RG-1988-758

Instans:	Agder lagmannsrett
Dato:	1988-01-08
Publisert:	RG-1988-758
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 8. januar 1988 i sak nr. 42/1987
Parter:	Jan Erik Fink (advokat Jan Erik Granmo) mot Sølvi Flohr Fink (advokat Helge Revheim).
Forfatter:	Lagdommerne Steinar Thomassen, Ola Rygg Mindretall: Ekstraordinær lagdommer Sverre A. Innjord
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Skifteloven (1930) §50, §172, §180, Ekteskapsloven (1918) §54, §51, Skifteloven (1930), Arveavgiftsloven (1964) §13

Jan Erik Fink og Sølvi Flohr Fink, som inngikk ekteskap den 31. desember 1969, ble separert ved dom den 12. desember 1985 og deres fellesbo ble tatt under offentlig skiftebehandling.

Under bobehandlingen krevde Sølvi Flohr Fink den tidligere fellesbolig utlagt på sin lodd i medhold av skiftelovens §50, og i den etterfølgende skiftetvist avsa Porsgrunn og Skien skifterett den 19. desember 1986 kjennelse med slik slutning:

Side:759

1. Sølvi Flohr Fink får utlagt på sin lodd eiendommen Hoppestadveien 24, gnr. 8 bnr. 40 i Skien.

2. Jan Erik Fink pålegges innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse å erstatte Sølvi Flohr Finks saksomkostninger med kr. 4 600,-.»

Når det gjelder de nærmere enkeltheter i saksforholdet, partenes anførsler for skifteretten og skifterettens vurdering av de faktiske og rettslige tvistespørsmål, vises til skifterettens kjennelse.

Jan Erik Fink v/advokat Jan Erik Granmo har den 2. februar 1987 påanket kjennelsen til Agder lagmannsrett, og anført at skifterettens avgjørelse er feil såvel i resultatet som i begrunnelsen, og at vilkårene for å utlegge eiendommen til Sølvi Flohr Fink i medhold av skiftelovens §50 tredje ledd ikke er tilstede.

Sølvi Flohr Fink v/advokat Helge Revheim har imøtegått anken i tilsvar av 19. februar 1987, og hevdet at skifterettens avgjørelse er riktig både hva angår det faktum som er lagt til grunn samt den rettslige vurdering av unntaksregelen i skiftelovens §50 tredje ledd.

Ankeforhandling ble holdt i Skien den 10. desember 1987. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring, og lagmannsretten mottok forklaring av ett vitne, som var nytt for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Disse dokumenter vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har hatt betydning for det resultat lagmannsretten er kommet til.

Den ankende part har i det vesentlige anført: For at ankemotparten skal kunne få eiendommen utlagt til seg i medhold av skiftelovens §50 tredje ledd må det foreligge «sterke grunner» som taler for dette, og dessuten må den ankende part ikke ha rimelig grunn til å motsette seg at ankemotparten får eiendommen. Den ankende part hevder at det ikke foreligger slike sterke grunner som skifteloven forutsetter, og at Jan Erik Fink også har rimelig grunn til å motsette seg slikt naturalutlegg til ankemotparten.

Eiendommen ble kjøpt av ankemotpartens far i 1939. I 1971 ble den skjøtet over til ankemotparten og hennes tre søsken. Overdragelsen skjedde uten annet vederlag enn at de fire søsken overtok den på eiendommen hvilende pantegjeld, stor kr. 21 735,-. Det er enighet om at det samtidig ble avtalt at ankemotpartens foreldre skulle ha en livsvarig bruksrett til leiligheten i fløybygningen.

I 1973 ble eiendommen overtatt av sakens parter ved at ankemotpartens tre søsken ble løst ut med tilsammen kr. 52 500,-. Den forannevnte bruksrett skulle fortsatt hefte ved eiendommen. Selv om denne bruksrett ikke er tinglyst, respekteres den fullt ut av den ankende part.

Eiendommen må anses som innbrakt av partene i fellesskap. Det var den ankende part som ved banklån finansierte overtagelsen av eiendommen. Huset var i svært dårlig forfatning, og er i de senere år påkostet betydelige beløp. Til dette formål har den ankende part opptatt lån med tilsammen kr. 242 000,- - kr. 200 000 som pantelån og kr. 42 000,- som vanlig gjeldsbrevlån uten pantesikkerhet i eiendommen. Bygningen er idag fullt restaurert og fremstår som et nytt bygg. Det aller meste av arbeidet er utført av den ankende part selv.

Eiendommen er i 1986 taksert av byggmester Ivar Haugen til kr.

Side:760

480 000,-. Boretten for ankemotpartens mor er verdsatt i henhold til arveavgiftslovens §13 til kr. 269 000,-, slik at veiledende verdi er vurdert til kr. 211 000,-. Dette beløp dekker ikke engang panteheftelsene på eiendommen.

Dersom ankemotparten skulle få utlagt eiendommen til seg i medhold av skiftelovens §50 tredje ledd, ville skiftetaksten ventelig bli lavere enn hva man kunne oppnå ved ordinært salg. Dette ville føre til et helt urimelig resultat for den ankende part, idet den reelle verdi av eiendommen da ikke ville komme til fordeling mellom partene. Det må være på det rene at borette vil trekke takstverdien sterkt ned, og dessuten er skiftetakster rent generelt sett lave. Selv om eiendommen er ankemotpartens barndomshjem og selv om det til eiendommen er knyttet borett for ankemotpartens mor, kan det ikke hevdes at det foreligger «særlige grunner» som taler for at ankemotparten skal få eiendommen. Det er på det rene at skiftelovens §50 tredje ledd er ment å være en snever unntaksbestemmelse, som bare skal benyttes i spesielle tilfeller for å bøte på åpenbart urimelige konsekvenser av hovedregelen, og rettspraksis har da også vært meget tilbakeholden med å bruke bestemmelsen.

Videre anføres at hensett til den meget betydelige innsats den ankende part har utført i forbindelse med restaureringen av huset, og det forhold at det er han som har finansiert det hele, må det i dette tilfelle være helt klart at den ankende part har rimelig grunn til å motsette seg at ankemotparten får huset utlagt til seg. Han kunne selv tenke seg å kjøpe huset-og bo på eiendommen.

Hensynet til ankemotpartens mor må ikke trekkes inn i rimelighetsvurderingen, idet dette hensyn er ivaretatt ved den bruksrett hun har i fløybygningen, og som ikke vil bli berørt ved et ordinært salg av eiendommen. Det anføres at det er galt, slik skifteretten har bygget på, at eiendommen må gjennomgå bygningsmessige endringer av noen betydning, dersom en annen enn datteren skal bo i huset sammen med ankemotpartens mor.

Når det gjelder anvendelsen av skiftelovens §50 tredje ledd har den ankende part til støtte for sine anførsler vist til en rekke rettsavgjørelser, således dommer inntatt i Rt-1975-220, Rt-1976-94, Rt-1980-1456, Rt-1982-98, RG-1980-470, RG-1979-776 og RG-1977-644.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Eiendommen Hoppestadveien 24, gnr. 8 bnr. 40 i Skien utlegges ikke til Sølvi Flohr Fink.

2. Sølvi Flohr Fink dømmes til å betale sakens omkostninger for skifterett og lagmannsrett.»

Ankemotparten har i det vesentlige anført:

Overskjøtningen av eiendommen til ankemotparten og hennes tre søsken i 1971 må anses som en ren gavetransaksjon. Den verdi som er angitt i skjøtet, kr. 45 000,-, gjenspeiler ikke eiendommens markedsverdi, men er kun anslått av hensyn til stempelavgiften.

Heller ikke den pris partene betalte for 3/4-parter av eiendommen ved overtagelsen i 1973, kr. 52 500,-, gir uttrykk for hva eiendommen reelt sett var verdt. At prisen ble satt så lavt skyldtes åpenbart at

Side:761

foreldrene forbeholdt seg livsvarig borett i huset. Den betydelige merverdi huset har idag skyldes derfor ikke utelukkende de senere påkostninger, men også at den reelle omsetningsverdi i 1971 og i 1973 var høyere enn hva som fremgår av de to skjøter.

Det må legges til grunn at ankemotpartens foreldre, og senere hennes søsken, ikke bare ønsket at ankemotparten skulle overta huset, men også at foreldrene skulle sikres en trygg alderdom.

Hvorvidt ankemotparten skal kunne utlegges eiendommen i medhold av skiftelovens §50 tredje ledd må bero på en konkret rimelighetsvurdering, - en interesseavveining hvor hennes grunner for å ville overta eiendommen må vurderes mot de grunner den ankende part måtte ha for å motsette seg hennes overtagelse.

Det er en rekke momenter som taler for at ankemotparten har «sterke grunner» for å få eiendommen utlagt til seg:

Det er tale om hennes barndomshjem og hun bebor fremdeles eiendommen idag, sammen med partenes to fellesbarn. Videre må det få betydning at moren har en livsvarig borett i tilbygget. Riktignok vil ikke moren formelt lide noe rettstap hvis ankemotparten ikke får eiendommen. Hennes borett vil bestå. Dersom den ankende part skulle overta huset ville moren imidlertid måtte flytte ut, på grunn av det dårlige forhold som eksisterer mellom dem. Det er videre på det rene at det må foretas betydelige bygningsmessige endringer dersom noen annen enn ankemotparten skulle overta og bo i huset sammen med ankemotpartens mor. De to leiligheter har felles inngangsparti, felles bad og felles wc (utedo). For å komme på badet må ankemotpartens mor gå opp i hovedleilighetens annen etasje, altså inn i den leilighet som ville bli bebodd av den som måtte kjøpe eiendommen.

Vurdert samlet må disse omstendigheter være tilstrekkelige til å konstatere at det foreligger «sterke grunner» som tilsier at ankemotparten utlegges eiendommen.

Den ankende part kan ikke sees å ha noen rimelig grunn til å motsette seg at eiendommen utlegges til ankemotparten. Han har åpenbart anket skifterettens kjennelse for å komme bedre økonomisk ut av skifteoppgjøret, og for å unngå at eiendommen overdras ankemotparten etter skiftetakst. Hvis det først legges til grunn at det foreligger «sterke grunner» som taler i ankemotpartens favør, kan ikke den omstendighet at eiendommen skal takseres ved skiftetakst være «rimelig grunn» for den ankende part til å motsette seg at eiendommen utlegges ankemotparten. Skiftetakst er i disse tilfeller lovens system, og kan derfor selvsagt ikke påberopes som en urimelighet. For øvrig skal skiftetaksten gjenspeile eiendommens reelle verdi i handel og vandel, med fradrag for verdien av den borett ankemotpartens mor har i eiendommen.

Den ankende part har til støtte for sitt syn bl.a. påberopt seg den såkalte «Husmordommen», Rt-1975-220. Ankemotparten hevder at dommen ikke har relevans i nærværende sak. I husmordommen var hustruens interesser allerede sikret gjennom bruksrett til huset, hvilket det ikke er tale om her.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Skifterettens kjennelse av 19. desember 1986 i skiftetvist mellom

Side:762

partene i bo nr. 109/1986 stadfestes.

2. Jan Erik Fink dømmes til å betale sakens omkostninger for skifterett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, lagdommerne Thomassen og Rygg har kommet til samme resultat som skifteretten. Mindretallet, ekstraordinær lagdommer Innjord, har kommet til et annet resultat.

Lagmannsrettens flertall legger til grunn at den verdi eiendommen ble satt til ved overskjøtningen i 1971, og ved overdragelsen til partene i 1973, ikke gjenspeiler den omsetningsverdi eiendommen da hadde. Eiendommen ble i 1971 overdratt ankemotparten og hennes tre søsken uten pengevederlag, og den verdi som er angitt i skjøtet, kr. 45 000,-, har kun vært fastsatt av hensyn til beregning av stempelavgiften. Ved overdragelsen fra ankemotpartens søsken til sakens parter i 1973, er prisen for 3/4 -parter av eiendommen satt til kr. 52 500,-. Som nevnt finner flertallet at heller ikke denne pris gir et riktig bilde av eiendommens daværende omsetningsverdi. Det dreier seg om en boligeiendom med hovedbygg og fløybygning med en grunnfiate på tilsammen ca. 140 m2, oppført i 1 og 1/2 etasje. Tomten, som er selveiet, er oppgitt til 1575 m2 . At eiendommen ble solgt såvidt rimelig til sakens parter må etter flertallets oppfatning sees i sammenheng med at ankemotpartens foreldre skulle ha en livsvarig borett i husets fløybygning, som inneholder en fullstendig leilighet med stue, kjøkken og to soverom. Lagmannsrettens flertall må bygge på at det har vært av vesentlig betydning for ankemotpartens foreldre og søsken at foreldrene kunne bli boende i huset for sin levetid, og sammen med ett av barna. Denne borett for foreldrene har vesentlig redusert partenes disposisjonsrett over boligeiendommen, og må forutsettes å ha gitt seg utslag i den overdragelsespris som ble avtalt mellom søsknene. At det forholder seg slik finner lagmannsrettens flertall for øvrig også støtte for i vitneforklaring fra ankemotpartens mor. Også den ankende part har helt siden 1973 akseptert at det hefter en borett ved bolighuset, og har også for lagmannsretten erklært at han fremdeles fullt ut aksepterer boretten.

Det dreier seg om ankemotpartens barndomshjem. Det må ha vært en forutsetning for salget til partene i 1973 at ankemotpartens foreldre for sin livstid skulle kunne bo i huset sammen med datteren. Dette må den ankende part forutsettes å ha vært inneforstått med. Bare ved at ankemotparten gis naturalutlegg i boligeiendommen vil forutsetningene for overdragelsen til sakens parter oppfylles.

Dersom bolighuset skulle overtas av den ankende part, eller eventuelt selges til andre, synes det på det rene at huset måtte gjennomgå en vesentlig ombygging dersom ankemotpartens mor fortsatt skulle kunne bli boende i huset. Huset er idag innredet som en generasjonsbolig med bl.a. felles inngang og felles bad.

Etter bevisførselen er det godtgjort at ankemotpartens mor rent faktisk ikke ville kunne bli boende, uansett om de nødvendige bygningsmessige endringer utføres, dersom huset skulle overtas av den ankende part. Det er opplyst at dette skyldes det dårlige forhold mellom henne og den ankende part, og at de overhodet ikke er på

Side:763

talefot. Disse særlige omstendigheter har imidlertid hatt mindre betydning for det resultat lagmannsrettens flertall er kommet til.

Flertallet er oppmerksom på at skiftelovens §50 3. ledd er ment å skulle være en snever unntaksbestemmelse, og at den kun bør anvendes for å hindre åpenbart urimelige konsekvenser av lovens hovedregel. Etter en samlet vurdering er likevel flertallet kommet til at det i det nærværende tilfelle foreligger slike «sterke grunner» som forutsatt i skiftelovens §50 3. ledd for at ankemotparten kan kreve bolighuset utlagt på sin lodd ved skifte av felleseiet.

Den ankende part har anført at han har rimelig grunn til å motsette seg ankemotpartens krav om naturalutlegg. Han har hevdet at han siden overtagelsen i 1973 har påkostet eiendommen vesentlig, og at han således betydelig har forøket dens verdi. Lagmannsrettens flertall finner det godtgjort at bolighuset var i relativt dårlig forfatning da partene overtok det i 1973, og det må legges til grunn at partene har investert betydelige midler i eiendommen. Den ankende part har også ved egen arbeidsinnsats ytet adskillig, og også derved øket eiendommens verdi. Det vises til den beskrivelse av eiendommen som fremgår av den fremlagte verditakst, avgitt av byggmester Ivar Haugen. Lagmannsrettens flertall ser det imidlertid slik at selv om bolighuset idag fremstår som en annen og langt mer tidsmessig bolig enn den partene overtok i 1973, kan ikke dette alene krediteres den ankende part. Ankemotparten var fra 1973 og helt frem til 1980/1981 hjemmeværende, og må i dette tidsrom antas å ha vært hovedansvarlig for stell av hjemmet og omsorgen for partenes to barn. At dette skal tillegges betydning er fastslått i rettspraksis, jfr. bl.a. Rt-1975-220 flg., og denne omstendighet reduserer i ikke uvesentlig grad betydningen av den ankende parts innsats i forbindelse med de utførte moderniseringsarbeider. For øvrig bemerkes at det vesentligste av disse arbeider først ble utført i det siste år før samlivsbruddet, og at de fremdeles ikke er fullført. Også ankemotparten var således i inntektsbringende arbeide mens moderniseringen pågikk, og hun må derfor med sin inntekt anses å ha bidratt til påkostningene.

Den ankende part har også motsatt seg ankemotpartens krav om naturalutlegg med den begrunnelse at overdragelsessummen da skal fastsettes ved skiftetakst, som erfaringsmessig gir en lavere verdi enn den pris eiendommen kan selges for på det åpne marked. Han har til støtte for denne anførsel bl.a. vist til dom inntatt i Rt-1982-98 flg., særlig side 103-104. Lagmannsrettens flertall finner at denne anførsel ikke kan føre frem. Også ved skiftetakst skal det fastsettes en pris som tilsvarer husets reelle verdi, selv om det vel medfører riktighet at en skiftetakst i praksis ofte kan bli noe lavere. Når det imidlertid er lagt til grunn at det foreligger «sterke grunner» for at ankemotparten kan gis naturalutlegg kan den ankende part ikke høres med at utlegg etter skiftetakst, som da er lovens regel, er en urimelighet. Forholdet ligger således anderledes an i nærværende sak enn i den dom ( Rt-1982-98) som er påberopt av den ankende part.

Mindretallet, ekstraordinær lagdommer Innjord, kan ikke se at det foreligger slike sterke grunner som kreves etter skifteloven §50 tredje leddet, for å utlegge eiendommen til Sølvi Flohr Fink.

Side:764

Som skifteretten og flertallet i lagmannsretten nevner, er det her tale om en snever unntaksbestemmelse for å hindre åpenbart urimelige resultater, og etter mindretallets mening kan det ikke karakteriseres som noen åpenbar urimelighet at eiendommen blir solgt i samsvar med hovedregelen i skifteloven §51.

Om forståelsen av §50 tredje leddet viser jeg til det utførlige votum av høyesterettsdommer Schweigaard Selmer i Rt-1980-1456 flg., et votum som de fire andre dommerne sluttet seg til.

Mindretallet er enig med skifteretten i at overdraginga fra Leif A. Gundersen til de fire barna i 1971 hadde et gavepreg, men at dette ikke var tilfelle ved overdraginga i 1973 av de tre fjerdepartene av eiendommen til Sølvi og Jan Erik Fink. Etter mindretallets mening kan det her ikke foreligge noen viktig grunn til støtte for ankemotpartens krav, særlig etter at hun har godtatt skifterettens avgjerd om at eiendommen er innbrakt i fellesskap.

De grunner som kunne tale for å la Sølvi Flohr Fink overta eiendommen, er at den har tilhørt hennes foreldre - om enn i en annen stand, at hun selv er oppvokst der, at hun nå bor der sammen med de to barna på 17 1/2 og 15 1/2 år og at hennes mor har egen leilighet i huset.

Det viktigste argumentet som ankemotparten gjør gjeldende og som lagmannsrettens flertall legger mest vekt på, er omsynet til Sølvi Finks mor. Mindretallet er enig i at de andre grunnene har mindre vekt.

Selv om det var slik at Leif og Steffi Gundersen regnet med å kunne bo sammen med ett av barna sine i huset for resten av sin levetid, at det må foretas en større ombygging dersom andre enn Sølvi Fink overtar hovedleiligheten, og at Steffi Gundersen vil flytte ut dersom Jan Erik Fink flytter inn i huset, er det neppe tale om «sterke grunner». Men mindretallet mener dessuten at argumentasjonen sakner reelt grunnlag.

Dersom det var så viktig for foreldrene å bli boende i huset sammen med ett av barna måtte man vente at dette hadde kommet til uttrykk i skjøtet, både i form av en bestemmelse om borett for foreldrene og et forbehold om samtykke til salg av eiendommen og utleie av hovedleiligheten. Men verken skjøtet fra 1971 eller skjøtet for 1973 inneholder noe om dette, enda det synes å gå fram av det første dokumentet at det var satt opp med hjelp av advokat.

Lagmannsretten har ikke sett huset, og mindretallet har ikke noe grunnlag for å si at det i tilfelle må foretas «vesentlig ombygging».

At fru Gundersen vil flytte ut av sin leilighet dersom Fink flytter inn i hovedleiligheten, er i tilfelle hennes eget valg. Men faren for en slik situasjon er ikke overhengende stor.

Dersom eiendommen blir solgt i samsvar med skiftelovens §51, er det ikke sagt at Jan Erik Fink blir kjøper. Det kan bli fru Fink, og det kan bli en tredjemann. Det heftet som fru Gundersens borett representerer, må framstille seg som vesentlig mindre tyngende for fru Fink enn for Fink eller en fremmed kjøper, slik at hun skulle se seg tjent med å betale vesentlig mer for eiendommen enn andre. Og selv om Fink kjøper eiendommen, er det ikke sikkert at han vil flytte inn der, hvis forholdet mellom ham og fru Gundersen er så dårlig som det blir påstått.

Side:765

Selv om fru Gundersen skulle flytte ut, vil hun beholde boretten sin og kan flytte tilbake når hun måtte ønske det.

Etter ekteskapslovens §54 femte leddet, jfr. første leddet, var det en viss mulighet for fru Fink til å beholde bruksretten til hovedleiligheten. Etter loven kreves det her bare at «det hertil finnes grunn». Det vil iallfall si atskillig svakere grunn enn etter skiftelovens §50 tredje leddet. Men noe slikt krav har fru Fink ikke satt fram.

Det kan nok være særlige grunner, rimelige grunner, ja endatil gode grunner for at Sølvi Fink skal overta eiendommen på sin lodd. Men sterke grunner er det ikke.

Mindretallet stemmer således for at post 1 i ankemotpartens påstand blir tatt til følge.

Etter det resultatet flertallet er kommet til vil skifterettens kjennelse bli å stadfeste.

Om saksomkostningsspørsmålet bemerkes:

Saken har reist vanskelige og tildels tvilsomme rettsspørsmål, og lagmannsretten finner derfor at den ankende part har hatt fyldestgjørende grunn for å la saken komme for retten. Han bør derfor fritas for å erstatte ankemotpartens saksomkostninger i første instans, jfr. §172, 2. ledd.

For lagmannsretten skal saksomkostningsspørsmålet avgjøres i medhold av tvml. §180 1. ledd. Også for lagmannsretten har saken frembudt såvidt tvil at det finnes rimelig at den ankende part har villet se lagmannsrettens avgjørelse. Selv om anken ikke har ført frem finner derfor lagmannsretten at det foreligger slike særlige omstendigheter som bør føre til at han fritas for å erstatte ankemotpartens saksomkostninger.

Etter dette skal hver av partene bære sine egne omkostninger for begge instanser.

Saksomkostningsavgjørelsen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Porsgrunn og Skien skifteretts kjennelse stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for skifterett eller lagmannsrett.