LB-1994-2853
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-12-21 |
| Publisert: | LB-1994-02853 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 93-9216 A - Borgarting lagmannsrett LB-1994-02853 A. |
| Parter: | Ankende part: Arnt Erling Ruud (Prosessfullmektig: H.r.adv. Stein Halle). Motpart: Kjell R. Bjørklund (Prosessfullmektig: Adv. Kaare J. E. Stephensen). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Melander, formann, Lagdommer Sverre Mitsem, Lagdommer Lars Jorkjend |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §1-3, §4-5, §7-2, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §36, §39, Tinglysingsloven (1935) §19 |
Dom:
Saken gjelder overdragelse av boligtomt. Partene er uenige om det er inngått bindende kjøpsavtale, om det foreligger erstatningplikt og i så fall også ansvarets omfang.
Arnt Erling Ruud, som er født i 1911, er hjemmelshaver til gnr. 73 bnr. 1047 i Oslo. Dette er en ubebygget boligtomt på 682 m2. Ruud averterte tomten til salgs i Aftenposten 24. september 1993. Kjell Bjørklunds samboer, senere ektefelle, Turid Akselsen tok kort etter kontakt med Ruud og hans ektefelle om tomten, og den 4. oktober 1993 var Akselsen og Bjørklund hjemme hos Ruuds. Kjøpesum for tomten ble diskutert, og partene ble enige om kr 540 000,-. Ruud ønsket at hans advokat skulle stå for kjøpsdokumentasjonen, og den 7. oktober hadde han sammen med Bjørklund et møte hos advokat Per Flatabø. Flatabø skulle sette opp de nødvendige dokumenter, og disse skulle undertegnes på et nytt møte den 12. oktober. Den 11. oktober mottok Bjørklund fra adv. Flatabø utkast til kjøpekontrakt og skjøte. Samme kveld ble Bjørklund oppsøkt av Ruuds sønn som ga uttrykk for at salget ikke kunne gjennomføres. Neste dag møtte Bjørklund, men ikke Ruud, hos Flatabø. Adv. Flatabø fikk kontakt med Ruud og Ruuds sønn, og det ble klart at Ruud ikke ønsket å gjennomføre salget.
Samme dag begjærte adv. Kaare J.E. Stephensen på vegne av Bjørklund midlertidig forføyning for å hindre Ruud i å disponere over eiendommen på annen måte. Oslo namsrett tok ved kjennelse av 13. oktober 1993 begjæringen til følge.
Ved stevning av 11. november 1993 reiste Bjørklund sak mot Ruud ved Oslo byrett. Byretten avsa 18. november 1993 kjennelse om tinglysing av utdrag av stevningen, jf. tinglysingsloven §19 første ledd.
Byretten avsa 19.september 1994 dom med slik domsslutning:
1. Arnt Erling Ruud dømmes til å overdra sin eiendom Lindealléen 31, gnr. 73 bnr. 1047 i Oslo til Kjell Bjørklund mot å motta avtalt oppgjør med kr 540000,- kroner femhundreogførtitusen.
2. Arnt Erling Ruud betaler til Kjell Bjørklund erstatning med kr 100000,-, - kronerethundretusen - samt saksomkostninger med kr 30842, kronertrettitusenåttehundreogførtito.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker.
Det bemerkes at etter det opplyste betalte Bjørklund den 12. oktober 1994 til advokat Flatabøs klientkonto beløpet i punkt 1 med fradrag av beløpene i punkt 2.
Arnt Erling Ruud har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten. Anken gjelder byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Kjell R. Bjørklund har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 23. november 1995. Arnt Erling Ruud hadde forfall, men var representert ved prosessfullmektig. Kjell R. Bjørklund møtte og avga forklaring. Partenes ektefeller ble avhørt etter reglene for parter og det ble avhørt tre vitner. Tre av forklaringene var nye for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Sakens nærmere enkeltheter fremgår av byrettens dom og lagmannsrettens merknader nedenfor.
Den ankende part har for lagmannsretten særlig fremhevet:
Byretten har tatt feil når den har funnet at det er inngått en bindende avtale mellom partene. Etter rettspraksis stilles det strenge krav til bevis for at det er inngått en muntlig avtale om overdragelse av fast eiendom, og særlig strenge krav må stilles når den ene part er over 80 år, jf. Rt-1939-496.
Det er riktig at partene kom til enighet om vilkårene for et salg, men det er ikke det samme som at de ble bundet. Det var ikke her en situasjon med tilbud og etterfølgende aksept. Det måtte da en særskilt handling til for at avtale skulle være inngått, og den naturlige handling ville vært partenes underskrift. Dette forsterkes av at begge parter hele tiden var på det rene med at det skulle utferdiges en kjøpekontrakt. At partene ikke hadde satt noe ned på papiret, er i seg selv en indikasjon på at avtale ikke var inngått.
Det bestrides at partene og deres ektefeller skal ha gitt hverandre noen form for håndslag da man den 4. oktober 1993 hadde funnet frem til prisen. Bjørklund er dessuten uklar med hensyn til om avtalen etter hans mening er inngått hjemme hos Ruuds den 4. oktober eller på advokat Flatabøs kontor den 7. oktober.
Da salgsdrøftelsene fant sted, hadde Ruud lenge vært sterkt svekket som følge av alderen. Han var opptatt av at alt skulle være formelt i orden, og det var viktig for ham at det ble brukt advokat ved overdragelsen. Dette viser at han følte seg usikker og at han ikke anså en avtale inngått før alle formaliteter var i orden. Såvel alderen som hans ønske om ordnete formaliteter og bruk av advokat var vel kjent av Bjørklund.
Byretten synes å ha lagt vekt på årsaken til at Ruud til slutt bestemte seg for ikke å selge. Dette må være uten betydning for spørsmålet om det tidligere er inngått en bindende avtale.
Subsidiært gjøres det gjeldende at det vil virke urimelig overfor Arnt Erling Ruud å gjøre en avtale om salg av eiendommen gjeldende overfor ham, og at avtalen derfor må settes til side i medhold av avtl. §36. Det kreves ikke etter denne bestemmelse at avtalens innhold isolert sett er urimelig, men at det vil virke urimelig å gjøre den gjeldende. I dette tilfelle dreier det seg om en 82 år gammel selger med tiltagende alderssvekkelse og som glemmer at eiendommen er tiltenkt et barnebarn. Hans ektefelle og sønn forsøker forståelig nok å forhindre salget, og han ombestemmer seg etter noen få dager, før avtalen er underskrevet og før Bjørklund hadde innrettet seg etter avtalen, jf. også avtl. §39.
Saken ligger annerledes an enn i de tilfellene som er omtalt i Rt-1964-1260 og Rt-1987-1205, som byretten henviser til. Saken i Rt-1985-1265 skiller seg nok noe fra den foreliggende med hensyn til faktum, men er allikevel mer relevant.
For det tilfelle at Ruud skulle bli erstatningsansvarlig overfor Bjørklund, bestrides ikke ankemotpartens beregninger av økningen i byggeomkostninger. Men et ansvar for et slikt tap, må lempes betydelig og langt mer enn byretten har lagt til grunn. Bjørklund hadde muligheter til å få en annen tomt og kunne uten forsinkelse ha bygget bolig der. Videre har Bjørklund hatt en rentefordel ved ikke å betale kjøpesummen.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
Arnt Erling Ruud frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ankemotparten har for lagmannsretten særlig fremhevet:
Etter avhendingsloven §1-3 kan avtale om avhending av fast eiendom gjøres muntlig. Beviskravene er strenge, men i dette tilfellet er de oppfylt. Partene ønsket å få overdragelsen i orden raskt fordi de begge skulle reise utenlands. Det sentrale punkt var prisen. Denne ble de enige om hjemme hos Ruud 4. oktober og gjorde håndslag. De formalitetene som nødvendigvis gjensto, ble avklart hos advokat Flatabø den 7. oktober. I alle fall ble Ruud bundet da. At begge parter forutsatte at det de var blitt enige om deretter skulle formaliseres ved advokat Flatabøs mellomkomst, innebærer ikke at Ruud var ubundet. Skjøte måtte uansett utferdiges, og det er vanlig ved eiendomshandel at det settes opp en skriftlig kjøpekontrakt.
At Flatabø oversendte utkast til kjøpekontrakt og skjøte til gjennomgåelse, var en ren rutinesak for at partene skulle kontrollere at dokumentene var i overensstemmelse med avtalen og indikerer ikke at noen av partene hadde anledning til ensidig å trekke seg fra det de var blitt enige om.
I denne saken har man så godt bevis som mulig for at partene har inngått en muntlig avtale i advokat Flatabøs forklaring. Om kravene til bevis, vises det særlig til dommer i Rt-1925-772, Rt-1959-6 og Rt-1964-1260.
Avtaleloven §36 kan ikke anvendes på avtalen. Det forutsetter bl.a. at det vil være mer urimelig overfor Ruud å opprettholde avtalen enn det vil være urimelig overfor Bjørklund å sette den til side. Det er ingen urimelighet overfor Ruud om salget gjennomføres, og den avtalte pris er en fornuftig pris. Overfor Bjørklund vil det være urimelig om han blir sittende uten tomt, men med kostnader og bryderi som følge av forhold som han ikke kjente til i familien Ruud.
Bjørklund har krav på erstatning etter avhendingsloven §4-5. For lagmannsretten kreves erstattet økte byggekostnader som følge av forsinkelsen. Disse er beregnet til kr 136000,-. Bjørklund aksepterer den reduksjon til kr 100000,- som byretten har foretatt.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Oslo byretts dom av 19/9-94 stadfestes.
2. Kjell R. Bjørklund tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett. Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i hovedsak slutte seg til dens begrunnelse.
Det er på det rene at det gjelder strenge krav til bevis for at det er inngått en muntlig avtale om overdragelse av fast eiendom, og i dette tilfellet er det Bjørklund som har bevisbyrden for at partene har bundet seg. Når det - som her - var meningen at en advokat skulle opprette kjøpsdokumentene, skjerpes kravene til bevis for at det foreligger en muntlig avtale.
Lagmannsretten finner at det er ført bevis for at Arnt Erling Ruud senest under møtet hos advokat Flatabø den 7. oktober 1993 bandt seg til å gjennomføre salget på de vilkår det da var enighet om. Advokat Flatabø har bekreftet at Ruud og Bjørklund var enige om alle spørsmål som skulle inn i den skriftlige kjøpekontrakt. Ingen av dem tok noen form for forbehold om rett til å tenke seg om eller lignende, og slik lagmannsretten ser det, må begge parter ha ansett seg forpliktet. Lagmannsretten legger til grunn at Ruud var klar over hva han hadde bundet seg til og at han forstod hva avtalen innebar. Det er ikke noe påfallende ved avtalens innhold.
Avhendingsloven §1-3 annet punktum bestemmer at muntlige avtaler skal settes opp skriftlig når en av partene krever det. Formålet med bestemmelsen er å sikre notoritet. At Bjørklund og Ruud var enige om å få kjøpekontrakten formalisert ved advokatens mellomkomst, innebærer ikke at de var ubundet til kjøpekontrakten var underskrevet.
Etter dette foreligger det bindende avtale mellom Ruud og Bjørklund. Det stred ikke mot redelighet og god tro ikke å akseptere den fragåelse av avtalen som fant sted 12. oktober 1993. Anførselen om at avtalen må settes til side i medhold av avtl. §36 kan heller ikke føre frem.
Det er uomtvistet at ytelse og motytelse - tomt og kjøpesum - står i et rimelig forhold til hverandre. Det er anført at tomten av Ruud og hans familie har vært tiltenkt hans sønnesønn, bl.a. fordi tomten ligger like ved sønnens bolig, og at Ruud var alderssvekket og av den grunn ikke hadde full oversikt over konsekvensene av salget. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å sette til side avtalen til skade for Bjørklund. Han hadde ikke muligheter til å forutse at avtalen kunne komme i konflikt med Ruuds egne interesser. Det må legges til grunn at Ruud valgte å selge, til tross for mulige tidligere intensjoner om å overdra eiendommen til sønnen og at Ruuds beslutning ikke var preget av noen form for alderdomssvekkelse.
Etter dette har Bjørklund krav på at avtalen gjennomføres som forutsatt. Det foreligger forsinkelse fra Ruuds side. Bjørklund har krav på erstatning, jf. avhendingsloven §4-5. Bjørklund har for lagmannsretten krevet erstattet økte byggekostnader som vil påløpe som følge av forsinkelsen. Disse er beregnet til kr 136000,-, en beregning som ikke er bestridt av Ruud.
Byretten har lempet ansvaret til kr 100 000,- i medhold av avhendingsloven §7-2 annet ledd. Denne reduksjonen er for lagmannsretten akseptert av Bjørklund ved at han ikke har motanket. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å gjøre noe ytterligere fradrag i det beregnete tap. At Bjørklund har en rentefordel av at kjøpesummen ikke er betalt som forutsatt, gir etter lagmannsrettens mening ikke grunnlag for reduksjon i ansvaret.
Anken har vært forgjeves. Bjørklund ble tilkjent saksomkostninger for byretten. Lagmannsretten er enig i, og stadfester, denne avgjørelsen og finner at saksomkostninger bør tilkjennes også for lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §180 første ledd. I samsvar med fremlagt omkostningsoppgave fastsettes disse til kr 22400,-, hvorav kr 22000,- er salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arnt Erling Ruud til Kjell R. Bjørklund 22400 -tjuetotusenfirehundre- kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.