Rt-1973-1052

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1973-09-28
Publisert:	Rt-1973-1052
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 124B/1973
Parter:	Asker kommune (høyesterettsadvokat Helge Jakob Kolrud) mot Ragnfrid Wittenberg Olsrud (advokat Finn B. Bendixen - til prøve).
Forfatter:	Hiorthøy, Roll-Matthiesen, Lorentzen, Blom, Eckhoff
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §4, §28

Dommer Hiorthøy: Mellom Asker kommune og Ragnfrid Wittenberg Olsrud ble det etter førte forhandlinger oppnådd enighet om kommunens erverv av sistnevntes faste eiendom Kirkeveien 195, gnr. 2 bnr. 98 i Asker.

Asker formannskap fattet 25. januar 1972 slikt vedtak:

«Formannskapet godkjenner at overdragelsessummen for gnr. 2 bnr. 98 i Asker fastsettes ved skjønn etter skjønnslovens §4.»

Ved skjønnsbegjæring, innkommet til Asker og Bærum herredsrett 31. januar 1972, begjærte Asker kommune under henvisning til formannskapets vedtak skjønn avholdt over den anførte eiendom.

Side:1053

Herredsrettens skjønn ble avgitt 3. mars 1972 og har slik slutning:

«I. Full erstatning for avståelse av eiendommen gnr. 2 bnr. 98 i Asker fastsettes slik:

1. For grunnen kr. 120.000,-.

2. For bebyggelsen kr. 360.000,-.

II. Asker kommune pålegges å bære de lovbestemte utgifter.

III. Asker kommune pålegges innen 14 - fjorten - dager fra skjønnets forkynnelse å erstatte Ragnfrid Olsrud saksomkostninger med kr. 2.700,- kronertotusensyvhundre -.»

Begge parter begjærte overskjønn, og dette ble avgitt av herredsretten 8. november 1972 med følgende slutning:

«1. For avståelse av eiendommen gnr. 2, bnr. 98, Asker, betaler Asker kommune til Ragnfrid Wittenberg Olsrud kr. 550.000,- kronerfemhundreogfemtitusen -

2. Asker kommune betaler de lovbestemte utgifter med overskjønnet.

3. Asker kommune pålegges innen 14 - fjorten - dager etter dette skjønns forkynnelse å erstatte Ragnfrid Wittenberg Olsrud saksomkostninger i anledning overskjønnet med kr. 2.500,- kronertotusenfemhundre

Asker kommune har påanket overskjønnet for så vidt angår erstatningen for bebyggelsen og har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Asker og Bærum herredsretts overskjønn i sak 31/1972 B av 8. november 1972 oppheves og hjemvises til nytt overskjønn i den utstrekning det er påanket.

2. Asker kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Ragnfrid Wittenberg Olsrud har tatt til gjenmæle i ankesaken og har nedlagt denne påstand:

«Asker og Bærum herredsretts overskjønn av 8/11-1972 stadfestes i den utstrekning det er påanket.

Fru Ragnfrid Wittenberg Olsrud tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Som det fremgår, omfatter anken bare den del av overskjønnet som vedkommer fastsettelsen av erstatning for bebyggelsen. Ellers står saken i samme stilling for Høyesterett som for under-og overskjønnsretten. Anken gjelder prinsipalt rettsanvendelsen, subsidiært saksbehandlingen (skjønnsgrunnene).

Den ankende part har anført to grunnlag til støtte for anken:

1. Overskjønnsretten har lagt en feilaktig rettsanvendelse til grunn ved fastsettelsen av erstatning for ankemotpartens leilighet i den avståtte bygning. Subsidiært anføres at skjønnsgrunnene er utilstrekkelige til at Høyesterett kan ta standpunkt til rettsanvendelsen.

2. Overskjønnsretten har feilaktig bygd på omsetningsverdien ved fastsettelsen av erstatning for den del av bygningen som har vært gjenstand for utleie.

Ad 1. Erstatning en for ankemotpartens leilighet.

Side:1054

Den ankende part har erkjent at ankemotparten har krav på erstatning etter gjenervervsverdi, men bare for så vidt og i den utstrekning grunnlaget er den egenverdi (subjektive bruksverdi) som knytter seg til den avståtte leilighet, jfr. Rt-1965-134 (Bergansaken). Derimot er det ikke hjemmel for erstatning utmålt etter byggepris pr. m2 for den enebolig hun har skaffet seg, jfr. Rt-1967-423 (Laksevågsaken). Den bygning med 4 leiligheter som avståelsen omfatter, har etter den ankende parts oppfatning karakter av leiehus, den har ikke fylt en funksjon som enebolig, og da kan det ikke bli spørsmål om å tilkjenne erstatning for utgiftene ved nybygg. Selv om bygningen ikke kan sies å være utleiehus, må det konkret påvises at egenieiligheten har egenverdi qua enebolig for at en slik erstatning skal kunne tilkjennes, jfr. Rt-1966-1364 (Thomlesaken).

Det fremgår etter den ankende parts oppfatning av skjønnsgrunnene at overskjønnsretten uten videre har lagt til grunn for erstatningsberegningen byggeomkostningene vedkommende ankemotpartens nybygg i henhold til oppgaver i prosess-skrift av 13. oktober 1972. Og som begrunnelse er i overskjønnet alene angitt at ankemotparten «har vært nødt til å skaffe seg denne bolig, og det faller dyrere å anskaffe nytt». Denne begrunnelse antas logisk uholdbar og rettslig irrelevant, idet utgangspunktet for erstatningsfastsettelsen må være den egenverdi som vedkommer den fraflyttede leilighet, ikke de faktiske utgifter ankemotparten har hatt til anskaffelse av enebolig. Overskjønnsretten gir i denne sammenheng uttrykk for at ankemotparten «for egen leilighet i eiendommen har... krav på erstatning etter en høyere gjenanskaffelsespris for noenlunde tilsvarende bolig». Til dette er å bemerke at ankemotparten ikke har noe ubetinget rettskrav på erstatning etter en høyere verdi, men bare dersom ikke hennes individuelle tap kan erstattes på annen måte, jfr. Rt-1969-357 (363) (Malmkvistsaken). Videre er det ikke gitt erstatning for et gjenerverv knyttet til en «noenlunde tilsvarende bolig», men for en etter antall m2 tilsvarende del av ankemotpartens nybygg som må sies å ha karakter av enebolig og følgelig representerer en langt høyere boligstandard.

Etter den ankende parts mening fremgår det av skjønnsgrunnene at overskjønnsretten har bygd på en uriktig rettsoppfatning, men subsidiært gjøres det gjeldende at overskjønnet i hvert fall må oppheves på grunn av feil i saksbehandlingen, - uklare og utilstrekkelige skjønnsgrunner. Det anføres i denne forbindelse at gjenervervserstatning ifølge rettspraksis er å anse som et unntak som må særskilt begrunnes, noe som i dette tilfelle også følger av skjønnslovens §28. Det var tvist om grunnlaget for erstatningsberegningen, idet den ankede part gjorde gjeldende at den avståtte bygning var å anse som leiehus, og at ankemotparten da under ingen omstendigheter kunne kreve erstatning basert på utgiftene ved nybygg av enebolig, men bare etter hva det kostet å anskaffe en tilsvarende leilighet, jfr. Bergansaken. Denne tvist er overhodet ikke berørt i skjønnsgrunnene. Det overskjønnsretten

Side:1055

anfører, må oppfattes derhen at retten uten å vurdere mulige andre alternativer har tatt den nye enebolig som utgangspunkt, noe som antas å være uriktig rettsanvendelse og under enhver omstendighet nødvendiggjør en særskilt begrunnelse.

Ad 2. Erstatningen for resten av bygningen.

