RG-1993-804

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1992-11-30
Publisert:	RG-1993-804 (144-93)
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	- Asker og Bærum herredsrett Nr. B 10/90 - Eidsivating lagmannsrett Nr. LE-1991-01942 B
Parter:	Saksøker: Asker kommune. (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo). Saksøkt: Knut Mamen. (Prosessfullmektig: Advokat Alf Skogly, Drammen).
Forfatter:	Lagdommer Egil F. Jensen (Rettens formann). Skjønnsmenn: 1. Arkitekt Arne Baklund, Sandvika. 2. Eiendomsmegler Nils H. Kittilsen, Oslo. 3. Ingeniør Erik Ax, Hyggen. 4. Byggmester Andreas Andenæs, Rykkinn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §10, Plan- og bygningsloven (1985) §31, §35

Overskjønn:

Ved kjøpekontrakt av 2. november 1987 overdro ekteparet Knut og Ruth Lie Mamen sine eiendommer "Vogellund" gnr. 1 bnr. 4 og "Buerjordet" gnr. 1 bnr. 25 i Asker kommune til Realia A/S for 15,5 millioner kroner. Eiendommene utgjorde i alt ca 57,7 da, men i henhold til pkt. 1 i kontrakten beholdt ekteparet "bolighuset på eiendommen med ca 1,5 - 2,- dekar velarrondert tomt rundet dette". A/S Investa kom inn på kjøpersiden istedet for Realia A/S i 1988.

Overdragelsen ble foretatt som ledd i en planlagt utbygging av et større område mellom motorvegen (E 18) og Slemmestadveien. Utbyggingen skulle gjennomføres av Realia A/S og Otto Holmen A/S - i det følgende også omtalt som utbyggerne - som gjennom drøftelser med Asker kommune var kommet til enighet om at det skulle utarbeides reguleringsplan som åpnet for utbygging av 30 % av området til næringsformål. De resterende 70 % skulle settes av til idrettsformål/friområde og overdras vederlagsfritt til kommunen. Videre forpliktet utbyggerne seg til å delta i finansieringen av de veganlegg som måtte etableres i forbindelse med utbyggingen. Formelle avtaler som bekreftet disse forutsetninger, ble inngått mellom kommunen og utbyggerne i 1988. Nærmere avtale der også Statens vegvesen var trukket inn, ble underskrevet i juli 1989.

Allerede våren 1986 fremmet utbyggerne det første forslag til regulering av området. Den tomt med bolighus som ekteparet Mamen skulle beholde i henhold til kontrakten med Realia A/S, var her utlagt som byggområde for forretninger/kontor m.v. Etter samtaler med bl.a. kommunen og Statens vegvesen kom det et nytt forslag høsten s. å. der tomten var trukket inn i det areal som medgikk til utbygging av veger og parkeringsplasser.

Etter nye bearbeidelser ble planforslaget for Holmen idrettsanlegg, Aalerud, Mamen m. fl., samt del av Slemmestadveien m/nytt kryss Slemmestadveien - Fekjan, utlagt for offentlig ettersyn våren 1988. Også i dette forslaget var Mamens bolig med tilhørende tomt i sin helhet utlagt som offentlig trafikkområde for kjøreveg. På vegne av ekteparet Mamen protesterte advokat Alf Skogly i brev av 24. mai 1988. Han anførte at den eiendom Mamens sto igjen med etter forslaget var klart i strid med avtalen med Realia "idet den blir liggende som en øy mellom 2 veier med en langstrakt og meget uhensiktsmessig arrondering, samtidig som tomta spises opp av byggeforbudslinjer fra veier på hver side". I brev av 15. juni s. å. meddelte advokat Skogly imidlertid at protesten var frafalt. Reguleringsplanen ble så vedtatt av kommunestyret den 7. september 1988. For så vidt angikk Mamens resteiendom, var planen i samsvar med forslaget.

Ved brev av 18. desember 1989 varslet Asker kommune ekteparet Mamen om mulig ekspropriasjon dersom minnelig avtale ikke kom i stand. Forhandlinger ble ført, men førte ikke frem. I medhold av plan- og bygningsloven §35 nr. 1 vedtok kommunestyret den 4. april 1990 å ekspropriere gjenværende del av Mamens eiendom til gjennomføring av reguleringsplanen. Vedtaket ble ikke påklaget.

Utover våren 1990 oppsto diskusjon om forhåndstiltredelse av eiendommen. Det er på det rene at visse arbeider på eiendommen ble igangsatt i februar 1992. Etter en del korrespondanse kom partene til enighet på dette punkt, herunder om å sette datoen for forhåndstiltredelse til 12. februar 1990.

I anleggsperioden fra februar 1990 til februar 1991 ble bolighuset på eiendommen leiet av A/S Veidekke for kr 6000 pr. måned. Huset ble deretter revet.

Den 11. mai 1990 fremmet Asker kommune begjæring om skjønn til Asker og Bærum herredsrett. Saksøkte Knut Mamen kom med uttalelse.

Herredsretten foretok befaring av eiendommen den 20. desember 1990, før huset ble revet. Etter hovedforhandling i mai 1991 avsa herredsretten den 24. mai 1991 skjønn med slik slutning:

1. Asker kommune betaler innen 2 - to - uker kr 700000.- kroner sjuhundretusen - i erstatning til Knut Mamen med tillegg av 12 - tolv - % rente fra 12. februar 90 til betaling skjer. Til fradrag kommer de leieinntekter Mamen har fått fra Veidekke i tiden etter 12. februar 90.

2. Asker kommune betaler innen 2 - to - uker kr 49755.- kroner førtinitusensjuhundreogfemtifem - i saksomkostninger til Knut Mamen.

Knut Mamen har i rett tid begjært overskjønn for så vidt angår pkt. 1 i herredsrettens slutning, herunder rentesatsen. Det hevdes at underskjønnet lider av uriktig rettsanvendelse og feil bevisbedømmelse. Asker kommune har tatt til gjenmæle.

Overskjønnsforhandlinger ble holdt i Asker i dagene 28.,29. og 30. oktober 1992. Ekteparet Mamen møtte og avga forklaring. Asker kommune var representert ved 3 ansatte tjenestemenn. Det ble avhørt 4 vitner og foretatt befaring av det aktuelle område mellom motorvegen og Slemmestadveien ved Holmen Senter. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Det er ikke fremkommet innvending mot fremme av overskjønnet. Alminnelige eller spesielle skjønnsforutsetninger er ikke oppstilt. Om sakens nærmere enkeltheter vises for øvrig til underskjønnet og lagmannsrettens merknader nedenfor.

I det alt vesentlige står saken i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Partene har imidlertid nærmet seg hverandre i synet på de faktiske og rettslige forutsetninger som verdsettelsen skal baseres på.

Saksøkeren - Asker kommune - har i hovedtrekk anført:

Underskjønnet bygger i det alt vesentlige på en korrekt rettsanvendelse og bedømmelse av sakens fakta.

Saksøkte har ikke avstått 70 % av arealet vederlagsfritt til Realia og dermed til kommunen. Det har foregått en samlet avståelse av et større område der forutsetningen var at noe skulle bygges ut og noe nyttes for idrettsformål. Utbygging var bare mulig dersom kommunen/idrettslaget fikk hånd om 70 % av arealet. Saksøkte har således fått betalt for hele eiendommen og ikke bare de 30 % som bygges ut. På denne bakgrunn er den strøkspris som herredsretten kom frem til - opp mot kr 300 pr. m2 - tilfredsstillende.

Området var tidligere uregulert. I generalplanen for 1982-92 var imidlertid forutsatt at saksøktes eiendom skulle bevares for jordbruks-/friluftsformål. Han kunne derfor ikke regne med utbygging av noen del av eiendommen.

Kommunen har gitt vesentlige bidrag for realisering av reguleringsplanen. Det er ytet 4 millioner kroner til veganlegget og til grunnerverv, samt avgitt tilsammen ca 10,5 da med påstående bolighus.

