RG-1992-551

Instans:	Agder lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1991-11-04
Publisert:	RG-1992-551 (75-92)
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 4. november 1991 i sak nr. 91-498. Anke over lagmannsrettens overskjønn ble nektet fremmet til Høyesterett - tvistemålsloven §373 tredje ledd nr. 1.
Parter:	Bykle kommune v/ordføreren (advokat Ove Chr. Lyngholt) mot A/S Sætersdalen v/styrets formann (advokat Søren L. Lous).
Forfatter:	Lagdommer John Årseth med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §6, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a

Ved begjæring av 15. august 1990 til Setesdal herredsrett krevde advokat Ove Chr. Lyngholt på vegne av Bykle kommune avholdt skjønn til fastsettelse av erstatning til A/S Sætersdalen for et areal på 19275 m2 som kommunen etter avtale mellom partene skal overta. Arealet er en del av et område på Hovden som er regulert til boligformål, og partene er enige om at erstatningen skal fastsettes ved rettslig skjønn etter ekspropriasjonsrettslig regler.

Setesdal herredsrett avsa skjønn 10. juni 1991 med slik slutning:

«1. Erstatningen fastsettes til en grunnerstatning av kr. 2,- - to - pr. kvadratmeter avstått areal.

Side:552

2. Av erstatningsbeløpet betales 12 - tolv - % rente p.a. fra tiltredelsen 1.8.89 til betaling skjer.

3. Saksøkeren tilpliktes å erstatte saksøkte saksomkostninger med i alt kr. 26.240,- - tjuesekstusentohundreogførti - med oppfyllelsesfrist 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.»

Når det gjelder de nærmere enkelthetene ved skjønnet, partenes anførsler og påstander, samt herredsrettens vurdering og begrunnelse for erstatningsfastsettelsen, vises til skjønnets premisser.

A/S Sætersdalen med advokat Søren L. Lous som prosessfullmektig har begjært overskjønn ved Agder lagmannsrett. Begjæringen gjelder hele skjønnet bortsett fra den fastsatte avsavnsrenten, og det hevdes at skjønnet som følge av feilaktige rettslige og faktiske vurderinger har satt erstatningen for lavt. Bykle kommune med advokat Ove Chr. Lyngholt har imøtegått begjæringen. Overskjønnsforhandling ble holdt på Hovden 27. oktober 1991. For A/S Sætersdalen møtte styrets formann direktør Karl Solberg sammen med prosessfullmektigen, og for Bykle kommune møtte oppmålingsingeniør Harald H. Haslemo sammen med kommunens prosessfullmektig. Det ble foretatt befaring av omhandlede område, og partene fikk anledning til å påvise det de mente var av betydning for overskjønnet.

Skjønnsforutsetninger.

Skjønnet er et avtaleskjønn og erstatningen skal fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige regler.

Partens anførsler og påstander.

Partenes anførsler for lagmannsretten er i alt vesentlig de samme som for herredsretten, og det vises for så vidt til underskjønnets premisser.

Saksøkte har således i hovedsak anført:

Etter vederlagslovens §5 er det den påregnelige utnytting som skal legges til grunn for verdsettingen. Den påregnelige utnytting av omhandlede areal ville vært hytteutbygging hvis ikke området var blitt regulert til boligformål. Som hovedregel må formålet i en reguleringsplan legges til grunn. Etter rettspraksis gjelder imidlertid visse unntaksregler om fravikelse av reguleringsplanen, og disse unntak må komme til anvendelse i dette tilfellet.

Selve reguleringsformålet gjorde grunnen verdiløs for grunneieren. Kommunens subsidiering av private kjøp av kommunale tomter medfører at det ikke foreligger noe marked til på forretningsmessig basis å utnytte arealet i privat regi til boligtomter. Kommunen blir dermed den eneste reelle kjøper av arealet. Det har vært en kommunalpolitisk målsetting å etablere helårsbosetting på Hovden, og kommunen må subsidiere tomtene for å nå dette målet. Det er således en klar årsakssammenheng mellom reguleringsformålet og ervervelsen. Reguleringsplanen må derfor betegnes som en «tilegnelsesplan», og det skal da ses bort fra reguleringsformålet og gis erstatning ut fra påregnelig utnytting, dvs. etter tomtevedi som hyttetomter. En slik utbygging ville ikke ha vært i strid med det ønske kommunen nå har om å tette mer til i de utlagte hytteområdene. Verdien ved salg av hyttetomter ligger på ca. kr. 30.000,- pr. dekar. Kapitalisert verdi av festeavgift for tilsvarende tomter ligger høyere enn dette.

Side:553

Også rimelighets-/likhetsprinsippet må tillegges vekt, og også dette prinsippet tilsier at grunneieren får erstatning etter tomteverdi som hyttetomter.

Saksøkte har til støtte for sitt krav vist til en rekke høyesterettsavgjørelser, herunder særlig til Rt-1977-24 flg. (Østensjødommen), Rt-1983-700 flg. (Gommeruddommen), Rt-1984-1331 flg. (Hundvågdommen), og Rt-1988-120 flg. (Moldegårddommen). Videre er vist til flere avgjørelser fra skjønnspraksis ved lagmannsrettene, og til juridisk litteratur, herunder Ot.prp. nr. 50 (1982-83) 46-53: Lov og Rett 1987 131 og 1988 295. Henvisningene er inntatt i et eget fremlagt juridisk utdrag.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

«1. A/S Sætersdalen tilkjennes erstatning etter tomteverdi som hyttetomter.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger.»

Saksøkeren hevder at herredsrettens skjønn er riktig i resultatet og i begrunnelsen, og at det derfor ikke er grunnlag for å forhøye den fastsatte erstatningen. Han har i det vesentlige anført:

Den påregnelige utnyttelsen følger av reguleringsformålet. Herredsretten har anvendt gjeldende rett riktig når den har lagt til grunn at det ikke er rettslig adgang til å se bort fra reguleringsplanen ved erstatningsutmålingen i dette tilfellet. Hovedregelen er at reguleringsplanen er bindende ved erstatningsutmålingen, og ingen av de unntaksregler som rettspraksis har statuert lar seg anvende her. Reguleringsplanen må derfor legges til grunn, og siden arealer til boligformål ikke har noen markedsverdi på Hovden, må erstatningen fastsettes med bakgrunn i jord- og skogbruk, slik herredsretten har gjort, jfr. Rt-1984-507 flg. Når slik bruk legges til grunn, er det heller ikke grunnlag for å forhøye erstatningen. Det vil være klart i strid med rettspraksis etter 1973-loven å basere erstatningen på fremtidig utnyttelse til hyttetomter når reguleringsformålet er boligtomter. Saksøkte kan ikke påberope seg et konkurrerende reguleringsalternativ fordi om en slik utnyttelse gir større økonomisk verdi for ham, jfr. Rt-1977-24 flg.

Heller ikke rimelighets-/likhetshensyn kan påberopes som grunnlag for kravet om erstatning etter verdi som hyttetomter. Det er allerede bygget over 100 hytter på saksøktes grunn på Hovden, men han har fremdeles store utmarks- og fjellstrekninger i behold i Bykle. Saksøkte kan ikke ha noen beskyttet forventning om at alt tjenlig areal på Hovden skal kunne utnyttes til hyttetomter.

Subsidiært anføres at utnyttelse til hyttetomter ikke ville ha vært påregnelig selv om arealet ikke var blitt regulert til boligformål. Arealet var tidligere regulert til friareal, og når det gjelder fremtidig hyttebygging på Hovden er det kommunens politikk at behovet mest mulig skal dekkes ved tiltetting av allerede utlagte hyttefelter.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»

Lagmannsrettens vurdering og erstatningsfastsettelse:

Ved fastsettelse av erstatningen legges til grunn bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984, sammenholdt med

Side:554

Grunnlovens §105, slik at saksøkte får full erstatning for det tapet grunnavståelsen medfører.

Det omhandlede arealet skal erverves av kommunen i henhold til avtale mellom partene. Arealet inngår i en reguleringsplan for Hovden del II, vedtatt og egengodkjent av Bykle kommunestyre 29. mars 1990. Ervervelsen skjer til utvidelse av tidligere utbygd boligområde på Stussli, og utvidelsen er i planen benevnt som A2-Stussli. Saksøktes areal inngår i denne utvidelsen, mens det øvrige arealet eies av kommunen. Det arealet som skal avstås er en del av utmarks- og fjellstrekningen under saksøktes eiendom gnr. 2 bnr. 2. Boligområdet på Stussli ligger like ved sentrumsbebyggelsen på Hovden, på østre side av riksvei 12. Nord for boligbebyggelsen på Stussli ligger et større hytteområde.

Lagmannsretten legger til grunn at en reguleringsplan i utgangspunktet ikke medfører noen erstatningsplikt, og at planen er bindende for disponeringen av grunnen. Når det eksproprieres til gjennomføring av reguleringsplanen, kan erstatningsutmålingen derfor som hovedregel heller ikke bygge på annen arealbruk enn den som er den lovlige i henhold til planen, jfr. Rt-1983-705. Vanligvis gir omsetningsverdien som tomtegrunn til boliger den høyeste verdi for grunneieren, og som han da kan kreve erstatningen utmålt etter i samsvar med reglene i erstatningslovens §4, §5 og §6. I dette tilfelle er partene enige om, og lagmannsretten legger til grunn, at omhandlede areal ikke har noen slik omsetningsverdi, idet det ikke foreligger noe marked til på forretningsmessig basis å utnytte arealene i privat regi til boligtomter. Det må derfor ses bort fra verdien som boligtomter etter erstatningslovens §5.

Spørsmålet blir da hvilken annen verdi erstatningen skal utmåles etter. Saksøkte har gjort gjeldende at reguleringsplanen i realiteten er en såkalt «tilegnelsesplan», og at det derfor må ses bort fra den og gis erstatning etter strøkpris som for hyttetomter. Lagmannsretten kan som herredsretten ikke se at det foreligger tilstrekkelig grunn til å fravike forannevnte hovedregel om at saksøkte ikke kan kreve erstatning ut fra en utnyttelse som er i strid med reguleringsplanen. Visse unntak fra hovedregelen er hjemlet i rettspraksis, således når tiden er løpt fra planen slik at den vil bli endret, jfr. Rt-1977-30,- når planen bare er ment som grunnlag for dispensasjoner, jfr. Rt-1980-336, - og når unntaket kan begrunnes i det såkalte «parkprinsippet», jfr. Rt-1983-706 og Rt-1984-1334. Jfr. også Stordrange i Lov og Rett 1988 295. Etter lagmannsrettens vurdering kan ingen av unntakene anvendes i dette tilfellet. Saksøktes anførsel om såkalt «tilegnelsesplan» som et særskilt unntak fra nevnte hovedregel må antas å ha lite for seg ved siden av unntaket begrunnet i «parkprinsippet». Lagmannsretten kan ikke se at det her foreligger noen tilegnelsesregulering hvor kommunens deltakelse nødvendigvis er en betingelse for gjennomføring av planen, slik tilfellet kan være hvor det f.eks. reguleres til skoletomt eller andre rent kommunale formål. Det er i dette tilfellet ikke reguleringsformålet som i tilfelle gjør grunnen verdiløs, men en markedsvurdering hvor det må legges til grunn at etterspørselen er beskjeden - 2-3 tomter pr. år - og hvor kommunens subsidieringsordning av

Side:555

boligtomter i tilfelle bare er en del av bakgrunnen for at markedet er så labert. Kommunens subsidieordning er generell og gjelder således ikke bare for tomter i dette området. Situasjonen er da at til tross for en i kommunal sammenheng uvanlig sterk subsidiering, er etterspørselen likevel så beskjeden som nevnt. Under enhver omstendighet er svikt i markedet som følge av påvirkning av kommunal subsidieordning ikke av de forhold som i rettspraksis er tillagt vekt ved vurderingen i de forannevnte unntakstilfellene, jfr. Rt-1984-507.

Saksøkte kan heller ikke påberope seg et konkurrerende reguleringsalternativ, nemlig hytteutbygging, jfr. Rt-1977-24, jfr. 30-31. Det er her nevnt at når det ved reguleringsplan blir fastlagt hvilke områder som skal bebygges og hvilke som skal bevares ubebygde, kan eiere av områder som skal bevares ubebygde ikke kreve erstatning med den begrunnelse at områdene ville ha større økonomisk verdi om de kunne bebygges. Tilsvarende må gjelde i dette tilfellet, selv om arealet her riktig nok er regulert for utbygging, men hvor reguleringen må anses som en del av grensedragningen for hvordan områder på Hovden skal utnyttes til ulike formål.

Heller ikke det påberopte likhets-/rimelighetshensyn kan medføre en erstatning basert på en endret fremtidig utnyttelse som er i strid med reguleringsplanen. Det vises for så vidt til det som er anført fra saksøkerens side. Lagmannsretten viser også til at det omhandlede arealet tidligere var regulert til landbruks-/natur- og friluftsområde. Det innebærer at også tidligere reguleringsformål var til hinder for slik utnytting som saksøkte nå krever lagt til grunn for erstatningsutmålingen.

I likhet med herredsretten finne lagmannsretten at erstatningen må fastsettes ut fra utnytting til jord-/skogbruk, jfr. Rt-1984-507. Etter lagmannsrettens vurdering er erstatningen på dette grunnlaget av herredsretten satt for høyt, men erstatningen er akseptert av saksøkeren og det er da ikke grunn for lagmannsretten å gå nærmere inn på forholdet. Herredsrettens erstatning opprettholdes således uforandret.

Som det fremgår av det som er anført ovenfor, gir erstatningen på grunn av de spesielle forholdene ikke noe generelt uttrykk for verdien av boligtomter, og heller ikke for den reelle verdien av arealet som jord-/skogareal.

Partene er enige om at tidspunktet for tiltredelse av arealet er 1. august 1989. Avsavnsrenten ble fastsatt av herredsretten til 12% p.a. og omfattes ikke av overskjønnet.

Saksomkostninger.

Overskjønn er begjært bare av saksøkte, og saksomkostningsspørsmålet blir å avgjøre etter skjønnslovens §54a første ledd jfr. §54. Saksøkte har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse, og lagmannsretten finner at heller ikke betingelsene i §54a første ledd bokstav b) er oppfylt. Saksøkte må derfor bære sine egne omkostninger i forbindelse med overskjønnet, herunder rettens gebyr og utgifter til skjønnsmennene. Herredsrettens omkostningsavgjørelse omfattes ikke av overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Side:556

Slutning:

1. Erstatningen fastsatt ved Setesdal herredsretts skjønn 10. juni 1991 opprettholdes uendret.

2. Partene bærer hver sine omkostninger ved overskjønnet.