LE-1986-48

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1988-09-02
Publisert:	LE-1986-00048
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 2. september 1988 i overskjønn nr. 48/86 hl.nr.
Parter:	Saksøker: Cecilie Fossum m.fl. (Prosessfullmektig: Advokat Jan Schjatvet, Lillestrøm). Motpart: Skedsmo kommune (Prosessfullmektig: advokat Birger Olafsen, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Nils Erik Lie, formann. Skjønnsmenn: Sivilingeniør Ragnar Evensen, Nordby. Byggmester Leif Tjernshaugen, Fjerdingby. Eiendomsmegler Gunnar Krogsveen, Nittedal. Sivilingeniør Knut Fossum, Myrvoll
Lovhenvisninger:	Renteloven (1888), Skjønnsprosessloven (1917) §4, Vassdragsreguleringsloven (1917) §7, Vassdragsloven (1940), Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§41, Bygningsloven (1965) §25, §31, §42, §43, §61, §67, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §4, §5

Skedsmo kommunestyre vedtok 22. mars 1982 reguleringsplan for det såkalte Dampsagområdet i Lillestrøm. Området er avgrenset av Nittedalsgaten, Jonas Lies gate, Brogaten og Nitelven. Det ligger umiddelbart nordvest for Lillestrøm sentrum. Planen ble stadfestet av fylkesmannen i Oslo og Akershus 24. juni 1982.

En vesentlig del av planområdet, som i alt utgjør ca 160 - 170 dekar, er regulert til offentlige formål, herunder kommunale bygg (felt A), justisbygg (felt B), og et felt hvor formålet ikke er spesifisert (felt C). Feltene E og F er regulert til industri, for felt F's vedkommende i tilknytning til den eksisterende industribygning på gnr. 83 bnr. 453, hvor Olrich A/S driver sin virksomhet. Videre er en stripe langs Nitelven og et innenforliggende areal i tilknytning til felt A og B regulert til friområde (park). En gang- og sykkelvei er innregulert gjennom området.

Planen omfatter bl.a. eiendommene gnr. 83 bnr. 299, 300, 304 og 453 i Skedsmo. Disse er eiet av Cecilie Fossum med 48,75%, Olrich A/S med 26,25%, Sandaas' dødsbo v/Oslo skifterett med 12,50% og Elisabeth Lynne med 12,50%.

Av gnr. 83 bnr. 300, som er på 9712 m2, er ca 5400 m2 regulert til offentlige formål (felt C). Ca. 2530 m2 langs elven er regulert til friområde/park, mens de resterende ca 1780 m2 er regulert til offentlig gang- og sykkelvei (ca. 650 m2), offentlig vei (ca. 500 m2), og adkomstvei til bnr. 453 (ca. 610 m2).

Bnr. 299 er på i alt ca 16300 m2. Herav er ca 10020 m2 regulert til offentlige formål (felt C). Ca. 3260 m2 er regulert til friområde/park. Herav omfattes ca 560 m2 av stripen langs elven, og de resterende ca 2700 m2 av det innenforliggende friområde i tilknytning til feltene A og B. Ca. 830 m2 er regulert til gang- og sykkelvei, og ca 1040 m2 til offentlig vei. Ca. 1040 m2 er regulert til industri, som en del av felt F.

Bnr. 304 er en mindre parsell på 186 m2, som i sin helhet er regulert til offentlig vei.

Av bnr. 453, som i alt er på 8205 m2, er en stripe langs elven på ca 1800 m2 regulert til friområde/park. For øvrig er eiendommen regulert til industri.

Ved stevning av 5. mai 1984 til Nedre Romerike herredsrett fremsatte grunneierne under henvisning til bygningsloven §42 jfr. §43 krav om at kommunen skulle innløse bnr. 299 og bnr. 300.

Under saksforberedelsen for herredsretten ble partene enige om at saken skulle behandles etter skjønnsloven regler. De ble også enige om hva en eventuell innløsning skulle omfatte og hva som således skulle være gjenstand for skjønn, slik det nærmere fremgår av de skjønnsforutsetninger de i fellesskap utarbeidet for herredsretten, og som i sin helhet er inntatt i underskjønnet.

Nedre Romerike herredsrett avhjemlet 21. august 1986 skjønn med slik slutning:

"1. Skedsmo kommune betaler saksøkerne de foran nevnte erstatningsbeløp.

2. Skedsmo kommune betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjøring til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann.

3. Skedsmo kommune erstatter saksøkerne utgifter til juridisk bistand innen 2 - to uker fra forkynnelsen av dette skjønn."

Det fremgår av skjønnspremissene at bnr. 299, 300 og 304 i sin helhet ble verdsatt som industritomtegrunn til kr 650,- pr. m2, idet underskjønnet i denne forbindelse så bort fra reguleringsplanen av 1982 og la til grunn den eldre reguleringsplan fra 1947, hvorved området i sin helhet ble regulert til industri. Stripen utenfor bnr. 453 med tilhørende eiendomsgrunn i elven ble under henvisning til skjønnsforutsetningenes pkt V verdsatt til kr 380 000,- som rund sum.

Skedsmo kommune har i rett tid begjært overskjønn.

Overskjønnet har vært avholdt i Skedsmo i dagene 23. - 25. august 1988. Det har under forhandlingene vært avhørt 3 vitner, og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Lagmannsretten har foretatt befaring av de arealer inngrepet gjelder, og av i alt 9 sammenligningseiendommer i Lillestrøm.

