Rt-1976-226

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1976-02-28
Publisert:	Rt-1976-226
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 32/1976
Parter:	Stavanger Margarin A/S (advokat Arne Pedersen - til prøve) mot Stavanger kommune (kommuneadvokat Thor Næsheim).
Forfatter:	Bølviken, Tønseth, Syvertsen, Christiansen, Leivestad
Lovhenvisninger:	Havneloven (1894) §54, Havneloven (1894), Foreldelsesloven (1896) §1, Foreldelsesloven (1896), Bygningsloven (1965) §41, Servituttlova (1968) §1

Dommer Bølviken: I henhold til reguleringsplan stadfestet den 24. januar 1967 begjærte Stavanger kommune den 28. mars 1972 forsøkstakst etter bygningslovens §41 til fastsettelse av erstatning for avståelse av sjøgrunn og tilflottsretter samt for ulemper i forbindelse med kommunens oppfylling av sjøgrunn og anlegg av kai på strekningen Fiskepiren - Banevigå i Stavanger havneområde. Skjønn ble avhjemlet av Stavanger skjønnsrett for bygningssaker den 26. september 1973. Skjønnet gjaldt 8 saksøkte. Den 3. juli 1973 hadde kommunen fått departementets tillatelse til forhåndstiltredelse, og oppfyllingen av sjøgrunnen var begynt da avhjemlingen av skjønnet fant sted. Overskjønn omfattende 7 av de saksøkte ble avhjemiet av Stavanger overskjønnsrett for bygningssaker den 12. mars 1975.

Overskjønnet er påanket av en av de saksøkte, Stavanger Margarin A/S.

For denne saksøkte er en makeskiftekontrakt inngått i 1926 mellom Stavanger Smørfabrik (nå Stavanger Margarin A/S) og Stavanger kommune avgjørende for erstatningsspørsmålet, og partene ble under underskjønnet enige om å overlate til skjønnsretten å avgjøre de tolkingsspørsmål som denne kontrakt reiser. I makeskifteskjøtet, datert 30. oktober 1926, hadde Stavanger kommune forbeholdt seg «ret til at anlægge kai» utenfor samtlige Stavanger Smørfabriks eiendommer i havneområdet. Spørsmålet er om Stavanger Smørfabrik ved kontrakten

Side:227

frafalt krav på erstatning for avståelse av sjøgrunn og tilflottsrett ved fremtidig anlegg av kai utenfor fabrikkens eiendommer, subsidiært om kommunens rett på dette punkt er falt bort som følge av bristende forutsetninger eller på grunn av foreldelse. Underskjønnsretten kom til at det ikke kunne legges til grunn at Stavanger Smørfabrik hadde gitt avkall på retten til erstatning, og Stavanger Margarin A/S ble, i likhet med de fleste av de andre saksøkte, tilkjent erstatning med kr. 400 pr. m2 sjøgrunn og kr. 1.200 pr. løpende meter sjølinje. Tilsammen utgjorde disse poster et erstatningsbeløp på kr. 171.684. I tillegg ble Stavanger Margarin A/S tilkjent ulempeerstatning med kr. 25.000 - etter et alternativ I og kr. 15.000 etter et alternativ II.

Overskjønnsretten kom til at kommunen ikke pliktet å betale erstatning for sjøgrunn og tilflottsrett. For så vidt angår ulempeerstatningen var det ikke begjært overskjønn.

Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler for overskjønnsretten viser jeg til skjønnsgrunnene. Det er fremskaffet en del dokumentmateriale som er nytt for Høyesterett, og som jeg kommer tilbake til.

Den ankende part - Stavanger Margarin A/S - gjør gjeldende som ankegrunner de samme anførsler som for overskjønnsretten - prinsipalt at Stavanger Smørfabrik ikke ved makeskifteskjøtet av 1926 fraskrev seg retten til erstatning for tap av direkte sjøvertsforbindelse eller for avståelse av sjøgrunn inn til kote v 2, subsidiært at forutsetningen for et eventuelt avkall iallfall er bortfalt, atter subsidiært at kommunens rett er falt bort ved foreldelse. De nye dokumenter som er fremlagt vedrørende Stavanger kommunes erverv før 1926 av rett til å anlegge kaier, viser - anføres det - at grunneiere i en rekke tilfelle har frafalt erstatning, men da ut fra en konkret vurdering av de fordeler kaianlegget har vært antatt å ville medføre for vedkommende grunneiere. Avkall På erstatning er gitt uttrykkelig, og det er eksempler på at avkall er nektet. For øvrig begrunner Stavanger Margarin A/S sitt syn på samme måte som for overskjønnsretten.

Stavanger Margarin A/S har lagt ned slik påstand:

«1. Overskjønnet oppheves.

2. Stavanger kommune tilpliktes å betale Stavanger Margarin A/S saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotparten - Stavanger kommune - har likeledes gjort gjeldende de samme anførsler som for overskjønnsretten, hvis resultat kommunen henholder seg til. De nye dokumenter om kommunens erverv av kairettigheter viser etter kommunens oppfatning at forbeholdet i makeskiftekontrakten av 1926 betyr vederlagsfri rett til å anlegge kai.

Stavanger kommune har lagt ned denne påstand:

«1. Overskjønnet stadfestes.

