RG-1992-835

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1991-12-13
Publisert:	RG-1992-835 (135-92)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr. 29 B/89 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-00731 B.
Parter:	Saksøker: Asker kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Kåre Ødegaard, Oslo). Saksøkt: A/S Mallin (Prosessfullmektig: H.r.advokat Otto Chr. Hagemann, Oslo).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Egil F. Jensen. Med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §42, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §42, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §10, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Båstadmyra ligger ca 1-1,5 km øst for Asker sentrum. Den 27. april 1988 vedtok kommunestyret omreguleringsplan for selve myra og de nærmest omkringliggende arealer. Reguleringsplanen omfatter et område på ca 57 da. Omlag 30 da er utlagt som byggeområde for boliger, herunder ca 11 da for ny bebyggelse i nordøst, ca 17,5 da som friområde og ca 9 da er utlagt som offentlig byggeområde for barnepark/barnehage.

A/S Selvaagbygg kjøpte i 1963 et område i og ved Båstadmyra for ca kr 9 pr. m2 med tanke på senere utbygging. Selvaagbygg ble delt i 1982. Et selskap - det nye Selvaagbygg - skulle stå for utbyggingsvirksomheten. I tillegg opprettet man A/S Mallin som et eiendomsselskap, men slik at Selvaagbygg skal ha rett til å bygge ut de eiendommer som A/S Mallin disponerer. Dette innebar at A/S Mallin overtok eiendomsretten til området i Båstadmyra. Eiendommen har vært splittet opp på flere bruksnummere. Inndelingen er noe forandret etter avhjemlingen av underskjønnet.

Feltet på ca 11 da i nordøst er ført tilbake til A/S Selvaagbygg. Her arbeides det høsten 1991 med oppføring av tilsammen 21 frittliggende eneboliger.

Tilsammen omlag 22 da av Mallins eiendom er i reguleringsplanen utlagt som friområde (ca. 17 da) eller som grunn for offentlig byggeområde (ca. 4,5 da). Under henvisning til plan- og bygningsloven §42 krevde A/S Mallin på denne bakgrunn innløsning i brev av 1. juli 1988. Asker kommune erkjente at det forelå plikt til innløsning, men partene kom ikke til enighet om innløsningssum.

Asker kommune begjærte den 13. oktober 1988 skjønn for fastsettelse av innløsningssummen. Asker og Bærum herredsrett avhjemlet skjønnet den 23. november 1990. Erstatningen for grunnen ble fastsatt til kr 180 pr. m2 - felles for hele området - eksklusiv påstående skog. Gjennomsnittlig netto erstatning for salgbart virke ble satt til kr 200 pr. m3.

Såvel saksøkeren som saksøkte har i rett tid begjært overskjønn. Kommunens begjæring omfattet erstatningene for både grunn og virke, mens saksøktes begjæring er begrenset til grunnen.

Overskjønnsforhandlingene ble holdt i Asker rådhus i dagene 31. oktober og 1. november 1991. For saksøkte møtte daglig leder Finn Arctander. Fire vitner ble avhørt, hvorav 3 sakkyndige, og det ble foretatt befaring av Båstadmyra med omkringliggende område. Under befaringen kunne retten konstatere at det foreløpig ikke er gjort inngrep i saksøktes eiendommer. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Det er ikke fremkommet innvendinger mot fremme av overskjønnet. Etter at underskjønnet ble avhjemlet er det foretatt nøyaktig oppmåling av de arealer som skal innløses. Videre er bnr. 26 og bnr. 37 slått sammen til ett bnr. - 13 - slik at det for lagmannsretten bare er 2 takstnummere; gnr. 48, bnr. 1 og gnr. 48, bnr. 13. Dette har medført visse endringer i de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger. De spesielle skjønnsforutsetninger kommer lagmannsretten tilbake til, mens de alminnelige er gitt følgende utforming:

1. Arealene innløses med påstående skog.

2. Erstatningen for arealene fastsettes til en samlet sum for hver eiendom, eksklusiv påstående skog.

3. Erstatningene forfaller til betaling 2 måneder etter rettskraftig skjønn.

Under forhandlingene frafalt Asker kommune v/prosessfullmektigen h.r. advokat Kåre Ødegaard, begjæringen om overskjønn vedrørende erstatningen for skogen i form av salgbart virke. Det som da gjenstår er erstatningsutmålingen for den grunn som skal innløses. Partene er i den forbindelse enige om at den del som innløses til offentlige formål, skal erstattes etter strøkspris. For øvrig står saken i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Uenigheten mellom partene går således i første rekke på spørsmålet om friområdet skal innløses etter strøkspris som tomtegrunn, eller vurderes som ubebyggelig p.g.a. reguleringsplanen.

Om det nærmere saksforhold vises ellers til underskjønnet og lagmannsrettens merknader nedenfor.

Saksøkeren - Asker kommune - har for lagmannsretten i hovedtrekk anført:

Innløsning skjer i medhold av plan- og bygningsloven §42, og erstatningsutmålingen skal da baseres på ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Partene er enige om at vederlaget skal fastsettes på grunnlag av omsetningsverdi etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Spørsmålet i utgangspunktet blir således hva en vanlig kjøper vil betale for arealene i et fritt marked. I den forbindelse vil områdets beliggenhet og beskaffenhet, herunder grunnforholdene, være sentrale elementer.

Verdsettelsen må foretas ut fra den påregnelige, lovlige utnyttelse av området, jfr. prinsippet i Rt-1970-1028 ( Sarheim). Dette innebærer, som den klare hovedregel, at utnyttelsen må være i samsvar med vedtatt reguleringsplan. En kan ikke se bort fra en reguleringsplan fordi det eventuelt er tale om en tilegnelsesregulering. Dette følger av Rt-1983-700 (Gommerud).

I rettspraksis er oppstilt visse unntak fra nevnte hovedregel. Rt-1977-24 (Østensjø) er den helt sentrale avgjørelse der Høyesterett har trukket opp nærmere retningslinjer på 29-30, pkt. V nr. 1-3. Hovedsynspunktet her formuleres som et spørsmål om hvorvidt det gjelder et område som ellers skal bebygges. Det er ikke tilfelle i nærværende sak. Foreliggende reguleringsplan omfatter et større område der noe skal utbygges og noe beholdes som friområde. Innenfor utbyggingsfeltet i nordøst er avsatt grunn for veger og lekeplasser. Selve Båstadmyra skal derimot ikke bebygges. Ved reguleringen er det følgelig trukket en klar grense mellom de bebyggelige og de ubebyggelige områder.

Båstadmyra kan eventuelt oppfattes som en del av et større utbyggingsområde. Dette betyr likevel ikke at en automatisk skal se bort fra gjeldende reguleringsplan. Uansett er det ikke treffende å vurdere friområdet på Båstadmyra som utslag av arealanvendelse innenfor et større utbyggingsområde. Området skal brukes av en større krets som bygdefolket/allmennheten, og det er ikke primært utlagt eller båndlagt for å tjene interessene til beboerne i nærområdet. Dette går frem av formålet med reguleringen og de faktiske forhold på stedet. Myra utgjør et flatt område, velegnet for de angitte formål som f. eks. ballplass. Den er skogbevokst og kan derfor gjøre nytte i rekreasjonssammenheng, såvel for barn som for voksne. I tillegg er det tale om et forholdsvis stort areal på ca 20 da. Nærområdene er tilgodesett med lekeplasser, og eierne har gjennomgående store tomter. At beboerne i nærområdet trolig vil være de som bruker området mest, kan ikke være avgjørende.

Formålet med reguleringen til friområde går frem av forarbeidene til planen. Det er nok så at myra i startfasen ble ansett for vanskelig å bebygge, men dette var ikke motiverende for den avgjørelse som ble truffet. Hovedbegrunnelsen for omreguleringen var at den tidligere reguleringsplan ikke lenger var tidsmessig. Under planprosessen ble nøye vurdert om friområdet kunne begrenses i utstrekning. Dette ble ikke funnet tilrådelig, bl.a. med tanke på fremtiden.

Under reguleringsbehandlingen ble fremholdt at Båstadmyra ville være stor nok til å tjene som friområde for hele Fusdal/ Båstadområdet. Dette går langt utover det som med rimelighet kan oppfattes som nærområdet. Et område for nærmiljøet bør ligge i gangavstand slik at foreldre kan ha en viss kontroll med sine barn. Helst bør det i så fall foreligge en nær og umiddelbar tilknytning mellom lekeplassen og bebyggelsen rundt.

Aktuelle brukergrupper finnes også langt utenfor Fusdal/ Båstadområdet, særlig om en ser hen til den fremtidige situasjon. I Asker kommune er det et udekket behov for slike friområder som kan brukes som ballplass eller til andre idrettslige aktiviteter. Friområdet er dimensjonert for et langt større distrikt enn det umiddelbare nærområde. Illustrerende i så måte er reguleringssjefens merknader om kjøreatkomst til myra fra Daletoppen. Reguleringsbestemmelsenes §11 viser for øvrig at grunnen kan opparbeides til nødvendig parkering. Til utbyggingsområdet i nordøst hører egne leke- og parkeringsarealer, jfr. §13 i reguleringsbestemmelsene.

Det kan etter dette ikke være holdbart å se bort fra reguleringsplanen ved erstatningsfastsettelsen. Dette innebærer at grunnen ikke skal erstattes etter strøkspris. Noe annet grunnlag for å se bort fra planen foreligger ikke. Det såkalte "parkprinsipp" gir f. eks. ikke uttrykk for noe annet eller mer enn det som følger av Høyesteretts retningslinjer i Østensjøsaken.

Hvorvidt det er tale om en tilegnelsesregulering, kan ikke være avgjørende, jfr. Gommerudsaken. Det vil ellers ikke være spesielt treffende å beskrive den foreliggende plan som en tilegnelsesregulering.

Løsningen følger heller ikke av at en står overfor et tilfelle av dobbeltregulering. Ser en bort fra gjeldende reguleringsplan, må vurderes hva området i så fall trolig ville blitt utlagt til. Det er ikke tilstrekkelig å vise til den tidligere reguleringsplan fra 1955 idet denne var foreldet, jfr. Rt-1988-120 ( Moldegård). En kan derfor ikke uten videre gå ut fra at området ville blitt regulert på samme måte som i 1955 og i den første planen fra 1923. For øvrig er Båstadmyra utlagt til friområde både i generalplanen fra 1983 og i kommuneplanen vedtatt i 1990.

Saksøkte har argumentert med at det bør gis strøkspris ut fra rimelighets- og rettferdighetsbetraktninger. Hensyn som dette kan imidlertid ikke slå gjennom når det som i nærværende sak er trukket grenser mellom de områder som skal utbygges og de som ikke skal bebygges. All grunn verken skal eller kan bebygges. Eiere som rammes kan nok bli skuffet, men de vil likevel ikke ha krav på erstatning etter strøkspris. Det kan heller ikke være noe avgjørende poeng at saksøkte og A/S Selvaagbygg har sittet med området siden 1963 i forventning om å få bygge. I den forbindelse må det tas i betraktning at Selvaagbygg har fått bygge ut ca 11 da i nordøst.

Hvorvidt det skal gjøres unntak fra gjeldende reguleringsplan, vil måtte bero på en konkret vurdering. Skjønnspraksis er derfor av mindre interesse. Likevel er vist til en lang rekke avgjørelser, bl.a. Rt-1984-1331 (Hundvåg), RG-1983-938 ( Holmlia), Agder lagmannsretts overskjønn av 27. oktober 1986, Strømmen herredsretts skjønn av 15. januar 1988, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 30. oktober 1987, Agder lagmannsretts overskjønn av 26. september 1991 og Frostating lagmannsretts overskjønn av 15. juni 1991. Blant disse har Hundvågdommen mer prinsipiell interesse fordi det her er gitt visse retningslinjer for vurderingen av når et område skal anses utlagt for befolkningen generelt i motsetning til for det nære bomiljø.

Skal området innløses etter strøkspris, hevdes at kr 180 pr. m2, som fastsatt av herredsretten, er en for høy pris. Ved prisvurderingen må en rekke momenter tas i betraktning; kvalitet, beliggenhet, beskaffenhet og spesielt grunnforholdene. Grunnen i friområdet består av en del masse - bl.a. kvikkleire - som tilsier at området ikke er godt egnet for oppføring av bygg. Dette ble klarlagt allerede i 1973, og Selvaagbygg har også erkjent at grunnforholdene er vanskelige. Kvikkleiren medfører at det ikke vil være kurant å føre opp bygg i myrområdet.

Det erkjennes at området kan utbygges, men bare dersom en rekke forutsetninger oppfylles. En er bl.a. henvist til å velge en bestemt hustype, boligene må legges i myras randsone, kjeller er utelukket, ledningsnett må føres frem på en spesiell måte og en må nøye passe på at grunnvannsnivået ikke endres. Alt dette vil være negative momenter for en potensiell utbygger. Særlige forholdsregler må tas, og det må nødvendigvis legges opp til en samlet utbygging. Likevel vil det foreligge usikre faktorer. Grunnvannsnivået kan f. eks. bli endret av nabo eller ved et rent uhell.

Ved skjønn den senere tid er lagt til grunn at byggeklare tomter i Asker gjennomgående selges for kr 300-600 pr. m2. Strøksprisen ved vegskjønn har vært nedjustert til ca kr 250 pr. m2. I et skjønn i 1990 ble denne prisen satt til kr 225, og i et nettopp avsagt skjønn er en kommet ned i kr 200. Det er også vist til Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 1990 (Vardåsen) der erstatningene ble satt til henholdsvis kr 100 og kr 150 pr. m2, samt til Asker og Bærum herredsretts skjønn av 8. august 1991 (Lynarealet) hvor strøksprisen ble bestemt til kr 275.

Den talloppstilling som er fremlagt av eiendomssjef Hansen i A/S Mallin, hevdes å være urealistisk og uten interesse. Det er uholdbart å bare velge et tenkt tall for verdien av byggeklare tomter.

Erstatningen skal baseres på forholdene på avhjemlingstidspunktet, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10. En må derfor ta hensyn til at prisene på bolig- og tomtemarkedet er sunket sterkt i de senere år, også fra 1990 til 1991. Dette er bl.a. påvist i rapporter fra OPAK. Nedgangen er ikke alltid like lett å registrere, og utviklingen har vært raskere og sterkere enn det de fleste er tilbøyelig til å tro.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Den av underskjønnet fastsatte erstatning reduseres vesentlig.

Saksøkte - A/S Mallin - har i det vesentlige gjort gjeldende:

Saksøkte er enig i at det følger av ekspropriasjonserstatningsloven §5 at reguleringsformålet angitt i gjeldende reguleringsplan, som hovedregel skal legges til grunn ved erstatningsutmålingen. Fra denne regel finnes imidlertid en del unntak. Det som i siste omgang vil være avgjørende, er hvorvidt Båstadmyra er utlagt som friområde for å tjene omkringliggende bebyggelse, eller med tanke på befolkningen/den store allmennhet generelt. Nærområdet må ikke oppfattes for snevert, og kan ikke begrenses til feltet i nordøst på 11 da som nå er tillatt utbygd. Det sentrale er avgrensningen mot de store arealer som skal bevares uten bebyggelse.

Ved vurderingen kan en videre ikke utelukkende holde seg til det område som omfattes av den foreliggende reguleringsplan. En må se hen til et større område som dekkes av flere planer, og der eldre og ny bebyggelse ligger om hverandre. Spørsmålet blir så om det innenfor et slikt område er trukket grenser mellom de arealer som skal bebygges og de som ikke skal utbygges, jfr. Østensjø- og Gommerudsaken.

Nærmere retningslinjer er gitt i Hundvågsaken. Her er bl.a. pekt på betydningen av områdets størrelse og sammenhengen med øvrige arealer. I dommen gjøres et skille mellom Stavangerdistriktet generelt og området for de som bor i nærheten, f. eks. i en avstand av 1-2 km. Nærområdet bør i hvert fall ikke begrenses til det helt nære nabolag. Hvordan grensen nærmere skal trekkes, kan være noe usikkert og må bero på et konkret skjønn i hvert enkelt tilfelle. Hva kommunen uttaler om hvilken befolkningsgruppe som skal bruke området, kan ikke være avgjørende.

Kommunen anfører at myra er utlagt for beboerne i Fusdal-/ Båstadområdet, og i en viss utstrekning for alle som bor i kommunen. Det har formodningen mot seg at myra vil være av interesse for en slik krets. Blir området utlagt som fotballplass, kan det nok være at plassen vil bli oppsøkt av noen som bor lenger fra Båstad, men den helt lokale interesse vil likevel være dominerende. Beliggenhet og atkomst peker i den retning.

Etter rettspraksis skal det mye til for å gjøre unntak fra hovedregelen, men unntak er på ingen måte utelukket, jfr. Moldegårdsaken og Rt-1991-682 der det fremgår at et område på 70 da ble innløst etter tomteverdi.

Grensen mellom arealer utlagt for nærområdet i motsetning til for befolkningen generelt, er behandlet i en rekke skjønn. Det er i denne sammenheng vist til de fleste av de avgjørelser som er fremhevet av saksøkeren. Om saken i RG-1983-938 (Holmlia) påpekes at retten her vurderte et meget stort felt som ett utbyggingsområde. Dette samsvarer med avgjørelsen i Hundvågsaken. Det samme var tilfelle i Oslo byretts forsøkstakst av 22. desember 1987 (Ullern). Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 6. september 1989 er også av interesse. I denne saken ble bl.a. drøftet hvorvidt et areal var utlagt som en "korridor" for å tjene allmennheten eller lokalmiljøet.

Agder lagmannsretts overskjønn av 27. oktober 1986 er et eksempel på at et område utlagt som friareal med fotballplass, skal erstattes etter tomtepris. Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 31. august 1987 går i samme retning idet et område for skole/idrettsanlegg på ca 76 da ble ansett for trukket inn i det aktuelle utbyggingsfelt. Videre er vist til Asker og Bærum herredsretts skjønn av 8. august 1991 (Lynarealet). Dette hevdes å ha klare likhetstrekk med nærværende sak, også med hensyn til selve erstatningsutmålingen. Det erkjennes imidlertid at grunnforholdene på Lynarealet er bedre enn i Båstadmyra.

I skjønnspraksis har vært gjort unntak fra foreliggende reguleringsplaner i en rekke tilfelle, for arealer fra 600 m2 til 76 da. Avgjørelsene i motsatt retning illustrerer hvordan grensene skal trekkes. RG-1989-61 (Fana) gjaldt et ca 3 da stort område som utgjorde en mindre del av et større friareal som skulle sikre allmennheten atkomst og muligheten for å benytte strandsonen ved Nordåsvannet. Agder lagmannsretts overskjønn av 26. september 1991 omhandler et tilfelle der ca 600 da ble utlagt til friområde/friluftsområde, bl.a. for utvidelse av eksisterende golfbane. Avgjørende for retten var at dette området ikke kunne anses utlagt for beboerne i nærområdet.

Arbeidet med planen for omregulering kom i stand fordi grunnforholdene i Båstadmyra ble oppfattet som uegnet for bebyggelse. Det kom også henvendelser fra lokalt hold med ønske om å legge inn et fellesområde med lekeplass på myra. Følgelig er det grunn til å anta at friområdet ble opprettet for å betjene nærmiljøet. Dette må ses i sammenheng med at det finnes få fellesarealer i Fusdal-/Båstadområdet. Og selv om Båstadmyra i en viss utstrekning skulle bli brukt av de som bor i hele dette området, hevdes at denne gruppen må anses som en del av lokalmiljøet.

Omreguleringen har gitt grunnlag for kommunal innløsning. En står således overfor en tilegnelsesplan. At kommunen eventuelt kan tenke seg ny omregulering dersom innløsningsbeløpet blir høyt, indikerer også at det er tale om en tilegnelsesregulering. Dette moment bør tillegges betydning på samme måte som i saken om Lynarealet.

Ser en bort fra foreliggende reguleringsplan, må en falle tilbake på planen fra 1955. Dermed er sannsynliggjort at påregnelig utnyttelse av området - under nevnte forutsetning - vil være til boligformål.

Spørsmål vedrørende grunnforholdene og mulig bebyggelse av myra er blitt avklart under overskjønnet. Det er på det rene at området meget vel kan bebygges så fremt en tar visse forholdsregler. Fundamentering av hus på peler til fjell representerer ikke noe problem, verken teknisk eller økonomisk. Oppføres det altanganghus i 2 etasjer i myras randsone, må grunnen vurderes som et kurant byggområde. Dette ble bekreftet av det sakkyndige vitne Østmoe. Det er ellers ikke på sin plass å sammenligne med helt flate arealer bestående av jord/sand. Slik byggegrunn finner en sjelden i dagens situasjon i Osloområdet. Ofte vil det være nødvendig å sprenge, og da vil kostnadene bli høye.

At utbyggingen bindes til en bestemt løsning med hensyn til plassering og hustype, vil ikke være noen verdireduserende faktor. På den annen side ligger forholdene ellers godt til rette for utbygging. Veg går rundt hele området, og en kan nøye seg med korte ledningsstrekk. Det er ingen grunn til å betone faren for endring av grunnvannsnivået. Kommunen vil selv være interessert i at dette ikke skjer.

Selvaagbygg ved det sakkyndige vitne Thorsnes, har utarbeidet en plan for hvordan området kan bebygges. Det er lagt opp til en utnyttelsesgrad på 0,25. Planen må legges til grunn for erstatningsutmålingen. Med den skisserte løsning vil en ikke stå overfor noe spesielt kostbart prosjekt. Eventuelle fradrag for spesielle utbyggingskostnader vil derfor ikke kunne utgjøre noe høyt beløp. På dette punkt må herredsretten ha tatt feil.

Ved fastsettelsen av strøkspris vil notatet satt opp av Hansen, eiendomssjef i A/S Mallin, gi nyttig veiledning. Retten må ellers se hen til hvilken tomtebelastning det er naturlig å legge til grunn.

Det er nok så at prisene på fast eiendom er gått noe ned den senere tid. Men det samme gjelder byggeprisene. En må derfor også ta i betraktning hva det i dag vil koste å bygge ut området.

I forbindelse med skjønnet om Lynarealet ble det innhentet opplysninger om tomteprisene i strøket ved Billingstad i Asker. Det fremkom da opplysninger om priser pr. kvadratmeter fra omlag kr 500 opp mot 700. Av interesse er videre det utbyggingsområde nordøst for Båstadmyra som Selvaagbygg kjøpte av saksøkte i 1991 for kr 235 pr. m2.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Den av underskjønnet fastsatte grunnerstatning forhøyes vesentlig.

3. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger til dekning av juridisk og teknisk bistand ved overskjønnet.

Lagmannsretten bemerker:

Båstadmyra ligger ca 1-1,5 km øst for Asker sentrum, sentralt i Fusdal-/Båstadområdet som avgrenses i sørvest av motorvegen og i nordøst av Gml. Leangvei, en strekning opp mot 2 km. Området ligger delvis på en rygg i terrenget. Bredden varierer fra ca 300 til 400 m med de smaleste partier ved selve Båstadmyra.

Fusdal-/Båstadområdet har vært utbygd over en lang periode. I det alt vesentlige må området i dag anses for fullt utbygd. Båstadmyra ligger nå omkranset av bebyggelse i alle retninger, for det meste småhus, men også noen blokker. Bortsett fra Båstadmyra, finnes det ikke andre friområder e.l. av noen størrelse i Fusdal-/Båstadområdet. Retten ser da bort fra jordbruksarealet ved Jørgensløkka, og de friområder og jordbruksarealer som ligger ned til sjøen ved Leangen, på østsiden av Gml. Leangvei.

Selve myrområdet er omlag 20 da. og har en oval form. Myrdybdene varierer fra 2-3 opp mot 5 m, med de største dybder i midtpartiet. Fjellgrunn ligger fra 5-15 m under overflaten. Mellom myrtorven og fjellgrunnen finnes et lag med meget bløt kvikkleire. Myra er bevokst med tett skog som står urørt.

Allerede ved en reguleringsplan i 1923 ble Båstadmyra utlagt som byggeområde for boliger. Dette ble fastholdt ved en reguleringplan i 1955.

Ved vedtakelsen av kommunens generalplan i 1983 ble Båstadmyra utlagt som friluftsområde. Arbeidet med omreguleringsplanen startet opp i slutten av 1983. Reguleringssjefen kom den gang med et utspill der han påpekte at grunnforholdene gjorde arealet uegnet til byggeformål. Han foreslo at myra ble utnyttet til idrettsbaner og ballplasser, samt til barnehage/barnepark. I den videre behandling fremkom bl.a. en uttalelse fra Båstad og omegn vel. På denne bakgrunn vurderte plan- og utbyggingsutvalget saken i begynnelsen av 1984 (sak 17/84). Utvalget fremholdt at området måtte inneholde lekeareal med plass for ballspill, skøytebane m.v. i tillegg til barnepark/barnehage.

Saken ble så gjort til gjenstand for omfattende vurderinger med en lang rekke uttalelser fra berørte parter, og med gjentatte behandlinger i kommunale instanser inntil kommunestyret traff endelig vedtak den 27. april 1988. Under planprosessen opplyste reguleringssjefen at det foreslåtte friområde hadde en slik størrelse og utforming at det kunne innpasses baner for ballspill i området. På grunn av grunnforholdene kunne disse ikke bli av beste kvalitet, men gode nok for lek og trening. Videre fremkom at kommunen ikke hadde konkrete planer for opparbeidelse av friområdet til idrettsformål innen nærmeste fremtid. En mulig begrensning av friområdet fant reguleringssjefen utilrådelig fordi det i "Båstadområdet forefinnes få større flate arealer som egner seg til rekreasjon og idrettslige aktiviteter i nærmiljøet". En begrensning ville for øvrig svekke områdets potensiale som fremtidig aktivitetsområde. Reguleringssjefen bemerket for øvrig at det avsatte friområdet "er dimensjonert for hele Fusdal/Båstadområde, der videre tiltetting fortløpende finner sted".

Partene er enige om, og retten legger til grunn, at verdsettelsen av de arealer som innløses, skal skje på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr. 17. Partene er videre enige om at innløsningssummen skal utmåles etter omsetningsverdi i samsvar med loven §5. Ved foreliggende reguleringsplan er fastsatt at de aktuelle områder bare kan nyttes som friområde og offentlig byggeområde. Denne reguleringen er i utgangspunktet bindende, også ved verdsettelsen i forbindelse med ekspropriasjon eller innløsning. Det foreligger således ingen alminnelig adgang til å se bort fra reguleringen, heller ikke dersom det er tale om en tilegnelsesregulering, jfr. Gommerudsaken ( Rt-1983-700, særlig 705). Retten tar derfor ikke stilling til om det er på sin plass å betegne reguleringen i nærværende sak som en tilegnelsesregulering. At kommunen ikke har konkrete planer for opparbeidelse av friområdet til idrettsformål, er likevel et poeng i en noe annen sammenheng som retten kommer tilbake til.

Av likhets- og rimelighetshensyn er det i rettspraksis gjort visse unntak fra hovedregelen om at gjeldende reguleringsplan er bindende ved verdsettelsen. De nærmere retningslinjer er angitt i

Østensjøsaken ( Rt-1977-24, særlig 29-30) og Gommerudsaken. Også avgjørelsen i Hundvågsaken er av spesiell interesse for løsningen av nærværende sak.

Av Østensjøsaken følger bl.a. at en skal se bort fra den aktulle reguleringsplan så fremt det avståtte areal ligger innenfor det område som skal utbygges i henhold til planen. Grunn som avstås, f. eks. til et såkalt internt friområde, skal erstattes etter en felles, enhetlig pris for hele utbyggingsområdet - strøkspris - der en tar hensyn til at alle arealer innenfor et utbyggingsområde ikke kan nyttes som byggegrunn. Ligger utbyggingsområder og områder som ikke skal bebygges blandet om hverandre, vil det bero på et konkret skjønn om en regulering skal ses som en arealanvendelse innenfor et utbyggingsområde eller som et ledd i avgrensningen mellom områder som skal bebygges og områder som skal bevares ubebygd.

Lagmannsretten finner at en i Båstadområdet står overfor en slik blandet situasjon som Høyesterett beskriver i Østensjøsaken. Løsningen kan således ikke finnes ut fra en vurdering av området for den aktuelle reguleringsplan som omfatter omlag 57 da, og da med den begrunnelse at det i denne planen er trukket en klar grense mellom utbygginsområdet og de deler som skal bevares ubebygd. Resultatet må bero på en nærmere vurdering av et større område i nærheten av Båstadmyra. Det avgjørende vil være hvorvidt friområdet på Båstadmyra skal være til bruk for befolkningen generelt, eller på den annen side fortrinnsvis for de som bor i nærheten "som en del av deres bomiljø", jfr. Hundvågsaken ( Rt-1984-1334) og uttalelser i samme retning i Gommerudsaken. Kommunens planer og intensjoner for utnyttelsen av området vil i denne sammenheng vært et sentralt moment. Retten må imidlertid også se hen til hvilken bruk som faktisk kan forventes i fremtiden.

Friområdet på Båstadmyra er på tilsammen omlag 17,5 da, og er som allerede påpekt, omkranset av bebygelse i alle retninger. Hva enten det blir liggende urørt eller skogen fjernes, vil det som mulig rekreasjonsområde ikke ha noen spesiell interesse for beboerne utover Fusdal-/Båstadområdet. Om myra bygges ut, vil heller ikke spille noen rolle med tanke på allmennhetens adgang til sjøen eller tilgang til andre andre områder som brukes av befolkningen generelt. Båstadmyra vil således ikke ha noen funksjon som "korridor" e.l. slik som f. eks. i avgjørelsen i RG-1989-61, særlig 64 (Nordåsvannet i Fana).

Retten legger til grunn at myra, etter en eventuell innløsning, vil bli avskoget. Retten antar videre at kommunen etter en viss tid vil opparbeide relativt enkle felter for lek og idrettslige aktiviteter i samsvar med reguleringssjefens merknader avgitt under reguleringsbehandlingen. Ingen ting tyder imidlertid på at kommunen - i overskuelig fremtid - har som siktemål eller kan forventes å ville utbygge området med mer faste og kostnadskrevende anlegg for idrettsformål. Slike planer er i hvert fall ikke fremlagt eller sannsynliggjort så langt, heller ikke under forhandlingene for lagmannsretten. Retten bygger etter dette på at området - ut fra den bruk en i dag må regne med - heller ikke vil være av interesse for de generelle idrettslige aktiviter i kommunen.

På den annen side vil Båstadmyra, etter en slik opparbeidelse som antydet ovenfor, utvilsomt være til stor nytte for beboerne i nærområdet, primært som lekeplass for barn og som et egnet sted for uorganisert idrett. Kommunens erkjennelse av at en - uten myra - har for lite friarealer innenfor denne delen av kommunen, peker i samme retning.

Brukerne av et slikt friareal vil i første rekke være beboerne i det umiddelbare nærområde. Bruken vil avta raskt med økende avstand fra myra. Det er nok så at beboerne i hele Fusdal/

Båstadområdet i en viss utstrekning vil søke til myra, men trolig heller sporadisk hva angår de som bor lengst unna, d.v.s. 1-2 km fra selve myra. Lagmannsretten er etter dette kommet til at friområdet fortrinnsvis er utlagt for og vil bli brukt av de som bor i nærområdet som en del av deres bomiljø.

Av dette følger at retten skal se bort fra reguleringsplanen ved verdsettelsen. Likhets- og rimelighetshensyn gir ikke grunnlag for en annen løsning. Riktig nok har Selvaagbygg fått bygge ut ca 11 da i nordøst etter å ha overtatt feltet fra saksøkte, men dette utgjør en mindre del av hele den eiendom som i sin tid ble ervervet med tanke på utbygging. Innenfor utbyggingsområdet er for øvrig lagt ut separate leke- og oppholdsplasser.

Begrunnelsen for å se bort fra foreliggende reguleringsplan hviler på det hovedsyn at friområdet utgjør en del av utbyggingsarealene i Båstadområdet. Slik lagmannsretten ser det vil det da ikke være på sin plass å spørre hva myra ellers ville blitt regulert til. Ettersom friområdet bedømmes som en del av utbyggingsområdene, skal det i samsvar med den rettspraksis som det foran er gjort rede for, svares strøkspris ved ekspropriasjon eller innløsning.

Partene er enige om at det areal som innløses for offentlige formål, skal erstattes etter strøkspris. Denne pris vil følgelig bli lagt til grunn for hele området. Rett nok kan grunnforholdene være noe forskjellige for de ulike deler av innløsningsarealene, men dette vil ikke slå ut ved en slik samlet utbygging som omtales nedenfor.

Strøksprisen vil i utgangspunktet måtte bero på antatt omsetningsverdi ved et tenkt salg av hele området for utbyggingsformål, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5, der en bl.a. tar hensyn til grunnforholdene og hvilken utnyttelsesgrad som i så fall kunne forventes. Grunnforholdene på Båstadmyra har vært drøftet inngående under saken idet kommunen har hevdet at disse er såvidt vanskelige at de klart vil påvirke omsetningsverdien.

Retten er enig med saksøkte i at betydningen av grunnforholdene ble rimelig avklart under overskjønnsforhandlingene. A/S Selvbygg har fremlagt en konkret plan for en tenkt utbygging av hele området, basert på altanganghus i rekke i 2 etasjer plassert på peler i myras randsone. Dette er en hustype som Selvaagbygg har erfaring med, og som tidligere har vært ført opp på peler i myrområde uten spesielle tekniske vanskeligheter. De sakkyndige vitner har alle gitt uttrykk for at en slik utbygging vil vært realistisk, og neppe spesielt fordyrende i forhold til mer tradisjonelle løsninger. Lagmannsretten har ikke holdepunkter for å sette denne vurderingen til side. Det er da ikke grunnlag for nevneverdig nedjustering av strøksprisen under henvisning til grunnforholdene.

Lagmannsretten har ellers ikke noe spesielt å innvende eller bemerke til den fremlagte utbyggingsplan. Denne er basert på en utnyttelsesgrad på 0,25, hvilket samsvarer relativt godt med den utnyttelsesgrad som kommunen i reguleringsbestemmelsenes §2 har fastsatt for byggeområdet i nordøst der det føres opp frittliggende eneboliger.

Med utgangpunkt i fremlagte opplysninger om justert strøkspris ved skjønn den senere tid i Asker, områdets relativt nære beliggenhet til Asker sentrum og til sjøen, samt den omtalte plan for mulig utbygging av området, finner lagmannsretten at antatt omsetningsverdi i dagens situasjon passende kan settes til kr 200 pr. m2, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10. Ved denne vurderingen har retten tatt hensyn til den generelle prisnedgang på tomte- og boligmarkedet de senere år, og at denne nedgang også har slått ut i Asker fra 1990 til 1991.

Verdien av salgbart virke kommer i tillegg til grunnerstatningen. Gjennomsnittlig netto kubikkmeter-erstatning for salgbart virke ble satt til kr 200 av herredsretten. Denne prisen står ved lag ettersom kommunen under overskjønnsforhandlingene trakk sin begjæring om overskjønn på dette punkt.

Om de enkelte takstnummere skal kort bemerkes:

Takstnummer 1, gnr. 48, bnr. 1

Eier: A/S Mallin

Spesielle skjønnsforutsetninger:

Friområde:

Et areal på 17397,8 m2 innløses.

Lagmannsrettens merknader og erstatningsfastsettelse: Hele eiendommen innløses med unntak av et område på 315,5 m2 som ligger i vest og utgjør veggrunn.

Med en pris pr. kvadratmeter på kr 200 skal det ved innløsning betales kr 3479560.

Takstnummer 2, gnr. 48, bnr. 13

Eier: A/S Mallin

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Friområde

Et areal på 259,4 m2 innløses.

2. Offentlig formål

Et areal på 4328,1 m2 innløses.

3. Det vises til fremlagt kart fra Asker kommune oppmålingsvesen datert februar 1991 og 30. oktober 1991.

Lagmannsrettens merknader og erstatningsfastsettelse: Eiendommen innløses i sin helhet.

Med en felles pris for arealene til friområde og offentlige formål - tilsammen 4587,5 m2 - skal det ved innløsning betales kr 917500.

Begge parter har begjært overskjønn. I henhold til skjønnsprosessloven §54a siste ledd, jfr. §54, skal kommunen dekke saksøktes nødvendige utgifter i sakens anledning. Advokat Hagemann har fremlagt omkostningsoppgave som viser samlede utgifter med kr 34966. Av dette utgjør salær kr 25000, og utgifter til de sakkyndige vitner Stenhamar og Thorsnes med henholdsvis kr 4050 og kr 5400. Advokat Ødegaard har ikke hatt noe å bemerke til oppgaven som legges til grunn for fastsettelsen av saksomkostningene. Saksøkeren vil følgelig bli pålagt å dekke saksøktes samlede utgifter med kr 34966. I tillegg kommer de lovbestemte utgifter, herunder utgifter til skjønnsmenn.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Innløsningssummen for gnr. 48, bnr. 1 i Asker, tilhørende A/S Mallin, eksklusiv påstående skog, fastsettes til 3.479.560 - tremillionerfirehundreogsyttinitusenfemhundreogseksti - kroner.

2. Innløsningssummen for gnr. 48, bnr. 13 i Asker, tilhørende A/S Mallin, eksklusiv påstående skog, fastsettes til 917.500 - nihundreogsyttentusenfemhundre - kroner.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Asker kommune til A/S Mallin 34.966 - trettifiretusennihundreogsekstiseks - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. I tillegg betaler Asker kommune de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmenn.