Rt-1962-1254

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1962-12-22
Publisert:	Rt-1962-1254
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 145 B/1962
Parter:	Mimi Lindholm overrettssakfører Chr. Haneborg - til prøve) mot Oslo kommune (kommuneadvokat Sverre Thornes).
Forfatter:	Eckhoff, Heiberg, Leivestad, Bendiksby, Thrap
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §180, Bygningsloven (1924) §40, §41

Dommer Eckhoff: I forbindelse med reguleringen av Enerhaugen har Oslo kommune krevet forsøkstakst over 71 eiendommer.

Mimi Lindholm var eier av Enerhaugen 13, takstnummer 9, ved skjønnet. Grunnen er på 285 m2, og den er bebygget med et 1 1/2 etasjes våningshus i tre oppført i 1869. Gulvarealet i første etasje er på 57 m2 og i annen etasje på 33 m2 i alt 90 m2, og det er på det rene at det hverken er innlagt vann eller kloakk i huset, og at det savnes sanitæranlegg.

Kommisjonen avga skjønn 21. juni 1957, og den kom for Mimi Lindholms vedkommende til følgende resultat:

«Alternativ I.

Erstatningsleilighet: 3 værelser m.v.

Erstatning for

1. Grunn og bygninger kr. 14 000

2. Fordyret husleie » 3 000

3. Flytningsomkostninger » 1 200

Samlet erstatning kr. 18 200

Alternativ II.

Erstatning for grunn og bygninger, tomteverdi kr. 25 500.»

Jeg nevner at reguleringen ville føre med seg at grunneierne

Side:1255

måtte flytte fra Enerhaugen. For å finne en praktisk løsning av det boligspørsmål som meldte seg, tilbød eksproprianten dem, som bodde i egne hus, leiligheter i kommunens boligkomplekser oppført i tiden fra 1916 til 1925. For fru Lindholms vedkommende gikk tilbudet etter alternativ I ut på 3 rom, kjøkken m.v. for en fast leiesum. Dette tilbud ble begrenset til alternativ I som forutsatte taksering av bygningen med grunn til høyeste individuelle verdi, salgs- eller bruksverdi, her 14 000 kroner. Posten fordyret husleie, 3000 kroner, kom kommisjonen frem til etter å ha foretatt en beregning av forskjellen mellom ny og gammel leie, og korrigert den ved en sammenligning mellom erstatningsleiligheten og det eldre husvær. Under beregningen ble det i enkelte tilfelle, hvor den nye leilighet var vesentlig bedre enn den gamle, foretatt en reduksjon i tilkjent erstatning. Jeg viser her til kommisjonens inngående redegjørelse for erstatningsposten. Endelig kommer som allerede nevnt erstatning av flytningsutgifter. Vedrørende alternativ II er det allerede nevnt at kommunen ikke tilbød erstatningsleilighet. For øvrig ble det fra kommunens side sagt at når takstene forelå, hadde de saksøkte adgang til å velge det alternativ de ville ha lagt til grunn for oppgjøret.

Flere av grunneierne på Enerhaugen, og blant dem også Mimi Lindholm, påanket skjønnskommisjonens avgjørelse til Eidsivating lagmannsrett. De hevdet at det var gjort feil under saksbehandlingen og ved rettsanvendelsen og påsto skjønnet opphevet. Jeg går ikke nærmere inn på anken for lagmannsretten, og nevner bare at de anførsler som nå er gjort gjeldende for Høyesterett var anbrakt for og ble avgjort av lagmannsretten. Ved lagmannsrettens dom av 6. juni 1959 ble skjønnet stadfestet i den utstrekning det var påanket. Saksomkostninger ble dog ikke tilkjent kommunen.

Mimi Lindholm har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Det gjøres for Høyesterett gjeldende følgende ankegrunner:

1. Ved skjønnet ble det, hevder fru Lindholm, prosedert på at det skulle gis erstatning etter gjenanskaffelsesverdien, det vil her si at erstatningen skulle utmåles i penger etter hva det ville koste å kjøpe en lignende tomt og oppføre et tilsvarende hus utenfor Enerhaugen. En takst på dette grunnlag ville utvilsomt ligget vesentlig over tomteverdien. Det er uriktig når skjønnskommisjonen har gått ut fra at ved kommunens tilbud om leilighet er kravet på erstatning etter gjenanskaffelsesverdien imøtekommet. Man får ikke erstatning av bolig i eget hus ved et tilbud om leilighet, og det savnes lovhjemmel for naturalerstatning i et tilfelle som det foreliggende. Den ankende part har videre fremholdt at det i rettspraksis har vært antatt at eieren av en bolig, som antas å være saneringsmoden, ikke kan ha krav på oppgjør etter gjenanskaffelsesverdien. Den bolig det her gjelder sto ikke foran utskiftning, og det er i den sammenheng pekt på at en rekke hus i strøket har latt seg modernisere for noenlunde rimelige utgifter. Fru Lindholm hevder videre at hverken hun selv eller hennes prosessfullmektig har bundet seg til å godta en

Side:1256

erstatningsleilighet som delvis erstatning. Hun hadde iallfall ikke selv ment å binde seg, og en uklarhet på dette punkt må gå utover eksproprianten. Til kommunens anførsel om at det ikke er anket på det grunnlag som her er referert, har fru Lindholm gjort gjeldende at anken er rettidig, og at den kan prøves av Høyesterett.

2. Det er videre en feil når det under alternativ I post 2, fordyret husleie, er gjort fradrag i erstatningen med den begrunnelse at den ankende part får en høyere boligstandard enn tidligere. Fru Lindholm har klart seg med en billigere leilighet på Enerhaugen, og man har ingen hjemmel for å påføre henne høyere utgifter enn før. Vann, kloakk og sanitærutstyr er ikke økonomiske fordeler som gir seg driftsmessige utslag, og de skal da ikke fratrekkes i erstatningsbeløpet. Skjønnets begrunnelse er for øvrig uklar og ufullstendig.

3. Etter den ankende parts mening er tomteprisen under alternativ II fastsatt etter en enhetspris som lå langt lavere enn den erstatning som ble gitt tilstøtende eiendommer, og skjønnet er derfor vilkårlig.

Mimi Lindholm har nedlagt påstand:

«1. Oslo Skjønnskommisjon's skjønn av 21. juni 1957 oppheves for takstnr. 9 og hjemvises til Oslo Skjønnskommisjon med ny sammensetning.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsrett og Høyesterett.»

Kommunen har hevdet at skjønnskommisjonens avgjørelse og lagmannsrettens dom er riktig, og har nedlagt påstand:

«Oslo Skjønnskommisjons skjønn stadfestes og Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett og Lagmannsrett av fru Mimi Lindholm.»

Saken foreligger for Høyesterett i alt vesentlig i samme skikkelse som den forelå for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Den første ankegrunn går som nevnt ut på at skjønnet må oppheves, fordi fru Lindholm ikke er tilkjent en erstatning i penger som svarer til hva det vil koste å bygge en tilsvarende bolig på egen grunn. Jeg forstår det så at kommunen under skjønnsforhandlingene ikke har bestridt riktigheten av den rettsoppfatning at skjønnskommisjonen prinsipielt måtte ta utgangspunkt i gjenervervsprisen. I denne sammenheng nevner jeg at det av stevningen fremgår at kommunen tilbød erstatningsleiligheter, og at det i tilsvaret er sagt at de innstevnte forlangte erstatningsleilighet. Under takstnr. 9 er det således opplyst at fru Lindholm krevet en leilighet på 2 rom. Under forhandlingene for skjønnskommisjonen ble spørsmålet om erstatningsleilighetene drøftet nærmere. Jeg viser her til lagmannsrettens gjengivelse av skjønnsforutsetningene, og det vil derav sees at det ble oppnådd enighet om at under alternativ I skulle det skjønnes over verdien av erstatningsleiligheten. Fru Lindholm har dermed fått den løsning som hun selv har bedt om, og må være avskåret fra å kreve pengeerstatning utover dette.

Side:1257

Som jeg ser saken, er det ikke nødvendig å ta standpunkt til om det på grunn av bygningens alder og tilstand kunne gis erstatning etter gjenanskaffelsesverdien, eller om det fra fru Lindholms side foreligger rettidig anke.

Jeg tilføyer at kommunen, etter at anken ble uttatt til Høyesterett, har gitt fru Lindholm tilbud om erstatningsleilighet også under alternativ II.

Når det gjelder det annet ankepunkt om kommisjonens fradrag for forbedret boligstandard, bemerkes at utgangspunktet i saken må være at det gamle husvær og den nye leilighet skal være likeverdige. Etter min mening kan det ikke være tvilsomt at det under erstatningsfastsettelsen må tas hensyn til økonomiske fordeler saksøkte oppnår ved å få en leilighet med innlagt vann, kloakk og sanitæranlegg i det hele. Jeg kan for øvrig som lagmannsretten tiltre skjønnskommisjonens begrunnelse og viser også til høyesterettsdom i Rt-1960-568 flg., særlig side 570 nederst. I hvilken utstrekning det i det enkelte tilfelle skal tas hensyn til slike fordeler, er et skjønnsspørsmål som er unndradd lagmannsrettens og Høyesteretts prøvelse.

Angående det siste punkt om tomteverdien nevner jeg at det i ankeerklæringen ble sagt at spørsmålet muligens ville bli tatt opp for Høyesterett. Fru Lindholm anmodet derfor kommunen om å fremlegge opplysninger vedrørende bestemte, tilstøtende eiendommer. Opplysningene ble fremlagt, men den ankende part tok ikke spørsmålet opp i senere prosesskrift, og dermed får det ha sitt forblivende. Jeg tilføyer at etter min mening var anførselen også åpenbart uholdbar.

Jeg er dermed kommet til det resultat at skjønnet må stadfestes. Når det gjelder saksomkostningene finner jeg at det ikke bør gjøres noen forandring i lagmannsrettens avgjørelse, men fru Lindholm må etter tvistemålslovens §180 første ledd betale kommunen omkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Mimi Lindholm til Oslo kommune 1500 - ett tusen fem hundre - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Leivestad, Bendiksby og Thrap: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (høyesterettsadvokat Trygve Bendixen med skjønnsmenn Arne Kielland, Hallvard Løken, Alf Torp, Aksel Engelsgaard og Hans K. Lange):

- - -

De tidligere prisbestemmelser §26b handlet om

Side:1258

gjenanskaffelsesverdien som erstatningsgrunnlag ved ekspropriasjon av fast eiendom. Kommunens tilbud om erstatningsleiligheter tar nå som den gang sikte på å unngå at spørsmålet om erstatning på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien blir aktuelt.

Som det vil sees erklærte kommunen videre at den ikke hadde noe å innvende mot at erstatningen blir fastsatt på grunnlag av bruksverdien etter bestemmelsene i prisforskriftenes §26. Paragraf 26 tredje ledd, bestemmer at erstatningen kun settes utover salgsverdien etter annet ledd, når bruksverdien for eieren må antas å være høyere.

Også når erstatningsleilighet tilbys, har med andre ord eieren krav på erstatning etter den høyeste verdi, bruksverdien eller salgsverdien. Skjønnskommisjonen er enig i dette. Bruksverdien for eieren må nemlig alltid settes minst lik salgsverdien av hus og grunn, selv om avkastningsverdien i dag ligger lavere fordi leien er regulert etter husleiebestemmelsene. Særlig for eneboliger vil det her kunne bli en atskillig lavere avkastningsverdi enn salgsverdien er etter de någjeldende prisbestemmelser for fast eiendom. Dersom eieren i dette tilfelle ikke får erstattet salgsverdien, vil det kunne sies at han økonomisk sett ikke er like godt stillet etter ekspropriasjonen som før. På den annen side må hans egenleie i hans hus på Enerhaugen da beregnes på grunnlag av salgsverdien. Det fører til at erstatningen for fordyret husleie i virkeligheten blir mindre enn om den «lovlige leie» i eget hus var lagt til grunn. Denne oppfatning er også lagt til grunn av lagmannsretten i dommen av 3. september 1953.