2. Stavanger kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som overskjønnsretten, og kan i det vesentlige tiltre den begrunnelse som overskjønnsretten har gitt. I anledning av prosedyren for Høyesterett skal jeg tilføye:

Det fremgår av det nå fremlagte materiale vedrørende Stavanger kommunes erverv av rettigheter i forbindelse med kaianlegg at det omkring århundreskiftet var aktuelt å bygge ut Stavanger havneområde, og at de grunneiere som hadde eiendommer til sjøen, var interessert i slik utbygging. En rekke grunneiere avgav erklæringer om at de gav kommunen tillatelse til uten å betale erstatning å anlegge kai utenfor deres eiendommer. Bakgrunnen for disse erklæringer var at kommunen - og sannsynligvis også grunneierne - anså de fordeler som kaianleggene ville medføre for de tilstøtende eiendommer, større enn verdien av avstått sjøgrunn og skader og ulemper som følge av anleggene. Enkelte grunneiere tok forbehold om erstatning. Men etter at erstatning ved en forsøkstakst var satt til 0, må også disse grunneiere ha gitt tillatelse til utbygging uten erstatning til dem. Den utbygging som fant sted på grunnlag av disse erklæringer avgitt omkring århundreskiftet, skjedde over et langt tidsrom, men man har i Stavanger kommunes arkiver ikke funnet noe tilfelle frem til annen verdenskrig hvor det er betalt erstatning til grunneiere for oppfylling av sjøgrunn og anlegg av kai utenfor deres eiendommer. Ifølge kommuneadvokaten hevdet Stavanger kommune frem til 1960 at det ikke var grunnlag for å tilkjenne slik erstatning til grunneierne.

I 1908, i forbindelse med at Concord Canning Co. fikk havnestyrets tillatelse til å bebygge sine eiendommer i rett linje til sjøen, avgav firmaet den av overskjønnsretten nevnte erklæring om at Stavanger havnestyre skulle ha «ret til uden nogen godtgjørelse at anlægge kai udenfor vore eiendommer». For Høyesterett er nå dokumentert en makeskiftekontrakt inngått i 1912 mellom Chr. Bjelland & Co. og Stavanger kommune som gjelder flere kaiområder, og hvor Chr. Bjelland & Co. for noen områder gav kommunen eller havnevesenet «ret til uden godtgjørelse at anlægge kai udenfor vore eiendomme», men for et par områder «p.t.» ikke gav slik rett.

I den makeskiftekontrakt av 1926 mellom Stavanger kommune og Stavanger Smørfabrik som denne sak gjelder, har kommunen fått «ret til at anlægge kai» utenfor smørfabrikkens eiendommer. Det er i denne kontrakt ikke sagt at erstatning frafalles, men heller ikke at erstatning forbeholdes.

Det kan etter det materiale som nå foreligger, og som etter min mening støtter overskjønnsrettens resultat, neppe være tvilsomt at Stavanger kommune også da makeskiftekontrakten i 1926 ble inngått, så det slik at fordelene for grunneierne ved at det offentlige anla kaier, var så store at det ikke var grunnlag for å betale erstatning for avståelse av sjøgrunn og tap av tilflottsrett. At kommunen i 1912 godtok et forbehold fra Chr.

Side:229

Bjelland & Co. for så vidt angår et par av de kaiområdene det den gang gjaldt, kan ikke tas som uttrykk for noen annen oppfatning hos kommunen. Jeg ser det videre som overskjønnsretten slik at den praksis som forelå på dette område, også måtte være kjent for Stavanger Smørfabrik, og at det var denne som måtte ba tatt forbehold om noe annet skulle gjelde. Å tolke klausulen i makeskiftekontrakten slik at den bare skulle frita kommunen for å innhente ekspropriasjonstillatelse, som Stavanger Margarin A/S nå gjør, er etter min mening en søkt og lite rimelig tolking. Som fremhevet av overskjønnsretten, kan en fritakelse for å innhente departementets tillatelse til ekspropriasjon etter havneloven i et tilfelle som dette av kommunen neppe ha vært ansett som noen fordel som det kunne være verdt å ta forbehold om.

Når det gjelder den subsidiære ankegrunn - at kommunens rett er falt bort på grunn av bristende forutsetninger - skal jeg bemerke:

Stavanger Margarin A/S har formulert sitt forutsetningssynspunkt slik: Det var en forutsetning i 1926 at kai skulle anlegges utenfor Stavanger Smørfabriks eiendommer, og at fabrikkens fordeler av anlegget minst skulle tilsvare de verdier - sjøgrunn inntil kote v 2 og tilflottsrett - som fabrikken gav fra seg. Denne forutsetning er ikke oppfylt. Den avståtte sjøgrunn er overhodet ikke anvendt til kaianlegg, men er gått inn i en hovedtrafikkåre som er 18 meter bred, og som ikke innebærer noen verdiøkning for fabrikkens eiendommer. Og den kai som er anlagt utenfor trafikkåren, er reservert for rutetrafikk. Om makeskiftekontrakten må forstås slik at grunneieren plikter å avgi sjøgrunn og tilflottsrett uten erstatning, må denne plikt iallfall under dagens forhold være bortfalt. I denne forbindelse fremholder Stavanger Margarin A/S det urimelige i at Stavanger kommune, som i 1926 ikke betalte noe for retten til å anlegge kai, i dag skal få en økonomisk fordel på grunneierens bekostning som av underskjønnet er verdsatt til kr. 171.684.

Jeg kan ikke være enig i dette syn.

