LE-1989-265
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-11-12 |
| Publisert: | LE-1989-00265 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | LE-1989-00265 D Nr. 265/89 hl.nr. 437/89. Anket til Høyesterett, Lagmannsrettens dom opphevet, hjemvist til fortsatt behandling HR-1992-00114 B. |
| Parter: | Ankende part: Ola Sætre (Prosessfullmektig: Adv. Eivind Bjøralt). Motpart: Gerda Aaland (Prosessfullmektig: Adv. Olav Sundet). |
| Forfatter: | Lagdommer Nils Moe, formann. Lagdommer Ola Melheim. Lagdommer Jan Martin Flod. Meddommere: Bonde/husmor Åshild Fjerdingsgjelten. Ing./gårdbr. Stein Petter Aaslie |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §19, §8, Tvistemålsloven (1915) §180, Skifteloven (1930) §62, §27, §25, §28 |
Saken gjelder odelsløsning.
Sør-Østerdal herredsrett avsa 15. februar 1989 dom i saken med slik domslutning:
"1. Ola Sætre tilpliktes å fravike og overskjøte til Gerda Aaland sin ideelle anpart av Oksbergteigen, gnr. 70 bnr. 49 i Trysil, innen den frist retten fastsetter mot at hun betaler ham den løsningssum som blir fastsatt.
2. I saksomkostninger betaler Ola Sætre til Gerda Aaland innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse kr. 22.550, -kronertjuetotusenfemhundreogfemti-."
Dommen ble i rett tid påanket av Ola Sætre som i ankesaken har nedlagt slik endelig påstand:
"1. Ola Sætre frifinnes.
2. Ola Sætre tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Gerda Aaland har tatt til gjenmæle og har i ankesaken nedlagt slik endelig påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Gerda Aaland tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten."
Ankeforhandlingen ble avholdt i Trysil 9. oktober 1990 til 10. oktober 1990. Partene møtte med prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt 4 vitner og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Saksforholdet, som partene i det alt vesentlige er enige om, fremgår av herredsrettens dom.
Den ankende part har for lagmannsretten frafalt sin subsidiære anførsel for herredsretten om at eiendommen ikke kan løses etter reglene om hjemmelsansvar jfr. odelsloven §19, annet ledd. Forøvrig står saken i samme rettslige stilling som for herredsretten.
Den ankende part, Ola Sætre har i den vesentlige anført:
Herredsretten har tatt feil når det er tatt utgangspunkt i læren om odelsmisbruk og Høysterettsdommer inntatt i Rt-1985-452 og 1215. Den ankende part har ikke ervervet eiendommen ved odelsløsning og har heller ikke på annen måte gjort bruk av odelsrett i forbindelse med ervervet. Skifteloven §62 ble ikke påberopt. Den ankende part har fått eiendommen i kraft av en helt ordinær eiendomsoverdragelse og læren om odelsmisbruk er følgelig uanvendelig.
Det saken gjelder er om Ola Sætre har fått odelsrett til 2/3 av eiendommen Oksbergsteigen i medhold av odelsloven §8, første ledd. Avgjørende er om faren, Halvor Sætre, har "ått" eiendommen "med odel".
Det er ubestridt at Halvor, umiddelbart etter sitt erverv, videresolgte eiendommen til sønnen Ola Sætre. Han hadde imidlertid da fått odelsrett i kraft av odelsloven §8, første ledd og ankemotparten må stå tilbake for hans rett.
Det foreligger intet proforma-forhold. Proforma krever at partene i en avtale er innforstått med at denne har et annet innhold innad enn det utad gis uttrykk for, jfr. Arnholm: Lærebok i avtalerett (1978) side 203, Jo Hov: Avtalerett side 225 og Tore Sandvik: Tfødt xx.xx.48 flg. Det er det ordinære avtalerettslige proforma-begrep som nærværende sak må vurderes mot. Det eksisterer intet spesielt proforma-begrep i forhold til odelsloven §8.
