LG-1999-1784 - RG-2001-432

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-09-18
Publisert:	LG-1999-01784 - RG-2001-432 (63-2001)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Sunnfjord skifterett nr. 98-00436 A og 99-0008 A - Gulating lagmannsrett LG-1999-01784 A og LG-1999-01785 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-01378.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Edmund A Bolstad). Ankemotpart: 1. Norvald Klakegg m.fl. (10 parter) (Prosessfullmektig: Advokatfullmektig Gunhild Grove).
Forfatter:	Arne Fanebust, Fredrik Staff, Bjarne Danielsen
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §31, §33, §36, Arveloven (1972) §55, Lov om løysingsrettar (1994) §11, §8, Tvistemålsloven (1915) §172, §173, §174, §180, §48

B, som var født i 1925, fikk psykiske problemer i en alder av 20 år, og ble aldri skikkelig frisk igjen. Han flyttet til Førde i 1959, og bodde der hos Klara og Helge Bruland. Etter at disse to var borte, hadde B et opphold på Sandviken sykehus, og høsten 1984 flyttet han inn i sokkeletasjen i et hus som han hadde fått oppført i 1965. Hovedetasjen i huset hadde vært utleid hele tiden, og den ble fortsatt leid ut etter at B flyttet inn. Huset har en grunnflate på 92 kvm på to plan og en tomt på ca 1.8 mål. Det ligger et par kilometer fra Førde sentrum.

A flyttet inn i hovedetasjen i 1985/86, hos en kamerat som leide hos B på denne tid. Husleien var kr 1 000 pr måned, som de to kameratene delte på og som ble betalt mot kvittering i husleiebok. Etter en tid flyttet As kamerat ut. Etter dette bodde A i hovedleiligheten alene, og betalte selv den fulle leie. Hovedleiligheten var i dårlig forfatning, og A foretok derfor en del utbedringsarbeider, bl a maling og tapetsering. Han utbedret vinduene og isolerte i kjeller og mot loft. Videre sørget han for drenering etter et vanninnslag i sokkeletasjen, og han bygget også en terrasse i tilknytning til inngangspartiet i hovedetasjen.

B underskrev 20 07 1994 en «Erklæring», der han ga A og hans livsarvinger forkjøpsrett til eiendommen, gnr 60 bnr 79 på Bruland i Førde. I annet til fjerde avsnitt heter det følgende:

«Forkjøpsretten kan gjøres gjeldende ved min [Bs] død eller hvis jeg må innlegges/flytter til institusjon. Ved sistnevnte situasjon må forkjøpsretten også oppfattes som en innløsningsrett.

Prisen ved forkjøp/innløsning skal være kr 300.000. Beløpet skal ikke indeksreguleres. Prisen gjelder heftefritt kjøpe [feilskrift for «skjøte"] med tyngsler og goder for øvrig.

Ingen annen skal ha forkjøpsrett til eiendommen».

Erklæringen ble utformet av advokat Anders Folkman i Førde. Den ble underskrevet og vitnebekreftet på lensmannskontoret samme sted. Den ble tinglyst på eiendommen umiddelbart.

B ble syk og innlagt på sykehus 24 06 1996. I tilknytning til dette ble hans bror, Norvald Klakegg, kjent med erklæringen. Det ble tatt skritt for å få oppnevnt hjelpeverge for B, og John Opseth påtok seg oppdraget. Det er ikke dokumentert at Opseth ble formelt oppnevnt, men han synes i alle fall et stykke på vei å ha fungert som hjelpeverge, ved å ivareta Bs interesser sammen med Norvald. Under deres medvirkning ble A tilskrevet 18 10 1996 bl a om en økning av husleien til kr 3 000 pr måned. Videre underskrev B et dokument som er betegnet «Testament og erklæring»,. Dokumentet er datert 11 11 1996, og har følgende ordlyd:

«Underteikna, B, f. xx.xx.1925, som ikkje har livsarvinger, seier med dette som min siste vilje at ved min bortgang skal A, under føresetnad av at han er busett i huset på det tidspunkt, kunne overta min eigedom, Gnr. 60, Bnr. 79 i Førde for ein sum tilsvarande salsverdi etter takst. A betaler alle kostnader i samband med overdraginga, m.a. takseringa.

Erklæring:

Dersom eg sjølv flytter frå ovannemnde eigedom for godt, og ønskjer og avhende den, skal A ha rett til å overta den for ein sum tilsvarande salsverdi fastsett ved takst. A betaler alle kostnader i samband med overdraginga, m.a. takseringa.

Denne erklæringa trer i staden for erklæring dagsett 20.07.94, og den kan tinglysast på eigedomen Gnr. 60, Bnr. 79. Tinglysingskostnadene betaler A».

Etter at B døde, oppstod det tvist i boet. A gjorde gjeldende forkjøpsrett etter erklæringen fra 1994. Søksmål vedrørende dette ble behandlet av Sunnfjord skifterett som sak 98-00436 A. A fremmet også krav om dom for at den disposisjon som fremgikk av erklæringen, var en livsdisposisjon. Denne sak ble behandlet av skifteretten som sak 99-0008 A. Sakene ble forent til felles behandling, og Sunnfjord skifterett avsa dom 08 07 1999 med følgende domsslutning

«Sak nr. 98-00436 A:

1. Saksøkte frifinnes.

2. A dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å betale til de saksøkte sakens omkostninger med kr 65 000 - kroner sekstifemtusen -, samt 12 prosent rente beregnet fra samme dag.

Sak nr. 99-0008 A:

1. Saksøkte frifinnes.

2. A dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å betale til de saksøkte sakens omkostninger med kr 5 000 - kroner femtusen - samt 12 prosent rente beregnet fra samme dag.»

Om saksforholdet for øvrig vises til skifterettens dom, samt til gjennomgangen i det følgende.

A har anket dommen. Ankeforhandling ble holdt i Førde over to dager fra 22 08 2000. Ankende part møtte personlig, og for ankemotpartene møtte Lidvard Klakegg. Partsrepresentantene ga forklaring og det ble avhørt tre vitner. Dokumentasjon ble foretatt som avmerket i ankeutdraget, og lagmannsretten var - i motsetning til skifteretten - på befaring på eiendommen. Saken står i det vesentlige i samme bevismessige skikkelse som for skifteretten.

Ankende part har for lagmannsretten anført i korthet at erklæringen fra 1994 gir forkjøpsrett ved ordinært salg og i forhold til dødsbo, samt - i tillegg - en innløsningsrett dersom B skulle bli innlagt eller flytte til institusjon. Slik saken nå står, gjelder den forkjøpsrett i forhold til den boet vil selge eiendommen til. Erklæringen må tolkes i lys av den rettslige situasjon som forelå da erklæringen ble utferdiget, altså før lov om løysingsrettar ble vedtatt 09 12 1994. Her er det viktig at arvefall utløser forkjøpsrett (§11 tredje ledd), dog slik at forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende mot nærstående (§8). I nærværende tilfelle er det ingen arvinger innenfor den krets som er «beskyttet» etter loven, og den forkjøpsrett som ble etablert ved erklæringen av 1994, ville da kunne gjøres gjeldende ved dødsfall innenfor lovens system. Rettsstillingen på dette punkt var uklar tidligere, og det må bygges på at erklæringen tok sikte på å sikre den ankende part en forkjøpsrett som kunne gjøres gjeldende også ved avgivers død under forhold som disse.

Det konkluderes med at ankende part er gitt en forkjøpsrett som kan påberopes i forhold til dødsboet. Det anføres videre at de spørsmål som tidligere måtte løses med utgangspunkt i om den disposisjon som foretas, er en livs- eller dødsdisposisjon, nå fanges opp av bestemmelsen i lov om løysingsrettar §8: Hvis den som stifter en forkjøpsrett, ikke har nærstående arvinger som nevnt i loven, kan det ikke være nødvendig å benytte testamentsform for å gi en slik rett.

Til spørsmålet om bruk av testamentform anføres det at erklæringen etter sin ordlyd ikke gir noen indikasjon på at det er tale om noe testament. At dokumentet er tatt til tinglysing uten at tinglysingsdommeren har reist spørsmålet om testamentform, peker også i retning av at det ikke er tale om en disposisjon som må gjøres i testamentform. Heller ikke vitnene hadde grunn til å tro at det var en slik disposisjon de bevitnet. Til disse spørsmål viser ankende part ellers til Rt-1964-1131, Rt-1965-1291 og RG-1957-407 Oslo, samt Austenå: Løsningsrettigheter s. 83-84.

Når det gjelder den aktuelle disposisjon, fremholder ankende part at det sentrale for B var å sikre at ankende part ble boende i huset. At det var dette som var siktemålet, fremgår også av testamentet/erklæringen fra 1996. B hadde ingen interesse i å fortrenge arvingene, noe som avspeiles ved den pris som skulle betales dersom A gjorde bruk av forkjøpsretten. Dette følger også av at arvingenes interesser var knyttet til spørsmålet om vederlag ved salg, og ikke til bruk av eiendommen. Det foreligger ikke noe misforhold mellom ytelsene, hensett til at Førde ikke var noe pressområde i 1994 og at verdien av eiendommen på dette tidspunkt trolig kan ha ligget på kr 400 - 500.000. Et vederlag på kr 300.000 fremtrer på denne bakgrunn som rimelig, når det tas hensyn til verdien av det arbeid A allerede hadde utført på eiendommen.

Ankende part konkluderer med at forkjøpsretten er etablert av B i hans egen interesse. Det anføres her at B ikke har protestert på den disposisjon som ble foretatt i 1994. Det er det bare arvingene som har gjort, og arvingenes protester fremkom først etter at B gikk bort. B tok heller ikke spørsmålet om pris opp f eks med Opseth, og også dette må kunne tas som uttrykk for at han oppfattet prisen som rimelig. Det pekes i denne forbindelse også på at gavepreget i dette tilfelle er forsvinnende lite og at det langvarige vennskap og den daglige kontakt mellom B og A må ha vært det sentrale moment ved prissettingen. Videre pekes det på at den disposisjon som ble foretatt, hadde ulike virkninger for B allerede i levende live, og det konkluderes med at disposisjonen er en livsdisposisjon som ikke nødvendiggjør testamentform.

Når erklæringen i 1994 er gyldig som livsdisposisjon, kan den ikke kalles tilbake. Da dette ble forsøkt gjort ved den nye erklæring i 1996, ble forkjøpsretten opprettholdt, og den må kunne gjøres gjeldende overfor dødsboet etter lov om løysingsrettar §11. Forskjellen mellom de to erklæringene ligger i at den første har en klausul om pris, og her er det den siste av erklæringene som er urimelig, siden den vil innebære at A må betale også for de arbeider han selv har utført. Boet vil da få en fordel som endatil forsterkes ved den prisutvikling som har funnet sted etter at arbeidene ble foretatt. At husleien var lav, avspeiler ikke annet enn at B var opptatt av at det var folk i huset som han kunne ha kontakt med. Han hadde også tilstrekkelig med penger, og brød seg derfor lite om den pris som skulle betales hvis forkjøpsretten ble benyttet.

Det må være klart at den disposisjon som ble foretatt i 1994, ikke rammes av avtaleloven §31 eller §36. Når det gjelder §36, må det tas utgangspunkt i at det er lite plass for anvendelse av denne bestemmelse i en arvesituasjon, jf RG-1998-1512 Eidsivating. Når det kreves endring i den situasjon som ble etablert i 1994, kan det heller ikke antas at arvingene samlet står bak et slikt krav. Det er Norvald som reagerer, og dette gjør han ut fra et personlig engasjement og med utgangspunkt i en feilaktig oppfatning av innholdet av den opprinnelige erklæring. Det må i denne forbindelse også merkes at B oppfattet de spørsmål det er tale om, som så personlige at han ikke ønsket å drøfte dem med andre, ikke engang med Norvald med eller familien ellers.

Ankende part legger ellers til at dersom det var ønske om å endre den ordning som var etablert ved eklæringen fra 1994, skulle det vært tatt opp forhandlinger med ham om dette, siden en slik disposisjon ikke kunne foretas av arvingene alene. Ankende part legger etter dette ned følgende påstand:

I Sunnfjord skifteretts sak 98-00436 A (lagmannsrettens sak 99-01784 A):

1. A har forkjøpsrett til gnr 60 bnr 79 i Førde på dei vilkår som går fram av erklæring frå B av 20.07.1994, tinglyst 20.07.94.

2. Dei saksøkte vert - in solidum - dømde til å dekka A sine sakskostnader for skifterett og lagmannsrett.

I Sunnfjord skifteretts sak 99-0008 A (lagmannsrettens sak 99-01785 A):

1. B A har disponert gnr 60 bnr 79 i Førde til fordel for A ved gyldig livsdisposisjon av 20.07.94.

2. A vert tilkjent sakskostnader for skifterett og lagmannsrett.

Ankemotpartene har for lagmannsretten i korthet anført at ankende part ikke har rett til å overta eiendommen etter erklæringen fra 1994 fordi erklæringen er tilbakekalt, subsidiært fordi den er ugyldig. Når det gjelder det første, anføres det at erklæringen fra 1996 er kommet i stedet for den som var utferdiget tidligere, og det er bekreftet gjennom Opseths forklaring at det var Bs ønske å foreta en endring her. At den tidligere erklæring er gyldig tilbakekalt, ville også ha fulgt av at det er tale om en dødsdisposisjon, og at en ny slik disposisjon trer i stedet for en gammel.

Arveloven §55 ga B hjemmel for å tilbakekalle erklæringen om forkjøpsrett for A for kr 300.000. At det var tale om en dødsdisposisjon som reguleres av denne bestemmelse, følger av at den disposisjon som ble foretatt, ble gjort «med døden for øye», jf lovens §48. Det som må være sentralt her, er formålet med disposisjonen, og de ord som er valgt, betyr mindre. At erklæringen bruker ordene «ved min død» og ikke en gang nevner ordet «salg», må imidlertid ha vekt, og det må også bygges på at forkjøpsretten ikke hadde virkning for B i levende live.

Ankemotpartene viser til Lødrup: Arverett s 225-26 og Unneberg: Arveretten med dødsboskifte s. 201 og 216, samt til Gulating lagmannsretts dom 27 03 1995. Det konkluderes med at erklæringen etter sitt innhold er en dødsdisposisjon, og det er ikke avgjørende at den er tinglyst.

Ankende part har bygget på at han har investert i tillit til at han skal få overta huset for en pris av kr 300.000 på vilkår av - etter avtale om - at han skulle pusse opp den del av huset som han selv disponerte. At det foreligger en slik avtale, er ikke bevist, og når den ikke er nevnt i erklæringen, taler dette mot at det foreligger en avtale om dette. At det ikke er sagt noe om hvor mye arbeid som skal utføres for at forkjøpsretten skal kunne gjøres gjeldende, trekker i samme retning. Det må ellers ses hen til at ankende part hadde advokat til å bistå seg da erklæringen ble utformet, samt at det tok lang tid fra erklæringen ble skrevet til den ble undertegnet av B. En slik «modningstid» der B kunne tenke gjennom avtalen, kunne ikke være nødvendig hvis erklæringen bare stadfestet at det var inngått avtale med det innhold ankende part har påberopt.

Det anføres at når ankende part har brukt midler til oppussing, er dette kompensert ved lav husleie, og vises i denne forbindelse til at tidligere leietakere betalte det samme i leie som det ankende part gjorde. Til spørsmålet om ankende part har ytt «vederlag» i forhold til B, pekes det på at rettspraksis omkring slike spørsmål gjelder tilfeller der eldre mennesker disponerer over eiendeler etter sin død som vederlag for stell og pleie de mottar i levende live. Det vises i denne forbindelse til Rt-1933-636, Rt-1949-261 og Rt-1963-540, samt til Lødrup: Arverett s. 225-26. I nærværende tilfelle er det A selv som får fordeler, og han har ikke stelt B, - det har andre gjort. For at den disposisjon det her er tale om, skulle ha stått seg som en livsdisposisjon, måtte det kreves at B fikk fulllt vederlag fra A i levende live, og dette er ikke tilfelle her.

Til de kvitteringer ankende part har lagt fram som dokumentasjon for de investeringer han har gjort, anfører ankemotparten at en del ikke gjelder oppussingskostnader. En gjennomgang av kvitteringene viser at det beløp som ankende part mener å kunne legitimere (kr 86 438), kan reduseres (med i alle fall kr 22 000), og at restbeløpet gjelder arbeider utført over lang tid. Selv om det tas hensyn til investeringene, har ankende part sittet med en husleie på under kr 2 000 pr måned, og en slik husleie må betegnes som svært billig. Det pekes særskilt på at utgifter til terrasse ved inngangspartiet er dekket av B og at ankende parts anslag når det gjelder omfang av de investeringer han skal ha foretatt, er usikkert, og trolig for høyt. Det anføres også at det er vanlig at leietakere utfører slikt arbeid som det er tale om (maling og tapetsering), samt at det sosiale aspekt, at B ønsket menneskelig kontakt, også ble ivaretatt av tidligere leietakere.

Dersom det legges til grunn at erklæringen av 1994 ikke kan betraktes som en dødsdisposisjon, anføres det at den er ugyldig etter avtaleloven §36. Det pekes i denne forbindelse på at det er en videre adgang til å underkjenne avtaledisposisjoner når de, som i dette tilfelle, har gavepreg. Ankemotpartene gjør også gjeldende at erklæringen kan underkjennes etter §31 og §33, jf RG-1984-758 Frostating. Det vises særskilt til at B var vant til å få hjelp av Norvald med papirarbeid, men at han i dette tilfelle fikk beskjed om ikke å fortelle Norvald om erklæringen.

Etter ankemotpartenes oppfatning har ankende part utøvd utilbørlig påvirkning i forbindelse med erklæringen fra 1994. Det vises til at B var nesten 70 år gammel og hadde vært innlagt på psykiatrisk sykehus flere ganger. Erklæringen hadde også gavepreg som nevnt og den ble til etter pågang fra ankende part. Ifølge B ble han «tvunget» til å underskrive erklæringen. Han fremstilles også som en person som var lett å påvirke og som hadde vanskelig for å si nei.

Når det spesielt gjelder §36, viser ankemotpartene til at avtalens innhold i sin alminnelighet, samt til at det vederlag som ble ytt fra ankende parts side, var lavt, selv om det tas høyde for de investeringer som er gjort. Erklæringen inneholder ingen klausul om indeksregulering, og partenes stilling og forholdene omkring avgivelse av erklæringen må hensyntas også her. For øvrig må det ses hen til senere inntrådte forhold: Det må anses klarlagt at B angret seg, noe som avspeiles ved at han underskrev en ny erklæring med et annet innhold. Det legges ned slik påstand:

I Sunnfjord skifteretts sak 98-00436 A (lagmannsrettens sak 99-01784 A):

1. Sunnfjord skifterett sin dom av 8. juli 1999 blir å stadfeste.

2. Ankande part blir dømt til å betale ankemotparane sine sakskostnader for lagmannsretten samt 12 % renter frå og med 14 dagar etter at dommen er forkynt.

I Sunnfjord skifteretts sak 99-0008 A (lagmannsrettens sak 99-01785 A):

1. Sunnfjord skifterett sin dom av 8. juli 1999 blir å stadfeste.

2. Ankande part blir dømt til å betale ankemotparane sine sakskostnader for lagmannsretten samt 12 % renter frå og med 14 dagar etter at dommen er forkynt.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten, men med annen begrunnelse.

Når det gjelder spørsmålet om testamentform, bemerker lagmannsretten at den disposisjon som ble foretatt i 1994 - ankende part ble gitt en forkjøpsrett på nærmere angitte vilkår - hadde en del virkninger for B allerede mens han levde. Den kunne gjøres gjeldende ikke bare ved hans død, men også hvis han ble innlagt i eller flyttet til institusjon. I tillegg var det avtalt en pris, som skulle betales ikke bare hvis overdragelse skjedde i forbindelse med Bs død, men også dersom overrdragelse ble utløst ved innleggelse eller flytting til institusjon som nevnt. For øvrig fremgår det at B ikke kunne gi noen forkjøpsrett til andre enn ankende part.

Lagmannsretten ser det - i motsetning til skifteretten - slik at den rettslige situasjon som ble etablert med dette, hadde så mye preg av livsdisposisjon at den ikke trengte gjøres i testamentform. Det tilføyes at da erklæringen ble avgitt, var det, slik lagmannsretten oppfatter det, intet som skulle tilsi at Bs fysiske helse skulle svikte i rimelig nær fremtid. Slik lagmannsretten oppfatter det, var således institusjonsalternativet både nærliggende, praktisk og ikke uaktuelt.

Det kan nok være så at det B «skaffet seg» gjennom den ordning som ble etablert, ikke var stell og pleie, noe som gjerne står sentralt når det skal vurderes om en disposisjon som også har virkninger etter erklæringsutsteders død, skal regnes som en livsdisposisjon. Ved en samlet vurdering må det imidlertid ha vekt at den ordning som ble etablert i 1994, hadde både en sosial «bit» og en side som gikk på ansvar for å holde huset i hevd gjennom nødvendig vedlikehold.

Disse komponenter - at det var viktig for B å ha en leieboer som han kunne ha en viss sosial kontakt med og at leieboeren pusset opp hovedetasjen - vil bli tatt opp i annen sammenheng nedenfor. I tilknytning til spørsmålet om bruk av testamentform ser lagmannsretten det slik at de nevnte momenter gjør det ytterligere klart at det som ble foretatt i 1994, var en livsdisposisjon.Ved en samlet vurdering kan det heller ikke være helt uten vekt at B ikke hadde livsarvinger, og de sentrale lovgrunner som taler for bruk av testamentform, har derfor ikke helt den samme tyngde som ellers. At lov om løysingsrettar §8 nå trekker opp visse rammer for hvilke personer en forkjøpsrett kan gjøres gjeldende overfor, og at de aktuelle arvinger i dette tilfelle faller utenfor disse rammer, er et hensyn som også kan ha vekt, slik ankende part anført.

Lagmannsretten er etter en samlet vurdering - riktignok under noen tvil - blitt stående ved at den aktuelle disposisjon ikke kan underkjennes fordi den skulle vært foretatt i testamentform.

Spørsmålet blir etter dette om disposisjonen kan kjennes ugyldig på annet grunnlag. Her finner lagmannsretten ikke å kunne bygge på at det foreligger ugyldighet etter avtaleloven §31 eller §33. Når det gjelder den første av bestemmelsene, må det være tilstrekkelig å vise til at det skal atskillig til for å kjenne en avtaledisposisjon ugyldig ut fra de vilkår loven stiller opp, og det faktum som beskrives, gir ikke holdepunkter for å bygge på at vilkårene er til stede. Selv om vilkårene ikke er fullt så strenge etter §33, er det heller ikke grunnlag for å bygge på at disse vilkår - at det vil stride mot redelighet eller god tro å gjøre forkjøpsrett gjeldende - er til stede.

Spørsmålet blir så om den ordning som ble etablert ved erklæringen av 1994, kan underkjennes etter avtaleloven §36. Lagmannsretten har funnet å måtte besvare dette spørsmål bekreftende.

Som påpekt innledningsvis, hadde B en del psykiske problemer. Det må legges til grunn at ankende part var klar over dette, selv om han ikke nødvendigvis var kjent med alle elementer i Bs sykehistorie. At forholdene var spesielle, fremgår også av at B flyttet inn i huset først tyve år etter at det var oppført, og at han selv bodde i underetasjen, samt av den beskrivelse ankende part har gitt om forholdet dem imellom. At B etter dette var en person som ikke i enhver sammenheng var i stand til å ivareta sine interesser, er derfor noe ankende part må ha vært kjent med, eller burde ha vært kjent med. Det må kunne tas utgangspunkt i at den som ville gå inn i noe avtaleforhold med B, måtte ha et ansvar for selv å sørge for at avtaleforholdet ble balansert, og må regne med at en avtale som ikke er balansert, etter forholdene kan bli satt til side etter avtaleloven §36. Det er mot en slik bakgrunn erklæringen må vurderes.

Etter bevisførselen må det legges til grunn at ankende part har lagt ned et ikke ubetydelig arbeid i utbedring og vedlikehold av hovedleiligheten, og at han også har hatt store økonomiske utlegg i denne forbindelse. Det er fremlagt bilag for et samlet beløp av kr 86 438. Etter det ankende part anfører, er oppstillingen ikke fullstendig, men samtidig inneholder den en del poster, bl a utgifter til kjøp av oppvaskmaskin, som ikke naturlig bør inngå i et «regnestykke» som dette. I tillegg til investeringene kommer arbeidsinnsats. Lagmannsretten finner imidlertid grunn til å bemerke at i et leieforhold som forutsetningsvis skulle strekke seg over noen tid, vil en del påkostninger være en naturlig del av et vedlikehold som en leietaker i praksis påtar seg, uten at det er rimelig at dette «kompenseres» gjennom en forkjøpsrett, endatil med en fastsatt pris.

Ankende part har anført at når han tok opp spørsmålet om forkjøpsrett og sommeren 1993 gikk til advokat for å få bistand til å få utformet en eklæring om dette, var årsaken den at han ikke ønsket å investere mer penger eller arbeid i huset uten at han fikk sikret sine interesser på tilfredsstillende måte. Etter at erklæringen var utformet og forelagt B, gikk det kanskje så mye som et år før den ble undertegnet av ham. Den ene av ankemotpartene, Norvald Klakegg, som senere er avgått ved døden, er avhørt ved bevisopptak, og har forklart seg om hva B skal ha sagt til ham omkring spørsmålet om hvordan erklæringen ble til. Selv om ankende part har forklart seg annerledes om dette, gir Norvalds forklaring klart inntrykk av at B ikke uten videre følte seg bekvem med den erklæring han ble forelagt og som han lot ligge så vidt lenge.

De momenter som her er nevnt og som går på omstendighetene rundt tilblivelse av erklæringen, gir - slik lagmannsretten ser det - ikke tilstrekkelig grunnlag for å underkjenne den aktuelle disposisjon etter avtaleloven §36. Det er imidlertid momenter som må inngå i den helhetsvurdering som må foretas etter bestemmelsen. Ved denne vurdering er det etter lagmannsrettens oppfatning ikke grunn til å legge synderlig vekt på at B kan ha oppfattet forholdet rundt forkjøpsretten som en «privatsak» som familien ikke skulle informeres om, som anført av ankende part. Det er heller ikke grunn til å oppfatte situasjonen slik at det bare er Norvald som reagerer og som «kjører sitt eget» løp, slik ankende part også gjør gjeldende. I mangel av andre opplysninger må lagmannsretten således bygge på at Norvald opptrer på vegne av alle arvinger.

Ved vurderingen etter avtaleloven §36 blir også forholdet mellom «ytelsene» viktig. Én komponent for så vidt er arbeid og påkostninger som nevnt ovenfor, og i tillegg kommer det lagmannsretten tidligere har betegnet som en «sosial bit» i forholdet mellom ankende part og B. At ankende part ble gitt en kompensasjon for disse forhold og at dette ble gjort gjennom en forkjøpsrett, kan det vanskelig reises innvendinger mot, selv med de spesielle forhold rundt tilblivelsen som lagmannsretten har vært inne på. Det lagmannsretten ser som problematisk, er bindingen til en bestemt pris hvis ankende part benytter seg av forkjøpsretten.

Ankende part har anført at eiendommen neppe var verdt mer enn ca kr 500.000, og at det ikke kan reises innvendinger mot den pris som angis i erklæringen, når det tas hensyn til dette og til de arbeider han har utført og de påkostninger han har gjort. Han mener selv at arbeid og påkostninger kan prises til kr 200.000. Lagmannsretten bemerker her at det ikke er holdt takst på eiendommen og at det hadde vært en fordel om dette hadde vært gjort. Selv om lagmannsretten ikke har noen takst å støtte seg til, er det imidlertid lagmannsrettens oppfatning at det kan reises innvendinger mot begge de forutsetninger ankende part har basert sitt «regnestykke» på.

Når det gjelder arbeid og påkostninger, er det gjennom de bevis som har vært ført, dels ved fremlagte bilag og dels gjennom ankende parts forklaring, ikke dokumentert noe tilfredsstillende grunnlag for et så høyt anslag som det ankende part har påberopt seg. I tillegg til arbeidsinnsatsen, som lagmannsretten har kunnet danne seg et inntrykk av også gjennom befaringen, er det tale om påkostninger på kr 86 438, som tidligere nevnt. Her må imidlertid gjøres noen fradrag, som også nevnt, og i den utstrekning ankende part mener at det er lagt ut mer penger enn det som fremgår av de bilag som er fremlagt, må det være hans sak å dokumentere det. Når dette ikke er gjort, må lagmannsretten, etter befaring og bevisførsel for øvrig, konkludere med at det beløp ankende part skal «godskrives» for arbeid og påkostninger, ligger noe under kr 200.000, uten at det er mulig eller nødvendig for lagmannsretten å sette mer eksakte tall på dette.

Slik lagmannsretten ser det, er ankende parts regnestykke enda mer problematisk for så vidt angår mulig salgsverdi for eiendommen. Det er tale om en tomt sentralt beliggende i forhold til Førde sentrum. Både størrelsen (ca 1,8 mål) og forholdene for øvrig gjør den velegnet som utgangspunkt for fradeling av en tomt som vil kunne benyttes til ytterligere én enebolig. Selv om verdien av det bolighus som står på tomten i dag, må antas å være lav, bør tomteverdien, verdien av det nevnte bolighus og muligheten for ytterligere utnyttelse gi et høyere verdimessig utgangspunkt enn det ankende part baserer sitt regnestykke på. I tillegg kommer en del andre momenter som forsterker inntrykket av at forskjøpsretten er særlig gunstig for ankende part: Det er uttrykkelig sagt at prisen ikke skal indeksreguleres, og selv om det kan være et åpent spørsmål hvilken vekt den lave husleie har hatt i partenes overlegninger når det gjelder erklæringen fra 1994, er det et faktum at ankende part har sittet med en husleie som har vært svært lav. At ankende part fikk sine interesser tilgodesett også ved at den forskjøpsrett som ble etablert til fastsatt pris, uten at det er sagt noe om hvilke forpliktelser han påtok seg mht omfang av utbedring/vedlikehold i fremtiden, må også telle med i den helhetsvurdering som må foretas.

Det er etter ovenstående lagmannsrettens oppfatning at den disposisjon som ligger i erklæringen fra 1994, er urimelig etter en samlet vurdering av dens innhold, partenes stilling og forholdene ved inngåelsen, jf avtaleloven §36. Det kan nok være så at man bør være varsom med å bruke denne bestemmelse i arvesituasjoner, men forholdene ligger ikke slik an i nærværende tilfelle at det er grunn til å legge spesiell vekt på dette hensyn. Vilkårene for å sette erklæringen til side etter avtaleloven §36 er derfor til stede. I sak 99-01784 A kan ankende part etter dette ikke gis medhold i at han har forkjøpsrett til eiendommen på de vilkår som fremgår av denne erklæring.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, og slik ankende part har formulert sin påstand, er det ikke nødvendig å gå inn på den rettslige betydning av erklæringen (testamentet) av 1996.

Lagmannsretten finner grunn til å tilføye at ankende part nok må kunne kreve vederlag for arbeid han har utført og påkostninger han har gjort. Hvordan dette skal ordnes og hvilket beløp han skal godskrives, f.eks om han gis forkjøpsrett etter takst under booppgjøret og slik at påkostningene tallfestes og arbeidene verdsettes i denne forbindelse, er imidlertid ikke tema i nærværende sak. Lagmannsretten går derfor ikke nærme inn på de spørsmål som oppstår her.

Når det gjelder sak 99-01785 A, har ankende part lagt ned påstand om at det er disponert over eiendommen til fordel for ham ved gyldig livsdisposisjon. Av premissene ovenfor går det fram at den aktuelle disposisjon ikke kan underkjennes fordi den skulle vært foretatt i testamentform. Det ligger i dette at den er gyldig som livsdisposisjon, og det må være riktig å la dette komme til uttrykk ved utforming av domskonklusjonen, med en noe annen formulering enn i påstanden.

Skifteretten har som tidligere nevnt frifunnet saksøkte - ankemotparten - i begge saker. Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, har anken ført fram for så vidt angår spørsmålet om testamentform (sak 99-01785 A), men for øvrig (sak 99-01784 A) vært forgjeves. Sakene har vært behandlet under ett, men saksomkostningsspørsmålet må vurderes særskilt for hver sak.

Når det gjelder saken vedrørende testamentform, er det tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172, §173, §174 som gir utgangspunktet. For denne sak finner lagmannsretten å måtte bygge på §172 annet ledd første punktum, og saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans. Når det gjelder den andre saken, finnes det ikke grunnlag for å fravike hovedregelen i §180 første ledd.

Ankende part pålegges derfor å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten. Prosessfullmektigen har fremlagt oppgave for et beløp av kr 57 000 for begge saker, og anført at sak 99-01785 A ikke har medført merarbeid for henne. De nevnte omkostninger er derfor i sin helhet belastet sak 99-01784 A. Oppgaven er etter det opplyste sendt med kopi til ankende parts prosessfullmektig og har ikke medført innsigelser derfra. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn, og de saksomkostninger som ilegges den ankende part, settes etter dette til kr 57 000.

Lagmannsrettens dom er enstemmig.

Domsslutning:

I sak 99-01784 A:

1. Skifterettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A kr 57.000 - femtisjutusen - med tillegg av 12 - tolv - % rente fra 14 - fjorten - dager fra dommen er forkynt, til Norvald Klakegg, Sigurd Klakegg, Gudrun Romundstad, Valborg Melvold, Lidvard Klakegg, Sylvi Flatene, Siri Veiteberg Thorsen, Nils Klakegg, Gunnvor Klakegg og Gro Skjeldal, alt innen 14 - fjorten - dager fra dommen er forkynt.

I sak 99-01785 A:

1. Bs disposisjon over gnr 60 bnr 79 i Førde til fordel for A ved erklæring av 20 07 1994 er gyldig som livsdisposisjon.

2. Saksomkostninger for skifterett og lagmannsrett tilkjennes ikke.