De saksøkte har gjort gjeldende at de har krav på erstatningsleiligheter også i de tilfelle hvor erstatningen ikke blir fastsatt for grunn og påstående bygninger, men for tomteverdien fordi denne er høyere. De hevder at eieren i dette tilfelle kunne solgt eiendommen f. eks. til et byggefirma for full tomtepris, og samtidig betinget seg at kjøperen skaffet ham ny leilighet.

Skjønnskommisjonen er enig med kommunen i at eieren i dette tilfelle ikke har rimelig krav på å få erstatningsleilighet stillet til disposisjon. Når erstatningen fastsettes på grunnlag av tomteverdien, er det ensbetydende med at bygningen på tomten må rives, men da har ikke eieren noe rimelig krav på at kommunen skal skaffe ham en ny erstatningsleilighet. At han skulle kunne selge tomten til full pris og samtidig hos kjøperen betinge seg en ny leilighet, kan skjønnskommisjonen ikke anta. Det ville i tilfelle medføre at salgsprisen for tomten ble redusert, eller at han måtte betale for den nye leilighet på samme måte som alle andre.

Hvor tomteverdien er større enn verdien av grunn og bygninger, kan eieren likevel være interessert i å ta den laveste erstatning fordi han da kan få erstatningsleilighet av kommunen. Av denne grunn er partene enige om i disse tilfelle å begjære alternative takster, jfr. den foran siterte tilførsel til rettsboken. I den utstrekning det antas nødvendig, blir derfor alternative takster angitt.

Grunnlaget for kommunens tilbud om erstatningsleilighet er, at de eiere som selv bor i sine hus har et rimelig krav på erstatning for gjenanskaffelsesverdien, således som uttrykt i de tidligere prisforskriftenes §26b. Den erstatning de oppnår etter avkastnings- eller salgsverdien er trykket av gjeldende bestemmelser om regulering av husleiene og av prisforskriftene for fast eiendom. En slik erstatning gir dem ikke

Side:1259

anledning til å skaffe seg nye hus eller nye leiligheter, idet de i tilfelle må betale den langt høyere pris eller leie som et nytt hus eller en innskuddsleilighet i et nytt hus betinger. Hvis kommunen imidlertid skaffer dem en erstatningsleilighet som så vidt mulig tilsvarer den bolig de har nå på Enerhaugen, må eiernes krav på erstatning for gjenanskaffelsesverdien være imøtekommet.

Dette gjelder imidlertid bare i de tilfelle hvor de tilbudte erstatningsleiligheter virkelig erstatter de nåværende boliger på Enerhaugen. I enkelte tilfelle har skjønnskommisjonen funnet at denne betingelse ikke er oppfylt. Det gjelder tilfelle hvor eierne har utmerkede eneboliger på Enerhaugen, og hvor en erstatningsleilighet i kommunens eldre leiegårder totalt sett ikke vil gi eieren en så god og hyggelig bolig som han nå har, selv om den kommunale leilighet kan by på sanitære fortrinn. Skjønnskommisjonen har funnet at eieren i disse tilfelle må ha krav på en tilleggserstatning ved siden av erstatningsleiligheten. Denne erstatning vil bli kalt «Tilleggserstatning til erstatningsleilighet.»

I de tilfelle hvor erstatningsleilighetene noenlunde svarer til den bolig som eierne mister, har eieren krav på erstatning for fordyret husleie i den utstrekning den kommunale leie ligger over beregnet egenleie på Enerhaugen. Noe fradrag i denne erstatning blir det her ikke tale om. I de fleste tilfelle er imidlertid de kommunale erstatningsleiligheter av en langt høyere standard, særlig når det gjelder sanitære anlegg, enn leilighetene på Enerhaugen. Kommunen har hevdet at det i disse tilfelle må gjøres et fradrag i erstatningen for fordyret husleie, fordi eierne oppnår bedre leiligheter enn de nåværende. Eierne har i prinsippet bare krav på en tilsvarende erstatningsleilighet. I de tidligere prisforskrifters §26b var det også gitt uttrykk for at fradrag i slike tilfelle skulle gjøres.

De saksøkte hevder at det ikke er adgang til å gjøre noe slikt fradrag. De saksøkte har klart seg med sine billige leiligheter på Enerhaugen, og må ikke påføres en høyere husleie for fordeler de ikke har bedt om og som de kanskje ikke har råd til å betale for. De har også henvist til at lagmannsretten i sin dom av 3. september 1953 enstemmig har gitt sin tilslutning til denne oppfatning.

Utgangspunktet for bedømmelsen må - som begge parter også er enige om - være at eieren bare har krav på en erstatningsleilighet av tilsvarende godhet som hans egen på Enerhaugen. Derfor må kommunen som før nevnt betale en tilleggserstatning dersom erstatningsleiligheten ikke gir full erstatning for den tapte leilighet. Omvendt synes det rimelig at kommunen må ha krav på en reduksjon i erstatningen, når erstatningsleiligheten etter en helhetsvurdering gir eieren en bedre leilighet enn før. Forat dette på den annen side ikke skal virke urimelig like overfor eieren, må det kreves at det foreligger et tydelig misforhold. Dette er imidlertid forholdet i en rekke tilfelle. En flerhet av husene på Enerhaugen har ikke innlagt vann og kloakk, de har heller ikke bryggerhus og de sanitære forhold er lite tilfredsstillende. De kommunale erstatningsleiligheter har her en helt annen boligstandard. Det ville være lite rimelig om kommunen i disse tilfelle skulle betale uavkortet erstatning for fordyret husleie. Det ville heller ikke være rimelig i det innbyrdes forhold mellom huseierne. Resultatet ville da kunne bli at en huseier med en likefrem slett leilighet på Enerhaugen, på grunn av erstatning for

Side:1260

fordyret husleie, ville kunne oppnå en samlet erstatning som var like stor eller større enn den huseier som hadde en utmerket enebolig på Enerhaugen. Den første ville få liten erstatning for hus og grunn, men høy erstatning for fordyret husleie. Den annen ville få høyere erstatning for hus og grunn, men kanskje ingen erstatning for fordyret husleie.

Til støtte for sin oppfatning kan skjønnskommisjonen henvise til en avgjørelse av Høyesterett, inntatt i Rt-1956-1281. Fra det påankende overskjønn siterer Høyesterett (se side 1284): «Det heter i skjønnsgrunnene: «I tillegg til eiendommens alminnelige - - - vil det bli tilkjent eieren en ulempeerstatning for den særlige bruksverdi eiendommen måtte ha for ham - - -». Skjønnsretten nevner så de ulemper som ut fra denne prinsipielle betraktning er gjenstand for erstatning: «Retten regner med at han har bolig i hovedbygningen. Han fratas denne ved oreigningen og må etter forholdene i Førde bygge seg nytt våningshus på annen eiendom han har i Førde (Hornesteigen). Han fratas ved oreigningen også sine driftsbygninger for gårdsbruket, nemlig fjøs- og løebygningen, hønsehus og potetkjeller. Også disse må flyttes. Han må derfor tilkjennes ulempeerstatning, som må dekke hva en nybygning av de nevnte bygninger vil koste etter hans kommende behov, og etter hva de på byggetiden gjeldende byggepriser må forutsettes å ville komme til å koste mer enn den erstatning han får for sine fratatte bygninger. På den annen side må det tas hensyn til fordelene ved å kunne innrette seg i moderne nybygg. Videre må han ha krav på dekning av flytningsomkostningene.»»

Fradrag for fordeler ble således her gjort, ikke bare for driftsbygningene, men også for ny bolig. Skjønnet ble stadfestet av Høyesterett.

Med hensyn til beregningen av egenleie på Enerhaugen i relasjon til spørsmålet om fordyret husleie i erstatningsleiligheten, skal skjønnskommisjonen for ordens skyld bemerke at egenleien ikke kan settes til en fast prosent, f. eks. 7 % av den fastsatte verdi av grunn og bygninger slik som lagmannsretten synes å ha gått ut fra i dommen av 3. september 1953. Hvilken prosent man i det enkelte tilfelle skal legge til grunn, vil avhenge av bygningens tilstand og vedlikeholdsutgiftene.

Med hensyn til de generelle vurderingsprinsipper for øvrig skal skjønnskommisjonen bemerke at den er enig i at det er den individuelle subjektive verdi for eieren som skal legges til grunn dersom denne av særlige grunner er høyere enn ellers. Det er således tatt hensyn til billige, faste pantelån, til øket verdi på grunn av prydhave eller frukt- og bærhave. Hvor eieren har leiet ut møblert og derved fått øket leieinntekt, er det også tatt et visst hensyn til dette, selv om den økede leie i prinsippet refererer seg til utleie av løsøre. Det er dog eiendomsretten til huset som gir anledning til denne utleie, og den gir uten tvil eieren en noe øket nettoinntekt av eiendommen.

Særlig for eneboliger gjelder det at gleden og fordelen ved å være eier av eget hus er verdiøkende momenter for eiendommen. For hus med flere leiligheter vil forventningen om en ytterligere oppmykning og økning av husleien i eldre hus øke verdien utover den øyeblikkelige avkastningsverdi. Skjønnskommisjonen har funnet det riktig å ta hensyn til denne ventesjansen, og til den stadige stigning i grunnverdien på grunn av prispresset. - - -

Side:1261

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Per Anker og Gunder Egge og tilkalt dommer, sorenskriver Finn Palmstrøm):

For så vidt vedk. Mimi Lindholm, takst nr. 9.

I medhold av bygningslovens §41 første ledd, og §40 forlangte Oslo kommune ved stevning av 20. september 1947 forsøkstakst holdt over en rekke eiendommer på Enerhaugen til gjennomføring av regulering. Oslo skjønnskommisjon avsa 27. juni 1950 skjønn, som for en del av eiendommenes vedkommende ble påanket til Eidsivating lagmannsrett. I dom av 3. september 1953 tok lagmannsretten anken til følge, opphevet skjønnet i den utstrekning det var påanket, og hjemviste det for så vidt til nytt skjønn ved Oslo skjønnskommisjon. Kommunen påanket dommen til Høyesterett, men under ankeforberedelsen ble saken forlikt, slik at skjønnskommisjonen skulle gi nytt skjønn for vedkommende eiendommer, uten at lagmannsrettens dom ble stående ved makt, bortsett fra sakskostnadene.

Oslo kommune begjærte deretter ny forsøkstakst holdt, og skjønnskommisjonen avsa 21. juni 1957 nytt enstemmig skjønn for 71 eiendommer. Et par av de opprinnelig ankende parter var da falt fra, mens en del nye parter av særlige grunner var tatt med. Ved skjønnet ble erstatningene gjennomgående satt atskillig opp i forhold til skjønnet av 1950.

En del av grunneierne har påanket skjønnet av 1957 til Eidsivating lagmannsrett, og etter at enkelte har frafalt anken og saken er hevet for deres vedkommende, gjelder anken nå disse eiere og eiendommer:

- - -

2. Mimi Lindholm, Enerhauggt. 13, skjønnets takst nr. 9.

- - -

De ankende parter nr. 13-17 bor ikke selv på Enerhaugen, og eierne av vedkommende eiendommer bodde der heller ikke da skjønnet ble holdt. Hva særskilt Enerhauggt. 27 angår, deltok ikke eieren Hulda Klundbye i den første ankesaken fordi ekspropriasjonen av hennes eiendom da var frafalt. Det gjelder en større leiegård, et murhus, i utkanten av reguleringsområdet.

For de øvriges vedkommende er denne tilførselen av interesse som kommuneadvokaten gjorde under hovedforhandlingen for skjønnskommisjonen som skjønnsforutsetning:

«I de tilfelle erstatningene for eiendommene fastsettes etter bruksverdien, tilbyr Oslo kommune erstatningsleiligheter til de saksøkte som bor i eiendommene. Erstatningsfastsettelsen skjer da på grunnlag av leien for erstatningsleiligheter i kommunens egne boligkomplekser, i det vesentlige oppført i tiden 1916-1925, jfr. leiegårdsbestyrerens brev av 24. mars 1956, bilag 7 til stevningen. Erstatningsleilighetenes størrelse fastsettes for hvert enkelt tilfelle av Oslo kommune».

Senere tilførte kommuneadvokaten ytterligere:

«Han viste til de tidligere protokollerte skjønnsforutsetninger og presiserte at disse gikk ut på at erstatningsleiligheter ikke tilbys i de tilfelle Skjønnskommisjonen fastsetter erstatningen etter tomteverdien.

Kommunen vil imidlertid ikke ha noe å innvende mot at Skjønnskommisjonen, i tilfelle den fastsetter erstatningen etter tomteverdien, alternativt også fastsetter erstatning etter bruksverdi, med eventuell tilleggserstatning i form av erstatningsleilighet, slik at saksøkte etter skjønnet

Side:1262

kan velge hvilket alternativ han vil ha lagt til grunn for erstatningsoppgjøret.»

Høyesterettsadvokat Magne Schjødt, som sammen med overrettssakfører (nå høyesterettsadvokat) Bjørn Dalan var prosessfullmektig for omtrent alle grunneiere, fastholdt at erstatningsleilighet burde tilbys selv om tomteverdien ble lagt til grunn for erstatningsutmålingen, men han var ellers enig i kommuneadvokatens tilførsel.

Skjønnskommisjonen la til grunn følgende leier for de tilbudte erstatningsleiligheter:

1 værelse og kjøkken m.v. kr. 57,50 pr mnd.

2 værelser og kjøkken m.v. kr. 86,25 pr mnd.

3 værelser og kjøkken m.v. kr. 115,- pr mnd.

I samsvar med skjønnsforutsetningene fastsatte skjønnskommisjonen med ett unntak alternative takster for de eiendommer hvor tomteverdien fantes å overstige bruksverdien, når man ved sistnevnte tok hensyn til tilbudet om erstatningsleilighet. Dette gjaldt bl.a. Enerhauggt. 9, 13 og 21. Eierne av disse eiendommene (de ankende nr. 1/3) fikk valget mellom erstatning for grunn og bygninger - med tillegg for fordyret husleie og flytningsutgifter - og erstatning for tomteverdien, slik at de bare under første alternativ fikk krav på erstatningsleilighet. - - -

Lagmannsretten kan ikke finne at det foreligger slike feil ved skjønnet at det er grunnlag for å oppheve det.

Skjønnsgrunnene angir etter rettens mening tilstrekkelig klart hvilke prinsipper er fulgt. Begrunnelsen for de enkelte erstatningsfastsettelser er, som vanlig, kortfattet, men må sammenholdes med de alminnelige skjønnsgrunner, som bl.a. viser at bruksverdien for eieren alltid er satt minst lik salgsverdien av hus og grunn. Hvor tomteverdien (til nybygg) er funnet å være høyere, er denne lagt til grunn. Videre er tatt hensyn til den individuelle subjektive verdi for eieren, dersom den av særlige grunner er høyere enn ellers. Eksempler på dette er anført. Det er ikke nevnt at overrettssakfører Løvestad for sitt eget vedkommende gjorde krav på gjenanskaffelsesverdien, men det er klart nok sagt at skjønnskommisjonen ikke har brukt en slik verdi som rettesnor. Det kan heller ikke sees å være en feil at bygninger og grunn er vurdert under ett, der hvor verdien av disse er funnet å overstige tomteverdien, jfr. Schjødt: Ekspropriasjonsprosessen side 115-116. Hva de omtalte tilleggserstatninger angår, har skjønnskommisjonen gitt denne begrunnelsen, som må ansees tilstrekkelig: Hvor eierne har utmerkede eneboliger på Enerhaugen, og hvor en erstatningsleilighet i kommunens eldre leiegårder totalt sett ikke vil gi eieren en så god og hyggelig bolig som han har nå, må han ha krav på en tilleggserstatning ved siden av erstatningsleiligheten. Hvordan denne tilleggserstatning nærmere skulle utregnes er et skjønnsspørsmål, som skjønnskommisjonen ikke pliktet å gjøre rede for. - - -

Det kan ikke sees å være noen hjemmel i vår ekspropriasjonsrett for at ekspropriaten i alminnelighet har krav på å få erstattet hva det koster ham å kjøpe igjen en annen eiendom. Både i teori og rettspraksis har man gått ut fra at gjenanskaffelsesverdien bare kommer inn i bildet, når det er nødvendig for ekspropriaten å skaffe seg en annen eiendom i stedet, se Schjødt: Norsk ekspropriasjonsrett (utg. 1947), side 259, den der nevnte høyesterettsdom av 26. juni 1923, Rt-1924-180, og en utrykt

Side:1263

dom av Eidsivating lagmannsrett avsagt 26. november 1957 i ankesak nr. 19/1957 (avskrift er fremlagt i nærværende sak). Det finnes at skjønnskommisjonen har holdt seg til gjeldende ekspropriasjonsrettslige regler når den har lagt til grunn, at nødvendighet for gjenanskaffelse bare kom på tale for dem som selv bodde i husene sine, og at denne nødvendighet er bortfalt ved at vedkommende er sikret boliger i kommunens hus, til rimelige leier som er tatt med i vurderingen av erstatningenes størrelse. I denne sammenheng skal bemerkes at retten oppfatter skjønnet slik, at forutsetningen er at husleiene ikke senere kan settes opp, noe kommuneadvokaten bekreftet under ankeforhandlingene.

Det fremgår av skjønnsgrunnene at skjønnskommisjonen, når den opererer med salgsverdien for hus med tilhørende grunn, har holdt seg til de da gjeldende prisbestemmelser for fast eiendom, kongelig resolusjon av 15. oktober 1954. Etter resolusjonens §5 er «rimelig markedsverdi» rettesnor for taksten, men salgsverdien har skjønnskommisjonen brukt som et minimum, og den er ikke lagt til grunn når bruksverdien for eieren eller tomteverdien - som ikke omfattes av de nevnte prisbestemmelser - er funnet å ligge høyere. Med disse tillempninger, supplert med bestemmelsene om erstatningsleiligheter, kan ikke henvisningen til prisbestemmelsene sees å være i strid med påbudet i Grunnlovens §105 om full erstatning. Det kan her vises til Schjødt: Norsk ekspropriasjonsrett side 260/262, hans artikkel i Retstidende 1946 side 1, Castberg: Norges statsforfatning 2. utg. bind II side 382-383 og Andenæs: Statsforfatningen i Norge 2. utg.side 265.

Retten ser det heller ikke som en feil, når skjønnskommisjonen har unnlatt å ta med i vurderingen den mulighet, at huseiere som selv ikke bor i husene sine kunne tenkes senere å ville flytte inn der. Og det antas å være i samsvar med gjeldende rett at de som tilbys erstatningsleiligheter, i tilfelle må finne seg i fradrag i erstatningen for høyere boligstandard enn før. Det vises til Schjødt: Norsk ekspropriasjonsrett side 259 og Rt-1956-1281.

At erstatning i visse tilfelle gis for bare tomteverdien er logisk og rettslig riktig. Det gjelder tilfelle hvor tomten er mer verd til nybebyggelse enn verdien av hus og grunn sammenlagt. Tomteverdien kan da bare realiseres gjennom rivning, og det er riktig at det ikke gis erstatning for huset og at det heller ikke forutsettes erstatningsleilighet. I denne sammenheng kan vises til Rt-1938-232. - - -