Rt-1991-371
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1991-04-09 |
| Publisert: | Rt-1991-371 (135-91) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 50B/1991, nr 25/1990 |
| Parter: | Frionor A/S (Advokat Johan Fr Remmen) mot Bodø kommune (Advokat John Steen Holm). |
| Forfatter: | Gjølstad, Schei, Sinding-Larsen, Hellesylt, Røstad |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, Skjønnsprosessloven (1917) §28, §4, §54b |
Dommer Gjølstad: Etter avtale med Luftfartsverket fremsatte Bodø kommune 13. februar 1987 begjæring om skjønn til fastsettelse av erstatning for erverv av grunn til utvidelse av Bodø lufthavn. Begjæringen omfattet blant annet en ca 5 mål stor eiendom med lagerbygning tilhørende Frionor Norsk Frossenfisk A/L, nyttet til service, lagring og distribusjon av emballasje til andelslagets medlemmer. Jeg nevner at Frionor Norsk Frossenfisk A/L i 1990 er omdannet til Frionor A/S. - Skjønnet ble på dette punkt fremmet som avtaleskjønn etter skjønnsloven §4.
Under skjønnsforhandlingene for Bodø byrett ble det ved avtale mellom partene fastsatt spesielle skjønnsforutsetninger. Etter disse skulle kommunen stille til disposisjon for Frionor en erstatningstomt på ca 6 mål ved Bodø havn i et område kalt Rønvikleira. Da punktene 4 og 5 i skjønnsforutsetningene har stått sentralt i prosedyren for Høyesterett, gjengir jeg disse:
"4. Erstatningstomten gjennomskjæres av et offentlig hovedanlegg for avløp som gjør en del av tomten ubebyggelig. Hovedanlegget er avmerket på den under punkt 2 nevnte skisseplan.
Av Frionors tomt i Olav V. gt. ligger ca 520 kvm. nord for gaten. Partene er enige om at begge de to nevnte arealer er anvendelig til parkering, og at arealene makeskiftes like for like, hvorfor takst for disse arealer ikke behøves avgis.
5. Resterende areal av erstatningstomten i felt 13 i Rønvikleira anses som nødvendig tomt for det anlegg som blir ekspropriert fra Frionor."
Skjønnsforutsetningene inneholder videre bestemmelser om prisen på erstatningstomten, overtagelsen, overdragelsesomkostningene og om fravikelse av lagereiendommen ved lufthavnen.
Bodø byrett avhjemlet skjønnet 18. april 1988. Erstatningen til Frionor ble satt til 7,3 mill kroner med tillegg av erstatning for utgifter til flytting av virksomheten, kr 60.000. Byrettens erstatningsutmåling var basert på gjenanskaffelse av tomt med nybygg. Byretten fant imidlertid at tilfredsstillende erstatningstomt kunne skaffes rimeligere enn på Rønvikleira, og at det høyere tomteprisnivå og ekstraomkostninger til pelearbeider ved bygging der ikke kunne kreves lagt til grunn.
Både Bodø kommune og Frionor begjærte overskjønn ved Hålogaland lagmannsrett. For lagmannsretten gjorde kommunen gjeldende at verdsettelsen av det avståtte areal med bebyggelse måtte baseres på salgsverdien. Frionor hevdet på sin side at det forelå avtale om at gjenanskaffelsesverdien skulle legges til grunn og at erstatning for gjenanskaffelse under enhver omstendighet kunne kreves etter vederlagsloven §7. Dette var lagmannsretten ikke enig i. I overskjønn av 19. oktober 1989 ble erstatningen satt til 4,45 mill kroner. Herav var 3,8 mill kroner erstatning for lagerbygget med to mål tomt. Lagmannsretten uttalte i premissene at såvel bruksverdi som salgsverdi og utgifter til gjenanskaffelse av annet brukt lagerbygg kunne anslås til dette beløp. Resten av erstatningen gjaldt overskytende tomteareal beregnet etter salgsverdien.
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av skjønnene.
Frionor har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse og saksbehandling.
Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak for avhør av fire vitner hvorav to ikke tidligere har avgitt forklaring i saken. Det er fremlagt en del nye dokumenter, bl a fra korrespondansen før skjønnet ble påstevnet og om Frionors organisasjonsform og virksomhet.
For Høyesterett er opplyst at virksomheten ved Frionors lager opphørte våren 1990 og at bygningen deretter er revet. Lagervirksomheten er midlertidig flyttet til Trondheim. Det er ikke avgjort om det skal føres opp nytt lagerbygg i Rønvikleira.
Frionor A/S gjør gjeldende at lagmannsrettens rettsanvendelse er uriktig når det er lagt til grunn at selskapet ikke har krav på erstatning for utgifter til gjenanskaffelse. Den påberopte saksbehandlingsfeil gjelder mangler ved skjønnsgrunnene ved utmålingen av erstatningen. Frionors anførsler er i hovedtrekk:
Det er inngått avtale mellom Bodø kommune og Frionor som innebærer at erstatningen for avståelsen av Frionors tidligere lagereiendom skal baseres på utgiftene ved nybygg på den tildelte erstatningstomt på Rønvikleira. Dette var forutsatt fra Frionors side i korrespondanse og forhandlinger med myndighetene forut for skjønnet. Frionor knyttet hele tiden avståelsen til erstatningstomten på Rønvikleira med sikte på oppføring av nytt lagerbygg og stilte som forutsetning for avtaleskjønn at det ble inntatt spesiell skjønnsforutsetning om erstatningstomten. Kommunen aksepterte i prosesskrift 17. september 1987 at det skulle betales erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet for tomt og bebyggelse.
Forutsetningen med hensyn til erstatningsprinsippet har fått en avtalemessig forankring i de spesielle skjønnsforutsetninger. Det vises til punkt 4 og særlig punkt 5, som begge går utover det som er vanlig innhold i skjønnsforutsetninger. Punkt 5 om nødvendig tomt til Frionors anlegg er formulert i tråd med vederlagsloven §7 og viser at partene var enige om at vilkårene for gjenanskaffelseserstatning var oppfylt og skulle legges til grunn. Uten en slik forståelse blir de avtalte skjønnsforutsetninger meningsløse. Byretten har da også lagt til grunn at det er inngått avtale om erstatning for gjenanskaffelse. Når byretten ikke har basert erstatningen på utgiftene ved gjenanskaffelse på Rønvikleira, er dette i realiteten en anvendelse av regelen i vederlagsloven §7 tredje ledd om fradrag for fordeler. - Subsidiært gjøres gjeldende at lagmannsrettens skjønnsgrunner på dette punkt ikke er tilstrekkelige.
Selv om det ikke skulle bli ansett å foreligge avtale som nevnt, kan Frionor kreve erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet i medhold av vederlagsloven §7. Frionors lagervirksomhet i Bodø kan ikke vurderes isolert, men må ses i sammenheng med den økonomiske virksomheten til medlemsbedriftene. Lagervirksomheten kan ikke nedlegges så lenge medlemsbedriftene består. Dette gjør at Frionor ikke blir holdt skadesløs ved erstatning etter bruksverdien for selve lagereiendommen og skiller saken fra saksforholdet i Minkfarmdommen i Rt-1971-155 og Noroldommen i Rt-1987-147.
Lagmannsrettens begrunnelse for erstatningsutmålingen tilfredsstiller ikke kravet i skjønnsloven §28 om at skjønnsgrunnene skal redegjøre for "andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen". Noen egentlig begrunnelse for vurderingen av salgsverdien og gjenanskaffelsesverdien er ikke gitt. Om bruksverdien er det enkelte uttalelser i overskjønnet, men det er uklart hva de bygger på, særlig med hensyn til kapitaliseringen. Det må ha betydning for kravet til skjønnsgrunnene at saken gjelder store økonomiske verdier og at overskjønnet gikk ned nesten 3 mill kroner i forhold til underskjønnet. Frionor har vist til forarbeidene til skjønnsloven §28, særlig det som er uttalt i Husaasutvalgets innstilling på 82 og til rettspraksis, bl a Rt-1988-595 og Rt-1989-532.
Frionor A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Hålogaland lagmannsretts overskjønn av 19. oktober 1989 oppheves og hjemvises til ny behandling for så vidt angår takst nr 6.
2. Frionor A/S tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Bodø kommune gjør gjeldende at lagmannsrettens rettsanvendelse er riktig når det gjelder spørsmålene vedrørende erstatning for utgifter til gjenanskaffelse og at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige. Kommunens anførsler er i hovedtrekk:
Det materiale som foreligger fra før hovedforhandlingen for skjønnsretten, gir ingen holdepunkter for at det var forutsatt avtale om et bestemt prinsipp for fastsettelsen av erstatningen til Frionor. Siktemålet ved utarbeidelsen av de spesielle skjønnsforutsetninger var å nedfelle de nødvendige bestemmelser om erstatningstomten som Frionor ønsket, ikke å komme til enighet om rettsanvendelsen for skjønnet. Bestemmelsen i punkt 5 gjelder størrelsen på tomten på Rønvikleira i forhold til den eiendom som skulle avstås i tilfelle anvendelse av gjenanskaffelsesprinsippet. Det ligger ikke i dette noen avtale om prinsippet for erstatningsfastsettelsen selv om formuleringene er farvet av at partene på det tidspunkt var enige om rettsanvendelsen. Kommunen har ikke ment at noen avtale som påstått ble inngått, og byretten har heller ikke lagt dette til grunn.
Videre er det etter kommunens syn ikke grunnlag for å hevde at lagmannsretten har anvendt bestemmelsen i vederlagsloven §7 om vilkårene for gjenanskaffelsesverdi uriktig. Gjenanskaffelse er ikke nødvendig for å holde Frionor skadesløs. Det dreier seg om økonomisk virksomhet på en eiendom som må opphøre i sin helhet, jf Minkfarmdommen i Rt-1971-155 og Noroldommen i Rt-1987-147.
Begrunnelsen for erstatningsutmålingen må tilfredsstille det man med rimelighet kan forlange i denne saken. Det rettslige grunnlag er redegjort for. For så vidt gjelder de faktiske omstendigheter forelå det en grundig beskrivelse av den eiendom som ble avstått, som lagmannsretten også befarte. Retten hadde en sammensetning som sikret kompetanse med hensyn til verdivurderingene.
Bruksverdien for eiendommen ved utleie er av lagmannsretten anslått til årlig å utgjøre kr 474.000, som gir en utleiepris på ca 400 kr pr m2. Å gi en nærmere begrunnelse for dette anslag i en labil markedssituasjon og med lite sammenligningsmateriale, måtte være tilnærmet umulig. Ingen av de tre sammenligningseiendommer som ble trukket frem er blitt solgt eller utleid. Kapitaliseringsrenten, som bl a er knyttet til en usikker fremtidig utvikling, beror på bevisvurdering, ikke rettsanvendelse.
Hvis man kjenner bruksverdien av et rent utleieobjekt kan man etter alminnelig erfaring regne med at salgsverdien vil ligge i samme leie. Lagmannsretten har forutsatt at det lot seg gjøre for Frionor å få kjøpt et annet brukt lagerbygg, og gjenkjøpsprisen vil under denne forutsetning tilsvare salgsprisen. Noen nærmere begrunnelse for disse punkter kan da ikke være nødvendig.
At overskjønnets erstatningsfastsettelse er vesentlig lavere enn underskjønnets har sin forklaring i at lagmannsretten ikke bygget på gjenanskaffelse av tomt ved nybygg slik byretten gjorde. Beløpene er derfor ikke sammenlignbare.
Fra forarbeidene til skjønnsloven §28 har kommunen særlig trukket frem uttalelser i Ot.prp.nr.18 (1971-72) s. 41.
Bodø kommune har nedlagt denne påstand:
"1. Overskjønnet stadfestes for så vidt angår takst nr 6.
2. Bodø kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg finner at anken over rettsanvendelsen ikke kan føre frem, men at overskjønnet må oppheves på grunn av mangelfulle skjønnsgrunner. Jeg finner det hensiktsmessig å behandle anken over rettsanvendelsen først.
Anken gjelder et avtaleskjønn. Det er imidlertid presisert fra den ankende parts side at anførselen om avtale om verdsettelsesprinsipp ikke er knyttet til selve avtalen om skjønn, men til innholdet i de spesielle, avtalte skjønnsforutsetningene. Disse skjønnsforutsetninger ble utarbeidet i et møte mellom partene etter første dags skjønnsforhandlinger for byretten. Såvidt jeg forstår skjedde dette etter krav fra retten under henvisning til at Frionor som vilkår for avtaleskjønn hadde krevd spesiell skjønnsforutsetning om erstatningstomt på Rønvikleira til fastsatt pris.
Lagmannsretten har ikke funnet at det er inngått noen avtale mellom partene om at verdsettelsen av den avståtte eiendom skal skje etter gjenanskaffelsesprinsippet. Lagmannsretten uttaler at den forstår de spesielle skjønnsforutsetninger slik at det bare skal gis erstatning for utgifter til gjenanskaffelse dersom dette følger av loven.
Rekkevidden av den avtale som ble inngått ved utarbeidelsen av skjønnsforutsetningene må etter min mening fastlegges på bakgrunn av bestemmelsene og den prosessuelle situasjon da avtalen ble inngått. Om tolkingsspørsmålet bemerker jeg:
Før de spesielle skjønnsforutsetninger ble utarbeidet, forelå ingen avtale om noe bestemt verdsettelsesprinsipp. Av prosesskriftene for byretten fremgår at det var enighet mellom partene om at erstatningen skulle bygge på gjenanskaffelsesverdien. Det er imidlertid erkjent av Frionor at dette ikke hadde noe avtalemessig grunnlag som kunne avskjære partene fra å gjøre gjeldende et annet verdsettelsesprinsipp.
De spesielle skjønnsforutsetningene regulerer, som jeg tidligere har redegjort for, de spørsmål som knyttet seg til den erstatningstomt som Frionor krevde som vilkår for å medvirke til avtaleskjønn. Det står intet nærmere om prinsippet for erstatningsfastsettelsen for den eiendom som skulle avstås. Riktignok er utformingen av bestemmelsene - som lagmannsretten også peker på - til en viss grad preget av den enighet som da forelå om verdsettelsesprinsippet. Således synes punkt 5 formulert med sikte på en erstatningsfastsettelse etter gjenanskaffelsesprinsippet. Som lagmannsretten finner jeg det imidlertid klart at dette ikke kan gi tilstrekkelig holdepunkt for å innfortolke noen avtale om prinsippet for verdsettelsen i skjønnsforutsetningene.
Spørsmålet om gjenanskaffelsesverdien kunne kreves etter bestemmelsene i vederlagsloven, beror i denne saken på om "attkjøp må reknast som naudsynt for at eigaren skal haldast skadelaus", jf vederlagsloven §7 første ledd. Lagmannsretten bemerker at den virksomhet som har vært drevet på Frionors lagereiendom har vært av ren økonomisk karakter. Dette er et sentralt moment etter rettspraksis i tilknytning til loven §7. Når lagmannsretten deretter trekker inn spørsmålet om rimelighetsgrunner skulle tilsi at det gis erstatning for utgiftene til gjenerverv, er det slik avgjørelsestemaet er etter loven, noe misvisende. Jeg kan likevel ikke se at det beror på uriktig lovanvendelse når det er lagt til grunn at vilkårene i loven §7 for erstatning for gjenanskaffelse ikke er oppfylt. Hvis det gis full erstatning for den subjektive bruksverdi, er det økonomiske tap dekket fullt ut, og det kan ikke bli spørsmål om erstatning av en mulig høyere gjenanskaffelsesverdi.
Når det gjelder kravet til skjønnsgrunner i skjønnsloven §28 bemerker jeg at anvendelsen av bestemmelsen som rettspraksis viser, langt på vei må skje i forhold til sakens art og de spørsmål som er til behandling. Uenigheten i vår sak gjelder da også hvor meget som etter omstendighetene kan kreves av begrunnelse.
Jeg nevner at partene er enige om at det forelå utførlige opplysninger for overskjønnet om den avståtte lagereiendom. Det er videre enighet om hva som var fremlagt av sammenligningsmateriale til belysning av leie- og salgsverdien; en salgsoppgave for et industri/kontorbygg i Bodø med takst på 7 mill kroner og to leieoppgaver for lagerlokaler i byen med leieantydninger på 500 og 550 kroner pr m2 pr år.
Erstatningsfastsettelsen for det avståtte lagerbygg med to mål tomt, som er den vesentlige erstatningspost, har lagmannsretten begrunnet slik:
"Det høyeste påregnelige tap av framtidig avkastning for saksøkte (og også for dets andelseiere), som følge av ekspropriasjonen, synes etter dette å være tap av framtidige netto leieinntekter av lagerbygget. Disse antas å kunne utgjøre omlag kr 474000,- pr år.
Kapitaliseringen av denne summen antas å utgjøre omlag det samme som hva det omkring 1. januar 1989 i Bodø ville ha kostet å kjøpe et annet brukt lagerbygg, med tilsvarende størrelse og standard, og som hva saksøkte på samme tidspunkt kunne påregne å oppnå i salgssum for sitt lagerbygg, med en naturlig tilhørende tomt på omlag drøyt to mål. Alle disse tre summene, bruksverdi, salgsverdi og utgifter til gjenanskaffelse, anslås til omlag 3,8 millioner kroner."
Skjønnsgrunnene på dette punkt er særdeles kortfattede. Selv om det kan være slik at erstatning etter bruksverdi, salgsverdi og gjenanskaffelsesverdi kan ligge i samme leie, hadde det vært naturlig med en viss forklaring særlig for forholdet mellom bruksverdi og salgsverdi. Verdien av netto leieinntekter ved utleie av lagerbygningen synes å bygge på et anslag på kr 400 pr m2 pr år idet overskjønnet, selv om det ikke er sagt, åpenbart har vært kjent med lagerbygningens areal på ca 1.160 m2. Jeg savner imidlertid iallfall visse opplysninger om markedssituasjonen for utleie og salg av slike lagerbygninger i området og momenter av betydning i forhold til dette for den konkrete fastsettelse. Særlig påfallende finner jeg det når det ikke er gitt en nærmere begrunnelse for slutningen fra årlige leieinntekter på kr 474.000 til et kapitalisert beløp på 3,8 mill kroner. Dette må i tilfelle bygge på en kapitaliseringsrentefot på 12,5 prosent. Denne kapitaliseringen skulle etter min mening vært begrunnet nærmere.
Når det gjelder kravet til skjønnsgrunner har jeg lagt vekt på at det gjelder en sak med store økonomiske verdier.
Overskjønnet må etter dette oppheves så langt det er påanket.
Frionor A/S tilkjennes saksomkostninger etter skjønnsloven §54b. På grunnlag av innlevert omkostningsoppgave settes beløpet til kr 114.000, herav for utgifter inklusive gebyr kr 19.000.
Jeg stemmer for denne
kjennelse:
1. Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten for så vidt angår takst nr 6.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bodø kommune til Frionor A/S 114.000 - etthundreogfjortentusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.