Rt-1980-227

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1980-02-16
Publisert:	Rt-1980-227
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 22B/1980
Parter:	A (advokat Elisabeth Klever - til prøve) mot B (høyesterettsadvokat Axel Heiberg).
Forfatter:	Mellbye, Elstad, Løchen, Michelsen, Stabel
Lovhenvisninger:	Husleiereguleringsloven (1967) §17, Husleiereguleringsloven (1967), Ekteskapsloven (1918), Ektefelleloven (1927) §12, Skifteloven (1930) §125, Skifteloven (1930), Husleieloven (1939) §32a, Prisloven (1953) §18

Dommer Mellbye: Ektefellene Inger Britt Rislaa og Tellef Rislaa ble i mars 1976 separert etter felles søknad til fylkesmannen i Vest-Agder. Som ledd i det private skifte av fellesboet begjærte de skiftetakst avholdt over fellesboets andelsleilighet under Lund Borettslag i Kristiansand. Skiftetakst ble avholdt av Kristiansand skifterett 17. januar 1978 med slik slutning:

«Andelsleilighet i Lund Borettslag, Urdsvei 16, Kristiansand takseres til kr 70.000,- syttitusen kroner.»

Inger Britt Rislaa påanket skiftetaksten til Agder lagmannsrett og anførte at taksten var basert på feil i rettsanvendelsen. Agder lagmannsrett avsa dom i saken 29. september 1978. Dommen har slik slutning:

«1. Kristiansand skifteretts skiftetakst av 17. januar 1978 stadfestes.

2. I saksomkostninger til Tellef Rislaa betaler Inger Britt Rislaa kr 1.000,- - ettusenkroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Inger Britt Wikstøl, som den ankende part heter etter inngåelse av nytt ekteskap, har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Det anføres at det er feil rettsanvendelse når skiftetaksten ikke tar sikte på å fastslå den samme pris for andelsleiligheten som man ville fått ved en takst av husleienemnda. Det anføres videre at lagmannsretten ikke har faktisk dekning for å anta at ellers pristakstpliktige leiligheter i stor utstrekning er gjenstand for bytteomsetning hvor pristakst ikke kreves.

Den ankende part har underbygget disse anførsler i det vesentlige på følgende måte:

Skifteloven, spesielt dens §125, inneholder ingen regel om hvilket siktepunkt en skiftetakst skal ha for sin verdiansettelse. Den eneste mulige regel er da at det skal tas sikte på å finne takstobjektets alminnelige omsetningsverdi. Dette er også fastslått i rettspraksis, spesielt i Rt-1973-1391.

Andelsleiligheter kan etter §17 første ledd i husleiereguleringsloven av 7. juli 1967 bare omsettes for den pris husleienemnda fastsetter.

Side:228

Det unntak fra denne regel som ved kgl. resolusjon av 28. februar 1975 er gjort for overdragelse blant annet til ektefelle, til loddeier på skifte av dødsbo eller fellesbo mellom ektefeller, må forstås derhen at unntaket bare gjelder plikten til å få en takst fra husleienemnda, mens skiftetaksten fremdeles må følge de materielle regler for fastsettelsen av takstbeløpet i den samme kongelige resolusjon. Dette standpunkt forenes godt med de hensyn som har begrunnet unntaksregelen, se Ot. prp. nr. 12 (1954) side 28, motivene til §13.

Selv om man oppfatter unntaksregelen i den kongelige resolusjon derhen at den også gjør unntak fra de materielle takseringsregler, må imidlertid resultatet bli det samme. Både på boets hånd - altså ved salg til utenforstående - og på loddeierens hånd etter skiftet kan andelsleiligheton bare selges for husleienemndas takst. Det er da en urimelighet om den ankende part som loddeier skal kunne pålegges å svare for en høyere pris enn boet ved eget salg kan oppnå og den ankende part kan få igjen ved etterfølgende salg. Denne urimelighet må sees i lys av ekteskapslovens og skiftelovens regler om adgangen til ved skiftet å kreve naturalutlegg. Denne adgang er til dels begrunnet i sosiale betraktninger, hensynet til barna i det oppløste ekteskap og til den svakest stilte part i oppgjøret. Det er i strid med disse hensyn å gjøre adgangen til naturalutlegg avhengig av at det i booppgjøret tilsvares et beløp som overstiger vanlig lovlig omsetningspris. Denne urimelighet viser seg særlig i forbindelse med at muligheten for å belåne en slik andelsrett praktisk talt vil ha husleienemndas takst som lånegrense.

Den ankende part anfører at adgangen til å bytte bort andelsleiligheter uten å basere byttet på husleienemndas takst, ikke kan være av betydning i denne henseende. Bytteretten er generelt av mindre praktisk betydning, og i alle fall er den i nærværende sak både i det strøk leiligheten ligger og i lys av den ankende parts egen situasjon ikke av aktuell betydning. Lagmannsretten har her vurdert feil den faktiske situasjon, og tar overhodet feil når den anser bytteverdien som en økonomisk verdi. Bytteretten tilkommer alle leieboere og kan ikke vurderes som en tilleggsverdi ut over husleienemndas takst.

Den ankende part har sluttelig pekt på at ved odelstakster og ekspropriasjonstakster er forskriftene om prisregulering ved fast eiendom lagt til grunn ved fastsettelsen av løsningssum og erstatning. De synspunkter som har begrunnet dette, må også gjelde for skiftetakst i tilfeller som det denne sak dreier seg om.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Kristiansand skifteretts skiftetakst av 17. januar 1978 over andelsleilighet i Lund Borettslag, Urdsvei 16 i Kristiansand oppheves og hjemvises til ny behandling.

2. Tellef Rislaa betaler saksomkostninger til Inger Britt Wikstøl for Høyesterett og for lagmannsretten.»

Ankemotparten har henholdt seg til lagmannsrettens dom, hvis begrunnelse han er enig i. Han har nedlagt slik påstand:

Side:229

«1. Agder lagmannsretts dom av 29.9.1978 stadfestes.

2. Inger Britt Wikstøl dømmes til å betale sakens omkostninger til Tellef Rislaa for Høyesterett.»

Om saksforholdet og partenes anførsler viser jeg for øvrig til skiftetaksten og lagmannsrettens dom.

Til bruk for Høyesterett er det ved bevisopptak opptatt forklaringer av begge parter og fra to vitner. Det er også fremlagt noen nye dokumenter som jeg i en enkelt sammenheng kommer tilbake til. Saksforholdet er for øvrig det samme som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

I det vesentlige kan jeg tiltre lagmannsrettens begrunnelse, men jeg anser det ønskelig å presisere noe nærmere det rettslige syn som ligger til grunn for dette standpunkt.

Husleiereguleringsloven §17 første ledd bestemmer at overdragelse av blant annet andel med tilknyttet leierett til bolig bare kan skje til husleienemndas takst. §17 annet ledd gir hjemmel for Kongen til å gjøre unntak fra reglene i første ledd.

Ved kgl. res. av 28. februar 1975 er det i §1 bestemt blant annet at «Husleiereguleringslovens §17 skal ikke gjelde: 1. ... 2. ved overdragelse ... til loddeier på skifte av ... fellesbo mellom ektefeller».

Dette kan ikke forstås annerledes enn at ved slik overdragelse som det i denne sak er tale om, gjelder ikke det regelverk som er forankret i §17, og det omfatter både kravet om takst av husleienemnda og forskriftene av om hva taksten skal ta sikte på. Jeg anser dette for å være avgjort i Høyesteretts kjennelse i Rt-1954-706, jfr. også Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1950-982.

Utover den anvisning som ligger i prislovens §18 legger dermed prisreguleringsregler etter mitt syn ingen bånd på og gir ingen direktiver for hva skiftetaksten i nærværende sak skulle ta sikte på som uttrykk for andelsrettens verdi.

Som utgangspunkt for avgjørelsen av hva dette siktepunkt er, må gjelde at skiftetakst skal etterstrebe en objektivt begrunnet verdi. Skiftetakst skal anvendes når en loddeier på skifte får seg utlagt noen av boets aktiva. Formålet er å sikre at dette ikke skjer på de andre loddeieres bekostning. Verdien av utlegget må derfor fastsettes på objektiv basis, med utgangspunkt i hva angjeldende aktivum økonomisk kan nyttiggjøres til, uten hensyn til loddeierens individuelle forhold. Jeg viser om dette til Høyesteretts dom i Rt-1973-1391.

Jeg er ikke enig med den ankende part i at man med dette utgangspunkt må komme til at bare en verdi, svarende til hva en husleienemndstakst ville lyde på, kan være riktig takstverdi. Det er nok så at det som generell regel er fastsatt at husleienemndas takst er eneste lovlige pris ved overdragelse av andelsleilighet. Men denne regel har omfattende unntak. Den gjelder bare for leiligheter opptil 130 m2 netto boligareal. Og etter prisforskriftenes §1 annet ledd nr. 2 er overdragelse til ektefelle og nærmere oppregnete slektninger og etter nr. 3 overdragelse som ledd i et reelt bytte, også unntatt fra prisreguleringen. Etter det som er opplyst under hovedforhandlingen med støtte i et fremlagt notat av 2. november 1978 fra A/L Norske

Side:230

Boligbyggelags Landsforbund må jeg legge til grunn at antallet av slike overdragelser som nevnt under nr. 2 og 3, på landsbasis utgjør om lag 25% av alle ellers takstpliktige overdragelser. Det er således i utgangspunktet en ganske anselig mulighet for å omsette andelsleiligheter legalt uten å være bundet til husleienemndstakst og således også til å gjenvinne et slikt høyere ansatt og betalt vederlag. Og det er videre en praktisk betydningsfull mulighet for ved bytte å komme i besittelse av en andelsleilighet som på grunn av sin størrelse ikke er takstbundet ved videre overdragelse. I denne sammenheng minner jeg om den vesentlige utvidelse av bytteadgangen som er innført i husleielovens §32a.

Det er på denne bakgrunn etter min vurdering aldeles klart at det til enhver tid vil være en reell mulighet for lovlig å omsette andelsleiligheter til priser som ikke reguleres av husleienemndene. Dette er avgjørende for at den ankende part ikke kan få medhold i at husleienemndstakstnivå skal være det eneste siktepunkt for den verdiansettelse skiftetaksten skal utføre. Også omsetningsmulighetene på det ikke regulerte marked må trekkes inn i vurderingen. Gjør man ikke det, kommer man i strid med skiftetakstens formål, å sikre mot at den loddeier som får naturalutlegg, får fordeler som andre loddeiere ikke får del i, til tross for at fordelene forelå også på deres hånd før skiftet tok til. I denne forbindelse bemerker jeg at jeg ikke kan tiltre den ankende parts anførsel om at fordi retten til å bytte leilighet tilkommer alle leieboere, kan bytteretten ikke vurderes som en ekstra verdi utover husleienemndstaksten. Denne anførsel overser at takstkravet bortfaller nettopp ved bytte, og at bytteretten således er forbundet med og utløser en adgang til høyere vederlag.

Dette resultat, at vederlaget ved overdragelse til loddeier blir høyere enn en husleienemndstakst, har også vært klart akseptert av lovgiveren. Det er nok å vise til bemerkningene i Ot. prp. nr. 12 (1954) side 28 hvor det sies at «Dersom loddeieren selger videre, må imidlertid salget skje til godkjent pris».

Anken i denne sak er alene begrunnet med at det er feilaktig rettsanvendelse og bevisbedømmelse å legge til grunn denne bredere verdiskala i stedet for den snevre husleienemndstaksts nivå. Det jeg foran har bemerket, er således tilstrekkelig begrunnelse for at anken ikke kan føre frem. Jeg finner imidlertid grunn til ytterligere å bemerke:

Selv om prisforskriftene åpner en legal adgang til å overdra andelsleiligheter mot et uregulert vederlag og denne adgang er så vid at den må vurderes som praktisk betydningsfull ved bedømmelsen av hva en leilighet objektivt sett er verd, er det dog et samspill mellom det uregulerte og det regulerte prisområde. Det kan ikke være uten betydning for vurderingen av hvor uregulert pris ligger, at en betydelig del av de potensielle omsetningsmuligheter bare kan benyttes mot takstpris. Tilbudet av prisregulerte andelsleiligheter vil måtte innvirke på den frie sektor. Likeledes vil vanlige tilbuds- og etterspørselsfaktorers innflytelse på den uregulerte sektor måtte vurderes. Således må byttemarkedets faktiske muligheter konkret vurderes, og disse muligheter kan stille seg forskjellig i de forskjellige strøk av

Side:231

landet, etter graden av tettbebyggelse, etter lokalsamfunnets utviklingstilstand, etter den konkrete leilighets beliggenhet, belåningsvilkår, husleie osv. Skiftetaksten i nærværende sak har med rette understreket dette. Jeg viser også til Høyesteretts kjennelse i Rt-1976-365 som omhandler en annen side av det foreliggende problem. Jeg antar at meget av det som fra den ankende parts side har vært anført om faren ved at naturalutleggsreglene i ekteskaps- og skifteloven kan bli motvirket ved den frie pris, til en viss grad vil bli nøytralisert ved det jeg nå har pekt på.

Sluttelig nevner jeg for fullstendighets skyld at den ankende parts sammenligning med hvorledes prisreguleringen for fast eiendom har gjort seg gjeldende ved odelsløsning og ekspropriasjonserstatning, er av liten interesse. Den rettspraksis som for så vidt foreligger, har ingen tilknytning til denne saks særpreg, det todelte prisnivå. Jeg har ingen foranledning til å uttale noe om hvorledes en slik prissituasjon vil slå ut ved ekspropriasjon eller - om det kan tenkes - ved odelsløsning.

Anken har ikke ført frem. Den ankende part må erstatte ankemotparten hans saksomkostninger for Høyesterett. Ankemotparten har levert oppgave over sine utlegg som beløper seg til kr 918,80, og prosessfullmektigen har angitt hvilket salær han vil beregne av sin part. Omkostningsansvaret settes til kr 17.500.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Inger Britt Wikstøl til Tellef Rislaa 17.500 - syttentusenfemhundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Elstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Løchen, Michelsen og Stabel: Likeså.

Av skifterettens takst: (byrettsdommer Håkon Børresen med takstmenn): - - -

Eiendommen er en andelsleilighet under Lund Borettslag og er en av midtleilighetene i en rekke på 4. Tomten er festet og er 829.5 m2 hele rekken og er opparbeidet.

Huset er 2 etasjer mot vei og 1 etasje mot hage. Det er oppført i trekonstruksjon på støpt grunnmur. Grunnflate ca. 45 m2 med ca. 70 m2 boligflate. Taket er tekket med sement takstein. Byggeår 1953.

1. etasje inneholder stue, kjøkken, entre, vindfang og WC med dusj. Stuen har dør til hage og trapp til loft.

2. etasje har 2 soverom og 1 loftsrom uten vinduer. Kjelleren har matbod, vedbod, felles tørke, vaskerom og gjennomgående gang. Innredning og utførelse er som normalt for byggeåret. Gulvene i stue og soverom har tepper, kjøkken vinylbelegg. Takene er malte og veggene tapetserte. Det er nye

Side:232

utvendige dører og vinduer med isolerglass. Det er utført endel oppussingsarbeide. Oppvarming er oljefyr i stue med dagtank. Bygningen er fullverdiforsikret i Norges Brannkasse. Forsikring og skattetakst er felles for hele laget.

Opprinnelig innskudd kr 3.500,-. Nåværende eier har betalt kr 8.510,-. Leien er kr 295,- pr. måned.

Leiligheten er undergitt pristakst ved omsetning til andre enn ektefelle eller arving på skifte. Takstmennene har lagt til grunn den omsetningsverdi som leiligheten skjønnes å ha ved ikke pristakstpliktig omsetning til loddeier som vil benytte den til egen bruk. Herunder er tatt hensyn til den verdireduserende virkning det har at erververen ved eventuell senere avhendelse må selge til pristakst såfremt ikke mulighet for bytte eller annen ikke takstpliktig overdragelse foreligger.

Takstmennene er enige om å sette verdien til kr 70.000,-. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Guri Sunde, Harald Holfeldt Roscher og Kåre Berg):- - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Anken gjelder rettsanvendelsen.

Det er enighet mellom partene om at den tidligere felles leilighet i Lund Borettslag, Urdsvei 16, Kristiansand, er pristakstpliktig, men at denne plikt ikke foreligger ved overdragelse av leiligheten til en av ektefellene på skifte, jfr. husleiereguleringslovens §17 annet ledd. Det er imidlertid ikke enighet om hvilke prinsipper en skiftetakst skal bygge på i et slikt tilfelle. Inger Britt Rislaa hevder på sin side at det gjelder de samme retningslinjer som ved pristakster og at en skiftetakst - for å være lovlig - må ligge på samme nivå som disse.

Lagmannsretten kan ikke se at gjeldende lovgivning gir noe holdepunkt for en slik oppfatning.

I husleiereguleringslovens §17 annet ledd er det gjort uttrykkelig unntak for pristakstplikt ved overdragelse av andelsleilighet til ektefelle på skifte. Om bakgrunnen for unntaket heter det i Ot. prp. nr. 12 for 1954 28 i komitéens bemerkninger til §13 hvor bestemmelsen den gang var innarbeidet:

«Unntaket skyldes at overdragelsen i slike tilfelle vanligvis er ledd i et større økonomisk oppgjør som det ikke synes hensiktsmessig å trekke husleienemnda inn i. Til dels er det også andre hensyn enn de prismessige som gjør seg gjeldende ved slike overdragelser. Etter ordlyden av bestemmelsen omfatter den både det tilfelle at loddeieren får seg utlagt aksjen, andelen eller obligasjonen på skifte og at han kjøper av boet. Dersom loddeieren selger videre, må imidlertid salget skje til godkjent pris.»

Av denne uttalelsen synes det klart å fremgå at man ville gi rom for andre hensyn enn de rent prismessige. - Som eksempel kan nevnes hensynet til likedeling mellom ektefellene, jfr. Iikedelingsprinsippet i lov om ektefellers formuesforhold §12 annet ledd. - Det fremgår videre at unntaket fra pristakstplikt ikke er begrenset til de tilfelle der partene forhandler seg frem til en pris - og skiftetakst ikke blir aktuelt.

Skiftelovens §125 som omhandler skiftetakst inneholder intet om hvilke vurderingsregler som skal følges. I professor Augdahls kommentar til bestemmelsen - 1974 - utgaven 211 - heter det at «da de ved kgl. res. av 14.

Side:233

oktober 1954 og 18. juli 1958 fastsatte prisbestemmelser ved omsetning av fast eiendom ikke gjelder når en eiendom på skifte utlegges eller selges til en loddeier, trenges der ikke ved siden av en skiftetakst noen «pristakst», likesom en allerede avholdt pristakst ikke vil ha annen betydning enn som et veiledende moment.»

I mangel av annen bestemmelse i loven er da takstmennene henvist til å bygge på omsetningsverdien med mindre det skulle foreligge spesielle omstendigheter som gjør det naturlig å ta utgangspunkt i annen verdi enn verdien i handel og vandel. Dette er da også lagt til grunn av førstvoterende i Høyesteretts dom inntatt i Rt-1973-1391 - særlig side 1394, siste avsnitt.

Dommen gjelder riktignok ikke forholdet mellom omsetningsverdi og pristakst, men tyder på at man som et vurderingsprinsipp legger avgjørende vekt på hensynet til å stille de to ektefeller mest mulig likt ved det økonomiske oppgjøret.

Man må formentlig kunne legge til grunn at den reelle verdi av den type leiligheter det her gjelder f.t. ligger over pristakstnivået. Dersom den ene ektefelle på skifte skulle overta leiligheten til pristakst ville dette være et brudd på det likdelingsprinsipp Høyesterett foran har gjort seg til talsmann for. En pristakst gir f.eks. ikke rom for hensyn til hva det vil koste om mulig - å skaffe en tilsvarende leilighet og heller ikke til leilighetens verdi som byttemiddel. Lagmannsretten finner i denne forbindelse også å kunne legge til grunn Tellef Rislaas opplysning om at disse leilighetene i stor utstrekning er gjenstand for bytte - ikke salg - slik at pristakst unngås også ved overdragelse til andre enn loddeiere i de særtilfelle som er omhandlet i husleiereguleringsl. §17 annet ledd.

Ved beregningen av den skiftetakst som er påanket er det tatt utgangspunkt i «den omsetningsverdi som leiligheten skjønnes å ha ved ikke pristakstpliktig omsetning til loddeier som vil benytte den til eget bruk». Det heter videre at «Herunder er tatt hensyn til den verdireduserende virkning det har at erververen ved eventuell senere avhendelse må selge til pristakst såfremt ikke mulighet for bytte eller annen ikke takstpliktig overdragelse foreligger».

Etter lagmannsrettens oppfatning kan anken over rettsanvendelsen i dette tilfelle ikke føre frem. Man har bemerket at det ikke foreligger noen opplysninger om pristakstnivået for den leilighet det gjelder og om dette er vurdert av skifteretten i forbindelse med avsigelse av taksten. Da anken ikke omfatter saksbehandlingen har lagmannsretten ikke funnet foranledning til å komme nærmere inn på spørsmålet.

Da det fra Inger Britt Rislaas side har vært hevdet at kravet om lovlig pris har relasjon til pristakstnivået, finner imidlertid lagmannsretten å burde gi uttrykk for at kravet etter dens oppfatning har relasjon til prislovens §18 - ikke til pristakstbestemmelsene. Retten mener også å ha støtte for dette syn i den tidligere nevnte Høyesteretts dom inntatt i Rt-1973-1391 på side 1395 annet avsnitt. - - -