LB-1996-215
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1996-12-09 |
| Publisert: | LB-1996-00215 |
| Stikkord: | Overskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 94-905 B/23 - Borgarting lagmannsrett LB-1996-00215 B. |
| Parter: | Saksøker: Nora Eiendom A.S (Prosessfullmektig: H.r.advokat Ingolf Vislie, Oslo). Saksøkt: Staten v/ Miljøverndepartementet (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/ advokat Frode Innjord, Oslo). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Lars-Jonas Nygard. Skjønnsmenn: Murmester Willy Preintoft sen. Ingeniør, tømrermester Finn Bjørntvedt. Murmester Terje Berner. Sivilarkitekt MNAL Hilde Almar-Næss |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §32, §42, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §156, §32, §42, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, EMK (1999), EMK (1999), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §6, §18, §25, §27-3, §33, §43 |
Saken gjelder krav om innløsning etter plan- og bygningsloven (bygningsloven) §42 med utvidelse etter bygningsloven §43 og i tilfelle ekspropriasjonsskjønn, subsidiært erstatning etter bygningsloven §32.
Bjølsen Valsemølle A/S sendte 15 november 1984 Oslo kommune ved byplankontoret forslag til omregulering av gnr 228 bnr 21 og del av bnr 208 i den vestlige del av Grünerløkka, Oslo. Et areal på ca 9,4 da ble foreslått til byggeområde for kontor, forretning, lager og industri, ca 2 da ble foreslått til spesialområde/bevaring (hovedbygningen Nedre Foss, i det følgende kalt Grüner gård) og ca 2,8 da til friområde (turvei). I reguleringsplan for sentrum og indre sone, stadfestet 28 juli 1977, var området fra før regulert til byggeområde for industri med en utnyttelsesgrad på 0,5-1,5. Disposisjonsplan for Grünerløkka av 11 mars 1981 forutsatte reguleringsplanen opprettholdt. Forslaget ble vedtatt i bygningsrådet 20 juni 1985 og stadfestet av Oslo bystyre 23 oktober 1985.
Endel eldre bygningsmasse skulle etter planen rives. Nora Eiendom A.S kjøpte eiendommen våren 1986 og fikk etter søknad rivetillatelse 11 juni 1986. Rivingen ble fullført i løpet av høsten samme år.
Forslag til bebyggelsesplan med foreløpig byggemelding for ett byggetrinn ble innsendt 5 mai 1986. Byplankontoret avga en første uttalelse 24 juni 1986 og bebudet anbefaling til godkjennelse. Formell byggemelding for byggetrinn 1 ble innsendt 10 juli 1986.Ved brev av 15 desember 1986 til bygningskontrollen anbefalte byplankontoret byggemeldingen godkjent.
I brev av 23 juli 1987 ber bygningskontrollen på nytt om byplankontorets "uttalelse til byggemeldingen sammenholdt med den nye planen for Akerselva miljøpark". Samme dag skriver Oslo kommune v/ bygningskontrollen til Nora Eiendom A.S:
Byggemeldingen har vært oversendt byplankontoret, brannvesenet og helserådet som i ekspedisjon av henholdsvis 15/12-86, 5/2-87 og 13/5-87 har uttalt seg slik vedlagte gjenparter viser.
Etter at saken har vært til behandling i byplankontoret og mens den har vært i brannvesen og helsereåd har det, som De kjenner til, blitt lansert en ny plan for Akerselva (Akerselva miljøpark).
Etter at planen for Akerselva miljøpark er kommet på bane, har bygningskontrollen forsøkt å følge opp intensjonene med denne, og kritisk vurdert alle nye forslag til bebyggelse langs elva.
Da den gamle industribebyggelsen på Fossveien 2 nå er revet har den gamle fredningsverdige bygningen til Grünerfamilien fra 1700-årene kommet til syne for omgivelsene og Nedre Foss er igjen blitt synlig for Oslos befolkning etter å ha vært bortgjemt i nær 800 år.
Bygningskontrollen er derfor svært opptatt av at en ny bebyggelse på eiendommen ikke på nytt vil "gjemme bort" Grünerbygningen og fossen, men at disse må bli til glede for byens befolkning og en kvalitet for miljøet langs elva.
Man har selvfølgelig forståelse for at De vil utnytte Deres eiendom i henhold til gjeldende reguleringsplan og vil heller ikke motsette seg dette. Imidlertid er man av den oppfatning at det foreliggende forslag ikke i tilstrekkelig grad har tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran og bygningssjefen har derfor tillatt seg å oversende saken på nytt til byplankontoret for å be om en ny reguleringsmessig uttalelse.
Dessuten er saken også oversendt park- og idrettsvesenet til uttalelse.
I sitt svar til bygningskontrollen uttaler byplankontoret 8 september 1987 bl a:
Problemstillingen i denne sak er at vi i dag har Akerselva Miljøpark som ønsker mer friområde og større åpenhet langs elva på dette sted.
Innenfor planens begrensning er det i 1. byggetrinn i rimelig grad tatt hensyn til Grünergårdens åpning mot Akerselva.Det regulerte friområdet langs elva er smalt og bratt, noe som vanskeliggjør opparbeidelse av offentlig gangvei.
Muligheten for et makeskifte mellom næringsarealet og friområdene i øst har vært drøftet, slik at arealene nærmest elva kunne frigjøres til friområde. Et slikt makeskifte vil berøre eksisterende park og ballplass, og anses langt mer konfliktfylt enn den foreliggende sak.
Hvis vi hadde hatt område til reguleringsmessig behandling i dag, ville vi ut fra de synspunkter som er fremkommet fra Akerselva Miljøpark lagt mer vekt på sikring av et større friområde langs Akerselva.
Byplankontoret kan ikke se at det slik saken nå står foreligger formelle grunner til å anbefale foreliggende byggemelding endret. På bakgrunn av de synspunkter som er fremkommet vil vi gi vår tilslutning til ønsket om justeringer som kan bedre gangforbindelsen og muligheten for bevaring av vegetasjon langs elva. Vi anbefaler at bygningskontrollen vurderer å fremlegge byggemeldingen for bygningsrådet til politisk behandling.
Byrådet la 26 oktober 1987 i Byutviklingskomiteen frem et notat med følgende konklusjoner:
1. Det anbefales at det i området Nedre Foss legges til rette for en omdisponering av arealene, slik at planlagt utbygging i størst mulig grad tar hensyn til intensjonen om sammenhengende friarealer langs Akerselva og av bevaringshensynene knyttet til Nedre Foss gård.
2. Som grunnlag for et makeskifte med Nora Eiendom A/S tas arbeidet med de nødvendige endringer av gjeldende reguleringsplaner opp straks.
3. Det utarbeides forslag til en intensjonsavtale mellom Oslo kommune og Nora Eiendom A/S for gjennomføringen av utbyggingen.
4. I de nye planene for området bør det vurderes å utnytte en del av utbygginsarealene til boligformål.
Byutviklingskomiteen sluttet seg til byrådets konklusjoner.
Beboere på Grünerløkka hadde nå engasjert seg i saken. I et brev datert 24 oktober 1987 skriver "Grünerløkka beboergruppe for Akerselva som miljøpark" bl a:
Nordregt. 2 (Fossvn 2) samt deler av Marselisgt 24 ble i 1985 omregulert fra byggeområde for industri til byggeområde for kontor, forretning, lager, industri - spesialområde/bevaring, samt friområde (turvei). Nora Eiendom A/S ønsker nå å omregulere resten av Marselisgt 24 (kornsiloen) fra industri til hotellvirksomhet.
I mellomtiden (1986) har Miljøverndepartementet tatt initiativ til å etablere Akerselva som miljøpark. En styringsgruppe med deltakelse fra Oslo kommune og Miljøverndepartementet er satt til å koordinere arbeidet med miljøparken. I denne forbindelse er man i ferd med å gjennomføre et medvirkningsprosjekt for å klargjøre beboere og næringsdrivendes ønsker og behov i området. Som beboere på Grünerløkka, har vi engasjert oss i dette arbeidet.
Et uttalt premiss for styringsgruppas arbeid har vært at utbyggingsprosjekter langs elva skal koordineres slik at hensynet til miljøparken blir ivaretatt. Ordfører Albert Nordengen har uttalt det slik:
"Byplankontoret bør lage en samlet reguleringsplan for hele elva. Det er tvingende nødvendig å tenke helhetlig, slik vi gjør det med Marka og Frognerparken. Kommunen må gi Akerselva særbehandling, uten en samlet plan blir vi fort sittende med en frynset miljøpark."
Vi finner det derfor merkelig at ikke bare private, men også kommunale instanser fortsatt tar skritt for å binde opp disponeringen av en rekke arealer langs Akerselva for bestemte formål før samlet handlingsplan for Akerselva Miljøpark foreligger. Revisjon av reguleringsplaner og igangsetting av større prosjekter langs elva må etter vår mening stilles i bero så lenge.
For området Nedre Foss (tidligere Kongens Mølle) må dette bety følgende: - den kommunale behandlingen av forslaget om hotellvirksomhet i kornsiloen utsettes - Etableringsamtykke for utbygging av kontorer m.m. stilles i bero.
Velger en likevel allerede nå å realitetsbehandle saken, vil vi anbefale at forslaget om omregulering av kornsiloen til hotellvirksomhet forkastes, at etableringsamtykke for kontorbygn. ikke gis, samt at Oslo kommune umiddelbart innleder forhandlinger med Nora
Eiendom om makeskifte for hele arealet mellom Grünerbrua og Grünersgate. Nora Eiendoms planer for området lar seg ikke innpasse i den påtenkte Akerselva Miljøpark, men vil tvert imot bli et fremmedelement i den sammenheng.
Nora Eiendom A.S og Oslo kommune åpnet forhandlinger om mulig makeskifte og ny omregulering. Forhandlingene førte ikke frem. Nora Eiendom A.S skrev 9 juni 1988 til Oslo kommune:
Vi viser til tidligere forhandlinger om makeskifte av deler av eiendom "Nedre Foss" med Oslo kommunes naboeiendom i nordøst, samt vårt siste brev til Dem av 20. april 1988.
Etter å ha drøftet situasjonen internt hos oss, hvor vi bl.a. har tatt hensyn til miljøvernministerens innstilling i saken, har vi vurdert situasjonen slik at vi er mest tjent med å be om at vårt opprinnelige prosjekt tas opp til behandling i bygningsrådet i den form vi byggmeldte det for ca 2 år siden.
Vi er derfor lei for å måtte meddele at vi nå må trekke oss fra videre forhandlinger om makeskifte av de nevnte eiendommer.
Miljøverndepartementet skrev 20 juli 1988 til Oslo kommune:
Miljøverndepartementet er underrettet om at Nora Eiendom har trukket seg fra videre makeskifteforhandlinger med kommunen vedrørende eiendommen Nedre Foss. Nora Eiendom har videre bedt om ferdigbehandling av sin byggesøknad.
Miljøverndepartmentet vil med dette anmode kommunen om å stille byggesaken ytterligere i bero, idet departementet vurderer statlig reguleringsplan for området. Før endelig beslutning tas vedrørende dette spørsmål vil departementet ta initiativ til et snarlig møte med kommunen og Nora Eiendom.
Departementet har i telefonsamtale den 7. juli 1988 med Manengen, Nora Eiendom, fått forståelse av at man ikke stiller seg avvisende til en makeskifteavtale. Dersom det er mulighet for at en slik avtale kan komme istand må dette avklares før det tas standpunkt til om statlig reguleringsplan skal settes i gang.
Etter videre forhandlinger med selskapet og kommunen skrev departementet 6 oktober 1988 til Oslo kommune bl a:
Miljøverndepartementet viser til møtet i departementet 12. september 1988 med Nora Eiendom og Oslo kommune.
Primært hadde det etter Miljøverndepartementets syn vært ønskelig med en makeskifteavtale mellom Oslo Kommune og Nora Eiendom som hadde medført en annen plassering av Nora Eiendoms prosjekt innenfor kommunens grenser. Når det ikke er mulig med et slikt makeskifte, er det derfor viktig at en utbygging i området i størst mulig grad tar hensyn til intensjonene med miljøparkarbeidet og interessene til beboerne i området.
Nedre Fossområdet ligger som kjent i Akerselva Miljøparks kjerneområde. Enhver utbygging i dette området må skje i forhold til hovedmålsettingen for arbeidet med Akerselva Miljøpark: - å utvikle elva og arealene langs den som rekreasjonsområder - å bevare kulturhistorisk anlegg - å forvalte elva og dens omgivelser i et langsiktig og helhetlig perspektiv.
Ved omdisponering av gamle industrianlegg er det dessuten en viktig målsetting å forbedre kontakten mellom bydelene og elva. Dette innebærer også en vurdering av de funksjonene som skal innpasses i nybygg innenfor Miljøparken.
For Nedre Fossområdet er de kulturhistoriske interessene dokumentert gjennom Miljøparkens kulturminnevernprosjekt, og delvis reflektert gjennom gjeldende regulering til bevaring av Nedre Foss
Gård. Bydelens interesser er blant annet dokumenert gjennom det sterke lokale engasjement i forhold til utbyggingssaken, med utspring i medvirkningsprosjektet igangsatt innenfor Miljøparkens planarbeid. ....
Nora Eiendom A.S, som fikk kopi av dette brev, skrev 11 oktober 1988 til kommunen: ...
I sitt brev stiller Departementet en rekke krav til hvordan en alternativ utbygging kan foretas. Vi bedømmer at de oppsatte rammer er av en slik art at det ikke kan oppnås en utbygging som kan erstatte det som pr. i dag er gjeldende regulering.
Vi har derfor kommet til at vi vil be om sluttbehandling av vår byggemelding, datert 10.7.1986.
Departementet skrev så 20 oktober 1988 til Nora Eiendom A/S:
Miljøverndepartementet viser til Deres brev av 11. oktober 1988 i ovennevnte sak, der det opplyses at De vil be om sluttbehandling av Deres byggesøknad av 10. juli 1986.
Vi viser videre til vårt brev av 20.7.88 og 6.10.88 til Oslo kommune i saken oversendt Nora Eiendom i kopi.
