HR-1999-7 - Rt-1999-146

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1999-02-02
Publisert:	HR-1999-00007 - Rt-1999-146 (36-99)
Stikkord:	(Strøm Skog-kjennelsen), Sivilprosess, Tingsrett, Søksmålskompetanse, Sameie
Sammendrag:	Sakens hovedspørsmål var om et sameie kunne være saksøker for domstol, samt om en sameier som eide 65 prosent av sameiet, i tilfelle kunne representere dette for domstolen. Subsidiært gjaldt saken spørsmål om flertallssameieren kunne føre sameiets sak i eget navn.
Saksgang:	Drammen byrett 26.11.1997 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-293 K/04 - Høyesterett HR-1999-00007, kjæremålssak jnr 153/1998
Parter:	Bitten B Hansen/Sameiet Strøm Skog (advokat Kristian Huser) mot Drammen Slalåmklubb (advokat Ståle Arvesen - til prøve)
Forfatter:	Aarbakke, Aasland, Gjølstad, Matningsdal, Smith
Lovhenvisninger:	Plenumsloven (1926) §4, §6, Sameigelova (1965) §4, §1, §3, §6, §8, §9, Tvistemålsloven (1915) §403, §404, §87, §97, Tomtefesteloven (1975) §24, Selskapsloven (1985) §1-2, §2-12, §2-1, Eierseksjonsloven (1997) §30, §32

Dommer Aarbakke: Saken gjelder prinsipalt spørsmålet om et sameie

Side:147

kan være saksøker for domstol, og spørsmålet om en sameier som eier 65 prosent av sameiet, i tilfelle kan representere dette for domstolen. Subsidiært gjelder saken spørsmålet om flertallssameieren kan føre sameiets sak i eget navn.

Sameiet Strøm Skog, gnr 17 bnr 222 og 228 i Drammen, er en skogeiendom på ca 1 800 da. Siden 1937 har sameierne leid ut et område på 40-50 da - Haukåsløypa - til Drammen Slalåmklubb. Kontrakten fra 1937 ble avløst av en ny kontrakt 2 januar 1974. Leietiden ble da fastsatt til 40 år regnet fra 1 januar 1972, med rett for slalåmklubben til å kreve forhandlinger om forlengelse av leieforholdet. Den årlige leien, som i 1974 ble fastsatt til 1 200 kroner, er regulert etter den alminnelige konsumprisindeksen. I kontrakten er inntatt en bestemmelse om at den avtalte leie ikke skulle "danne grunnlag for en eventuell fremtidig verdiansettelse av grunnen da den er satt av interesse for skisportens fremme".

Slalåmklubben har på en tilgrensende eiendom og det leide området satt opp klubbhus, to brakker med toalett, heiser, lysanlegg og opplegg for snøkanoner og annet teknisk utstyr for et alpinanlegg. Klubben drives som alminnelig idrettsklubb på et ikkeøkonomisk grunnlag.

I 1997 tilhørte Sameiet Strøm Skog fire eiere, som var rettsetterkommere av de eiere som hadde inngått leiekontrakten i 1974. Blant de nye eiere var Bitten B Hansen, med 65 prosent av sameiet. De tre øvrige eide henholdsvis 12,5, 12,5 og 10 prosent.

Hvorledes de deler av sameieeiendommen som ikke er utleid til slalåmklubben er disponert, er ikke opplyst i saken. Det foreligger ikke særskilt avtale eller særskilte vedtekter som regulerer innholdet av sameiet, jf sameieloven 18 juni 1965 nr 6 §1 annet ledd og §6 annet ledd. Det er heller ikke valgt styre for sameiet, jf sameieloven §6 første ledd. Sameiets saker har vært behandlet av sameierne i sameiermøter.

For årene 1991, 1992 og 1993 fikk Drammen Slalåmklubb først utsettelse med leiebetalingen. De nye betalingsfristene ble oversittet, slik at betaling fant sted først 22 april 1994. Kort tid før dette - 8 april 1994 - hadde Bitten B Hansens rettsforgjenger som sameier i Sameiet Strøm Skog, Hroar A Hansen, meddelt slalåmklubben oppsigelse av klubbens leieforhold med Sameiet Strøm Skog. Det ble gjordt flere utenrettslige forsøk på å få slalåmklubben til å fravike det leide området.

Bitten B Hansen tok 2 april 1997 - få dager før foreldelsesfristens utløp - ut forliksklage mot Drammen Slalåmklubb, med påstand om opphør av leieforholdet. Forliksrådet avsa 20 mai 1997 dom i saken, og frifant Drammen Slalåmklubb.

Forliksrådets dom ble av Hansen påanket til Drammen byrett, med påstand om at Drammen Slalåmklubb skulle fravike det leide området. Den 11 september 1997 ble det holdt sameiermøte i Sameiet Strøm Skog, som blant annet behandlet sak om anke over forliksrådets dom. Hansen stemte for sitt forslag om dette, mens mindretallssameierne stemte mot.

Drammen byrett avsa 26 november 1997 kjennelse med slik slutning:

"1. Drammen forliksråds dom av 20.05.97 oppheves.

2. Sak nr. 97-01424 A avvises.

3. Bitten B. Hansen betaler saksomkostninger til Drammen Slalåmklubb med

Side:148

kroner 2000,- - totusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen."

Byretten la til grunn at det i Sameiet Strøm Skog ikke forelå noe flertallsvedtak - bygget på en forsvarlig saksbehandling - om hevning av leiekontrakten med Drammen Slalåm klubb og om søksmål mot klubben.

Avvisningskjennelsen ble av Bitten B Hansen påkjært til Borgarting lagmannsrett, som 6 mars 1998 avsa kjennelse med slik slutning:

"1. Drammen byretts kjennelse punkt 1 og 2 stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Lagmannsretten la til grunn at det lå innenfor den kompetanse som flertallet i sameiet har etter sameieloven §4 første ledd, å heve leiekontrakten på grunn av mislighold, spesielt dersom leie ikke var betalt. Men det forelå ingen saksbehandling av spørsmålet om å påanke forliksrådets dom, med de omkostninger dette ville kunne medføre. Siden sameierne kunne bli pådratt en "urimeleg kostnad", var anken derfor etter lagmannsrettens mening i strid med sameieloven §4 annet ledd, som krever enstemmighet i slike saker. Lagmannsretten uttalte blant annet:

"Lagmannsretten vil ikke utelukke at flertallet vil kunne gå til søksmål på vegne av sameiet mot de øvrige sameieres stemme. Et helt annet spørsmål er i hvilken utstrekning flertallet i sameiet kan pådra de øvrige saksomkostninger på vegne av sameiet i en sak som denne. Det er på det rene at dersom sameiet blir godkjent som part, må sameiet også bære eventuelle saksomkostninger som måtte bli pålagt sameiet. Etter lagmannsrettens mening må denne risikoen som her gjelder være å likestille med å påføre sameiet urimelig kostnad i den forstand dette begrepet er brukt i §4 annet ledd i sameieloven."

Bitten B Hansen har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålsgrunnene er feil i bevisbedømmelsen og feil i rettsanvendelsen.

Den 15 juli 1998 besluttet Høyesteretts kjæremålsutvalg at kjæremålssaken i sin helhet skal avgjøres av Høyesterett, jf tvistemålsloven §403 fjerde ledd jf høyesterettsloven §6 annet ledd. Ved beslutning 16 juli 1998 har justitiarius bestemt at partsforhandling skal finne sted etter de regler som gjelder for ankesaker. Prosessfullmektigene for begge parter har vært oppnevnt i medhold av høyesterettsloven §6 tredje ledd jf §4 fjerde ledd.

Den kjærende part, Bitten B Hansen, har i hovedsak anført:

Det foreligger i Sameiet Strøm Skog vedtak om å heve leiekontrakten med Drammen Slalåmklubb og om å gå til søksmål mot leietakeren med påstand om å fravike det leide området. Vedtaket om søksmål er hjemlet i sameieloven §4 første ledd, som bare holder store eller drastiske saker utenfor flertallskompetansen. Leiekontrakten gjelder en mindre del av sameieeiendommen.

Vedtaket ligger også innenfor de rammer for flertallskompetansen som er trukket opp i sameieloven §4 annet ledd. Den underliggende sak er lite opplyst i kjæremålssaken. Men saksomkostningene har foreløpig

Side:149

en hypotetisk karakter, og det dreier seg under enhver omstendighet ikke om betydelige beløp. Hansen fører saken selv. Skulle det bli ilagt solidaransvar for motpartens saksomkostninger, er dette ikke avgjørende mellom sameierne. Regressreglene for sameiet må tas i betraktning. Omkostningsspørsmålet må for øvrig vurderes nærmere for hvert trinn i saken.

Lagmannsrettens begrunnelse for avvisning bestrides. Sameieloven har ikke nærmere bestemmelser om saksbehandlingen i et sameiermøte, bortsett fra at vedtak skal treffes ved avstemning. Flertallsvedtaket i sameiermøtet 11 september 1997 bygger på en saksbehandling som tilfredstiller alminnelige krav til slike vedtak, således med hensyn til innkalling, dagsorden, informasjon, diskusjon og avstemning. At saksomkostningsspørsmålet i forbindelse med det søksmålet som var innledet, ikke ble drøftet særskilt, kan ikke ha betydning. Når søksmålet sto på dagsorden, var det åpenbart for alle at det kunne bli spørsmål om saksomkostninger. At det ikke foreligger noen protokoll fra sameiermøtet, er heller ikke en feil som kan tillegges betydning.

At flertallsvedtaket i tid kom etter den forliksklagen som den kjærende part hadde tatt ut, og også etter forliksrådets dom, er uten betydning. Vedtaket om søksmål forelå før saken ble tatt opp til avgjørelse i byretten, og det er tilstrekkelig. Forliksklagen ble tatt ut i medhold av sameieloven §8 annet ledd, seks dager før foreldelsesfristen løp ut. Også anken til byretten ble tatt ut etter denne bestemmelsen kort tid før ankefristen utløp. Ved begge anledninger var det ikke mulig for Hansen å få kontakt med de øvrige sameiere.

I prosessuell henseende gjøres det prinsipalt gjeldende at Sameiet Strøm Skog har alminnelig partsevne for domstol, med flertallssameieren som rettslig representant. Synet på partsevne for selskaper og andre rettsfellesskap har vært og er i utvikling. Det er særlig vist til selskapsloven 21 juni 1985 nr 83 §2-1 og den rettsutvikling som har funnet sted når det gjelder ansvarlige selskapers materielle og prosessuelle partsevne. Partsevne for sameiet som sådant er best egnet til å vareta behovet for å kunne håndtere fellessaker. I forlengelse av dette må flertallssameieren kunne representere sameiet for domstol.

Iallfall må sameiet ha en begrenset partsevne, slik at det kan være saksøker i tvisten knyttet til leiekontrakten med Drammen Slalåmklubb, med flertallssameieren som rettslig representant. Leiekontrakten skapte en særlig interesse og et særlig fellesskap, og rettsspørsmålene omkring dette utgjør en naturlig praktisk og økonomisk enhet.

Subsidiært gjøres det gjeldende at Hansen som flertallssameier på grunnlag av flertallsvedtaket kan reise søksmål mot Drammen Slalåmklubb i samtlige sameieres navn, og med flertallssameieren som rettslig representant for alle.

Atter subsidiært gjøres det gjeldende at flertallssameieren på grunnlag av flertallsvedtaket kan reise søksmål mot Drammen Slalåmklubb i eget navn. En slik søksmålsrett er en nødvendig forlengelse av prinsippet i sameieloven §4 første ledd jf §3, ellers ville flertallssameieren stå overfor en rettsfornektelse. Ved et søksmål som nevnt risikerer mindretallssameierne ikke noe, men kan få fordelen av at søksmålet fører frem.

De prosesshandlingene som er foretatt, kan - velvillig tolket - ses som utslag av en søks målsrett av sistnevnte slag. I motsatt fall foreligger

Side:150

det feil i byrettens og lagmannsrettens saksbehandling, idet disse instanser har forsømt sin veiledningsplikt etter tvistemålsloven §87. Nødvendig rettelse kan skje etter tvistemålsloven §97. Det mest hensiktsmessige vil være at Høyesterett foretar rettelse ved særskilt kjennelse.

Den kjærende part har nedlagt slik påstand:

"1. Borgarting lagmannsretts kjennelse av 06.03.1998 oppheves.

2. Prinsipalt:

Saken fremmes med Sameiet Strøm Skog som saksøker.

Subsidiært:

Saken fremmes med samtlige sameiere som saksøkere.

Atter subsidiært:

Saken fremmes med Bitten B. Hansen som saksøker.

Alternativt:

Saken fremmes. Retting av partsangivelsen skjer ved at Bitten B. Hansen er saksøker.

3. Saken hjemvises til fortsatt behandling ved Drammen byrett.

4. Drammen slalomklubb tilpliktes å erstatte det offentlige sakens omkostninger."

Kjæremålsmotparten, Drammen Slalåmklubb, henholder seg til lagmannsrettens kjennelse og begrunnelsen for den, og har dessuten i hovedsak anført:

Det bestrides at det i Sameiet Strøm Skog foreligger et vedtak om å gå til søksmål mot slalåmklubben. Etter sameieloven §4 første, annet og tredje ledd kreves det enstemmighet i et tilfelle som dette, og flertallssameierens forslag om søksmål ble forkastet i sameiermøtet 11 september 1997. Risikoen for å måtte dekke både egne og motpartens saksomkostninger dreier seg om et betydelig beløp, og ut fra en helhetsvurdering av dette sameiet ville det være urimelig å pådra mindretallssameierne disse omkostningene.

Ved rimelighetsvurderingen må man også vurdere det søksmål som det er spørsmål om å reise. Sjansen for at dette vil kunne føre frem, er liten. Det må ses hen til leiekontraktens særlige karakter, særlig den lange leietiden og bestemmelsen i leiekontrakten om at den årlige leie "er satt av hensyn til skisportens fremme". Det må også ses hen til tomtefesteloven 30 mai 1975 nr 20 §24, som krever vesentlig mislighold for hevning. Ved avgjørelsen av spørsmålet om misligholdet var vesentlig, ville domstolen på den ene siden måtte ta hensyn til at det var enkelt for sameiet å drive inn sitt leiekrav, og på den andre siden til de betydelige konsekvensene en eventuell hevning av leiekontrakten ville få for slalåmklubben.

Til støtte for sin tolkning av sameieloven §4 har slalåmklubben ellers vist til selskapsloven §2-12 første ledd, som for ansvarlige selskaper krever enstemmighet ved vedtak i selskapsmøtet, og til den nye eierseksjonsloven 23 mai 1997 nr 31 - som ikke er trådt i kraft - §30 og §32, som krever totredjedels flertall og dessuten gir et særskilt mindre tallsvern mot myndighetsmisbruk. Det er også vist til andre selskapsrettslige og sameierettslige regler om misbruk, som leder til et krav om enstemmighet når det skal treffes et slikt vedtak som det her er tale om.

Side:151

Et alminnelig sameie som Sameiet Strøm Skog har etter sikker lære ikke alminnelig materiell eller prosessuell partsevne. Det er ikke grunn til å fravike dette prinsipp.

Sameiet kan heller ikke ha noen begrenset prosessuell partsevne når det ikke i sameiet foreligger et gyldig vedtak om søksmål. Det er ikke noe praktisk eller økonomisk behov for å operere med begrenset prosessuell partsevne i en slik situasjon. Det må i denne sammenhengen tas i betraktning at all skyldig leie er betalt.

Det bestrides også at flertallssameieren i eget navn kan reise søksmål med påstand om at leietakeren skal fravike det utleide området. I det fellesskapet som sameiet er, må søksmål anses som en fellessak. Verken sameieloven §8 annet ledd eller andre regler gir hjemmel for at den enkelte sameier kan reise søksmål i dette tilfellet.

Kjæremålsmotparten har nedlagt slik påstand:

"1. Borgarting lagmannsretts kjennelse av 6. mars 1998 stadfestes forsåvidt angår punkt 1.

2. Drammen Slalåmklubb tilkjennes saksomkostninger for alle retter."

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten, idet jeg finner at anken over forliksrådets dom må bli å fremme for byretten.

Innledningsvis bemerker jeg at Høyesterett har full kompetanse i det videre kjæremål, jf tvistemålsloven §404 første ledd nr 1. Saken gjelder krav om at Drammen Slalåmklubb skal fravike det området som klubben har leid av Sameiet Strøm Skog. Mine drøftelser er begrenset til de spørsmål som er omtvistet i forbindelse med den prosessuelle adgang til å fremme et krav av denne karakter.

Det dreier seg om prosessrettslige spørsmål i tilknytning til sameieloven. Jeg bemerker innledningsvis at disse prosessrettslige spørsmål bør løses slik at materiellrettslige tvister sameierne imellom, og i forholdet mellom sameierne og tredjemann, kan få en rimelig og naturlig behandling for domstolene.

Om de sameierettslige spørsmål som kan ha betydning for de prosessrettslige spørsmål i saken, vil jeg bemerke:

Det må være en grunnleggende forutsetning for at Hansen som flertallssameier i Sameiet Strøm Skog kan reise søksmål om fravikelse på grunnlag av hevning av leiekontrakten, at det i sameiet foreligger et gyldig vedtak om slikt søksmål. I motsetning til lagmannsretten finner jeg det bevist at gyldig vedtak om søksmål ble truffet i sameiermøte 11 september 1997.

Det er for Høyesterett uomtvistet at møtet ble holdt, at samtlige sameiere var innkalt og møtte, at innkallingen til dette og et tidligere møte som ble avlyst, anga søksmål som sak på dagsorden, og at det i møtet ble gitt opplysninger om tvisten vedrørende leieforholdet. Det er videre uomtvistet at et flertall - regnet etter sameieandeler - stemte for å opprettholde anken over forliksrådets dom. At det ikke foreligger noen protokoll fra sameiermøtet, kan da ikke tillegges betydning.

Jeg finner - som byretten og lagmannsretten - at det vedtak om søksmål som ble truffet i sameiermøtet, lå innenfor rammen av det som flertallet i sameiet kunne beslutte i medhold av sameieloven §4 første ledd. Leiekontrakten dreide seg om utnyttelse av sameieeiendommen i

Side:152

samsvar med det den er etlet og skikket til. At kontrakten i 1974 var inngått med samtlige sameieres tilslutning, hadde særskilt grunnlag i sameieloven §4 tredje ledd, som krever enstemmighet for "bortleige for meir enn 10 år". Den bestemmelsen gjelder etter min mening ikke for den etterfølgende behandling av leieforholdet, blant annet hvor det er spørsmål om ved søksmål å bringe leieforholdet til opphør på grunn av mislighold. Her må §4 første ledd komme til anvendelse og tillegges den prosessrettslige betydning at søksmålet ikke kan kreves avvist for så vidt.

Et særskilt spørsmål er om anken kunne behandles av byretten når vedtaket i sameiermøtet 11 september 1997 ble fattet etter at dom i forliksrådet forelå. Jeg antar at dette spørsmålet må besvares bekreftende. Det er tilstrekkelig at vedtaket forelå før saken ble tatt opp til avgjørelse i byretten. Jeg viser til Høyesteretts kjennelse i Rt-1958-1045 og til Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelser i Rt-1963-779 og Rt-1982-1720.

Slalåmklubben har - i tilslutning til lagmannsrettens begrunnelse - gjort gjeldende at vedtaket i sameiermøtet var i strid med §4 annet ledd, som setter forbud mot flertallsvedtak som pådrar et sameie urimelige omkostninger. Klubben har dessuten påberopt regler og prinsipper som skal hindre misbruk i selskaps- eller sameieforhold og anført at også disse leder til et krav om enstemmighet. Disse anførsler kan etter min mening ikke føre frem. Regler som nevnt skal verne sameierne, og sameiernes motpart i et kontraktsforhold kan ikke kreve dem håndhevet. Håndhevelse får være opp til sameierne, og kjæremålsmotparten kan ikke kreve søksmålet avvist på dette grunnlag.

Hansens prinsipale påstand kan etter min mening ikke føre frem. Etter gammel og sikker lære kan et alminnelig sameie ikke som sådant være part i en sivil tvist, jf Hov: Rettergang i sivile saker, 2 utg 1994 side 214-15, Skoghøy: Tvistemål, 1998 side 162 og Schei: Tvistemålsloven med kommentarer I, 2 utg 1998 side 202. Det er sameierne som må være parter. Sameiet Strøm Skog fremstår - så langt det er beskrevet i saken - som et typisk alminnelig sameie. Gjenstanden for sameiet er en fast eiendom, som drives som skogbrukseiendom. Det foreligger ikke sameieavtale eller vedtekter for sameiet som regulerer det nærmere innhold av dette, og det er ikke etablert noen organisasjon for sameiet, som derfor styres og forvaltes av sameiermøtet på grunnlag av sameieloven. Heller ikke er det etablert noen fellesformue utover selve eiendommen.

Hansen har vist til rettspraksis om at visse rettsfellesskap kan ha en begrenset eller en relativ partsevne, jf Skoghøy side 166-69, og gjort gjeldende at Sameiet Strøm Skog må ha partsevne for så vidt angår leiekontrakten med Drammen Slalåmklubb. Slik jeg vurderer Sameiet Strøm Skog, foreligger ikke forutsetningene for begrenset eller relativ partsevne for dette. Som nevnt fremtrer sameiet som et typisk alminnelig sameie, uten særskilt forvaltningsorganisasjon og uten annen fellesformue enn eiendommen. Selve leiekontrakten er også et enkelt forhold som ikke kan anses for å ha etablert et særskilt rettsfellesskap mellom sameierne, som kan gi grunnlag for partsevne. Om det rettslige grunnlaget for vurderingen av partsevnen peker jeg på at etter selskapsloven §2-1 annet ledd har et indre selskap - slik dette er definert i

Side:153

selskapsloven §1-2 første ledd bokstav c jf bokstav a - ikke partsevne. I forbindelse med et indre selskap må "partstilling til regnes deltakerne". Jeg viser også til Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1995-194. I rettsavgjørelser hvor det er lagt til grunn at et fellesskap kan ha partsevne, har det vært tale om fellesskap som er tettere enn fellesskapet i Sameiet Strøm Skog. Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1988-1161 gjaldt Majorstuens Kirurgiske Poliklinikk, som av lagmannsretten var ansett som "en form for kompaniskap", og klart skilte seg fra Sameiet Strøm Skog. Kjennelsen i Rt-1992-1668 gjaldt Vassendenprosjektet, som var et samarbeidstiltak mellom offentlige institusjoner og private organisasjoner. Samarbeidstiltaket var organisert med arbeidsutvalg som foresto fellesskapet. Som nevnt er Sameiet Strøm Skog organisert på en annen måte.

Ut fra mitt syn på spørsmålet om partsevne for sameiet, bortfaller spørsmålet om Hansen i medhold av sameieloven §4 første ledd kunne representere sameiet som sådant for domstol.

Jeg går så over til Hansens subsidiære påstand, og bemerker at sameierne i Sameiet Strøm Skog åpenbart kunne ha vært saksøkere hver for seg, etter reglene om prosessfellesskap. Men her er spørsmålet om Hansen som flertallssameier kan påtvinge de øvrige sameiere å være parter i et søksmål, og om hun kan påtvinge dem å benytte henne som rettslig representant eller prosessfullmektig, til tross for at de øvrige sameiere har stemt mot forslaget om søksmål mot slalåmklubben.

At mindretallssameierne har stemt mot flertallssameierens forslag om å påanke forliksrådets dom, er etter min mening i seg selv ikke avgjørende i denne sammenhengen. Når et flertallsvedtak i et sameiermøte er bindende for mindretallet, innebærer dette nettopp at mindretallet som sameiere er forpliktet til å være med på den disposisjonen som er vedtatt. Det er således neppe tvilsomt at et flertallsvedtak i et sameie kan forplikte mindretallet til å bli parter i en kontrakt som gjelder sameiet. Jeg antar også at flertallssameieren i tilfelle er kompetent til å inngå en slik kontrakt, med virkning for de øvrige sameiere. Om dette viser jeg til lovforarbeidene til sameieloven. Av utredningen Om sameige. Rådsegn 4 frå Sivillovbokutvalet, Rt-1959-17, fremgår at den bestemmelsen som ble sameieloven §4 første ledd, er forutsatt å gi hjemmel for at et sameierflertall kan inngå kontrakter knyttet til sameietingen som binder samtlige sameiere. Det er uttalt blant annet:

"Eit anna spørsmål er om fleirtalet bør kunna avhenda serskilde verde eller småstykke som ikkje trengst for føremålet med sameigetingen. Det kan vera t. d. makeskifte, sal eller liknande som i seg sjølv har så gode grunnar for seg at det ikkje bør hindrast."

I en tilleggsutredning uttalte Sivillovbokutvalet dessuten, jf Ot.prp.nr.13 (1964-65) side 10 note 1:

"Er det gjort avtale med tredjemann i samsvar med eit lovleg fleirtalsvedtak, har tredjemann etter framlegget same vern for retten sin som om det var gjort avtale med kvar av sameigarane. Men tredjemann lyt finna seg i at vedtaket kan verta dømt ulovlig, om han ikkje har vern etter særlege legitimasjonsreglar."

Side:154

Sivillovbokutvalets syn på dette fikk tilslutning under den videre lovbehandling, jf Ot.prp.nr.13 (1964-65) side 32.

Når det gjelder virkninger for mindretallssameierne av en kontrakt som måtte være inngått av flertallssameieren, oppfatter jeg sameieloven §4 første ledd og lovforarbeidene slik at kontrakten ikke ville stifte personlige rettigheter og forpliktelser for mindretallssameierne. Flertallssameieren ville måtte handle i eget navn og for egen regning i forhold til medkontrahenten, og han kunne ikke pådra mindretallssameierne vanlig kontraktsansvar. Kontrakten ville imidlertid stifte rettigheter og forpliktelser for mindretallssameierne knyttet til sameieeiendommen. Sagt på en annen måte ville kontrakten i forhold til mindretallssameierne stifte reelle rettigheter og forpliktelser knyttet til deres andeler i sameieeiendommen. Forpliktelser ville altså ha karakter av heftelser på sameieandelene, og mindretallssameierne kunne være forpliktet til å medvirke til tinglysning o.l. De ville derimot ikke hefte personlig for forpliktelsene.

I forlengelse av det jeg har nevnt, finner jeg at Hansen som flertallssameier må ha adgang til i eget navn og for egen regning å reise søksmål om fravikelse av sameieeiendommen, slik det følger av hennes atter subsidiære påstand. Avgjørende for dette må være at denne prosessordning er en naturlig og nødvendig utbygging av det flertallsprinsippet som sameieloven §4 første ledd er et uttrykk for. En slik løsning er det altså etter min mening et klart og sterkt behov for, og den er det minste som kan aksepteres for at flertallssameieren ikke skal risikere å stå overfor en rettsfornektelse.

Alvorlige betenkeligheter ved denne løsningen er det etter min mening ikke. Mindretallssameierne kan ved den nevnte prosessordning ikke pådras andre forpliktelser enn reelle forpliktelser knyttet til sameieeiendommen, herunder rettskraftvirkninger vedrørende denne i forhold til leietakeren. Mindretallssameierne vil ikke kunne pådras personlig heftelse for saksomkostninger, jf Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelser i Rt-1990-132, Rt-1993-878 og Rt-1995-194, som alle gjelder fellesskap beslektet med et alminnelig sameie. Flertallssameieren må nok kunne kreve refundert omkostninger ved søksmålet som hun måtte ha pådratt seg, men regresskravet vil ligge innen rammen av sameieloven §8 annet ledd og §9 første ledd.

Spørsmålet er så om det er grunn til å gå et skritt videre slik at Hansen som flertallssameier kan reise søksmålet i samtlige sameieres navn og representere også mindretallssameierne for domstol. Jeg finner at dette spørsmålet må besvares benektende. Rettergang er noe vesentlig annet og mer enn inntreden i et kontraktsforhold. Hvis Hansen kunne påtvinge mindretallssameierne partsstilling, ville det innebære at de overfor motparten, domstolene og utad ellers fremsto som saksøkere i en tvist de har erklært seg uenige i å ta. Det ville dessuten innebære risiko for å bli pådratt direkte ansvar for motpartens saksomkostninger, noe som innebærer en helt annen og større risiko for omkostningsansvar enn etter den ordningen jeg har skissert foran. Det siste er for meg en generell betraktning, ikke utslag av en konkret vurdering av omkostningsrisikoen i den aktuelle tvist etter sameieloven §4 annet ledd. Behov for en så vidtgående kompetanse for flertallssameieren som det her er tale om, er det etter min mening heller ikke. Flertalls sameieren kan på en

Side:155

tilfredsstillende måte oppnå det hun tar sikte på med søksmålet ved den ordning jeg har skissert, og som hun selv har nedlagt atter subsidiær påstand om.

Hansens subsidiære påstand kan således ikke føre frem. Derimot blir Hansens atter subsidiære påstand å ta til følge, slik at anken over forliksrådets dom vil kunne bringes inn for byretten i Hansens navn.

Slik saken ligger an, finner jeg at byrettens og lagmannsrettens kjennelser bør oppheves i sin helhet, og at saken i samsvar med den kjærende parts påstand hjemvises til fortsatt behandling i byretten.

Når Hansens anke fremmes for byretten, vil det være nødvendig å rette betegnelsen av saksøkeren. En slik rettelse ligger innenfor rammen av tvistemålsloven §97, slik denne bestemmelsen er tolket i Høyesteretts kjennelse i Rt-1991-761.

Når det gjelder saksomkostninger for de tidligere retter, bør lagmannsrettens avgjørelse bli stående. Heller ikke for Høyesterett bør saksomkostninger tilkjennes. Kjæremålet gjelder spørsmål som har prinsipiell karakter, og som ikke tidligere har foreligget for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

1. Byrettens og lagmannsrettens kjennelser oppheves, og saken hjemvises til fortsatt behandling i byretten.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.

Dommer Aasland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Gjølstad: Likeså.

Dommer Matningsdal: Likeså.

Justitiarius Smith: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

K J E N N E L S E :

1. Byrettens og lagmannsrettens kjennelser oppheves, og saken hjemvises til fortsatt behandling i byretten.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.