RG-1981-240

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1980-07-07
Publisert:	RG-1981-240
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 7. juli 1980 i sak nr. 429/79, og sak nr. 83/80 i sak nr. 429/79.
Parter:	Nes kommune v/ordføreren (advokat Morten F. Arnesen) mot Kåre Sundbye m.fl.(3 parter) (advokat Anders Mørdre). I sak nr. 83/80: Nes kommune v/ordføreren (advokat Morten F. Arnesen) mot Alf Østhagen (advokat Anders Mørdre).
Forfatter:	Lagdommerne Finn Backer, Lars L'Abeè-Lund, Erling Anger
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §5, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §180, §98, Skjønnsprosessloven (1917) §38, §4, §9, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973)

Nes herredsrett avsa 18. juni 1979 i sak nr. 6/79 B ekspropriasjonsskjønn med slik slutning:

«1. Nes kommune betaler for ekspropriasjon av ca. 129,8 dekar av eiendommen «Lund nedre» gnr. 182 bnr. 1 i Nes tilhørende Kåre Sundby og for ekspropriasjon av ca. 71,6 dekar av eiendommen «Lund øvre» gnr. 182 bnr. 2 i Nes tilhørende Gudrun og Erik Jansberg 3,50 - tre 50/100 - kroner pr. m2 .

2. I saksomkostninger betaler Nes kommune til advokat Anders Mørdre 10.800 - titusenåttehundre - kroner.»

Samme herredsrett avsa 14. november 1979 i sak nr. 16/79 B ekspropriasjonsskjønn med slik slutning:

«1. Nes kommune betaler for ekspropriasjon av arealer av eiendommen «Jonshøy» gnr. 175 bnr. 25 i Nes tilhørende Alf Østhagen 3,50 - tre 50/100 - kroner pr. m2 .

2. I saksomkostninger betaler Nes kommune til advokat Anders Mørdre 9 900 - nitusennihundre - kroner.»

Skjønnene gjelder ekspropriasjon til det samme felt for utbygging av boliger, nemlig Fjellfoten ca. 4 km sørøst for Årnes.

Nes kommune har i rett tid påanket begge skjønn til lagmannsretten etter skjønnslovens §38 første ledd. Anken i skjønn nr. 6/79 B har i lagmannsretten fått saksnr. 429/79, og anken i skjønn nr. 16/79 B har fått saksnr. 83/80. De to ankesaker har etter beslutning av lagmannsretten vært forenet til felles behandling og pådømmelse etter tvml. §98. Nes kommune har særlig anført følgende:

Partene er enige om at salgsverdien er høyere enn bruksverdien, og at salgsverdien således skal legges til grunn, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §9. Partene er videre enige om at lovens §5 nr. 1 og 2 her supplerer §4. Nes kommune mener imidlertid at skjønnsretten på en rekke punkter har gjort seg skyldig i gal rettsanvendelse vedrørende §5 nr. 1 og 2. Videre hevdes det at skjønnsgrunnene på en rekke punkter er mangelfulle. For de fleste punkters vedkommende er denne anførsel imidlertid bare subsidiær i forhold til anken over rettsanvendelsen.

Side:241

Når det gjelder ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1, hevdes det at skjønnsretten har gjort feilaktig bruk av begrepene «distriktet», «tilsvarende eiendommer» og «generelt».

Begge skjønn uttaler at det naturlige sammenlikningsdistrikt må omfatte Årnes og områdene mellom Årnes og Rånåsfoss. Kommunen mener at sammenlikningsdistriktet bare burde vært selve Fjellfoten. I Kløfta-dommen uttales det i Rt-1976-14 at hva som anses som «distriktet», vil avhenge av forholdene. I den utstrekning et naturlig sammenlikningsgrunnlag ikke finnes i nærheten, kan det være nødvendig å søke lenger ut. Overensstemmende med dette ble i Kongsvingersaken i Rt-1976-57 skjønnet opphevet fordi det etter skjønnsgrunnene kunne reises tvil om det i det foreliggende tilfelle var riktig å sammenlikne med eiendommer langt ute. Dette var på bakgrunn av skjønnsrettens uttalelse om nabolagets karakter av boligområde og ekspropriasjonsarealenes egnethet til samme formål. I Hotvedt-saken i Rt-1977-544 ble det sammenliknet med de nære arealer som ekspropriatens eiendom var omgitt av. Også i Konnerud-dommen i Rt-1977-860 ble det sammenliknet med de nære områder. Motpartene har påberopt seg Nustad-dommen i Rt-1978-1170, der det ble regnet med et ganske stort distrikt. I denne saken var spørsmålet om distriktets utstrekning imidlertid ikke tvistegjenstand.

Subsidiært hevdes det at skjønnsgrunnene er mangelfulle for dette punkts vedkommende.

Når det gjelder anvendelsen av uttrykket «tilsvarende eiendommer», hevdes det at skjønnsretten feilaktig har sett bort fra de tidligere overdragelser av tomtearealer på Fjellfoten til kr. 2 pr. m2 . Skjønnsrettens begrunnelse for dette er at de tidligere ervervelser lå så langt tilbake i tiden som 1968-73, og at det i mellomtiden var skjedd en prisstigning. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig å vise til at den alminnelige prisindeks har gått opp, eller at prisene på fast eiendom rundt om i landet har steget. Det må eventuelt påvises at grunnprisene i sammenlikningsdistriktet har gått opp. Noe bevis for dette er ikke ført. Tvert imot solgte Astrid Lindokken ved kjøpekontrakt av 2. februar 1977 til Nes kommune et areal på 116,8 dekar på Fjellfoten for kr. 2 pr. m2 . Det er ikke tatt noe forbehold i kjøpekontrakten om etterbetaling til Astrid Lindokken dersom Jansberg eller Sundbye får bedre betaling for sine arealer. En uttalelse om dette i et brev av 15 juli 1977 fra Råtomtutvalget i Nes er ikke bindende for kommunen. Motparten har nevnt at Nes kommune ved kjøpekontrakt av 11. juli 1978 kjøpte et areal på ca. 300 m2 med påstående hytte på Fjellfoten fra Gerd Hansen for kr. 41 600. Dette var imidlertid pristakst for hytten med grunn. Det må generelt antas at ekspropriasjonserstatningsloven, som trådte i kraft fra 15. april 1973, har virket hemmende på prisstigningen i distriktet. Av Bryne-dommen i Rt-1976-50 fremgår det at det er tilstrekkelig å sammenlikne med en eneste eiendom når denne anses for å være «tilsvarende».