På bakgrunn av de sterke nasjonale verneinteressene som knytter seg til Nedre Foss området, som er en del av Akerselva Miljøpark, vil Miljøverndepartementer med hjemmel i bygningsloven §18 utarbeide en statlig reguleringsplan for området.
Av denne grunn nedlegger departementet i dag med hjemmel i plan- og bygningsloven §33 midlertidig bygge- og deleforbud for området avgrenset av Akerselva, Grünersgt., Fossveien og Nordregt. jf. vårt brev til Oslo kommune av 6. oktober d.å.
Vedtaket er ikke gjenstand for klage, jf. bygningsloven §27-3 første ledd.
Oslo kommune skrev 21 oktober 1988 til departementet: ...
Nora Eiendom A/S har i brev av 11.10.88 til Oslo kommune - med gjenpart til bl.a. Miljøverndepartementet - konkludert med å be om sluttbehandling av Noras byggemelding av 10.7.88.
I det forslag til intensjonsavtale som kommunen har forhandlet med Nora, forutsettes som kjent at de kommunale arealer som idag disponeres til idrettsplass og friareal makeskiftes med Bjølsen eiendoms tilgrensende område Nordregt. 2 slik at utbyggingen kan flyttes fra strandarealet ved Akerselva.
En gjennomføring av avtalen på dette grunnlag har som kjent ført til tildels sterke reaksjoner fra lokalbefolkningen.
Da Nora Eiendom ifølge forslaget til intensjonsavtalen har forutsatt at det oppnås et ugradsareal på Oslo kommunes eiendom som tilsvarer ca 19.000 m2 kontorer av minst samme kvalitet som på Nordregt. 2, finner Oslo kommune at det ikke er grunnlag for å videreføre forhandlingene med Nora eiendom...."
Lokalbefolkningens medvirkning var en viktig forutsetning under forberedelsen av den statlige reguleringsplan. Det ble etablert kontakt mellom beboerorganisasjoner på Grünerløkka og departementets politiske ledelse.
Et første utkast til statlig reguleringsplan ble fremlagt i 1989. Formelt ble planen lagt ut til ettersyn 8 mars 1990. I den annonse som i henhold til bygningsloven §18 ble innrykket i avisene er om planen bl a opplyst:
Reguleringsplanen legges fram av Miljøverndepartementet. Den baserer seg på retningslinjene gitt i kommende kommunedelplan for Akerselva.
Avvik fra gjeldende regulering er forholdsvis store, basert på sakens omfattende forhistorie og særlig de momenter som er fremkommet i arbeidet med Akerselva Miljøpark.
Planen legges fram i to alternativer. Alt. I forutsetter mesteparten av området regulert til friområde. Alt. II forutsetter arealet mellom ballplassen og elva bebygget med ca 50 boliger evt. silo benyttes til bolig. Felles parkeringsanlegg reguleres under ballplassen. ...
Toårsfristen for bygge- og deleforbudet utløp etter bygningsloven §33 fjerde ledd 20 oktober 1990. Nora Eiendom A.S skrev 26 oktober 1990 til kommunen:
På bakgrunn av at Miljøverndepartmentet nedla midlertidig bygge- og deleforbud den 20. november 1988 for eiendommen Gnr. 228, bnr. 21, ble saksbehandlingen av ovennevnte byggesak lagt til side.
Da 2 års fristen for bygge- og deleforbud er utløpt og vi ikke innenfor fristen er blitt gjort kjent med at denne er forlenget, ber vi om at vår byggesak straks tas opp til behandling i det vi viser til Plan og Bygningsloven §33 "Er reguleringsspørsmålet ikke endelig avgjort senest 2 år etter at forbud er nedlagt, faller forbudet bort og tinglyst vedtak etter tredje ledd skal slettes. Tidligere innsendte forslag til deling og søknader om byggetillatelse tas straks opp til behandling og avgjørelse".
Vår byggesak ble innsendt 10. juli 1986 og er godkjent av Arbeidstilsynet 18/8 1986, Byplankontoret 15.12.1986 og brannvesenet 17.2.1987. På bakgrunn av at disse instanser allerede har uttalt seg, forventer vi en byggetillatelse i løpet av kort tid.
Oslo bystyre vedtok 28 november 1990 Kommunedelplan Akerselva miljøpark. Om planens mål ble bl a uttalt:
AKERSELVA SOM BYPARK
Akerselva Miljøpark skal utvikles som et nasjonalt og lokalt område for rekreasjon og læring. Den skal by på rike og varierte opplevelser i et lett tilgjengelig sammenhengende parkbelte fra Maridalsvannet til Vaterland. Miljøparken skal til alle årstider fungere som bypark og utfartsområde både for bydelene rundt, for byens befolkning generelt og for besøkende.
Akerselva skal, med rent vann og velholdte elvebredder, utgjøre et smil i byens ansikt. Fisk skal leve i hele elva. Naturverdiene i vann, landskap, vegetasjon, plante- og dyreliv skal sikres.
Viktige kulturtrekk og tradisjonelt bo- og arbeidsplassmiljø, i første rekke representert ved de førindustrielle og industrihistoriske bygningsmiljøene knyttet til elva skal bevares. Videre byutvikling skal bygge på disse trasdisjonene og tilføre Miljøparken nye kvaliteter.
Gammel og ny bebyggelse skal sammen med landskap og vegtasjon danne et variert og harmonisk landskaps- og byrom rundt elva. ...
Oslo kommune, bygningskontrollen svarte 19 desember 1990 på henvendelsen fra selskapet:
Vi viser til Deres søknad om byggetillatelse datert 10.07.86 og til vårt brev til Dem datert 22.12.88.
Bygningskontrollen har mottatt brev datert 26.10.90 fra Nora Eiendom A/S. Kopi av brevet følger vedlagt. I dette brevet opplyses det om at det nedlagte byggeforbudet for eiendommen er utløpt og at man derfor forventer en godkjennelse av byggemeldingen.
Det er riktig at byggeforbudet er utløpt. Imidlertid har bystyret vedtatt en ny kommunedelplan for Akerselva Miljøverk.
Gjeldende reguleringsplaner som ikke er i strid med kommunedelpan for Akerselva skal gjelde, mens kommunedelplanen går foran reguleringsplaner som er i strid med kommunedelplanen.
Når det gjelder den nå konkrete søknad om å få bygge et nytt kontor- og forretningbygg, er denne i strid med den omtalte kommunedelplan for Akerselva Miljøpark. Videre er søknaden ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan fra 23.10.85, idet denne overskrider grense for bebyggelse og at det i tillegg kreves bebyggelsesplan.
Selv om byplankontoret tidligere i ekspedisjon av 15.12.86 og 08.09.87 har anbefalt søknaden, kan bygningskontrollen ikke anbefale at det gis noen dispensasjon i dette tilfellet.
Søknaden må derfor avslås.
Den statlige reguleringsplan ble vedtatt 17 februar 1993. Planen omfatter eiendommen Nedre Foss, gnr 228 bnr 21, bnr 208 (kornsiloen) og bnr 643 (Grüner gård). Arealet er på ca 13 da. Planen er utformet i to alternativ, ett som tillater at siloen ombygges til boligformål, inntil 8.000 kvm og ett som tillater bolig i nybygg, netto feltareal 4.330 kvm, tillatt bebygget areal inntil 28% i fire etasjer, kjøreadkomst fra Fossveien og pakeringsanlegg under bebyggelsen. Etter det første alternativ er hele bnr 21 lagt ut til friområde, bygningsloven §25 nr 4. Etter det annet er ca 3/4 av bnr 21 utlagt til friområde, og siloen forutsettes revet. Bnr 643 er i begge regulert som spesialområde bevaring, bygningsloven §25 nr 6.
Nora Eiendom A.S fremmet ved brev av 21 juni 1993 til Oslo kommune og staten/ v Miljøverndepartementet under henvisning til bygningsloven §42 krav om innløsning av gnr 228 bnr 21. Departementet avslo kravet ved brev av 4 august 1993 og opplyste at det for tiden ikke var ansett aktuelt for departementet å begjære skjønn. Nora Eiendom A.S fremmet 7 januar 1994 selv skjønnsbegjæring.
Oslo byrett avhjemlet 21 august 1995 skjønn med slik slutning:
1. Staten v/Miljøverndepartementet frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Skjønnet var avhjemlet under dissens, idet én skjønnsmann stemte for innløsning og en erstatning på 33,6 millioner kroner med tillegg av 6 % årlig avsavnsrente fra 17 februar 1993 til betaling skjer.
Nora Eiendom har i rett tid begjært overskjønn. Staten v/Miljøverndepartementet har ikke reist innsigelser mot fremme av skjønnet.
Etter avhjemlingen av byrettens skjønn er Grüner gård ved kjøpekontrakt datert 27 september 1996 overdratt til Statsbygg for kr 20000000,-. Tilslutningsavtale ble inngått samme dag om leveranse av erstatningskraft som tilligger bnr 21 i henhold til avtale med Oslo kommune ved vann- og avløpsverket.
Overskjønn ble inkaminert 12 november 1996. Forhandlingene pågikk til og med 22 november 1996 med unntak av 18 november 1996. For staten møtte regjeringsadvokaten v/ advokat Frode Innjord, for Nora Eiendom A.S h.r.advokat Ingolf Vislie. Retten foretok befaring og hørte forklaringer fra 15 vitner, hvorav 9 nye for lagmannsretten. Overskjønnsretten var satt med 4 skjønnsmenn.
Nora Eiendom A.S har for overskjønnsretten som hovedanførsler gjort gjeldende:
Vilkårene for innløsningskrav etter bygningsloven §42, 2. punktum er til stede. Staten har ekspropriasjonsrett til friområdet i den statlige reguleringsplan, jf bygningsloven §25 nr 4, og utnyttelse av resteiendommen etter planen er ikke lenger regningssvarende hensett til eiendommens samlede størrelse, beliggenhet og forholdene for øvrig. Både ombygging av siloen og et eventuelt nybygg vil i beste fall gi meget lav avkastning. Begge løsninger byr på tekniske problemer. Et nybygg er også avhengig av kommunal medvirkning. Dette medfører på grunn av sterkt engasjement fra lokalbefolkningens side betydelig politisk usikkerhet. Planen lider av slike svakheter at retten må se helt bort fra den. Iallfall ligger tillatt utnyttingsgrad - U 0,3 - langt under det normale for strøket - U 1-1,5. Ved den økonomiske vurdering - hvorvidt utnyttelsen er regningssvarende - må skjønnet bygge på situasjonen idag, etter at bnr 643 og kraftrettighetene som tilligger bnr 21 er solgt til Statsbygg, jf Alten: Skjønnsloven (1960) side 52.
Bestemmelsen i bygningsloven §42 kan påberopes - staten kan ikke høres med at bestemmelsen bare anvendes ved regulering til formål omhandlet i den eldre bygningslovgivning. Det er ikke holdepunkter i forarbeidene til bygningsloven av 1965 eller plan- og bygningsloven av 1985 for en slik begrensning. Heller ikke lovgivning eller rettspraksis vedrørende naturvern griper inn i plan- og bygningsloven rettsvern. Det samme må gjelde kulturminnevernet.
Staten kan heller ikke høres med at båndlegging av eiendommen kan skje uten erstatning. De rettspolitiske hensyn som ligger bak naturvernlovgivningen foreligger ikke her; her er det ikke tale om å bevare, men å overta eiendommen til aktiv bruk til fordel for andre enn grunneieren, se plenumsdommen Rt-1996-521. Den samfunnsmessige interesse er marginal. Prosjektet innebærer ikke i seg selv noen rådighetsbegrensning. Med hjemmel i kommunedelplanen kan det imidlertid vedtas reguleringsplan med slike begrensninger, og endel utbyggere har derfor inngått avtale med kommunen. Disse har gjennomgående innenfor rammen av miljøprosjektet fått langt lempeligere behandling enn Nora.
Avgjørelsen i Rt-1993-321 Hydalen gjelder helt andre forhold - i vår sak er det tale om inngrep i etablert bruk i tettbygd strøk, jf Aasland i Lov og rett 1977 353. Hjemmelen for inngrep har betydning også for rettsvernet. Bygningsloven §32 er i forhold til læren om erstatningsfrie rådighetsinnskrenkningen en spesialbestemmelse. Er erstatningsvilkårene etter §32 til stede, kan også §42 her påberopes, men det er intet vilkår. Også EMK art 1 (a) gir nødvendig vern for eiendomsretten i dette tilfelle.
Dersom innløsningskravet tas til følge, behandles saken som et vanlig ekspropriasjonsskjønn med staten som saksøker, og erstatning skal utmåles etter reglene i lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom (Vl). Det er her den subjektive bruksverdi for Nora Eiendom A.S som skal legges til grunn, jf Vl §6 jf §4 og Rt-1983-143, særlig side 147. Nora Eiendom har som stor utbygger anledning til å vente med sine prosjekter til markedet er gunstig. Påregnelig bruk er utbygging til næringsformål av et areal på 15.000 kvm etter reguleringsplanen av 1985 . Kapitalisering av årlig inntekt bør skje med faktor 10-11.
Statens eiendomskjøp og etablering i nabolaget er ingen særfordel som tilsier fradrag.
Det er rettslig adgang til å se bort fra statens regulering, idet friområdet hovedsaklig tjener befolkningen i den tilstøtende bydel Grünerløkka. Lokalbefolkningens engasjement i departementets medvirkningsprosjekt har vært helt avgjørende for resultatet, se utdraget side 19, 20, 153, 168, 211, 218, 237, 278, 328, 413, 451, 529, 588, 589, 596, 632 649 og 752-3. Det avskjærer ikke bruk av parkprinsippet at staten påberoper seg tungtveiende samfunnsinteresser i bevaring av Grüner gård; det avgjørende er ikke hva staten har erklært om hensikten med inngrepet, men hvordan inngrepet objektivt virker, og her er virkningen anlegg av en park i tettbebyggelsen. Også statens fremtidige fordeler ved å ha en slik park i nærheten av de tre riksinstitusjoner, Rikskonsertene, Riksgalleriet og Riksteatret må tas i betraktning.
Det er heller ikke i og for seg nødvendig å trekke inn parkprinsippet. Underliggende forfatningsmessige likhetsprinsipp fører til samme resultat. Nora Eiendom hadde på bakgrunn av tidligere bebyggelse og reguleringsplanen av 1985 med påfølgende byggesaksbehandling utbyggingsforventninger da staten satte igang sin båndleggingsprosess i 1987/88 som må nyte ekspropriasjonsrettslig vern, jf Rt-1976-1 Kløfta og side 464 Skaar, særlig side 468, Rt-1977-24 Østensjø, særlig side 32, se plenumsdommen Rt-1996-521, særlig side 539-40. Om inngrep i tettbygd strøk spesielt, se Rt-1925-47 Rådhusplassen og 1983 143 Selvaag I.
Vilkårene for erstatning etter bygningsloven §32 er oppfylt i saken. Bnr 21 må klarligvis betraktes som byggetomt og tillatt anvendelse etter statens reguleringsplan er ikke regningssvarende, jf ovenfor. (Etter det resultat overskjønnsretten er kommet til, er det ikke nødvendig for retten å gå nærmere inn på Noras øvrige anførsler vedrørende §32.)
Ekspropriasjonen kreves utvidet til å omfatte også den del av bnr 201 som ikke er regulert til friområde, jf bygningsloven §43 nr 1. Det er etter statens reguleringsplan uklart hvorvidt grunnen inntil siloen skal betraktes som friområde. Dersom dette ikke er tilfelle, er vilkårene for utvidelse av ekspropriasjonen også her oppfylt. Begge områder mister en vesentlig del av sin verdi ved ekspropriasjon av bnr 21.
Nora Eiendom har nedlagt slik påstand:
A. Prinsipalt
1. Straksekspropriasjon iverksettes med hjemmel i bygningsloven §42 for gnr. 228 bnr. 21, Nedre Foss Mølle med tilhørende kraftrettigheter. 2. Ekspropriasjonen utvides med hjemmel i bygningsloven §43 til å omfatte gnr. 228 bnr. 201, silo, og under alt. b) også regulert boligareal.
3. Det fastsettes erstatning basert på eiers bebyggelse, utleie og drift av eiendommen, subsidiært strøksverdi.
B. Subsidiært:
Det tilkjennes erstatning for alle følger av at eiendommen gnr. 228 bnr. 21 er ødelagt som byggetomt, jfr. bygningsloven §32 nr. 1.
C. Generelt:
1. Nora Eiendom tilkjennes erstatning for rentetap fra området ble regulert 17.02.93 til betaling skjer, dersom erstatning fastsettes med utgangspunkt i denne dato.
2. Staten v/Miljøverndepartementet pålegges å betale alle utgifter til skjønn og overskjønn, herunder utgifter til skjønnsmenn i begge skjønn.
3. Nora Eiendom A/S tilkjennes saksomkostninger ved underskjønn og overskjønn.
Staten v/ Miljøverndepartementet har som hovedanførsler gjort gjeldende:
Innløsningskravet kan bare føre frem dersom grunneieren ved ekspropriasjon vil få erstatning.
Bebyggelse av bnr 21 utover det den statlige reguleringsplan tillater vil skade samfunnsmessige bevaringsinteresser og kan derfor nektes uten erstatning, jf Rt-1970-67 Strandlovdommen og Rt-1993-321 - Hydalen, som må antas å gi grunnlag for tilsvarende løsning når bevaring er nødvendig av hensyn til kulturhistoriske interesser, jf også Rt-1993-1333 Småsetran. Statens reguleringsplan har som hovedformål å hindre en utbygging som ville være til skade for tungtveiende verneinteresser. Grüner gård, oppført i herredgårdsstil i 1770-årene, er bevaringsverdig. Vern av dette kulturminne krever et visst rom rundt gården med vid åpning mot Akerselven. Den kulturfaglige vurdering er unndratt domstolenes prøvingsrett. De tre aktuelle bruksnummer inngår i et omfattende prosjekt, Akerselva miljøpark, som i tillegg til kulturhistoriske mål også skal verne natur- og rekreasjonsinteresser. Fordi prosjektet er sammensatt, har man nyttet plan- og bygningsloven bestemmelser. Akerselva miljøpark omfatter et samlet areal på 554 da. Inngrepet på Nedre Foss må ses som element i denne omfattende plan. Prosjekter av denne størrelsesorden kan ikke gjennomføres dersom det oppstår erstatningsplikt, og de enkelte grunneiere må derfor finne seg i rådighetsbegrensninger uten erstatning, jf Strandlovdommen. Grüner gård med tilstøtende areal kunne også vært fredet etter kulturminnevernloven.
Ved ekspropriasjonsrettslig erstatningsfastsettelse måtte man her legge den statlige reguleringsplan til grunn i spørsmålet om påregnelig utnyttelse, jf Rt-1980-443 Orkdal. Verken parkprinsippet eller underliggende forfatningsrettslige verneregler gir her rettslig grunnlag for å se bort fra den statlige reguleringsplan. Det er ikke i rettspraksis etablert noe generelt prinsipp som gir grunnlag for å se bort fra reguleringsplan i tettbygd strøk. Friområdet rundt Grüner gård tjener almenheten generelt. Fordeler for lokalbefolkningen er ikke tilsiktet, og staten ville ikke gå til regulering av hensyn til lokale interesser. Utbyggingsforventninger har meget svakt vern overfor rådighetsinnskrenkninger som tjener tungtveiende naturverninteresser. Det samme må gjelde rådighetsinnskrenkninger som faglig anses nødvendig av hensyn til sterke kulturminneverninteresser, jf ovenfor. Det er her ikke gjort inngrep i etablert bruk, friområdet lå i 1993 som det nå ligger.
Plan- og bygningsloven har ingen generell erstatningsbestemmelse. bygningsloven §42 og §32 gjelder bare ved ekspropriasjon til formål som var varetatt i den eldre bygningslovgivning, tilrettelegging for utbygging i tettbygd strøk ved anlegg av plasser, gater, parkere og andre fellesfunksjoner. Byggeforbud til vern av natur og kulturminner ligger etter bygningsloven og plan- og bygningsloven forarbeider utenfor bestemmelsenes virkeområde, iallfall deres kjerneområde, og erstatning kan i tilfelle her bare tilkjennes etter alminnelige rettsgrunnsetninger . Selv om bestemmelsene i og for seg kan påberopes ved inngrep av denne type, må både innløsningskravet og det subsidiære erstatningskrav anses uhjemlet, idet tillatt utnyttelse må anses regningssvarende i lovens forstand - det er ikke tilstrekkelig at grunneieren lider et visst tap. Ved den økonomiske vurdering må situasjonen i 1993 - da reguleringsplanen ble fastsatt - legges til grunn. Partene er nå enige om at de tre bruksnummer her skal ses som én eiendom. Bnr 643 med Grüner gård og kraftrettighetene som tilligger bnr 21 må trekkes inn i vurderingen, selv om det her har funnet sted et salg etter 1993. Regulering med utnyttingsgrad som fastsatt i statens plan må anses "rimelig" etter forholdene i strøket, jf Stang: Norsk bygningsrett side 142.
Erstatning etter bruksverdien vil for friområde måtte settes til 0.
Ved eventuell anvendelse av strøkpris må det ikke gis erstatning for verdiøkning som følge av statens etablering i strøket. Det er i tilfelle her tale om særfordeler som må gå til fradrag.
Staten har nedlagt slik påstand:
1. Staten v/Miljøverndepartementet frifinnes.
2. Staten v/Miljøverndepartementet tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Partenes anførsler er i byrettens skjønn referert i detalj, og lagmannsretten viser, for såvidt angår de anførsler som er opprettholdt, til dette. For øvrig er anførslene i det følgende behandlet i forbindelse med de spørsmål retten har funnet avgjørende.
Lagmannsretten bemerker:
Det er enighet mellom partene om at innløsningskravet ikke kan føre frem dersom staten ikke skal svare erstatning for byggeforbudet på gnr 228 bnr 21. Erstatningsspørsmålet behandles nedenfor. Overskjønnsretten er kommet til at inngrepet medfører erstatningsplikt.
Partene er videre enige om at det er et vilkår for Noras innløsningkrav etter bygningsloven §42 at utnytting av bnr 21 på grunnlag av statens reguleringsplan av 17 februar 1993 ikke finnes regningssvarende.
Overskjønnsretten legger til grunn at begge løsninger i statens reguleringsplan, ombygging av siloen og oppføring av en boligblokk i beste fall vil gi meget knapp avkastning. Ombygging av siloen er et kostbart prosjekt. Salg eller utleie av leiligheter/hybler tilpasset silosylindre med radius 2,5 meter må etter bevisførselen for lagmannsretten for tiden antas lite aktuelt. Markedet vil endre seg og kan utvikle seg til gunst for et slikt boligbygg, men lønnsom drift kan etter overskjønnsrettens mening ikke forventes i overskuelig fremtid. Oppføring av et boligbygg, alternativ b i den statlige reguleringsplan, forutsetter riving av siloen. Dette er et teknisk krevende tiltak, og boligprosjektet vil allerede ved dette få en betydelig kostnadsbelastning. Medregnet anlegg av parkeringsplasser og adkomst vil prosjektkostnadene komme opp på et nivå som vil gi meget liten lønnsomhet selv med dagens relativt gode markedsutsikter.
Ved den sammenligning som skal legges til grunn etter kriteriet "ikke regningssvarende" må motposten etter overskjønnsrettens mening være påregnelig avkastning av utbygging etter reguleringsplanen av 1985, justert etter prinsippet "rimelig" regulering, se Frihagen: Plan- og bygningsloven side 418, Pedersen m fl: Ekspropriasjon 1990 120 og Stang: Norsk bygningsrett side 142. Normal utnyttingsgrad i strøket er etter bevisførselen minst 1-1,5. En slik utnyttingsgrad ville man også her etter eiendommens størrelse og beliggenhet måtte påregne. Retten tar også hensyn til avkastningen ved utleie av Grüner gård og salg av erstatningskraft.
Etter overskjønnsrettens vurdering vil avkastningen av utbygging etter reguleringsplanen av 1993 stå i et klart misforhold til den avkastning som utbygging etter en ellers påregnelig regulering ville gi. Overskjønnsretten anser misforholdet så vesentlig at vilkåret "ikke regningssvarende" i bygningsloven §42 er oppfylt.
De øvrige vilkår for innløsningskrav etter §42, 2. punktum finnes også oppfylt. Staten har ekspropriasjonsrett til friområdet på den ubebyggede del av eiendommen, jf bygningsloven §25 nr 4. Det er ikke bestridt at innløsningskrav er fremmet innen utløpet av fristen i bygningsloven §42 annet ledd.
Staten anfører at bygningsloven §42 ikke kan anvendes ved inngrep av den type som her foreligger. Slike inngrep var ikke hjemlet da innløsningsregelen ble innført i bygningslovgivningen. Man tok opprinnelig sikte kun på tilrettelegging for utbygging i byer og tettbygde strøk for øvrig, anlegg av gater, plasser, parker og andre fellesfunksjoner. Det er ikke ved senere utvidelse av lovens saklige og geografiske virkeområde i forarbeidene gitt uttrykk for at §32 og §42 skulle få sitt virkeområde tilsvarende utvidet. Staten viser til Ot.prp.nr.56 (1984-85) side 74 og uttalelser hos Pedersen m fl side 64 og Frihagen side 530.
Overskjønnsretten viser på sin side til at det ikke i lovforarbeidene til bygningsloven av 1965 eller Plan- og bygningsloven av 1985 ikke* er klargjort at bygningsloven §42 og §32 bare skulle kunne anvendes ved ekspropriasjon til formål omhandlet i den tidligere bygningslovgivning. Man kan heller ikke se at reelle hensyn tilsier slik avgrensning. bygningsloven §32 har i en rekke høyesterettsavgjørelser vært fremhevet som en spesialregel i forhold til erstatningsreglene for øvrig, og da uten bemerkninger som, etter det overskjønnsretten kan se, gir grunnlag for slik innsnevring av virkeområdet som staten anfører, se Rt-1970-67 Strandloven og side Rt-1970-1028 Sarheim, Rt-1972-608 Norgear, Rt-1975-620 Sandnes, Rt-1976-117 Julsrud, 1978 190 Tessem, Rt-1993-321 Hydalen og Rt-1994-813 Drammensveien 88.
- "ikke" utgår, rettet, tvistemålsloven §156
Det er etter overskjønnsrettens mening heller ikke gitt at §42 er undergitt samme begrensning som §32; erstatningstilkjennelse på annet grunnlag, f eks alminnelige rettsgrunnsetninger, kan ha samme funksjon i forhold til §42. Retten behøver imidlertid ikke ta standpunkt til dette spørsmål, idet man her legger til grunn at friområdet i statens reguleringsplan uansett statens mål ved reguleringen objektivt sett må bedømmes som et parkanlegg, jf bygningsloven §25 nr 4, se nedenfor.
Overskjønnsretten er derfor kommet til at Noras innløsningskrav etter bygningsloven §42, 2. setning, jf 1. setning, jf §25 nr 4 må føre frem. Den videre saksbehandling baseres da på ekspropriasjonsrettens regler, herunder reglene om erstatningsfastsettelse etter vederlagsloven av 1984 og omkostningsreglene i skjønnsloven §54 flg. Det skal - om ikke reglene om erstatningsfrie rådighetsinnskrenkninger kommer til anvendelse - fastsettes full erstatning etter Grunnloven §105 for det tap Nora lider ved at det på gnr 228 bnr 21 er lagt begrensninger på utbyggingsmulighetene utover det som før inngrepet måtte anses påregnelig. Nora skal økonomisk stilles som om inngrepet ikke hadde funnet sted. Noras subsidiære krav om erstatning etter bygningsloven §32 blir det etter dette ikke nødvendig for overskjønnsretten å ta stilling til.
Staten anfører at et utbyggingsforbud som dette ikke medfører erstatningsplikt. Det er bl a vist til Rt-1970-67 Strandlovdommen og Rt-1993-321 Hydalen. Forbud mot utbygging som anses skadelig for tungtveiende naturverninteresser kan etter denne rettspraksis nedlegges uten erstatningsplikt. Dette må også gjelde om man av hensyn til sammensatte interesser velger å nytte plan- og bygningsloven som hjemmel. Her i saken er det sterke naturvern- og rekreasjonsinteresser knyttet til gjenopprettelse av det gamle elveløpet som ledd i et meget omfattende miljøprosjekt - Akerselva miljøpark, men det avgjørende hensyn for staten har vært å bevare et kulturhistorisk viktig minnesmerke, patrisiergården på Nedre Foss, som ble oppført på 1600-tallet av Fredrik Grüner og ombygget i 1770-årene. Tungtveiende kulturminneverninteresser må med hensyn til erstatningsspørsmålet stilles likt med samfunnsmessig viktige naturverninteresser. Hvorvidt samfunnsinteressene krever et så strengt utbyggingsforbud som her er et spørsmål av kulturhistorisk, faglig art; denne vurdering er unndratt domstolenes prøvingsrett.
Nora gjør gjeldende at staten ved sin båndlegging av Nedre Foss har gått mye lenger enn i andre deler av miljøparksonen - der er tillatt en ganske annen utbygging, med utbyggingsgrad opp til 1,5, delvis over, mens Nedre Foss etter statens reguleringsplan har fått U 0,3. Inngrepet er ikke utslag av en slik generell og omfattende båndlegging som strandloven og naturvernloven hjemler, der erstatningsplikt ville hindre gjennomføring av viktige nasjonale tiltak. Inngrepet må i denne forbindelse, såvel som i relasjon til parkprinsippet, se nedenfor, bedømmes objektivt, ikke bare ut fra statens erklærte mål. Verken hensynet til elveløp, turveier, almen rekreasjon eller verneinteressene ved Grüner gård gir grunnlag for erstatningsfri båndlegging av denne ene eiendom; miljøparkintensjonene synes ennå langt fra realisering og Grüner gårds kulturhistoriske verdi er ikke av nasjonale proporsjoner. Det objektive, faktiske resultat av inngrepet er erverv av en park som planlegges utviklet og hovedsaklig vil tjene lokalmiljøet rundt.
Overskjønnsretten kan ikke se at den adgang staten etter rettspraksis har til å gjennomføre alminnelige rådighetsinnskrenkninger uten erstatningsplikt, kan eller bør omfatte et begrenset inngrep som her i saken.
Staten fremholder at de enkelte inngrep må ses som ledd i en omfattende plan. Det er omfanget av og samfunnsinteressene bak denne plan som tilsier at de enkelte inngrep må være erstatningsfri, selv om virkningene for grunneierne kan variere.
Prosjektet Akerselva miljøpark ble i desember 1986 etter regjeringsskiftet lansert av den nye politiske ledelse i Miljøverndepartmentet. Prosjektet hjemlet i seg selv ingen rådighetsbegrensninger. Det ble imidlertid opprettet en styringsgruppe med representanter for departement og kommune som gjenomgikk utbyggingsplaner i området, og gruppens råd ble i stor utstrekning lagt til grunn i kommunens planarbeid. Men det var først da kommunedelplanen ble vedtatt 28 november 1990 at prosjektet fikk avgjørende planfaglig betydning gjennom muligheten for å tvinge igjennom ønskede rådighetsbegrensninger ved reguleringsplan.
Det er en slik reguleringsplan som her gir hjemmel for inngrepet, og ikke generelle begrensninger som hjemlet i strandloven. Det er kun fastsatt én reguleringsplan innen rammen av prosjektet, og det er i saken tale om et enkeltstående inngrep overfor én utbygger.
Når staten krever erstatningsfrihet for et slikt inngrep etter analogi med tiltak etter naturvernloven, må domstolene veie partenes interesser i den foreliggende plansituasjon mot hverandre.
Inngrepet her er tyngende for utbyggeren. Andre utbyggere har etter rettens mening innenfor rammen av prosjektet fått vesentlig lempeligere behandling. De samfunnsmessige interesser er etter rettens vurdering begrenset. Elveløpet og turveien måtte anses tilstrekkelig sikret ved reguleringsplanen av 1985, som likeledes forutsatte bevaring av Grüner gård. Det nye ved statens plan er hovedsaklig at rommet omkring gården er utvidet med sikte på mulig opparbeidelse av en barokkhage og en bredere ubebygget sektor mellom elvebredden og gården. Etter overskjønnsrettens bevisvurdering er resultatet sterkt påvirket av lokalbefolkningens interesser og statens engasjement i medvirkningsprosjektet.
Erstatningen for statens inngrep skal fastsettes etter høyeste verdi - bruksverdi eller omsetningsverdi. Nora hevder at bruksverdien bør legges til grunn, selv om omsetningsverdien her i saken ville bli den samme, og det er da den subjektive bruksverdi for Nora som er avgjørende - man må ta hensyn til at Nora som en stor grunneier og utbygger har anledning til å la prosjekter vente til de økonomiske forutsetninger er optimale. Overskjønnsretten er enig i dette.
Ved fastsetting av bruksverdien skal retten bygge på en vurdering av "avkastinga av eigedomen ved slik pårekneleg utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden", Vl §6.
Staten hevder at påregnelig utnytting er den arealanvendelse som reguleringsplanen av 1993 fastsetter. Hovedregelen i norsk ekspropriasjonsrett er, slik retten oppfatter statens syn, at det er den utnyttelse gjeldende regulering hjemler, som skal legges til grunn, selv når ekspropriasjon skjer til gjennomføring av reguleringsplanen. Unntak fra denne regel må positivt begrunnes. Nora krever at retten ser bort fra statens reguleringsplan og legger til grunn den utnytting som følger av reguleringsplanen av 1985. Det vises bl a til avgjørelser i Rt-1976-1 Kløfta og plenumsdommen i Rt-1996-521. Nora gjør gjeldende flere selvstendige forfatningsrettslige anførsler for sitt standpunkt i tillegg til det såkalte "parkprinsipp".
Overskjønnsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til utgangspunktet for drøftelsen. Retten har konkret vurdert om det i dette tilfelle er adgang til å se bort fra gjeldende reguleringsplan, og er kommet til at kravet må føre frem.
Retten viser til at Nora Eiendoms rettsforgjenger, Bjølsen Valsemølle A/S i 1984 la frem forslag til reguleringsplan, fikk denne godkjent og satte igang byggesak med riving, bebyggelsesplan og byggemelding. Kommunens reaksjon var frem til 1987/88 udelt postitiv. Overskjønnsretten finner at den utbyggingsforventning som til da var skapt må nyte ekspropriasjonsrettslig vern, jf Rt-1976-1 Kløfta, særlig side 7 og 17, Rt-1983-143 Selvaag I, særlig side 147 og plenumsdommen Rt-1996-521, særlig side 539-40. Det vises også til overskjønn i Gulating lagmannsrett 23 august 1993 og 2 januar 1995, Eidsivating lagmannsrett 20 oktober 1995 og Borgarting lagmannsrett 20 november 1995.
Dette er et selvstendig grunnlag for rettens resultat, men retten vil ikke unnlate å bemerke at resultatet ville blitt det samme om man hadde valgt å legge avgjørende vekt på en vurdering etter "parkprinsippet".
Staten har i denne forbindelse anført at båndleggingen av bnr 21 skjer i den hensikt å gjennomføre prosjektet Akerselva miljøpark, herunder å bevare Grüner gård med tilstrekkelig rom omkring og muligheter for å opparbeide igjen den barokkhage som tidligere lå ved herregården.
Partene er som før nevnt enige om at det i forhold til parkprinsippet ikke er avgjørende hva eksproprianten erklærer om hensikten med arealdisponeringen; retten skal bygge på en objektiv vurdering av resultatet.
Nora anfører her at friområdet med eller uten barokkhage hovedsaklig vil tjene lokalbefolkningen på Grünerløkka. Verken hensynet til elveløpet eller almenhetens rekreasjonsinteresser, industrihistoriske eller andre kulturhistoriske hensyn kan ved denne båndlegging anses å overskygge lokalbefolkningens interesse i hardt tiltrengt tilgang på friområder i bydelens umiddelbare nærhet. Bydelens befolkning har både på organisert og uorganisert basis engasjert seg meget sterkt i reguleringssaken og etter rettens mening hatt sterk politisk innflytelse. Også de tre statsinstitusjoner, Rikskonsertene, Riksteateret og Riksgalleriet, som nå blir lokalisert rett over elva, vil få stor interesse av friområdet. Med en hensiktsmessig broforbindelse som vist i statens prospekt, vil friområdet på Nedre Foss utgjøre et uteareal av stor verdi for publikum og ansatte ved de tre institusjoner.
Overskjønnsretten er etter bevisførselen enig i at båndleggingen hovedsaklig vil tjene det lokale miljø, Grünerløkka, de tre riksinstitusjoner og eventuelle andre statlige institusjoner i strøket. Dette gir etter rettens mening selvstendig grunnlag for etter parkprinsippet å se bort fra reguleringsplanen av 1993.
Parkprinsippet utspringer av et mer grunnleggende likhetsprinsipp, jf Pedersen m fl side 64. Det kan ikke ses å være i motstrid med Høyesteretts anvendelse av dette generelle prinsipp når overskjønnsretten her i saken anser friområdet, parken på Nedre Foss, som en integrert og nødvendig del av et større utbygget og stadig foranderlig boligområde, jf Rt-1977-24 Østensjø, særlig side 29 og Rt-1992-55 Oppdal, særlig side 59, og - om forholdet spesielt i tettbygd strøk, Rt-1925-47, Rådhusplassen og 1983 143 Selvaag I. Dommer staten i denne forbindelse har vist til, finner retten lite sammenlignbare, Rt-1983-701, særlig side 706 Gommerud, Rt-1984-1331, særlig side 1334 Randesund og Rt-1993-166, særlig side 169, jf plenumsdommen Rt-1996-521, særlig side 539.
Etter overskjønnsrettens mening må man på denne bakgrunn se bort fra statens reguleringsplan og anse utbygging av næringslokaler etter planen av 1985 som den påregnelige utnyttelse.
Det er etter dette ikke nødvendig for retten å ta stilling til de øvrige rettsgrunnlag som er anført fra Noras side, heller ikke til erstatningsspørsmålet etter bygningsloven §32.
Nora har krevet ekspropriasjonen utvidet til å omfatte også "bnr 201, silo, og under alt. b) også regulert boligareal". Kravet tas til følge for den del av bnr 201 som ikke re regulert til friområde, idet retten finner at vilkårene i bygningsloven §43 er oppfylt. Resteiendommen må anses vesentlig mindre verdt for Nora etter ekspropriasjon av bnr 21. Nora ber da lagt til grunn tap av et næringsareal på 15.000 kvm.
Nora skal etter grunnloven §105 ha full erstatning; grunneieren skal stilles som om ekspropriasjon ikke var skjedd. Ved sitt skjønn over erstatningsutmålingen har overskjønnsretten lagt til grunn at Nora ved ekspropriasjonen mister et tomteareal på 13.229 kvm og adgangen til å utnytte 15.000 kvm næringsareal ved utleie. Det er enighet mellom partene om at dagens priser skal legges til grunn. Det fastsettes ved skjønn en erstatning på 32,4 millioner kroner for grunnen.Ved kapitaliseringen har retten tatt utgangspunkt i Noras normale avkastningskrav, 9-9,5% og nytter en kapitaliseringsfaktor på 10,8. Kapitaliserings-. faktoren har ikke vært omtvistet. Det gjøres ikke fradrag for innsparte rivingsutgifter, idet overskjønnsretten legger til grunn at siloen ved gjennomføring av 85-planen ville blitt stående.
Erstatningen skal fastsettes etter rettighetsforholdene på reguleringstiden. I tillegg til nevnte beløp kommer da Noras kraftrettigheter, årlig 2,3 GWh, som etter overenskomst med Oslo kommune av 1947 med tilleggsavtaler av 1951 og 1959 skal følge den faste eiendom. Verdien av kraften settes skjønnsmessig til 9 millioner kroner.
Til sammen blir statens erstatning etter inngrepet 41,4 millioner kroner.
Overskjønn er begjært av Nora, som nå er å betrakte som saksøkt. Selskapet har oppnådd et bedre resultat enn ved byrettens skjønn og bør derfor få dekket nødvendige utgifter til skjønn og overskjønn, jf skjønnsloven §54a bokstav a), jf §54 første ledd.
H.r.advokat Vislie har fremlagt omkostningsoppgave lydende på kr 1424238,50 for lagmannsretten, herav salær kr 1127430,- og kr 1091920,50 for byretten, herav salær kr 764515,-. Advokat Innjord har fremmet innsigelse mot oppgaven og hevder at beløpet ligger over det som var nødvendig til utførelse av saken.
Etter det resultat retten er kommet til, kunne Nora Eiendoms prosessfullmektig ha begrenset sitt arbeid med saken noe, men ikke vesentlig slik staten har lagt saken opp. Statens anførsler har nødvendiggjort omfattende forberedelser og skjønnsforhandlinger. Retten finner ikke grunnlag for å tilsidesette de fremlagte detaljopplysninger om medgått tid og benyttede timesatser. Saken er av vesentlig prinsippiell og økonomisk betydning. Retten finner å måtte legge advokat Vislies oppgaver til grunn og tilkjenner selskapet tilsammen kr 2516159,- til dekning av omkostninger for byrett og lagmannsrett. Staten dekker de lovbestemte utgifter ved skjønn og overskjønn.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatning for ekspropriasjon av gnr 228 bnr 21 og 208 med kraftrettigheter tilliggende bnr 21 fastsettes til 41.400.000 - førtienmillionerfirehundretusen - kroner.
2. Til dekning av saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Staten v/Miljøverndepartementet til Nora Eiendom A.S 2.516.159 - tomillionerfemhundreogsekstentusenetthundreogfemtini - kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.
3. Staten v/Miljøverndepartementet dekker de lovbestemte utgifter ved skjønn og overskjønn.
- Side 17, første linje, er rettet i medhold av tvistemålsloven §156.