Saksøkte er ikke ført bak lyset av Realia. Allerede ved reguleringsforslaget høsten 1986 var resteiendommen utlagt som trafikkområde. Dette forslaget er tatt inn i brosjyren "Nye planer for Holmen området" som saksøkte må ha vært kjent med. Under det videre reguleringsarbeid hadde saksøkte full anledning til å holde seg orientert. For ham var det et overordnet mål at planen ble realisert slik at salget til Realia kunne gjennomføres. Hans protest våren 1988 kunne ha stoppet hele arbeidet. Den risikoen tok han ikke. Protesten ble derfor trukket tilbake.

Det foreligger uansett ikke holdepunkter for å identifisere kommunen med utbyggerne. Kommunen har ingen avtale med saksøkte. Inntil våren 1988 var kommunen dessuten ukjent med det nærmere innhold i avtalen mellom saksøkte og Realia. At saksøkte skulle beholde en mindre resteiendom med bolighus, var ingen premiss for kommunens behandling av reguleringsplanen. Kommunen var opptatt av reguleringsfaglige forhold, særlig hensynet til trafikkavviklingen. Ved eventuell identifikasjon anføres for øvrig at fradragsregelen i ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd vil komme til anvendelse.

En vedtatt reguleringsplan fryser momentant den rettslige situasjon og er til hinder for all tomteutnyttelse i strid med planen, jfr. plan- og bygningsloven §31 nr. 1. Saksøkte kunne således ikke forvente å få nytte eiendommen til næringsformål. Følgelig kan det ikke være aktuelt å utmåle erstatning ut fra en forutsetning om omlegging til næringsvirksomhet. Dette er i samsvar med prinsippet i ekspropriasjonsretten om at det i alminnelighet ikke er grunnlag for å se bort fra den plan som danner grunnlaget for ekspropriasjonen, jfr. bl.a. Sarheimdommen ( Rt-1970-1028), Tessemdommen ( Rt-1978-190) og Løvenskiolddommen ( Rt-1983-700). Det erkjennes imidlertid at lovlig, etablert bruk er beskyttet. Interessen knyttet til opprettholdelsen av eksisterende bruk skal erstattes selv om den er i strid med reguleringsplanen. Saksøkte vil dermed ha krav på erstatning for bruksverdien - eventuelt omsetningsverdien - for boligtomt med påstående hus. Gjenanskaffelsesverdi kan ikke være aktuelt ettersom huset ikke ble brukt til boligformål da ekspropriasjonen kom. Alternativt - dersom dette gir høyere erstatning - skal erstatningen baseres på en ren tomteverdi i form av strøkspris.

Ved vurderingen av den etablerte bruk som forhindres p. g. a. reguleringsplanen og ekspropriasjonen, må en ta utgangspunkt i det forhold at det var tale om en ikke fradelt boligtomt. Verdsettelsen skal ikke nødvendigvis bindes opp i den dråpeform som er kommet som en konsekvens av reguleringsplanen. I forhold til Slemmestadveien vil det være riktig å basere seg på situasjonen før planen ble vedtatt i 1988. Derimot kan en ikke se bort fra planen for så vidt angår den omfattende utbygging planen åpnet for. En må derfor legge til grunn at bolighuset ville blitt liggende opp mot Slemmestadveien og for øvrig omgitt av nærings- og idrettsområder. Under disse omstendigheter anføres at tomta med bolighus praktisk talt ikke ville hatt noen bruks- eller omsetningsverdi, uansett husets kvaliteter. Den reduserte verdi er for øvrig en konsekvens av saksøktes eget initiativ med sikte på en omfattende næringsutbygging. Det er ellers vist til at Veidekke i anleggsperioden leide huset for 6000 pr. måned. Dette gir en kapitalisert verdi med omlag kr 700000.

Kommunen er enig med herredsretten i at erstatningen vil bli høyere dersom en baserer seg på en ren tomtepris med utgangspunkt i prisnivået i februar 1990. Ettersom tomta er gjort ubebyggelig som følge av reguleringsplanen, skal en i et slik tilfelle se bort fra reguleringsplanen, jfr. Østensjødommen ( Rt-1977-24). Det skal da fastsettes en felles pris - strøksprisen - for hele utbyggingsområdet, og ikke bare for de enkelte områder som i planen er utlagt for næringsformål.

Fordelingen 70 - 30 mellom de områder som ikke skal bebygges og de som skal nyttes for næringsformål, har ligget som en grunnleggende forutsetning under hele reguleringsbehandlingen. Utbyggingspotensialet (30 %) er allerede tatt ut i sin helhet. Det foreligger ingen resterende byggemulighet som kan realiseres. På denne bakgrunn, herunder prisen ved saksøktes overdragelse til Realia i 1987, hevdes at strøksprisen ikke kan overstige kr 300 pr. m2. I denne forbindelse er vist til et salg fra Staten til Otto Holmen i 1989 der prisen ble satt til kr 320 pr. m2, samt Asker og Bærum herredsretts skjønn av 1. oktober 1992 for Oreholtkrysset.

Herredsretten satte avsavnsrenten til 12 %. Det foreligger ikke noe som gir grunnlag for å endre denne satsen.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

Overskjønnet fremmes.

Saksøkte - Knut Mamen - har i det vesentlige anført:

For lagmannsretten har kommunen angitt et helt nytt skjønnstema som forenkler saken. Det kreves ikke lenger at retten skal verdsette tomta ut fra den dråpeform som fremkommer i reguleringsplanen. Nå aksepteres at det er tale om et bolighus med velarrondert tomt i samsvar med kontrakten med Realia. Huset hadde vært i bruk i ca 30 år da kontrakten ble inngått, og det var på omlag 330 m2. I tillegg kom carport, fullisolert låve/lagerrom, et mindre bolighus på ca 90 m2 og stabbur som også var innredet for boligformål. Veg, vann og kloakk var ført frem til eiendommen. For så vidt angår hovedbygningen er vist til en registrering foretatt av tømmermester Oddvin Frøiland i desember 1990, samt fremlagt billedmateriale.

Saksøkte har ingen særlige motforestillinger mot det skjønnstema kommunen nå angir og de rettslige synspunkter som er gjort gjeldende i den forbindelse. Underskjønnet har imidlertid bygget på helt andre forutsetninger. Herredsretten tok utgangspunkt i dråpeformen og nærheten til Slemmestadveien etter utbyggingen i 1989-90. Det riktige må være å se hen til situasjonen slik den var før Slemmestadveien ble endret. Rett nok gikk eiendomsgrensen den gang relativt tett inntil husveggen, men det var anlagt gangveg mellom huset og Slemmestadveien, og avstanden til Slemmestadveien var ca 18 m. Herredsretten har tatt feil når den fant at en boligtomt som dette knapt ville være salgbar. Tvert imot vil en slik eiendom ha en rekke kvaliteter. Den lå skjermet fra motorvegen, men med kort avstand til denne og for øvrig med ideelle kommunikasjonsmuligheter. I umiddelbar nærhet hadde en idrettsanlegg med tennisbaner og forretningssenter. Dertil kommer parklignende omgivelser.

Prisvurderingen skal baseres på forholdene i februar 1990. Retten må se bort fra den prisnedgang som har kommet senere.

Retten må også vurdere muligheten for bruksendring til næringsvirksomhet med den betydning dette ville kunne få ved eventuelt salg. Det er nok så at eieren ikke vil ha noe rettskrav på bruksendring, men eiendommen ville blitt liggende innenfor et reguleringsområde der det bare er angitt to reguleringsformål: idrett og næringsutbygging. I en slik situasjon vil bruksendring ikke komme i strid med planen. Uansett ville forholdene ligget vel til rette for bruksendring over tid, noe som ville påvirket budgivningen. Det er på det rene at saksøkte hadde kontakt med flere som kunne være interessert i å kjøpe eiendommen med sikte på næringsutøvelse, f. eks. som et serveringssted. I denne forbindelse er vist til en del ekspropriasjonsrettslig litteratur, bl.a. Sandene/Keiserud "Oreigningsloven" (1990) 249-250 og Fleischer "Norsk ekspropriasjonsrett" 411-413, samt dommen i Rt-1949-772.

Etter at skjønnstemaet er presisert, er det av mindre betydning å drøfte hvilken kunnskap saksøkte hadde om de forskjellige forslag til reguleringsplan som ble lagt frem. Men det fastholdes at saksøkte, som var og er gårdbruker og ikke profesjonell utbygger, gikk ut fra at forutsetningen om at han skulle beholde 1,5 - 2 da velarrondert tomt, ville bli oppfylt. Var dette ikke mulig, forventet han varsel. Noe slikt fikk han aldri.

Protesten i 1988 gjaldt arronderingen, ikke det forhold at arealet var utlagt som trafikkområde. Hadde saksøkte forstått at eiendommen i sin helhet ville gå med, ville det vært uinteressant å reise innvending mot arronderingen. Det er ellers påfallende at det i pkt. 1 annet avsnitt i kjøpekontrakten av 2. november 1987 - ett år etter at tomta i realiteten var utradert i fremlagt reguleringsforslag - overlates til kommunen å fastlegge bindende grenselinjer dersom tvist skulle oppstå. Forklaringen er at utbyggerne tok seg til rette på saksøktes bekostning og uten å orientere ham. Dette har vært lønnsomt for utbyggerne. Som følge av endringene i reguleringsplanen har en større del av arealet blitt utlagt for utbyggingsformål.

Ved kontrakt av 9. oktober 1989 overdro Investa en parsell på ca 16 da innenfor reguleringsområdet der utnyttingsgraden var 0,95, til Asko A/S for kr 2100 pr. m2. I tillegg ble tatt inn bestemmelse om entreprenørklausul og en for selgeren gunstig renteklausul slik at prisen i realiteten lå betydelig høyere. Tar en utgangspunkt i kr 2100 pr. m2, vil verdien av saksøktes tomt være henimot 4 millioner kroner. Beliggenheten er imidlertid gunstigere i østre del av reguleringsområdet der saksøktes bolighus lå, og utnyttingsgraden er her fastsatt til 1,2. Disse omstendigheter tilsier en høyere tomtepris enn i Asko-kontrakten. Selv om verdien av bygningen settes til null, må saksøkte følgelig gis erstatning med minst 4 millioner kroner. Dette viser at herredsretten er kommet helt feilaktig ut når den fastsatte den samlede erstatning til kr 700000.

Utregningen av strøksprisen i området må baseres på den grunnleggende forutsetning at bare 30 % av arealet kunne bebygges. De øvrige deler skulle overdras vederlagsfritt til kommunen. Kostnadene ved utbyggingen kan derfor bare utlignes på utbyggingsarealet. Dette sto klart for alle parter. Selv om saksøkte ikke har overdratt gratis 70 % av sin eiendom direkte til kommunen, er dette realiteten. Baserer en strøksprisen på hele arealet, vil kommunen oppnå en fordel i to omganger: først ved selve overdragelsen og dernest ved at erstatningen reduseres i ekspropriasjonssaken.

Herredsretten satte avsavnsrenten til 12 %, men tilkjente ikke rentesrente. Bygges rentesrenten inn i en flat rentesats, bør denne være 13 %.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

1. Underskjønnets erstatninger høynes vesentlig.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger i overskjønnet.

Lagmannsretten bemerker:

Ekteparet Mamen overtok "Vogellund" og "Buerjordet" i 1950-årene fra mannens foreldre. Eiendommen besto den gang av ca 50 da dyrket mark og 100 da skog. Det ble dyrket grønnsaker og drevet gartnerivirksomhet med flere drivhus. I 1956-57 ble det oppført et større bolighus som etter påbygging i 1960-årene var på i alt ca 330 m2, fordelt på kjeller, første og annen etasje. I tillegg fantes flere andre bygninger, også bygninger som ble brukt som boliger.

I de følgende år har eiendommen blitt beskåret ved flere anledninger. Etterhvert fant ekteparet Mamen ut at de heller ville etablere seg et annet sted. De flyttet derfor fra stedet i 197677 i forbindelse med at de overtok en landbrukseiendom i Moss. Datteren fortsatte imidlertid gårdsdriften i Asker i noen år, og hun ble boende på "Vogellund" inntil 1989. Hovedbygningen ble revet i 1991 etter at de aktuelle anleggsarbeider var fullført.

Området var uregulert frem til tidligere omtalte reguleringsplan ble vedtatt i 1988. I kommunens generalplan for perioden 1982-92 er området beskrevet som skogbruks-/friluftsområde/jordbruksareal som skulle holdes uendret i planperioden.

Slemmestadveien ble opprustet på 1970-tallet, og det ble lagt en gangveg mellom hovedbygningen og Slemmestadveien. Etter at vegarbeidene var utført gikk eiendomsgrensen på nordsiden av hovedbygningen i en avstand fra 1,47 til 2,77 m. Avstanden fra husveggen frem til gangvegen var ca 7,5 m., og til nærmeste del av Slemmestadveien ca 18 m. Byggeforbudslinjen fra vegen skar gjennom den nordlige del av huset. Hovedbygningen hadde atkomst fra området på sørsiden som ikke var spesielt trafikkert. Hovedbygningen lå ellers på en forhøyning i terrenget.

Området er helt forandret etter at utbygningene i henhold til reguleringsplanen av 1988 er foretatt. Slemmestadveien er opparbeidet med 4 kjørebaner, og vegen er forskjøvet sørover slik at minsteavstanden fra vegen til hovedbygningen ble ca 10 m. Gangvegen er flyttet til sørsiden av huset. Videre er anlagt et planfritt kryss for avkjørsel til Fekjan og de nye næringsområder. Atkomsten til sistnevnte områder skjer via vegnett på sørsiden av Slemmestadveien. Dette innebærer at hovedbygingen ville blitt liggende med liten avstand til Slemmestadveien i nord og det nye vegsystemet på sørsiden. Ut fra reguleringsplanen fremkommer det dråpeformede tomteareal som er nærmere beskrevet av herredsretten på 4 i underskjønnet. Dette utgjør omlag 1900 m2. En del av dette går med til vegskråninger slik at restarealet blir ca 1250 m2. Hele det dråpeformede areal er i reguleringsplanen av 1988 angitt som offentlig trafikkområde.

Med unntak for området rundt hovedbygningen på 1,5 - 2 da, overdro ekteparet Mamen hele sin eiendom ved kontrakten i 1987. Det er ikke foretatt noen formell fradeling eller oppmåling av dette arealet. P. g. a. utviklingen ble det heller aldri aktuelt å be kommunen om å trekke opp de nærmere grenselinjer slik kontraktens pkt. 1 annet ledd åpnet for. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at saksøkte beholdt en tomt rundt hovedbygningen på 1,75 da. Det er denne tomt med påstående bygning(er) som er ekspropriert og som skal erstattes etter ekspropriasjonserstatningsloven regler. Verdsettelsen baseres på tidspunktet for tiltredelsen som partene er enige om skal være 12. februar 1990, jfr. loven §10 annet punktum.

Frem til reguleringsplanen ble vedtatt i 1988, ble hovedbygningen nyttet som bolighus. Det var tale om en etablert og lovlig bruk som må være beskyttet ved ekspropriasjon uten hensyn til at bruken ikke kunne opprettholdes p. g. a. planen. Saksøkte må således ha krav på erstatning for bruksverdien, eventuelt omsetningsverdien, av en slik boligtomt på 1,75 da med tilhørende bygning(er). Alternativt - dersom dette vil føre til et gunstigere resultat for ham - vil han kunne kreve erstatning etter strøkspris for hele utbyggingsområdet i tråd med prinsippet i bl.a. Østensjødommen. Dette vil i så fall være en ren grunnerstatning som innebærer at det ikke gis noe tillegg for bygningen(e) på tomta. Herredsretten kom til at sistnevnte erstatningsmodell ville gi høyest erstatning.

Saksøkte har gjort gjeldende at retten ved erstatningsvurderingen må ta hensyn til muligheten for bruksendring til næringsformål, f. eks. ved at hovedbygningen brukes som serveringssted. Retten er ikke enig i dette. En slik bruk var ikke etablert og den ville vært i strid med reguleringsplanen. Resultatet må bli det samme selv om en i denne sammenheng velger å se bort fra reguleringsplanen. Ut fra områdets karakter inntil 1988, generalplanen og intensjonene i denne, kunne bruksendring til næringsvirksomhet ikke anses for påregnelig.

For lagmannsretten har partene vært enige om at bruks-/omsetningsverdien ikke nødvendigvis skal baseres på en tomt med en slik dråpeform som fremkommer av reguleringsplanen. Retten deler dette syn. Retten legger således til grunn at en har å gjøre med en tomt på 1,75 da med mer naturlig (firkantet) utforming. En er imidlertid bundet av de grenselinjer som ble trukket etter at Slemmestadveien var utbedret på 1970-tallet.

Et annet forhold gjelder spørsmålet om hvilke bygninger som skal forutsettes å stå på tomta. Hovedbygningen er i denne sammenheng ikke omtvistet. Retten legger til grunn at carporten, som lå bare noen meter fra hovedbygningen, kunne vært bevart. Etter avtalen med Realia beholdt saksøkte også eiendomsretten til stabburet som ble brukt som bolig, og som han så sent som høsten 1989 hadde konkrete planer om å flytte til tomta rundt hovedbygningen. Retten forutsetter at det ville vært mulig å plassere stabburet på tomta uten å komme i konflikt med byggelinjen eller en naturlig eiendomsgrense i sør. Ved erstatningsutmålingen må en da imidlertid gjøre fradrag for omkostninger til flytting og gjenreising av stabburet.

Ved verdsettelsen finner retten at det i utgangspunktet må være korrekt å se bort fra reguleringsplanen, i all fall for så vidt angår de deler av planen som slår direkte inn på det tomteareal som eksproprieres. Med mindre en slik forutsetning legges til grunn, ville kommunen i kraft av sin reguleringsmyndighet vederlagsfritt kunne tilegne seg verdien av bygningene som må fjernes p. g. a. planen. For så vidt angår forholdet i nord mot Slemmestadveien, betyr dette at retten vil basere verdsettelsen på situasjonen slik den forelå etter at Slemmestadveien var utbedret på 1970-tallet. Retten er mer i tvil hva angår forholdene i sør, men er kommet til at det ikke vil være riktig å se helt bort fra den næringsutbygging med tilhørende vegsystem som er en følge av reguleringsplanen. For det første ville en slik utbygging i en viss avstand fra tomta kunne vært gjennomført uten at saksøkte ville hatt krav på erstatning ut over det som følger av naborettslige regler. Dernest var det en direkte sammenheng mellom saksøktes salg til Realia i 1987 og det aktuelle reguleringsarbeid, og dermed med utbyggingen. Det var denne koplingen som åpnet for saksøktes salg til priser som avspeiler utbyggingsmulighet til næringsformål. Ved egne handlinger som økonomisk har vært fordelaktige for saksøkte, har han således redusert verdien av det restareal som han valgte å beholde. Dette må han ta konsekvensene av når tomta senere eksproprieres.

Retten finner etter dette at tomta må vurderes under den forutsetning at den ville blitt liggende relativt inneklemt og isolert mellom Slemmestadveien og gangvegen i nord, og forretningsområder med tilhørende veger i sør. Ut fra denne situasjonen blir det rettens oppgave å vurdere bruks-/omsetningsverdien av en boligtomt på 1,75 da med en velholdt hovedbygning på ca 330 m2, stabbur og carport. For så vidt angår hovedbygningens nærmere kvaliteter og beskaffenhet, vises til tømmermester Frøilands registrering av 15. desember 1990 og det rikholdige billedmateriale som er fremlagt for lagmannsretten.