Subsidiært hevdes det at skjønnsgrunnene for dette punkts vedkommende er så mangelfulle at ankedomstolen ikke kan prøve rettsanvendelsen.

Når det gjelder anvendelsen av uttrykket «generelt», hevdes det

Side:242

at skjønnsretten har begått en feil for så vidt som den har sammenliknet arealene på Fjellfoten med Kjuus-hagen ved Årnes og noen skogteiger ved Rånåsfoss. Kjuus-hagen, som er på ca. 56 dekar, ble kjøpt av Nes kommune ved kjøpekontrakt av 12. oktober 1977 for en pris som etter fradrag av påstående skog utgjør ca. kr. 6 pr. m2 . Det følger av en uttalelse i Kløftadommen i Rt-1976-14 at man ved sammenlikningen skal se bort fra eiendommer som har en ekstraordinær høy verdi. Skjønnsretten burde derfor ha sett bort fra de to nevnte eiendommer. Iallfall burde skjønnsretten ha lagt mindre vekt på dem.

Subsidiært hevdes det at skjønnsgrunnene for dette punkts vedkommende er så mangelfulle at ankedomstolen ikke kan prøve rettsanvendelsen.

Særskilt for ankesak nr. 83/80 hevdes at skjønnsretten har brukt de generelle regler om bevisbedømmelse feil i forbindelse med en uttalelse på 89 i skjønnet. Kommunen hadde hevdet at den var i en presset situasjon med hensyn til å skaffe seg Kjuushagen hurtig, og at prisen derfor ble høyere enn den ellers ville ha blitt. Skjønnsretten uttaler at den ikke finner det godtgjort at kommunen befant seg i noen presset situasjon, og bebreider den at den ikke en gang gjorde forsøk på bevisføring på dette punkt. Kommunen hevder at dette er gal rettsanvendelse.

Særskilt for ankesak nr. 429/79 hevdes det at skjønnsretten har gjort seg skyldig i en grov saksbehandlingsfeil for så vidt som den ikke har oppgitt hvilken grunnverdi pr. m2 som den anser som den alminnelige i distriktet. I det andre skjønnet (ankesak nr. 83/80) er grunnverdien oppgitt til kr. 5 pr. m2 . Men i dette skjønnet har skjønnsretten bare oppgitt den grunnverdi den kommer fram til etter å ha gjort fradrag i den alminnelige grunnverdi etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2 første punktum, jfr. §4 nr. 3.

De ankegrunner som knytter seg til anvendelsen av ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2, gjelder dels bestemmelsens første punktum og dels annet punktum.

Beskrivelsen i skjønnsgrunnene i det skjønn som er påanket i ankesak nr. 429/79, er ikke god nok til at man kan se om bestemmelsen i første punktum er riktig anvendt. Subsidiært hevdes det at skjønnsgrunnene iallfall er mangelfulle. Fjellfoten er beskrevet som et helt jomfruelig område, der kommunen måtte foreta alle grunnlagsinvesteringer. Det er hittil investert ca. 15 mill. kroner på Fjellfoten. Det er på denne bakgrunn uforståelig at man har kommet fram til en så høy kvadratmeterpris som kr. 3,50 etter å ha gjort fradrag etter §4 nr. 3. Det er altså anket over saksbehandlingsfeil på dette punkt. Ankegrunnen gjelder så vidt man forstår, ikke det skjønn som er påanket i ankesak nr. 83/80.

I relasjon til bestemmelsen i annet punktum er det en saksbehandlingsfeil ved begge skjønn at de ikke har drøftet om det skulle gjøres fradrag etter denne bestemmelse.

Endelig hevdes det at det er en saksbehandlingsfeil ved begge skjønn at de ikke drøfter om en pris av kr. 3,50 pr. m2 ville være realiserbar på det åpne marked, bl.a. hensett til tomteutbudet og den generelle etterspørsel på stedet. Det vises til en uttalelse i Rt-1976-14 i Kløfta-dommen.

Side:243

Nes kommune har i ankesak nr. 429/79 nedlagt slik påstand:

«1. Nes herredsretts skjønn av 18 juni 1979 oppheves forsåvidt angår skjønnsslutningens pkt. 1, og hjemvises til ny behandling ved Nes herredsrett med ny skjønnsstyrer og nye skjønnsmenn.

2. Nes kommune v/ordføreren tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

I ankesak nr. 83/80 har kommunen nedlagt slik påstand:

«1. Nes herredsretts skjønn av 14. november 1979 oppheves forsåvidt angår skjønnsslutningens pkt. 1, og hjemvises til ny behandling ved Nes herredsrett med ny skjønnsstyrer og nye skjønnsmenn.

2. Nes kommune v/ordføreren tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Kåre Sundbye og Gudrun og Erik Jansberg har tatt til gjenmæle i ankesak nr. 429/79, og Alf Østhagen har tatt til gjenmæle i ankesak nr. 83/80. De har særlig anført følgende:

Det hevdes at det verken foreligger noen rettsanvendelsesfeil eller saksbehandlingsfeil ved de to skjønn.

Nes kommune har i mange år basert seg på et takstsystem når det gjelder kjøp av arealer til utbyggingsområder. Det tilbys kr. 2 pr. m2 for skog (uten påstående skog), kr. 4 for dyrket mark og kr. 6 for hage. De fleste oppkjøp fant sted i tiden 1968-72, og kommunen klarte da å få oppkjøpene gjennomført til disse priser. I dag er prisene i nabokommunene betydelig høyere, men det har vært forholdsvis liten eiendomsomsetning i Nes. Kommunen har prøvd å holde igjen i prisutviklingen, og har vært hard og vanskelig å forhandle med. De to påankede skjønn er de første ekspropriasjonsskjønn for arealer til utbyggingsområder i Nes kommune siden ekspropriasjonserstatningsloven av 1973.

Når det gjelder forståelsen av uttrykket «distriktet» i lovens §5 nr. 1, kan bl.a. vises til Fleischer: Norsk ekspropriasjonsrett (1978) 123. Distriktet er større enn strøket eller området. Det kan også vises til Nustad-dommen i Rt-1978-1170, der man opererte med distrikt som omfattet hele Langesundshalvøya, og som også tok med i sammenlikningsgrunnlaget områdene oppover langs Frierfjorden forbi Rafsnes og til og med områdene rundt Herre. Sammenlikningsdistriktet var ca. 14 km langt i luftlinje, mot i vår sak ca. 11 km. Det er riktig at spørsmålet om distriktets utstrekning ikke var tvistegjenstand i Nustad-saken for Høyesterett, men det var betegnende nok at skjønnsrettens avgjørelse ikke ble angrepet på dette punkt. Å innskrenke distriktet til selve Fjellfoten, vil under enhver omstendighet være å trekke grensene alt for snevert. På Fjellfoten har kommunen ensidig kunnet dominere prisene ved sine oppkjøp.

Det er et velkjent fenomen at eiendomsprisene i landet har gått sterkt opp fra 1972 til 1979. Det er ikke ført noe bevis for at dette ikke også skulle gjelde for Nes kommune. På Fjellfoten var Astrid Lindokken imot å selge til kommunen for kr. 2 pr. m2 . Når hun likevel gjorde dette i 1977, må det være fordi Råtomtutvalgets løfte i brev av 15. juli 1977 til henne om justering av prisen dersom andre fikk mer, har virket motiverende. Det er vanskelig å se at dette brevet ikke skulle binde kommunen. Kjøpet av Gerd Hansens tomt med

Side:244

påstående hytte i 1978, viser også at kommunen har godtatt en høyere pris enn kr. 2 pr. m2 i de senere år. Fremlagte fotografier viser at hytten må ha vært av svært liten verdi.

Det bestrides at kommunen befant seg under tidspress da den kjøpte Kjuus-hagen ved Årnes i 1978 for kr. 5,90 pr. m2 . En videregående skole som det var meningen å bygge på tomten, skulle ikke stå ferdig før i 1982. Det måtte være mulig å drive planleggingsarbeide parallelt med at man fremmet ekspropriasjonssak. Det var også tale om å erverve alternative tomter ved frivillig salg. Prisen for Kjuus-hagen var for øvrig egentlig høyere enn kr. 5,90 pr. m2 . Kommunen påtok seg nemlig i tillegg gjerdehold og påtok seg forpliktelse til å dimensjonere drenssystemet på det avståtte areal slik at hovedbrukets tilgrensede, gjenværende dyrkningsareal kunne tilknyttes kommunens drenssystem. Skjønnsretten har ikke foretatt noen urimelig sammenlikning med Kjuus-hagen, og med de arealer som Akershus Elektrisitetsverk ervervet ved Rånåsfoss. Skjønnsretten satte nemlig grunnverdien betydelig lavere på Fjellfoten. På den annen side var de to nevnte grunnervervelser ikke så spesielle at det var grunn til å se helt bort fra dem.

Det er ikke noen feil ved skjønnet i ankesak nr. 429/79 at skjønnsgrunnene ikke uttrykkelig nevner verdien på kr. 5 pr. m2 som utgangspunkt før fradraget etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2 første punktum, jfr. §4 nr. 3. Sammenholder man med skjønnet i den andre saken, er det klart at skjønnsretten må ha regnet med en verdi av kr. 5. Under enhver omstendighet fremgår det klart av skjønnsgrunnene at skjønnsretten har lagt en riktig rettsanvendelse til grunn.

Det kan ikke ses at skjønnsretten har gjort seg skyldig i noen gal anvendelse av bevisbedømmelsesregler i det skjønn som er påanket i ankesak nr. 83/80. Kommunen førte ikke under skjønnet bevis for sin anførsel om at kjøpet av Kjuus-hagen var skjedd under press. Under behandlingen i lagmannsretten har Nes kommune ført to vitner på dette punkt, men heller ikke deres utsagn beviser at kommunen har handlet under et press som drev grunnprisen opp.

Skjønnsgrunnene skulle i begge skjønn være tilstrekkelige til å vise at bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2 første punktum har vært riktig anvendt. Det er ikke noen feil ved skjønnene at anvendelsen av bestemmelsen i §5 nr. 2 annet punktum ikke særskilt har vært drøftet, da omstendighetene ikke har gitt grunnlag for det. Det samme gjelder spørsmålet om en grunnpris á kr. 3,50 pr. m2 har vært realiserbar.

Kåre Sundbye og Gudrun og Erik Jansberg har i ankesak nr. 429/79 nedlagt slik påstand:

«1. Nes herredsretts skjønn av 18. juni 1979 stadfestes.

2. Kåre Sundbye og Gudrun og Erik Jansberg tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.»

Alf Østhagen har i ankesak nr. 83/80 nedlagt slik påstand:

«1. Nes herredsretts skjønn av 14. november 1979 stadfestes.

2. Gårdbruker Alf Østhagen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.»

Under ankeforhandlingen har Kåre Sundbye og Gudrun Jansberg avgitt partsforklaringer. Det har vært avhørt 2 vitner. Det ene av disse

Side:245

er teknisk rådmann Edgar Løkkevik, som møtte for Nes kommune under saken. Retten har foretatt åstedsbefaring av Kjuus-hagen og deler av Fjellfoten, utbyggingsfeltene Haga og Søndre Auli og de arealer som Akershus Elektrisitetsverk har kjøpt i nærheten av Rånåsfoss. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Lagmannsretten har kommet til at anken ikke kan føre fram.

Man skal nedenfor gå gjennom de forskjellige ankegrunner i samme rekkefølge som det er gjort rede for dem i Nes kommunes anførsler.

Når det gjelder forståelsen av begrepet «distriktet» i ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1, bemerkes at det må være for snevert å begrense distriktet til selve Fjellfoten. Noe egentlig prisnivå på Fjellfoten, basert på overdragelser i løpet av de senere år, har ikke kunnet la seg påvise. De tidligere priser har helt ut vært dominert av kommunens oppkjøp. Det må være riktig å søke videre ut. Under dette må det være et visst spillerom for skjønnsrettens diskresjon. Man kan ikke se at skjønnsretten har handlet illojalt overfor lovens bestemmelse, slik den har vært fortolket av Høyesterett, ved å utstrekke distriktet slik at det omfatter Årnes og områdene mellom Årnes og Rånåsfoss. Skjønnsrettens verdsettelse av arealene på Fjellfoten viser at den har tatt tilbørlig hensyn til at grunnprisen i umiddelbar nærhet av eksisterende tettbebyggelser må være høyere.

Ved vurderinger av hva som er «tilsvarende eiendommer», har skjønnsretten valgt å se bort fra overdragelsene på Fjellfoten i tiden 1968-73. Det er en kjent sak at eiendomsprisene i landet generelt har steget betydelig i løpet av 1970-årene. Det må kreve positivt bevis at så ikke var skjedd i sammenlikningsdistriktet. Skjønnsretten hadde der dessuten de senere overdragelser av Kjuushagen og områdene ved Rånåsfoss å holde seg til. Overdragelsen fra Astrid Lindokken av arealer på Fjellfoten i 1977 for kr. 2 pr. m2 var tydeligvis motivert av et løfte fra Råtomtutvalget om etteroppgjør dersom andre fikk bedre pris. For lagmannsretten er det ikke nødvendig å ta standpunkt til om løftet er rettslig bindende for kommunen. Grunnprisen ved overdragelsen fra Gerd Hansen i 1978 er umulig å beregne på grunn av den hytte som fulgte med.

Ved anvendelsen av uttrykket «generelt» §5 nr. 1 er det spørsmål om skjønnsretten har begått en feil ved ikke å se bort fra ervervelsen av Kjuus-hagen og områdene ved Rånåsfoss fordi disse måtte anses som særlig dyre. Subsidiært er det spørsmål om skjønnsretten burde ha lagt mindre vekt på disse overdragelser. Prisen for Kjuus-hagen var kr. 5,90 pr. m2 . Men kommunen påtok seg visse tilleggsytelser. Områdene ved Rånåsfoss ble ervervet for en pris som kan beregnes til kr. 7,60 pr. m2, men da skogen var inkludert, må det skje et fradrag, slik at prisen kommer ned i ca. kr. 6 pr. m2 . I skjønnet som er påanket i ankesak nr. 83/80, sies det uttrykkelig at disse priser ikke anses som generelt gjeldende priser i distriktet. Skjønnet tar sitt utgangspunkt i en pris på kr. 5, og herfra gjøres det fradrag etter §5 nr. 2 første punktum, jfr. §4 nr. 3, Skjønnsgrunnene i det skjønn som er påanket i ankesak nr. 429/79, er ikke så presise. Men det fremgår at retten har bygget på en lavere pris. Dette må etter lagmannsrettens oppfatning være tilstrekkelig. Man kan ikke se at det er begått noen rettsanvendelsesfeil.

Side:246

Man kan heller ikke se at skjønnsgrunnene vedrørende noen av de punkter som er behandlet ovenfor, har slike mangler at skjønnet av den grunn bør oppheves.

Man behandler deretter den særskilte ankegrunn mot skjønnet i ankesak nr. 429/79 at utgangsprisen før fradrag etter §5 nr. 2 første punktum, jfr. §4 nr. 3 ikke uttrykkelig er nevnt. Etter lagmannsrettens oppfatning kunne det vært en fordel om skjønnsgrunnene hadde vært mer spesifiserte på dette punkt. Men man finner ikke at dette kan være avgjørende, når skjønnsgrunnene slik som her viser at skjønnsretten har foretatt en riktig rettsanvendelse.

En særskilt ankegrunn mot skjønnet i ankesak nr. 83/80 refererer seg til at skjønnsretten skal ha brukt regelen om bevisbedømmelse feil. Retten fant ikke å kunne bygge på at Nes kommune hadde befunnet seg i noen pressituasjon ved kjøpet av Kjuus-hagen, som hadde betydning for prisen. Etter det som er opplyst i skjønnsgrunnene om at det ikke ble ført noe bevis på dette punkt fra kommunens side, kan man ikke se at skjønnsretten har gjort seg skyldig i noen feil. Anken etter seg her i virkeligheten mot bevisbedømmelsen. For lagmannsretten har Nes kommune ført to vitner som har forklart seg vedrørende omstendighetene omkring kjøpet av Kjuus-hagen. Heller ikke deres vitneprov har vært egnet til å gi det inntrykk at kommunen så seg nødsaget til å akseptere en usedvanlig høy pris.

Neste ankegrunn gjelder skjønnsgrunnene i det skjønn som er påanket i ankesak nr. 429/79, sett i forhold til skjønnets behandling av bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2 første punktum. Det hevdes at det ikke fremgår at skjønnet har anvendt bestemmelsen riktig, eller at skjønnsgrunnene iallfall etterlater tvil på dette punkt. Lagmannsretten skal bemerke at skjønnsgrunnene for så vidt angår dette forholdet er bedre og mer fyldig utformet i det andre skjønnet. Man anser imidlertid skjønnsgrunnene i det skjønn som er påanket i ankesak nr. 429/79 for å være tilstrekkelige til å vise at skjønnsretten har brukt de lovbestemmelser som det er referert til, på en riktig måte. Man kan således ikke se at det foreligger noen feil ved saksbehandlingen som må lede til opphevelse av skjønnet.

Kommunen påberoper seg videre som en saksbehandlingsfeil at ingen av skjønnene gjør rede for hvordan skjønnsretten har vurdert forholdet til bestemmelsen i §5 nr. 2 annet punktum. Lagmannsretten bemerker at det i følge Vislie: Grunnerstatning og fradrag (1979) 156 påhviler eksproprianten å belyse forholdet til den nevnte bestemmelse. Svikter hans opplegg på dette punkt, kan retten rolig la spørsmålet ligge. Man har ingen opplysninger om at spørsmålet om å gjøre fradrag etter denne bestemmelse ble tatt opp for skjønnsretten. Heller ikke for lagmannsretten har kommunen klart gjort rede for hva bestemmelsen etter kommunens oppfatning ville medført i vårt tilfelle. Lagmannsretten finner således ikke at det foreligger noen saksbehandlingsfeil på dette punkt.

Til slutt påberoper kommunen seg som en sakbehandlingsfeil at skjønnsgrunnene ikke gjør rede for hvor vidt skjønnsretten mener at kr. 3,50 pr. m2 er en realiserbar pris for grunnarealer på Fjellfoten. Etter lagmannsrettens oppfatning må det anses underforstått at prisen

Side:247

er realiserbar, noe som etter lagmannsrettens oppfatning i høy grad synes å ha formodningen for seg. Anken kan heller ikke føre frem for dette punkts vedkommende.

Nes kommune har tapt de to ankesakene, og pålegges etter hovedregelen i tvml. §180, første ledd å betale ankemotpartenes saksomkostninger. Deres felles prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave der han har fordelt sitt salærkrav med kr. 7 500 på ankesak nr. 429/79 og kr. 5 000 på ankesak nr. 83/80. Sine utlegg har han fordelt med henholdsvis kr. 490 og kr. 420 på de to ankesaker. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

I ankesak nr. 429/79:

1. Nes herredsretts skjønn av 18. juni 1979 stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nes kommune til Kåre Sundbye og Gudrun og Erik Jansberg tilsammen 7 990 - sjutusen nihundreog nitti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

I ankesak nr. 83/80:

1. Nes herredsretts skjønn av 14. november 1979 stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nes kommune til Alf Østhagen 5.420 - femtusenfire hundreogtjue - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Av herredsrettens skjønn av 19. juni 1979 (sorenskriver R. Dietrichs med skjønnsmenn):

Etter forutgående resultatløse forhandlinger om en minnelig ordning søkte Nes kommune 24. november 1978 fylkesmannen i Oslo og Akershus om ekspropriasjonssamtykke for grunnarealer av eiendommer tilhørende Kåre Sundby samt Gudrun og Erik Jansberg med henblikk på en ny tettbebyggelse på Fjellfoten i Nes. Fylkesmannen ga 25. januar 1979 samtykke til ekspropriasjon.

Ekspropriasjonsarealet ligger ca. 4 km sørøst for Årnes. Ervervet er et ledd i kommunenes planer om utbygging av det nye sentrale boligområde i kommunen: Fjellfoten. Det dreier seg her om et nylig etablert boligområde uten tilknytning til eksisterende boligområder. Det ble anlagt på helt jomfruelig mark, helt uten teknisk anlegg fra før og er bygget opp helt fra grunnen av. Ferdigutbygget vil Fjellfotenområdet få et totalareal på 2 100 dekar og omfatte minimum 1 000 tomter. Reguleringsplan for den første del av området, Fjellfoten I, ble stadfestet 14. desember 1973. Dette regulerte område består av 150 tomter. Reguleringsplanen for Fjellfoten II som omfatter ca. 650 dekar og skal gi 350 tomter, er vedtatt av kommunen, men er ennå ikke stadfestet. Ekspropriasjonsarealet ligger sønnenfor Fjellfoten II.

Det er meningen at Fjellfoten skal utbygges raskt. I følge kommunens reviderte arealdisponeringsplan fra 1974 har man tre former for boligområder. De såkalte A-områder, som skal utbygges først, er Søndre Auli, Fjellfoten og Brårud. Den nye boligbygging skal konsentreres utenom de eldre tettbebyggelser. Det skal således ikke etableres noe nytt boligområde inn til Arnes.

Side:248

Kommunens sentrumsfunksjoner skal imidlertid konsentreres om dette sted.

Ved erstatningsfastsettelsen legger skjønnsretten til grunn at de saksøkte skal ha full erstatning etter grunnlovens §105. Ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973 kommer til anvendelse slik loven skal forståes etter de foreliggende høyesterettsdommer.

Det er enighet mellom partene om at ekspropriasjonsarealets salgsverdi er større enn bruksverdien, og at det derfor er salgsverdien som skal legges til grunn, jfr. lovens §9. Utgangspunktet for verdifastsettelsen er arealets aktuelle, fysiske og lovlige bruk i samsvar med lovens §4. Denne bruk er i dag for hele ekspropriasjonsarealets vedkommende skogbruk. Da verdsettelsen av den påstående skog skal holdes utenfor skjønnet, er det bare selve skogsmarken som skal takseres. Skjønnsretten anser boniteten som dels middels, dels lav. Den bemerker videre at ekspropriasjonen medfører vesentlig reduksjon av de to eiendommers arealer, og vesentlig lenger driftsveg til eiendommenes gjenværende skog.

Verdsettelse utelukkende etter §4 på grunnlag av skogbruksverdien vil gi en lavere verdi enn den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet. Lovens §5 nr. 1 kommer derfor inn som oppjusterende faktor. Om dette er det ingen uenighet mellom partene. Når det gjaldt forståelsen og den konkrete anvendelse av §5 var det imidlertid betydelig uenighet mellom dem. Dette gjaldt både hvilke eiendommer det skal sammenlignes med, hvilket distrikt man skal holde seg til og anvendelsen av §4 nr. 3 og/eller §5 nr. 2 om fradrag i verdier. - - -

Retten konstaterer at det i Fjellfotenområdet har funnet sted flere overdragelser av skogeiendommer av omtrent samme beskaffenhet som ekspropriasjonsarealet stort sett til en pris av kr. 2,- pr. m2 + påstående skog. I følge det fremlagte priskart dreier det seg om ialt 17 overdragelser av arealer på fra 5 til 304 dekar. Overdragelsene har skjedd i årene 1968 til 1977. 15 overdragelser skjedde til kr. 2,- pr. m2, men et areal på 170 dekar ble i 1972 overdratt for kr. 1,50 og 48 dekar ble i 1968 overdratt etter pristakst for kr. 1,60. Bortsett fra sistnevnte tilfelle, synes det ikke å ha ligget noen takst til grunn for prisene. Alle overdragelsene skjedde til Nes kommune. I 1978 ervervet kommunen et areal på vel 5 dekar dyrket mark for kr. 3,50 pr. m2 . Tilsammen omfatter priskartet overdragelser av 1.106 dekar.

Det må etter dette legges til grunn at det ved overdragelser til kommunen ble etablert et prisnivå på kr. 2,- pr. m2 i Fjellfotenområdet. Den samme pris har kommunen forøvrig betalt ved eiendomserverv til andre boligfelt utenom tidligere tettbebyggelse. På den annen side ble det senere betalt kr. 5,90 pr. m2 for et skogareal, Kjuushagen ved Årnes, noen få kilometer fra Fjellfoten, og det er på det rene at det for tilsvarende skogarealer i de omkringliggende kommuner er betalt vesentlig høyere priser. Skjønnsretten har spesielt merket seg at Akershus fylke (Elektrisitetsverket) betalte kr. 7,60 for skogarealer ved Rånosfoss, i Sørum kommune, like ved grensen til Nes og ca. 10 km fra Fjellfoten.

Spørsmålet blir så om det etablerte 2 kronersnivå på Fjellfoten kan sies å være en verdi «som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet». Til dette er for det første å bemerke at de fleste 2 kronersoverdragelser fant sted i årene 1968-72. Etter denne tid har det funnet sted en betydelig reduksjon av kroneverdien. Fra de siste år har man bare en overdragelse til samme pris - naboeiendommen tilhørende Lindokken - mens det i fjor ble betalt

Side:249

kr. 3,50 for dyrket mark tilhørende Inngjerdingen. Retten finner etter dette at man ikke uten videre kan legge til grunn at det i dag eksisterer et prisnivå på kr. 2,- pr. m2 på Fjellfoten.

Når det gjelder det «distrikt» som man skal sammenligne med er retten kommet til at man ikke utelukkende bør se hen til Fjellfoten. Dette er et svært begrenset, avsidesliggende område og prisen som kommunen har oppnådd er eksepsjonelt lav i forhold til prisnivået i de omkringliggende kommuner. Rettspraksis og teori er ikke entydig når det gjelder forståelsen av «distriktet». Husåsutvalget uttalte i sin innstilling (s. 155) at «hva som ligger i begrepet «distriktet» blir et konkret vurderingsspørsmål». Det heter videre at det kan være riktig å la distriktet omfatte et større geografisk område på et avsidesliggende sted enn i tettbebygd strøk. I lovproposisjonen forsto departementet med «distrikt» «et større område som naturlig kan anses som en enhet». I Kløftadommen uttalte førstvoterende ( Rt-1976-14) at «Hva som skal anses som «distriktet» vil avhenge av forholdene. I den utstrekning et naturlig sammenlikningsgrunnlag ikke finnes i nærheten, kan det være nødvendig å søke lenger ut.» For å søke lenger ut kreves det imidlertid at det ikke finnes tilstrekkelige sammenligningseiendommer i nærheten, jfr. Kongsvingersaken ( Rt-1976-57). På den annen side har Høyesterett godtatt et stort område som «distrikt» i Nufstaddommen av 13. oktober 1978, nemlig Langesundhalvøya samt områdene langs Frierfjorden forbi Rafsnes og til og med Herre. - Fleischer uttaler i «Norsk Ekspropriasjonsrett» (s. 123) at «distriktet» er noe mer enn «strøk» og «område», og at kommunegrenser ikke ubetinget kan være avgjørende.

Retten ser det slik at hvis man innen et så begrenset område som Fjellfoten hadde hatt et etablert prisnivå på bakgrunn av skjønn eller offentlig takst, eller man hadde hatt flere overdragelser i de siste år og da ikke bare kommunale oppkjøp, kunne man muligens innskrenket sammenligningseiendommene til selve Fjellfotenområdet. Men siden det påberopte 2-kronersnivå bare gjelder kommunale oppkjøp som for det alt vesentlige har funnet sted for flere år siden, og prisen avviker så sterkt fra hva kommunen selv har betalt bare 2-3 km bortenfor og hva fylket betalte for en tilsvarende eiendom i ca. 10 km avstand, finner retten det ikke riktig bare å ta hensyn til Fjellfotenområdet. Det naturlige sammenligningsdistrikt må omfatte Årnes og områdene mellom Årnes og Rånåsfoss.

I sammenligningsdirstriktet er det, som nevnt betalt fra kr. 2,- til kr. 7,60 pr. m2 . Ved fastsettelse av verdien på ekspropriasjonsarealet må det tas hensyn til at de høyeste priser er betalt for arealer som ligger mer sentralt kommunikasjonsmessig, nærmere tettbebyggelse og jernbanestasjon. Videre finner retten det riktig å gjøre et fradrag i verdien etter lovens §4 nr. 3 idet ekspropriasjonstiltaket - boligfeltet - og de investeringer som er skjedd eller planlagt i forbindelse med dette, har medført verdiøkning i området. Det synes klart at anvendelsesmulighetene for ekspropriasjonsarealet hadde vært adskillig redusert om ikke kommunen hadde planlagt boligfelt der, og foretatt betydelige investeringer i den anledning. Området var fra før jomfruelig og uten tekniske anlegg.

Skjønnsretten har funnet det vanskelig nøyaktig å fastslå råtomtprisen, og det er likeledes vanskelig å fastslå fradraget som skal gjøres i henhold til lovens §4 nr. 3. Retten er imidlertid kommet til at grunnprisen, etter fradraget, bør settes til kr. 3,50 pr. m2 . - - -

Side:250

Av herredsrettens skjønn av 14. november 1979 (sorenskriver R. Dietrichs):

Etter forutgåtte resultatløse forhandlinger om en minnelig ordning søkte Nes kommune den 11. juli 1978 fylkesmannen i Oslo og Akershus om ekspropriasjonssamtykke for avståelse av grunnarealer av Alf Østhagens eiendom «Jonshøy» gnr. 175 bnr. 25 i Nes til gjennomføring av stadfestet reguleringsplan. Fylkesmannen ga 20. september 1978 samtykke til ekspropriasjon.

- - -

Retten skal bemerke:

Ekspropriasjonsarealet ligger ca. 4 km sydøst for Arnes. Ervervet er et ledd i kommunens planer om utbygging av Fjellfoten som et sentralt byggeområde i kommunen. Det dreier seg om et område som var helt jomfruelig før kommunen gikk i gang med utbyggingen. Når utbyggingen begynte og hvor stor del av området som er utbygget pr. i dag, ble ikke opplyst under skjønnsforhandlingene, heller ikke hvor mange boliger som er planlagt. Retten konstaterte imidlertid at større deler av området nå er bebygget, vesentlig med eneboliger og det er bygget skole på stedet. En forstår det videre slik at Fjellfoten skal utbygges raskt, idet det ikke skal etableres noe nytt boligområde inntil kommunens administrative sentrum, Arnes.

Ekspropriasjonsarealet består av ca. 2 dekar dyrket mark, mens det øvrige utgjøres av skogsmark av mindre god bonitet.

Ved erstatningsfastsettelsen legger retten til grunn at saksøkte skal ha full erstatning etter grunnlovens §105. Ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973 kommer til anvendelse slik loven skal forståes etter de foreliggende høyesterettsdommer. Det er enighet mellom partene om at ekspropriasjonsarealets salgsverdi er større enn bruksverdien, og at det derfor er salgsverdien som skal legges til grunn, jfr. lovens §9. Utgangspunktet for verdifastsettelsen er arealets aktuelle, fysiske og lovlige bruk i samsvar med lovens §4. Den aktuelle bruk i dag er jord- og skogbruk. Da verdsettelsen av den påstående skog skal holdes utenfor skjønnet, er det bare selve marken som skal takseres. Verdsettelse utelukkende etter §4 på grunnlag av jord- og skogsbruksverdi vil gi en lavere verdi enn den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet. Lovens §5 nr. 1 kommer derfor inn som oppjusterende faktor. Om dette var det ikke uenighet mellom partene. Derimot var det uenighet mellom dem for så vidt angår hvilke eiendommer det skal sammenlignes med, hvilket distrikt som skal trekkes inn i sammenligningen og om fradrag for samfunnsskapte verdier. - - -

Retten skal med hensyn til prisnivået i Fjellfotenområdet bemerke at det er helt på det rene at det i årene 1972 og 1973 fant sted en del frivillige salg av skogarealer til kommunen for kr. 2 pr. m2 . Det kan formentlig sies at det på den tid var etablert et prisnivå på kr. 2 pr. m2 på Fjellfoten. Men det er ikke dermed sagt at dette er den pris som i dag generelt gjelder for tilsvarende eiendommer. Det er gått flere år siden disse overdragelser fant sted, og kroneverdien har sunket betydelig i denne tid. Fra de senere år har man kun hatt én overdragelse til kr. 2 pr. m2 på Fjellfoten, nemlig 2. februar 1977 da kommunen ervervet 116,8 da. fra Astrid Lindokken. Denne overdragelse kan imidlertid ikke tas som noe bevis for et eksisterende 2-kroners nivå, idet det fra saksøktes side ble fremhevet at Lindokken i kontrakten tok forbehold om tilleggsbetaling hvis senere skjønn i Fjellfotenområdet fastsatte en høyere pris. Det ble fra saksøkerens side ikke reist noen innsigelse mot saksøktes anførsel om dette, og retten går derfor ut fra at den er korrekt.

Side:251

I 1978 fant det i følge det fremlagte priskart (dok. 9 ad 1) sted to overdragelser på Fjellfoten: et areal dyrket mark ble ervervet for kr. 3,50 pr. m2 og for 300 m2 fjellgrunn ble det betalt kr. 41.600. Riktignok står det en liten hytte på denne tomten, men overdragelsen, som var meget omdiskutert i kommunen, synes å stemme dårlig overens med det påståtte 2-kroners nivå. - Retten må etter dette konkludere med at det pr. i dag ikke kan sies å eksistere et prisnivå på kr. 2 på Fjellfoten. Dertil er de påberopte overdragelser for gamle, mens de siste overdragelser ikke kan tas som noe bevis for at det gamle prisnivå består.

Det har ikke vært holdt noe skjønn for fastlegging av grunnpriser på Fjellfoten før i år da to av saksøktes naboer, Sundby og Jansberg, nektet å godta kr. 2 m2 for avståelse av skogarealer av samme beskaffenhet som det areal denne sak gjelder og beliggende inntil dette. Ved skjønn av 18. juni 1979 kom skjønnsretten - som hadde andre skjønnsmenn enn de som er med i nærværende sak - til en pris av kr. 3,50 pr. m2 . Dette skjønn er påanket til lagmannsretten av kommunen.

På grunn av usikkerheten med hensyn til det eksisterende prisnivå på Fjellfoten har skjønnsretten funnet det naturlig å sammenligne med andre grunnavståelser i nærheten. Det absolutt mest nærliggende sammenligningsgrunnlag er da «Kjuushagan», et skogbevokst område på 56 da. som ikke ligger mer enn ca. 5 km fra Fjellfoten. For dette betalte saksøkeren i 1978 kr. 5,90 pr. m2 eksklusiv påstående skog. Fra saksøkerens side ble det hevdet at det her dreier seg om en eiendom av ekstraordinær høy verdi slik at det ikke er riktig å trekke den inn i sammenligningen. Dette skyldes angivelig at man befant seg i en pressituasjon idet man i løpet av kort tid måtte ha klar en tomt til skolebygg for å få tilskudd fra fylket. Det ble derfor betalt en høyere pris enn det man normalt ville ha gitt. Retten kan ikke si seg enig i at «Kjuushagan» har en så ekstraordinær høy verdi at man må se bort fra dette kjøpet. Riktignok ligger «Kjuushagan» nærmere tettbebyggelsen på Årnes enn Fjellfoten gjør, men begge steder ligger i det man naturlig kan karakterisere som «Årnesområdet», og klart innenfor grensene for det retten mener bør være sammenligningsdistrikt. En pris på kr. 5,90 det ene sted og kr. 2,- det annet harmonerer ikke. Retten finner det heller ikke godtgjort at saksøkeren befant seg i en slik pressituasjon i forbindelse med dette kjøpet, at en var nødsaget til å betale nesten tre ganger det man hevder er etablert grunnprisnivå i kommunen. Saksøkeren måtte forstå at dette kjøpet ville bli trukket frem av saksøkte under skjønnet, og burde derfor hatt foranledning til nærmere å belyse den tvangssituasjon som angivelig forelå: at det ikke var mulig å få annen tomt til rimelig pris. Saksøkeren gjorde imidlertid ikke en gang forsøk på bevisføring på dette punkt. Alene den omstendighet at saksøkeren ikke maktet å skaffe seg skoletomt til en pris som lå nærmere 2 kr. taler sterkt imot dette beløp som akseptert prisnivå. -

Den pris som ble betalt for «Kjuushagan» er svært lik den som Akershus fylke (El.verket) også i 1978, betalte for erverv av ca. 36 dekar skogbevokst fjellgrunn ved Rånåsfoss til boligbebyggelse m.v. Fylket betalte kr. 6 pr. m2 for grunnen (kr. 7,60 inkludert påstående skog). Riktignok ligger dette område i Sørum kommune, men like ved grensen til Nes og inntil tettbebyggelsen «Aulifeltet» som hører Nes kommune til. Avstanden til Fjellfoten er ca. 1 mil.

Saksøkeren har også andre steder i kommunen enn i Årnesområdet ervervet

Side:252

grunn til kr. 2 pr. m2 . Dette gjelder således boligfeltet på Brårud og ved Kampå hvor man begge steder ervervet skogarealer for kr. 2 pr. m2 + for påstående skog. Disse erverv fant sted i 1972-74. Ved Tomteråsen kjøpte saksøkeren så sent som i 1978 et område «dårlig skogsmark» for kr. 2 pr. m2 + for påstående skog. Saksøkerens prosessfullmektig fremla under skjønnsforhandlingene en rekke kjøpekontrakter uten at disse ble nærmere gjennomgått. Det dreier seg om mindre områder og grunnprisen sees å variere mellom kr. 6 og kr. 2 pr. m2 . Retten kan ikke se at dette har noen betydning for nærværende sak.

Det er på det rene at nabokommunen har betalt en adskillig høyere pris for grunnerverv til boligområder. Sørum kommune betalte i 1977 - etter avholdt skjønn - kr. 5 pr. m2 (eksklusiv skogen) for erverv av 285 dekar skogsmark av eiendommen Orderud i nærheten av Sørumsand, og Ullensaker kommune betalte samme år - også etter skjønn - kr. 7 pr. m2 for skogsmark ved Algarheim like ved grensen til Nes. I begge disse skjønn var §5 pkt. 1 i ekspropriasjonserstatningsloven anvendt.

Spørsmålet blir så hvilken vekt det bør legges på de nevnte eiendomsoverdragelser som altså gjelder områder utenom Fjellfoten, eller med andre ord hvilket «distrikt» som skal legges til grunn ved anvendelse av lovens §5 pkt. 1. - Hverken rettspraksis eller teori har trukket opp klare retningslinjer for forståelsen av «distrikts»-begrepet. Husåsutvalget uttalte at dette måtte bli et konkret vurderingsspørsmål, og at det kunne være riktig å la distriktet omfatte et større geografisk område på et avsidesliggende sted enn i tettbebygd strøk. I Kløftadommen uttalte førstvoterende ( Rt-1976-14) at spørsmålet ville avhenge av forholdene. Fleischer fremholder i sin ekspropriasjonsrett 123 at «distriktet» er noe mer enn «strøk» og «område» og at kommunegrenser ikke ubetinget kan være avgjørende. Høyesterett uttalte i dom i Rt-1976-57 at betingelsen for å søke lenger ut må være at det ikke er tilstrekkelige sammenligningseiendommer i nærheten. I Nufstaddommen, Rt-1978-1170, har Høyesterett godtatt et stort område som distrikt, nemlig Langesundhalvøya samt områdene langs Frierfjorden forbi Rafsnes og til og med Herre. - Retten ser det slik at Fjellfoten er et så avgrenset og lite område at det bare av den grunn vil være lite naturlig å betrakte det som et «distrikt» i lovens forstand. Når det da ikke kan påvises eiendomsoverdragelser fra de siste år som entydig peker ut kr. 2 pr. m2 som etablert grunnprisnivå i dette område, finner retten det riktig å søke sammenligningseiendommer i områdene omkring Fjellfoten. Det synes heller ikke naturlig å bruke hele Nes kommune som sammenligningsområde, idet kommunen er stor og forholdene, ikke minst kommunikasjonsmessig, er varierende i de forskjellige deler av kommunen.

Et vesentlig moment ved sammenligningen må være om beliggenheten og utnyttelsesmulighetene er likeartede. Fjellfoten har en god kommunikasjonsmessig beliggenhet i nærheten av Årnes som er det administrative og forretningsmessige sentrum i Nes. Det er et område som peker seg ut for etablering av tettbebyggelse. Sammenligningsdistriktet må derfor først og fremst omfatte områdene omkring Årnes, dernest områdene rundt Haga og Rånåsfoss som begge - i likhet med Årnes - er stasjonssteder med tettbebyggelse. Kommunegrensen mellom Nes og Sørum går ved Rånåsfoss gjennom tettbebyggelsen, og denne grense kan ikke være noe absolutt skille for sammenligningsdistriktet. Skjønnsretten konkluderer med at sammenligningsdistriktet må omfatte Årnes med omegn og områdene mellom Årnes og Rånåsfoss.

Side:253

Som det fremgår av det foran anførte har prisene i sammenligningsdistriktet vært varierende, opp til kr. 5,90 og 6,-. Selv om disse priser er betalt så vidt langt fra hverandre som ved Rånåsfoss og Årnes («Kjuushagan»), finner retten ikke å kunne fastslå dette som en generelt gjeldende pris i distriktet. Utgangspunkt bør etter rettens oppfatning tas i en generell pris på kr. 5 pr. m2 for distriktet. - Fra dette beløp må det så gjøres fradrag etter lovens §5 nr. 2 jfr. §4 nr. 3 idet «det skal ses bort fra verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket eller gjennomførte eller planlagte investeringer eller virksomhet som har sammenheng med ekspropriasjonstiltaket.» Det kan være liten tvil om at kommunens planlegging og oppføring av boligfeltet på Fjellfoten har medført verdiøkning i området. Anvendelsesmulighetene for ekspropriasjonsarealet hadde vært adskillig mindre om ikke kommunen hadde foretatt sine investeringer i forbindelse med boligutbyggingen. Området var fra før jomfruelig og uten tekniske anlegg. På den annen side må det legges til grunn at med den beliggenhet Fjellfoten har i nærheten av og med god veiforbindelse til Årnes, hvor det er etterspørsel etter byggetomter, ville området i kraft av den alminnelige utvikling - og uavhengig av offentlig planlegging - blitt et aktuelt tomteområde. Den merverdi arealet har - utover bruksverdien - skyldes derfor bare delvis ekspropriasjonstiltaket og de kommunale planer og investeringer. Det er vanskelig nøyaktig å fastslå størrelsen av det fradrag som skal gjøres etter lovens §5 nr. 2 jfr. §4 nr. 3. Retten finner skjønnsmessig å burde sette det til kr. 1,50 pr. m2, slik at ekspropriasjonserstatningen settes til kr. 3,50 m2 . Dette gjelder hele ekspropriasjonsarealet, både den dyrkede mark og skogmarken, og det areal som saksøkeren skal avstå til saksøkte. - - -