LE-1991-1779

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1992-09-04
Publisert:	LE-1991-01779
Stikkord:	Husleienedsettelse, Urimelig leie, Markedsleie, Forretningslokaler, Kontorlokaler, Bristende forutsetninger
Sammendrag:
Saksgang:	- Oslo byrett Nr. 90-00891 A/54 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-01779. Anket til Høyesterett - Lagmannsrettens dom, domsslutningens pkt. 1 stadfestet - HR-1994-00004 A.
Parter:	Ankende part: Sponsor Service A/S (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar-Martin Kjenner, Oslo). Motpart: Nora Eiendom A/S (Prosessfullmektig: Advokat Rune Svoren, Oslo).
Forfatter:	1. Lagmann Jørgen Wilberg, formann 2. Kst. lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen 3. Ekstraordinær lagdommer Sverre Bjørnsen
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §35, Prisloven (1953) §18, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §373, §36, Husleieloven (1939), §52, §59, Prisloven (1953)

Dom:

Saken gjelder krav om nedsettelse av husleie i forretningslokaler.

Sponsor Service A/S (heretter kalt Sponsor Service) leiet ved kontrakt av 15. mai 1987 kontorlokaler i Nordregt. 2, Oslo, av Nora Eiendom A/S (heretter kalt Nora Eiendom). Nordregt. 2 ligger ved Akerselva, på Nedre Foss, søndre Grünerløkka, og omtales ofte som Grüner Gård. Utleieobjektet består av gårdens gamle hovedbygning, som ble bygget på 1600-tallet og ombygget ca 1770. Etterat Sponsor Service og nåværende eier, Nora Eiendom, inngikk leiekontrakt i 1987, gjennomførte Nora Eiendom rehabilitering av huset og innredet moderne kontorer m.v. i hele bygningen.

Leiekontrakten gjelder hele bygningen. Leieforholdet ble tiltrådt 15. mars 1988. Leiekontraktens løpetid er på 10 år uten adgang til oppsigelse. Leietageren har rett til hel eller delvis fremleie av lokalene og til overdragelse av leieretten forutsatt at den nye leietager fortsetter leieforholdet på identiske vilkår.

Leiesummen var pr. 15. april 1987 ifølge avtalen kr 2500000,- pr. år med full, årlig indeksregulering i overensstemmelse med endringer i konsumprisindeksen. Fra 1. januar 1989 ble leien oppregulert etter konsumprisindeksen til kr 2813632,- pr. år. Sponsor Service protesterte og krevet leien nedsatt. Nora Eiendom motsatte seg leienedsettelse. Fra 1. januar 1990 ble husleien igjen oppregulert, nå til kr 2932864,- pr. år. Etter forutgående resultatløs forliksmegling reiste Sponsor Service sak med krav om husleienedsettelse mot Nora Eiendom ved stevning til Oslo byrett av 25. september 1990.

Oslo byrett avsa 18. juni 1991 dom med slik domsslutning:

1. Nora Eiendom A/S frifinnes.

2. Sponsor Service A/S betaler innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse kr 95900,- -nittifemtusennihundre- i saksomkostninger til Nora Eiendom A/S.

Sponsor Service har i rett tid påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Nora Eiendom har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt 18. - 21. august 1992. Sponsor Service var representert ved styrets formann, Torbjørn Øybø, og sin prosessfullmektig. Nora Eiendom var representert ved sin prosessfullmektig. Det ble avhørt åtte vitner, hvorav tre var nye for lagmannsretten, og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Retten var på åstedsbefaring på eiendommen.

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av byrettens dom og fremstillingen nedenfor.

Den ankende part, Sponsor Service har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

1. Husleien for leieforholdet i Nordregt 2, Oslo, mellom Nora Eiendom AS som utleier og Sponsor Service AS som leietager settes ned til rimelig leie, fastsatt etter rettens skjønn, begrenset nedad til

for 1989 til kr 1637700,-

for 1990 til kr 1400000,-

for 1991 til kr 1330000,-

for 1992 til kr 1260000,-

2. Nora Eiendom AS dømmes til å tilbakebetale til Sponsor Service AS for mye betalt husleie for årene 1989, 1990, 1991 og 1992, fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 5348497,-. Hertil kommer 18 % årlig morarente til betaling finner sted av følgende beløp

kr 344094,25 1. januar 89, 1. april 89, 1. juli 89 og 1. oktober 89

kr 383216,00 1. januar 90, 1. april 90, 1. juli 90 og 1. oktober 90

kr 400716,00 1. januar 91, 1. april 91, 1. juli 91 og 1. oktober 91

kr 418216,00 1. januar 92 og 1. april 92

3. Nora Eiendom AS dømmes til å betale sakens omkostninger til Sponsor Service AS såvel for Oslo Byrett som for Eidsivating Lagmannsrett.

Ankemotparten, Nora Eiendom A/S, har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

1. Oslo byretts dom av 18. juni 1991 stadfestes.

2. Sponsor-Service AS dømmes til å betale til Nora Eiendom AS sakens omkostninger for lagmannsretten.

Den ankende part, Sponsor Service A/S, har for lagmannsretten særlig gjort gjeldende:

Den oppregulerte leie for Grüner Gård står i misforhold til verdien av lokalene og kreves nedsatt.

Den urimelig høye leien må settes ned til hva som er å anse som rimelig leie i henhold til de takster som er fremlagt for lagmannsretten. Takstene viser følgende tall som rimelig leie:

1989 kr 1657700,-

1990 kr 1400000,- (gjennomsnitt av flere takster)

1991 kr 1330000,-

1992 kr 1265000,-

hvilket viser følgende overpriser ved sammenligning av avtalt leie etter indeksregulering, med rimelig takst i henhold til ovenstående:

1989 70 %

1990 110 %

1991 130 %

1992 150 %

Sponsor Service krever tilbakebetalt differansen mellom de betalte leier for ovennevnte år og de leier som er rimelige ifølge takstene, med renter fra hver enkelt betalingsdato, jf påstanden.

Sponsor Service sto ikke fritt i forhold til Nora Eiendom på avtaletidspunktet. Sponsor Service leide lokaler på tidsbestemt leiekontrakt i en gård som Nora Eiendom skulle rive såsnart Sponsor Service flyttet ut, og husleiemarkedet var overopphetet. Sponsor Service hadde derfor veldig få alternativer å velge mellom. En av grunnene til at Sponsor Service valgte å leie på Grüner Gård, var at Nora Eiendom planla å utbygge eiendommen til en næringspark med et moderne kontorbygg og ombygging av en kornsilo på eiendommen til hotell. Dette ville skape et positivt miljø med gode rammebetingelser for Sponsor Service' næringsvirksomhet. I virkeligheten er imidlertid resten av eiendommen blitt liggende nærmest brakk som et villniss med et tungt kriminelt miljø. Var eiendommen blitt utbygget som planlagt, ville de kriminelle elementer blitt fortrengt. Det kriminelle miljø fører til kundeflukt og til frykt blant Sponsor Service' ansatte. Sponsor Service har hatt 20-25 innbrudd i leietiden og hatt store ekstraomkostninger til vakthold.

Videre anfører Sponsor Service at de leide arealer er mindre enn angitt i leiekontrakten. Etter oppmåling av konsulentfirmaet OPAK utgjør leiearealet ikke mer enn 1851 kvm mens kontrakten anga 2022 kvm.

Sponsor Service har forsøkt å få Nora Eiendom til å være med på forhandlinger om frivillig reduksjon av leien, men Nora Eiendom har vært totalt avvisende til slike forsøk.

De rettslige grunnlag for Sponsor Service' krav om leiereduksjon er for det første prisloven §18, jf §59, om tilbakebetaling av ulovlig overpris. Rettspraksis etterat prisloven ble vedtatt i 1953, viser at Høyesterett har lagt til grunn at hvis avviket mellom avtalt pris og rimelig pris er på 20 % eller mer, er prisen ulovlig etter prisloven §18. Det vises til artikkel av Mads H. Andenæs i Lov og Rett 1983 163. Prisloven regler er også anvendelige på husleieforhold, jf Rt-1952-127.

Selvom husleien ikke var urimelig ved avtaleinngåelsen, kan den bli urimelig senere på grunn av markedsutviklingen, jf Eckhoff og Gjelsvik: Prisloven med kommentarer (1955) side 105.

Ved bedømmelsen av om misforholdet mellom avtalt leie og markedsleie er oppstått etter avtaleinngåelsen eller var tilstede fra først av, står lagmannsretten fritt. Markedsleien for lokalene i 1988 var nok 2,5 mill. kr, som avtalt, men det er ikke dermed sagt at dt var rimelig leie i prisloven forstand. Det skjedde en ekstrem stigning i leieprisene fra 1985 til 1987. Markedsprisen kan representere en utglidning som retten kan se bort fra, jf Rt-1976-365. Den avtalte pris var klart i det øvre skikt av markedsleien på avtaletiden.

Det er ingen plass for rimelighetsbetraktninger hvis retten først finner at prisloven §18 er anvendelig på avtaleforholdet. Hva som er "rimelig" pris beror på et skjønn utøvet av takstmennene, men viser takstmennenes skjønn et tilstrekkelig stort avvik mellom avtalt og rimelig pris, er retten forpliktet til å nedsette prisen etter prisloven §18.

Dernest påberoper Sponsor Service seg husleieloven §35 som hjemmel for krav om nedsettelse av husleien. Bestemmelsen gjelder både boliger og forretningslokaler, jf Sørensen: Lov om husleie med kommentarer (1939) side 135, Rt-1985-1199, som er fulgt opp i en rekke senere dommer, og Grini i Lov og Rett 1987 403.

Husleieloven §35 innebærer at hvis det foreligger et misforhold mellom avtalt leie og rimelig leie, skal retten reagere med leienedsettelse. Loven peker på en rekke kriterier som retten skal legge vekt på ved den skjønnsmessige bedømmelse. Høyesterett har ikke tatt avstand fra underrettenes praktisering av disse kriterier, bortsett fra at man i den såkalte "Grensen 3-dommen" i Rt-1987-1386 sa at et avvik på 10 % mellom avtalt leie og markedsleie er for lite. Ved skjønnsutøvelsen er takster over markedspriser et dominerende element, jf Grini l.c. side 414.

I rettspraksis er "Grensen 3-dommen" av skjellsettende betydning. Etter dommen dannet det seg i praksis en norm hvoretter et avvik på 20 % eller mer mellom avtalt leie og markedsleie var stort nok til at nedsettelse etter §35 skulle skje. Dette ble lagt til grunn både i underretts- og lagmannsrettspraksis. Alle dommene aksepterer konsulentfirmaet OPAKs angivelse av markedsleien som det sentrale moment ved rettens vurdering av verdien av utleieobjektet. Et fall i markedsleien i løpet av kontraktstiden er i seg selv nok til at nedsettelse kan skje. Markedsleien må forstås som den leie som markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med lokalene ledig, eller den leie som flere uavhengige interessenter anser som passende, jf "Grensen 3-dommen".

Det må videre legges vekt på at "Grensen 3-dommen" gjaldt oppsigelige leieforhold, som leietagerne kunne tre ut av, mens Sponsor Service i denne sak er bundet til sin leiekontrakt for 10 år.

Hvilken husleie som betales etter kontrakter som løper og som er inngått for flere år, må lagmannsretten vise varsomhet med å legge vekt på, fordi svært mange av disse kontrakter er inngått under de samme omstendigheter som kontrakten i saken her, det vil si på et marked hvor leienivået var blitt unormalt høyt.

På dagens marked er det balanse når det gjelder lokaler i nyere forretningsgårder, mens det i 1987 var et marked ute av balanse med stor knapphet på slike lokaler.

Leien i Grüner Gård kan ikke sammenlignes med leiene som Nora Eiendom mottar i det ombygde Schous Bryggeri, som samlet utgjør en slik næringspark som Sponsor Service hadde forestilt seg at det ville bli ved Grüner Gård. Ifølge takstmennene Finkenhagen og Hals ligger leienivået på Grünerløkka langt under leien for Grüner Gård.

Takst over Grüner Gård avgitt av Hans Jacob Hansen 3. april 1991 må lagmannsretten legge liten vekt på fordi den ble avgitt i en helt annen anledning enn Sponsor Service' krav om leienedsettelse. Den var avgitt i forbindelse med pågående fusjonsforhandlinger mellom Nora Eiendom og et annet selskap for å fastlegge bytteverdien for aksjene etter en målestokk som var lik for alle eiendommer i de to aktuelle selskaper. Av regnskapsmessige og skattemessige grunner var det fordelaktig med høyest mulige takster. Taksten for Grüner Gård ble dessuten influert av det høye leiebeløp som fremgikk av den eksisterende leiekontrakt.

Det bestrides at det har noen betydning i denne sak at hvis det skulle bli gjennomført et stort antall nedsettelser av løpende husleie i forretningseiendommer, ville dette få dramatiske ringvirkninger for norske finansinstitusjoner som sitter med pantelån i disse eiendommer.

Da Sponsor Service inngikk leieavtalen med Nora Eiendom, forutsatte man at det skulle bli en fortsatt oppgang i markedet, og man regnet med fremleie av lokaler man ikke trengte selv. Slik fremleie er imidlertid blitt umuliggjort av den høye husleie og av det kriminelle miljø som har utviklet seg i strøket. Sponsor Service er i realiteten bundet til leiekontrakten for 10 år. Selvom man har anledning til å overdra kontakten til en som vil fortsette leieforholdet på identiske vilkår, er det ikke mulig idag å finne noen som er villige til dette.

Sponsor Service' krav om leienedsettelse avskjæres ikke av husleieloven §35 tredje ledd. For det første tar husleieloven §35 tredje ledd spesielt sikte på boligeiendommer, ikke forretningseiendommer, jf Ot.prp. nr. 1 (1939) side 27. Dessuten har Grüner Gård ikke vært gjenstand for en "gjennomgripende ombygging". Eiendommen er bare blitt omfattende rehabilitert. Ombygging betyr at gården blir forandret fra en type eiendom til en annen type, mens rehabilitering innebærer at det har skjedd en standardhevning av det eksisterende. Det at rehabiliteringen kostet ca 14,4 mill kr, er ikke i seg selv avgjørende for om det foreligger en "gjennomgripende ombygging".

Under enhver omstendighet må retten uavhengig av husleieloven §35 tredje ledd kunne nedsette eller la helt bortfalle de indekstillegg som er gjort til den avtalte leie etterat leieforholdet ble tiltrådt.

Som et subsidiært rettslig argument og som støtteargument til de ovenfor gjengitte argumenter gjør Sponsor Service gjeldende at avtaleloven §36 gir hjemmel for husleienedsettelse. Avtaleloven §36 avløste den tidligere §36 i husleieloven, men kriteriene for dens anvendelse er mindre strenge enn etter husleieloven §36. Etter avtaleloven §36 står retten meget fritt med hensyn til hva den vil endre i avtalen. Leien kan settes svært skjønnsmessig ned, og skjønnet kan utøves vesentlig friere enn etter husleieloven og prisloven. Retten kan også fritt vurdere hvor mye som skal tilbakebetales til leieren, og endre leietidens lengde og fjerne eller revidere kontraktens indeksreguleringsklausul. Med hensyn til anvendelsen av avtaleloven §36 i rettspraksis vises til Rt-1988-276 og Rt-1988-295.

Ankemotparten, Nora Eiendom A/S, har for lagmannsretten særlig gjort gjeldende:

Prisloven §18 er ikke anvendelig når en avtale som ved inngåelsen var rimelig, pretenderes å være blitt urimelig på grunn av den etterfølgende utvikling, jf Eckhoff og Gjelsvik l.c. side 107 - 110 og Hov: Avtalerett (1980) side 143 - 144. Det foreligger ingen dom som anvender prisloven §18 i slike tilfelle.

Subsidiært anføres at om prisloven §18 er anvendelig, vil det ikke være riktig å foreta en direkte sammenligning mellom den avtalte pris og dagens pris. Hvis dt hadde vært riktig, ville det innebære en stor innskrenkning i adgangen til å inngå avtaler med lang løpetid. Ved investeringer i langsiktige utleieprosjekter må det tas hensyn til risikofordelingen mellom utleier og leietager. En eventuell vurdering etter prisloven §18 må ta et annet utgangspunkt enn en ren sammenligning mellom avtalt leie og markedsleie. Prisloven §18 forbyr ikke partene å binde prisen i en langsiktig avtale, og retten må foreta en totalvurdering ut fra partenes forutsetninger. Når partene inngår en 10-års leieavtale, er de enige om at eventuelle variasjoner i leiemarkedet ikke skal influere på de avtalte ytelser. Det må foretas en totalvurdering som ikke blir vesentlig forskjellig fra totalvurderingen som må foretas i henhold til de andre lovbestemmelser som Sponsor Service har påberopt.

Ved sammenligning av avtalt leie og markedsleie er det spørsmål om markedsleien er å anse som rimelig pris i prisloven §18's forstand. Det kan ikke antas at prisloven §18 gir leietageren krav på en urimelig lav pris når markedet er i ubalanse. Prisloven §18 forutsetter at det må sammenlignes med rimelig markedspris på et marked i balanse. Hvis markedet ikke er i balanse, må man foreta rimelighetsvurderingen uten å se hen til prisen i det eksisterende marked.

Klausulen om indeksregulering av leien gir ikke utleieren en ensidig adgang til å foreta en urimelig endring av husleien, men er en klausul som tar sikte på å sikre utleieren mot virkningen av inflasjonen - en verdisikring av fremtidig husleie. Tillegg som følger av indeksklausulen, må anses som en del av den opprinnelig avtalte pris, og er ikke resultat av noen disposisjon truffet av utleieren. En eventuell fast leie over lang tid vil falle i realverdi etter hvert. Indeksklausulen tar sikte på virkningen av inflasjonen, ikke på variasjoner i leiemarkedet.

I Rt-1984-1203 la Høyesterett til grunn at indeksklausuler ikke var uvanlige i forretningsleieforhold, og at rimeligheten av husleien må ses i sammenheng med indeksklausulen. Det er idag alminnelig at indeksklausuler aksepteres ut fra verdifasthetsbetraktninger. Husleielovutvalget av 1990 har i et foreløbig høringsutkast antydet at det bør innføres lovregler om at husleien kan justeres i takt med konsumprisindeksen eller en viss prosent av denne.

Husleieloven §35 er først og fremst motivert ut fra ønsket om å beskytte leietagere av boliger i en situasjon hvor det er boligmangel. Det samme beskyttelsesbehov gjør seg ikke gjeldende ved leie av forretningslokaler, og enn mindre i en situasjon hvor det ikke er mangel på slike lokaler. Denne forskjell i beskyttelsesbehov tilsier at domstolene må være varsomme med å nedsette leien for forretningslokaler etter husleieloven §35, jf "Grensen 3-dommen" og Rt-1985-1199 ("Triangelgård-dommen").

Forarbeidene til husleieloven §35 viser at flere forslag til formuleringer av de skjønnsmessige vurderingstemaer ble fremsatt og forkastet under lovarbeidet. Men de endringer som ble gjort, var ikke uttrykk for realitetsendringer i den forstand at de vurderingstemaer som ble tatt ut av lovteksten, ikke skal kunne tas hensyn til i den brede rimelighetsvurdering som den endelige lovtekst anviser, jf Ot.prp. nr. 1 (1939) side 26 og Kobbe: Husleieloven med rettspraksis og kommentarer, 6. utg. (1989) side 144 og Grini l.c. side 409 - 410. Det må anses som sikker rett at domstolen skal foreta en bred vurdering av en rekke faktorer som innvirker på hva som er rimelig leie.

"Grensen 3-dommen" viser bare at et avvik på 10 % mellom avtalt leie og markedsleie ikke er nok til å bringe husleieloven §35 til anvendelse. Resten av domsmaterialet gir et visst grunnlag for å legge til grunn at 20 % avvik er nok, men dette kan bare gjelde hvis det ikke foreligger andre forhold som det må legges vekt på. I de dommer som legger til grunn at 20 % avvik er nok, er det ikke foretatt noen bred vurdering. Det har ikke vært anført og/eller vurdert andre forhold. Flere dommer bygger direkte på sammenligningen uten å vurdere andre momenter. Av husleieloven §35 første ledd siste punktum fremgår det at domstolen skal søke veiledning i markedsleien som et subsidiært moment. Partenes subjektive interesser settes imidlertid ikke tilside av "markedsleien". Rettspraksis gir også grunnlag for å ta hensyn til byggeomkostningene.

Videre viser rettspraksis at markedspris-begrepet refererer seg til et marked "i balanse", jf kommentaren til prisloven §18 ovenfor. Det er ikke meningen å beskytte leietagere i den grad at man vil påtvinge utleieren urimelig lave priser.

Studier av de samfunnsmessige konsekvenser av eventuell generell gjennomføring av nedsettelse av løpende leier viser at konsekvensene for finansinstitusjonene ville bli meget store og derfor få betydelig samfunnsmessig effekt.

I rettspraksis har domstolene i en rekke dommer lagt vekt på andre forhold enn det rent matematiske avvik mellom avtalt pris og markedspris. Det foreligger en lang rekke underrettsavgjørelser som viser dette. Gjennomgåelse av disse viser at det er ingen klar praksis for anvendelse av en 20 % regel, men at også andre momenter må vektlegges.

Ved rimelighetsvurderingen av den foreliggende leiekontrakt må det legges vekt på at den ble inngått i et forretningsmessig forhold hvor det var balanse i avtaleforhandlingene. Det forelå ingen spesielle omstendigheter som f.eks. manglende kompetanse hos partene. Sponsor Service' styreformann hadde ingen konkrete innvendinger mot kontrakten, som ble forelagt styret til godkjennelse før inngåelsen.

Det var en klar forutsetning for Nora Eiendoms investeringer i Grüner Gård at man hadde en tilstrekkelig langsiktig leiekontrakt. Nora Eiendom's forutsetninger ble klart uttrykt for Sponsor Service. Det at Sponsor Service aksepterte leien, må forstås slik at Sponsor Service fant at den var rimelig på inngåelsestidspunktet.

Med hensyn til indeksklausulen anføres at siden den årlige inflasjonsrate ved kontraktsinngåelsen var 8 - 9 %, måtte Sponsor Service regne med at den nominelle leie ville øke i årene fremover. I virkeligheten har inflasjonen sunket betraktelig slik at leien er blitt lavere enn man kunne vente.

Sponsor Service ga ikke overfor Nora Eiendom uttrykk for noen forventning om at resten av Grüner Gård skulle bli utbygd slik som angitt i utgitte brosjyrer og prospekter. Hadde Sponsor Service gitt uttrykk for slik forventning, ville Nora Eiendom ha svart at byggetillatelse mangler og at normal policy er å ha sikret seg leietagere før utbygging settes igang. Det at utbygging ikke senere er skjedd, skyldes at det offentlige nedla byggeforbud og opphevet gjeldende reguleringsplan. Hadde ikke dt skjedd, kan det ikke utelukkes at Nora Eiendom ville ha bebygd resten av eiendommen som planlagt.

Nora Eiendom's bekymring i forbindelse med byggeplanene var at Sponsor Service skulle klage over ulemper i byggetiden og over ikke å få nok parkeringsplasser i fremtiden. Det var derfor Nora Eiendom varslet Sponsor Service om byggeplanene og ga Sponsor Service tilsagn om parkeringsplasser i kjelleren i det nye kontorbygget.

Narkotikaomsetningen i nærmiljøet finner ikke sted på Nora Eiendom's eiendom og er ikke anderledes enn andre steder i Oslo, og kan ikke medføre at Sponsor Service har noe krav på husleienedsettelse.

Den manglende utbygging av resten av eiendommen og det kriminelle miljø i strøket har ikke hatt avgjørende betydning for Sponsor Service. Argumentene ble ikke brukt før i et prosesskrift av 30. november 1990. Det er derfor ingen spesielle forhold, forutsetninger eller forventninger som tilsier beskyttelse av Sponsor Service. For Sponsor Service vil det være en helt uventet fordel å få leien nedsatt, mens for Nora Eiendom vil en nedsettelse bety et klart brudd med forutsetningene for investeringene i Grüner Gård

Da leiekontrakten ble inngått, var leiemarkedet i balanse når det gjelder leiepriser, jf vitneforklaring fra representantene fra OPAK. Det foregikk en betydelig byggevirksomhet, og ingen ble stående uten lokaler å drive sin virksomhet i.

Den avtalte leie ved inngåelsen av kontrakten ga ikke Nora Eiendom noen ublu fortjeneste, men en normal forrentning av investeringene i Grüner Gård.

Etter børskrakket i 1987 snudde markedsutviklingen. Idag er det ubalanse i markedet med 10 - 15 % av de samlede arealer stående ledig. Aktørene i markedet, derunder OPAK, så imidlertid ikke med en gang hva som ville komme til å skje. Problemstillingen marked i balanse/ubalanse ble ikke tatt opp i de dommene som er avsagt siden 1987/88. Dette moment er derfor ikke vektlagt slik som det burde ha vært.

Ved vurderingen kan man ikke legge vekt på hvor lite en gårdeier på grunn av den store ubalansen må nøye seg med ved ny utleie idag. For en utleier som har ledige lokaler, vil det være bedre å få noe for lokalene enn ikke å få inntekt av dem i det hele tatt.

Grüner Gård er en spesiell eiendom, men den kan i utgangspunktet vurderes mot de moderne lokaler med god standard som er innredet i det gamle Schous Bryggeri. Fordelen ved de sistnevnte lokaler er at det er stor tetthet av lokaler på et mindre område, sentral beliggenhet og gode kommunikasjoner, mens Grüner Gård har det fortrinn å ha et spesielt miljø og spesielle omgivelser. Schous Bryggeri er eneste realistiske sammenligningsmulighet. Ingen andre lokaler på Grünerløkka er sammenlignbare. Leiebeløpet pr kvm på Schous Bryggeri er ikke vesentlig forskjellig fra leien for Grüner Gård.

Ut fra det ovenstående rammes den avtalte husleie hverken av prisloven §18 eller husleieloven §35 første ledd. Husleieloven §35 er heller ikke anvendelig på grunn av regelen i tredje ledd om "gjennomgripende ombygging" av eldre bygning. Bakgrunnen for regelen i husleieloven §35 tredje ledd var ønsket om å stimulere til investeringer i bygninger ved å beskytte utleiere mot leienedsettelser i den første periode etter gjennomføringen av byggearbeidene. Det var "gjennomgripende ombygging" som skjedde her, idet de nye rom i vesentlig grad avviker fra de gamle rom, og det ble innredet kontorrom på et tidligere ubenyttet råloft.

"Indekstillegg" er ikke leiepålegg i husleieloven §35's forstand, men en forhåndsfastsatt leieøkning. Indeksreguleringen innebærer bare at man opprettholder verdien av den opprinnelige leie. Indekstillegg er noe som kommer helt automatisk som følge av et utenforliggende faktum som partene ikke har noen mulighet for å påvirke.

Subsidiært anføres vedrørende husleieloven §35 tredje ledd at hvis indekstillegget kan revideres av retten, må basisleien anses som den leie som gjaldt etter partenes avtale ved innflyttingstidspunktet, ikke den som var inntatt i den opprinnelige avtale nær ett år i forveien.

Avtaleloven §36 anviser en bred rimelighetsvurdering. I denne sak var avtalen i utgangspunktet rimelig. Etterfølgende omstendigheter kan trekkes inn i rimelighetsvurderingen, men forarbeidene inneholder klare forbehold, jf NOU 1979:32 side 53 og Ot.prp. nr. 5 (1982-83) side 34 og Gundersen: Hovedlinjer i avtaleretten (1983) side 93. Rettspraksis er i overensstemmelse med forarbeider og teori; det stilles meget strenge krav for å bruke avtaleloven §36 på senere inntrådte forhold. Generelt anføres at avtaleloven §36 ikke kan være anvendelig hvis husleieloven §35 ikke gir hjemmel for husleienedsettelse.

Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som byretten og skal bemerke:

Etter prisloven §18, jf §52, er det straffbart å ta, kreve eller avtale priser som er urimelige. Heller ikke må det kreves, avtales eller opprettholdes forretningsvilkår som virker urimelig overfor den annen part eller som åpenbart er i strid med almene interesser. Prisloven §59 foreskriver at den som har betalt en høyere pris enn lovlig, kan kreve overprisen tilbakebetalt hvis han ikke etter forholdene må anses for i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

Husleieloven §35 innebærer at etter krav fra en leier kan retten sette ned husleien til et beløp som etter rettens skjønn er rimelig hvis den finner at utleieren krever eller mottar en leie som står i misforhold til verdien av utleieobjektet. Ved fastsettelsen av leien skal retten ta hensyn til eiendommens og de utleide lokalers beliggenhet, vedlikehold og utstyr samt til den bruk som skal gjøres av lokalene. Retten kan også ta hensyn til svingninger i det alminnelige prisnivå. Under hensyntagen til såvel utleierens som leierens interesser søker retten veiledning i hva den anser er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk.

For rom som ved påbygging eller gjennomgripende ombygging blir innrettet i eldre bygninger, følger det av husleieloven §35 tredje ledd at leien ikke kan nedsettes i de første ti år etterat på- eller ombyggingen ble påbegynt. Men blir leien pålagt i løpet av tiårsperioden, kan pålegget settes ned også før ti år er gått.

Lagmannsretten legger til grunn at husleieloven §35 også gjelder for leie i forretningsforhold. Men etter husleieloven forarbeider har bestemmelsen ikke den samme betydning her som ved leie av bolig. Det beskyttelsesbehov som er den helt sentrale motivering for bestemmelsen, vil i alminnelighet ikke gjøre seg gjeldende på samme måte i forretningsforhold som i boligforhold. Det må derfor vises varsomhet med å gripe inn i leieforhold vedrørende forretningslokaler med hjemmel i husleieloven §35.

I henhold til avtaleloven §36 kan en avtale settes til side helt eller delvis hvis og så langt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Ved avgjørelsen tas det ikke bare hensyn til forholdene da avtalen ble inngått, men også til forhold som er inntrådt etterat avtalen ble inngått.

I vår sak dekker de tre bestemmelser langt på vei det samme område, dog således at en eventuell urimelighet må være mer markert for å rammes av prisloven §18 enn for at regulering kan finne sted etter husleieloven §35 eller avtaleloven §36. Synsvinkelen i de to siste bestemmelser er noe forskjellig, men det sees ikke å få noen betydning i saken. Foreligger ikke betingelsene for regulering av leien etter husleieloven §35 første ledd, sees det ikke å være plass for regulering etter avtaleloven §36.

Lagmannsretten finner etter en samlet vurdering ikke at Nora Eiendom krever eller mottar en leie som står i misforhold til verdien av de lokaler Sponsor Service leier.

Leieavtalen ble inngått mellom to jevnbyrdige selskaper i et leiemarked i balanse. Retten kan ikke finne godtgjort at Sponsor Service var i noen tvangssituasjon ved avtaleinngåelsen. Husleieavtalen har også normalt innhold og skiller seg ikke ut fra andre avtaler inngått på den tid.

Partene synes å være enige om at den avtalte leie - med indeksregulering - ikke var urimelig den gang avtalen ble inngått. Etter rettens mening var den heller ikke det. Leieavtalen forutsatte at Nora Eiendom måtte investere betydelige beløp - vel kr 14 millioner - i Grüner Gård. Selskapets representanter har forklart at man måtte sikre seg verdifast forrentning av investert kapital i 10 år før man gikk til disse store påkostninger. Retten legger det til grunn. Leieavtalen sees ikke å gi mer enn den forutsatte forrentning.

Det er ikke nødvendig å ta standpunkt til om investeringene er så betydelige at man står overfor en gjennomgripende ombygging slik at husleieloven §35 tredje ledd kommer til anvendelse og kravet om regulering allerede av den grunn ikke kan tas til følge. Ved helhetsvurderingen må det under enhver omstendighet legges vekt på at Nora Eiendom investerte betydelige beløp i tillit til leieavtalen.

Det har ikke skjedd endringer i forholdet mellom partene eller for partene som tilsier leieregulering. Nora Eiendom yter det samme som før og omkostningene forbundet med det er de samme som før for Nora Eiendom. Sponsor Service avkreves den leie som fremgår av den opprinnelige leieavtale. Leieavtalen er for så vidt ikke mer tyngende nå enn da den ble inngått.

Den ankende part har med styrke påberopt at de endrede forhold på leiemarkedet tilsier en regulering. Det er nå betydelig overkapasitet i utleiemarkedet. Det bevirker at ledige lokaler blir stående tomme eller blir utleiet på til dels svært gunstige vilkår for leietagerne. Under ankeforhandlingen ble det fra takstmann Hans Jacob Hansen, som møtte som vitne, sagt at leiemarkedet var i "ekstrem ubalanse".

Den leie som oppnås ved utleie i dette marked er da ikke "rimelig markedsleie" slik dette begrep brukes i husleieloven §35. Det må under enhver omstendighet også sees hen til det som betales i etablerte leieforhold. Eidsivating lagmannsrett har bygget på det i dom av 27. januar 1992. Dommen ble påanket, men anken nektet fremmet etter tvistemålsloven §373 tredje ledd nr. 1, det vil si fordi anken åpenbart ikke kunne føre frem.

Differansen mellom antakelig oppnåelig leie i dag i dagens marked og oppnåelig leie under et noe lenger tidsperspektiv illustreres ved de takster som er påberopt i saken. OPAK har i takst av 13. juni 1990 taksert markedsleien for Grüner Gård til ca kr 1500000,-. I en fusjonstakst av 30.april 1991 er årsleien taksert til kr 2800000,-. Leiemarkedet har sunket fra 1990 til 1991. Synsvinkelen er imidlertid forskjellig i de to takster. Ved 1990-taksten er vurdert dagens pris og ved 1991taksten er lagt til grunn et tidsperspektiv på 2-5 år.

Det foreligger sparsomme opplysninger for lagmannsretten om hva som betales i etablerte leieforhold. Grüner Gård er også et svært spesielt leieobjekt, verdifullt for rette leier. Fusjonstaksten av 30.april 1991 sier noe om antakelig rimelig leie hvis man anlegger et noe langsiktig tidsperspektiv. Av betydning for saken er det også at Sponsor Service like til for ett år siden fremleiet og oppebar samme husleie som selskapet selv betalte.

Sponsor Service har påberopt seg som en bristende forutsetning for leieavtalen at Nora Eiendom ikke har realisert de planer Nora Eiendom hadde om bygging av et nytt kontorbygg på eiendommen og ombygging av kornsiloen til hotell. Lagmannsretten kan ikke se at Sponsor Service før kontraktsinngåelsen ga noe uttrykk for at dette var av betydning for selskapet. Nora Eiendom har fremholdt at opplysninger om dette ble gitt for å gardere seg mot innsigelser fra Sponsor Service i tilfelle byggingen skulle føre til ulemper. Lagmannsretten finner at en eventuell utbygging etter Nora Eiendom's planer i realiteten ville føre til en verdireduksjon for Grüner Gård, eller med andre ord at Grüner Gård er mer verd slik som bygningen ligger idag, enn om eiendommen var blitt utbygget som prosjektert. Ved takst avgitt av OPAK ble anslaget over eiendommens leieverdi forhøyet da kommunen opphevet den tidligere reguleringsplan for eiendommen.

Lagmannsretten finner ikke godtgjort at den påberopte narkotikatrafikk har et slikt omfang at den kan tillegges betydning i saken. Trafikken foregår etter det opplyste i en tilstøtende park, ikke på den inngjerdede eiendom hvor Grüner Gård ligger. Adkomstforholdene til gården er også skjermende mot narkotikatrafikken. Sponsor Service har etablert vakthold mot innbrudd. Det er ikke uvanlig i Oslo å måtte gjøre dt, og forholdet ses ikke å redusere verdien av leieobjektet på noen måte som tilsier reduksjon av husleien.

Lagmannsretten finner etter dette at byrettens dom bør stadfestes, og anken har således vært forgjeves. Under henvisning til tvistemålsloven §180 første ledd i.f. finner lagmannsretten imidlertid at Sponsor Service bør fritas fra å betale saksomkostninger til Nora Eiendom for lagmannsretten idet saken har budt på vanskelige og uavklarte spørsmål og skjønnsmessige vurderinger på et område hvor det har funnet sted nærmest dramatiske endringer og rettstilstanden neppe er endelig fastlagt. Av samme grunn bør hver part bære sine egne omkostninger også for byretten, jf tvistemålsloven §172 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Slutning :

1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen retter.