En viss veiledning finnes i den leie med kr 6000 pr. måned som Veidekke betalte i anleggsperioden. Dette beløpet omfatter imidlertid bare bruken av selve hovedbygningen, og er nødvendigvis sterkt preget av at tomta den gang vanskelig kunne nyttes til andre formål. Retten er ellers ikke tvil om at verdien av en tomt på 1,75 da med nevnte bygninger plassert i et ordinært småhus-strøk i Asker, vil ligge på et betydelig nivå, trolig klart over 2 millioner kroner. Men verdien må reduseres vesentlig med den beliggenhet som det er redegjort for foran. Tomta i seg selv vil være langt mindre attraktiv samtidig som beliggenheten også vil virke inn ved vurderingen av bygningenes bruksverdi. Etterspørselen ved mulig salg antas således å ville bli begrenset ettersom en befinner seg i en relativt høy prisklasse der potensielle kjøpere vil stille andre krav til omgivelsene. Og som allerede påpekt legger retten til grunn at det ikke foreliger noen mulighet for bruksendring som kan påvirke verdien. Retten har ellers ikke holdepunkter for å anta at eventuell utleievirksomhet skulle kunne gi bedre avkastning enn utbytte ved salg.

Ut fra en helhetsvurdering er lagmannsretten kommet til at omsetningsverdien passende kan settes til 1,4 millioner kroner.

Dette resultatet vil gi en ren grunnerstatning med kr 800 pr. m2. Retten kan ikke se at strøksprisen vil kunne komme opp i et slikt nivå, og slutter seg på dette punkt i prinsippet til herredsrettens merknader på 10 i underskjønnet. Salget til Asko A/S i 1989 er i denne forbindelse av helt underordnet betydning. Salget omfattet et område som i reguleringsplanen var utlagt for næringsutbygging, og salget ble gjennomført etter at utbyggerne hadde foretatt betydelige grunninvesteringer.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at avsavnsrenten bør settes til 12 % p. a. som inkluderer rentesrente. Lagmannsretten tiltrer herredsrettens begrunnelse og viser for øvrig til Høyesteretts retningslinjer i Rt-1984-476.

Overskjønn er alene begjært av saksøkte som har oppnådd et klart bedre resultat enn ved underskjønnet. Asker kommune vil således bli pålagt å dekke Knut Mamens nødvendige utgifter for lagmannsretten i medhold av skjønnsprosessloven §54, jfr. §54a første ledd, bokstav a). Asker kommune må også dekke de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder gebyr og utgifter til skjønnsmenn.

Advokat Skogly har innlevert omkostningsoppgave som viser et samlet krav med kr 58432, eksklusiv gebyr. Salæret utgjør kr 55000. Beløpet kan synes noe høyt på bakgrunn av at overskjønnet tok 3 dager i retten. Saken har imidlertid reist spesielle og til dels vanskelige problemstillinger samtidig som partenes synspunkter har endret seg noe fra underskjønnet og frem til avslutningen av forhandlingene for lagmannsretten. Lagmannsretten finner derfor å kunne godta oppgaven som vil bli lagt til grunn for erstatningsutmålingen.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Asker kommune betaler erstatning til Knut Mamen med 1400000 - enmillionfirehundretusen 0/00 - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig avsavnsrente fra 12. februar 1990 til forfall. Til fradrag kommer de leieinntekter Knut Mamen har mottatt fra A/S Veidekke i tiden etter 12. februar 1990.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Asker kommune til Knut Mamen 58432 - femtiåttetusenfirehundreogtrettito 0/00 - kroner. I tillegg betaler Asker kommune de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgifter til gebyr og til skjønnsmenn.

3. Beløpene under pkt. 1 og 2 forfaller til betaling 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.