I skjønnsgrunnene anføres vedkommende dette punkt at «Resten av eiendommen blir å vurdere som boligeiendom etter gangbar pris i egnen, idet det tas i betraktning hva eiendommen kan innbringe ved «utleie»». Det som her sies, gir uttrykk for at overskjønnsretten har lagt omsetningsverdien til grunn, ikke den objektive bruksverdi, - en forståelse som er godtatt av ankemotparten. Er omsetningsverdien lagt til grunn, foreligger en ulovhjemlet kombinasjon. De to erstatningsformer, omsetnings- og gjenervervsverdien, utelukker hverandre gjensidig. En ekspropriat kan ikke samtidig bebo og omsette sin eiendom. At omsetningsverdien ikke kan legges til grunn i et forhold som det foreliggende, hevdes å være fastslått i rettspraksis, idet avgjørelsen i Rt-1971-516 (Magnussensaken) etter omstendighetene ikke kan anses som prejudikat for et avvikende syn.

Ankemotparten er når det gjelder erstatningen for den egne leilighet i og for seg enig i at det er den subjektive brukerinteresse som må være avgjørende, men hevder at det etter hans mening fremgår av skjønnsgrunnene at overskjønnsretten på riktig måte har lagt dette synspunkt til grunn. At overskjønnsretten ikke uten nærmere overveielse kan ha tilkjent erstatning for omkostningene ved nybygg, fremgår blant annet derav at den i skjønnsgrunnene har registrert motpartens innvending om at ved «fastsettelsen av gjenanskaffelsesverdien er det ikke avgjørende hva saksøkte har betalt for den eiendom hun har gjenskaffet seg». De uttrykk som overskjønnsretten har anvendt, særlig henvisningen til at den nye eiendom ikke er «direkte sammenlignbar», tilkjennegir da også at retten har foretatt en konkret sammenligning og funnet at gjenerverv gjennom nybygg passer inn i mønstret og representerer en noenlunde tilsvarende bolig. Etter ankemotpartens oppfatning er det den konkrete situasjon som må være bestemmende, og i det foreliggende tilfelle har forholdene tilsagt at boligbehovet ble tilfredsstillet gjennom nybygg; det var etter omstendighetene naturlig og rimelig at ankemotparten gikk i gang med nybygg. Hun var, som overskjønnsretten sier, «nødt til å skaffe seg denne bolig». Andre akseptable alternativer forelå ikke. Det som må legges til grunn, er det konkrete gjenerverv, eventuelt justert opp eller ned. Funksjonelt dreier det seg om gjenerverv av en leilighet, ikke av enebolig, og for så vidt angår boligstandarden, anføres at også den tidligere leilighet i Kirkeveien var moderne og tidsmessig innrettet.

Ankemotparten har for øvrig innrømmet at det er naturlig, ja sannsynlig, at overskjønnsretten har benyttet m2-prisen for nybygget som sammenligningsgrunnlag.

Med hensyn til det ankepunkt at overskjønnsretten feilaktig har valt omsetningsverdien som grunnlag for takseringen av

Side:1056

utleiedelen av bebyggelsen, har ankemotparten innvendt at omsetningsverdien i praksis faller sammen med den objektive bruksverdi, at forskjellige rettsavgjørelser gir uttrykk for dette, og at hvis formuleringen innebærer muligheten for et mertillegg, har ankemotparten krav på dette.

Jeg har funnet avgjørelsen tvilsom, men er blitt stående ved at anken må gis medhold for så vidt angår ankepunkt nr. 1, - angrepet på overskjønnsrettens fastsettelse av erstatning etter gjenervervsverdi for den avståtte egenleilighet. Skjønnsgrunnene er overordentlig knappe og gir ikke grunnlag for å konstatere hvilken rettsoppfatning overskjønnsretten her har lagt til grunn. Det som er uttrykkelig sagt, og i enda høyere grad det som ikke er kommet frem i skjønnsgrunnene, må imidlertid etter mitt syn vekke begrunnet tvil om hvorvidt rettaanvendelsen er i orden. I førstnevnte henseende har jeg, likesom den ankende part, festet meg ved uttalelsen om at ankemotparten har «krav på erstatning etter en høyere gjenanskaffelsespris», at hun «har vært nødt til å skaffe seg denne bolig», og at det «faller dyrere å anskaffe nytt», - i virkeligheten det eneste i retning av en begrunnelse som er gitt.

På den annen side sakner man en nærmere redegjørelse for hvorfor ankemotparten i dette tilfelle har krav på en høyere erstatning. Det er kanskje ikke sannsynlig at det har foreligget andre realistiske alternativer som kunne dekke ankemotpartens boligbehov uten særskilte utlegg eller med mindre omkostninger, f.eks. kjøp av en tilsvarende bygning eller erverv av innskudds- eller eierleilighet, men det hadde likefullt vært på sin plass å påvise at andre veier var stengt, og at ankemotparten følgelig var «nødt» til å bygge. Dette særlig på bakgrunn av at ankemotpartens nybygg åpenbart bare med vanskelighet lar seg innpasse under betegnelsen «noenlunde tilsvarende bolig»; erstatningsmåten fremtrådte i dette tilfelle som ekstraordinær, og skulle derfor nødvendiggjøre en spesiell begrunnelse. Av samme grunn må jeg legge vesentlig vekt på at overskjønnsretten uten avkortning har nyttet byggeomkostningene vedkommende nybygget som målestokk for gjenervervsverdien. Det er mulig at det etter omstendighetene ikke har vært oppfordring til å gjøre fradrag, men hensett til den nye og forbedrede boligstandard nybygget som sådant må ha representert sammenlignet med en leilighet blant flere i et større bygg, krever dette særskilt begrunnelse. Den justering opp eller ned som ankemotparten har nevnt som et vilkår, har ikke fått noe uttrykk i skjønnsgrunnene, - ikke engang et negativt.

At overskjønnsretten - etter den ankende parts mening med urette - har forsømt å ta standpunkt til om den avståtte bebyggelse etter sin størrelse og karakter var å anse som «utleiehus», kan jeg derimot ikke anta har hatt betydning for skjønnsresultatet. Innholdet og rekkevidden av rettspraksis på dette område er ikke fri for uklarhet, men jeg er tilbøyelig til å tro at det i utviklingens medfør er kommet derhen at i hvert fall ved

Side:1057

vanlige bolighus, selv om de i overveiende grad er utleiet, vil eierens økonomiske tap ved å måtte oppgi sin egen leilighet svare til merutgiftene ved å anskaffe en noenlunde tilsvarende bolig.

Også spørsmålet om hvorvidt det har vært adgang til å bruke omsetningsverdien som norm ved fastsettelsen av erstatning for den gjenværende del av bebyggelsen, ankepunkt nr. 2, forekommer meg tvilsomt og utilstrekkelig belyst i skjønnsgrunnene. På bakgrunn av våre dagers nye omsetningsformer med hensyn til hus og leiligheter kan jeg ikke utelukke at en kombinasjon som den foreliggende må anerkjennes som holdbar.

Jeg finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på, enn si ta standpunkt til, de forskjellige spørsmål som kan reises i tilknytning til ankepunkt nr. 2. På grunn av sammenhengen mellom de to bestanddeler av den påankede del av overskjønnet, antar jeg at erstatningsfastsettelsen vedkommende bebyggelsen bør oppheves i sin helhet. Begge parter har erklært seg innforstått med dette.

Anken har ført frem, men i betraktning av at avgjørelsen har voldt tvil og at saken i noen utstrekning har berørt spørsmål av prinsipiell interesse, antar jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

Asker og Bærum herredsretts overskjønn av 8. november 1972 oppheves i den utstrekning det er påanket og henvises for så vidt til nytt overskjønn.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Lorentzen, Blom og Eckhoff: Likeså.

Av underskjønnet (dommer Jacob Walnum med skjønnsmenn): - - -

Rettens bemerkninger: - - -

Når det gjelder erstatningen for bebyggelsen så er det på det rene at saksøkte har sin egen bolig i huset og det er forsåvidt enighet mellom partene at hun har krav på gjenanskaffelsesverdien for egen bolig basert på hennes nåværende boligforhold d.v.s. en leilighet på ca. 78 m2. For den gjenværende del av eiendommen legges omsetningsverden til grunn, jfr. Rt-1971-516. Ved utmålingen av denne har saksøkte pekt på at de nåværende leier etter hennes mening ikke tilsvarer den høyeste lovlig leie, men ligger noe under denne.

Erstatningen for bebyggelsen basert på gjenanskaffelsesverdien for hennes egen leilighet inklusive ulempeerstatning som flytningsomkostninger m.v. settes til kr. 360.000,-. - - -

Av overskjønnet (hjelpedommer Leiv Velund med skjønnsmenn): - - -

Ved underskjønnet er for den leilighet saksøkte selv bebor i

Side:1058

eiendommen regnet med en netto grunnflate på 78 m-, mens det ved overskjønnet er regnet med brutto grunnflate 88 m2. - - -

Fra saksøkerens side er hevdet at det hensett til bestemmelsene om 20 meters byggelinje fra Kirkeveien, parkering og utnyttelsesgrad er urealistisk å vurdere en del av eiendommen som forretningstomt. Om eiendommen skal vurderes som forretningseiendom, må det bli hele eiendommen, slik at huset må rives og betraktes som verdiløst. Enten må hele eiendommen på denne måte vurderes som forretningseiendom, eller hele eiendommen må vurderes som boligeiendom. I første tilfelle gjelder prisreglene. I annet tilfelle er det den kapitaliserte objektive bruksverdi av eiendommen som må vurderes, dog slik at saksøkte har krav på erstatning etter gjenanskaffelsesverdi for den leilighet hun selv bebor i eiendommen. Ved fastsettelsen av gjenanskaffelsesverdien er det ikke avgjørende hva saksøkte har betalt for den eiendom hun har gjenanskaffet seg. Den erstatning underskjønnet har fastsatt er i alle tilfelle for høy.

Fra saksøktes side er det ikke gjort noen innvending mot den måte eller det grunnlag underskjønnet har fastsatt erstatningen på, men det er hevdet at erstatningen er satt for lavt, såvel for forretningstomt som boligtomt og gjenanskaffelsesverdi for egen leilighet. - - -

Overskjønnet er av samme oppfatning som underskjønnet. Ca. 1 dekar av eiendommen blir å vurdere som forretningstomt under hensyntagen til det prisnivå som har dannet seg for forretningstomter i Asker sentrum.

Resten av eiendommen blir å vurdere som boligeiendom etter gangbar pris i egnen, idet det tas i betraktning hva eiendommen kan innbringe ved utleie. For egen leilighet i eiendommen har saksøkte krav på erstatning etter en høyere gjenanskaffelsespris for noenlunde tilsvarende bolig. Den eiendom saksøkte har gjenanskaffet seg, en tomt på ca. 1100 m2 i Borgenåsen, ca. 3 km. fra Asker sentrum, betalt med ca. kr. 62.000,-, bebygget med et hus til ca. kr. 430.000,-, er ikke direkte sammenlignbar med den leilighet saksøkte må avstå, men hun har vært nødt til å skaffe seg denne bolig, og det faller dyrere å anskaffe nytt

Overskjønnet er kommet til at erstatningen for forretningstomten bør settes til kr. 85,- pr. m2. - - -For boligtomten settes erstatningen til kr. 55,- pr. m2. Dette blir en grunnerstatning på kr. 139.450,-. Dette er inklusiv erstatning for beplantning og opparbeidelse av hage.

Erstatningen for bebyggelsen, bortsett fra saksøktes leilighet, settes til kr. 234.550,-. Gjenanskaffelsesverdien for saksøktes leilighet og flytningsomkostninger m.v. settes til kr. 176.000,-. Samlet erstatning kr. 550.000,-. - - -

Side:1059