LE-1994-901
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-06-24 |
| Publisert: | LE-1994-00901 |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Asker og Bærum herredsrett Nr. 93-2222 A (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-00901 A - Anket til Høyesterett - Utfall?? |
| Parter: | Ankende parter: Trygve Gjesdal og Ellen Brigg (Prosessfullmektig: Advokat Geir Knutsen, Sandvika). Motparter: Mona Christensen og John K. Rask (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Weiss-Andersen, Billingstad). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Hjalmar Austbø, formann 2. Lagdommer Sverre Mitsem 3. Lagdommer Ingse Stabel |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §6, Avhendingslova (1992) §2-3, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Saken gjelder tvist om det er inngått avtale om kjøp av leilighet.
Trygve Gjesdal og Ellen Brigg utbød våren 1993 sin leilighet på Jar til salgs gjennom et meglerfirma. Mona Christensen og John K. Rask var på visning og innga deretter bud. Partene ble etter kort tid enige om prisen, men fortsatte å forhandle om overtakelsestidspunktet. Det oppsto tvist om partene hadde inngått avtale som ga Christensen/Rask rett til å få eiendommen overdratt til seg. De tok ut stevning for herredsretten med krav om skjøte.
Asker og Bærum herredsrett avsa den 31 januar 1994 dom med slik domsslutning:
1. Trygve Gjesdal og Ellen Brigg dømmes til innen 1. april 1994 å utstede heftelsesfritt skjøte til Mona Christensen og John K. Rask vedrørende eiendom gnr. 20 bnr. 1140 snr 159 i Bærum mot erleggelse av kjøpesum stor kr 1050000,- - enmillionogfemtitusen -.
2. Trygve Gjesdal og Ellen Brigg dømmes til innen 2 - to - uker in solidum å betale Mona Christensen og John K. Rask saksomkostninger med kr 32750,- - trettototusensyvhundreogfemti -.
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler - blant annet med beskrivelse av de enkelte ledd i forhandlingene - fremgår av herredsrettens dom og av fremstillingen nedenfor.
Trygve Gjesdal og Ellen Brigg har ved sin prosessfullmektig anket dommen og har lagt ned slik påstand:
1. Trygve Gjesdal og Ellen Brigg frifinnes.
2. Trygve Gjesdal og Ellen Brigg tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
Mona Christensen og John K. Rask har ved sin prosessfullmektig tatt til gjenmæle og har lagt ned slik endelig påstand:
1. Herredsrettens dom stadfestes, men slik at dato for skjøteutstelse og overtakelse settes til 1. november 1994.
2. Mona Christensen og John K. Rask tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Ankeforhandlingen ble holdt 21 juni 1994. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger. Trygve Gjesdal og Mona Christensen ga partsforklaring og retten hørte tre vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
De ankende parter, Gjesdal/Brigg har gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. For lagmannsretten har de særlig anført:
Det ble ikke sluttet salgsavtale om leiligheten fordi partene ikke kom frem til enighet om overtakelsesdato. Ved salg av leilighet er overtakelsesdato et så vesentlig punkt at avtale ikke foreligger før dette punktet er avklaret. I denne saken var dette spørsmålet motiverende for begge parter. Høyesterett har i en rekke dommer tatt det standpunkt at det ikke foreligger avtale når vesentlige sider i avtaleforholdet er uavklaret eller mangler, jf blant annet Rt-1907-314, Rt-1916-441, Rt-1959-6 jf dessuten Arnholm: Avtalerett (1969) 17.
Gjesdal/Brigg bestrider at overtakelsestidspunktet ble avtalt ved at tilbud om overtakelsestidspunkt ble akseptert. Det kom aldri aksept som stemte med tilbud. Da oppstår ingen avtale,jf Trygve Bergsaaker: Eiendomshandel (1992) 62 og 68.
Den første gang tilbudet om innflytting om 3-4 måneder ble fremsatt av Gjesdal/Brigg, ble det avslått av Christensen/Rask. Meglernes vitneprov om dette er klart. Det fremgår også av Christensens eget brev av 26 juli 1993 at hun ikke har akseptert tilbudet. Det avgjørende er at det ikke ble noen avtale om overtakelsestidspunktet. Derfor fortsatte da også forhandlingene. Gjesdal/Brigg avslo den 21 juli Christensens tilbud om 1 oktober som overtakelsesdato og kom deretter med nytt tilbud, nå med overtakelse "tidligst om 3-4 måneder", det vil si 1 november - 1 desember, idet selgeren i slike tilfeller har rett til å fastsette tidspunktet innenfor tidsrammen.
Christensen/Rask aksepterte heller ikke dette tilbudet. De foreslo selv 1 november, og de var ikke villige til å strekke seg til 1 desember. Dermed kom partene ikke frem til enighet om overtakelsestidspunkt. Når enighet om en så vesentlig del av avtaleforholdet mangler, er det ikke sluttet avtale om eiendomshandel.
De muntlige tilbud/aksepter om overtagelsesdatoen som forelå fra partene tilfredsstiller heller ikke de strenge krav som stilles for å anse en muntlig avtale om eiendomsoverdragelse bindende, jf NOU 1979:48 28 og Ot.prp.nr.66 (1990-91) 32.
Herredsrettens omkostningsavgjørelse er under enhver omstendighet uriktig. Det er ikke tatt hensyn til at det erstatningskrav som Christensen/Rask fremsatte ble frafalt under hovedforhandlingen.
Ankemotpartene, Christensen/Rask, har ved sin prosessfullmektig gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. For lagmannsretten har de særlig anført:
Avhendingsloven §2-3 forutsetter at det kan foreligge avtale om eiendomsovergang selv om overtakelsestidspunkt ikke er avtalt. Kjøperen får da rett til å overta eiendommen "ved tredje månadsskifte" etter avtaleinngåelsen. Avtalen om eiendomsoverdragelse må således ansees sluttet selv om partene ikke kom frem til en bestemt overtakelsesdato. Både ifølge rettspraksis - bl a Rt-1989-1205 - og teori ansees avtaler bindende selv om det ikke er oppnådd enighet på punkter som ikke er vesentlige i forholdet. Ved omsetning av leiligheter er det prisen som er avgjørende. I dette tilfelle hadde Gjesdal dessuten sagt at selgerne kunne være fleksible i spørsmålet om dato for flytting, dersom partene ble enige om prisen. Overtakelsestidspunktet kan derfor ikke sies å være vesentlig i denne saken.
Etter at de var blitt enige om prisen, gikk de videre i forhandlingene om overtakelsesdato. Begge sider kom med sine forslag. I den situasjon som forelå - med avtalt kjøpesum - og slik forhandlingene ble ført, hadde kjøperne ikke grunnlag for å oppfatte selgerne slik at de mente seg ubundet, selv om de foreløpig ikke hadde funnet frem til dato som passet. Begge parter var innforstått med at de befant seg i en forhandlingssituasjon. De foreslåtte datoer måtte oppfattes som forhandlingsutspill. De sikreste opplysningene om hva som skjedde da Gjesdal/Brigg kom med tilbud om innflytning om 3-4 måneder er å finne i Christensens brev av 26 juli 1993. Hun ba om avklaring - fastsettelse av en bestemt dato - for overtakelse. Dette er ikke avslag. Senere foreslo Christensen 1 oktober og deretter 1 november. Da tilbudet fra Gjesdal/Brigg anga et tidsrom, 3-4 måneder, må en aksept som angir dato innenfor dette tidsrom binde partene. Med utgangspunkt i den dato tilbudet ble gitt, blir det aktuelle tidsrommet 8 oktober - 8 november. Det følger av dette at Gjesdal/Brigg er bundet av kjøpernes tilbud om å overta 1 november. Finner retten at det er siste dato i selgernes tilbud, 8 november, som må legges til grunn, er tidsforskjellen så liten at den ikke kan tillegges betydning i denne sammenheng.
Det er ikke et krav til avtalen at den skal være skriftlig, jf Rt-1964-1260 og den foran nevnte dommen fra 1989.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:
Budet på 1050000 kroner ble godtatt med to alternative overtakelsesdatoer: innen 25 juli 1993, under den forutsetning at Gjesdal/Brigg fikk leie naboleiligheten, eller om 3-4 måneder. Da det viste seg at de ikke fikk leie denne leiligheten, kom spørsmålet om overtakelsesdato, som ellers hadde fremstått som lett å løse, til å stå helt sentralt. Det var dette de videre forhandlingene kom til å dreie seg om. Når situasjonen utviklet seg slik, finner lagmannsretten at avtale om eiendomoverdragelsen ikke er sluttet, med mindre den finner at partene ble enige også om overtakelsestidspunktet.
De datoer som partene kom frem med under forhandlingene, ser lagmannsretten som utspill for å sluttføre avtaleforhandlingene om et punkt som handelen var betinget av. Partene har ulike forklaringer om hvilke standpunkt som er meddelt i de forskjellige faser av forhandlingene. Det er ikke fremlagt nedtegning fra megleren som partene forhandlet gjennom om de posisjoner partene inntok. Christensen/Rask, som hevder at det ble inngått avtale ved at tilbudt overtakelsestid ble akseptert allerede rundt 9 juli 1993, må ha bevisbyrden for dette.
Slik saken er opplyst, legger lagmannsretten til grunn at da Christensen/Rask 9 juli 1993 første gang fikk presentert en overtakelsesdato 3-4 måneder frem i tid, ble dette avslått. På dette punktet er det riktignok uenighet mellom partene om hva som faktisk fant sted, idet Christensen har forklart at hun kun var opptatt av en presis datofesting av overtakelsestidspunktet. Gjesdals forklaring, om at tidsrammen på 3-4 måneder ble avslått fordi den lå for langt frem, samsvarer imidlertid med meglerens oppfatning av situasjonen og med den vekt Christensen/Rask synes å ha lagt på å overta så tidlig som mulig.
Senere kom Christensen/Rask med forslag om 1 oktober, som imidlertid ikke ble godtatt av Gjesdal/Brigg.
Den 21 juli 1993 kom Gjesdal/Brigg med et nytt tilbud om overtakelse tidligst 3-4 måneder frem i tid, en tidsramme som, så vidt lagmannsretten forstår, ble avrundet til 1 november - 1 desember 1993.
Christensen/Rasks svar på dette - en godtagelse av 1 november, men en uttrykkelig avvisning av 1 desember - kan ikke betraktes som en aksept. Forhandlingene ble deretter brutt.
Selv om det ikke var stor avstand mellom partene, konstaterer lagmannsretten etter dette at de ikke kom frem til en omforenet dato for overtakelse. Med den karakter disse forhandlingene hadde, og den betydning overtakelsestidspunktet ble tillagt av begge parter, kan lagmannsretten da ikke se at det ble sluttet en avtale om overdragelse av leiligheten. Christensen/Rask kan derfor ikke gis medhold i sitt krav.
Anken har ført frem. Lagmannsretten finner imidlertid at hver av partene bør bære sine omkostninger for begge retter, jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf unntaksregelen i §172 annet ledd. Saken har budt på slik tvil at det var fyldestgjørende grunn for Christensen/Rask til å bringe den for retten og ville se avgjørelse i ankesaken. En medvirkende årsak til at det er blitt rettstvist, er for øvrig at Gjesdal/Brigg under forhandlingene, etter at partene var blitt enige om pris, unnlot på en klar måte å besørge meddelt at de etterhvert i noen grad hadde endret standpunkt og kommet til at de kanskje skulle vente med å selge. Det ga forhandlingene et forkjært forløp og skapte uklarhet.
Dommen er enstemmig.
Slutning: 1 Trygve Gjesdal og Ellen Brigg frifinnes.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger for begge retter.