Såvel dødsboet, representert ved en arvinggruppe, som Halvor Sætre, som hadde bistand av hjelpeverge, var fullt ut på det rene med transaksjons innhold. Også overformynderiet, som ga sitt samtykke, var det. Eiendommen ble solgt på ordinær måte av dødsboet i henhold til fullmakt fra arvingene - deriblant ankemotparten. Halvor Sætre fikk tilslaget fordi han var best odelsberettiget. Man ville unngå en påfølgende løsningssak. At Halvor Sætres motiv bak ervervet var å sikre eiendommen for sin slekt, det vil si sønnen Ola, gir ikke forholdet preg av proforma. Alle impliserte oppfattet det slik at en overdragelse til Ola måtte skje i to etapper, dvs. ved to separate salg. Dette er systemet i odelsloven §8, første ledd. At hjelpeverge medvirket og overformynderiets samtykke ble innhentet, er for øvrig i seg selv et moment som taler mot at proforma foreligger, jfr. Tore Sandvik: Tfødt xx.xx.69.
At skjøtet fra Halvor Sætre til sønnen er datert dagen før skjøtet fra boet til Halvor, er uten betydning. Skjøtningen er ikke avgjørende for når eiendomsovergangen finner sted, jfr. Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar side 40. Bindende avtale om salg av eiendommen til Halvor Sætre forelå på et tidligere tidspunkt enn skjøtet gir uttrykk for. I mangel av skriftlig kjøpekontrakt kan overdragelsen tidfestes til tidspunktet da finansieringen var klar, dvs. noen dager ut på nyåret i 1987. At kjøpesummen ble stilt til rådighet for boet etter at eiendommen var videresolgt til Ola Sætre er uten betydning. Det er ikke uvanlig at det gis henstand med innbetaling av en kjøpesum.
At overdragelsen til Ola Sætre fant sted meget kort tid etter at faren Halvor fikk eiendommen og at dette var planlagt, er likeledes uten betydning. Det eneste vilkår for odelserverv etter odelsloven §8, første ledd er at en odelsberettiget slektning - foreldre, besteforeldre eller søsken av foreldre - har "ått" eiendommen "med odel". Det kan ikke legges mer i bestemmelsen enn ordlyden gir uttrykk for. Bestemmelsen var ny i odelsloven av 1974 og kom inn som en konsekvens av at kretsen av de odelsberettigede ble begrenset. Odelsloven §8, første ledd gir en åpning for at en odelsberettiget kan sikre en eiendom for sin slekt ved selv å erverve eiendommen. Det er betegnende at odelsrett etter bestemmelsen er omtalt som refleksodel. Hvorledes lovvilkåret er å forstå fremgår av Rt-1985-452 og 1215. Odelsrettens karakter av slektsrett er fremhevet og odelserverv er godtatt selv om førsteerverver har sittet med eiendommen i kort tid og ervervsmotivet utelukkende var å sikre sin slekt. Videre vises til Eidsivating lagmannsretts dom av 24. april 1989, Rg 1984 501 samt Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar side 37.
Behovet for klare regler samt at odelslovgivningen bør praktiseres i tråd med alminnelige rettsoppfatninger, tilsier at bestemmelsen fortolkes etter sin ordlyd, jfr. Rt-1990-278. Oppstilles krav om eiertid og til eierskapets innhold vil det lede til arrangementer av uheldig art. Det er dessuten grunn til å tolke bestemmelsen i harmoni med odelsloven øvrige regler. Særlig vises til reglene om bo- og driveplikt, jfr. §27 flg. Av §28, annet ledd fremgår, antitetisk tolket, at en løsningssak ikke kan reises mot eier som ikke oppfyller bo- og driveplikten, forutsatt at denne avhender eiendommen til en slektning som har odelsrett. Det må skje så snart som mulig etter ervervet, senest innen 1 år. I likhet med loven §8 er bestemmelsen i §28, annet ledd, utslag av odelsrettens karakter av slektsrett, jfr. innst. O. nr. 11 (1975-1976) side 3 og Ot.prp. nr. 52 (1974-1975) side 29.
