LG-1999-1865

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-12-13
Publisert:	LG-1999-01865
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Hardanger skifterett nr. 98-00275 - Gulating lagmannsrett LG-1999-01865 A.
Parter:	Ankende part: Lars Oluf Seljestad (Prosessfullmektig: Advokat Kåre Vierdal, Stavanger). Motpart: 1. Margot Seljestad 2. Einar Seljestad 3. Ole Morten Seljestad 4. Nina Seljestad v/verge Margot Seljestad (Prosessfullmektig: Advokat Helge J. Talmo, Haugesund).
Forfatter:	Lagdommer Lillebø. Lagdommer Christophersen. Byrettsdommer Bygstad
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §12, §1, §23, §2, Tvistemålsloven (1915) §171, §172, §180, Skifteloven (1930) §62, §22

Saken gjelder krav om å utlagt eiendommen «Seljestad» i Odda kommune på skifte til åsetetakst.

Spørsmålet er om eiendommen fyller vilkårene til odlingsjord, jf. odelsloven §1 og §2, jf. §23.

Eiendommen ligger ca 2 mil fra Odda sentrum i retning Røldal og består foruten hovedbruket, gnr. 31 bnr. 1, av en rekke bruksnumre som er fraskilt hovedbruket. Eiendommens totale areal er på ca 3216 dekar, hvorav ca 200 dekar er skogsareal. Hovedbruket ligger på hver side av riksvegen ca 600 m over havet. På denne delen av eiendommen står det et bolighus fra 1963, ti campinghytter og to toalettbygg i tilknytning til hyttene. Ut over dette finnes det ikke bygninger, heller ikke driftsbygninger på bruket. Bnr. 220 er parkeringsareal beliggende ved siden av bnr. 283, det såkalte «stasjonsbygget». Dette bygget inneholder foruten et gatekjøkken også et serveringslokale, og to utleieleiligheter. Bnr. 302 er en parkeringsplass på Korlevoll. Boet eier videre 6/60 parter av et kraftanlegg beliggende på bnr. 238-245.

Eiendommen har vært eid av Seljestadfamilien i århundrer, og den har vært drevet som jordbrukseiendom. I 1880 ble en stor del av eiendommen, 12.600 dekar, benevnt som Selsjestadstølen, skilt ut og solgt til bønder i Sørfjorden. I skiftesak i 1882 ble gården skilt ut fra utmarksfelleskapet med Vintertun og Jøsendal. I 1908 måtte daværende eier, Lars Olson Seljestad, gå fra eiendommen. Denne ble solgt på tvangsauksjon, men sønnen, Ola Seljestad, født i 1899, tok eiendommen tilbake på odel i 1909. Olav A. Seljestad, født xx.xx.36 overtok eiendommen i 1947 etter sin bestefar. I 1960- årene startet utbygging av riksveien, og det ble avgitt grunn til Staten på ca 11 dekar dyrket mark. På denne tiden startet Olav Seljestad med turistdrift på eiendommen, samtidig som han jobbet som anleggsarbeider. De første campinghyttene ble bygget rundt 1965-66. Fra 1975 ble driften ytterligere utvidet ved at det ble bygget to nye hytter, og det ble oppført bygninger i tilknytning til driften som nevnt innledningsvis. Gjennom en lengre periode, sannsyligvis tilbake til 1880-årene, har det vært utskilt et tildels stort antall hyttetomter fra eiendommen, men eksakt antall er noe usikkert.

Olav A. Seljestad døde den 14. august 1998, og det ble åpnet offentlig skifte i boet. Lars Olav Seljestad er avdødes og Else Medhaug Sjos eldste barn. Olav A. Seljestad og Else Medhaug Sjo ble skilt i 1975. Olav A Seljestad inngikk deretter ekteskap med Margot Seljestad, og de fikk tre barn. Det er ikke omstridt at Lars Olav Seljestad er best odelsberettiget til å overta eiendommen. Ved stevning av 12. november 1998 krevde Lars Olav Seljestad eiendommen utlagt til seg til åsetetakst under henvisning til skifteloven §62. Kravet ble fremmet mot enken etter Olav A. Seljestad, Margot Seljestad og deres tre fellesbarn, som motsatte seg utlegg av eiendommen på skifte.

Hardanger skifterett avsa den 27. juli 1999 dom med slik slutning:

«1. Margot Seljestad, Einar Seljestad, Ole Morten Seljestad og Nina Seljestad v/ verge Margot Seljestad, frifinnes.

2. Lars Olav Seljestad plikter å betale saksomkostninger til det offentlige med kr 45.510,- - kronerførtiefemtusenfemhundreogti - 007100, jf. tvistemålsloven §172 flg.

3. Lars Olav Seljestad plikter å betale Margot Seljestad, Einar Seljestad, Ole Morten Seljestad og Nina Seljestad v/ verge Margot Seljestad, saksomkostninger med kr 3.300,- kroner tretusentrehundre 00/100, jf. tvistemålsloven §172 flg.

4. Lars Olav Seljestad plikter å betale utgiftene til de sakkyndige domsmenn, jf. tvistemålsloven §171 flg.»

Lars Olav Seljestad har i rett tid anket dommen til lagmannsretten og gjort gjeldende at skifterettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse er uriktig. Margot Seljestad har i anketilsvar bestridt at det foreligger feil som nevnt.

Ankeforhandlingene ble avholdt den 4.- 5. oktober i Odda, med fortsettelse den 6. oktober i Bergen Tinghus. Saken står i samme stilling for lagmannsretten som for skifteretten, og bevisførselen har i det vesentlige vært den samme. For lagmannsretten er det avgitt tre vitneforklaringer, herunder fra to privatengasjerte sakkyndige. Forøvrig var retten på befaring.

Partenes anførsler for lagmannsretten har i det vesentlige vært likelydende med anførslene for skifteretten. Anførslene gjengis i hovedtrekk, og forøvrig vises det til skrifterettens fremstilling på dette punkt.

Lars Oluf Seljestad har i hovedsak anført:

Lars Olav Seljestad har rett til å overta eiendommen som best odelserettiget. Seljestadeiendommen har vært i slekten i århundre, og som eldste sønn av avdøde ønsker han å drive slektsgården videre til neste generasjon. Dette er i samsvar med odelslovens formål, og er nedfelt i lovens forarbeider. Han vil bosette seg på eiendommen, og drive jordrukvirksomhet i form av sauehold og skogsdrift, i kombinasjon med annen virksomhet, herunder videreføre og utvikle turistvirksomheten.

Spørsmålet om eiendommen er egnet til landbruksdrift må vurderes objektivt, og uvhengig av partenes forhold. Det er ikke driftsbygninger på eiendommen, men dette er ikke avgjørende. Seljestad vil leie uthus på naboeiendommen, slik at investeringsbehovet på dette punkt faller bort. I henhold til rettspraksis er heller ikke eiendommens aktuelle bruk avgjørende. I dette tilfellet har det vært drevet jordbruk på eiendommen, og jorden kan lett rustes opp til overflatedyrket mark eller innmarksbeite.

Eiendommen tilfredstiller arealkravene i odelsloven §2. Skifterettens beskrivelse av de områdene som utgjør jordbruksarealet er korrekt. Det anføres at eiendommens jordbruksareal er på over 10 dekar. På dette punkt forholder Seljestad seg til Granmos sakkyndige utredning om at jordbruksarealet er mellom 16 og 20 dekar, fordelt på fire teiger som hver har et jordbruksareal på mellom 3 og 5 dekar. Seljestad anfører videre at skifterettens har tatt feil hva angår eiendommens skogsarel. Det produktive skogsarealet er på minst halvparten av det totale skogsarealet på ca 244 dekar, og er følgelig langt over lovens krav om minst 100 dekar produktiv skog, og det er vises til Granmos utredning.

Hva angår begrepet «landbruksdrift» i odelsloven §1, anføres at skifteretten har lagt en for snever tolkning til grunn. Skifteretten har bygget på den tradisjonelle oppfatning av begrepet, og som kun omfatter matvareproduksjon. Det må imidlertid legges en bredere vurdering til grunn, og bestemmelsen må tolkes i lys av landbrukspolitikken til enhver tid. I Landbruksdepartementets proposisjon nr. 8 (1992-93), «Landbruk i utvikling» er det fremhevet at man må satse på alternativ næringsutvikling både med hensyn til utmarkstiltak, gårdsturisme, ny bruk av trevirke og annen virksomhet i tilknytnig til landbruket. I departementets proposisjon nr. 1 ( 1996-97) fremkommer at evnen til å kombinere virksomheter har vist positive resultatater, samt at det satses ytterligere på utvikling av nye tilleggsnæringer til tradisjonell lanbruksdrift. I dette ligger at tjensteproduksjon har en langt mer fremtredende plass enn matvareproduksjon.

I henhold til rettspraksis er hovedspørsmålet om det er påregnelig at noen vil kjøpe eiendommen som landbrukseiendom. Seljestad erkjenner at dette er en marginal eiendom, men den ligger sentralt til og har lange tradisjoner hva angår tradisjonell gårdsdrift. Saksforholdet i nærværende sak er forøvrig vesentlig annerledes enn i det faktum som lå til grunn i Havradaldommen, jf. Rt-1987-1052. På en fjellgård som dette kan man ikke leve av 23 sauer, og det er nødvendig å finne frem til nye tilleggsnæringsveier, og Seljestadeiendommen har mange ressurser i seg som tilsier at den kan nyttes som landbrukseiendom. Det vises til Granmos vurdering der det fremkommer at eiendommen har tiltstrekkelig sommerbeite for 23 sauer. Eiendommen gir dessuten muligheter for bygdeturisme, ved utleie av hytter i kombinasjon med andre tilbud, bl.a jakt og fiske. I henhold til rettspraksis trenger ikke eiendommen å være familiens eneste inntektskilde, og det stilles små krav til økonomisk overskudd, jf. Rt-1987-1231.

Lars Olav Seljestad har nedlagt slik påstand:

1. Gnr. 31, bnr. 1, 36, 37, 105, 197, 220, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, og 320 i Odda kommune med påstående bygninger utlegges på skifte til Lars Olav Seljestad til åsetetakst med fradrag for eventuelle heftelser.

2. De saksøkte dømmes in solidum til å erstatte saksøkerens omkostninger for skifteretten, med tillegg av 12 % rente fra 15. august 1999 til betalings skjer, og lagmannsrett.

Margot Seljestad m. fl. har i hovedsak anført:

Det bestrides at arealkravene i henhold til odelsloven §2 er oppfylt. Teigen som er kalt «Øyane» har aldri vært kultivert, men har blitt brukt til uteslått. Dette området skal ikke inngå i arealet etter odelsloven §2, jf. Rt-1990-325. Hus og veier inngår ikke i arealet, og det er vist til dommer inntatt i Rt-1990-325 og Rt-1984-1266. Campingplassen, som er steinsatt, er tilrettelagt for å tåle belastningen ved slik kjøring, og inngår heller ikke i jordbruksarealet.

Hvorvidt arealet er å anse som jordruksareal, er i tillegg til fulldyrket og overflatedyrket jord, også annen jord som uten videre kultivering er skikket til slåtteng eller kulturbeite. Spørsmålet er om området er skikket som jordbruksareal, og må vurderes i lys av dagens krav til landbruksdrift ved bruk av maskiner, traktorer m.m. Ankemotparten kan i utgangspunktet si seg enig med skifteretten i at «Dokken» utgjør et areal på ca 0,5 da. Områdets beliggenhet på andre siden av hovedveien innbærer dog at dette ikke er egnet som jordbruksareal.

Det kan ikke legges avgjørende vekt på arealangivelsen i jordbruksregisteret da ingen har kunnskap om opphavet til denne registreringen. Under enhver omstendighet anføres at arealet er nærmest nullet ut. Veiutbyggingen tok ca 11 da jordbruksareal, og hyttene og campingplassen har lagt beslag på ytterligere jordbruksareal. Annet jordbruksareal enn de 0,5 da på nedsiden av veien, men som ikke er skikket, finnes ikke. Hva angår skogsarealet forholder ankemotparten seg til landbruksmyndighetens oppfatning som viser at skogen kun er egnet til hytteområde. Skogen er gammel, og det er intet som tyder på gjenvekst av betydning.

Ankemotparten bestrider at eiendommen kan nyttes som landruksdrift. På dette punkt forholder ankemotparten seg til skifterettens vurdering som er korrekt både med hensyn til bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Hva angår sistnevnte anføres at det ikke er grunnlag for en utvidende fortolkning av odelsloven §1. Det avgjørende er hva jorden kaster av seg, avgrenset mot tjensteyting. Dette følger av lovens forarbeider, og er slått fast i rettspraksis. Spørsmålet er således hva som er denne aktuelle eiendoms avkastning av jorda.

Eiendommen må vurderes som selvstendig enhet, og tilleggsjord som kan leies skal ikke tas i betraktning. Den ankende part har erkjent at det her snakk om en marginal eiendom, og det anføres at Høyesterett kun har akseptert de marginale tilfellene der det er aktuell drift på eiendommen. Rettspraksis viser at det stilles adskillig høyrer krav der driften er opphørt. I vår sak har driften lagt nede gjennom lang tid, og det er betegnende at det så langt tilbake som i 1947 kun var 1 hest, 1 ku og 5 sauer på eiendommen. Eiendommen opphørte som jordbrukseiendom lenge før 1960, men i 1960 var det absolutt slutt. Det var ikke lenger grunnlag for jordbruksdrift på eiendommen, og den best odelsberettigede i forrige generasjon innså dette. Det som hadde vært av jordbruksareal var gått med til veianlegget, hytter og campingplass.

Driften ble konsentrert om turismen ved at eldre hytter ble modernisert, nye hytter ble bygget og stasjonsbygget ble bygget ut med spisesal, samt 2 leiligheter for utleie. Det ble dessuten arbeidet frem reguleringsplan som gir anledning til stor hyttebygging.

Når det gjelder bnr. 220 ( arealet foran stasjonsbygget), bnr. 283 (parkeringsplassen) og bnr. 302 (parkeringsplass på Korlevoll), anføres at disse ikke kan løses på odel, jf. lovens §22.

Margot Seljestad m.fl. har nedlagt slik påstand:

1. Hardanger skifteretts dom av 27. juli 1999 i sak nr. 98- 00275 A stadfestes.

2. Den ankende part dømmes til å betale ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsrett med tillegg av 12 % rente fra 12. august 1999 til betaling skjer.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten, og skal bemerke:

Lagmannsretten nevner innledningsvis at det er på det rene at det er Lars Oluf Seljestad som i tilfelle har best odelsrett, jf. odelsloven §12 første ledd. Det er heller ikke omstridt at eiendommen opprinnelig var odelsjord, og at den ialle fall frem til ca 1960 ble drevet som landbrukseiendom. Et hovedsspørsmål i saken er om eiendommen, over tid, har gjennomgåttt slike endringer at den nå ikke lenger kan «nyttast til landbruksdrift», jf. odelsloven §1. Saken reiser dessuten spørsmål om eiendommens jordbruksarealer og/eller skogsbruksarealer fyller kravene i odelsloven §2. Lagmannsretten peker på at en eiendom som på grunn av endrede forhold ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §2 ikke kan løses på odel, jf. odelsloven §23. Det er ikke tvilsomt at dette også gjelder dersom vilkårene i §1 ikke er oppfylt. Dette følger av forarbeidene til bestemmelsen, jf. NOU 1972:22, s. 75, og er lagt til grunn i rettspraksis, jf. Rt-1987-1052.

Etter odelsloven §2 første ledd blir en eiendom regnet som odlingsjord når enten jordbruksarealet er minst 10 dekar, eller det hører med så meget areal, rettigheter og fordeler at den produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal. Etter annet ledd blir en eiendom likevel aldri odlingsjord dersom jordsbruksarealet er under 5 dekar, med mindre den som skogeiendom fyller vilkårene for odlingsjord. Minimumsvilkåret for dette er at det produktive skogarealet er 100 dekar. I Ot.prp.nr.59 (1972-1973), s. 52 er det gitt en nærmere forklaring på hvilke anvendelsesmåter som kan gi grunnlag for betegnelsen jordbruksareal:

« Forutan fulldyrka og overflatedyrka jord er det meininga at også annan jord, som utan vidare kultivering er skikka til slåtteng eller kulturbeite, skal bli å rekna som jordbruksareal. Derimot ikkje jord som må drenerast eller ryddast før den kan takas i bruk til landbruksproduksjon.» Etter odelsloven er det nettojordbruksarealet som er det avgjørende, jf. Rt-1984-1266. Det skal således gjøres fradrag for bebyggelse, tun, veier m.m.

Når det gjelder den nærmere vurdering av eiendommens jordbruks- og skogsarealer finner lagmannsretten først grunn til å påpeke at det ikke foreligger eksakte oppmålinger hverken av de fire teigene som er påberopt som jordbruksareal, eller av den del av eiendommen som påstås å ha et produktivt skogsareal på minst 100 dekar. På dette punkt er saken dårlig opplyst, og partenes privatengasjerte sakkyndige har ikke gitt lagmannsretten særlig veiledning. De sakkyndige har ikke foretatt egne oppmålinger av de aktuelle områdene, og deres vurderinger, som bærer preg av den binding de har til sakens parter, er sterkt motstridende både med hensyn til de aktuelle områdenes størrelse og anvendelsesmåte.

Lagmannsretten finner heller ikke å kunne legge avgjørende vekt på et udatert dokument fra Landbrukskontoret i Odda, der bl.a jordbruksarealet er oppgitt til 16 dekar, da det hefter stor grad av uklarhet ved dokumentets tilblivelse, herunder hvilket tidspunkt dette relaterer seg til. Det vises forsåvidt til de innledende bemerkninger med hensyn til hvilke endringer eiendommen har gjennomgått fra 1960- årene og fremover, og som bl.a medførte at ca 11 dekar jordbruksareal ble avstått til staten i forbindelse med utbygging av riksvegen. Etter lagmannsrettens oppfatning kan det stilles et berettiget spørsmål om oversikten fra Landbrukskontoret angir jordbruksarealet for tiden før 1960. Uavhengig av dette forholdet, og bl.a basert på lagmannsrettens observasjoner under befaringen, finner lagmannsretten at eiendommen, slik den nå fremstår, ikke oppfyller arealkravene i odelsloven §2.

Når det gjelder områdene som er betegnet som «Dokken», «Øyane», og området rett nord for «Øyane» kan lagmannsretten i det vesentlige tiltre skifterettens vurdering, og det vises til skifterettens premisser. Lagmannsretten er således enig med skifteretten i at myrområdet ikke kan regnes med i jordbruksarealet. Under en viss tvil finner lagmannsretten, i likhet med skifteretten, at områdene «Dokken» og «Øyane» tilsammen utgjør et areal på i underkant av 5 dekar som uten store anstrengelser kan opparbeides til kulturbeite. Lagmannsretten kan dog ikke se at ca 3 dekar av området ved bolighuset og de 10 campinghyttene kan regnes som jordbruksareal slik skifteretten har lagt til grunn. Lagmannsretten vil for det første peke på at det må gjøres fradrag for den delen av området som er tilrettelagt for campingvogner. Området, som utgjør ca 1 dekar, er steinsatt og kan ikke anses som jordbruksareal da det kreves det mer omfattende tiltak før dette eventuelt kan overflatedyrkes. Lagmannsretten finner det dessuten tvilsomt om områdene rundt bolighuset og de ti campinghyttene kan karakteriseres som jordbruksareal. Rent teknisk vil det være mulig å utnytte områdene maksimalt, men lagmannsretten finner det lite realistisk å regne med en slik innsats. Deler av området synes å kreve mer omfattende bearbeidelse før det kan overflatedyrkes. Det er dessuten snakk om mindre teiger som ikke er sammenhengende, og som dels utgjør tunareal for bolighuset, og dels er områder som ligger tett opp til de ti campinghyttene. Det må således gjøres fradrag for et område ved bolighuset, jf. Rt-1984-1266. Tilsvarende synspunkt kan gjøres gjeldende for marken ved hyttene. Under enhver omstendighet vil en eventuell maksimal utnyttelse av arealene ved hyttene, av praktiske grunner, ikke være forenlig med turistvirksomheten. Etter lagmannsretten oppfatning er jordbruksarealet rundt bebyggelsen på eiendommen marginalt, muligens mellom 1 og 2 dekar. Eiendommens jordbruksareal er således vesentlig mindre enn 10 dekar, men det antas jordbruksarealet er noe større enn minimumskravet i odelsloven §2 første ledd, men maksimalt ca 7 dekar. Lagmannsretten finner heller ikke at eiendommen oppfyller arealkravene i odelsloven §2 annet ledd, 2. punktum. Eiendommen kan således ikke anses som en ren skogseiendom, og lagmannsretten kan på dette punkt slutte seg til skifterettens vurdering, og det vises til skifterettens premisser. Lagmannsretten er følgelig enig med skifteretten i at verdien av skogsområdene kun kan komme i betraktning dersom skogen (og eventuelle rettigheter), sammen med eiendommens jordbruksareal, gir en produksjonsmessig verdi tilsvarende minst 10 dekar jordbruksareal.

Spørsmålet blir så om eiendommen har annet areal og/ eller rettigheter som innebærer at eiendommens samlede produksjonsmessige verdi likevel tilsvarer verdien av minst 10 dekar jordbruksareal. Den ankende parts sakkyndige, landbrukssjef Granmo, har beregnet dekningsbidraget for utmarken (jakt og fiske, samt utleie av utmarksbeite), og skogen til henholdsvis kr 62.000,- og 50.000,- pr. år. Etter lagmannsrettens oppfatning har Granmo lagt et urealistisk høyt dekningsbidrag til grunn, og han beregninger er derfor lite egnet som vurderingsgrunnlag. Lagmannsretten peker for det første på at utleie til beiteformål ikke er jordbruksdrift i odelslovens forstand, jf. Rt-1998-450. Det skal forøvrig bemerkes at Granmos vurdering på dette punkt ikke er forenlig med hans forutsetning om at bruket skal kunne fø 23 vinterfora sauer. Lagmannsretten finner heller ikke at utnyttelse av skogen, til produksjon av villmarkspanel og ved for salg, vil kunne gi et årlig dekningsbidrag på kr 50.000,-. Tilveksten på området er liten, og det er høyst uklart hvilket kvantum som i tilfelle kan tas ut. Det er dessuten tvilsomt om det er noe marked for slik virksomhet som nevnt. Det skal forøvrig bemerkes at tidligere eier har tatt ut trevirke fra skogen, men i meget begrenset utstrekning og kun til privat bruk. Etter lagmannsrettens oppfatning trekker dette i retning av at det iallfall den senere tid ikke har vært grunnlag for utnyttelse av skogen på de måter, eller med det økonomiske potensiale, som Granmo legger til grunn. Under enhver omstendighet finner ikke lagmannsretten at utnyttelse av skogen vil kunne oppveie det manglende jordbruksarealet, slik at den produksjonsmessige verdien av eiendommen kommer opp mot 10 dekar jordbruksareal. Lagmannsretten kan heller ikke se at jakt- og fiskerettighetene tilfører eiendommen noen verdi av betydning som jordbrukseiendom. Eiendommen har, sammen med andre bruk, fellingsløyve for reinsdyr og elg. Antall fellingsløyver vil variere og innebærer at verdien av jaktrettighetene er usikker. Det er dessuten uklart om jaktretten kan omsettes. Mulighetene for, og eventuell økonomisk verdi av, fiske og småviltjakt er ikke nærmere belyst. Etter lagmannsrettens oppfatning har jaktretten forøvrig så liten verdi at den ikke kan tillegges vekt av betydning i relasjon til odelsloven §2.

Uavhengig av arealkravene i odelsloven §2, er lagmannsretten for øvrig enig med skifteretten i at eiendommen, ut fra dagens forhold, ikke lenger fyller vilkåret i odelsloven §1 om at den må kunne nyttest til landbruksdrift. Lagmannsretten vil innledningsvis bemerke at den ankende part, som ny anførsel for lagmannsretten, har gjort gjeldende at vilkåret i odelsloven §1, må tolkes i lys av utviklingen i norsk landbrukspolitikk, og som innebærer at det i økende grad satses på tjenesteyting på bekostning av matvareproduksjon. Lagmannsretten er ikke enig i at det er grunnlag for en slik utvidende fortolkning av bestemmelsen, og viser til at vilkåret om at eiendommen kan nyttes til landbruksdrift, først og fremst går på naturgrunnlaget. Forholdene må ligge tilrette for at arealet kan utnyttes til produksjon av landbruksvarer, og da altså produksjon som skjer gjennom utnytting av jordas vekstevne. Det vises forsåvidt til Rygg m.fl., «Odelsloven med kommentarer», 3. utgave, s. 17 med henvisning til lovens forarbeider, og også dom inntatt i Rt-1998-450.

Kravet om at eiendommen kan nyttes til landbruksdrift, innebærer at det er vilkårene for landbruksdrift - og og ikke den aktuelle bruken - som er avgjørende. Landbruksdrift trenger ikke å være den eneste tenkelige utnyttingsmåten, men den må være en påregnelig driftsmåte, jfr Ot.prp.nr.59 (1972-1973), s. 51. Det er ikke et vilkår at eiendommen kan være familiens eneste næringsgrunnlag, men den må kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold, jf. NOU 1972:22, s. 44 og bl.a avgjørelsen inntatt i Rt-1972-1286. I tråd med avgjørelsen inntatt i Rt-1998-450 kan problemstillingen formuleres som om det - ut fra de rådende forhold eller sett i et lengre tidsperspektiv - fremstår som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift. Lagmannsretten peker videre på at den aktuelle bruk av eiendommen, om den tidligere har vært benyttet til landbruksdrift og karakteren av området der eiendommen ligger, er andre momenter av betydning. Lagmannsretten legger dessuten til grunn at spørsmålet om eiendommen kan nyttes til landbruksdrift må vurderes objektivt, jf. Rt-1998-450. Odelsløserens personlige forhold er uten betydning. Den aktuelle eiendom skal vurderes som en selvstendig driftsenhet i forhold til kravet i odelsloven §1. Lagmannsretten tar videre ved lovtolkningen utgangspunkt i at det etter lovforarbeidene og rettspraksis skal mye til for at en eiendom der det tidligere har vært drevet landbruk, taper karakteren av odlingsjord. Det kan likevel bli løsningen, når det hensett til dagens forhold og et lengre tidsperspektiv, må legges til grunn at avkastningen ikke vil kunne gi bidrag av betydning til familiens underhold, jf. bemerkningene over.

Lagmannsretten legger til grunn at det ikke har vært drevet landbruksdrift på eiendommen de siste 35 år, og at landbruksdriften hadde vært under nedtrapping en god stund før ca 1965. Dette forholdet er imidlertid ikke avgjørende for om eiendommen kan nyttes til landbrukdrift, jf. det foranstående. Fra 1960-årene og fremover har eiendommen gjennomgått betydelige endringer. Utviklingen av turistvirksomheten har skjedd gradvis, men fra midten av 1970- tallet har inntektene fra utleie av campinghytter m.m. utgjort en vesentlig del av familiens underhold. I tillegg har salg av et ikke ubetydelig antall hyttetomter representert en viktig inntektskilde for familien. Etter det lagmannsretten forstår utgjør salg av hyttetomter fortsatt en vesentlig verdi ved eiendommen. Det vises til at det registreringsforretningen for dødsboet til Olav A. Seljestad er oppført 8 utskilte hyttetomter som skjønnsmessig er verdsatt til totalt kr 800.000,-.

Eiendommen fremstår i dag som et forholdsvis moderne anlegg tilrettelagt for turisme, og den har ikke lenger preg av å være en landbrukseiendom. Selv om det tidligere har vært landbruksdrift - av varierende omfang - på eiendommen, finner lagmannsretten grunn til å påpeke at spørsmålet er om det er påregnelig at det på ny kan bli startet opp slik virksomhet. Den ankende part har gjort gjeldende at han vil drive sauehold på eiendommen, samt utnytte skogen og videreføre turistvirksomheten. Lagmannsretten ser det slik at hovedbrukets beliggenhet, 600 m.o.h., innebærer at andre driftsmåter som eksempelvis bær- og grønnsaksdyrking, er uaktuelt. Sauehold fremstår således som den driftsform som eventuelt kan gi grunnlag for landbruksdrift på eiendommen, og den ankende parts hovedsynspunkt er at han kan drive helårsdrift med 23 sauer. Slik drift forutsetter i så fall behov for betydelige investeringer da det ikke er er driftsbygning på eiendommen, og heller ikke maskiner eller redskaper. Dette vil gjelde selv om oppføring av ny driftsbygning vil kunne utstå en tid ved at den ankende part har mulighet til å leie driftsbygning.

Partenes privatengasjerte sakkyndige har foretatt beregninger av investeringsbehovet, og de har også for dette spørsmålets vedkommende tildels meget motstridende oppfatninger. De sakkyndige er dog enige i at investeringene i første omgang relaterer seg til oppføring av ny driftsbygning, innkjøp av maskiner og redskaper, innkjøp av 23 sauer og dessuten kostnader forbundet med istandsetting av jordbruksarealene. Granmo har anslått de totale kostnadene til ca kr 360.000,-, forutsatt innkjøp av brukte maskiner og redskaper. Dersom maskiner m.m. kjøpes nytt vil utgiftene økes med kr 116.000,-. Kostnadene ved oppføring av ny driftsbygning er anslått til kr 150.000,- med egeninnsats inkludert. Fagerbakke har på sin side anslått de totale kostander til kr 1.416.600,-, hvorav prisen for ny driftsbygning er anslått til kr 322.000,-. For ytterligere å synliggjøre forskjellen i de sakkyndiges vurderinger, kan det vises til at Granmo og Fagerbakke har vurdert kostnadene ved istandsetting av jordbruksarealet til henholdvis kr 36.000,- og kr 586.500,-. Ingen av de sakkyndige har foretatt en fullstendig beregning av investeringskostnadene. Kjøpesummen for eiendommen skal inngå i totalvurderingen, jf. Rt-1998-405, og det må dessuten tas i betraktning at det sannsynligvis vil påløpe utgifter til bl.a vedlikehold av eksisterende bygninger.

For lagmannsretten er det særdeles vanskelig å ta stilling til investeringsbehovet. Lagmannsretten antar dog at det kan nyttes billigere løsninger enn det som er forutsatt av Fagerbakke. På den annen side finner lagmannsretten at Granmos beregninger ligger vesentlig lavere enn de totale kostnader som vil påløpe før det kan iverksettes landbruksdrift på eiendommen. Alle forhold tatt i betraktning finner lagmannsretten at det ikke er realistisk å regne med at kostnadene vil ligge under kr 500.000,-, eksklusiv kjøpesummen for eiendommen og kostnader med vedlikehold av eksistrende bygninger. Lagmannsretten har forøvrig ikke konkrete holdepunkter for å anslå eiendommens totale verdi. I følge registreringsforretningen i dødsboet til Olav A. Seljestad er bygningene på eiendommen skjønnsmessig verdsatt til ca kr 1,5 mill. Det må således legges til grunn at investeringskostnadene, inklusiv kjøpesummen, vil være betydelige, og må etter lagmannsrettens oppfatning tillegges vesentlig vekt i den totalvurdering som må foretas. Sett i forhold til antatte investeringskostnader fremstår et årlig dekningsbidrag fra sauehold på ca kr 13.000, som angitt av Granmo, som helt ubetydelig. Lagmannsretten finner heller ikke holdepunkter for at annen jordbruksmessig utnyttelse av eiendommen vil kunne gi et bidrag av betydning til den ankende parts underhold, og etter lagmannsrettens oppfatning kan det ikke anses påregnelig at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen med sikte på landbruksdrift. I vurderingen inngår også det forhold at landbruksdrift i form av sauehold synes lite forenlig med turistvirksomheten som den ankende part ønsker å videreføre. På dette punkt kan lagmannsretten slutte seg til skifterettens vurdering, og det vises til skifterettens premisser. For egen del vil lagmannsretten legge til at eiendommens beliggenhet, i et attraktivt frilufts- og hytteområde, tilsier at videreføring av turistvirksomheten på eiendommen fremstår som det naturlige næringsgrunnlaget for familien ved den videre drift.

Lagmannretten finner dessuten grunn til å fremheve at virksomheten på eiendommen, gjennom lengre tid, har vært konsentrert om utvikling av turistdriften. Det er nedlagt tildels betydelige kostnader i anlegget som i dag er etablert på eiendommen. Satsingen på turistdriften startet opp på et tidspunkt som er sammenfallende med utbygging av riksvegen, og som medførte at store jordbruksarealer gikk tapt. Deler av det gjenværende jordbruksarealet ble dessuten liggende på nedsiden av riksvegen, og produksjon på de fire adskilte teigene må ha fremstått som tungvint og relativt kotsbart. Lagmannsretten ser det således slik at muligheten for å drive effektivt landbruk,

i den forstand at slik virksomhet kan gi familien et tilskudd av betydning, gikk tapt som følge av vegutbyggingen. I lys av dette må de disponeringer som tidligere eiere har foretatt oppfattes som en bevisst og fornuftig satsing på et forretningsområde, som i motsetning til landbruksdrift, har gitt og vil gi, familien tilstrekkelig økonomisk grunnlag for å bli boende på eiendommen.

Lagmannsretten er således kommet til at eiendommen over tid har gjennomgått slike endringer at den ikke kan nyttes til landbruksdrift. Hensett til eiendommen naturgitte forhold og de økonomiske forhold fremstår det som urealistisk at eiendommen erverves med sikte på landbruksdrift. Såvel ut fra dagens forhold som i et lengre tidsperspektiv må det etter lagmannsrettens oppfatning legges til grunn at avkastningen av eiendommen ikke vil kunne gi et bidrag av betydning til Lars Oluf Seljestad sitt underhold.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at vilkårene i odelsloven §1 og §2 ikke er oppfylt i dette tilfellet og at Lars Oluf Seljestad derfor ikke har rett til å overta eienommen på odel. Det følger av dette at skifterettens dom må stadfestes.

Anken har ikke ført frem, og lagmannsretten finner at ankemotparten skal tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §180 første ledd. Det sees ikke å foreligge særlige omstendigheter som tilsier at hovedregelen skal fravikes. Advokat Talmo har fremlagt saksomkostningsoppgave for lagmannsretten som samlet utgjør kr 80.127,- hvorav kr 63.000,- er salær. Det har ikke fremkommet innvendinger til oppgaven, og den legges til grunn som nødvendig for å få saken betryggende utført. Lagmannsretten ser forøvrig ingen grunn til endre skifterettens saksomkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Skifterettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Lars Olav Seljestad kr 80.127,- kroneråttitusen - etthundreogsyvogtyv - med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 12. august 1999 til betaling skjer, til ankemotpartene, innen 2- to - uker fra forkynnelse av dommen.