LF-1999-1033

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-04-13
Publisert:	LF-1999-01033
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Inderøy herredsrett nr 99-00086 A - Frostating lagmannsrett LF-1999-01033 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-01009.
Parter:	Ankende part: Anna Maria Almo, Snåsa (Prosessfullmektig: Advokat Ole Halvard Bondahl, Trondheim). Motparter: 1. Carl Petter Andersson, Snåsa, 2. Edmund Fossum, Snåsa, 3. Liv Hanem, Snåsa, 4. Ola Ålmo, Snåsa, 5. Arnar T. Gåsmo, Snåsa, 6. Almo fellesbeite, Snåsa (Prosessfullmektig: Advokat Oddvar Fosaas, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Sverre Erik Jebens, formann. Lagdommer Mats Stensrud. Sorenskriver Kari Johanne Bjørnøy
Lovhenvisninger:	Selskapsloven (1985) §1-2, §2-1, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Forpaktingslova (1965) §17

Saken gjelder tvist om varigheten av en festekontrakt som gir et beitelag rett til å benytte et utmarksområde til fellesbeite.

Eierne av Almo nordre, gnr 34 bnr 4 i Snåsa, inngikk 26. august 1968 festekontrakt, hvorved Almo fellesbeite, heretter kalt beitelaget, ble gitt rett til å benytte et udyrket utmarksområde på ca 500 da på «Almomyrene» til fellesbeite. Festeretten skulle være vederlagsfri og gjelde i 30 år, men «med rett til fortsatt leie og da med 5-årlige avtaler». Kontrakten ble undertegnet av ektefellene Hildur Almo Vedal og Eilert Vedal som grunneiere og bortfestere, og gitt påtegning om godkjenning av seks av de syv medlemmene i beitelaget. Vedal var selv det syvende medlem av laget.

Beitelaget ble stiftet som andelslag tidligere samme år som festekontrakten ble inngått, 21. mars 1968. Lagets medlemmer var eiere av syv jordbrukseiendommer i Snåsa. Ett av medlemmene har senere gått ut. Laget besto opprinnelig av 78 andeler, men antallet er senere økt til 94.

Da 30-årsperioden i henhold til festekontrakten var i ferd med å løpe ut i 1998, oppsto det tvist om beitelagets rett til fortsatt bruk av utmarksområdet og vilkårene for dette. Anna Maria Almo, som hadde overtatt som eier av Almo nordre, hevdet at det måtte forhandles om en ny avtale, og at hun da kunne kreve vederlag for bruken av utmarksarealet. Beitelaget hevdet på sin side at festekontrakten sikret laget automatisk rett til forlengelse på samme vilkår som tidligere, mao. rett til vederlagsfri bruk.

Da partene ikke ble enige, reiste Anna Maria Almo sak mot beitelaget og fem av dets seks medlemmer. Hun påsto prinsipalt at festeavtalen var opphørt og at beitelaget eller de øvrige saksøkte ikke hadde rett til å benytte utmarksarealet før ny avtale var inngått, og subsidiært at beitelagets rett til fortsatt bruk var betinget av at det ble betalt leie. De saksøkte påsto seg frifunnet i forhold til begge påstandene.

Inderøy herredsrett avsa 1. september 1999 dom med slik domsslutning:

«1. De saksøkte frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Anna Maria Almo har anket dommen til lagmannsretten ved ankeerklæring 29. oktober 1999. Beitelaget og de fem medlemmene av laget som anken er rettet mot har inngitt tilsvar 19. november s.å. Ankeforhandling ble holdt i Trondheim 24. og 25. februar 2000. Anna Maria Almo møtte og avga forklaring. Av ankemotpartene møtte Edmund Fossum og Harald Kavli, sistnevnte med fullmakt fra sin ektefelle, Liv Hanem. Kavli avga forklaring. Det ble i tillegg avhørt fire vitner.

Saken står i samme stilling for lagmannsretten som den gjorde for herredsretten. Når det gjelder det nærmere saksforhold og partenes anførsler for herredsretten, vises til dennes dom.

Anna Maria Almo har i hovedtrekk anført følgende til støtte for anken:

Festekontrakten må tolkes i tråd med partenes mening. Avgjørende er hva partene mente da avtalen ble inngått. Det er uten betydning hvilke investeringer beitelaget har foretatt i festeperioden. Tolkingen må videre ta utgangspunkt i kontraktens ordlyd.

Etter punkt 1 i festekontrakten er festetiden 30 år. Ytterligere feste kan avtales, men må forhandles mht vederlag og andre vilkår. Herredsretten har tatt feil når den har lagt til grunn at beitelaget ensidig kan forlenge festeavtalen, og ansett denne som uoppsigelig for grunneieren.

Hensynet til partene - både grunneieren og beitelaget - tilsa at de skulle stå fritt etter 30 år. Da avtalen ble inngått var det uvisst hvilke behov som ville foreligge etter utløpet av det nevnte tidsrom.

Hensynet til forutberegnelighet kan ikke begrunne en stedsevarig rett for beitelaget. Herredsretten har tatt feil når den har bygget sin avgjørelse om festekontraktens lengde på beitelagets vedtekter om varigheten av medlemskapet i laget. Beitelagets medlemmer kan melde seg ut etter 30 år og deretter hvert femte år. Laget har ikke behov for større forutberegnelighet i forhold til grunneieren enn overfor sine egne medlemmer.

Det har formodningen mot seg at en grunneier avstår fra å disponere over store deler av egen utmark for all fremtid. Tungtveiende bevis eller avgjørende hensyn må foreligge for at dette skal anses avtalt. At de opprinnelige grunneierne - Vedal - også var medlemmer av beitelaget kan ikke være avgjørende, da laget har inngått tilsvarende avtale med Gravbrøt, som ikke er medlem av laget.

30-årsperioden i henhold til festekontrakten er utløpt. Beitelaget har ikke anmodet om ny avtale innen utløpet av fristen. Laget har derimot avslått et rimelig tilbud fra grunneierens side.

Anna Maria Almo har nedlagt påstand som under ankeforhandlingen er formulert slik:

«1. Prinsipalt

Festekontrakt av 26. august 1968 inngått mellom Hildur Almo Vedal/Eilert Vedal og Almo Fellesbeitelag på et areal på ca 500 da på gnr 34 bnr 4 i Snåsa er opphørt.

2. Subsidiært

Fellesbeitets rett til bruk av arealet ut over 30 år er betinget av at det betales leie.

3. Ankemotpartene tilpliktes in solidum å erstatte den ankende parts omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»

Carl Petter Andersson, Edmund Fossum, Liv Hanem, Ola Ålmo, Arnar T. Gåsmo og Almo fellesbeite har i det vesentlige gjort gjeldende:

Tolkingen av festekontrakten må ta utgangspunkt i ordlyden. Denne kan bare fravikes dersom avgjørende momenter tilsier dette, jf Rt-1970-1340. Slike momenter foreligger ikke i nærværende sak.

Herredsretten har korrekt lagt til grunn at festekontrakten ikke kan sies opp av grunneieren. Etter de første 30 årene har imidlertid beitelaget valget mellom å si opp kontrakten og å kreve den forlenget. Dette følger av kontraktens punkt 1. Bestemmelsen om vederlagsfrihet i kontraktens punkt 2 gjelder hele festeperioden, således ikke bare de første 30 årene.

Ordlyden i punkt 1 og 2 i festekontrakten er helt klar. Den støttes også av punkt 7 i kontrakten, som innebærer at betydelige investerte verdier tilfaller grunneieren vederlagsfritt når kontrakten opphører. Dette taler mot å anse grunneieren berettiget til ensidig å si opp kontrakten.

At beitelagets rett til å benytte utmarksarealet ikke er tidsbegrenset støttes også av punkt 3 i festekontrakten. Etter denne bestemmelsen kan festeren pantsette festeretten. Det fremgår videre av punkt 3 at festekontrakten ikke skal utløpe så lenge det hviler lån på festeretten. At beitelaget derved har det i sin makt å forlenge festetiden taler mot å gi grunneieren rett til å kreve opphør etter 30 år.

Bestemmelsen om festetid i kontraktens punkt 1 må også tolkes i lys av reglene om medlemskap i beitelaget. Kontraktens bestemmelse om 5-årlige avtaler etter utløpet av 30-årsperioden korresponderer med vedtektsbestemmelsen om adgangen til å si opp medlemskapet i laget.

Eierne av utmarksarealet - Vedal - var også medlemmer av beitelaget. De var derved både bortfestere og festere. Det samme er tilfellet for den nåværende grunneieren, Almo. Dette må påvirke tolkingen av festekontrakten.

Vitneforklaringer om partenes oppfatning da festekontrakten ble inngått støtter den tolking som følger av ordlyden. Det er særlig vist til forklaringer av vitnene Odd Hanem og Inge Sørlie. Vitnet Gunnar Åsvoll hadde ikke sett den endelige kontrakten. Hans forklaring er påvirket av forutsetninger som senere ble endret.

Rettspolitiske hensyn støtter beitelagets standpunkt. Utmarksarealet var verdiløst da festekontrakten ble inngått. Det var samfunnsmessig ønskelig at arealet ble oppdyrket. Beitelaget har foretatt betydelige investeringer. Grunneierne ville ikke hatt muligheter til dette. Offentlige tilskudd ville ikke ha blitt ytet dersom grunneierne alene skulle foreta oppdyrking. Beitelaget har behov for sikkerhet for investeringene i fremtiden.

Å endre festeretten fra å være vederlagsfri til å gjelde mot betaling er et større inngrep enn å regulere størrelsen av vederlaget. I dommen i Rt-1970-1340 ble ikke engang sistnevnte type krav gitt medhold. Almos krav går ut over rammen for en rimelig endring av avtalen.

Etter forpaktningsloven §17 har forpakteren krav på godtgjørelse for verdiøkninger som går ut over forsvarlig drift. Punkt 7 i festekontrakten innebærer en favorisering av grunneieren, sammenlignet med reglene i forpaktningsloven. Festekontrakten ligger nær opp til forpaktning, og kontrakten må derfor tolkes i lys av forpaktningsloven.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Lagmannsrettens syn på saken:

Innledningsvis nevnes at det under ankeforhandlingen ble reist spørsmål om Almo fellesbeite kan være part i saken. I stevningen til herredsretten og anken til lagmannsretten er, foruten fem fysiske personer, også Almo fellesbeite gjort til motpart. Ingen av partene har hatt bemerkninger til dette. Lagmannsretten må imidlertid av eget tiltak vurdere om kravet til partsevne er oppfylt.

Almo fellesbeite er organisert som et andelslag med vekslende kapital og medlemstall. Laget ble stiftet 21. mars 1968, og hadde syv medlemmer som til sammen eide 78 andeler. Som tidligere nevnt, har ett av medlemmene senere gått ut. Laget har for tiden 94 andeler. Medlemskapet er knyttet til medlemmenes jordbrukseiendommer.

Almo fellesbeite har egne vedtekter. Disse bygger på en modell utarbeidet av Det Kgl. Selskap for Norges Vel. Fellesbeitet ledes av et styre på tre personer. Det forpliktes utad ved underskrift av samtlige medlemmer. Siden 12. mars 1995 har beitelaget vært registrert i Enhetsregisteret og merverdiavgiftsmanntallet.

Lagets økonomi ivaretas av en kasserer. Medlemmene er utad solidarisk ansvarlige for fellesbeitets økonomiske forpliktelser, men svarer innad i forhold til antall andeler.

I henhold til definisjonen i selskapsloven §1-2 første ledd a og b må beitelaget etter dette anses som et ansvarlig selskap. Etter samme lov §2-1 første ledd har ansvarlige selskaper alminnelig partsevne. Det vises om dette også til Jens Edvin A. Skoghøy: Tvistemål side 161, med ytterligere henvisning til lovens forarbeider. Søksmål og anke må etter dette kunne rettes mot Almo fellesbeite.

Hvorvidt en dom mot selskapet også er bindende for interessentene er noe omstridt i teorien. Det vises herom til Skoghøy s.s., som antar at dette er tilfellet, og til Jo Hov: Rettergang i sivile saker (1994) side 213, som tar visse forbehold. Lagmannsretten antar, på bakgrunn av den usikkerhet som hefter ved spørsmålet, at søksmålet og anken må kunne rettes mot beitelagets enkelte deltakere, i tillegg til Almo fellesbeite.

Når det gjelder de materielle spørsmål som saken reiser, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, lagdommer Mats Stensrud og sorenskriver Kari Johanne Bjørnøy bemerker:

Det avgjørende i saken er hvordan man skal tolke den såkalte «Festekontrakt» som er datert 26. august 1968 og undertegnet av grunneierne, ektefellene Vedal, på den ene side og på den annen side de 6 øvrige medlemmene i beitelaget. Det er uomtvistet at Vedal stilte ca 500 dekar areal til disposisjon for laget og uten noe årlig vederlag de første 30 årene. Spørsmålet er om grunneier deretter, fra 21. mars 1998, kunne kreve jordleie.

Festekontrakten punkt 1 og 2 lyder:

«1. Festetida skal være 30 år reknet fra den 21/3-1968, med rett til fortsatt leie og da med 5-årlige avtaler.

2. Festeretten skal være uten vederlag.»

Kontrakten var angivelig basert på et standard utkast fra Det Kgl. Selskap for Norges Vel, men partene har ikke belyst standarden ved utfyllende motiver eller med eksempler på hvordan tilsvarende festekontrakter har vært formulert og praktisert i andre deler av landet. Odd Hanem og Gunnar Åsvoll har forklart seg for lagmannsretten. Hanem medunderskrev festekontrakten i 1968 og Åsvoll hadde en sekretærfunksjon da beitelaget ble dannet. Men verken disse to eller andre har gjennom sine forklaringer for lagmannsretten bidratt nevneverdig til forståelsen av festekontrakten. Imidlertid, de som underskrev den var også sammen om å stifte beitelaget 21. mars 1968. Festetiden løp fra samme dato, og det er naturlig å forstå festekontrakten i lys av beitelagets vedtekter og det som var bakgrunnen for begge deler - betydelig tilskudd fra staten til oppdyrking av Almo-myrene. Festekontraktens ordlyd og formål blir således vesentlige holdepunkter.

I 1968 var det diskusjon om varigheten av beitefellesskapet. Enkelte kviet seg for å binde seg for mange år. På den annen side var det nødvendig å holde sammen hvis man skulle oppnå tilskudd, gjøre egne investeringer og dugnad og i neste omgang ha utbytte av fellesskapet - «å dyrke og drive felles beite og felles stell av mjølkekyrne i beitetida», jf vedtektene §2. Kompromisset ble §5, hvoretter medlemsskapet var bindende i 30 år og i denne periode hadde ingen av medlemmene rett til å tre ut. Ved utløpet av det 30. år sto medlemmene fritt om de ville fortsette.

I tråd med dette er festekontrakten punkt 1 utformet. Etter 30 år gis fester - beitelaget - en rett til fortsatt leie, men da for bare 5 år av gangen, basert på nye avtaler hver gang.

Da man så fremover i 1968, var det grunn til å vente forandringer i jordbruket generelt. I 1998 kunne rammevilkårene i landbruket være ganske annerledes. Det var kanskje bare enkelte - hvis noen - som ønsket å videreføre fellesbeitet. Man ville ikke lenger være i en startfase. Tilskudd og egen innsats var bokstavelig talt pløyet ned i arealet, og samtlige måtte formodes å ha nydt godt av den felles innsats. Når man så fremover kunne en sannsynlig utgang være at beitelaget opphørte helt, og da ville jorda straks falle tilbake til grunneier vederlagsfritt våren 1998, jf festekontrakten punkt 7.

Det siste må sees som et motstykke til at Vedal hadde stilt jorda til disposisjon uten noen årlig leie i 30 år. Som medlem av beitelaget hadde Vedal heller ingen særfordeler, men samme plikter til å gjøre innskudd og dugnad etc som de øvrige.

At grunneier etter 30 år kunne kreve leie hvis beitelagets virksomhet fortsatte, var derfor verken urimelig eller unaturlig. Det eneste sted hvor ordet «leie» forekommer i festekontrakten, er nettopp i forbindelse med de fremtidige 5-årlige avtalene i punkt 1.

Man står overfor avtaletolking i en konkret sak. Følgelig gir rettspraksis liten veiledning. En dom referert i Rt-1984-44 flg har likevel en viss interesse. Et leieforhold skulle gjelde for 10 år, hvoretter leietakeren hadde rett til «ny leiekontrakt for to perioder á hver 5 år». Høyesterett antok at denne bestemmelse måtte forståes slik at det skulle inngås ny leiekontrakt etter nye forhandlinger, og at utleieren således ikke var bundet til en stort sett uforandret leie.

Når festekontrakten tilsvarende ga beitelaget «rett til fortsatt leie og da med 5-årlige leieavtaler», innebar det at grunneier pliktet å sette seg ved forhandlingsbordet. Anna Maria Almo måtte på den annen side kunne kreve en jordleie innenfor rimelighetens grenser fra 21. mars 1998. Også øvrige avtalevilkår måtte forutsettes å være til å leve med for begge parter - beitelaget og grunneier - og ikke gjøre ny avtale illusorisk.

Det er altså lagt inn en viss dynamikk i festekontrakten punkt 1. Den foreskriver nye avtaler etter 30 år og åpner for at man ser hen til de rådende forhold ved hver korsvei, og da i et kortere tidsperspektiv fremover. Større investeringer ville langt på vei være nedskrevet i 1998 og medlemmer var kanskje trådt ut av laget. Ved tolkningen blir situasjonen en annen enn hvor en kontrakt gir en part rett til en ren «forlengelse» eller «fornyelse». Da er det en presumsjon for statiske vilkår.

Anna Maria Almo tilbød ny 5-års avtale i mars 1998, forutsatt betaling av jordleie og ellers på vilkår som tidligere. Ved brev av 14. november 1998 fremsatte hun et konkret forslag til ny «festekontrakt» med jordleie på kr 12.534,- pr år, senere korrigert til kr 13.598. Beitelagets øvrige medlemmer har avslått tilbudet. Hun må således gis medhold i sin prinsipale påstand om at festeforholdet er opphørt, nå som det er gått to år uten at ny avtale er inngått.

Det kan likevel tilføyes at Almo for lagmannsretten har signalisert at hun fortsatt er villig til å diskutere ny kontrakt med motpartene.

Mindretallet, lagdommer Sverre Erik Jebens, er kommet til samme resultat som herredsretten, og bemerker:

Tvisten gjelder forståelsen av en festekontrakt som er inngått skriftlig, og tolkingen må derfor ta utgangspunkt i kontraktens ordlyd. Det avgjørende er imidlertid hva partene mente da festekontrakten ble inngått, og oppfatninger som avviker fra ordlyden må derfor ha betydning, dersom de kan sannsynliggjøres og har vært kjent for begge parter. Også kontraktens formål må tillegges vekt, i den grad det kan kaste lys over partenes mening.

Den innledende del av festekontrakten lyder slik:

«Undertegnede ektefolk Hildur Almo Vedal og Eilert Vedal, Snåsa, som eiere av eiendommen Almo nordre, gnr. 34, bnr. 4 i Snåsa, fester herved bort til Almo Fellesbeitelag et areal av eiendommen til bruk som fellesbeite for medlemmene i laget.»

De omtvistede vilkår for festeretten fremgår av kontraktens punkt 1 og 2 og lyder slik:

«1. Festetida skal være 30 år reknet fra den 21/3 1968, med rett til fortsatt leie og da med 5-årlige avtaler.

2. Festeretten skal være uten vederlag.»

Festekontraktens punkt 1 og 2 kan ikke sies å være klargjørende i enhver henseende. Punkt 1 innebærer imidlertid at både grunneieren og beitelaget er bundet innenfor et tidsrom av 30 år. Spørsmålet er hva som skal skje etter utløpet av 30-årsperioden, dvs fra 21. mars 1998. Tvisten omfatter to spørsmål, nemlig for det første om beitelaget ensidig kan kreve fortsatt bruk av utmarksarealet, og for det andre om en slik fortsatt bruk skal være vederlagsfri.

Bestemmelsen i punkt 1 om «rett til fortsatt leie» refererer seg til beitelaget, som derved utpekes som rettighetssubjekt. Klausulen gir beitelaget en ensidig rett til fortsatt bruk av beiteområdet. Grunneieren kan derimot ikke kreve fortsettelse av festeforholdet etter utløpet av 30-årsperioden. At festekontrakten er uoppsigelig fra grunneierens side, slik herredsretten har lagt til grunn, må etter dette sies å fremgå av ordlyden.

Den tolking av festekontraktens ordlyd som her er lagt til grunn, har også støtte i rettspraksis om forståelsen av festekontrakter. Til belysning av spørsmålet vises til Rt-1972-1032, Rt-1979-1108 og Rt-1999-1294. Samtlige avgjørelser må antas å bygge på det syn at det skal nokså lite til for å konstatere rett til forlengelse av en festekontrakt. Denne oppfatningen er også lagt til grunn i teorien, jf Olav Lid: Tomtefeste side 252.

Det neste spørsmålet er hvilke vilkår som skal gjelde i det fremtidige festeforhold mellom partene. Festekontraktens punkt 1 fastslår at beitelaget har «rett til fortsatt leie og da med 5-årlige avtaler».

Henvisningen til «5-årlige avtaler» kan isolert sett tyde på at det skal forhandles om vilkårene, og at beitelagets rett til å fortsette festeforholdet forutsetter at det oppnås enighet, både om vederlag og andre spørsmål som måtte oppstå. At det tales om «fortsatt leie» kan anføres i samme retning, selv om uttrykket «fortsatt» ikke tyder på at vilkårene skal være annerledes enn tidligere.

Klausulen har imidlertid sammenheng med §5 i vedtektene for Almo Fellesbeite, som går ut på at medlemskapet i laget er bindende i 30 år fra 21. mars 1968, og deretter kan fornyes for perioder på 5 år. At punkt 1 i festekontrakten er utformet i tråd med §5 i beitelagets vedtekter, og således tilpasset varigheten av medlemskapet i laget, må ha betydning ved tolkingen av kontrakten. Klausulen om «5-årlige avtaler» kan derfor ikke bety at det skal forhandles om vilkårene, men at festeretten kan kreves forlenget for fem år ad gangen. Bestemmelsen gir derved heller ingen støtte for at fortsettelse av festeforholdet skal være betinget av at beitelaget yter vederlag. Den etterfølgende bestemmelsen i kontraktens punkt 2 om at festeretten skal være vederlagsfri synes ytterligere å avklare dette spørsmålet.

Forklaringer fra vitner som har opplyst om partenes oppfatninger og forutsetninger da festekontrakten ble inngått i 1968 har til en viss grad kastet lys over bestemmelsene. Mens bortfesteren (Vedal) synes å ha forutsatt at utmarksarealet skal falle tilbake til gården etter 30 år, har de øvrige medlemmene i beitelaget vært av den oppfatning at festeretten i realiteten ikke var tidsbegrenset, sett fra beitelagets side. Gunnar Åsvoll, som var sekretær både i forbindelse med utformingen av vedtektene og festekontrakten i 1968, har bekreftet at festekontraktens punkt 1 ble utformet i tråd med §5 i beitelagets vedtekter og skulle praktiseres i overensstemmelse med sistnevnte bestemmelse.

Også reelle hensyn må antas å støtte den forståelse av festekontrakten som er anført foran. Utmarksarealet som kontrakten gjelder besto i 1968 for det vesentlige av myr og lyngrabber. For grunneieren må det ha vært nærmest verdiløst. Bearbeidelsen av arealet, som har bestått av drenering og steinrydding mm, hadde neppe vært mulig uten i regi av beitelaget. Også tilskuddene som ble ytet av det offentlige må ha forutsatt at det var tale om et felles prosjekt, der flere gårder deltok. Hensett til de investeringer som er foretatt, og som kunne forutses da festekontrakten ble inngått, har det etter mindretallets syn formodningen mot seg at partene har ment at fortsatt bruk av utmarksarealet skulle være betinget av at beitelaget ytet vederlag.

Dommen i Rt-1984-44 gjelder et saksforhold som etter mindretallets syn adskiller seg fra det som foreligger i nærværende sak. Først og fremst har det betydning at dommen gjaldt vilkårene for å fortsette leieforholdet til en sentralt beliggende forretningseiendom, der det eksisterer et leiemarked. Dernest - og i tråd med dette - var det spørsmål om adgangen til å forandre leien, ikke å kreve leie der bruken tidligere hadde vært vederlagsfri. I nærværende sak er det ikke tale om noen markedsverdi. Verdiøkningen av utmarksarealet skyldes dessuten beitelagets innsats og de ytede tilskudd.

En forståelse av festekontrakten i retning av at fortsatt bruk av utmarksarealet er betinget av vederlag fra beitelaget ville dessuten kunne være konfliktskapende. Dersom partene ikke ble enige om størrelsen av vederlaget, måtte konsekvensen være at kontrakten ikke ble forlenget. At det krav Almo har fremsatt isolert sett ikke kan anses urimelig må i denne sammenheng være uten betydning, idet kontrakten må tolkes i tråd med det som kan utledes av avtalen ved avtaleinngåelsen, ikke ut fra partenes holdning på det nåværende tidspunkt.

Mindretallets votum vil innebære at Almos anke ikke fører frem. Hun bør under denne forutsetning tilpliktes å erstatte motpartenes saksomkostninger for lagmannsretten jf tvistemålsloven §180 første ledd. Herredsrettens omkostningsavgjørelse bør derimot bli stående, idet mindretallet tiltrer begrunnelsen for denne.

Dom avsies i henhold til flertallets votum. Anken har således ført frem, og etter tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172 første ledd må ankemotpartene en for alle og alle for en dekke Almos saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten. Advokat Bondahl fremla omkostningsoppgave for herredsretten på kr 26.280, hvorav salær utgjorde kr 22.500, rettsgebyr kr 3.180 og reiseutgifter kr 600. For lagmannsretten har advokat Bondahl fremlagt omkostningsoppgave på

kr 50.655, hvorav salær utgjør kr 34.000, gebyr kr 13.250 og utgifter kr 3.405. De totale omkostninger anses å ha vært nødvendige, hvoretter omkostninger tilkjennes med totalt kr 76.935, jf tvistemålsloven §176 første ledd.

Som det fremgår av premissene, avsies dommen under dissens.

Domsslutning:

1. Festekontrakt av 26. august 1968 inngått mellom Hildur Almo Vedal/Eilert Vedal og Almo fellesbeitelag på et areal på ca 500 da på gnr 34 bnr 4 i Snåsa er opphørt.

2. Carl Petter Andersson, Edmund Fossum, Liv Hanem, Ola Ålmo, Arnar T. Gåsmo og Almo fellesbeite betaler en for alle og alle for en til Anna Maria Almo saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med 76.935 - syttisekstusennihundreogtrettifem - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.