Det som har skjedd i den aktuelle sak er ingen omgåelse av loven. Odelsmisbruk er det ikke. Eiendommen ble ikke ervervet ved odelsløsning eller ved påberop av skifteloven §62. Ved odelsmisbruk vil det forøvrig være slik at innsigelser mot ervervet fremsettes i forkant av overtagelsen. Det innebærer at odelsløseren har anledning til å innrette seg slik at misbruk unngås. Ankemotpartens innsigelser mot overføringen til Ola kom i ettertid. Han hadde følgelig ingen mulighet for å korrigere - hvilket med letthet kunne vært gjort - slik at søksmålet ble unngått.
Etter dette har Ola Sætre odelsrett etter odelsloven §8, første ledd med prioritet foran ankemotparten. Kravet om innløsning kan ikke tas til følge.
Ankemotparten Gerda Aaland, har i det vesentlige anført:
Herredsrettens dom som er riktig. Rett faktum er lagt til grunn og rettsanvendelsen er korrekt.
Odelsloven §8, første ledd må forstå slik at det kreves et reelt eierforhold for at odelsrett erverves. Overføringen av eiendommen til Halvor Sætre er et proforma-verk og representerer en omgåelse av lovbestemmelsen. Forholdet har også karakter av odelsmisbruk. Det er uten betydning at Halvor Sætre ervervet eiendommen i kraft av en privatrettslig avtale og ikke ved odelsløsning. Poenget er at Halvor Sætre pretenderer å ha "ått eigedomen med odel". Odelsretten sto sentralt da dødsboet valgte å selge eiendommen til ham. Av rettspraksis fremgår at det skal anlegges en konkret vurdering av de reelle forhold når det tas standpunkt til om odelsmisbruk foreligger jfr. Rt-1903-228, Rt-1915-967, Rt-1959-1106, Rt-1973-1409, Rt-1988-56 og Rt-1990-278, Rg 1983 417, Rt-1988-528 og Agder lagmannsretts dom av 28. august 1974. Fra et annet rettsfelt, som har likhetstrekk med nærværende sak, vises til Rt-1983-1167. Forøvrig vises til Nils Nygaard i Festskrift til Olav Lid side 134 flg. og Thor Falkanger: Odelsretten side 66 - 67. At det i Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar på side 37, er uttalt at odelsrett etter odelsloven §8, første ledd erverves i det øyeblikk rettsforgjengeren har ervervet eiendommen, kan ikke tas til inntekt for at det ikke stilles krav om at ervervet skal være av reell karakter. Det ville forøvrig være i strid med odelsloven §25. En slik lovforståelse vil dessuten bryte med den alminnelige rettsoppfatning. Rettstekniske hensyn kan ikke strekkes så langt at det ikke reageres mot åpenbare arrangementer for å omgå loven. At det kreves reell overdragelse etter odelsloven §8, innebærer ikke at det gripes inn overfor erverv som skjer for å sikre slekten. En slik motivering er ikke til hinder for at det gjennomføres et reelt erverv.
Overdragelsen av eiendommen til Halvor Sætre var uten realitet for ham og fremstår som et rent arrangement. Det reelle forhold var utelukkende å foreta en overføring av eiendommen til sønnen og overdragelsen til Halvor Sætre var en mellomstasjon i så måte. Det reelle forhold var ikke to overdragelser men en. Illustrerende er det at Olav Sætre utformet farens brev av 31. oktober 1986 til arvinggruppen med forespørsel om kjøp av eiendommen. Også ellers har Ola foretatt alt det nødvendige i forbindelse med farens erverv.
Da overdragelsen fant sted var Halvor Sætre 77 år og helsemessig svekket. Han hadde ingen mulighet til å overholde reglene om bo- og driveplikt og han hadde ikke økonomi til å kjøpe eiendommen. Det var Ola Sætre som tok opp lån i Kreditkassen og han sto som debitor for lånet. Betegnende er det videre at skjøtet til faren er datert en dag etter at han fikk eiendommen skjøtet til seg fra dødsboet. Egentlig hadde faren ingen eiendomsrett å overdra den dagen han foretok overdragelsen til sønnen. Dødsboet, som var selger av eiendommen, var også innforstått med realiteten i det som skjedde. Per Odd Akre, som fungerte som bobestyrer, hadde i egenskap av banksjef innvilget Ola Sætres lånesøknad. Også hjelpevergen og overformynderiet, som bistod ved overføringen av eiendommen til Halvor Sætres, var klar over at overføringen var av rent formell art. Man ville ellers ikke ha medvirket. Halvor Sætres situasjon var slik at han på ingen måte kunne overta en skogeiendom. Alle interesserte har følgelig vært klar over at overdragelsen til Halvor Sætre ikke ga uttrykk for det reelle forhold. Det foreligger en proforma overføring som ikke kan skape rett jfr. Arnholm: Lærebok i avtalerett (1978) side 231. Etter dette har ikke Ola Sætre odelsrett til eiendommen og må stå tilbake for Gerda Aalands rett. Hun har ikke gitt avkall på sin odelsrett verken direkte eller indirekte ved at hun - som arving i boet - formelt sett sto som selger av eiendommen. Hun hadde forut for salget fant sted, påberopt seg sin odelsrett ovenfor arvinggruppen som representerte boet og hun har ikke i ettertid forholdt seg passiv. At Gerda Aaland får eiendommen er også en rimelig løsning. Hun eier den resterende 1/3 del fra før.
Lagmannsretten har kommet fram til samme resultat som herredsretten og kan i store trekk tiltre domsgrunnene.
Etter odelsloven §8, første ledd erverves odelsrett når foreldre, besteforeldre eller søsken av foreldre har " ått" en eiendom "med odel". Bestemmelsen var ny i odelsloven av 1974 og er et ledd i den begrensning av odelskretsen som loven innførte. Odelsretten som oppstår, er en refleks av den odelsberettigedes forutgående eierskap, uavhengig av erververvsgrunnlaget. Slik bestemmelsen er utformet kan det neppe kreves at bo- og driveplikten overholdes. Heller ikke andre tilleggsvilkår kan oppstilles. Odelsretten etter §8, første ledd oppstår i det øyeblikk eiendommen er ervervet av en odelsberettiget, jfr. Rygg og Skarpnes: Odelsretten med kommentar side 37. Det vises forøvrig til Ot.prp. nr. 59 (1972-73) side 14, der behovet for enkle og oversiktlige regler er fremhevet. Av Høyesterettsdommer inntatt i Rt-1985-452 og 1215 fremgår at det er uten betydning at den berettigedes formål har vært å sikre eiendommen for sine etterkommere. Begge dommer gjaldt rett nok odelsløsning, men antas å ha generell betydning.
Etter lagmannsrettens oppfatning må det likevel kreves en reell eiendomsovergang til den odelsberettigede. Hverken loven formål - å bevare eiendommen for slekten - eller hensynet til slektsfølelse og personlig tilknytning til eiendommen tilsier at eierskap av rent formell art bør gi odelsrett. Det ville for øvrig stride mot den alminnelige rettsfølelse.
Hvorvidt det foreligger et reelt eierforhold eller ikke, må bero på en konkret helhetsvurdering. Rettstekniske hensyn tilsier imidlertid at det kreves klare holdepunkter for å tilsidesette en eiendomsoverdragelse i forhold til odelsloven §8 første ledd. Det vil således kunne foreligge et reelt eiendomserverv selv om hovedmotivet er å sikre eiendommen for sine etterkommere, jfr. Rt-1985-452 og 1215. Som påpekt av herredsretten vil imidlertid en lovforståelse som nevnt innebære en risiko for arrangementer av uhelig art, men lagmannsretten er enig i at det ikke kan være avgjørende. En grense må trekkes.
I likhet med herredsretten finner lagmannsretten at overdragelsen av eiendommen til Halvor Sætre var av formell karakter.
Formålet var utelukkende å sikre eiendommen for sønnen Ola, som ikke hadde odelsrett. Det ansees godtgjort at umiddelbar videre overdragelse til sønnen var forutsatt allerede da faren i brev 31. oktober 1986 til dødsboet erklærte seg interessert å kjøpe eiendommen. Halvor Sætre var den gang 77 år og så vidt sterkt svekket at hjelpeverge ble oppnevnt. Noen praktisk mulighet for at han kunne sitte med eiendommen og drive denne, forelå ikke. Han hadde dessuten ikke økonomi til å kjøpe eiendommen og betalte i realiteten intet for den. Kjøpesummen, på kr 1,5 mill, ble betalt av sønnen i forbindelse med hans overtagelse av eiendommen. Kjøpesummen ble finansiert ved opptak av banklån.
Det var videre Ola Sætre som sto for alt det praktiske i forbindelse med farens kjøp. Han utformet brevet til dødsboet hvor det ble budt på eiendommen og han sørget for de nødvendige dokumenter i forbindelse med overdragelsen. Han ordnet dessuten med oppnevnelse av hjelpeverge og innhentet overformynderiets samtykke.
Overdragelsens formelle karakter fremgår også av dokumentene. Det er ubestridt at dødsboet var eier av eiendommen ved årskiftet 1986/87. Skjøtet fra dødsboet til Halvor Sætre er datert 7.januar 1987, mens skjøtet fra ham til Ola Sætre er datert en dag før. Egenerklæringene er datert henholdsvis 5. og 6. januar 1987. Begge skjøter er tinglyst 9. januar 1987. Selv om skjøtning og tinglysning ikke uten videre gir uttrykk for når en eiendomsoverdragelse - inter partes - har funnet sted, må det etter rettens oppfatning legges til grunn at eiendomsoverdragelsene praktisk talt har skjedd samtidig og i sammenheng. Formelt dreier det seg om to kjøp, men reelt sett fremstår farens erverv som en nødvendig forutsetning for Ola Sætres påfølgende erverv. Det kan ikke trekkes avgjørende rettslige konsekvenser av at Halvor Sætre underskrev skjøtet til sønnen før han selv hadde fått skjøte, men skjøtedatoene bidrar til å understreke sammenkoblingen mellom overdragelsene. Reell eierrådighet over eiendommen har Halvor Sætre aldri hatt.
Det finnes videre utvilsomt at alle impliserte har vært innforstått med de reelle forhold. Så vel dødsboet som hjelpevergen og overformynderiet, som medvirket ved overdragelsen, må ha vært på det rene med at eiendommen straks skulle overføres til sønnen. Det er utenkelig at man ellers ville samtykket i at Halvor Sætre overtok eiendommen. Hvorvidt det passerte ble oppfattet som to rettshandler eller bare en, finnes å være uten betydning så lenge man var kjent med de underliggende realiteter. Det var man. Alt har skjedd i full åpenhet.
Den omstendighet at overdragelsen til Halvor Sætre bare var et forutgående ledd og en nødvendig forutsetning for en umiddelbar videreoverføring til Ola Sætre, gir rettshandelen et islett av proforma. Ettersom det ikke var noe fordekt over det som ble gjort, kan det likevel være spørsmål om det er grunnlag for å ta i bruk en slik karakterstikk. Det finnes imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til det. Avgjørende er om overdragelsen til Halvor Sætre innebærer at han har "ått eigedomen med odel" jfr. odelsloven §8, første ledd.
Som herredsretten finner lagmannsretten at lovvilkåret ikke er oppfyllt. Halvor Sætres erverv var helt uten realitet og fremstår som en tom formalitet uten en annen funksjon enn å være et ledd i Ola Sætres erverv av eiendommen. Forholdet må sidestilles med en direkte overdragelse av eiendommen til ham. Gerda Aaland, som har odelsrett, kan kreve løsning av eiendommen. Det spiller ingen rolle at hun var loddeier i dødsboet.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste. Det gjelder også omkostningsavgjørelsen som lagmannsretten ikke har noe å bemerke til.
Anken har ikke ført frem. I medhold av tvistemålsloven §180, første ledd bør Ola Sætre erstatte Gerda Aaland sakens omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan sees å foreligge særlige grunner som tilsier fritagelse av omkostningsansvaret. Gerda Aalands prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave hvor det fremgår at omkostningene for lagmannsretten utgjør kr 27.536,- herav kr. 24.000,- i salær. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til oppgaven og legger denne til grunn for omkostningsavgjørelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Sør-Østerdal herredsretts dom stadfestes.
2. Ola Sætre dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Gerda Aaland 27.536,- - tjuesjutusenfemhundreogtrettiseks - kroner - i saksomkostninger for lagmannsretten.