Rt-1963-396

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1963-04-20
Publisert:	Rt-1963-396
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 32/1963
Parter:	Anna Telle (høyesterettsadvokat Sverre Knutsen) mot Johannes Rismyhr (overrettssakfører Finn Sterri - til prøve).
Forfatter:	Leivestad, Roll Matthiesen, Rode, Helgesen, Thrap
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Odelsloven (1821) §9, Odelsloven (1821), Skjønnsprosessloven (1917) §66, §73

Dommer Leivestad: Sør-Østerdal herredsrett avsa 23. mars 1961 i en odelsløsningssak dom med slik domsslutning:

«Johannes Rismyhr dømmes til å utstede skjøte til Anna Telle på ideelle 3/8-parter av eiendommen g.nr. 5, b.nr. 8, Søberg nordre i Elverum, av skyld 2,54 for 39 500 kroner og til å fravike denne eiendomspart den 14. april 1962 mot at Anna Telle tilsvarer som heftelse på eiendommen 3/8-parter av kår til Reier Søberg verdsatt ved odelstakst av 11. juni 1960 (3/8-parter) til 2812,50 kroner og betaler resten av takstbeløpet med 36 687,50 kroner, eller stiller

Side:397

sådan sikkerhet for dette beløp som omhandlet i skjønnslovens §66 første ledd, under a.

Han dømmes til innen 2 uker fra dommens forkynnelse å betale Anna Telle saksomkostninger med 500 kroner.»

Johannes Rismyhr anket, og Eidsivating lagmannsrett avsa 2. februar 1962 dom med slik domsslutning:

«Johannes Rismyhr frifinnes.

I saksomkostninger for begge retter betaler Anna Telle til Johannes Rismyhr 2000 kroner innen 2 uker fra dommens forkynnelse.»

Saksforholdet går frem av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Fru Anna Telle har anket over lagmannsrettens dom. For Høyesterett har hun som ny anførsel prinsipalt gjort gjeldende at tilbakeskjøtningen til Reier Søberg fra Johannes Rismyhr av en ideell halvdel av eiendommen Søberg Nordre g.nr. 5 b.nr. 8 i Elverum er en ren proformatransaksjon som ikke kan være bindende for henne. Anna Telle mener at en rekke forhold viser at det ikke dreier seg om noe reelt tilbakesalg. I 1957 fikk Rismyhr kjøpe både b.nr. 8 og 9 bare mot føderåd til Hans og Reier Søberg. Reier Søberg var den gang 66 år, og syntes han var for gammel til å drive eiendommen. Ved tilbakeskjøtningen var han 3 år eldre. Alt viser at han da ikke hadde til hensikt å bli virkelig eier igjen. Reier Søberg har med rette hevdet at de 2 bruksnumre tilsammen ikke var mer enn en beskjeden bruksenhet, for liten til å deles. Likevel ble nå b.nr. 8 formelt delt. Ved salget var hele vederlaget føderåd. Nå settes kjøpesummen for halvdelen av det ene bruk til kr. 20 000, samt frafallelse av det halve føderåd. Det er ingen sammenheng i disse priser, og liten mening i halvt føderåd når Reier Søberg fortsatt bor i føderådsbygning på b.nr. 9 og har kost hos Rismyhr. For kjøpesummen kr. 20 000 er utstedt pantobligasjon 1 måned etter skjøtningen. Pantobligasjonen inneholder bestemmelse om rente - som for øvrig ikke er blitt betalt - men intet om avdrag. Det har åpenbart ikke vært meningen at noe skulle betales. Det går også frem av at Reier Søberg hadde bankinnskudd på ca. kr. 53 000, slik at det ikke var noen grunn til å utstede pantobligasjon i det hele. Han har også ytet Rismyhr 2 lån på tilsammen kr. 10 000, som Rismyhr skulle betale tilbake, og som bare, ifall han ikke maktet det, skulle gå fra i pantegjelden.

At Reier Søberg ikke ville være eier går også frem av, at han ved brev av 19. januar 1961 tilbød fylkeslandbruksstyret å få kjøpe hans andel, mot at det søkte om odelsfrigjøring og så overdro andelen til Rismyhr. Dette skjedde i samråd med Rismyhr og viser ikke at Reier Søberg var reell eier. Det viser derimot at formålet var å hindre Anna Telles odelsløsning og å sikre Rismyhr hele eiendommen.

Reier Søberg har ikke overtatt driften av jordveien; det oppgis at Rismyhr skulle forpakte hans andel, men noen skriftlig forpaktningskontrakt er ikke opprettet. Faktisk har Reier Søberg vært føderådsmann som før.

Side:398

Det er riktignok anført at Reier Søberg har forestått skogsdriften; hvis dette er riktig er det formodentlig bare fordi skjønnslovens §73 var til hinder for at Rismyhr kunne drive hugst.

Etter Anna Telles syn har tilbakeskjøtningen hatt som eneste motiv å hindre henne i å gjøre odelsrett gjeldende; man har ikke ment å overføre eiendomsrett; man har bare foretatt det man trodde var nødvendig for at det skulle se ut som et reelt tilbakesalg. En slik proformatransaksjon kan ikke hindre hennes odelsløsning, jfr. Rt-1959-1106 og 1915 967.

Subsidiært har Anna Telle på lignende måte som for herredsrett og lagmannsrett gjort gjeldende, at det ikke kan være adgang for Rismyhr og Reier Søberg til å avtale at tilbakeskjøtningen skal gjelde den ideelle halvdel som det hviler odelsrett på. Odelsretten knytter seg til den ideelle halvdel av hele eiendommen. Anna Telle må derfor i ethvert fall kunne gjøre gjeldende sin odelsrett til halvdelen av den del som Rismyhr har beholdt.

Anna Telle har lagt ned slik påstand:

«Prinsipalt: Johannes Rismyhr dømmes til å utstede skjøte til Anna Telle på en ideell halvpart av eiendommen g.nr. 5 b.nr. 8 Søberg Nordre i Elverum av skyld mark 2,54 for kr. 52 666, og til å fravike denne eiendomspart den 14. april 1964 mot at Anna Telle tilsvarer som heftelse på eiendommen halvpart av kår til Reier Søberg, verdsatt ved odelstakst av 11. juni 1960 (halvpart) til kr. 3750 og betaler resten av takstbeløpet med kr. 48 916, eller stiller sådan sikkerhet for dette beløp som omhandlet i skjønnslovens §66 første ledd under a.

Subsidiært: Johannes Rismyhr dømmes til å utstede skjøte til Anna Telle på en ideell fjerdedel av eiendommen g.nr. 5 b.nr. 8 Søberg Nordre i Elverum av skyld mark 2,54 for kr. 26 333, og til å fravike denne eiendomspart den 14. april 1964, mot at Anna Telle tilsvarer som heftelse på eiendommen en åttendepart av kår til Reier Søberg verdsatt ved odelstakst av 11. juni 1960 (en åttendepart) til kr. 937,50 og betaler resten av takstbeløpet med kr. 25 395,50, eller stiller sådan sikkerhet for dette beløp som omhandlet i skjønnslovens §66 første ledd under a.

I begge tilfeller: Johannes Rismyhr betaler til Anna Telle sakens omkostninger for alle retter.»

Johannes Rismyhr har påstått lagmannsrettens dom stadfestet. Han har ikke reist noen prosessuell innvending mot at det først overfor Høyesterett er gjort gjeldende at tilbakeskjøtningen av en halvdel av b.nr. 8 er proformaverk. Men han hevder at tilbakesalget er reelt; det er gjennomført regnskaps- og skattemessig, skjøte er tinglyst og kjøpesummen ordnet ved utstedelse av pantobligasjon. Reier Søberg har disposisjonsrett over sin halvdel; det viser hans håndgivelse til fylkeslandbruksstyret ved brev av 19. januar 1961. Han har også for egen regning forestått skogsdriften. At man med det nære forhold som består mellom Søberg og søstersønnen Rismyhr ikke har gjennomført et skarpest mulig økonomisk skille, kan ikke hindre at salget er reelt. Det kan heller ikke få noen betydning at motivet til tilbakeskjøtningen er å

Side:399

hindre Anna Telle i å løse en halvdel av eiendommen, og heller ikke at Reier Søberg ved sitt brev til fylkeslandbruksstyret har vist at han ønsker at Rismyhr skal få hele eiendommen på ny.

Overfor Anna Telles subsidiære påstand, at det ikke skulle være adgang for Reier Søberg og Rismyhr til å tilbakeskjøte den ideelle halvdel som det hviler odelsrett på, har Rismyhr prinsipalt hevdet at også uten særlig avtale måtte det i et tilfelle som det foreliggende antas at Reier Søbergs odelsrett knyttet seg til den halvdel han fikk kjøpe tilbake. Under enhver omstendighet måtte partene ha adgang til å avtale dette, slik som antatt av lagmannsretten.

Johannes Rismyhr har lagt ned slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Anna Telle dømmes til å betale Johannes Rismyhr sakens omkostninger for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett har Johannes Rismyhr og Reier Søberg avgitt forklaring ved bevisopptak. Det er lagt frem noen nye dokumenter, uten at jeg finner grunn til nærmere å redegjøre for dem.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

For Høyesterett har det vært enighet mellom partene om at det bare hviler odelsrett på en ideell halvdel av b.nr. 8 - nemlig de 2 fjerdedeler som har tilhørt Hans og Reier Søberg. Et mulig videre omfang av odelsretten, som påstått overfor de tidligere instanser, er det derfor nå ikke nødvendig å ta standpunkt til.

Den ankende parts prinsipale påstand, som går ut på at tilbakeskjøtningen av en halvdel av b.nr. 8 er proformaverk som ikke hindrer Anna Telles odelsløsning, kan etter min mening ikke føre frem.

Det er på det rene at det er odelssøksmålet som har foranlediget tilbakeskjøtningen. Reier Søberg har hele tiden ønsket at Rismyhr skulle bli eier av hele eiendommen, og at han selv skulle ha føderåd hos søstersønnen. Tilbakeskjøtningen er foretatt fordi Anna Telle ved sitt odelskrav ville overta halvdelen i b.nr. 8, og en tilsvarende andel av føderådsplikten. Når den ordning som var brakt i stand ved salget til Rismyhr ikke kunne opprettholdes, har Reier Søberg foretrukket i samråd med Rismyhr å gjøre salget om i den utstrekning som var nødvendig for å hindre odelsløsning. Dette er i seg selv helt legitimt. Det er heller ikke noe urimelig i at den tidligere odelsberettigede besitter, når han ikke kan få opprettet den ordning han personlig er interessert i på grunn av odelssøksmål, sørger for å få odelsgodset tilbake for å vareta sine personlige interesser på annen måte. Anna Telle vil fremdeles ha sin odelsrett i behold. At hun under de foreliggende omstendigheter fortsatt må stå tilbake for sin onkel, kan ikke være mer enn rimelig.

Det som er foretatt for å hindre odelsløsningen, er at Reier Søberg har fått tinglyst skjøte på odelsgodset, den ideelle halvdel av b.nr. 8. Etter min mening er dette under de foreliggende forhold tilstrekkelig. Reier Søberg er derved igjen blitt hjemmelsinnehaver og har fått den juridiske rådighet tilbake. Odelsrettslig

Side:400

er dermed tilbakeskjøtningen gjennomført. Jeg viser her til Rt-1934-853.

Dette antar jeg må gjelde selv om det skulle være som antydet av den ankende part, at Reier Søberg overfor Rismyhr skulle ha bundet seg til ikke å disponere rettslig over odelsgodset til fordel for noen annen enn Rismyhr. Et slikt løfte ville Reier Søberg fritt kunne ha gitt før salget til Rismyhr, uten at det ville utløst noen løsningsadgang for Anna Telle. Jeg kan heller ikke se at forholdet skulle bli et annet om et slikt tilsagn var blitt gitt i forbindelse med tilbakeskjøtningen. Anna Telles odelsrett vil være uberørt av en slik avtale.

Hvordan tilbakesalget for øvrig er ordnet, om det er betalt noe vederlag eller intet skal betales, og hvordan de praktiske rådighetsforhold mellom morbror og søstersønn er ordnet, antar jeg slik forholdene her ligger an, ikke kan spille noen avgjørende rolle. Før skjøtningen av odelsgodset til Rismyhr kunne Reier Søberg ha ordnet seg meget fritt i retning av å gi Rismyhr utstrakt rådighet og økonomiske fordeler. Om odelssøksmålet har tvunget dem til å foreta tilbakeskjøtning av odelsgodset, kan de etter min oppfatning ikke av den grunn stå mindre fritt med hensyn til å ordne sin økonomi og driften av eiendommen som de vil.

Når det gjelder den ankende parts subsidiære påstand, at Rismyhr og Reier Søberg ikke ved avtale kunne bestemme at tilbakeskjøtningen skulle omfatte den ideelle halvdel av b.nr. 8 som det hvilte odelsrett på, kan jeg slutte meg til lagmannsrettens begrunnelse. Ved odelssameie er det de ideelle andeler som er odelsgods, ikke hele eiendommen, jfr. Rt-1948-69 flg., særlig side 72. Det kan da ikke være noe til hinder for at partene med virkning for andre odelsberettigede treffer avtale om at et salg skal gjelde en bestemt ideell andel beheftet med odelsrett.

Hvordan saken ville stillet seg dersom det ikke hadde vært truffet noen uttrykkelig bestemmelse om at salget skulle gjelde odelshalvdelen, slik at andre odelsinteressenter ikke av det tinglyste skjøte kunne se om det omfattet odelsandelen, behøver jeg ikke å ta standpunkt til.

Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste.

Anken har ikke ført frem, og den ankende part må erstatte motparten sakens omkostninger også for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Anna Telle til Johannes Rismyhr 2000 - to tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Roll Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Rode, Helgesen og Thrap: Likeså.

Side:401

Av herredsrettens dom (sorenskriver Hans Skotner med domsmenn Sigurd Woldmo, Petter Bækkelund og Elias Halstenshoff):

- - -

Saksforholdet er dette:

Partenes felles bestefar John Olsen Søberg (d. y.) eiet og drev eiendommen Søberg nordre, g.nr. 5, b.nr. 8 (odelsgodset), og g.nr. 5, b.nr.9 (som imidlertid har en annen historie enn b.nr. 8, og som ikke vedkommer denne sak). Han hadde nedarvet odel til bn.r. 8.

John Olsen Søberg hadde 8 barn, etter alder (efter det opplyste): 1) Oline, 2) Olga, 3) Ole Jakob, 4) Petronelle, 5) Hans, 6) Josefine, 7) Reier og 8) Henrik.

Fru Anna Telle er eldste datter av Ole Jacob Søberg (nr. 3 foran, Johannes Rismyhr er sønn av Josefine (nr. 6 foran). Fru Telle har således bedre odelsrett enn Johannes Rismyhr.

John Olsen Søberg døde den 11. februar 1927. Stillingen hadde da en tid vært den at barna Olga, Hans, Reier og Henrik - som var fra 30 til noen og 40 år - alle var ugifte og bodde hjemme på Søberg. Ole Jakob hadde i 1916 kjøpt eiendommen Søndre Berger i Elverum, hvor han bodde og som han drev. Oline, Petronelle og Josefine var gifte og var flyttet fra barndomshjemmet (Petronelle til Amerika). Josefine var død.

Kort før sin død, ved skjøte datert 4. februar 1927, solgte John Olsen Søberg, med påtegnet samtykke fra sin hustru, eiendommen (begge bruksnumre) til de 4 hjemmeværende barn Olga, Hans, Reier og Henrik - «hver for en fjerdepart» for kr. 25 000. I skjøtet er om kjøpesummens avgjørelse anført følgende:

«Kjøperen overtar laan stort i Elverum Sparebank kr. 4000

Føderaad til sælgeren og hustru - 5-aarlig værdi » 5000

Kjøperne likviderer i arv efter sælgeren og hustru » 6000

Overtar utgifter til doktor og begravelse for sælgeren og hustru » 2000

Betaler paa anfordring sælgeren og hustru » 2000

Betaler sælgerens 4 øvrige barn hver kr. 1500 med tilsammen » 6000

hvilket beløp skal henstaa rente- og avdragsfritt i 5 år fra

dato

kr. 25 000

Uten tilgang til kjøpesummen medfølger alt det sælgeren og hustru tilhørende løsøre - saavel indbo som utbo - av enhver art, dog gangklær undtat. Dette løsøres værdi ansettes efter bedste skjønn til kr. 8000.»

Skjøtet er tinglyst den 15. februar 1927.

Olga, Hans, Reier og Henrik forble ugifte og ble boende sammen på eiendommen og drev den i fellesskap.

Den 18. mars 1934 opprettet de (hver sitt) testament til fordel for de øvrige 3, sålydende (Olgas som eksempel):

«Undertegnede Olga Søberg, som er ugift og som ingen livsarvinger har, bestemmer herved som min siste vilje, at alt hva jeg ved min død måtte efterlade mig - deriblandt min andel i de faste eiendomme g.nr. 5 b.nr. 8 og 9 i Elverum av skyld mark 2,54 og mark 1,69 med innbo og utbo av alle slag - skal tilfalle mine søsken Reier, Hans og Henrik Søberg - eller den eller dem av disse som måtte overleve mig - til like deling».

Side:402

Samtlige (4) testamenter ble tinglyst på eiendommene den 1. desember 1934.

Olga døde i 1936 og de andre 3 søsken ble sittende med eiendommene som før. Henrik døde den 26. juli 1948, og Hans og Reier ble deretter sittende med eiendommene alene og drev dem i fellesskap. Hjemmelsovergangen til Hans og Reier alene (Olgas og Henriks død) ble tinglyst på eiendommene den 15. november 1956.

Ved skjøte av 27. juli 1957 solgte Hans og Reier eiendommen til sin nevø Johannes Rismyhr (saksøkte i denne saken). Skjøtet er tinglyst den 14. august 1957.

Odelssak ble så innledet som foran nevnt, og under sakens gang utstedte Johannes Rismyhr den 4. august 1960 sålydende skjøte til Reier Søberg (Hans var død den 18. februar 1959):

«Jeg skjøter halvparten av eiendommen Søberg nordre g.nr. 5 b.nr. 8 i Elverum til Reier Søberg.

Det er den halvpart som det hviler odelsrett på.

Kjøpesummen er kr. 20 000. Halvparten av føderådet, som er nevnt i skjøte fra Hans og Reier Søberg til meg av 27. juli 1957, tinglyst 14. august s. å. faller bort.»

Skjøtet som bærer vedtagelsespåtegning fra Reier Søberg, er tinglyst den 14. september 1960.

Anna Telle mener at hun ikke har odelsrett til den 1/4 part som Olga eiet, idet hun mener at vedkommende denne del er preskripsjon inntrådt. Olga har som dårligere odelsberettiget enn Anna Telle sittet med denne del upåtalt i over 3 år.

Johannes Rismyhr hevder at hun også har mistet odelsretten til den 1/4 part som Henrik eiet. Han fremholder at preskripsjonsfristen også løper for sameierne i et sameieforhold, og at Hans og Reier mistet sin odelsrett til Henriks ideelle del den 15. februar 1930, ved å la ham sitte med denne del i 3 år. Da de ved Henriks død i 1948 arvet hans del, ble de eiere av denne del som «fremmede» i odelslovens forstand. Han hevder da videre at fru Telle mistet odelsretten den 26. juli 1951, eller 3 år etter Henriks død, ved å la Hans og Reier sitte upåtalt med denne del.

Når det gjelder tilbakesalget av 1/2-part fra Johannes Rismyhr til Reier i 1960, så tar fru Telle konsekvensen av at en ideell 1/2-part er kommet på en bedre odelsberettiget hånd, men hun hevder at bestemmelsen om at det er «den 1/2 part som det hviler odelsrett på» ikke er rettslig gyldig. Hun hevder fortsatt å ha odelsrett og løsningsrett til 3/4-parter av den 1/2-part som Johannes Rismyhr eier, (subsidiært løsningsrett til ideell 1/2-part, og atter subsidiært til en ideell 1/8-part.) - - -

Spørsmålet om preskripsjon av Hans' og Reiers odelsrett til Henriks ideelle 1/4-part.

Om et slikt spørsmål er det i Voss' kommentarutgave av odelsloven in. v. (6. utgave) anført bl.a.:

«Når et odelsgods erverves av flere odelsberettigede - f. eks. søsken - som sameie, kan det spørres om annen setning i (odelsloven) §9 er således å forstå, at sambesittelsen medfører preskripsjon av de bedre berettigedes odelsrett til de brøkdeler som eies av de dårligere odelsberettigede. I så fall vil eldste sønn etter 3 års forløp ha tapt odelen til

Side:403

alle brøkdeler unntagen den som han selv eier, nest eldste sønn vil ha tapt odelen til de brøkdeler som eies av yngre søsken osv. Den eneste som vil ha odel i behold til hele eiendommen, er den yngste og dårligst odelsberettigede. Dette resultat synes stridende imot odelslovens ånd og nødvendiggjøres heller ikke ved uttrykksmåten i §9 siste passus, som neppe har hatt sådan sambesittelse for øye.

Det kunne være en rimelig løsning å ordne rettsforholdene, hvis det ikke foreligger annen avtale mellom de interesserte således:

Når flere søsken overtar en odelsgård - uansett om de har skiftet eller ikke, eller om de har kjøpt den i fellesskap - og beholder den i sameie, må man deri kunne legge en stilltiende avtale om at de eldre søsken frafaller sin odelsløsningsrett overfor sine yngre medeiere, så lenge sameieforholdet består, men ikke overfor fremmede. Odelsretten preskriberes ikke for noen av dem, men de kan på den annen side heller ikke fordrive noen av medeierne som måtte ha dårligere odelsrett. Om man vil konstruere dette som en kontraktsforutsetning, - en frafallelse av løsningsretten mellom kjøperne eller arvingene innbyrdes ved overtagelsen av eiendommen, - eller om man vil kalle det en (objektiv) rettsregel som følger av sameieforholdet, er vel mer av teoretisk interesse.»

Retten slutter seg til dette syn på spørsmålet, som også har støtte i rettspraksis. Det kan henvises til bl.a. høyesterettsdommer i Rt-1950-285, 1950 1127 og 1958 1301, og til Rt-1913-129 (overrettens begrunnelse, side 133). Det kan også henvises til Skeie odelsrett (1950) under II på side 89.

Retten mener således at mens Henrik satt som medeier sammen med Hans og Reier, så løp ikke preskripsjonsfristen for disses odelsrett med hensyn til Henriks del. Når så Henrik døde, overtok de hele eiendommen med odelsrett til den hele. Anna Telle hadde da så lenge de satt med eiendommen ingen løsningsrett, og hun har da sin odelsrett i behold.

Når Johannes Rismyhr fremholder, uten dog å trekke noen konsekvenser av det i denne sak, at Anna Telle gjør seg skyld i en inkonsekvens ved å oppgi odelsretten til Olgas opprinnelige 1/4-parti sameiet, så er retten ikke enig i det, jfr. foran.

Det har i saken vært diskutert mellom partene om hvorvidt den ordning som ble etablert ved John Olsen Søbergs skjøte av 4. februar 1927 var en fast og endelig ordning eller en rent midlertidig ordning.

Retten finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til dette spørsmål, idet den finner det uten betydning for sin løsning av preskripsjonsspørsmålet. Den antar imidlertid at den etablerte ordning var, som hevdet av Johannes Rismyhr, en fast ordning (et gjennomført skifte), noe som de etterfølgende testamenter fra de 4 sameiere synes å fastslå.

Tilbakesalget fra Johannes Rismyhr til Reier.

Det er fra begge parter i saken forutsatt at odelsretten kan knytte seg til en ideell andel av en eiendom, og Johannes Rismyhr erkjenner at fru Telle ved odelssakens innledning, da han eiet den hele eiendom, hadde en slik rett og at denne hvilte (for sin andel) på den hele eiendom.

Johannes Rismyhr har solgt til Reier en ideell 1/2-part av odelsgodset ved skjøtet av 4. august 1960. Det kan ikke antas at Johannes Rismyhr (eller noen annen for den saks skyld) kan bestemme at fru Telles odelsrett (eller løsningsrett) skal hvile på ideelle andeler

Side:404

tilhørende bestemte sameiere. Helt klart synes det å måtte være at han ikke med virkning ved salg til «en fremmed» kunne ha bestemt at det var på hans egen gjenværende ideelle 1/2-part at odelsretten skulle hvile. Da ville jo fru Telle stå uten løsningsrett overfor den fremmede (forutsatt at hun har odelsrett alene til en ideell 1/2-part slik som påstått av Rismyhr). Da måtte resultatet i tilfelle bli at hun har krav på å løse hele Rismyhrs ideelle 1/2-part. Forsvinne kan dog ikke odelsretten ved en slik transaksjon.

Retten kan ikke finne annen mulig løsning enn at fru Telle fremdeles har odelsrett for ideelle 3/4-parter i hele eiendommen, og at hun har løsningsrett for disse 3/4-parter av Rismyhrs ideelle 1/2-part, det vil si 3/8 av den hele eiendom, som av henne påstått. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Th. Sverdrup-Thygeson og Otter Boberg og tilkalt dommer, sorenskriver Ivan Løvdal):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:

Sakens faktum er på det rene og man viser for så vidt til herredsrettens fremstilling av dette.

Lagmannsretten er enig med den ankende part i at overdragelsen av eiendommen Søberg nordre g.nr. 5 b.nr. 8 fra John Søberg til de 4 barn i 1927 må sees som en endelig kontraktmessig ordning av eiendomsforholdet. Det er ikke grunnlag for å anta at ovedragelsen bare var et ledd i et delvis gjennomført skifte således som av motparten hevdet. Det er ikke fremkommet opplysninger som taler for motpartens oppfatning at eiendommen skulle være gjenstand for et skifte mellom de 4 barn, og at sameieforholdet bare skulle bestå inntil man fant en rimelig ordning. Det er her tale om 4 ugifte søsken som bodde sammen med sine foreldre da overdragelsen fant sted. Overdragelsen synes å ta sikte på å opprettholde dette forhold, og at søsknene etter foreldrenes død skulle drive eiendommen i fellesskap. Da det her dreier seg om et forholdsvis lite bruk, var det ikke aktuelt med en deling av eiendommen. Søsknene har også etter overtagelsen drevet eiendommen i fellesskap og i 1934 opprettet de likelydende testamenter til fordel for hverandre. Disse testamenter inneholder bestemmelse om at vedkommende andel i de faste eiendommer, herunder g.nr. 5 b.nr. 8, ved vedkommendes død skal tilfalle de andre søsken. I henhold til denne bestemmelse overtok også de 3 gjenværende søsken Olgas del ved hennes død i 1936, og ved Henriks død i 1948 overtok Hans og Reier hans andel. Først i 1957 ble så eiendommen av de 2 solgt til nevøen Johannes Rismyhr. Lagmannsretten antar at de samme rettslige betraktninger som ligger til grunn for Høyesteretts dom i Rt-1948-69 flg. må få anvendelse i dette tilfelle, dvs. at preskripsjonsfristen løper mens sameieforholdet består. Partene er under disse omstendigheter enige om at Anna Telle da bare har odelsrett til en ideell halvpart i eiendommen.

Som foran nevnt har Johannes Rismyhr ved skjøte av 4. august 1960 overdradd til Reier Søberg «den halvpart som det hviler odelsrett på».

Anna Telle gjør gjeldende at, såfremt hun ansees odelsberettiget bare til en halvdel i eiendommen, må hun overfor Rismyhr kunne løse

Side:405

en halvpart av den gjenværende halvdel som han er eier av. Etter hennes oppfatningen kan Rismyhr ved en bestemmelse som nevnt i skjøtet ikke vilkårlig bestemme på hvilken halvdel hennes odelsrett skal hvile.

Lagmannsretten forstår skjøtet av 4. august 1960 slik at selger og kjøper hermed har ment å overdra til Reier Søberg, Hans og Reiers ideelle 1/4-parter i eiendommen. Et slikt salg av bestemte ideelle andeler i fast eiendom må ansees å være i samsvar med våre rettsregler. Som tidligere nevnt er det bare på disse andeler det hviler odel. Lagmannsretten er ikke enig i motpartens oppfatning at odelsrett til ideell andel i fast eiendom innebærer en forholdsmessig odelsrett til hele eiendommen. Det er den bestemte andel, og ikke hele eiendommen som er gjenstand for odelen.

I dette tilfelle er som nevnt de 2 deler hvorpå det hviler odel overdradd til Reier Søberg, som er bedre odelsberettiget enn Anna Telle, og hun vil således ikke kunne gjøre sin odelsrett gjeldende overfor ham. Da den gjenværende del av eiendommen er odelsfri, kan den ikke være gjenstand for odelsløsning.

Etter det anførte vil Johannes Rismyhr bli å frifinne for løsningskravet. - - -