I dokumentene vedrørende makeskiftet i 1926 er intet uttalt om partenes forutsetninger med hensyn til et fremtidig kaianlegg. Det må antas at de - slik oppfatningen den gang var - har regnet med at et kaianlegg ville være til fordel for grunneieren, og at det ved fastsettelsen av verdien av de eiendommer som skulle være gjenstand for makeskifte, ikke er regnet spesielt vederlag for retten til å anlegge kai. Men hvilke konkrete fordeler man måtte ha tenkt seg, og hvorledes disse skulle kunne realiseres, foreligger det - naturlig nok - intet om. Det forelå på denne tid ingen konkrete planer om kaianlegg på dette sted. Initiativet til makeskiftet var tatt av Stavanger Smørfabrik, og det var helt på det uvisse når et kaiprosjekt kunne realiseres.

På denne bakgrunn mener jeg at klausulen i makeskifteskjøtet

Side:230

må forstås slik at kommunen fikk rett til å oppfylle den sjøgrunn som lå til Stavanger Smørfabriks eiendommer og anlegge kai i samsvar med de krav man på det aktuelle tidspunkt måtte stille til et moderne kaianlegg, uten at det skulle være anledning til en konkret vurdering av fordeler og ulemper for den ene eller annen part. Når anlegg av kai ikke er blitt aktuelt før i 1970-årene, må den kunne anlegges i samsvar med denne tids krav. Om kai var blitt anlagt i 1920-årene, ville grunneieren - etter min mening - ikke kunne ha motsatt seg en senere utbygging for å tilfredsstille dagens krav. Og like lite som Stavanger Margarin A/S ville kunne ha påberopt seg 1920- årenes forutsetninger i forbindelse med slik senere utbygging, mener jeg selskapet kan påberope slike forutsetninger om anlegg først i dag er blitt aktuelt.

I det hele kan man etter min oppfatning i denne generelt formede klausul vanskelig legge inn som bindende de uuttalte forutsetninger om konkrete fordeler som grunneieren måtte ha hatt for 50 år siden. Heller ikke kan man - etter min mening - i et forhold som dette anvende rimelighetsbetraktninger ut fra dagens verdiforhold.

Realiteten i saken er at kommunen har oppfylt og utnyttet den sjøgrunn som den etter klausulen i makeskiftekontrakten har adgang til å nyttiggjøre seg. I tillegg til denne oppfylling har kommunen bekostet ytterligere oppfylling, slik at det er blitt plass for en bred gate mellom bebyggelsen og kaien. Jeg ser det imidlertid som overskjønnsretten slik at grunneieren måtte regne med anlegg av gate mellom bebyggelsen og kaien. At denne gate er blitt bredere enn man i 1926 kunne regne med, er noe som grunneieren i utviklingens medfør må finne seg i.

Også når det gjelder det atter subsidiære grunnlag, at kommunens rett skulle være falt bort ved foreldelse, er jeg enig med overskjønnsretten.

Kommunen fikk ved makeskiftekontrakten rett til å fylle opp sjøgrunnen utenfor Stavanger Smørfabriks eiendom og anlegge kai når dette en gang i fremtiden ble aktuelt. Initiativet til makeskiftet ble - som nevnt - tatt av fabrikken, og på et tidspunkt da anlegg av kai ikke var aktuelt. Det var helt uvisst når et slikt anlegg kunne bli realisert, og det kan ikke ha vært partenes forutsetning at kommunens rett skulle være avhengig av at kai ble anlagt innen en foreldelsesfrist på 10 år.

Uansett hvorledes man vil rubrisere den rett kommunen fikk - som en eiendomsrett eller som en bruksrett eller annen særrett over fremmed eiendom - dreier det seg etter min mening ikke om en «fordring» som er gjenstand for foreldelse etter lov av 27. juli 1896 om foreldelse av fordringer.

Jeg peker i denne forbindelse på at kommunens rett var ervervet i og med oppfyllelsen av makeskiftet. Det skulle ikke erlegges noe ytterligere fra kommunens side. På dette punkt skiller det foreliggende tilfelle seg klart fra de tilfelle som er omhandlet i Høyesteretts dommer i Rt-1923-202 og Rt-1967-715

Side:231

som Stavanger Margarin A/S har påberopt. Derimot er de tilfelle som er omhandlet i dommer i Rt-1960-579 og Rt-1966-187, som kommunen har påberopt, ganske analoge.

Etter sakens art, og hensett til det nye materiale som har bidradd til å klargjøre saken, og som kommunen har vært nærmest til å fremskaffe, antar jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Overskjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Tønseth: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer Syvertsen og dommerne Christiansen og Leivestad: Likeså.

Av underskjønnet (sorenskriver Odd Woxholt med skjønnsmenn): - - -

3. Fortolkning av makeskiftekontrakt av 30. oktober 1926.

Etter forutgående forhandlinger mellom partene, foretok Stavanger havnestyre og Stavanger Smørfabrikk den 30. oktober 1926 slikt makeskifte:

«Undertegnede Stavanger Havnestyre ved dets formand og Stavanger Smørfabrik ved dens disponent erkjender herved at ha makeskiftet nedenanførte eiendomme med hinanden på følgende vilkår:

Stavanger Havnevæsen avstår og overdrar til Stavanger Smørfabrik sin eiendom Nærstrandsbryggen og den utfyldte båtstø tillæg til Nærstrandsbryggen, opmålt ved konduktørforretning av 14. oktober 1899 og 20. november 1925 og således som disse findes beskrevet i nævnte konduktørforretninger. Eiendommen er av os efter bedste skjøn værdsat til kr. 11.000.

Til vederlag herfor skjøter og overdrar Stavanger Smørfabrik et grundstykke av sin eiendom Verksgaten matr. nr. 38 a., benævnt Verksgaten matr. nr. 38 c. således som dette findes beskrevet ved konduktørforretning av 20. november 1925. Eiendommen er likeledes av os efter bedste skjøn værdsat til kr. 5.000.

Stavanger Smørfabrik betaler desuten til Stavanger Havnevæsen kr. 6.000 - seks tusen kroner - hvormed værdien av den Havnevæsenet ovedragne eiendom overstiger den Stavanger Smørfabrik overdrar.

De på eiendommen Verksgaten nr. 38 c. stående fortøiningsindretninger avståes til Havnevæsenet. Likeledes forbeholder Stavanger kommune sig ret til at anlægge kai utenfor samtlige Stavanger Smørfabriks eiendomme, nemlig Verksgaten nr. 24,26, 30, 38 a, 42 og 44.

Det areal som Stavanger Havnevæsen overtar nemlig Verksgaten nr. 38 c bortleies indtil videre til Stavanger Smørfabrik for en årlig leie av kr. 200,- to hundrede kroner -. Eiendommene iberegnet rettigheter ansættes til en værdi av kr. 11.000 og kr. 5.000, leiekontrakten til kr. 1.000.»

Det det nå er meningsforskjell om mellom partene er om den rett

Side:232

som Stavanger kommune har forbeholdt seg til å anlegge kai utenfor samtlige Stavanger Smørfabrikks eiendommer i Verksgt., innebærer at Stavanger Smørfabrikk fraskrev seg ethvert krav på erstatning i denne forbindelse.

Saksøkte hevder:

Prinsipalt: Avtalen inneholder ingen annen rett for kommunen enn til vis a vis smørfabrikken å anlegge kai utenfor dens eiendommer, uten på forhånd å måtte få tillatelse fra departementet i h.h. til dagjeldende havnelov. Avtalen innebærer ingen fraskrivelse av erstatning. Dette fremgår for det første av at dette ikke er uttrykkelig uttalt i avtalen, for det annet av de avtalte priser som ikke på noen måte står i samsvar med hva sjøgrunn og tilflottsrettigheter var verd på den tid. - Dersom det forøvrig skulle være tvil om avtalens innhold på dette punkt, må fortolkningen gå mot kommunen som var den som var nærmest til å få dette punktet klart formulert dersom den mente at avtalen innebar rett til vederlagsfri utnyttelse av sjø og strandrettigheter. - Det vises ellers til erklæring av 5.2.1908 fra Concord Canning Co. til Stavanger Havnevesen der det uttrykkelig sies:

«Undertegnede Concord Canning Co. giver herved Stavanger Havnestyre ret til uden nogen godtgjørelse at anlegge kai udenfor vore eiendommer no 25,26 og 27 i Sandvigen når havnestyret så måtte bestemme. Vi frafalder i tilfælde ethvert krav på erstatning for skade eller ulempe som ved kaianlægget måtte blive vore nævnte eiendomme tilføyet.»

Etter denne erklæring hadde Stavanger havnevesen sikret seg en vederlagsfri rett. Hadde det vært meningen å sikre seg vederlagsfri rett vis a vis Stavanger Smørfabrikk, måtte dette ha fått et like klart uttrykk i makeskiftekontrakten som i ovennevnte erklæring.

Subsidiært hevder saksøkte at dersom retten finner at makeskifte skulle inneholde en fraskrivelse av ethvert erstatningskrav, må avtalen anses som bortfalt p. g. a. bristende forutsetninger. Det det den gang var spørsmål om, var bygging av en kai, ikke som nå av en sterkt trafikkert gate, med utenforliggende kai. Ytterligere subsidiært hevdes det at den rett kommunen har sikret seg, er en rett som ikke er tiltrådt, og således gjenstand for foreldelse. - - -

Retten har ved avgjørelse av det foreliggende tvistepunkt vært i meget sterk tvil. Teoretisk kan det visselig føres nesten like mange argumenter i marken for begge synspunkter m. h. til hva som kan ha vært partenes mening den gang kontrakten ble skrevet. Kommunen var sikkert den sterkeste part under forhandlingen. Det viser bl.a. forholdet mellom de verdsettelser som ble foretatt og det mellomlegg som smørfabrikken måtte betale. Det synes naturlig at kommunen/havnevesenet da også hadde sikret sine rettigheter ved en klar og utvetydig utforming i kontrakten, dersom det var meningen at en kaibygging skulle kunne skje uten noe vederlag eller erstatning til medkontrahenten, - slik det ble forholdt ved ovennevnte erklæring i 1908, hvor utgangspunkt for forhandlingene synes å ha vært nokså likt det foreliggende tilfelle.

Retten har derfor, ut fra den tvil som foreligger, enstemmig funnet å måtte tolke kontrakten imot den part som ut fra sine interesser burde ha sørget for en klarere formulering.

Side:233

Retten finner ut fra dette at makeskiftekontrakten ikke kan anses som innebærende noen fraskrivelse av krav på erstatning for de nevnte eiendommer, forsåvidt angår sjøgrunn og sjørettigheter samt skader og ulemper.

Av overskjønnet (byrettsdommer Carsten Nielsen med skjønnsmenn): - - -

V Overskjønnsretten skal bemerke: - - -

Takst 1

Stavanger Margarin A/S eier Verksgaten 24 som har et areal av 518,4 m2, hvorpå står et større og et mindre sjøhus med gavler mot sjøen. Det førstnevnte er sterkt ombygget, og her er innredet kontorlokaler som dels brukes av eieren selv og dels er utleiet. Sjølinjen er 21,86 m og sjøgrunnen til kote & 2 er 114,15 m2.

Selskapet eier også Verksgaten 42 som har et areal av 1816,4 m2 som i det vesentlige er bebygget, og hvor det drives margarinproduksjon av Forenede Margarinfabrikker A/S. Mellom sistnevnte og Stavanger Margarin A/S er det et nært samarbeide. Denne eiendom har en sjølinje av 25,96 m og sjøgrunnen til kote & 2 er 141,60 m2.

De to eiendommer grenser ikke til hverandre, men er adskilt av et ca. 35 m langt område som omfattes av matr. nr. 28, 30, og 34 i Verksgaten. - - -

Kommunens prinsipale standpunkt overfor Stavanger Margarin A/S er at selskapet i forbindelse med et makeskifte 30. oktober 1926 har fraskrevet seg rett til erstatning for tap av direkte sjøverts forbindelse. Det er henvist til et fremlagt makeskifteskjøte av 30. oktober 1926 som er sålydende: «- - -»

Stavanger Smørfabrik skiftet senere navn til Stavanger Margarin A/S. Makeskifteskjøtet har en påtegning om at det vedtas av Stavanger borgermesterkontor og av Stavanger formannskap ved ordføreren. Det har også en påtegning fra Stavanger Smørfabrik, datert 28. januar 1927, om at kommunens rett til anlegg av kai utenfor samtlige av smørfabrikkens eiendommer også omfatter matr. nr. 36 i Verksgaten. Det nåværende matr. nr. 42 omfatter de eiendommer som i makeskifteskjøtet er betegnet nr. 38 a, 42 og 44.

Kommunen hevder at formuleringen «ret til at anlægge kai» innebærer at dette skal skje uten vederlag til grunneieren, ellers ville klausulen ikke ha noen reell betydning. Det påpekes også at en lignende sak fra 1908 omhandlet i Stavanger byretts overskjønn av 18. september 1972 (sak 7/1971 B III) - viser at oppfatningen har vært at et slikt forbehold fra myndighetenes side betyr vederlagsfri rett til å anlegge kai. Det bestrides at forbeholdet har tapt sin virkning på grunn av bristende forutsetninger eller at retten er bortfalt ved foreldelse. - - -

Stavanger Margarin A/S har gjort innsigelser mot kommunens tolkning av makeskifteskjøtet av 1926 på tre grunnlag.

For det første påpekes at dokumentet intet inneholder om vederlagsfri avståelse i fremtiden. Dette sammenholdt med uttalelsene fra de forberedende instanser i kommunen gjør det klart at det ikke har vært

Side:234

meningen at kommunen ved makeskiftet skulle få adgang til å overta selskapets rettigheter gratis.

I det overskjønn som kommunen nevner til sammenligning, og hvor det dreiet seg om en grunn-eiers erklæring fra 1908 om avgivelse av sjøgrunn til kai, la man under dissens til grunn at det var tale om en vederlagsfri rett for Stavanger Havnestyre til å anlegge kai. Men den sistnevnte erklæring hadde den formulering at havnestyret ble gitt rett til «uden nogen godtgjørelse at anlægge kai udenfor vore eiendommer». Det påpekes også at kommunens tolkning vil føre til et helt ubalansert resultat. Kommunen ga ved makeskiftet fra seg to grunnstykker på land som bare var 82 m2 større enn det grunnstykke som selskapet ga fra seg. Mellomlaget ble satt så høyt som til kr. 6000, og dette viser at selskapet ikke kan ha tenkt seg i tillegg hertil også å fraskrive seg retten til erstatning, som var uttrykkelig tilsikret i den daværende havnelov av 10. juli 1894 §54. Det var også fastslått i rettspraksis at tap av retten til direkte sjøverts forbindelse var gjenstand for erstatning, jfr. dom i Rt-1922-19. At bestemmelsen om rett til anlegg av kai ble tatt inn i skjøtet av 1926 har sin naturlige forklaring i det forhold at klausulen derved fritok kommunen for å søke Kongen om tillatelse til ekspropriasjon etter havneloven av 1894 §54.

For det annet hevdes som en subsidiær anførsel at en eventuell rett for kommunen til vederlagsfritt å anlegge kai må være bortfalt på grunn av at forutsetningene fra 1926 ikke lenger er til stede. Den gang forutsatte man anlegg av en kai i fremtiden, men nå er planlagt både gate og kai, og gaten skal være en gjennomfartsåre. Dette synspunkt ble fremholdt allerede i brev av 14. desember 1965 til kommunen, uten at det kom noen reaksjon.

For det tredje, også subsidiært, anføres at kommunens eventuelle rett er bortfalt ved foreldelse. Det dreier seg her om en løsningsrett etter en uoppfylt kontrakt, som omfattes av bestemmelsen i §1 i foreldelsesloven av 27. juli 1896. Foreldelsesfristen er 10 år og fristen begynner å løpe fra det tidspunkt da kommunen kunne ha krevet innløsning, dvs. alt i 1926. Om foreldelse av løsningsretter henvises til Rt-1923-I side 202 og Rt-1967-715, samt til RG-1958-688. Det vises også til en uttalelse av Brækhus i Norsk Tingsrett (1964) side 615. - - -

Overskjønnsretten skal først ta standpunkt til hvilken betydning makeskifteavtalen av 1926 eventuelt må tillegges for selskapets erstatningskrav.

Forhistorien til denne avtale fremgår av Stavanger bystyres trykte forhandlinger for 1925, Sak nr. 40, hvorav fotostatkopi ble fremlagt som dok 1 ad 20 i underskjønnet. Saken begynte med at Stavanger Smørfabrik i brev av 23. januar 1925 til borgermesteren søkte om å få overdratt til seg et offentlig areal på 218 m2 mot å avstå til kommunen ca. 136 m2 av sin eiendom Verksgaten 38 a. Det offentlige areal var Nerstrandbryggen som også omfattet en utfylt båtstø, og som tilhørte havnevesenet. Smørfabrikken foreslo at differansen på 82 m2 skulle betales med kr. 30 pr. m2, erklærte seg villig til forhandlinger og bad om å få saken hurtigst avgjort.

Stadsingeniøren i Stavanger avga uttalelse 28. januar 1925 og begynte

Side:235

med å si at saken hadde vært muntlig forhandlet mellom ham og Smørfabrikken. Han går deretter over til en beskrivelse av de omhandÅede grunnarealer og uttaler om det som Smørfabrikken skal avgi:

«Stavanger Smørfabrikk vil avgi til kommunen det paa kartene med grøn skravering betegnede areal av matr. no. 38 a, der mot sjøen ligger utenfor en ret linje trukket mellom de nordvestre hjørner av Verksgaten no. 28 og Verksgaten no. 42 (42 a). Dette areal der har en størrelse av ca. 136 m2 er for tiden bebygget med et skur, men måtte i tilfælde kunne forlanges avgit til kommunen naarsomhelst saadant forlanges eller i ethvert tilfælde naar havnevæsenet anlægger kai utenfor.

En liten kile paa no. 36 bør også avstaaes og bygningen paa samme fjernes, naar huset blir forandret eller ombygget mot sjøen. Som det av kartet vil sees raker no. 38 a betydelig utenfor den øvrige bebyggelse til sjøen, hvorfor det av hensyn til en fremtidig kaibygning vil være av betydning paa forhaand at faa dette forhold ordnet.»

Om det offentlige areal uttaler han:

«Nerstrandsbryggen der har sin nedgang fra Nordbøbryggen, ligger bortgjemt mellom Smørfabrikkens bygninger. Den er litet kjent og har i aarrækker ikke vært benyttet som landingsplads, hvortil kommer at baatstøen nu er utfyldt. Noen gateforbindelse mellem Verksgaten og sjøen paa dette sted er ikke paakrævet. Man antar derfor at den uten gene maatte kunne sløyfes og avhændes.

Som godtgjørelse herfor antar man at kommunen maatte kunne forlange kr. 60,- pr. m2 for arealdifferencen eller avrundet kr. 5000,- hvilken pris svarer til grundskattetaksten for en flerhet av sjøeiendommene langs Verksgaten. Dessuten bør kommunen i tilfælde forbeholde havnevæsenet ret til anlæg av kai utenfor samtlige Stavanger Smørfabriks sjøeiendomme ved Verksgaten, nemlig no. 24 og 26, 30, 36, 38 a, 42 a og 44.»

Havnestyret behandlet saken 6. februar og anbefalte makeskifte, men foreslo ytterligere at de fortøyningsinnretninger som sto på Smørfabrikkens omhandlede areal skulle overgå til havnevesenet, som også burde få leie av arealet dersom fabrikken inntil videre skulle disponere det. Havnestyret benyttet anledningen til å presisere at omhandlede offentlige areal tilhørte havnevesenet. Samme dag ble saken også behandlet i reguleringskommisjonen som tiltrådte stadsingeniørens forslag om opphevelse av Nerstrandbryggen og til byggelinje mot kaien.

Borgermesteren sendte saken til formannskapet med en innstilling hvori han bl.a. uttalte:

«Borgermesteren er enig i at anbefale dette makeskifte paa de av stadsingeniøren og havnestyret formulerte betingelser, deriblandt ret for kommunen til at lægge kai utenfor Stavanger Smørfabriks samtlige eiendomme i Verksgaten, likesom der bør betales et vederlag. Da kommunens tomteareal gaar midt ind i Smørfabrikens eiendomskompleks, antages erhvervelsen av kommunens areal at være temmelig værdifuldt for Smørfabriken, mens det kan bli meget længe før havnevæsenet faar anvendelse for det areal fabrikken avstaar. Paa den anden side bør man jo stille sig velvillig likeoverfor et selskap der erlægger saa betydelige skatter til kommunen, og ikke lægge vanskeligheter iveien naar makeskiftet ellers er fordelagtig for byen.

Side:236

Man antar dog at der bør betales mindst kr. 5000,- i mellomlag, som foreslaat av stadsingeniøren. Fabrikken tilbyr at betale kr. 30,- pr. m2.»

Etter behandling i eiendomsutvalget 9. mars vedtok formannskapet i møte 19. mars 1925 enstemmig å innstille til bystyret å vedta sådan beslutning:

«Stavanger kommune makeskifter med Stavanger Smørfabrik overensstemmende med stadsingeniørens forslag og borgermesterens indstilling mot at Stavanger Smørfabrik betaler kr. 6 000,- som mellomlag, og desuten betaler en leie av det areal som kommunen overtar, stor kr. 200,- pr. aar.»

Det ble foretatt konduktørforretninger over begge arealer 20. november 1925, mens selve makeskiftet som før nevnt først er datert 30. oktober 1926.

Om beliggenheten av det offentlige areal er ovenfor benyttet de uttrykk at det «ligger bortgjemt mellom Smørfabrikkens bygninger», eller at det «gaar midt ind i Smørfabrikkens eiendomskompleks». Dette i forbindelse med at inititativet til makeskiftet kom fra Smørfabrikken tyder på at selskapets ledelse har lagt betydelig vekt på å få makeskiftet i stand og dermed få en bedre utnyttelse av sine arealer.

Det synes videre å fremgå av det ovenfor siterte at de offentlige myndigheter under sine overveielser har lagt stor vekt på å ivareta havnevesenets interesser ved den fremtidige utvidelse av havnen, idet dette er nevnt flere ganger. Som resultat av disse og andre overveielser oppstiller stadsingeniøren blant vilkårene for et makeskifte også det at havnevesenet skal forbeholdes rett til å anlegge kai utenfor Smørfabrikkens eiendommer. I borgermesterens innstilling er henvist til stadsingeniørens innstilling, men borgermesteren bruker selv uttrykket rett for kommunen til at lægge kai, og dette går igjen i formannskapets vedtak, og også i selve makeskifteskjøtet. Overskjønnsretten antar at den endrede formulering er uten betydning i forhold til spørsmålet om innholdet av det offentliges eventuelle rett til å anlegge kai. Det må legges til grunn at de myndigheter som behandlet saken var fullt klar over bestemmelsene i §54 i havneloven av 10. juli 1894 som bemyndiget Kongen til å gi ekspropriasjonstillatelse i forbindelse med havnearbeider for statens, en kommunes eller et havnevesens regning, og som videre bestemte at erstatning for avståelser og ulemper skulle fastsettes ved overenskomst eller skjønn. Det må videre kunne legges til grunn at de saksforberedende og innstillende organer var fullt klar over at omkostningene ved kai-anlegg var store, og man måtte på den tid være forberedt på en langsom utvidelse av havnen i Stavanger. På denne bakgrunn synes det naturlig å anta at de søkte å sikre havnevesenet eller kommunen en fordel når det oppstod et spørsmål om makeskifte av grunnarealer ved sjøen. Det å slippe å sende søknad om ekspropriasjonstillatelse kan neppe ha vært ansett som en fordel. Overskjønnsretten antar derfor at det har formodningen mot seg at kommunens organer ikke tenkte seg en vederlagsfri adgang til å anlegge kai utenfor Smørfabrikkens eiendommer da forbeholdet ble formulert.

Partene har ikke fremlagt annet materiale til belysning av havnevesenets eller kommunens praksis på dette område enn det som fremgår

Side:237

av Stavanger byretts overskjønn av 18. september 1972 (sak nr. 7/1971 B II). I denne sak forelå en erklæring fra 1908 hvoretter havnestyret fikk rett til anlegg av kai utenfor en grunneiers eiendom, og det var uttrykkelig uttalt av grunneieren at han frafalt ethvert krav på erstatning for skade eller ulempe. Stavanger byrett fant i nevnte sak enstemmig at et senere kaianlegg ikke utløste krav på erstatning for ulemper, og med 4 mot 3 stemmer fant retten at grunneieren heller ikke hadde krav på erstatning for sjøgrunn.

Erklæringen fra 1908 i den nevnte sak fremkom etter forhandling mellom grunneier og myndigheter, og må vel kunne tas som et uttrykk for at man på det offentliges side den gang hadde den oppfatning at det ikke var urimelig at en grunneier fraskrev seg adgang til å reise erstatningskrav når det kom offentlig kai utenfor hans landgrunn Det gikk 17 år før et lignende forhold kom opp mellom Smørfabrikken og kommunen. Om praksis i den forløpne tid mangler opplysninger. Overskjønnsretten finner at opplysningene om erklæringen av 1908 styrker formodningen om at de innstillende organer også i 1925-26 hadde en oppfatning som nevnt, og finner å måtte bygge på at de ved makeskiftet med Smørfabrikken la det i sitt forbehold om rett til fremtidig anlegg av kai at dette ikke skulle utløse erstatningskrav fra motpartens side.

Det ble som nevnt ført muntlige forhandlinger mellom partene, og gjennomføringen av saken tok nesten to år. Det må kunne legges til grunn at ordlyden av forbeholdet tidlig ble gjort kjent for Smørfabrikken, og ikke først da makeskifteskjøtet skulle undertegnes. Partene kan da neppe ha forhandlet om makeskiftet ut fra hver sin oppfatning av formuleringen «ret til at anlægge kai». Det må videre anses usannsynlig at Smørfabrikken har hatt den oppfatning at den tiltross for formuleringen hadde krav på erstatning ved fremtidig anlegg av kai, og at den samtidig lot være å gi uttrykk for en slik oppfatning. I betraktning av at uttrykket «ret til at anlægge kai» er ganske sterkt, ville en slik opptreden være både risikabel, uansvarlig og illojal, og derfor lite trolig. Dersom det var blitt sagt fra Smørfabrikkens side at den anså seg berettiget til erstatning ved fremtidig anlegg av offentlig kai, må man gå ut fra at avtalen ville blitt endret i den ene eller annen retning eller at avtalen ikke var kommet i stand. Det synes da å gjenstå bare den praktiske mulighet at Smørfabrikkens ledelse har vært klar over at de offentlige tjenestemenn som man forhandlet med tenkte seg en vederlagsfri adgang til å anlegge kai, og at Smørfabrikken har akseptert denne oppfatning.

Fra Stavanger Margarin A/S er anført at det er usannsynlig at man i 1926 ville oppgi erstatningskrav for tap av sjøgrunn og tilflott. Det er dog ikke opplyst noe om at Smørfabrikken nyttiggjorde seg adgangen til sjøverts trafikk til og fra sine eiendommer. Råstoffene til margarinproduksjonen kunne like gjerne komme fra landsiden (Verksgaten) og det ferdige produkt transporteres ut på samme måte. Den omstendighet at Smørfabrikken ved makeskiftet avsto 136 m2 landgrunn med sjølinje, skur og fortøyningsinnretninger, synes også å tyde på at eiendommenes kontakt med sjøen ikke har vært tillagt særlig betydning. Forpliktelsen

Side:238

til å tåle at det offentlige anla kai utenfor Smørfabrikkens eiendommer ble tinglyst som hefte på eiendommene.

Etter en samlet vurdering av forholdene er overskjønnsretten kommet til det resultat at det offentliges rett til å anlegge kai i dette tilfelle innebærer at grunneieren har fraskrevet seg rett til erstatning for tap av direkte sjøverts forbindelse og for tap av råderetten over sjøbunnen ut til kote & 2.

Det var først ved brev av 22. mars 1965 fra h.r.advokat Edvard Årstad på vegne av Stavanger Margarin A/S til Stavanger Havnestyre, at det ble hevdet at tillatelsen til anlegg av kai ikke innebar fraskrivelse av erstatning. Det fremgår av brevet (dok 1 ad 4 ved underskjønnet) at havneingeniøren 23. mai 1964 hadde gitt tydelig uttrykk for det offentliges motsatte standpunkt, og det var da ikke nødvendig for havnestyret etter mottagelse av advokat Årstads brev påny å presisere sitt standpunkt.

Stavanger Margarin A/S' subsidiære innsigelse om at man i 1926 bygget på andre forutsetninger enn dem som kom til uttrykk i havneplanen av 1964 ble fremført av h.r.advokat Edvard Årstad i brev av 14. desember 1965 til reguleringssjefen i Stavanger (dok 2 ad 4 ved underskjønnet). Brevet har som overskrift en henvisning til byplan for Verksgaten-Østre Havn-Haugesundsgaten, og lyder:

«Til den utlagte plan skal jeg på vegne av Stavanger Margarin A/S bemerke.

Istedenfor det tidligere forutsatte kaianlegg direkte utenfor Stavanger Margarins eiendommer blir det etter den utlagte byplan anlagt ca. 20 m bred hovedtrafikkåre mellom eiendommene og kaien, og der vil til denne medgå forholdsvis store deler av Verksgaten 42.

Stavanger Margarin A/S må dertor protestere mot den utlagte byplan, og gjør oppmerksom på, at da den bryter med de forutsetninger som har ligget til grunn for tidligere avtaler mellom selskapet og kommunen, vil selskapet, om planen blir vedtatt, stå helt fritt i forholdet til kommunen forsåvidt angår tillatelse til å legge kai utenfor eiendommene.»

At heller ikke dette brev er besvart, kan etter omstendighetene ikke tillegges den betydning at kommunen som rettighetshaver etter klausulen i makeskifteskjøtet ved passivitet anses for å ha godtatt den innsigelse det her gjelder. Når det gjelder realiteten i innsigelsen finner overskjønnsretten at det ikke er godtgjort at det var noen forutsetning for makeskiftet i 1926 at det skulle legges kai direkte utenfor Stavanger Margarins eiendommer. En offentlig kai måtte nødvendigvis ha forbindelse med byens gatenett, og bare fremtiden ville vise hvilket behov for gatebredde som ville oppstå. Den foreliggende reguleringsplan som forutsetter en trafikkåre av 19 meters bredde med to kjørefelt i hver retning kan ikke anses som et brudd på forutsetningene for makeskiftet. Det samme gjelder det forhold at reguleringsplanen forutsetter at Stavanger Margarin A/S ved en eventuell fremtidig ekspropriasjon må avstå bebygget landgrunn av hensyn til trafikkårens realisasjon. Det foreligger i saken ikke holdepunkter for å anta at bystyret og havnestyret i 1926 har fraskrevet seg adgangen til å vedta og iverksette nye regulerings- og havneplaner som berører selskapets eiendommer.

Side:239

Den annen subsidiære innsigelse, som går ut på at kommunens rett til vederlagsfritt å anlegge kai er foreldet, kan heller ikke gis medhold. Det må legges til grunn at den rett som kommunen ervervet i 1926 ikke forutsatte at kai skulle anlegges innen en bestemt tid. Utvidelsen av byens kaier for offentlig regning hadde foregått over et langt tidsrom i henhold til skiftende lover, og det måtte være klart for Stavanger Smørfabrikk i 1926 at det var det fremtidige behov for kai som måtte avgjøre når kommunen eller havnevesenet ville benytte seg av Klausulen i makeskifteskjøtet. Det synes da lite treffende å karakterisere retten som en løsningsrett, med den konsekvens at retten faller innenfor bestemmelsene i foreldelseslovens §1 første ledd. Det dreier seg ikke her om et tilfelle hvor det typiske er at selve saksforholdet skal komme til opphør gjennom en viss handling (f. eks. tilbud om et pengebeløp) fra rettighetshaverens side. Det dreier seg mer om en tilstand som forutsettes å vedvare på ubestemt tid. Disse momenter er av betydning når det skal tas stilling til følgene av passivitet fra rettighetshaverens side, jfr. Brækhus: Tingsrett (1964) side 569-70. Det mest nærliggende er å karakterisere retten som en særrett over fremmed eiendom «til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde», jfr. lov av 29. november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom §1 første ledd. De avgjørelser som Stavanger Margarin A/S henviser til kan ikke sees å gjelde rettigheter av samme karakter som den vi her har til vurdering. Overskjønnsretten er blitt stående ved den oppfatning at foreldelsesfristene i foreldelsesloven ikke er anvendelige i dette tilfelle. Etter omstendighetene i saken kan kommunens rett heller ikke anses bortfalt under henvisning til de regler om følgene av passivitet i sin alminnelighet, som er utviklet gjennom teori og rettspraksis. - - -