Rt-1973-887

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1973-08-25
Publisert:	Rt-1973-887
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 126/1973
Parter:	Bertine Norheim (høyesterettsadvokat Haavard Vedelden) mot Time kommune (høyesterettsadvokat Gunnar Holdt-Aanensen).
Forfatter:	Bølviken, Sandene, Tønseth, Roll-Matthiesen, Heiberg
Lovhenvisninger:	Jordkonsesjonsloven (1920) §15, §7, Kommunestyreloven (1954) §59, Kommunestyreloven (1954), Tvistemålsloven (1915) §176, §14, §18, Jordloven (1955), Forpaktingslova (1965)

Dommer Bølviken: Ved stevning av 21. desember 1967 anla Bertine Norheim sak mot Time kommune med krav om erstatning fordi kommunen nektet å oppfylle avtale med hennes avdøde mann Jakob Norheim om kjøp av ektefellenes gårdsbruk på Tjøtta i Klepp. Jæren herredsrett - dommerfullmektigen med domsmenn - avsa den 27. november 1969 dom med denne domsslutning:

«1. Innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse betaler Time kommune v/ordføreren til Bertine Norheim kr. 84.300,- -

Side:888

åttifiretusentrehundre kroner - med 5 - fem - prosent årlig rente fra 28/12-1967 til betaling skjer.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Etter anke fra kommunen avsa Gulating lagmannsrett dom den 27. mars 1972 med slik domsslutning:

«Time kommune frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Det var dissens i lagmannsretten, idet én lagdommer kom til samme resultat som herredsretten, dog slik at han stemte for erstatning kr. 74.632,50, et beløp som partene var blitt enige om.

Lagmannsrettens dom er av Bertine Norheim påanket til Høyesterett.

Sakens nærmere omstendigheter og partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens dommer. Bevisopptak til bruk for Høyesterett er avholdt ved Jæren herredsrett, hvor Bertine Norheim og 6 vitner har avgitt forklaring. Blant annet har tidligere ordfører i Time kommune Christian Aasland og tidligere kontorsjef i kommunen Njål Norheim samt Bertine Norheims prosessfullmektig høyesterettsadvokat Haavard Vedelden avgitt forklaring. Ingen av vitnene er nye for Høyesterett. Det er fremlagt en del nye dokumenter, uten at disse har brakt saken i noen ny stilling.

Den ankende part gjør som for de tidligere retter gjeldende at kommunen inngikk en bindende kjøpsavtale da den i januar 1966 aksepterte Jakob Norheims håndgivelse av desember 1965. Det ble ikke tatt forbehold om at kjøpet skulle være betinget av at kommunen fikk konsesjon, og dette var heller ikke, verken etter den opprinnelige avtale eller etter avtalen av 24. februar 1966, en forutsetning som Norheim forstod eller måtte forstå.

At en kjøpsavtale etter §15 i lov av 10. desember 1920 om ervervelse av dyrket mark alene kan kreves fullbyrdet dersom konsesjon blir gitt, innebærer, anføres det, at kjøperen ikke kan bli sittende med eiendommen, men kjøpsavtalen er privatrettslig bindende. For øvrig mener den ankende part at kommunen ved sin bortforpaktning av eiendommen må anses å være innsatt i besittelsen, slik at det er lovens §18 som her kommer til anvendelse.

Den ankende part bestrider også at Norheim kan påføres risikoen for at kommunens vedtak om kjøp av eiendommen ikke er blitt godkjent av Kommunaldepartementet etter kommunestyrelovens §59. Heller ikke når det gjelder slik godkjenning ble det tatt forbehold av kommunen, som må være legitimert til å inngå avtaler av rent Privatrettslig karakter. For øvrig ble godkjenningsspørsmålet ikke behandlet i departementet fordi konsesjon ble nektet. Men avtalen ville utvilsomt blitt godkjent.

Subsidiært, om man skulle komme til at det var Norheim som hadde risikoen for konsesjon, hevder den ankende part at risikoen ikke kunne omfatte mer enn at kommunen fikk en tidsbegrenset konsesjon, som var tilstrekkelig for kommunens formål, og som den kunne ha fått.

Atter subsidiært gjør den ankende part gjeldende at

Side:889

kommunen er ansvarlig på et rent culpa-grunnlag, idet kommunens representanter burde ha gjort sine forutsetninger klare for Norheim, som var den ukyndige part. Kommunen må iallfall være ansvarlig for det tap som oppstod fordi Norheim innrettet seg etter kjøpsavtalen.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

«1. Prinsipalt:

Innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse betaler Time kommune v/ordføreren til Bertine Norheim kr. 74.632,50 - kronersyttifiretusensekshundreogtrettito 50/100 - med 5 - fem - % årlig rente fra 28/121967 til betaling skjer.

Subsidiært:

Time kommune v/ordføreren dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale Bertine Norheim erstatning etter rettens skjønn begrenset oppad til kr. 35.000,- - kronertrettifemtusen 00/100 - med tillegg av 5 - fem - % årlig rente fra 28/12-67 til betaling skjer.

2. Time kommune v/ordføreren dømmes til å betale Bertine Norheim saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett og

Høyesterett.»

Ankemotparten fastholder sin tidligere anførsel at det var en klar forutsetning for kjøpsavtalen at kommunen fikk konsesjon på erverv av eiendommen med full rettsvirkning. Det var ikke noen ny forutsetning som ble presisert i avtalen av 24. februar 1966, men under enhver omstendighet står denne avtale på egne ben, idet det ikke er grunn til å anta at Norheim ikke forstod hva han skrev under på.

Det anføres videre at i den situasjon som §15 i jordkonsesjonsloven omhandler, må prinsippet ytelse mot ytelse slå igjennom. Når kjøperen ikke kan få eiendommen overført til seg, kan han heller ikke pålegges å betale motytelsen. Annerledes stiller spørsmålet seg etter lovens §18, men denne bestemmelse kommer ikke til anvendelse i det foreliggende tilfelle, idet bortforpaktningen, som var et praktisk arrangement foretatt av kommunen i forståelse med Jakob Norheim, ikke innebærer noen besittelsestaking av eiendommen fra kommunens side.

Til motpartens anførsel om tidsbegrenset konsesjon anføres det at en tidsbegrensning ville ha satt kommunen i en umulig tvangssituasjon. Det bestrides for øvrig at jordkonsesjonslovens §7 siste ledd gir adgang til å stille betingelser i form av tidsgrensning.

Kommunen fastholder også at kjøpsavtalen er ugyldig fordi det ikke foreligger godkjenning av Kommunaldepartementet etter kommunestyrelovens §59. Kommunens representanter og organer er verken kompetente eller legitimerte til på egen hånd å inngå en avtale som den foreliggende.

Til det subsidiært påberopte culpa-grunnlag anføres det at det verken foreligger erstatningsgrunnlag eller påvist tap som følge av at Norheim innrettet seg etter kjøpsavtalen

Ankemotparten har lagt ned denne påstand:

Side:890

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Time kommune tilkjennes saksomkostninger av Bertine Norheim for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsrettens mindretall, men med en annen begrunnelse. Jeg mener at det her foreligger erstatningsansvar på grunnlag av kontraktsbrudd.

Jeg tar mitt utgangspunkt i at Landbruksdepartementets avslag på kommunens konsesjonssøknad var begrunnet med at kommunen ikke hadde funnet å kunne gå med på det vilkår for konsesjon som var tirådd av Klepp kommune og av fylkeslandbruksstyret - at overdragelse innen 1 år måtte skje til en gårdbruker som ville bosette seg på eiendommen og drive den. I forholdet mellom kommunen og Jakob Norheim finner jeg å måtte legge til grunn at kommunen, om den hadde ønsket det, kunne ha fått en tidsbegrenset konsesjon, eventuelt med en noe lengre frist enn 1 år, et spørsmål som jeg kommer tilbake til.

Når forholdet var dette, finner jeg det ikke nødvendig å ta standpunkt til det etter min mening tvilsomme spørsmål om det var kommunen eller Norheim som etter kjøpsavtalen, slik den forelå etter den nye avtale av 24. februar 1966, skulle ha risikoen for at kommunen fikk konsesjon på ervervet. Jeg finner nemlig at en risiko på Norheims side iallfall måtte være begrenset til en konsesjon som var tilfredsstillende ut fra kommunens formål med ervervet. Og etter formålet mener jeg at en tidsbegrenset konsesjon måtte være tilstrekkelig.

Det er på det rene, gjentatt av kommunen i en rekke av sakens dokumenter og senest av kommunens vitner under bevisopptaket for Jæren herredsrett, at det ikke på noe tidspunkt var kommunens hensikt å bli sittende med eiendommen. Hensikten var i forbindelse med kommunens forhandlinger om kjøp av tomtearealer i pressområder å kunne tilby et gårdsbruk i bytte. Norheim var da også etter sin avtale med kommunen forpliktet til å overdra eiendommen til kommunen eller en kjøper som kommunen utpekte, og det ble straks satt opp utkast til en trekantavtale hvoretter overdragelse skulle skje direkte fra Norheim til selgeren av et bestemt tomteareal. Denne trekantavtale ble ikke godtatt av kommunestyret, som fant prisen for tomtearealet for høy. Men Norheims tilbud i henhold til håndgivelsen ble akseptert. Fordi den aktuelle trekantordning ikke gikk i orden, trengte imidlertid kommunen konsesjon inntil en annen bytteordning kunne komme i stand.

Når kommunens erverv av Jakob Norheims eiendom nettopp tok sikte på overdragelse til en tredjemann - en gårdbruker som var interessert i å overta og drive gården - kunne etter min mening kommunen i forhold til Norheim ikke være berettiget til å avvise en tidsbegrenset konsesjon. Tvert om, slik avtalen med Norheim var kommet i stand, og slik partene innrettet seg etter avtalen, mener jeg at det pålå kommunen en særlig plikt til å søke å bringe konsesjonsspørmålet i orden, og om nødvendig godta

Side:891

en tidsbegrenset konsesjon. Jeg peker på at det var kommunen som tok initiativet til avtalen med Norheim, som på dette tidspunkt skulle selge gården fordi han var alvorlig syk. Da henvendelsen fra kommunen kom, hadde Norheim kontakt med to brødre som var villige til å kjøpe gården for den pris som også kommunen aksepterte. Men de trengte noen tid til å ordne med finansieringen. Da kommunen etter en kort frist aksepterte Norheims håndgivelse, innrettet Norheim seg etter denne avtale - solgte besetning og redskap og fraflyttet eiendommen. Kommunen på sin side innrettet seg etter kjøpet ved å bortforpakte eiendommen da avgjørelsen av konsesjonsspørsmålet trakk ut. Jeg tar ikke standpunkt til om kommunen derved må anses å ha tiltrådt besittelsen av eiendommen, slik at jordkonsesjonslovens §18 kommer til anvendelse. Situasjonen tilsa iallfall en aktiv opptreden fra kommunens side for å bringe forholdet til konsesjonsloven i orden, og kommunen måtte - slik jeg ser det - i forhold til Norheim være forpliktet til å godta en konsesjon selv om den ut fra kommunens syn ikke var helt tilfredsstillende.

Jeg tilføyer at det vel ikke var grunn til på forhånd å anse som gitt at en kommune ville oppnå konsesjon uten vilkår på erverv av et gårdsbruk. Fylkeslandbruksstyret gav da også i sin uttalelse av 18. mars 1966 uttrykk for at det ikke var grunnlag for å gi konsesjon, men tirådde - som Klepp kommunestyre - en tidsbegrenset konsesjon med sikte på at en bytteordning kunne komme i stand. Også På denne bakgrunn synes det lite rimelig at kommunen skulle kunne overføre på Norheim risikoen for en konsesjon uten vilkår.

Når det gjelder den foreslåtte 1 årsfrist, nevner jeg at kommunen i sin konsesjonssøknad av 5. januar 1966 uttalte at den regnet med i løpet av maksimalt et par år å kunne finne frem til en brukbar ordning. I sin forklaring under bevisopptaket for Høyesterett uttaler tidligere kontorsjef Njål Norheim at kommunen kunne trenge 1 år, 2 år, i verste fall 3 år for å ordne seg. Kommunen kunne, om den hadde funnet ett år å være for snaut, ha bedt om en lengre frist. Eller den kunne senere - om nødvendig - ha søkt om en forlengelse av fristen etter jordkonsesjonslovens §14. Eventuelt kunne det ha blitt aktuelt med frist etter §18. Jeg finner det rimelig å legge til grunn at kommunen, om den hadde akseptert en tidsbegrenset konsesjon, kunne ha oppnådd en ordning som alt i alt ville ha vært tilfredsstillende ut fra kommunens formål med ervervet. Kommunen gjorde imidlertid intet for å få en ordning i stand. Jeg nevner at Landbruksdepartementet i brev av 15. april 1966 spesielt bad opplyst om Time kommune gikk med på det vilkår som Klepp kommune hadde satt for å tilrå konsesjon, noe som ifølge tidligere kontorsjef Njål Norheim ble oppfattet om en invitt til Time kommune til selv å gi uttrykk for at man var fornøyd med eller ville godta en midlertidig konsesjon. Invitten ble ikke fulgt.

Det er fra kommunens side bestridt at en tidsbegrenset konsesjon er i samsvar med jordkonsesjonslovens §7 siste ledd. Etter

Side:892

denne bestemmelse kan det i forbindelse med en konsesjon settes slike betingelser som finnes påkrevd av allmenne hensyn, og jeg kan ikke se at det kan være noe til hinder for i forbindelse med konsesjon på erverv av en jordbrukseiendom å sette frist for overdragelse til noen som vil bosette seg På og drive eiendommen. I et tilfelle som det foreliggende synes en slik frist å være rimelig og fornuftig og i god harmoni med lovens bestemmelser for øvrig, således med fristbestemmelsen i lovens §18.

Det er også fra kommunens side anført at jordkonsesjonslovens §15 er til hinder for at en selger kan kreve kjøpesummen når konsesjon ikke oppnås. Jeg mener at det må bero på partenes avtale hvorledes oppgjøret dem imellom skal skje også i det tilfelle som §15 omhandler. Under enhver omstendighet bygger jeg mitt resultat i denne sak på at det foreliggende kontraktsbrudd fra kommunens side, og at jordkonsesjonslovens §15 iallfall ikke kan avskjære det erstatningskrav som Norheim i dette tilfelle har.

Endelig har kommunen påberopt seg kommunestyrelovens §59. Også om det var gitt en tidsbegrenset konsesjon, måtte kjøpsavtalen ha vært godkjent av Kommunaldepartementet etter kommunestyrelovens regler. I det foreliggende tilfelle hadde departementet stilt søknaden om godkjenning i bero i påvente av en avgjørelse av konsesjonsspørsmålet, og returnert saken da konsesjon ble nektet. Når søknaden om godkjenning ikke ble avgjort av Kommunaldepartementet fordi kommunen - etter mitt syn med urette - avviste en tidsbegrenset konsesjon, kan etter min mening kommunen ikke påberope manglende godkjenning til frifinnelse for det erstatningskrav som er reist.

Jeg kommer etter dette til at kommunen må betale erstatning til Bertine Norheim, og at erstatningen må settes til oppfyllelsesinteressen, som partene er enige om er kr. 74.632,50. Det er heller ikke reist innvending mot kravet på 5 % renter av beløpet fra 28. desember 1967 til betaling skjer.

Jeg finner videre at kommunen etter sakens art og utfall må erstatte Bertine Norheim hennes saksomkostninger for alle instanser. Den ankende parts prosessfullmektig har i samsvar med tvistemålslovens §176 fremlagt omkostningsoppgave, som viser samlede direkte utlegg på kr. 5.312 og salærkrav på i alt kr. 20.000. I samsvar med oppgaven tilkjennes saksomkostninger med til sammen kr. 25.312.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Time kommune betaler til Bertine Norheim 74.632,50 - syttifire tusen seks hundre og trettito 50/100 - kroner med 5 - fem - prosent årlig rente fra 28. desember 1967 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler Time kommune til Bertine Norheim 25.312 - tjuefem tusen tre hundre og tolv - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Side:893

Dommer Sandene: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Tønseth, Roll-Matthiesen og Heiberg: Likeså.

Av herredsrettens dom (kst. sorenskriver Karl J. Haga med domsmenn):

Jakob Norheim var eier av eiendommen gnr. 18, bnr. 15, 16, 17, 18 og 46 i Klepp. Av forskjellige grunner bestemte han seg å selge eiendommen. Rett før jul 1965 hadde Jakob Norheim kommet i kontakt med to personer (visstnok 2 brødre) som var interessert i å kjøpe. På dette tidspunkt ble også Time kommune interessert i å disponere eiendommen. Time kommune var interessert i arealer i Bryne-området. Det var tanken å nytte Jakob Norheims eiendom som bytteobjekt for slike arealer.

Kontakten mellom Jakob Norheim og Time kommune førte til at Jakob Norheim undertegnet en håndgivelse den 23. desember 1965. Håndgivelsen er ført i pennen av den daværende kontorsjef i Time kommune, Njål Norheim, og er sålydende:

«Håndgivelse.

Jeg sier meg med dette villig til å la Time kommune eller en annen kjøper som kommunen peker ut, få kjøpe min eiendom på Tjøtta i Klepp for en kjøpesum av kr. 600.000,-. Det er da forutsetningen at kjøper og selger tar en halvpart hver av utgiftene i forbindelse med overdragelsen.

Jeg skal holde av en tomt på ca. 1 mål der hvor jeg nå holder på å bygge nytt hus.

Besetning, redskaper og annet løst inventar, går ikke med i salget.

Kjøpesummen, kr. 600.000,- skal avgjøres slik: kr. 300.000 utbetales kontant mot skjøte fritt for pengeheftelser. Restkjøpesnmmen kr. 300.000,- skal utbetales over 10 år med kr. 30.000 for hvert år. Første avdrag forfaller til betaling den 2. januar 1967. Senere avdrag forfaller hver 2. januar. Det skal ikke regnes renter av restkjøpesummen Hvis kommunen velger å la en annen tre inn i kjøpet, skal kommunen overfor meg garantere for rett-tidig betaling av avdragene.

Jeg garanterer mot eventuelt tap som måtte oppstå for kjøperen som følge av odelsløsning.

Det forutsettes at overdragelse finner sted i løpet av 1966. Denne håndgivelse gjelder til 10. januar 1966. Jeg forutsetter at Time kommunestyre innen den tid har fått tid til å behandle tilbudet mitt.»

I kommunestyremøte den 4. januar 1966 forelå til behandling tilråing fra formannskapet i Time om at kommunestyret skulle akseptere et foreliggende utkast til avtale mellom Tor Sandve, Jakob Norheim og Time kommune. Tor Sandve hadde et areal i Bryne-området. Dette areal var Time kommune interessert i. Tanken bak forslaget var at Tor Sandve skulle la Time kommune kjøpe en del av sin eiendom, mot at han trådte inn i salget fra Jakob Norheim. I kommunestyremøte ble håndgivelsen fra Jakob Norheim vedtatt. Derimot ville kommunen ikke binde seg til å selge til noen bestemt på det daværende tidspunkt.

Ved brev av 5. januar 1966 fra kontorsjef Njål Norheim, ble Jakob Norheim underrettet om det vedtak kommunestyre hadde truffet dagen før. Brevet er sålydende:

«Kjøp av eiendommen til Jakob Norheim.

Side:894

Jeg viser til den håndgivelse som De ga Time kommune den 23. desember 1965.

Saken var oppe til behandling i Time kommunestyre i går, og det ble da gjort vedtak om å akseptere tilbudet fra Dem. Som De vil være kjent med hadde formannskapet anbefalt at Tor Sandve fikk høve til å kjøpe eiendommen, mot at han solgte omlag 50 mål ved Herigstad-vegen til kommunen. Kommunestyret fant at de vilkår som Tor Sandve stilte for salget av arealet ved Herigstadvegen ikke kunne aksepteres.

Kommunen kommer derfor foreløpig til å tre inn som kjøper. Dette er da forutsatt å være en midlertidig ordning inntil man finner frem til en bytteordning som kommunen kan akseptere.

Jeg har idag sendt melding til fylkeslandbruksstyret om kjøpet.

Videre har jeg sendt søknad om konsesjon gjennom myndighetene i Klepp.

Etter konsesjonsloven vil Klepp kommune ha forkjøpsrett på de samme vilkår som Time kommune har fått.»

Jakob Norheim hadde en del pågang fra kreditorer. Han ønsket derfor å få utbetalt et beløp av kommunen. Dette fikk han da også. I den anledning undertegnet Jakob Norheim og den daværende ordfører i Time kommune (Chr. Aasland) den 24/2-1966 sålydende avtale:

«Under henvisning til håndgivelse av 23/12-65 og Time kommunestyre sitt vedtak av 4/1.66 er det inngått slik avtale mellom Jakob Norheim og Time kommune:

Time kommune utbetaler til Jakob Norheim kr. 100.000,- mot pantobligasjon i gnr. 18, bnr. 15, 16, 17, 18 og 46 i Klepp.

Hvis kommunen får konsesjon På kjøp av eiendommen, regnes beløpet som en del av den kontante utbetaling på kr. 300.000,-. Hvis kommunen ikke får konsesjon, skal kommunen kunne si opp obligasjonen med 6 måneders varsel. Det skal da også beregnes 5 % renter fra utbetalingen finner sted til pengene blir tilbakebetalt.

Avtalen er betinget av formannskapet sin godkjennelse.»

Da ovennevnte avtale ble inngått den 24/2 1966, hadde Jakob Norheim allerede tatt skritt for å selge ut gårdens redskap og besetning m.v. Auksjonen ble holdt den 26. februar 1966, og innbrakte kr. 50.146,-.

Den 16. mars 1966 undertegnet kontorsjef Njål Horheim, på vegne av Time kommune, og Monrad Ueland, sålydende forpaktningskontrakt:

«Time kommune har kjøpt gnr. 18, bnr. 15, 16, 17, 18 og 46 i Klepp av Jakob Norheim.

Det er søkt departementet om konsesjon, men denne søknaden er ennå ikke avgjort.

Mellom kommunen og Monrad Ueland er det inngått slik avtale om forpaktning:

1. Fra 1/4 1966 til 1/4 1967 forpakter Monrad Ueland det ovenfornevnte gårdsbruk med påstående hus.

2. Forpakteren plikter å holde våningshus og driftsbygninger i god stand. Utvendig maling av bygningene kommer ikke på tale i det året avtalen gjelder.

Jorda skal holdes i god hevd, kanal og grøfter skal på vanlig måte forsvarlig vedlikeholdes.

Forpakteren overtar den gjerdeplikt som hører med til eiendommen.

Side:895

3. Forpakteren er merksom på at Jakob Norheim skal bo i en del av våningshuset inntil han er ferdig med sitt nybygg, slik at huset i en overgangstid må benyttes av begge familier.

4. Utgifter til forsikring og skatter er forpakteren uvedkommende.

5. I forpaktningsavgift skal betales kr. 8.000,- pr. år. Avgiften forfaller til betaling etterskuddsvis slik:

En halvpart pr. 1. oktober 1966,

« « « 1. april 1967.

6. Ellers gjelder reglene i lova av 25/6.65 om forpaktning.»

Allerede 5. januar 1966 ble fra kommunens side foretatt skritt for å bringe konsesjonsspørsmålet i orden. Landbruksdepartementet meddelte imidlertid ved brev av 20. mal 1966 at konsesjon ikke ville bli gitt. Jakob Norheim ble meddelt dette ved brev fra Time formannskap den 23. mai. I brevet er bl.a. sagt at en ikke kan si noe bestemt om hvilke konsekvenser avslaget vil få. Av brev fra Time formannskap av 28. juni 1966 til Jakob Norheim hitsettes:

«Som det går frem av den utredning som er gitt til kommunestyret, kan kommunens vedtak av 4/1 ikke oppfylles. Det er forutsetningen at de kr. 100.000 som tidligere er lånt Dem mot obligasjon i eiendommen, kan bli stående til De får ordnet Dem med salg på annen måte. - - -

Til slutt må jeg bare beklage at omstendigheter, som Time kommune ikke har herredømme over, har ført med seg at vedtaket av 4/1- d.å. ikke har kunnet bli oppfylt.»

Jakob Norheim tok etter dette kontakt med kommunen gjennom h.r.advokat Vedelden. Såvidt skjønnes var tanken å komme frem til en minnelig ordning. Dette lykkes imidlertid ikke.

Den 12/11-66 undertegnet Jakob Norheim og hans hustru kjøpekontrakt om eiendommen. Eiendommen ble solgt til Thrond Einarson Schei for kr. 474.200,-. Noe upresist kan det sies at beløpet ble erlagt den 20. april 1967.

Jakob Norheim døde den 30/1-1967. Hans ektefelle Bertine Norheim overtok fellesboet uskiftet. - - -

Retten skal bemerke:

Håndgivelsen av 23/12-1965 inneholder intet om hvorledes det skal forholdes hvis konsesjonsspørsmålet ikke går i orden. Det kan heller ikke antas at partene drøftet dette i forbindelse med håndgivelsen. På dette tidspunkt var det nemlig kommunens mening at Tor Sandve skulle overta eiendommen. Og Tor Sandve trengte ikke konsesjon. Kommunestyrets vedtak av 4. januar 1966 hadde sin bakgrunn i en tilråing fra formannskapet. Formannskapet tilrådde kommunestyret å akseptere det foreliggende utkast til avtale mellom Tor Sandve, Jakob Norheim og Time kommune. I kommunestyret ble imidlertid vedtatt å godta håndgivelsen fra Jakob Norheim, mens kommunen ikke ville binde seg til å selge gården til en bestemt person. Dette vedtak betydde at det ville oppstå spørsmål om konsesjon for kommunen. I brev fra Time formannskap den 5. januar 1966 til Jakob Norheim aksepteres håndgivelsen. Håndgivelsen er imidlertid ikke akseptert under den forutsetning at konsesjon vil bli gitt. I brevet er bare inntatt en passus om at kommunen har sendt søknad om konsesjon.

Side:896

Retten antar etter dette at kommunen må ha risikoen når det gjelder spørsmålet om konsesjon vil bli gitt eller ikke. Det er fra saksøktes side pekt på at lov om ervervelse av dyrket mark av 10. desember 1920 nr. 3 §15 fører til det motsatte resultat. Men det kan ikke være riktig. Rett nok kan kommunen ikke forlange avtalen fullbyrdet uten at konsesjon blir gitt. Men forøvrig inntrer de alminnelige virkninger av en gyldig avtale. Således også erstatningsplikt overfor selgeren dersom han lider tap ved at avtalen ikke kan gjennomføres. Til støtte for dette standpunkt går høyesterettsdommer inntatt i Rt-1922-680, Rt-1935-528, Rt-1939-653 og Rt-1950-159.

Retten vil dessuten bemerke at det må antas å være overveiende sannsynlig at kommunen ville fått konsesjon for ett år dersom den hadde vært villig til å godta en slik tidsbegrensning. Fra kommunens side var det liten interesse for å godta konsesjon for så kort tid. Ved landbruksdepartementets avgjørelse av konsesjonssøknaden er det lagt særlig vekt på dette. Og det må i alle fall være klart at det ved håndgivelsen og kommunens aksept ikke på noen måte kan sies å ha vært partenes forutsetning at kommunen fikk innvilget konsesjon på nærmere bestemte vilkår.

Saksøktes påstand om at selger har plikt til å skaffe kjøper hjemmel, må forkastes som grunnløs. Det som er saken er, at selger har plikt til å medvirke til en hjemmelsoverføring så langt dette er mulig for ham.

Retten er noe i tvil om hvorledes en skal forstå avtalen av 24/2-1966. 1 denne avtale er uttrykkelig sagt hvorledes det skal forholdes hvis kommunen ikke får konsesjon. Avtalen ble skrevet under av Jakob Norheim i hans hjem. Til stede var kommunens kontorsjef Njål Norheim, og Rolf Salte som var medlem av kommunestyre. Njål Norheim har fremholdt at Jakob Norheim før han underskrev avtalen, ble forklart hva den innebar. Trolig ble avtalen også opplest for ham, men Jakob leste den ikke selv. Rolf Salte har likeledes i retten forklart at Jakob Norheim var klar over at han ikke uten videre kunne ta imot de kr. 100.000,-, i og med konsesjonen var et åpent spørsmål. Vitnene Ragnvald Norheim og H. Vedelden har uttalt seg i en annen retning. Jakob Norheim skal overfor hver av dem ha forklart at han ikke var kjent med hva avtalen gikk ut på da han skrev under den. Etter Jakob Norheims mening skulle avtalen bare ha angått utbetaling av de kr. 100.000,-.

Etter hva som har vært forklart av vitnene i retten, særlig av kontorsjef Njål Norheim, må det anses på det rene at det fra kommunens side hele tiden har vært antatt at Jakob Norheim bar risikoen for konsesjonen. Retten har ovenfor antatt at denne oppfatning har vært uriktig. Men når det fra kommunens side ikke har vært noen tvil med hensyn til oppfatningen av konsesjonsspørsmålet, så er det nærliggende å anta at det fra kommunens side heller ikke ved avtaleinngåelsen den 24/2-1966 ble presisert at det var inntatt en klausul om konsesjon.

Etter det standpunkt kommunen hele tiden har hatt til konsesjonsspørsmålet, har det fra kommunens side ikke vært meningen at avtalen av 24/2-1966 skulle inneholde noe nytt vedrørende dette spørsmålet Og når det ikke har vært meningen at den skulle inneholde noe nytt, er det heller ingen grunn til å tro at det nye som var inntatt i avtalens tekst ble presisert for Jakob Norheim. Jakob Norheim var i en vanskelig

Side:897

økonomisk situasjon. Det som var avgjørende for ham da avtalen ble undertegnet var at han fikk utbetalt de kr. 100.000,-. Og retten legger til grunn at det var denne del av avtalen han kjente til, idet han selv ikke har lest den, og dens øvrige innhold ikke er foreholdt ham på utvetydig vis. Og når forholdet er at kommunen ikke har ment at avtalen inneholder noe nytt, og Jakob Norheim ikke har vært klar over det nye som er kommet inn i avtalen, så kan heller ikke kommunen grunne noen rett på den.

Retten vil således anta at avtalen av 24/2-1966 ikke medfører noen endring i det etablerte forhold mellom partene.

Forpaktningskontrakten av 16. mai 1966 er inngått mellom Time kommune på den ene side og Monrad Ueland på den annen. Saksøker peker på at forpaktningskontrakten er inngått uten at det har vært forutgående forhandlinger med Jakob Norheim. I og med at kommunen forpakter eiendommen bort, så har de overtatt den. Kommunen hevder på sin side at bakgrunnen for forpaktningskontrakten ikke var at kommunen anså seg som eier, men at kommunens syn var at det var galt at gården lå brakk på grunn av konsesjonssøknaden. Og når forpaktningen ble foretatt i kommunens navn, var det fordi det ble antatt at kommunen ville bli eier. - Retten vil ikke legge avgjørende vekt på det man kan utlede av forpaktningskontrakten og den måte den kom i stand på. Det skal bare nevnes at disse forhold i og for seg synes å understøtte den oppfatning retten har hatt når det gjelder forståelsen av håndgivelsen av 23. desember 1965, aksepten av 5. januar 1966 og avtalen av 24. februar 1966. Det skal særlig nevnes at formannskapet i møtet den 3/3- 1966 ga ordfører og kontorsjef fullmakt til å forpakte bort eiendommen i ett år (se dok. 14 ad 1 side 2). Det er vanskelig å forstå at grunnlaget for fullmakten skal ha vært noe annet enn at formannskapet betraktet kommunen som eier. - - -

Spørsmålet om godkjennelse etter kommunestyrelovens §59 falt bort i og med kommunens standpunkt til konsesjonsnektelsen. Kommunaldepartementet sendte da også tilbake søknaden om godkjennelse under henvisning til denne nektelse. Det er således uvisst i hvilken retning departementets avgjørelse hadde gått hvis kommunen hadde vært interessert i å ta imot den konsesjon som ville blitt gitt. Men forholdet er likevel at når det ikke foreligger noen godkjennelse, så er vedtaket ikke gyldig. Retten mener imidlertid at dette er uten betydning for sans avgjørelse. Retten ser det slik, at kommunen kan bli erstatningsansvarlig hvis kontorsjefen på kommunens vegne inngår avtale som kommunen ikke vil eller kan oppfylle. Spørsmålet blir da om det foreligger erstatningsgrunnlag.

Kontorsjefen har forklart at Jakob Norheim var blitt gjort kjent med at kommunens vedtak var avhengig av godkjennelse. Retten kan ikke se bort fra muligheten av at dette er nevnt for Jakob Norheim. Derimot finner den ikke å legge til grunn at det med tilstrekkelig tydelighet er presisert for ham at det i dette ligger at kommunen forbeholder seg rett til å tre ut av det aktuelle forhold. Hverken i håndgivelsen eller den etterfølgende aksept er inntatt noe slikt forbehold. Og dette selvom begge er ført i hånden av kontorsjefen. Hvis kommunens standpunkt var blitt presisert for Jakob Norheim på dette tidspunkt, er det nærliggende å

Side:898

anta at enten håndgivelsen eller aksepten hadde inneholdt en passus om dette. Fra kontorsjefens side var det også tanken å innta en slik passus. Den tilråing fra Time formannskap som ble behandlet i kommunestyremøtet den 4. jan. 1966, er oppsatt av kontorsjefen. I tilråingen er satt opp utkast til avtale mellom Tor Sandve, Jakob Norheim og Time kommune. Pkt. 7 i dette utkast lyder:

«Denne avtale er betinget av Time kommunestyre sin godkjennelse og fylkesmannens approbasjon av vedtaket. Videre er avtalen betinget av at Tor Sandve i relasjon til konsesjons- og jordlov ikke blir hindret i å overta Jakob Norheim sin gård.»

Utkastet ble imidlertid ikke aktuelt, idet kommunestyret ikke vedtok tilråingen forsåvidt angikk Tor Sandve. Og det som da er igjen av forbeholdet er et eventuelt muntlig utsagn til Jakob Norheim. Men etter det som er opplyst kan retten ikke anta at Jakob Norheim har godtatt et slikt forbehold. Når forbeholdet representerer et så vesentlig innhugg i den skriftlige avtale, må det føres sterke bevis for at noe annet er avtalt muntlig. Men slikt bevis er ikke ført. Det skal i denne forbindelse pekes på kontorsjefens egen uttalelse til formannskapet vedrørende kjøp av eiendommen til Tor Sandve (dok. 14 ad 1 3):

«Jeg kan ikke finne det riktig å innby kommunestyret til å gjøre vedtak på grunnlag av en muntlig uttalelse når det dreier seg om en transaksjon av denne størrelsesorden, - - - .»

Etter dette antar retten at kommunen har inngått avtale med Jakob Norheim i overensstemmelse med håndgivelsens ordlyd. Overfor Jakob Norheim er kommunen da bundet etter de alminnelige avtalerettslige regler. Dette medfører at han kan kreve erstatning for det tap han lider ved at kommunen ikke oppfyller avtalen.

Den nye kjøper, Thrond Einarson Schei, betaler kjøpesummen kr. 474.200,- den 20. april 1967. Saksøkers samlede tap er da lik differansen mellom kontantverdien den 20. april 1967 av de betalinger kommunen var forpliktet til etter håndgivelsen, og de kr. 474.200,-. Dessuten kommer en liten korreksjon på grunn av at Jakob Norheim ved begge salgene skulle betale halvparten av skjøte- og tinglysningsomkostningene. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arnt Haarberg, M. Lund og G. H. Endresen): - - -

Lagmannsrettens flertall, lagdommerne Lund og Endresen er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Det var kommunens kontorsjef som førte håndgivelsen fra Jacob Norheim i pennen. Han regnet antakelig med at eiendommen skulle overdras til en som ville bosette seg der og drive den. Konsesjon var derfor ikke noe aktuelt problem og dette er vel grunnen til at spørsmålet ikke ble nevnt i håndgivelsen. Det er også uklart om Jakob Norheim var klar over at kommunen måtte ha konsesjon, selv om det må anses på det rene at konsesjonsspørsmål ble drøftet da håndgivelsen ble skrevet.

Ved kommunestyrets vedtak av 4.l.1966 oppsto en ny situasjon Når kommunen skulle overta eiendommen, måtte den ha konsesjon.

Underretningen til Jakob Norheim om vedtaket opplyser at søknad om konsesjon er sendt gjennom myndighetene i Klepp og at Klepp

Side:899

kommune har forkjøpsrett på de samme vilkår som Time kommune har fått. Det er lite trolig at Jakob Norheim av dette kunne forstå at kommunens aksept var betinget av konsesjon.

Forholdet ble imidlertid gjort klart i den avtale som ble inngått 24.2.1966. Der er det tatt inn bestemmelse om hvorledes det skulle forholdes hvis kommunen ikke fikk konsesjon. Det er riktignok opplyst at Jakob Norheim - fordi han p.g. av sykdommen hadde vanskelig for å lese - ikke selv leste avtalen før han underskrev den. Men det må anses godtgjort at den ble opplest og referert for ham. Både Jakob og Bertine Norheim måtte også underskrive en pantobligasjon. Også dette måtte virke til å klargjøre forholdet. Det er opplyst at selv om Jakob Norheim var syk, var han helt åndsfrisk.

Det er vel sannsyniig at begge parter regnet med at konsesjon ville bli gitt slik at handelen ville gå i orden. Men bestemmelsen sto der og Jakob Norheim godtok den. Hvis han la noe mindre i avtalen enn det den inneholdt, må han selv bære risikoen for det.

At Jakob Norheim solgte besetning og redskap og kanskje forserte sin husbygging er forståelig på bakgrunn både av sykdommen og av at han regnet med at handelen ville gå i orden. Det kan ikke anses godtgjort at kommunen har påskyndet ham. Det hadde den ikke grunn til etter kommunestyrevedtaket 4.1.1966.

At kommunen forpaktet bort eiendommen kunne i og for seg tyde på at den mente å ha kjøpt eiendommen og tiltrådte besittelsen. Kommunen har da også erkjent at det her er begått en formell feil. Men sett på bakgrunn av begge parters tro på at konsesjon ville bli gitt og at Jakob Norheim p.g.a. sykdom hadde oppgitt gårdsdriften, er transaksjonen forståelig og kan ikke ha den følge at forbeholdet om konsesjon i avtalen av 24.2.1966 anses som ikke gjeldende.

Lagdommer Haarberg kommer til samme resultat som herredsretten og tiltrer dennes premisser forsåvidt angår spørsmålet om avtalen mellom kontraktspartene var betinget av at den ankende part fikk konsesjon. Han finner - som herredsretten - at avtalen av 24. febr. 1966 ikke gjør noen endring i dette. Håndgivelsen var gitt til 10. januar 1966 og ble akseptert av kommunen innen denne fristen løp ut. Derved er der kommet istand en avtale mellom Norheim og kommunen om salg av eiendommen på nærmere angitte betingelser, som må antas å være uttømmende, og som ikke inneholdt noe forbehold om konsesjon. Skulle avtalen av 24.2.66 gjøre noen endring i salgsavtalen, måtte det være uttrykkelig sagt. Avtalen av februar har sin selvstendige oppgave og kunne gjennomføres etter sin ordlyd uten å gjøre noen endring i salgsavtalen, eller komme i strid med denne.

Etter at kommunen ensidig hadde forhandlet med forpakteren og sluttet forpaktningskontrakt med ham, og forpakteren hadde overtatt driften, finner mindretallet at kommunen er innsatt i besittelsen av eiendommen og at forholdet deretter reguleres av kons.lovens §18. Det tilføyes at forpakteren for lagmannsretten erkjente at han ikke hadde noe med Norheim å gjøre og forklarte at han henvendte seg til kommunen som rette vedkommende da det oppsto spørsmål om å reparere en feil på melkemaskinen. Han ble da ikke avvist eller henvist til Norheim.

Ugyldighetsspørsmålet: Lagdommer Haarberg ser dette annerledes

Side:900

enn herredsretten. Det fremgår av kommunaldepartementets brev til fylkesmannen av 25/5-66 at «handsaminga av saka har vore utset, med di ein har venta på at søknaden om konsesjon skulde verta avgjort av landbruksdepartementet» og det fremgår også at saken deretter er returnert til fylket uten noen realitetsbehandling, fordi konsesjonssøknaden da var avslått. Siden er der - såvidt sees - intet foretatt hverken fra departementets, fylkets eller kommunens side for å få saken realitetsbehandlet i h..h.t. kommunelovens §59.

Dette synes å vise at de nevnte offentlige instanser alle har ansett kravet om departementsgodkjennelse som en åpenbar formalitet, og mindretallet kan da ikke finne at Time kommunes vedtak av 4de januar 1966 var ugyldig i den forstand at samme kommune kan gjøre forholdet gjeldende som en ugyldighetsinnsigelse overfor medkontrahenten når denne krever erstatning for kontraktsbrudd.

Det pekes her også på at fylket i sin ekspedisjon til kommunaldepartementet 14. mars 1966 til slutt, etter å ha sitert saksforholdet anfører at: «Ein har ikkje noko å merka til vedtaka».

Mindretallet finner etter dette at kommunen ikke kan høres med en ren formal-innsigelse som in casu skulle medføre at kommunen kom i den stilling at den på sin side ikke var bundet mens man åpenbart har handlet ut fra den forutsetning at Norheim var bundet. Landbruksdepartementet har tydeligvis også behandlet konsesjonssaken uten hensyn til at man skulle stå overfor et «ugyldig» vedtak av kommunestyret

Når så kommunen intet gjør for å oppfylle avtalen - en avtale som den etter vanlige avtalerettslige regler og vår konsesjonsrett var forpliktet til å stå ved - finner mindretallet at kommunen må svare ankemotparten erstatning for det tap han led ved at salgsavtalen ikke ble gjennomført. Utmålt på dette grunnlag, er det enighet mellom partene om at tapet er kr. 74.632,50, idet tilføyes at det ikke er hjemmel for å ta hensyn til en eventuell inflasjon i årene frem til 1977. - - -