RG-1993-623

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1992-10-06
Publisert:	RG-1993-623 (118-93)
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo Byrett Nr. 90-03452 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02042 B.
Parter:	Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet v/Statens Vegvesen Oslo. (Prosessfullmektig: Advokat Tone Aasgaard, Oslo). Saksøkt: Gunder Dahl. (Prosessfullmektig: Advokat Bjørg Ven, Oslo).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Eva Nygaard Ottesen. Skjønnsmenn: 1. Murmester Anfinn Hansen, Oslo. 2. Murmester Rune Heder, Asker 3. Eiendomsmegler Nils H. Kittilsen, Oslo 4. Byggmester Rune E. Gjøen, Oslo
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §78, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Overskjønn:

Anleggsarbeider for bygging av første del av Fjellinjen ble påbegynt i mars 1987. I september/oktober 1988 begynte arbeidene under Munkedamsveien 59. Nordre løp av tunnelen ble liggende rett under denne eiendommen.

Oslo kommune tok det standpunkt at grunneierene som hadde eiendommer over tunnelløpet ikke fikk sin eiendomsrett berørt av anlegget. Ekspropriasjonsskjønn ble derfor ikke forberedt.

Gunder Dahl, som er eier av Munkedamsveien 59, mente hans eiendomsrett ble berørt ved inngrepet, og han tok kontakt med kommunen. Etter noe diskusjon ble partene enige om at spørsmålet om erstatningsgrunnlag og erstatningsansvar skulle avgjøres ved avtaleskjønn.

Ved stevning av 4. desember 1989 begjærte kommuneadvokaten i Oslo, på vegne av Oslo kommune, avtaleskjønn til fastsettelse av mulig erstatningsgrunnlag og erstatning til Gunder Dahl, eieren av Munkedamsveien 59.

Staten v/Samferdselsdepartementet opptrådte som hjelpeintervenient i saken, til støtte for Oslo kommune.

Oslo byrett avsa 29.april 1991 skjønn med slik slutning:

1. Oslo kommune dømmes til å betale til Gunder Dahl kr 42000 -kronerførtitotusen.

2. Oslo kommune tilpliktes å dekke de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder rettsgebyr og sideutgifter til skjønnsmennene.

3. I saksomkostninger betaler Oslo kommune til Gunder Dahl kr 165400 -kronerhundretusen- til dekning av utgifter, inklusive advokatutgifter.

4. Oppfyllelsesfristen er 14 dager fra skjønnets forkynnelse.

Gunder Dahl har ved sin prosessfullmektig, advokat Bjørg Ven, i rett tid begjært overskjønn og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Staten v/Samferdselsdepartementet v/Statens Vegvesen Oslo tilpliktes å betale Gunder Dahl erstatning fastsatt etter rettens skjønn.

2. Staten v/Samferdselsdepartementet v/Statens Vegvesen Oslo tilpliktes å betale Gunder Dahl renter fra tiltredelsestidspunktet.

3. Gunder Dahl tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Oslo kommune ved kommuneadvokaten tok til gjenmæle. Staten sto som hjelpeintervenient til støtte for Oslo kommune i underskjønnet. Siden det nå er opprettet statlig veikontor i Oslo ønsket staten å tre inn i saken som part i overskjønnet, jfr. tvistemålsloven §78 annet ledd. Oslo kommune mente dette ga best uttrykk for det reelle partsforhold og Gunder Dahl samtykket.

Staten v/Samferdselsdepartementet v/Statens Vegvesen Oslo har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

1. Skjønnet fremmes.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.

Sakens nærmere sammenheng, herunder beskrivelse av eiendommen og inngrepet, fremgår av underskjønnet og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Overskjønnsforhandlingene med befaring fant sted i Oslo 8., 9. og 10. september 1992. Rettsboken viser hvem som var til stede, hvem som avga forklaring og hva som ble dokumentert. Partene var til stede under befaringen og fikk anledning til å påvise forhold de mente hadde betydning. Overskjønnsretten har hatt foreløpig skjønnskonferanse 28. september 1992.

Arbeidene under Munkedamsveien 59 begynte 10. september 1988, og det er verdien på dette tidspunkt som skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Dette tidspunkt er også utgangspunktet for beregningen av avsavnsrente.

Det er for lagmannsretten fremlagt et betydelig materiale. Retten bygger sitt skjønn på det fremlagte materiale, det som ble iakttatt under befaringen og på partenes anførsler og prosedyre.

Forøvrig får lov av 6. april 1984 om vederlag ved oreigning av fast eiendom og de rettsregler som kan utledes av grunnloven krav om full erstatning i §105 anvendelse.

