LE-1991-2439
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1991-12-19 |
| Publisert: | LE-1991-02439 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 91-03153A førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02439 K. |
| Parter: | Den kjærende part: Sameiet Løvenskioldsgt. 18 (Prosessfullmektig: v/styrets formann adv. Jan Norenberg), Oslo. Kjæremotpart: Petter Skouen (Prosessfullmektig: Advokat Espen Tøndel), Oslo. |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann 2. Lagdommer Odd Jarl Pedersen 3. Lagdommer Petter Lossius |
| Lovhenvisninger: | Eierseksjonsloven (1983) §27, §16, Eierseksjonsloven (1983), Selskapsloven (1985) §1-1, §2-1, Selskapsloven (1985) |
Det ble avsagt slik
Kjennelse :
Saken gjelder om et boligsameie kan opptre som part i søksmål mot en av sameierne.
Ved stevning av 3. april 1991 har Sameiet Løvenskioldsgt. 18 reist søksmål ved Oslo byrett mot en av sameierne, Petter Skouen. Søksmålet skyldtes dels uenighet om fordeling av fellesutgiftene og dels om det var boligsameiet eller Skouen som skulle betale reparasjonen av en balkong etter en vannskade. Petter Skouen tok til gjenmæle. Sameiet består av i alt 10 boligseksjoner.
I brev av 17. september 1991 til partenes prosessfullmektiger reiste forberedende dommer for byretten spørsmål om søksmålet måtte avvises ex officio. Det ble vist til Rt-1991-903 og lagmannsrettens kjennelse av 19. april 1991. Etter at partene hadde uttalt seg om spørsmålet, avsa byretten 26. september 1991 kjennelse med slik slutning:
1. Søksmålet avvises.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Sameiet Løvenskioldsgt. 18 har i rett tid erklært kjæremål til Eidsivating lagmannsrett. Petter Skouen har tatt til motmæle.
Sameiet Løvenskioldsgt. 18 har i hovedsak anført for lagmannsretten:
Byretten har tatt feil når det er lagt til grunn at tvisten i saken ikke gjelder et fellesanliggende. Det er således uriktig at det er en tvist mellom to grupper av boligsameiere. De krav som gjøres gjeldende, er av en slik art at styrets formann kan reise sak med bindende virkning for alle sameiere.
Byretten har trukket konsekvenser av Rt-1991-903 som vil føre til svært uheldige forhold i praksis. Boligsameiet har ikke bare søksmålskompetanse i de tilfeller der den enkelte sameiers forpliktelser er uomtvistet. Eierseksjonsloven §16 viser forutsetningsvis at et boligsameie må kunne reise søksmål også om omtvistede forpliktelser. Konsekvensen av byrettens syn er at boligsameiet ikke kan benytte seg av §16, men må få de øvrige sameiere til å reise sak. Dette kan ikke være i overensstemmelse med det loven har ment å gi anvisning på. Rt-1991-903 kan heller ikke være til hinder for at §16 faller inn under de rettigheter styret har ifølge §27 fjerde ledd.
En vannskade - som i det foreliggende tilfelle - vil enten være en forsikringssak for boligsameiet eller et personlig ansvar for den enkelte sameier. Å ta standpunkt til slike spørsmål må i utgangspunkt falle inn under det som er "felles anliggender" og er en del av de plikter styret har etter §27 første ledd.
Det er også styrets ansvar å sørge for at fellesutgiftene fordeles etter seksjonsbrøken og innkreves i samsvar med sameiemøtets vedtak. Dersom en sameier nekter å betale, uansett av hvilken grunn, foreligger det ingen tvist mellom sameierne, og det er styrets oppgave å gjennomføre sameiemøtets vedtak. Det kan ikke være loven mening at de øvrige sameiere må gå til søksmål for å få orden på en slik sak - særlig gjelder dette i de store boligsameier.
Det er ingen grunn til å behandle søksmålskompetansen ulikt når det gjelder vesentlig mislighold etter §16 og for de spørsmål nærværende sak reiser. I begge tilfeller er det boligsameiets felles anliggender som er til vurdering.
De kjennelser som er avsagt, har skapt stor usikkerhet for sameiere etter eierseksjonsloven. Det er ytterst viktig at grensene for søksmålskompetansen trekkes klart opp.
Av eierseksjonsloven forarbeider, NOU 1980:6 side 78, første spalte, nest nederste avsnitt, er det gitt en uttalelse som viser at det var praktiske hensyn som gjorde at man fikk regler om styrets kompetanse som også gjelder boligsameiets søksmålskompetanse. Det fremgår videre av §1 i eierseksjonsloven at sameieloven ikke gjelder det området eierseksjonsloven regulerer, og det kan derfor neppe være riktig å ta utgangspunkt i de regler for søksmålskompetanse som gjelder for sameier.
Sameiet Løvenskioldsgt. 18 har lagt ned slik påstand:
1. Saken fremmes.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger.
Petter Skouen har tatt til motmæle og har i det vesentlige gjort gjeldende:
Han slutter seg i sin helhet til Oslo byretts begrunnelse for resultatet. Høyesteretts kjæremålsutvalg har ved sin avgjørelse tatt utgangspunkt i NOU 1980:6, side 78, hvor det uttrykkelig fremgår at alle sameiere må stå som saksøkere eller være saksøkte i tvistemål som angår fellesskapet. Unntak gjelder dersom den foreliggende tvist er et "felles anliggende".
Den foreliggende sak skiller seg i spørsmålet om hva som er et felles anliggende, ikke særlig fra den saken som var oppe i Høyesteretts kjæremålsutvalg og som byretten har henvist til.
Med hensyn til fellesutgiftene er dette en tvist mellom de øvrige sameiere og sameier Petter Skouen om hvordan avtalen knyttet til hans seksjon skal forståes i forhold til sameiets vedtekter. Bildet er ikke fullt så enkelt som den kjærende part beskriver det, nemlig at man har fastsatt fellesutgifter som angivelig en sameier - Petter Skouen - nekter å betale. Den kjærende part forutsetter i sin argumentasjon at man må se helt bort fra den avtalen som regulerer forholdet mellom Skouens leilighet og sameiet og som i mange år er etterlevet både av sameiet og eiere av Skouens seksjon. Dette er med andre ord ikke en ren inkassosak slik den kjærende part synes å mene.
Slik eierseksjonsloven §27 fjerde ledd er formulert, må det fra sak til sak tas stilling til hvorvidt en tvist gjelder et felles anliggende. I forhold til den foreliggende tvist er det således ikke nødvendig å ta stilling til andre hypotetiske konflikter som kan oppstå i et sameie.
Når det gjelder vannskadene, er det heller ingen tvil om at dette er en tvist mellom sameierne. Flertallet av sameierne ønsker at Skouen skal betale reparasjonen for vannskadene, mens Skouen på sin side mener at dette er sameiets ansvar. Interessene står altså mot hverandre.
Petter Skouen har lagt ned slik påstand:
1. Oslo byretts kjennelse stadfestes.
2. Petter Skouen tilkjennes saksomkostninger med kr 2500 for Eidsivating lagmannsrett.
Lagmannsretten flertall, lagdommerne Nygaard Ottesen og Lossius bemerker:
Et av tvistepunktene i saken er om den kjærende parts krav kan fremmes i søksmål av et boligsameie. Dersom slike krav foreligger, oppstår spørsmålet om saken kan reises i medhold av eierseksjonsloven §27 fjerde ledd, eller om boligsameiet i kraft av alminnelige regler har partsevne.
Partsevne er et relativt begrep som må sees i forhold til hva saken gjelder, jfr Rt-1988-1161. I boligsameier vil det som er et felles anliggende, typisk være vedtektene, utgiftsfordeling og forvaltning av det som er i felleseiet, og også mislighold fra en sameiers side overfor fellesskapet.
I saken her krever den kjærende part at Skouen skal betale andel av fellesutgifter i henhold til oppdelingsbegjæringen og vedtektene, og at avtalen fra 1978 ikke skal legges til grunn som bindende for sameierne. Det andre kravet gjelder utlegg for reparasjon av vannskade - et utlegg som er belastet fellesskapet - men som kreves refundert fra Skouen. Lagmannsrettens flertall finner at begge krav er av en slik art at det ikke er noe til hinder for at de kan fremmes i søksmål av et boligsameie mot en av sameierne dersom betingelsene ellers er til stede.
I lagmannsrettens kjennelse av 19. april 1991, som ble påkjært videre til Høyesterett, fremgår det at "Eierseksjonsloven §27 fjerde ledd i.f. ikke kan oppfattes slik at boligsameier er gitt partsevne. Det fremgår forutsetningsvis av denne regel at det er den enkelte sameier som er part, ikke sameiet. Bestemmelsen er for øvrig ikke annet enn en fullmaktsregel, nemlig at styrets leder kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameiere. Regelens bakgrunn er rent praktisk begrunnet av hensyn til utenforstående tredjemenn." Den forståelse av loven som her ble lagt til grunn, ble ikke satt til side av Høyesterett, og lagmannsrettens flertall oppfatter fortsatt eierseksjonsloven §27 fjerde ledd slik det her er redegjort for. Det følger av dette at søksmål mellom en sameier og boligsameiet ikke omfattes av regelen i §27 fjerde ledd.
Spørsmålet er dernest om Sameiet Løvenskioldsgt. 18 i kraft av alminnelige regler har partsevne som saksøker ved søksmålet, der tvisten gjelder et fellesanliggende for sameiet.
I kjennelsen av 19. april 1991 kom lagmannsretten til at et boligsameie ikke hadde partsevne, slik heller ikke andre sameier har. Det var den enkelte sameier som var part. Dette standpunkt synes å være tatt for gitt i loven forarbeider, NOU 1980:6 side 78 første spalte. I lagmannsrettens kjennelse ble det imidlertid også pekt på at sterke reale hensyn talte for at et boligsameie burde ha partsevne. I mange tilfeller vil boligsameiet langt på vei stå i samme stilling som et ansvarlig selskap, jfr selskapsloven §1-1 (1) annet punktum idet selskapsloven også gjelder der deltakerne hefter pro rata. Slike selskaper har partsevne, jfr selskapsloven §2-1 (1). Et boligsameie etter eierseksjonsloven vil normalt ikke utøve "økonomisk virksomhet" i selskapsloven forstand, jfr loven §1-1 (1), men dette bør ikke være avgjørende for partsevnen i saker om et fellesanliggende for boligsameiet.
Generelt synes spørsmålet om partsevne for sameier ikke å være helt klart. Det vises til M. H. Andenæs: "Sameier og selskaper" side 379 flg. For å etablere partsevne må det i alle fall stilles krav om et rettsfellesskap og et styre. Begge disse vilkår er oppfylt for den kjærende parts vedkommende og må etter flertallets mening være avgjørende i den foreliggende sak. Det er ellers grunn til å peke på at det ved endringen av eierseksjonsloven §16 og tilføyelsen av §16a (lov 20. juni 1991 nr. 40) synes å ha vært forutsatt at et boligsameie har partsevne i saker etter disse bestemmelser, jfr også Ot.prp. nr. 30 for 1990-91. Det tilføyes dessuten at boligsameier i praksis har vært akseptert som part i en rekke saker for by-, herreds- og lagmannsrett og også for Høyesterett, jfr Rt-1986-441 og Rt-1991-892.
Mindretallet, lagdommer Pedersen, er kommet til at kjæremålet må forkastes, og skal bemerke:
Det rettslige utgangspunkt for sameieforhold er at det er den enkelte sameier som må stå som saksøker og saksøkt. Et sameie er ikke noe eget rettssubjekt og har ut fra alminnelige prosessrettslig prinsipp heller ikke partsevne. Det vises til Jo Hov, Rettergang side 168 og de forfattere som han har vist til i note 10, og avgjørelsen i Rt-1991-903. Skal derfor et sameie som sådant kunne opptre som part, må det påvises et særskilt grunnlag.
Mindretallet er enig med flertallet i at §27 fjerde ledd bare gir en fullmaktsregel og slutter seg til deres begrunnelse forsåvidt. Mindretallet finner det også problematisk å se en tvist sameiere imellom som et "felles anliggende". Hvis det legges til grunn, og det også legges til grunn at sameiet i en slik situasjon har prosessevne i sak mot en eller flere sameiere, vil det oppstå uklare partsforhold. Den sameiet saksøker, vil så å si opptre på begge sider, og kan i egenskap av sameier måtte være med på å betale saksomkostninger til seg selv.
Mindretallet legger derfor til grunn at §27 fjerde ledd ikke gir sameiet som sådant prosessevne, og da må det falles tilbake på det alminnelige prosessrettslige prinsipp om at den enkelte sameier må stå som part. - - -
Etter dette må det avsies kjennelse i samsvar med flertallets oppfatning slik at Sameiet Løvenskioldsgt 18 kan stå som saksøker i det foreliggende søksmål.
Kjæremålet har ført frem og flertallet finner at saksomkostningsavgjørelsen bør utstå og avgjøres i forbindelse med hovedsaken.
Slutning :
1. Saken fremmes.
2. Avgjørelsen av saksomkostningene utstår til hovedsaken. Eva Nygaard Ottesen Odd Jarl Pedersen Petter Lossius.
Bekreftes for førstelagmannen: