LE-2001-112 RG-2001-1641

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2001-08-22
Publisert:	LE-2001-00112 RG-2001-1641 (219-2001)
Stikkord:	Ekspropriasjon, Avtalerett, Forhandlingsmaksimen
Sammendrag:
Saksgang:	Sør-Gudbrandsdal herredsrett 99-00558 B - Eidsivating lagmannsrett overskjønn LE-2001-00112 B.
Parter:	Saksøker: Lillehammer kommune (Prosessfullmektig: Advokat Eivind Bjøralt). Saksøkt: 1. Hilde Sorgendal Sem, 2. Harald Skjeggestad, 3. Anne Marie Haugstad, 4. Ole Halvor Skjeggestad (Prosessfullmektig: Advokat Johannes Sundet).
Forfatter:	Førstelagmann Odd Jarl Pedersen. Lagdommer Inger Marie Dons Jensen. Tilkalt dommer Anita H Lund. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Delingsloven (1978) §3-1, LOV-1827-08-07-§5, Skylddelingsloven (1909) §1, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Tinglysingsloven (1935) §14, LOV-1937-06-25, Oreigningsloven (1959) §15, §1, §2, Tomtefesteloven (1975) §11, §36, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §3-1a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, Plan- og bygningsloven (1985) §63, Avhendingslova (1992) §2-10, §7

Saken gjelder overskjønn over Sør-Gudbrandsdal herredsretts erstatningsfastsettelser i anledning Lillehammer kommunes ekspropriasjon av tomteareal. Begge areal tilhører de såkalte «grunnbrevseiendommer» som er underkastet et historisk betinget rettsforhold karakterisert ved at arealene ble bortfestet for bestandig mot en årlig grunnrente. I saken er reist spørsmålet om hvilket ekspropriasjonsrettslig vern innehaverne av grunnbrevene har.

Grunnbrevene i Lillehammer går tilbake til 1820-årene. På det tidspunkt var Stortinget opptatt av å opprette byer eller såkalte «kjøpstadsanlegg». Den 6 mars 1826 møtte amtmann Weidemann grunneierne innenfor det område som var utpekt på Lillehammer, for å forhandle om på hvilke vilkår de frivillig ville samtykke i å «afstaae til statens disposition grunde for en kjøbstad i Oplandene». Ifølge amtmandsskabets protokoll svarte grunneierne at

«de vare villige til at overlade til kjøbstadanlæg og til disposition af et saadant anlægs foresatte, de dele af deres grundeiendomme, som ei af dem selv ere bebyggede, eller belagte med fabrik eller brugsanlægge, som saugbruge, qværnbruge, teglværker, kobberhammere eller deslige, og som ei udgjør deres frugt- eller urtehauge mod en bestemt staaende aarlig grundleie af 3 siger tre tønder byg, beregnet i penge efter hvert aars kapiteltaxt for hvert maal eller 2500 (kvaderat)alen; imod hvilken afgift øvrigheden efterhånden som byen eller kjøbstaden opstaaer, kan foranstalte dens borgere og indvaanere tomter tilmaalte paa de steder, som beleiligst eragtes, alene med forbehold og undtagelse som ovenmeldt.»

Avtalen, eller bykontrakten, ble nedfelt i lov av 7 august 1827 §5 som sier at enhver som ville bosette seg i Lillehammer, og som ikke var blitt enig med grunneierne, hadde krav på å få tomt utvist på betingelsene i avtalen.

Bykontrakten og 1827-loven dannet mønster for en rekke utparselleringer innenfor byanleggets grenser, og etterhvert også utenfor. I praksis henvendte interesserte seg til grunneierne som utstedte «grunnbrev» med betingelser som avtalt i bykontrakten. Kontraktene har noe forskjellig ordlyd, men med de fellestrekk at grunnen ble stilt til disposisjon for bestandig, og at vederlaget var en grunnavgift tilsvarende pengeverdien av tre tønner bygg pr 2500 kvadratalen.

At vederlaget ble knyttet til prisen på tre tønner bygg, har sammenheng med at vederlaget for jordleie historisk ble betalt i naturalier. Da de ble omformet til penger, ble de knyttet til byggprisen. Ved salg av det benefiserte gods på begynnelsen av 1800-tallet var det således praksis å la en del av verdien bli betalt med såkalt «kornrente». Eieren måtte betale et årlig beløp fastsatt ut fra byggprisen. Formålet med å knytte den årlige betalingen til korn, var å sikre mot inflasjon. På begynnelsen av 1800-tallet var man vel kjent med inflasjon.

Opprinnelig ble byggprisen og dermed avgiftens størrelse bestemt av den såkalte kapitelstakst. Det var en takst som domkapitlene hvert år. Kommende års avgift ble bestemt ut fra gjennomsnittet av de ti siste års byggpris. Senere ble oppgaven overtatt av Statens kornforretning. Ifølge lov av 25 juni 1937 skulle taksten settes for hvert bispedømme etter middelprisen på korn og mel. Loven ble opphevet i 1991. Som lagmannsretten kommer tilbake til, førte det til at man på Lillehammer knyttet grunnavgiftene til konsumprisindeksen.

De aktuelle grunnbrev i denne sak ble inngått i henholdsvis 1946 og 1947 for eiendommer som lå utenfor byanlegget. Grunnbrevet på gnr 59 bnr 130 ble utstedt den 21 desember 1946:

«Undertegnede Andreas Skjeggestad, Fåberg, bortfester herved for bestandig til Gudbrandsdalens Husflidsforening ved G. H. Normann, eiendommen, gnr 59, bnr 130 av skyld mark 0,06 i Fåberg herred for den til enhver tid i strøket gjellende vanlige grunnavgift, f.t. 52,53 pr. mål, å betale etterskuddsvis hvert års 14. april, første gang 14. april 1947.

Blir Lillehammer by utvidet, slik at eiendommen kommer innenfor dennes eller byggebeltets grenser, skal grunnavgiften beregnes etter tre tønner bygg pr. mål (984 kvm.) årlig.

Til sikkerhet for rett erleggelse av grunnavgiften skal overdrageren ha første prioritets pant i eiendommen.»

Arealet ble utskilt fra eiendommen Sorgendal - Indleggen skog, gnr 59 bnr 65, i daværende Fåberg kommune. Kart-, oppmålings og skylddelingsforretning ble holdt 2 desember 1946, og arealet på 5470 m2 fikk gnr 59 bnr 130. Arealet fikk den 20 desember 1946 eget grunnboksblad; benevnt «Sorgendal: Husflidsforeningens tomt». På hjemmelssiden var bortfesteren, Andreas Skjeggestad, oppført som innehaver av grunnbokshjemmelen i henhold til skjøte tinglyst 25 august 1930. Grunnbrevet ble dagboksført den 23 juni 1947, og også dette ble anmerket på eiendommens hjemmelsside:

«Grunnbrev til Gudbrandsdalen Husflidsforening hvorved eiendommen bortfestes for bestandig mot en årlig vanlig grunnavgift, f.t. kr 52,53 pr mål.»

Samtidig ble grunnavgiften, som en grunnbyrde med panterett, anmerket på grunnbokens heftelsesside.

Andreas Skjeggestad døde i 1956. I grunnboken ble da anmerket, i anmerkningsrubrikken på hjemmelssiden:

«Anders Skjeggestad døde 10/3 1956. Grunnavgiftsretten er ført over til Kristian og Lars Skjeggestad ifl. test. - Not 12/4 1957.»

På samme måte er anmerket at Lars Skjeggestads halvpart er overdratt til Halvor Skjeggestad ved skjøte tgl 22 januar 1959.

Den 1 april 1947 utstedte Ernst Sorgendal et tilsvarende grunnbrev for gnr 59 bnr 136. Han bortfestet for bestandig til Gudbrandsdalens Husflidsforening og etterfølgere en byggetomt på 3423,5 m2 inklusive halv bredde av veien langs tomtens nordside. For dette skulle festeren betale

«en aarlig grunnleie beregnet efter 3 - tre - tønner bygg pr mål (984 m2 ) efter hvert aars kapitultakst, hvilken grunnleie erlegges efterskudsvis hvert aars 14. april, første gang 14. april 1947 regnet fra 14. oktober 1946. For grunnleien forbeholdes 1ste prioritets panterett i tomten og paa tomten opførendes huser - - - - - - - - - betales ikke grunnleien i rette tid er grunneieren berettiget til aa sette pantet til auksjon efter de derom gjeldende regler for i utbringendet aa søke skadesløs dekning for resterende grunnleie med paaløpne og paaløpende renter og omkostninger.

I 1946 var festeavgifter underlagt pristakstbestemmelser, og dette avspeilet seg i avtalen med følgende bestemmelse:

«Prisdirektoratet har for siste aar bestemt grunnleien for tomter i dette strøk til kr 52,53 pr. maal. Grunnleien for denne tomt utgjør efter dette for ett aar kr 179,83.»

I avtalen ble av hensyn til beregning av stempelavgiften arealets omsetningsverdi satt til det femogtyvedobbelte av årlig leie som utgjorde kr 4.496.

I avtalen er et mål 50 alen x 50 alen som med en alen på 0,6275 meter, gir 984 m2 .

For begge areal ble grunnavgiften betalt i samsvar med høyste lovlige leie så lenge prisreguleringen varte. Deretter ble leien betalt etter verdien av tre tønner bygg frem til i april 1993. Da ble inngått en tilleggsavtale for gnr 59 bnr 136. Foranledningen var at Statens kornforretning som hadde overtatt oppgaven med å fastsette byggprisen fra domkapitelene, ikke lenger ville ha denne oppgave. På dette tidspunkt hadde Lillehammer kommune fått skjøte fra Husflidsforeningen både på gnr 59 bnr 136 og bnr 130, og avtalen ble inngått mellom Lillehammer kommune som fester og Hilde Sorgendal Sem som bortfester. Etter anbefaling fra Fåberg og Lillehammer Grunneierforening ble avtalt at

«Inntil videre skal festeavgiften ved forfall 14/4 endres årlig i henhold til endringer i konsumprisindeksen. Det tas forbehold om nye lover og forordninger. Kontraktens øvrige vilkår gjelder uendret.»

I avtalen er opplyst at for 1991 var verdien av 3 tønner bygg kr 727.08, og at indeksen pr 15/8 -92 var på 2.3 % som ga en økning med kr 16,72 slik at avgiften i 1992 utgjorde kr 743,80 pr dekar.

Det er ikke lagt frem noen tilsvarende avtale for gnr 59 bnr 130, men det er på det rene at samme vilkår ble innført for den.

Som nevnt solgte Husflidsforeningen de to bruksnummere med påstående bygninger til Lillehammer kommune. Skjøte ble dagboksført 7 januar 1972, og da fikk Lillehammer kommune grunnbokshjemmelen som eier. På hjemmelssiden ble oppført i kraft av skjøtet fra innehaveren av grunnbrevet:

«7/1- 1972. Lillehammer kommune, skjøte»

Derved utviste grunnboken innehaveren av grunnbrevet som hjemmelsinnehaver til eiendomsretten. Men da herredsretten i 1989-1990 gikk over fra manuell til elektronisk ført grunnboken, ble dette endret. Under hjemmelsopplysninger ble grunnbrevsutstedernes rettsetterfølgere oppført som innehaver av «hjemmel til grunn», mens grunnbrevsmottakernes rettsetterfølgere fikk «hjemmel til festerett».

Behovet for Husflidskolen falt etterhvert bort, bebyggelsen ble revet og Lillehammer kommune lot det 8893,5 m2 store arealet omdisponere. I 1992 ble 2733 m2 utskilt fra gnr 59 bnr 130 til barnehave. Da rekvirerte Lillehammer kommune delingsforretning i egenskap av hjemmelsinnehaver til festeretten. Denne ble gjennomført og barnehavetomta fikk gnr 59 bnr 452.

En annen del av eiendommen ble regulert til boligformål. Dette areal solgte Lillehammer kommune til Lillehammer og Omegn Boligbyggelag.(LOBB) I kjøpekontrakten av 7 januar 1998 het det blant annet:

«Selger skal overdra til kjøper de arealer som på reguleringsplanen er benevnt FK 1, BO 1, FG 1 og FL 1. Arealet måler ca 3.590 m2, og etableres ved at det fraskilles en parsell fra hhv gnr. 59 bnr. 136 og fra gnr. 59 bnr. 130. Selger skal innløse påhvilende festeavgift, og tomta overdras som eiendomstomt.»

Denne forpliktelse til å overdra «eiendomstomt» som Lillehammer kommune påtok seg, skulle vise seg å bli problematisk og er den direkte foranledning til ekspropriasjonssaken.

Som redegjort for kunne Husflidskolen i 1971 uten samtykke fra grunnbrevsutstederne overføre hjemmelen til Lillehammer kommune. Men i 1994 kom det protester mot denne praksis. Den 6 september 1994 skrev Norges Skogeierforbund brev til Miljøverndepartementet:

«Vi er blitt kjent med at i Lillehammer kommune kan festere av hus- og hyttetomter som har en festetomt som er særskilt skyldsatt med eget gnr. og bnr. rekvirere delingsforretning og få denne utført uten at grunneieren er orientert eller har gitt sitt samtykke.

- - - - - -

Vi har fått opplyst både på oppmålingskontoret i Lillehammer kommune og hos sorenskriveren i Sør-Gudbrandsdal at de godkjenner denne praksis.

Etter vår mening må dette være galt. Hverken etter Plan- og bygningslovens §63 eller etter Delingslovens §3-1 er fester nevnt blant dem som kan rekvirere delingsforretning. Iflg. §3-1a er det den som har grunnbokshjemmel som kan rekvirere deling og iflg. Tinglysningslovens §14 er det å ha grunnbokshjemmel i slik henseende ensbetydende med å være eier.

På vegne av våre medlemmer finner vi det svært uheldig dersom festere skal kunne disponere en eierbeføyelse som oppdeling av grunn åpenbart må være, fordi de står som fester av en særskilt matrikulert eiendom.»

Miljøverndepartementet var enig med Skogeierforeningen i at praksisen var i strid med plan- og bygningsloven §63 annet ledd og med delingsloven §3-1. I brev av 10 oktober 1994 ble Statens kartverk Oppland bedt om, eventuelt med bistand fra fylkesmannen, å ta saken opp med kommunen og sorenskriveren. Lillehammer kommune tok i brev 1 februar 1995 spørsmålet opp med Statens kartverk, og påpekte at praksisen bare gjaldt grunnbrevsarealene:

«Det er en langvarig og fast rettsoppfatning at festeren i henhold til disse kontraktene har alle eierbeføyelser. Grunneieren har ingen rettigheter til grunnen bortsett fra retten til å oppebære den årlige grunnavgift. Denne oppfatningen er også slått fast i en rekke skjønn i Lillehammerområdet. Som eksempel kan refereres - - - - - - - - skjønn av 2.7.75 fra Sør-Gudbrandsdal herredsrett:

Retten legger til grunn at festerne må betraktes på samme måte som eiere i og med at de har fått et grunnbrev for bestandig. Bortfesterne har ifølge grunnbrevene ingen annen rett til vedkommende eiendom enn retten til å oppebære årlig grunnavgift med panterett i tomten og hus på denne, med rett til å sette pantet til auksjon hvis betaling ikke skjer til fastsatt forfallstid. De kan f.eks. ikke motsette seg at eiendommen overdras liksom de ikke har forbeholdt seg retten til å godkjenne den som eiendommen overdras til. For grunneierne har tomten således ingen verdi ut over verdien av den årlige grunnavgift (grunnbyrde) som hviler på eiendommen.»

På denne bakgrunn har oppmålingsmyndigheten funnet det riktig å akseptere at festeren i disse spesielle festeforholdene, som for øvrig er svært utbredt i Lillehammer kommune, står som rekvirent i delingssaker. En finner ikke å kunne endre denne praksis som altså har sin bakgrunn i avtaleforholdet mellom partene.»

Som følge av Lillehammer kommunes argumentasjon ble spørsmålet på ny forelagt Miljøverndepartementet, men uten at departementet fant å kunne endre sitt standpunkt. Til kommunens argumentasjon bemerket departementet at i henhold til delingsloven §3-1 bokstav a er det bare den som i grunnboken er oppført med grunnbokshjemmel som eier, som kan rekvirere delingsforretning, og at det således ikke er tilstrekkelig å ha grunnbokshjemmel som fester. Departementet la til at det godt kunne være slik at en annen var den virkelige eier og således berettiget til for eksempel å pantsette eiendommen. Men dette kunne ikke være avgjørende. Tinglysningsdommeren skulle holde seg til grunnbokens utvisende og ikke behøve å finne frem til den virkelige eier:

«kravet om grunnbokshjemmel er et strengt formelt krav om hvem som er legitimert til å kreve delingsforretning, og det er den som grunnboken utpeker som eier, - - -. Det avgjørende etter (delingsloven §3-1) bostav a, er ikke om rekvirenten er reell eier, ei heller om vedkommende etter det underliggende rettsforhold eventuelt har rett til å forføye over eiendommen. Det som er avgjørende er om rekvirenten er oppført som eier i grunnboken»

Lillehammer kommune fortsatte sin argumentasjon i brev til Statens kartverk Oppland og viste til en uttalelse fra Justisdepartementet i 1952 som nettopp gjaldt grunnbrevene på Lillehammer. Foranledningen til at Justisdepartementet hadde uttalt seg, var at det hadde oppstått «tvil om hvem som skulle begjære skylddelingsforretning». Justisdepartementet uttalte at etter tidligere skylddelingslov §1 var det avgjørende hvem grunnboken faktisk utpekte som eier, og ikke det underliggende materielle rettsforhold. Men Justisdepartemenetet åpnet i sin uttalelse fra 1952 for at også et dokument som ikke betegnet seg som «skjøte» kunne gi fradelingskompetanse, og presiserte at dette

«forutsetter at festekontrakten gir en virkelig festerett og ikke en kamuflert eiendomsrett til grunnen. En ikke tidsbegrenset festekontrakt må vanligvis ansees som hjemmelsbrev på eiendommen, - - -.

Denne uttalelse konfirmerte sorenskriverens praksis med å la innehaveren av et grunnbrev få hjemmelen som eier. Justisdepartementet åpnet med andre ord for at tinglysningsdommeren kunne gå bak kontraktens ordlyd, og konstatere hjemmelsovergang ut fra en tolkning av kontraktens innhold. Men Statens Kartverk ville i brev av 13 oktober 1995 ikke være med på en tilsvarende fortolkning av delingsloven.

For Lillehammer kommune innebar dette at kommunen ikke på egen hånd qua innehaver av grunnbrevene kunne oppfylle sin forpliktelse overfor LOBB, men måtte enten få til avtale med grunnbrevsutstedernes rettsetterfølgere, eller gå til ekspropriasjon. I første omgang forespurte kommunen grunnbrevsutstedernes rettsetterfølgere om de ville samtykke til fradeling mot at kommunen innløste gjeldende grunnleie med et beløp som tilsvarte kr 20 pr m2 . Rettsetterfølgerne var villige til innløsning, men krevde et beløp «langt over kr 20 pr m2 ».

Kommunen fremmet da søknad om i medhold av oreigningsloven §2 nr 31 å få tillatelse til ekspropriasjon. I søknaden til fylkesmannen ba kommunen om tillatelse til å ekspropriere «grunnavgiftsrettigheter på eiendommene». Men fylkesmannen fant at forpliktelsen til å betale den årlige avgiften måtte betraktes som en pengeheftelse som ikke kunne være gjenstand for ekspropriasjon. Kommunen påklaget fylkesmannens avslag til Kommunal og Regionaldepartementet. Mens saken lå i Kommunaldepartementet, var det en omgang mellom partene om hva slags rettighet kommunen søkte om ekspropriasjonstillatelse til. Dette førte til at kommunen omformulerte søknaden til å gjelde «ekspropriasjon av eiendomsretten, gjerne kalt resteiendomsretten.» For å få ekspropriasjonsrett måtte altså kommunen gå med på å definere kontraktsforholdet slik at det mellom partene gjaldt en tomtefesteavtale. Og da ga departementet i brev av 10 desember 1999 ekspropriasjonstillatelse. I brevet heter det:

«Departementet finner - - - - - - - - at grunnbrevene gir uttrykk for en overdragelse av festerett og ikke eiendomsrett. Søknaden om ekspropriasjon gjelder eiendomsrett i form av resteiendomsrett inklusive den rettslige rådighet som kommer til uttrykk ved hjemmel i henhold til grunnboken. Grunnvilkåret i oreigningsloven §1, første alternativ er derved oppfylt. Hjemmelen i orl §2 nr. 31 dekker situasjonen i den foreliggende sak ved at kommunen søker om samtykke til ekspropriasjon til eie av de to bruksnumre som det står hus på.»

Ved brev av 15 desember 1999 ga Fylkesmannen Lillehammer kommune forhåndstiltredelse, og på det grunnlag ble de aktuelle delingsforretninger tinglyst. Senere har Lillehammer kommune gjennomført forhåndstiltredelse, og fått hjemmelen til de to bruksnummere og utskilte parseller. Partene er enige om at tiltredelsen fant sted 1 januar 2001.

Lillehammer kommune begjærte den 13 desember 2000 skjønn ved Sør-Gudbrandsdal herredsrett for fastsettelse av erstatningene. Sør-Gudbrandsdal herredsrett, med sorenskriver Elling Follestad som settedommer, avhjemlet skjønn den 15 desember 2000 med slik slutning:

«1. For Lillehammer kommunes erverv av Hilde Johanne Sorgendal Sems rettigheter - reelle og formelle - i gnr 59 bnr 136 i Lillehammer, og i de fraskilte parseller, gnr 59 bnr 457, 458, 459, 460, 461, 462, 464 og 469, betaler Lillehammer kommune kr 20,- - kronertjue - i erstatning pr m2 .

2. For Lillehammer kommunes erverv av Harald Skjeggestads, Anne Marie Haugstads og Ole Halvor Skjeggestads rettigheter - reelle og formelle - i gnr 59 bnr 130 i Lillehammer, og i de fraskilte parseller, gnr 59 bnr 463, 465, 466, 467, 470, betaler Lillehammer kommune kr 20,- - kronertjue - i erstatning pr m2 .

3. Med virkning fra 1. januar 2000 betaler Lillehammer kommune avsavnsrente med 6,5 % av erstatningene til 14 dager etter forkynnelsen av dette skjønn. Fra dette tidspunkt betales alminnelig forsinkelsesrente, for tiden 12 % årlig, av erstatningene og påløpt avsavnsrente.

4. Lillehammer kommune betaler de saksøkte v/advokat Johannes Sundet kr 35.000,- - kronertrettifemtusen - i saksomkostninger i anledning ekspropriasjonssøknaden mv., jf oreigningslovens §15, og kr 79.936,- - kronersyttinitusennihundreogtrettiseks- i anledning skjønnssaken, jf. skjønnsloven §54.

Beløpene forfaller til betaling 14 dager etter forkynnelsen av dette skjønn og forrentes derfra med den alminnelige forsinkelsesrente, for tiden 12 %.»

Herredsretten la til grunn at grunnbrevsutstedernes rettsetterfølgere ikke hadde annen rettslig interesse av praktisk økonomisk betydning i tomtene enn en pantesikret rett til avgiften, og utmålte en erstatning med utgangspunkt i avgiftsnivået etter tilleggsavtalen av 1993. Da ble avgiften for 1992 beregnet med utgangspunkt i kapiteltaksten for 1991 til kr 743,80 pr da, og deretter oppjustert etter konsumprisindeksen til nivået på tiltredelsestidspunktet. Avgiften var da kommet opp i kr 868,47 pr da. Skjønnsretten forkastet grunneiernes anførsel om at dette beløp måtte oppjusteres med hjemmel i avtaleloven §36. Etter dette fastsatte retten en erstatning på kr 20 pr m2 . Beløpet bestod dels av den kapitaliserte verdi av grunnavgiften. Skjønnsretten benyttet 5 % rente som gir en tomtepris på kr 17,60 pr m2 . Skjønnsretten ga denne begrunnelse for å forhøye beløpet til kr 20 pr m2 :

«Avslutningsvis nevner retten at det forhold at de saksøkte har formell grunnbokshjemmel og formell delingskompetanse innebærer en «heftelse» av praktisk karakter. Retten er av den oppfatning at den vanlige kjøper, dvs. i denne sammenheng den vanlige fester, vil være villige til å betale noe for å få formalia i overenstemmelse med de reell forhold. Dette som kompensasjon for heft og uleilighet.»

Hilde Sorgendal Sem, Harald Skjeggestad, Anne Marie Haugstad og Ole Halvor Skjeggestad har begjært overskjønn. De gjør gjeldende at de har i behold flere eierbeføyelser enn det skjønnsretten har lagt til grunn, og at de på det grunnlag har krav på en erstatning som er 4 til 5 ganger høyere enn det nivå herredsretten har lagt seg på. De har også angrepet skjønnsrettens omkostningsavgjørelse.

Lillehammer kommune har ikke begjært overskjønn, men har for lagmannsretten anført at det ikke er grunnlag for å tilkjenne grunneierne noe tillegg ut over den kapitaliserte verdi av avgiftene.

For lagmannsretten er partene enige om disse skjønnsforutsetninger:

For gnr 59 bnr 130:

1. Erstatningen fastsettes pr. kvadratmeter for avløsning av saksøktes rettigheter i gnr 59 bnr 130, 463, 465, 466, 467, 470 i Lillehammer.

2. Tiltredelse skjedde 1. januar 2000

3. Ved betaling av erstatning etter 1. januar 2000 forrentes erstatningsbeløpet etter en rentesats på 6,5 %.

4. Erstatningen utmåles etter et areal på 2. 737 m2 .

5. Lillehammer kommune skal fortsatt betale årlig grunnavgift for gnr 59 bnr 452 tilsvarende 2733/5470 av den avgift som følger av grunnbrev dat. 21. desember 1946, tinglyst 23. juni 1947, og av senere tilleggsavtale.

For gnr 59 bnr 136

1. Erstatningen fastsettes pr. kvadratmeter for avløsning av saksøktes rettigheter i gnr 59 bnr 136, 457, 458, 459, 460, 461, 462, 464 og 469 i Lillehammer.

2. Tiltredelse skjedde 1. januar 2000.

3. Ved betaling av erstatning etter 1. januar 2000 forrentes erstatningsbeløpet etter en rentesats på 6,5 %.

4. Erstatningen utmåles etter et areal på 3.423,5 m2 .

Hilde Sorgendal Sem, Harald Skjeggestad, Anne Marie Haugstad og Ole Halvor Skjeggestad har for lagmannsretten anført at det følger av grunnbrevene at de saksøkte har festet bort arealene. Dette følger av ordlyden når det benyttes formuleringer som «bortfeste», «grunnleie» og «grunneier». Hadde arealene blitt solgt, ville det vært utstedt et skjøte. Grunnbrevsutstederne har selv oppfattet seg som eiere når de i kontrakten benyttet formuleringer som «eiende halvpart». Lillehammer kommune har endog under ekspropriasjonssaken innrømmet at eiendomsretten er i behold hos grunnbrevsutstederne. At kontraktene er evigvarende, har ingen betydning for spørsmålet om hva slags rettigheter de saksøkte har i behold. Det kan heller ikke tillegges betydning at sorenskriveren i en periode godtok at festerene kunne dele festearealet.

At grunnbrevsutstederne er eiere av arealene, innebærer at de har i behold alle rettigheter som ikke i grunnbrevet er overdratt til festeren. Det er tale om et vanlig festeforhold der festeren har fått overdradd retten til å disponere arealene innenfor formålet. Eieren har således foruten retten til å få festeavgiften, i behold retten til å selge og pantsette arealene. Videre har eieren i behold grunnbokshjemmelen og i kraft av den, retten til oppdeling og fradeling.

Leien må oppjusteres med grunnlag i avtaleloven §36. Det avgjørende er hvorledes avtalen har utviklet seg. Utgangspunkt må tas i bykontrakten av 1826. Da bandt grunneierne seg til å bortfeste tomtegrunn til en verdi av tre tønner bygg pr mål. Tilleggsavtalen i 1992 fanget ikke opp den urimelighet som på det tidspunkt hadde realisert seg. Utgangspunktet for tilleggsavtalen var at Statens kornforretning hadde sluttet å fastsette byggprisen slik at det var nødvendig å finne en annen målestokk for den fremtidige regulering av grunnleien. Tilleggsavtalen kan på denne bakgrunn ikke få som konsekvens at grunneierne er avskåret fra å få justert for tidligere urimelighet som allerede hadde oppstått.

Grunnavgiften er blitt urimelig lav fordi byggprisen ikke har holdt tritt med den alminnelige prisstigningen, og fordi grunneierne ble rammet av prisreguleringen fra 1943. Dette har ført til at grunneierne er kommet urimelig dårlig ut. En grunnavgift justert i samsvar med konsumprisindeksen ville utgjort kr 1960,87 på dekar, mens grunneierne kun får kr 868,47

Ved verdsettelsen av arealene må utgangspunktet tas i hva vanlige festere er villige til å betale for å bli eiere. Grunneierne har i behold eiendomsretten med grunnbokshjemmelen og retten til oppdeling. Det er dokumentert at festere har betalt mellom kr 40 og 50 pr m2 for å overta disse rettighetene.

Det er tomtefesteloven §11 om innløsning som gir den riktige norm for fastsettelsen av erstatningen når bortfesteren har i behold slike rettigheter. Den bestemmelsen gir bortfesteren krav på en andel i tomteverdien.

Subsidiært dersom erstatningen utelukkende skal utmåles på grunnlag av grunnleien, er det den oppregulerte leien på ca 2000 kroner som må legges til grunn. Det må benyttes en kapitaliseringsrente på 4 %.

De saksøkte har også angrepet skjønnsrettens fastsettelse av saksomkostningene. Skjønnsretten godtok et salær på kr 35 000 i henhold til oreigningsloven §15, men reduserte salæret i anledning skjønnssaken fra kr 128.200 til kr 75 000. Det var ikke grunnlag for noen reduksjon i forhold til omkostningsoppgaven. Det at kommunen gikk fra sitt opprinnelig standpunkt om at den allerede var eier av arealet, skapte mye ekstraarbeid.

De saksøkte har nedlagt slik påstand for lagmannsretten:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte tilkjennes full erstatning.

3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten, med tillegg av den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente utenfor kontraktsforhold fra forfall og frem til betaling skjer.»

Lillehammer kommune har for lagmannsretten anført at erstatningene skal fastsettes etter ekspropriasjonserstatningsloven §4. Det er omsetningsverdien som er aktuell. Ekspropriaten skal ha erstatning for det tap han lider ved ikke å kunne overdra sin rettighet. Spørsmålet blir med andre ord hva en alminnelig kjøper ville gi for å overta saksøktes rettigheter etter grunnbrevet. Herredsretten har feilaktig lagt til grunn hva en alminnelig fester ville gi for å overta eierposisjonen av eget festeareal. Men det er ikke den alminnelige fester det skal tas utgangspunkt i. Å ta hensyn til det merbeløp han ville gi, ville være å utmåle erstatning i samsvar med forhandlingsmaksimen som ikke er gjeldende rett. Det finnes eksempler på at festere har innløst til fra kr 40 til kr 100 pr m2 . Men det er den pris festeren har kunnet forhandle seg frem til for egen eiendom. Den vanlige kjøper av grunnbrevsutstedernes rettigheter ville ikke gi mer enn den kapitaliserte verdi av grunnavgiften. Han vil la sitt bud bestemme av hvilken avkastning han krever av den investerte kapital (kjøpesummen).

Ved fastsettelsen av erstatningen er det irrelevant om de saksøkte kan betegnes som eiere av arealene. Realiteten er at arealene er solgt, men slik at kjøpesummen skulle erlegges i form av en evigvarende grunnbyrde. Arealet ble overlatt til festerne for bestandig. Bortfesterne forbeholdt seg ingen rettigheter over arealet. I en slik situasjon har ikke eieren større rettigheter enn de som fremkommer av avhendingsloven §2-10 slik den lyder etter endringene i 1996. Da reglene om innløsning av festeforhold ble revidert, ble regelen for slike evigvarende festeforhold som i realiteten er salg, tatt inn i avhendingsloven, og festeren fikk en avløsningsrett etter 50 år til en pris som tilsvarte kapitalverdien. Ifølge forskrift om tomtefeste av 8 juni 2001 §8 jf §7 er kapitaliseringsrenten bestemt til 5 %. Men selv om forholdet skulle rubriseres som et festeforhold, ville innløsningssummen ifølge tomtefesteloven §36 første ledd blitt den samme. Det er bare når festeforholdet er tidsbegrenset, at bortfesteren ifølge tomtefesteloven §36 annet ledd har krav på en andel av tomteverdien. Det er ingen kjøper som vil betale noe mer enn hva innløsningssummen vil bli.

Ekspropriasjonsarealene var ikke bebygd, slik at kommunen ikke ville hatt innløsningsrett før om 50 år. Men den forhandlerposisjon dette gir ekspropriatene, skal det sees bort fra. Den vanlige kjøper vil ikke gi mer enn tyve ganger årlig avgift.

Partene inngikk i 1992 ny avtale om hvorledes avgiften skulle indeksreguleres. Avtalen ble inngått etter anbefaling av Fåberg og Lillehammer Grunneierforening. På dette tidspunkt var hele forhistorien med kapiteltaksten kjent. Det samme var plenumsdommene av 1988 om oppregulering av leieavgifter. Ut fra dette er det klart at grunnbrevutstederene må være bundet av den avtale de inngikk i 1992. Ifølge plenumsdommene er det uaktuelt å oppjustere ut over fallet i pengeverdien. Avtalen knyttet grunnleien til konsumprisindeksen slik at grunnleien er steget fra kr 727,08 til kr 868,47 i 2000.

Subsidiært må utgangspunktet tas i 1946/1947 da de aktuelle grunnbrev ble utstedt. Da var leien kr 52,53. Oppjustert etter konsumprisindeksen blir det kr 757. Det er mindre enn det aktuelle leiebeløp på kr 868.

De saksøkte vil ta utgangspunkt i prisen på tre tønner bygg i 1827 da bykontrakten ble inngått. Med utgangspunkt i en beregnet gjennomsnittspris for 1835-1865 på kr 37,60, blir den oppjusterte pris i 2000 kr 1 960,87. Dette innebærer at den aktuelle leie utgjør 43,5 % av hva den ville ha vært dersom man hadde fulgt konsumprisindeksen hele tiden. Dette er ifølge plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295 ikke stor nok reduksjon til at avtaleloven §36 kan anvendes. En slik oppjustering av grunnavgiften ville dessuten innebære at avtaleloven §36 anvendes for å komme unna en prisregulering. Prisen på tre tønner bygg var i 1946 kr 80, mens høyeste lovlige grunnleie var kr 52.53.

Lillehammer kommune har nedlagt denne påstand for lagmannsretten:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

3. Lillehammer kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.»

Lagmannsrettens bemerkninger:

Lagmannsretten skal utmåle erstatning som følge av at ekspropriatene skal avstå sine rettigheter i arealene. Hvilke disse rettighetene er, fremgår av avtalene som ble inngått i henholdsvis 1946 og 1947. Det kan diskuteres om avtalene reelt sett innebar at ekspropriatene ga fra seg eiendomsretten mot en kjøpesum som skulle betales i form av en årlig grunnbyrde. Det som taler for en slik betraktningsmåte er at ekspropriatene ga fra seg for bestandig retten til å utnytte arealene som tomter. En annen betraktningsmåte er å si at de ga fra seg for bestandig retten til å utnytte arealene som tomter, men beholdt alle andre eierbeføyelser. I flere relasjoner kan det være nødvendig å ta standpunkt til hvem som i slike evigvarende festeforhold er eier. Dette skyldes at eiendomsretten i moderne rett defineres negativt slik at eieren har i behold alle beføyelser som han ikke uttrykkelig har gitt fra seg. Den som blir utpekt som eier, har en bestemt råderett hvis det ikke er grunnlag for å si at den er overført til en annen.

De beste grunner taler for å betrakte ekspropriatenes rett som en grunnbyrde slik at de har krav på grunnavgiften av den som til enhver tid eier eiendommen. Da kontraktene ble inngått, ble grunnbrevene anmerket i grunnboken som om de var skjøter, og grunnavgiften ble tinglyst som en heftelse slik at debitor var den som til enhver tid eide grunnen. Dessuten hadde grunnbrevsutstederne pant i eiendommen til sikkerhet for den årlige betaling. Reelt sett er grunnavgiften en grunnbyrdeytelse til en formell eier. Men for det som er lagmannsrettens oppgave i denne sak, er det unødvendig å ta standpunkt til hvem som er «eier». Ekspropriatene skal ha erstatning for det tap de lider ved ikke i fremtiden å kunne utøve de eierbeføyelser de har i behold. Spørsmålet blir derfor hvilken rådighet dette er. I det følgende betegnes utstederne av grunnbrevene som bortfestere og mottakerne som festere.

Det er på det rene at bortfesterne har gitt fra seg retten til all faktisk råderett over arealene, og da også det sentrale verdielement som ligger i retten til å bebygge arealene. Lagmannsretten kan ikke se at det av avtaleforholdet kan utledes noen begrensninger med hensyn til hva og hvor mye festerene kan bygge på arealene. Såfremt plan- og bygningsmyndighetene gir tillatelse, kan de bebygge arealene som de ønsker. Og denne retten er overført til festerne for bestandig. Bortfesterne har således ikke utsikt til i fremtiden å få utbyggingsretten tilbake slik som ved tidsbestemte fester. Slik sett har rettsforholdet et innhold som i en innløsningssituasjon ville ha brakt avhendingsloven §2-10 (2) eller tomtefesteloven §36 første ledd i anvendelse med det resultat at avløsningssummen ville blitt fastsatt uten at bortfesteren ville fått noen andel i den aktuelle tomteverdi, men fastsatt som en ren kapitalisering av grunnrenten.

Festerne har videre rett til å avhende arealet uten å innhente bortfesternes samtykke. Tradisjonelt har de også innehatt grunnbokshjemmelen og retten til å dele arealene opp i flere enheter. Men da herredsretten rundt 1990 gikk over til elektronisk grunnbok, ble utstederens rettsetterfølgere oppført med hjemmel som eiere. Dermed var det de som ifølge ordlyden i delingsloven §3-1a måtte rekvirere delingsforretning. Likevel godtok sorenskriveren, i samsvar med uttalelsen i 1952 fra Justisdepartementet, at de som hadde «hjemmel til festerett» kunne rekvirere delingsforretning. Det var gode grunner for sorenskriverens praksis, men den måtte legges om da Miljøverndepartementet instruerte ham om å anlegge en strengt formell betraktningsmåte, slik at det eneste avgjørende var hvem som i grunnboken var oppført med hjemmel som eier.

Omleggingen av grunnboken og departementets tolkning av delingsloven §3-1a, ga således bortfesterne eneretten til å begjære delingsforretning. Det er denne rådighet de som ekspropriater nå utnytter for å få en andel av dagens tomteverdi for arealene. Lagmannsretten presiserer at det kun er den formelle retten til å rekvirere delingsforretningen som ligger hos ekspropriatene. De har ikke rett til å nekte utparsellering, og har således ikke den rett som følger av en negativ servitutt. Spørsmålet blir således om deres rådighet gir dem rett til noen andel av arealenes aktuelle tomteverdi.

Ekspropriatene har dokumentert et visst marked for innløsningssummer som tilsvarer en tomteverdi rundt kr 40-50 pr m2 . Men slike beløp er oppnådd i forhandlinger mellom partene i grunnbrevsforholdet. Overført på vår sak innebærer det at ekspropriatene er avhengig av en avtale med eksproprianten for å oppnå en slik pris. Ekspropriatene krever med andre ord en erstatning utmålt ut fra hva eksproprianten kunne vært villig til å betale dersom han ikke hadde ekspropriasjonsrett. Situasjonen er den at det bare er en kjøper i markedet som er villig til å betale kr 40-50 for ekspropriasjonsarealene, og vedkommende har fått ekspropriasjonsrett.

Før ekspropriasjonserstatningsloven av 1973 var det i Høyesteretts praksis visse tilløp til å godta erstatninger fastsatt etter hva eksproprianten ut fra sitt særlige behov kunne tenkes å betale mer for eiendommen enn kjøpere flest. Særlig tilfellet i Rt-1956-493 er kjent der eksproprianten måtte betale for en veifylling som han kunne nyttiggjøre seg, men som ikke hadde noen verdi for andre. En tilsvarende avgjørelse finnes i Rt-1963-1211. Den avgjørelsen er av særlig interesse i vår sak fordi det ble gitt tomteverdi til en som satt med rettigheter etter et tilsvarende grunnbrev fra 1813. Bortfesteren hadde festet bort ekspropriasjonsarealet for bestandig, men foruten årlig festeavgift, hadde han betinget seg forkjøpsrett til de utskilte areal, og rett til å forby andre enn festeren å bebygge eiendommen. Da kommunen eksproprierte arealet i ubebygd stand, ga Høyesterett bortfesteren rett til erstatning ut over den kapitaliserte verdi av grunnavgiften. Høyesterett kom til at hans forbehold var motivert av hensynet til å oppnå andel i eiendomsverdien ved eventuelle fremtidige utparselleringer.

I avgjørelsen i Rt-1963-1211 presiserte Høyesterett at bortfesterens rett gikk lenger enn den rett innehaveren av en negativ servitutt har til å nekte eieren å råde over eiendommen sin. Bortfesterens eiendom lå slik til at han ikke hadde noen aktuell interesse i å nekte bebyggelse av hensyn til bruken av egen eiendom. Denne presisering var myntet på avgjørelsen i Rt-1958-456 (Slemdal) som nettopp gjaldt ekspropriasjon av en negativ servitutt. På en eiendom på 4 dekar hvilte det et delingsforbud. Innehaveren av den herskende eiendom fikk ikke erstatning fordi delingen ikke hadde økonomiske konsekvenser for eiendommen.

«Det kan riktignok i mange tilfelle være så at eieren av en eiendom som det hviler en servitutt på, kan være villig til å betale mer enn full erstatning dersom han ved minnelig ordning kan oppnå å bli kvitt servitutten. Han kan se seg tjent med å betale mer fordi han kanskje er usikker på om ekspropriasjonsveien vil føre frem eller fordi han gjerne vil unngå ubehaget og omkostningene ved en ekspropriasjonssak. Den interesse som den tjenende eiendom således kan ha i å få saken ordnet på minnelig måte, kan på den annen side under frie forhandlinger utvilsomt utnyttes av den eiendom som er berettiget etter servitutten, til å skru prisen i været. Men dette er ikke et forhold som en ekspropriat kan kreve erstatning for når avløsningen av servitutten skjer ved ekspropriasjon. Ekspropriaten har ikke krav på å få andel i de fordeler som ekspropriasjonen medfører for den annen part; det han kan kreve, er full erstatning for det tap han selv påføres ved tvangsavståelsen. I den foreliggende sak har skjønnskommisjonen med endelig virkning avgjort at tap ikke er lidt og at grunnlaget for å tilkjenne erstatning således ikke foreligger. Jeg kan ikke se at skjønnskommisjonen ved denne vurdering har gått frem på uriktig måte eller at skjønnsgrunnene er mangelfulle.»

Her forkaster Høyesterett uttrykkelig at ekspropriaten har krav på erstatning som tilsvarer hva eksproprianten ville ha betalt hvis han ikke hadde ekspropriasjonsrett, og dette ble lovfestet i 1973-loven §4 nr 2. Bestemmelsen kom ikke med i 1984-loven, men følger nå av §5 første ledd når det sies at tapet bestemt etter salgsverdien skal fastsettes til hva «vanlige kjøpere» antas å ville gi for eiendommen ved salg - se Rt-1993-496 på side 501 og Rt-1998-29.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at ekspropriatene i denne sak ikke har krav på en erstatning fastsatt etter hva festerene antas å ha villet gi ved kjøp av eget feste. Den samtykkefunksjon bortfesterene har, gir dem i alle fall ikke noen sterkere rett enn den som følger av en negativ servitutt. Noen medeiendomsrett slik som tilfelle var for Rt-1963-1211, er det ikke grunnlag for å innfortolke i grunnbrevene. Reelt sett gir dommen fra 1963 erstatning for det tap ekspropriaten led ved å miste sin rett til å forhandle seg til en andel av salgssummen, slik at den ikke kan gi støtte for ekspropriatenes krav i vår sak om en erstatning som gir dem andel i dagens tomteverdi.

Dette innebærer også at det ikke er grunnlag for det tillegget for «heft og uleilighet» som herredsretten har fastsatt. Et slikt tillegg er det bare den aktuelle fester som kan tenkes å ville betale. Lagmannsretten legger til at fra 1 januar 2002 kan de aller fleste festere med slike avtaler kreve innløsning etter avhendingsloven §2-10 (2) jf tomtefesteforskriften §7 til tyve ganger årlig avgift.

Etter dette skal erstatningen fastsettes etter omsetningsverdien til det beløp ekspropriatene antas å tape ved ikke å kunne selge sine rettigheter etter grunnbrevene, alternativt etter bruksverdien til det tap de vil lide i fremtiden ved at de ikke kan innkassere den årlige grunnleie. Ved verdsettelse av en slik årlig grunnavgift vil erstatning både fastsatt etter salgsverdien og etter bruksverdien, bli bestemt av en kaptitaliseringsrente, men fastsettelsen av rentefoten skal foretas etter forskjellige regler.

Det kan være noe uklart om det kan anlegges bruksverdibetraktninger i denne sak. Det vil avhenge av om ekspropriatenes rett etter grunnbrevet, kan karakteriseres som en grunnbyrde, eller et pantesikret krav på en festeavgift. Lagmannsretten ser det slik at reelt sett må grunnrenten kunne betraktes som en «avkastning» slik at bruksverdibetraktninger må kunne anvendes. Dette kan få betydning blant annet for kapitaliseringsrenten. I bruksverdisammenheng skal renten tilsvare avkastningen ekspropriaten antas å få når han investerer erstatningen i samsvar med sin tilpasningsplikt. I salgsverdisammenheng vil kapitaliseringsrenten være bestemt av markedets krav til avkastning av det beløp som investeres (kjøpesummen).

Ved fastsettelsen av erstatningen etter bruksverdien finner lagmannsretten en kapitaliseringsrente på 5 % passende. Et argument for ikke å anvende en høyere rente er at den årlige avgift er inflasjonssikret slik at den vil følge konsumprisindeksen, og grunnbrevsutstederne bør ha samme investeringsplikt som gårdbrukere. Fem prosent er også den rente som ifølge de nye regler skal anvendes ved innløsning i slike rettsforhold.

Det er for lagmannsretten ikke dokumentert noe marked for salg av grunnbrevsutstedernes rettigheter, men lagmannsretten finner ikke at salgsverdien vil kunne gi høyere erstatning enn bruksverdien. Selv om den årlige avgift er inflasjonssikret, vil kjøpere i alle fall kreve 5 % avkastning, sannsynligvis mer.

Lagmannsretten legger til at en slik erstatning er i samsvar med skjønnspraksis i Lillehammer. Ved ekspropriasjon av grunnbreveiendommer i Lillehammer er tomteverdien blitt fordelt mellom bortfesteren og festeren slik at bortfesteren fikk den kapitaliserte verdi av den årlig avgift på skjønnstidspunktet kapitalisert med 5 %. I skjønn av 8 august 1957 som gjaldt ekspropriasjon av grunn til Sigrid Undseths vei, heter det:

«Rettighetshaverne mister - - - rett til grunnavgift av de arealer som eksproprieres likesom festeren slipper å betale avgift av de samme arealer.

Sådan fordeling har vært praktisert hittil ved andre vegskjønn i Lillehammer».

I skjønnet protesterte bortfesteren, men de fikk kun tyve ganger årlig avgift fordi arealet for bortfesterne ikke hadde verdi utover verdien av den årlige grunnavgift.

Årlig avgift i vår sak var pr 2000 kr 868,47 pr mål. Kapitaliseres dette beløp, utmåles erstatningen under den forutsetning at avgiften vil være dette beløp for all fremtid. At beløpet vil stige som følge av at det er indeksregulert etter konsumprisindeksen, er ivaretatt ved fastsettelsen av kapitaliseringsrenten. Ekspropriatene har imidlertid anført at beløpet må oppjusteres med grunnlag i avtaleloven §36 som følge av at avgiften historisk ikke har holdt tritt med inflasjonen. I så fall vil avgiften i fremtiden bli høyere enn stigningen som følge av inflasjonen, og slik økning skal hensyntas ved at det årlige tap oppjusteres før kapitaliseringen - se Rt-1991-1157 på side 1162.

Men forutsetningen for at den årlige grunnavgift skal oppjusteres, er at dette ville vært påregnelig på ekspropriatenes hånd. Lagmannsretten må derfor prejudisielt ta standpunkt til om det er påregnelig at et oppjusteringskrav etter avtaleloven §36 ville ha ført frem.

Ekspropriatene vil ta utgangspunkt i prisen på tre tønner bygg pr mål i 1827 da bykontrakten ble inngått og oppjustere med konsumprisindeksen til år 2000. Ut fra en beregnet gjennomsnittspris for perioden 1835-1865 på kr 37,60 for tre tønner vil det oppjustert gi kr 1960,87. Den aktuelle leie i år 2000 var kr 868,47 eller 43,5 % av oppjustert leie.

Avtaleloven §36 gir domstolene myndighet til å vurdere om en avtale på grunn av endrede forhold er blitt urimelig for den ene part og til å fjerne urimeligheten for fremtiden. Avgjørelsen av om avtalen skal settes til side, skal treffes ut fra en totalvurdering, men der det sentrale moment er fallet i pengeverdien i avtaleperioden. Et annet viktig moment er om partene på avtaletidspunktet hadde grunnlag for å forutse utviklingen.

Høyesterett har anvendt avtaleloven §36 til å revidere festeavgifter. I samtlige saker har det vært avtaler uten reguleringsklausuler med det resultat at festeavgiftene var blitt urimelige lave på grunn av den alminnelige prisstigning. Inflasjonen har særlig gjort seg gjeldende etter annen verdenskrig. Kroneverdien sank langsomt til henimot 1960. Deretter ble det en meget sterk prisstigning. Et nærliggende eksempel er de stedsevarige grunnavgifter som ble benyttet på Hamar. I Rt-1992-1387 var det blant annet tale om en avtale inngått i 1896 der avgiften ble satt til kr 41,00 for 1297 m2 . Omregnet tilsvarer dette kr 31.10 pr mål som var prisen for tre tønner bygg i 1896. Hamaravtalene var med andre ord også basert på byggprisen, men uten oppjusteringer. Høyesterett oppjusterte de kr 41,00 til kr 1297. Dette var ikke full oppjustering etter fallet i kroneverdien, men i samsvar med gjeldende prisbestemmelser om forhøyelse av festeavgifter. Med full kompensasjon for prisstigningen skulle avgiften i 1992 vært satt til kr 1950.

Avtalene i vår sak ble inngått i henholdsvis 1946 og 1947. De som den gang var parter, avtalte at avgiften skulle tilsvare prisen av tre tønner bygg som da var kr 80,00, men fordi prisdirektoratet hadde fastsatt høyeste lovlige avgift i strøket til kr 52,53 pr mål, ble dette avgiften. Deretter ble avgiften oppjustert etter pristakstbestemmelsene så lenge de varte. Avtalene ble reforhandlet i 1992 med utgangspunkt i prisen på tre tønner bygg som da var kr 727,08, og dette beløp skulle justeres hvert år i takt med endringene i konsumprisindeksen.

Ved vurderingen etter avtaleloven §36 tar lagmannsretten utgangspunkt i de avtaler som er inngått, og da er det en realitet at partene i 1992 avtalte en grunnavgift på kr 743,80, og at den deretter skulle følge konsumprisindeksen. Avtalen ble inngått etter anbefaling av grunneierforeningens styre, fire år etter at Høyesterett i plenumsdommene i 1988 hadde åpnet for å oppjustere festeavgifter, og noen få måneder etter Høyesteretts avgjørelse om grunnavgiftene på Hamar. Det må også antas at Eidsivating lagmannsretts dom av 13 desember 1991 som lagmannsretten kommer tilbake til, var kjent.

Men selv om det sees bort fra 1992-avtalen, kan ikke lagmannsretten se at det er grunnlag for kontraktsrevisjon. Det gjelder selv om det tas utgangspunkt i at den avtalte pris i 1946 var kr 80,00 som var prisen på tre tønner bygg. Hadde dette beløp blitt avtalt i 1946 med konsumprisklausul, ville avgiften i 1992 ha vært 991.11 pr mål. Med full kompensasjon for prisstigningen skulle avgiften i år 2000 ha vært kr 1167 pr mål som er ca 300 kroner høyere enn den aktuelle avgift. Men dette er en altfor liten reduksjon for å kunne anvende avtaleloven §36. Situasjonen var en helt annen på Hamar som følge av at den avtalen var helt uten reguleringsklausul. Tilsvarende i Rt-1988-295 der realverdien av leien som var avtalt i 1955 hadde sunket til under syvendeparten.

Eidsivating lagmannsrett avsa den 13 desember 1991 ( LE-1990-00242) en dom som gjaldt kontrakter med flere likhetstrekk med kontraktene i vår sak. Saken gjaldt statens leie av deler av Kise Nordre i Ringsaker. Da avtalen ble inngått i 1948, ble leien fastsatt ut fra byggprisen til kr 9 653. Det er opplyst i dommen at fra midten av 1960-årene oppstod den situasjon at den årlige prisstigning var større enn prisutviklingen på bygg. I 1990 var leien kommet opp i ca 51 000. Hadde leien i 1948 blitt knyttet til konsumprisindeksen ville den i 1990 ha vært ca kr 111.000. Lagmannsretten fant ikke denne reduksjon tilstrekkelig, og uttalte blant annet:

«Det kan ikke være riktig, slik de ankende parter har anført, at det ved rimelighetsvurderingen skal ses bort fra virkningene av kornklausulen. Klausulen har medført at vederlaget har blitt mer enn femdoblet frem til reguleringen sist i 1987, og har gitt de ankende parter en betydelig kompensasjon for fallet i kroneverdi fra 1948 og frem til i dag. For en lengere periode har kornklausulen gitt en leieregulering som for de ankende parter har vært gunstigere enn om en i festekontrakten hadde avtalt regulering etter konsumprisindeks»

Her utgjorde faktisk leie nesten halvparten av leiebeløpet oppjustert etter konsumprisindeksen.

Etter dette fastsettes erstatningen ut fra kr 868,47 pr mål (984 m2 ) som gir kr 0,88 pr m2 som kapitalisert med 5 %, gir kr 17,60 pr m2 .

Ekspropriatene har etter dette ikke oppnådd noe bedre resultat ved overskjønnet. Lillehammer kommune har krevet seg tilkjent saksomkostninger etter skjønnsloven §54a tredje ledd, men lagmannsretten kan ikke se at det var åpenbart urimelig av de saksøkte å begjære overskjønn. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke for lagmannsretten.

For herredsretten krevde ekspropriatene i alt kr 128.200 i salær. Av dette gjaldt kr 35.000 ekspropriasjonssaken. Ekspropriatene ble tilkjent kr 35.000 i saksomkostninger i anledning ekspropriasjonssaken, og kr 79.936 i anledning skjønnssaken; hvorav kr 75.000 var salær. Av kravet på kr 93.200 som gjaldt skjønnssaken, er kr 28.000 opplyst å være fakturert advokatfirmaet Wiersholm, Mellbye & Bech; kr 25.200 advokat Sundets forberedelser, og kr 75.000 hovedforhandlingen. Av dette ble ekspropriatene tilkjent kr 75.000. Herredsretten begrunnet reduksjonen dels med at det hadde påløpt unødvendig ekstraarbeide som følge av skifte av prosessfullmektig, og at prosessfullmektigen kunne dra nytte av arbeidet under ekspropriasjonssaken.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at merarbeidet som følge av skifte av prossesfullmektigen, må ansees som unødvendig. Det er ikke opplyst noen antakelig grunn for skiftet. En viss nytte av arbeidet under ekspropriasjonssaken må det forutsettes at prosessfullmektigene ville hatt. Men saken hadde et stort omfang, og reiste flere kompliserte spørsmål. Lagmannsretten finner derfor at salæret bør settes til kr 100.000.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

«1. For Lillehammer kommunes erverv av Hilde Sorgendal Sems rettigheter - reelle og formelle - i gnr 59 bnr 136 i Lillehammer, og i de fraskilte parseller, gnr 59 bnr 457, 458, 459, 460, 461, 462, 464 og 469, betaler Lillehammer kommune en erstatning på kroner 17,60- sytten kroner og seksti øre - pr m2 ; med tillegg av de renter som er rettskraftig fastslått av herredsretten.

2. For Lillehammer kommunes erverv av Harald Skjeggestads, Anne Marie Haugstads og Ole Halvor Skjeggestads rettigheter - reelle og formelle - i gnr 59 bnr 130 i Lillehammer, og i de fraskilte parseller, gnr 59 bnr 463, 465, 466, 467, 470, betaler Lillehammer kommune en erstatning på kroner 17,60- sytten kroner og seksti øre - pr m2 ; med tillegg av de renter som er rettskraftig fastslått av herredsretten.

3. I saksomkostninger for herredsretten betaler Lillehammer kommune innen 14 - fjorten dager fra forkynnelsen av herredsrettens skjønn til de saksøkte v/advokat Johannes Sundet kr 35.000,- - kronertrettifemtusen - i saksomkostninger i anledning ekspropriasjonssøknaden mv., jf oreigningslovens §15, og kr 104.936,- - kroneretthundreogfiretusennihundreogtrettiseks - i anledning skjønnssaken, jf. skjønnsloven §54.

I tillegg kommer den rente som er fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven §3 fra forfall.

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke for lagmannsretten.

5. Hilde Sorgendal Sem, Harald Skjeggestad, Anne Marie Haugstad og Ole Halvor Skjeggestad betaler de lovbestemte utgifter for lagmannsretten.