Staten v/Samferdselsdepartementet v/Statens Vegvesen Oslo har for lagmannsretten gjort gjeldende:

Statens Vegvesen er enig i at spørsmålet om Gunder Dahl har krav på erstatning må ta utgangspunkt i grunnloven §105 jfr. ekspropriasjonserstatningsloven.

I tråd med vanlig praksis ble det ikke ekspropriert grunn under Munkedamsveien 59. Avstanden mellom eiendommen og tunnelen er 7 - 9 meter. Vegvesenet mener det er et grensetilfelle om Gunder Dahls eiendomsrett er krenket, men staten har ikke ønsket å prosedere dette spørsmålet fordi man mener at Gunder Dahl under enhver omstendighet ikke har krav på erstatning fordi han ikke har lidt noe økonomisk tap. Partene er enige om at saken skal løses ut fra en vurdering av om det er lidt noe økonomisk tap.

Grunnen under eiendommen har ingen salgsverdi. Ingen vanlig kjøper ville betale noe for grunnen under Munkedamsveien 59. Å vise til at tilsvarende arealer har vært leiet bort til ca kr 1000 pr m2 andre steder i byen er uholdbart. Det kan ikke sluttes fra dette at det eksisterer en alminnelig omsetningsverdi av undergrunnen overalt i Oslo. Det er kanskje tenkelig at naboene ville ønske å leie eller kjøpe arealene under Munkedamsveien 59, men disse kan ikke betraktes som vanlige kjøpere. Disse ville ha et særskilt behov for arealene og her kommer "forhandlingsmaksimen" inn. Denne gjelder ikke ved ekspropriasjon.

Konklusjonen må være at ingen vanlig kjøper ville betalt noe for grunnen under Munkedamsveien 59. At man nå tar skritt til å registrere undergrunnen har ingen betydning for eventuell erstatning.

En eventuell erstatning må i tilfelle baseres på det såkalte differanseprinsippet, jfr. Rt-1976-1507. Det avgjørende blir da om eiendommens salgsverdi er redusert p g a inngrepet.

Med utgangspunkt i ekspropriasjonserstatningsloven §5 må man foreta en konkret vurdering av hvilken utnytting av eiendommen som ville vært påregnelig, hvis ikke inngrepet var kommet. Den aktuelle bruk skal legges til grunn hvis ikke annen bruk er påregnelig.

Munkedamsveien 59 er i den gjeldende reguleringsplan fra 1974 regulert til boliger med sevicefunksjoner. Det er ingen holdepunkter for å anta at tiden er løpt fra denne planen. Forslaget til kommunedelplan fra februar 1991 opprettholder denne reguleringen. Å tro at eiendommen vil bli omregulert til næringsformål er rene spekulasjoner. Vegvesenet har i denne sammenheng vist til Rt-1980-443, Rt-1988-120 og Rt-1990-449.

Når det gjelder spørsmålet om en eier vil ønske å rive bestående bebyggelse for å føre opp nytt, mener Vegvesenet at underskjønnet tok for lett på dette spørsmålet. Vegvesenet er enig i at dette spørsmålet gir rom for en viss tvil. Bygget representerer en verdi slik det står idag. Et nybygg vil riktignok medføre at bygget blir mer tidsmessig og man vil kunne skaffe plass til parkering, men en rivning vil medføre at utgifter til rivning og tekniske utgifter vil komme på toppen. Ved oppussing av gården slik den står idag vil man kunne oppnå en standardheving generelt. Det er ikke nok at man anser riving for tenkelig i et 10 - 20 års perspektiv, riving må fremstå som påregnelig.

Gunder Dahl har selv gitt uttrykk for at han ikke ønsker å rive. Han ville i tilfelle utvikle gården slik den er. Gunder Dahl må betraktes som en vanlig, fornuftig eier, og det er ingen holdepunkter for å si at en annen eier ville ønske å rive.

Selv om en eier av eiendommen ville ønske å rive og bygge nytt, er det ikke påregnelig at det vil bli gitt tillatelse til riving. I forslaget til kommunedelplan er Munkedamsveien 59 ført opp i gult felt, og byantikvarens syn skal da tillegges særlig vekt ved spørsmål om riving. Hele Oslo indre by er nå gjennomgått av byantikvaren, og Munkedamsveien 59 er en del av det som kalles "murbyen", som man ønsker å bevare. Det er konkrete planer om å omregulere dette område til Spesialområde bevaring. Allerede nå oversendes alle rivesøknader til byantikvaren, som etter det som er opplyst fra direktør Meinich i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, vil nedlegge midlertidig dele- og byggeforbud for eiendommen hvis det blir søkt om riving. Også riksantikvaren har vist spesiell interesse for dette området.

Bevaringsspørsmålet er ikke endelig avklaret, men man må holde seg til det pågående konkrete arbeid om regulering til Spesialområde bevaring når man vurderer sannsynligheten av at det vil bli gitt rivingstillatelse. Man kan ikke spekulere i at politikerne vil overprøve byantikvarens vurdering.

Den mest sannsynlige utnyttelse av eiendommen er at eksisterende bebyggelse ikke vil bli revet. Partene er enige om at det ikke er påregnelig å bygge parkeringskjeller under bygget slik det står idag. Konklusjonen må derfor være at den påregnelige utnytting ikke er påvirket av Fjellinjen.

Subsidiært anfører Vegvesenet at såfremt det blir funnet påregnelig at en eier av eiendommen ville ønske å rive og bygge nytt, vil Fjellinjen ikke ha noen betydning for bygging av en kjelleretasje. Dette er partene enige om. For at Fjellinjen skal ha noen betydning må det finnes påregnelig at det ved et nybygg ville blitt bygget flere kjelleretasjer.

Av de bygg saksøkte har vist til, der det er bygget flere underetasjer, er det ingen som er sammenlignbare med denne eiendommen, der arealet er 484 m2. Hverken Aker Brygge eller Bogstadveien 1 kan sammenlignes med denne eiendommen. I det forslag Multiconsult har lagt frem, opererer man med behov for 25 parkeringsplasser. Dette behovet baserer seg på at et nybygg vil kunne legge på to etasjer til. 18 parkeringsplasser dekker behovet for leiligheter i seks etasjer, og dette behov kan dekkes i en parkeringskjeller, eventuelt slik at det resterende behov dekkes med plasser i bakgården. Alternativt vil en byggherre søke om dispensasjon for de parkeringsplasser han ikke får plass til i første parkeringskjeller, fremfor å bygge en kjelleretasje til. En parkeringsplass i kjeller vil koste mellom 150000 og 200000 kroner. Dette er meget kostbare plasser som en byggherre bare ville bygge hvis det var helt nødvendig. Det vil derfor være helt upåregnelig at det vil bli bygget mer enn en underetasje, og Fjellinjen har da heller ikke spilt noen rolle for utnytting ved nybygg. Gunder Dahl må ha bevisbyrden for at det vil bli bygget to kjelleretasjer.

At Vestbanekrysset har gjort det umulig å utnytte eiendommen sammen med naboeiendommene, er irrelevant i denne saken. Gunder Dahl har ingen rettigheter i naboeiendommen. Tap av forventning gir ikke grunnlag for erstatning.

Gunder Dahl har for lagmannsretten gjort gjeldende:

Det er ikke tvilsomt at grunnen under Munkedamsveien 59 er Gunder Dahls. Juridisk teori har enstemmig konkludert med at eiendomsretten strekker seg så langt som grunneierens interesser når. Det er også vist til Rt-1959-1198.

Gunder Dahl kom aldri i noen forhandlingsposisjon vis a vis kommunen fordi han ikke ble informert om hva som foregikk. Kommunene måtte ha vært klar over at Gunder Dahls eiendomsrett ble berørt. Ingen av de andre eiendommene i området er berørt i samme grad. Gunder Dahl truet aldri med å stanse Fjellinjen, men han ønsket sin eiendomsrett rettslig belyst. Kommunen gikk da med på å stevne skjønn.

Utgangspunktet for hvorvidt Gunder Dahl har krav på erstatning er grunnloven §105. Nærmere retningslinjer er gitt i ekspropriasjonserstatningsloven §5. Man skal etter loven fra 1984 ta utgangspunkt i hva som er fremtidig og påregnelig utnyttelse av eiendommen. Partene er enige om en rekke forhold, men de er uenige om spørsmålet om bygningen på eiendommen vil bli revet i overskuelig fremtid, og om en kjelleretasje nr. 2 vil bli bygget dersom huset rives.

Den eksisterende bebyggelse er kjent og det er også forholdene rundt eiendommen, særlig utbyggingen av Aker Brygge og Vika Atrium. I fremtiden kommer den videre utbygging av boliger og kontorer på Filipstad, samt avslutningen av Vestbanekrysset og byggingen av Slottsparktunnelen. Disse utbygginger har endret og vil endre strøkets karakter, og Munkedamsveien 59 vil bli mer attraktiv som boligeiendom. Eiendommens attraksjon som utbyggingsobjekt øker også. En påregnelig, fremtidig utnytting av eiendommen vil være et nybygg med boliger og med kontorer i første etasje.

Reguleringsplanen og kommunedelplanen er kjent. Skjønnsretten må vurdere om det ved et eventuelt nybygg vil bli gitt tillatelse til to tilbaketrukne etasjer på toppen. Dette kan man få til selv om gesimshøyden holdes innenfor reguleringsplanen. Gunder Dahls tap er uansett ikke avhengig av at det blir bygget to etasjer til.

Hvorvidt området som Munkedamsveien 59 tilhører vil bli omregulert til Spesialområde bevaring, er foreløpig løse og luftige ideer. Man vet ennå ikke om byantikvaren vil gå inn for dem, og man vet ikke om kommuneadministrasjonen og politikerne vil gå med på disse planene.

Riving av bygget hadde vært påregnelig hvis ikke Fjellinjen hadde kommet, men man må da først se på hvilket tidsperspektiv som skal legges til grunn. At Gunder Dahl aldri har hatt rivingsplaner er uten rettslig relevans. Gunder Dahl har sett på eiendommen som en verdireserve for familien. En kjøper vil ikke nøye seg med den avkastning gården gir, han vil tenke på eiendommens potensiale. Bygget er uhensiktsmessig, utidsmessig og snart 100 år. Man kan bare få mer ut av tomteverdien ved å rive og bygge nytt. I gården er det hovedsakelig tidsbestemte leiekontrakter, og disse vil ikke representere noe problem for en profesjonell eier. Alle forhold, også det at leiene nå er underlagt husleieregulering, trekker i retning av at det ville bli bygget nytt i et tidsperspektiv på 10 til 20 år.

Når det gjelder spørsmålet om det ved et nybygg ville bli bygget en eller to kjelleretasjer, viser Gunder Dahl til vitneførselen. Ved et nybygg vil de muligheter som er til å skaffe seg tilleggsarealer under bakken, bli utnyttet. Ved å gå nedover i grunnen får man arealer som ikke regnes med i den reguleringsbestemte utnyttelsesgrad. Det vil da være naturlig å gå nedover minst to etasjer. Hvis Munkedamsveien 59, sammen med de tilstøtende eiendommene, blir bebygget, ville dette også være en naturlig løsning.

Med bare en kjelleretasje ville det være umulig å oppfylle de krav til parkering som reguleringsplanen stiller. Etter utbyggingen av Vestbanekrysset og Slottsparktunnelen skal Munkedamsveien bli en all med en rundkjøring foran Munkedamsveien 59. Det vil da ikke bli anledning til å sette biler på gaten. Man må da kunne tilby minst en parkeringsplass pr bolig på egen grunn.

Multiconsult har beregnet behovet for parkering til 25 + 3 plasser. Dette er basert på to ekstra etasjer i forhold til nå, men det er relativt kurant å få dispensasjon til dette. Et nybygg i åtte etasjer er derfor en påregnelig utnyttelse.

Hvis man tenker seg et bygg i seks etasjer vil 18 parkeringsplasser være nok for leilighetene, men næringsarealene i første etasje må også ha sin parkering. Det må legges til grunn minst 3 plasser for dette formål. 21 parkeringsplasser vil det ikke være plass til i en kjelleretasje. Det vil heller ikke være plass til 18. Det må også tas hensyn til at man har behov for kjeller til mer enn parkering.

Mulig parkering i bakgården må man se bort fra, idet det vil være mer regningssvarende å ha næringsarealer i hele første etasje. Man kan heller ikke kombinere parkering i bakgården med en nedkjøringsrampe til kjelleren.

Teknisk er det ingen begrensning m h t utnyttelse av grunnen til kjeller i to etasjer. Det eneste problemet med kjelleretasje nr. 2 er grunnvannet, men dette lar seg løse uten å være særlig fordyrende.

Omkostningene ved kjelleretasjene vil være ca kr 6000 pr m2 i 1. kjelleretasje og ca kr 6500 pr m2 i 2. kjelleretasje. Ingeniør Slappgårds anslag på kr 7 . 8000 pr m2 kan ikke være riktig. Kr. 6 - 6500 pr m2 vil gi ca kr 150000 pr parkeringsplass. Dette er ikke avskrekkende i dette strøk av byen.

Konklusjonen er at det ville vært påregnelig å bygge kjelleretasje nr. 2 hvis ikke Fjellinjen hadde kommet. Fjellinjen har gjort at dette ikke lenger er mulig. Risikoen/merarbeidet ved å sprenge seg ned vil også medføre tilleggskostnader.

Når det gjelder erstatningsutmålingen er det to tilnærmingsmåter. Den ene er at det skal betales i tråd med andre lignende avståelser. Gunder Dahl viser til at det er et marked for denne type arealer, og at det har vært betalt leie på kr 1000 - 1300 pr m2 grunnareal. Det er flere enn staten som kan ha en særlig interesse av dette arealet, som ligger i et etterhvert meget attraktivt område. Forhandlingsmaksimen gjelder hvis det bare er eksproprianten som har interesse av arealet. Det er nok å påvise en annen interessent, da er det et marked. Når Gunder Dahl ikke kan fremlegge noen konkrete planer for grunnen under sin eiendom, skyldes det at Fjellinjen er kommet, og har satt en effektiv begrensning for annen utnyttelse av grunnen. Rundt Munkedamsveien 59 ser man imidlertid en utvikling i retning av å legge lokaler av mer sekundær karakter nedover i grunnen.

Hvis det skal utmåles erstatning ut fra denne tilnærmingsmåte, må det gis erstatning for hele tunnelanlegget, inklusiv det areal som omfatter boltene.

Den annen tilnærmingsmåte er differanseprinsippet. Erstatningen skal da fastsettes til det salgsvederlag man har gått glipp av.

Man har ingen praksis om utmåling av erstatning etter differanseprinsippet når det gjelder undergrunnsareal. Dommen i Rt-1974-338 gjaldt et rent erstatningssøksmål.

Dahl viser når det gjelder verdidifferansen til oppfatningen hos de to eiendomsmeglerene Bømark og Oust. De så på eiendommens utnyttelsesmuligheter innen de gitte normer, og de mente verdiminuset som Fjellinjen representerte var 10 % +-. I dommen i Rt-1974-338 ble verdiminuset satt til mer enn 20 % av eiendommens verdi.

Gunder Dahl krever avsavnsrente fra 10. september 1988.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten legger til grunn at eiendomsretten i grunnen strekker seg så langt nedover som eieren har interesse eller nytte av å gjøre eiendomsrett gjeldende. Slik partene er enige om, går lagmannsretten over til å drøfte om Gunder Dahl har lidt noe økonomisk tap ved at Fjellinjetunnelen er lagt under hans eiendom.

Verdsettelsen av det areal som er avstått skal baseres på salgsverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5. Retten fastsetter erstatningen etter differanseprinsippet, slik dette er kommet til uttrykk i Høyesteretts kjennelse i Rt-1976-1507. Denne kjennelsen og senere rettspraksis om differanseprinsippet gjelder riktignok i hovedsak ubebygde striper langs eksisterende vei. Lagmannsretten finner imidlertid prinsippet anvendelig for denne type avståelse det her gjelder, idet lagmannsretten ikke kan se at det avståtte areal har noen selvstendig verdi.

Det er på det rene at det har vært og er en viss etterspørsel etter arealer under grunnen i Oslo. Dette har saksøkte dokumentert ved fremlagte leiekontrakter. Men det foreligger ingen holdepunkter for å anta at grunnen under Munkedamsveien 59 ville være attraktiv i forbindelse med planer om utbygging i eller omkring dette området. Det er ingen ting som tyder på at eventuelle utbyggere i området vil være interessert i å kjøpe/leie grunn under Munkedamsveien 59, uavhengig av bebyggelsen over. Lagmannsretten slutter seg forøvrig til byrettens bemerkninger om dette.

Differanseprinsippet innebærer at erstatningen skal fastsettes til forskjellen i eiendommens salgsverdi med og uten inngrepet. Ved fastsettelsen av denne forskjellen må det bygges på den nytte en vanlig kjøper av eiendommen ville regne med å få av arealet som grunnlag for den pris han ville gi for eiendommen.

Utgangspunktet for vurderingen er den påregnelige utnytting av eiendommen som det er reelt grunnlag for etter forholdene på stedet, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5.

Området der Munkedamsveien 59 ligger er i h h t reguleringsplanen fra 1974 regulert til boligformål med servicefunksjoner. Det er utarbeidet et forslag til kommunedelplan der nåværende regulering av Munkedamsveien 59 opprettholdes. Videre er det opplyst at Munkedamsveien 59, i et prosjekt satt i gang av byantikvaren, er en del av det som betegnes "murbyen", og at det er planer om å omregulere eiendommen til Spesialområde bevaring.

Lagmannsretten legger til grunn at nåværende regulering til boliger vil bli opprettholdt. Partene er også enige om dette. Lagmannsretten finner det også sannsynlig at det ved nybygg fortsatt vil bli gitt dispensasjon til å legge kontorer eller andre næringsarealer i 1. etasje. Gesimshøyden, som skal opprettholdes, gir rom for seks etasjer etter dagens mål. Lagmannsretten finner det sannsynlig, ut fra sin kjennskap til praksis i lignende saker, at det vil bli gitt tillatelse til å bygge to etasjer til, hvis nåværende gesimshøyde opprettholdes, og de øverste etasjene legges tilbaketrukket.

Videre antar lagmannsretten at selv om Munkedamsveien 59 blir tilhørende "murbyen" og i den anledning blir liggende i et område som omreguleres til Spesialområde bevaring, vil dispensasjon til riving og oppføring av nybygg kunne bli gitt. Begrunnelsen for dette er at Munkedamsveien i dette området fremstår som lite ensartet, og at bebyggelsen mot Munkedamsveien, etter rettens skjønn, samlet fremstår som lite bevaringsverdig. Munkedamsveien 59 er en av de eldste eiendommene som ligger mot Munkedamsveien i dette kvartalet. Flere av de andre eiendommene er bygget etter krigen. Lagmannsretten finner det lite sannsynlig at bygningsmyndighetene vil stille seg i veien for at Munkedamsveien 59 rives og nytt bygg oppføres, slik at den samlede fasade mot Munkedamsveien kan få et mer helhetlig preg. Lagmannsretten konkluderer derfor med at reguleringsmessige forhold ikke vil være til hinder for riving av Munkedamsveien 59 og bygging av nybygg.

Når det gjelder spørsmålet om det er påregnelig at bygget vil bli revet og erstattet med noe nytt i et perspektiv på 10 - 20 år, tar lagmannsretten utgangspunkt i at bygget i Munkedamsveien 59 er ca 100 år gammelt. Selv om gården til dels er vedlikeholdt, mangler det etter lagmannsrettens syn meget på at gården skal få en tidsmessig standard. Enkelte av leilighetene har ikke bad, men kun dusjkabinett på kjøkkenet. Fasaden er dårlig vedlikeholdt og taktekkingen er mindre god. Kjelleren er fuktig, og det er heller ikke tilfredstillende takhøyde der.

En potensiell kjøper av eiendommen må vurdere om det ville være regningssvarende å rehabilitere bestående bygg, eller om det ville lønne seg å rive og bygge nytt. I denne sammenheng må det også trekkes inn at husleiene i gården nå er undergitt husleieregulering. En del av leiekontraktene er imidlertid tidsbegrenset.

Retten legger vekt på at Munkedamsveien 59 ligger i et attraktivt strøk av byen, med nær tilknytning til Aker Brygge og den nye boligbebyggelsen på Filipstad. Selv om boligmarkedet i øyeblikket ikke tilsier stor aktivitet generelt, vil dette etter lagmannsrettens syn kunne endre seg i fremtiden, og interessen for nye boliger vil da kunne bli stor nettopp i dette området.

Lagmannsretten finner det derfor påregnelig at gården i et tidsperspektiv på 10-20 år ville blitt revet og erstattet med et nybygg, og at det ville vært potensielle kjøpere til eiendommen med dette for øyet.

Det er på det rene at bygging av et nybygg i 6 etasjer - innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser- og med en kjelleretasje til parkering, ikke vil influeres av Fjellinjetunnelen. Det er likeledes klart at omkostninger og risiki forbundet med en kjelleretasje nr. 2 vil bli så store, at det i realiteten ikke vil være teknisk/økonomisk tilrådelig å bygge en slik etter at Fjellinjen har kommet. Retten må derfor ta standpunkt til om det ville vært påregnelig at et nybygg ville blitt oppført med mer enn en kjelleretasje, dersom Fjellinjen ikke var kommet.

Lagmannsretten anser det sannsynlig at det ved oppføring av nybygg på denne eiendommen vil bli stillet krav om en parkeringsplass pr bolig. Selv om reguleringsbestemmelsene ikke krever så mange plasser, vil kjøpere av bolig i dette strøket stille krav om parkering i tilknytning til leiligheten. I tillegg vil kontorene eller næringsarealene kreve et visst antall parkeringsplasser.

Med den skisse som er fremlagt over hvorledes området her vil bli i fremtiden, vil muligheten for å parkere på gaten bli sterkt begrenset.

Vegvesenet har fremlagt et forslag som gir 14 parkeringsplasser i parkeringskjeller. Det resterende behov mener Vegvesenet kan dekkes med plasser i bakgården.

Lagmannsretten mener behovet for parkeringsplasser vil bli større enn de 17 plassene som vil bli krevet etter gjeldende parkeringsbestemmelser. Retten viser til det som er sagt ovenfor, og også til at det anses påregnelig at dispensasjon vil bli gitt til en 7. og 8. etasje, med det behov for parkeringsplasser dette vil føre med seg. Retten vil i denne sammenheng vise til at bygging av 7. og 8. etasje gjennomsnittlig vil falle rimeligere enn øvrige etasjer, og at dette vil gjøre det økonomisk forsvarlig å bygge ytterligere nedover i grunnen. Parkering i bakgården vil ikke være påregnelig i et nybygg.

Det vil også være behov for arealer til boder og tekniske rom, som det vil være fornuftigst å legge til kjelleren, istedenfor til arealene i etasjene over terreng. Det vises i denne forbindelse til at arealer under terreng ikke teller med når utnyttelsesgrad skal beregnes.

Alt i alt mener lagmannsretten at en byggherre som skal bygge nytt i Munkedamsveien 59 vil anse det som regningssvarende å bygge nedover i grunnen, og at det ihvertfall ville ha blitt bygget to kjelleretasjer hvis ikke Fjellinjen hadde kommet.

Lagmannsretten finner videre at en kjøper av Munkedamsveien 59 som ønsker å rive og bygge nytt, vil vurdere det som verdireduserende at et nybygg pga Fjellinjen er begrenset til bare å ha en kjelleretasje.

Antallet parkeringsplasser i en kjelleretasje kan imidlertid økes ved at det etableres bilheis. Det er heller ikke usannsynlig at det kan finnes andre løsninger på kjellerproblemet som kan gjøre et nybygg mer tilfredstillende ut fra de krav som er nevnt ovenfor. En kjøper vil imidlertid finne at det er en verdireduserende faktor at han ikke står fritt til å utnytte eiendommen slik han ønsker. Lagmannsretten finner derfor at Gunder Dahl har lidt et økonomisk tap ved at Munkedamsveien 59, etter at Fjellinjen har kommet, ikke lenger kan utnyttes til nybygg med flere kjelleretasjer.

Erstatningen settes etter differanseprinsippet til kr 400000.

Grunnen under eiendommen ble tiltrådt 10. september 1988, og det er dette tidspunkt som er lagt til grunn for erstatningsfastsettelsen. Gunder Dahl har også krav på erstatning for tap ved å få utbetalt erstatningen etter tiltredelsestidspunktet i medhold av ekspropriasjonserstatningloven §10. Retten legger til grunn at dette tapet tilsvarer det rentetap som foreligger ved at han ikke har kunnet plassere erstatningsbeløpet i rentebærende innskudd i kredittinstitusjon. Retten fastsetter rentetapet gjennomsnittlig til 12 % p.a., som også inkluderer muligheten for rentesrente.

Saksomkostninger:

Saksomkostningene for underskjønnet er betalt og underskjønnets omkostningsavgjørelse er ikke gjenstand for overskjønn.

Saksøkte har ved overskjønnet oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet og han skal derfor tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet, jfr skjønnsloven §54 jfr §54a første ledd pkt. a. Advokat Bjørg Ven har fremlagt omkostningsoppgave som viser et samlet beløp på kr 160342, hvorav kr 62000 er salær.

Gunder Dahl har når det gjelder saksomkostningene anført: I en sak med det offentlige som motpart er det ikke på samme måte gitt å bruke konsulenter/vitner fra egne rekker.

Man må selv betale for den ekspertise som bl.a. var nødvendig å fremskaffe for å sannsynliggjøre det som byretten ikke mente var påregnelig, nemlig å bygge en kjelleretasje nr. 2 under Munkedamsveien 59. Det er på denne bakgrunn man må sammenligne statens og privatpersonen Gunder Dahl sine saksomkostninger. Jeg synes selv omkostningene ved denne saken har vært store, og det har vært en økonomisk belastning for meg personlig. I byretten ble jeg tilkjent saksomkostninger med en reduksjon på ca kr 35000,- i forhold til mine totale utlegg. I denne saken, der alle bevis- og sannsynlighetsanførsler er blitt min oppgave, og der stat og kommune har vært passive i å bidra med egne tekniske oppgaver, er det medgått store utgifter. Dessuten, i en sak med stat og kommune som motpart vet man - at uansett egne ressurser - så er motpartens ressurser så uendelig mye større. Jeg har allikevel ikke lagt motpartens tenkelige målestokk til grunn. Jeg har heller ikke tatt med alt i omkostningsoppgaven, men kjøp av slike tjenester er kostbart. Jeg har sett det slik at jeg ikke har hatt annet valg dersom retten skulle få den informasjon som var nødvendig for å kunne fastsette sitt skjønn.

Omkostningskravet er begrunnet nærmere i brev av 30. september 1992 fra advokat Bjørg Ven.

Statens Vegvesen har kommentert omkostningsoppgaven fra Gunder Dahl, og har opplyst at omkostninger til sakkyndig bistand ble dekket med kr 100000 i underskjønnet. Siden overskjønnsretten var satt med skjønnsmenn som er fagkyndige på de områder saken gjelder, mener staten at Gunder Dahl i begrenset utstrekning burde hatt behov for sakkyndig bistand utover den han innhentet for underskjønnet. Det arbeid Multiconsult har utført i forbindelse med lagmannsrettssaken, mener Vegvesenet var unødvendig for skjønnstemaet, utgiftene til Finvold Prosjekt Consult AS er ikke påvist har vært nødvendige, og tidsforbruket for de to eiendomsmeglerene fremstår som unødvendig høyt.

Advokat Vens tidsforbruk overstiger etter statens mening det som er vanlig å legge til grunn også i spesielt arbeidskrevende skjønn. Det er ikke reist nye spørsmål for overskjønnet som ikke var behandlet i underskjønnet.

Betenkningen fra advokat Sigmond skulle det etter statens oppfatning ikke ha vært nødvendig å innhente, idet saken ikke reiste slike særlige juridiske spørsmål.

Lagmannsretten bemerker at det bare er nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken som kan kreves erstattet, jfr. skjønnsloven §54.

Lagmannsretten finner at overskjønnsforhandlingene hadde mer likhet med en vanlig sivil ankesak enn et tradisjonelt overskjønn, der mye av tiden vanligvis går med til befaring. Saken har også reist spørsmål som ikke har vært avklaret tidligere. Lagmannsretten finner derfor ikke at advokat Vens salærkrav overstiger det som har vært nødvendig for å få saken betryggende utført og salærkravet godtas.

Lagmannsretten finner ikke at byrettens skjønn reiste slike problemer at det var nødvendig å innhente uttalelse fra en annen advokat. Utgiftene til betenkning fra advokat Sigmond godtas derfor ikke.

Når det gjelder utgiftene til Finvold Prosjekt Consult AS finner lagmannsretten at det ikke er dokumentert at disse utgiftene har vært nødvendige i anledning skjønnssaken. Det er ikke fremlagt noe skriftlig materiale, og Finvold avga en relativt kort forklaring i retten, der han hovedsaklig redegjorde for egne prosjekter.

Når det gjelder eiendomsmeglerene Bømark og Oust, finner lagmannsretten at det var nødvendig for Gunder Dahl å innhente sakkyndige vurderinger av eiendommens verdi med og uten Fjelllinjen. Deres vurderinger har også vært nyttige for overskjønnsrettens arbeid. Lagmannsretten finner heller ikke at det timeforbruk som er oppgitt er urimelig høyt.

Multiconsults siste konsekvensanalyse inneholder i første rekke alternative byggeprosjekter for Munkedamsveien 59. De spørsmål som har vært av betydning i overskjønnet i denne forbindelse var for en stor del utredet av Multiconsult for underskjønnet. Mye av det arbeid som er gjort vil først og fremst ha verdi for fremtidig utbygging. Lagmannsretten ser imidlertid at det også for lagmannsretten var nødvendig for Gunder Dahl å søke sakkyndig bistand i forbindelse med statens anførsler om antall parkeringsplasser i et nybygg. Lagmannsretten finner derfor at staten bør dekke en del av utgiftene til arkitekt Waag og Multiconcult AS.

Lagmannsretten fastsetter de samlede nødvendige utgifter til sakkyndig bistand til kr 50000. I tillegg kommer vitnegodtgjørelse med kr 9000 og utgifter kr 1842. Samlede saksomkostninger som staten må dekke utgjør kr 122842.

Statens Vegvesen må i tillegg dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmenn.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Staten v/Samferdselsdepartementet v/Statens Vegvesen Oslo tilpliktes å betale 400000 - firehundretusenkroner i erstatning til Gunder Dahl.

2. Avsavnsrenten settes til 12 -tolv- prosent årlig fra 10. september 1988 til betaling skjer.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten v/Samferdselsdepartementet v/Statens Vegvesen Oslo 122842 - etthundreogtjuetotusenåttehundreogførtito - kroner til Gunder Dahl innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn.

4. Staten v/Samferdselsdepartementet v/Statens Vegvesen Oslo tilpliktes å dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder rettens behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmenn.