LG-1993-477

Instans:	Gulating lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	1993-07-23
Publisert:	LG-1993-00477
Stikkord:	Tvangsfullbyrdelse, Utkastelse, Fremleie
Sammendrag:
Saksgang:	Stavanger namsrett Nr. 92-0951 - Gulating lagmannsrett LG-1993-00477 K. Anken avvist i Høyesterett, se HR-1993-00567K .
Parter:	Kjærende part: Snapp Service A/S (Prosessfullmektig: Advokat Stein Hansson, Stavanger). Motpart: A/S EPA (Prosessfullmektig: Advokat Jan Espen Leborg, Oslo).
Forfatter:	Kst. lagdommer Heinfjell, Lagdommer Støle, Lagmann Danielsen
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §2, Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §2, §38, §39, §7

År 1993 den 23. juli ble av Gulating lagmannsrett i kjæremålsak nr. 93-0477 K: avsagt slik kjennelse:

Saken gjelder utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §234 tredje ledd.

Mellom A/S Epa og Narvesen som leietaker var det inngått avtale om leie av lokaler i EPA-senteret i Stavanger. Avtalen var begrenset i varighet til 15. juni 1995. For en del av arealet inngikk Narvesen den 10. april 1992 fremleiekontrakt med Snapp Service som drives av Eivind Riveland. Kontrakten §5 om leietid har dette innhold:

"Leieforholdet gjelder fra 1.1.1992 og utløper uten oppsigelse født xx.xx.1995.

Dersom Narvesens leieforhold med EPA uansett årsak opphører i leietiden, kan fremleieforholdet sies opp med 3 måneders varsel."

Leieforholdet mellom Narvesen og EPA A/S opphørte. Narvesen sendte den 6. august 1992 oppsigelse av leieforholdet til Snapp Service. Oppsigelsen ble etterfulgt av brevutveksling mellom Snapp Service og EPA A/S om mulig fortsettelse av leieforholdet.

A/S EPA saksøkte den 22. desember 1992 Snapp Service v/Eivind Riveland med begjæring om utkastelse fra de lokaler han besitter i EPA-senteret. Snapp Service v/Eivind Riveland tok til motmæle.

Stavanger namsrett avsa den 17. mars 1993 kjennelse med slik slutning:

"1. Snapp Service v/Eivind Riveland utkastes av de lokaler han besitter i EPA-senteret, Lars Hertervigsgt. 6, 4005 Stavanger.

2. Snapp Service v/Eivind Riveland betaler innen 2 - to - uker regnet fra forkynnelse av kjennelsen til A.S. EPA kr. 5.450,- i saksomkostninger."

Vedrørende sakens nærmere faktum og partenes anførsler for namsretten vises til kjennelsen.

Snapp Service v/Eivind Riveland har påkjært kjennelsen til Gulating lagmannsrett. Kjæremålet ble begjært gitt oppsettende virkning, hvilket namsretten etterkom ved kjennelse av 29. april 1993. Av kjennelsens pkt. 2 fremgår at saksomkostningsspørsmålet vedrørende avgjørelsen av spørsmålet om oppsettende virkning utstår til den kjennelse som avslutter saken.

Snapp Service påberoper at avgjørelsen om utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er uriktig. Det påstås flere grunnlag for selskapets besittelse av lokalene i EPA-senteret. Grunnlagene hevdes hver for seg og samlet åpenbart å være tilstrekkelig hjemmel etter nevnte bestemmelse.

For det første påberopes at Snapp Service har inngått en framleiekontrakt med Narvesen, med varighet til 15. juni 1995, som etter all sannsynlighet avspeiler fremleieforholdet mellom A/S EPA og Narvesen. Det hevdes at avtalen ikke gyldig er brakt til opphør og at den kan gjøres gjeldende overfor A/S EPA. Det vises til at avtalen etter kontraktsklausulen §5 verken er en oppsigelig leiekontrakt eller en tidsbegrenset leiekontrakt etter husleielovens bestemmelser. Snapp Service hevder at den oppsigelsen som Narvesen framsatte er i strid med husleielovens regler og dertil i strid med avtalelovens §36, slik at selskapet har hatt oppsigelsesvern, jfr. husleielovens §39, jfr. §7.

Etter Snapp Services oppfatning må A/S EPA ha kjent til at Narvesen hadde fremleid en del av sine lokaler. Det hevdes at når ingen ordinær oppsigelse er kommet verken fra Narvesen eller EPA har hele situasjonen preg av å være en eklatant omgåelse av husleielovens oppsigelsesvern. Det vises til at leietaker i realiteten disponerer 12 m2 av et stort butikkareale på flere tusen kvadratmeter.

For det annet påberopes at A/S EPA ved sin opptreden har gitt Snapp Sarvice et leieforhold, et leieforhold som eventuelt må sies opp etter husleielovens regler. Det direkte leieforholdet hevdes å følge av den korrespondanse om fortsatt leieforhold som har funnet sted. Særlig vises til at Snapp Service fikk beskjed om å kontakte Alf Eriksen med henblikk på en leieavtale. Alf Eriksen er en av de øvrige drivere i EPA-senteret. Leiekontrakten mellom ham og A/S EPA provoseres fremlagt. Det er videre et faktum at A/S EPA har avfunnet seg med at Snapp Service fortsatt besitter lokalene. En slik besittelse viser et leieforhold og kan ikke betraktes som et lån.

For det tredje påberopes at Alf Eriksen, som A/S EPA påstår er den som nå er berettiget til å bruke lokalene, og andre leietakere i senteret, har behandlet Snapp Service som leietaker. Eriksen har ikke pretendert at Snapp Service må forlate lokalene.

Til kravet om utkastelse gjør Snapp Service gjeldende at tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd må forstås slik at bestemmelsen kun skal benyttes i helt klare tilfeller. Det er vist til Rt-1971-422 og Rt-1976-761.

Den kjærende part har nedlagt slik påstand:

"1. Snapp Service v/Eivind Riveland frifinnes og utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge.

2. Snapp Service v/Eivind Riveland tilkjennes sakens fulle omkostninger."

A/S EPA gjør gjeldende at de hjemler som Snapp Service påberoper for fortsatt besittelse av lokalene er uholdbare. Det hevdes at anførselen fra Snapp Service om at Narvesen ikke gyldig har brakt fremleieavtalen til opphør ikke kan forhindre utkastelse. Disse anførslene om oppsigelsesvern i henhold til husleielovens §39, jfr. §7 samt avtaleloven §36, måtte ha vært fremmet overfor Narvesen i en husleiesak. Snapp Service har ikke reist noen sak om tilsidesettelse av oppsigelsen og selskapet må ved sin passivitet anses å ha akseptert oppsigelsen. Etter A/S EPA sin oppfatning kan anførslene ikke påberopes overfor selskapet i utkastelsessaken når de ikke er gjort gjeldende overfor Narvesen.

I tillegg anfører EPA A/S at Snapp Service og Narvesen hadde avtalt en tre måneder oppsigelsesrett, slik at den oppsigelsen som Narvesen fremsatte ikke er i strid med fristbestemmelsen etter avtalen. Etter A/S EPAs oppfatning er eventuelle formfeil i Narvesens oppsigelse uten betydning for A/S EPA.

A/S EPA hevder at selskapet ikke har hatt befatning med og nærmere kjennskap til utformingen og innholdet av avtalen mellom Narvesen og Snapp Service, og at avtalen på flere punkter skiller seg tra avtalen mellom A/S EPA og Narvesen, bl.a. vedrørende oppsigelsesbestemmelsen. Hovedavtalen mellom A/S EPA og Narvesen gjaldt i utgangspunktet frem til 15. juni 1995, men ble oppsagt med virkning fra 1. november 1992. Vedrørende anførselen fra Snapp Service om at selskapet har inngått et direkte leieforhold med A/S EPA, viser A/S EPA til tidligere anførsler og gjør gjeldende at namsrettens vurdering er korrekt.

A/S EPA bestrider at anførselen fra Snapp Service om at Alf Eriksen og andre deltakere i senteret har oppfattet selskapet som leietaker har relevans. Det vises til at verken Alf Eriksen eller senterforeningen opptrer på vegne av A/S EPA. Det anføres videre å være vanlig rutine at alle som driver i selskapet innkalles til møte, uten stillingstagen til om de rettslig har et gyldig leieforhold.

Etter A/S EPAs oppfatning er kjæremålssaken på flere punkter ulik saken i Rt-1973-849. Det vises til at fremleieavtalen i det tilfelle ikke inneholdt noen oppsigelsesadgang for fremleier. I tillegg kommer at kjennelsen ble avsagt under dissens i lagmannsretten. Det bestrides at kjennelsen i Rt-1971-422 og Rt-1976-761 har betydning i saken.

A/S EPA gjør gjeldende at det er uten betydning om den bruk som Snapp Service utøver betegnes som lån av lokalet, eller annet. Det rettslig avgjørende er at det åpenbart ikke foreligger noe avtalt leieforhold.

Kjæremotparten har nedlagt slik påstand:

"1. Slutningen i Stavanger namsretts kjennelse av 17. mars 1993, pkt. 1 stadfestes.

2. Kjæremålet fra Snapp Service v/Eivind Riveland gis ikke oppsettende virkning.

3. A/S EPA tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett med kr. 13.450."

Lagmannsretten er kommet til at kjæremålet ikke fører frem.

Snapp Service hevder å ha rett til fortsatt leie av de lokalene selskapet besitter i EPA-senteret. Utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234, tredje ledd kan kun finne sted dersom de påberopte hjemler er åpenbart uholdbare. Dersom det synes mindre trolig at innsigelsene kan føre frem, men ikke er åpenbart uholdbare, er det ikke grunnlag for utkastelse etter denne bestemmelse.

Lagmannsretten finner det åpenbart at det forhold at øvrige leietakere, sentrumsforeningen, og Alf Eriksen eventuelt har regnet Snapp Service som leietaker og behandlet selskapet som sådan, ikke gir Snapp Service noen rettigheter. Ingen av disse grupper har noen kompetanse til å stifte eller videreføre en leierett på vegne av A/S EPA.

Likeledes kan åpenbart ikke den kontrakt og korrespondanse som har funnet sted mellom A/S EPA og Snapp Service gi sistnevnte noen rettigheter. A/S EPA besvarte kun en forespørsel fra Snapp Service om direkte leie med en opplysning om at arealjustering ble vurdert og at Snapp Service omgående ville bli kontaktet etter at spørsmålet var avgjort, samtidig som A/S EPA tilkjennegav at "inntil videre kan Snapp Service drive sin virksomhet". Det ble ikke krevet leie. Verken skriftutvekslingen eller den tid som deretter passerte kan ha gitt Snapp Service noen rett til fortsatt leie av lokalene. Lagmannsretten finner det for dette punkt tilstrekkelig å vise til namsrettens kjennelse.

Den anførselen som lagmannsretten finner mer problematisk er at leieavtalen mellom Narvesen og Snapp Service ikke gyldig er brakt til opphør, og at det manglende opphør kan påberopes overfor A/S EPA.

Avtalen mellom A/S EPA og Narvesen er ikke fremlagt. Lagmannsretten legger til grunn - slik Snapp Service hevder - at Narvesen etter avtalen med A/S EPA var berettiget til å inngå fremleieavtale med Snapp Service på de vilkår som fremgår av fremleiekontrakten.

Narvesen sa opp fremleieavtalen med Snapp service den 6. august 1992. Husleielovens regler gjelder også for fremleie, jfr. husieieloven §2. Et opphør av leieforholdet mellom Snapp Service og Narvesen forutsetter således at oppsigelsen fra Narvesen var gyldig. Det er imidlertid et noe annet spørsmål hvilken virkning mangler ved oppsigelsen skal tillegges for Snapp Service sin rett til å besitte lokalene i forhold til A/S EPA enn hvilken virkning slike feil kan ha i forhold til Narvesen.

I oppsigelsesbrevet fra Narvesen opplyses intet om adgangen til domstolsprøving av oppsigelsene etter husleieloven §38, og intet om fristen for å reise et slikt søksmål, jfr. husleieloven §7 tredje ledd. Oppsigelsen tilfredsstiller i utgangspunktet ikke kravene til gyldig oppsigelse etter husleieloven §7 tredje ledd, annet punktum. Ugyldighetsvirkningen i denne bestemmelsen er begrunnet i hensynet til leietaker, og lagmannsretten finner at innholdsmangelen ikke kan tillegges betydning i forhold til A/S EPA fordi den manglende opplysning om søksmålsadgang og frist i oppsigelsesbrevet er uten betydning for rettsstillingen til Snapp Service i denne sak. Oppsigelsen er ikke begrunnet i mislighold eller andre forhold hos Snapp Service, men i at avtalen mellom Narvesen og A/S EPA er opphørt. Lagmannsretten legger til grunn at sistnevnte avtale er opphørt. Ut fra reglene om rettskraft ville det være uten betydning for Snapp Service sin adgang til å besitte lokalene i forhold til A/S EPA om selskapet fremmet søksmål mot Narvesen etter husleieloven §38. Det følger av Rt-1981-687 at Snapp Service ikke har adgang til å reise sak direkte mot A/S EPA etter husleieloven §38 for å prøve gyldigheten av opphøret av leieavtalen mellom A/S EPA og Narvesen. På denne bakgrunn kan det i forholdet mellom Snapp Service og A/S EPA ikke tillegges betydning at den oppsigelse som Narvesen fremsatte ikke tilfredsstiller kravet i husleieloven §7 tredje ledd. Sakens faktum reiser på dette punkt ikke tvil og lagmannsretten finner at innsigelsen om at leieforholdet ikke er opphørt på grunn av formmangler ved oppsigelsen er åpenbart uholdbar.

Lagmannsretten er likeledes kommet til at Snapp Service påberoper en åpenbart uholdbar hjemmel for besittelsen av lokalene når selskapet anfører avtaleloven §36 som grunnlag for fortsatt besittelse av lokalene. Etter fremleieavtalen §5 er hovedleieavtalens opphør - uansett opphørsgrunn - en oppsigelsesgrunn for fremleieavtalen, med tre måneders varsel. En slik klausul er ikke uvanlig og rammes i alminnelighet ikke av avtaleloven §36. De særlige forhold vedrørende størrelsen på lokalene som framleies, avtalens varighet og de økonomiske konsekvenser for Snapp Service ved bortfall av leieavtalen, er ikke tilstrekkelig til at A/S EPA og Narvesen skulle være avskåret fra å bringe hovedleieavtalen til opphør, også med virkning for leieretten til Snapp Service.

Saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten og namsretten avgjøres etter tvangsfullbyrdelsesloven §2 jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172.

Den rettslige vurdering av hvilken betydning oppsigelsen fra Narvesen skulle tillegges i forholdet mellom Snapp Service og A/S EPA har voldt tvil. Lagmannsretten finner at Snapp Service hadde fyldestgjørende grunn til å la saken komme for retten.

Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for lagmannsretten eller for namnretten.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Namsrettens kjennelse punkt 1 stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for lagmannsretten eller namsretten.