsjø, anfører til den ankende parts prinsipale grunnlag at den fraskrivelse av sin odelsløsningsrett som hun var villig til i 1977, var - som antatt av skifteretten - nær knyttet til den aktuelle kjøpssituasjon på denne tid. Det erkjennes at Kjellaug opptrådte slik ved den anledning at det forelå et tilbud fra hennes side om å gi avkall på sin fortrinnsrett til å overta eiendommen.
Dette tilsagn ble imidlertid gitt i forbindelse med farens tilbud i 1977 til Ingrid Nedberg om å overta eiendommen og falt bort etter at farens tilbud ikke ble akseptert av Ingrid.
Situasjonen ble i ettertid en helt annen slik at det ikke lenger er aktuelt for Kjellaug å avstå fra å gjøre sin fortrinnsrett gjeldende.
Til det subsidiære grunnlag for den ankende parts krav anføres at bestemmelsen i odelsloven §52 siste ledd, jfr. §21, åpenbart ikke kan komme til anvendelse i et tilfelle som det foreliggende hvor vedkommende tidligere er tilbudt å få overta eiendommen og har avslått tilbudet. Ingrid Nedberg aksepterte ikke farens tilbud i 1977, og det er da ingen grunn til at hun idag skal kunne trenge seg foran den best odelsberettigede. Hun ble den gang tilbudt eiendommen til rimelig pris, men slo ikke til. Dersom Ingrid etter dette fortsatt hadde forventning om å få overta gården, var den i tilfelle løst fundert, og hun kan iallfall ikke sees å ha innrettet seg etter en slik forventing.
Det bestrides at Ingrid har ytet noen slik arbeidsinnsats på gården at det kan tillegges nevneverdig vekt i denne sammenheng.
Også andre søsken som hadde anledning til det, kom på besøk om sommeren og hjalp til med arbeidet.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten.
Når det gjelder det prinsipale grunnlag for anken, er lagmannsretten enig med skifteretten i at den antatte fraskrivelse av løsningsrett fra Kjellaugs side hadde en så nær tilknytning til den aktuelle kjøpssituasjon at hun - når kjøpet ikke kom i stand - ikke kunne anses å ha gitt avkall på å gjøre retten gjeldende i fremtiden under andre forhold.
Når det gjelder det subsidiære grunnlag - som er nytt for lagmannsretten - er lagmannsretten kommet til at heller ikke dette kan føre frem. Uansett hvilke berettigede forventninger om å få overta eiendommen som Ingrid måtte ha hatt i tiden frem til 1977, måtte hun være forberedt på at utsiktene i så henseende kunne endre seg etter at hun hadde fått tilbud om å overta eiendommen og ikke hadde akseptert dette. På denne bakgrunn kan det vanskelig betegnes som et "klårt urimeleg resultat" i relasjon til odelsloven §52 siste ledd at eiendommen på skifte godt og vel 10 år senere blir utlagt til Kjellaug som best odels- og åsetesberettiget. Det er nok så at Ingrid - også bedømt ut fra forholdene på skiftetiden - må sies å ha en sterkere tilknytning til eiendommen, men dette er i og for seg ikke tilstrekkelig til å fravike den vanlige åsetesrekkefølge etter de krav som her må stilles etter odelsloven §52 siste ledd sammenholdt med §21.
Skifterettens dom blir etter dette å stadfeste for den del som er påanket. Det gjelder også omkostningsavgjørelsen - for denne del - som lagmannsretten ikke har noe å bemerke til.
Anken har ikke ført frem. Den ankende part pålegges å betale saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Ankemotparten har lagt frem omkostningsoppgave som lyder på kr 22810,- (herav salær kr 22000,-).
Lagmannsretten finner salærkravet høyt, men finner etter omstendighetene å kunne legge oppgaven til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Skifterettens dom stadfestes så langt den er påanket.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ingrid Marie Nedberg til Astrid Kjellaug Nordsjø 22.810 -tjuetotusenåttehundreogti- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.