Partene har vært enige om å legge de samme skjønnsforutsetninger som for underskjønnet til grunn, dog således at tidspunktet for fravikelse av bebyggelsen i forutsetningenes pkt. II er endret til 31. desember 1988.

Saksforholdet for øvrig fremgår av premissene for underskjønnet, og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Kommunen har i utgangspunktet sagt seg enig i at verdsettelsen skal skje på grunnlag av salgsverdien for de aktuelle arealer. Herredsretten har imidlertid tatt feil når den i sin helhet har sett bort fra reguleringsplanen av 1982 og verdsatt hele bnr. 299, 300 og 304 etter tomteverdi som industritomt. Etter bestemmelsen i §31 i bygningsloven av 1965 var planen således bindende for alle arbeid og tiltak innen planområdet så snart den var stadfestet, og det er da hovedregelen at reguleringen skal legges til grunn ved verdsettelsen. Dette gjelder uansett om det måtte være tatt initiativ for å få planen endret, jfr. Gulating lagmannsretts kjennelse i RG-1954-584.

For områdene i felt C innebærer dette at de skal verdsettes etter salgsverdien ved benyttelse til offentlige formål.

For arealer som er regulert til friområder, og som planen således gjør ubebyggelige, må man ved verdsettelsen legge til grunn det såkalte parkprinsippet, slik dette er nedfelt gjennom rettspraksis, i første rekke Østensjødommen i Rt-1977-24 og Gommeruddommen i Rt-1983-700. Etter dette skal man legge til grunn den generelle strøkspris ved verdsettelsen av friområder som er trukket inn i et utbyggingsområde for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha, på samme måte som for arealer som er avsatt til gater, veier, lekeplasser m.v. Hvis dette kriterium ikke er tilfredsstilt, må reguleringen legges til grunn ved verdsettelsen.

I det foreliggende tilfelle er ikke strandsonen regulert til friareal for å tilfredsstille særlige behov for beboerne i området. Hensikten har vært å etablere et sammenhengende grøntbelte langs Nitelva fra Lillestrøm sentrum til badeanlegget på Nebbursvollen ca 1 1/2 km lenger oppe ved elven. Dette har vært et overordnet mål i lengre tid, hvilket underbygges av den fremlagte oversikt over gjeldende reguleringsplaner i området. Friområdene er således til ekstern bruk og tenkt benyttet av hele Lillestrøms befolkning. Parkprinsippet kan da ikke få anvendelse, og reguleringen må legges til grunn ved verdsettelsen.

Herredsretten har således tatt feil når arealene i felt C samt den utenforliggende del av friområdet er verdsatt som industritomt.

Herredsretten har også lagt til grunn en feil forståelse av skjønnsforutsetningenes pkt V, som er sålydende:

"Innløsning som nevnt under pkt. I omfatter også tilhørende strandlinje og areal under vann ifølge vassdragsloven bestemmelser. For grunn regulert til friområde (park) med tilliggende strandlinje og eiendomsgrunn i vassdraget fastsettes en rund sum. For landareal for øvrig fastsettes pris pr. m2."

Det fremgår av underskjønnets premisser at det bare er strandarealet utenfor bnr. 453 som er verdsatt slik det er bestemt i skjønnsforutsetningene. Dette er feil, idet meningen er at hele strandsonen, også arealene fra bnr. 299 og bnr. 300, skal verdsettes under ett. Skjønnsforutsetningene må leses etter sin ordlyd, og er ikke til å misforstå på dette punkt.

Når det gjelder strandstripen, har herredsretten også tatt feil når den har lagt til grunn at den vil kunne få betydning for utnyttelsen av den gjenværende eiendom. For felt F er således tillatt utnyttelsesgrad etter planen lik den allerede eksisterende bebyggelse, og herredsretten har også oversett at det er fastsatt i reguleringsbestemmelsenes §7 nr. 1 at tomtearealet skal måles 10 meter inn på tilstøtende friområde ved beregningen av tillatt utnyttelse.

Det kan ikke legges til grunn at det vil skje noen utfylling i elven som medfører at deler av de nåværende strandarealer blir frigitt til utbyggingsformål, slik det har vært antydet av det kommunale utvalg som har vurdert utnyttelsen av områdene, det såkalte dampsagutvalget. De stedlige masser er således uegnet til utfylling, slik at det i tilfelle blir nødvendig å tilføre masser. En vil ved utfylling også møte problemer med den avskjærende spillvannsledning som ligger i elven, idet det ikke kan fylles over denne, og flytting av ledningen vil medføre betydelige omkostninger.

Strandarealene har ingen selvstendig omsetningsverdi, og må sees som et verditillegg til eiendommen for øvrig. Verdsettelsen av dem må derfor skje etter differanseprinsippet, jfr. Sandefjordkjennelsen i Rt-1976-1507. Verdien må være svært beskjeden.

Kommunen har videre gjort gjeldende at herredsretten ved verdsettelsen har lagt for liten vekt på de faktorer som reduserer verdien av områdene. Det er i denne forbindelse særlig vist til at det ved eventuell utnyttelse av felt C må opparbeides adkomst overensstemmende med reguleringsplanen, idet nåværende adkomstvei ikke vil bli godkjent som lovlig adkomst for hele feltet, jfr. vegloven §41 og plan- og bygningsloven §67. Det må også etableres tilknytning til vann og avløp.

Omkostningene med disse anlegg vil etter de beregninger kommunen har utført, utgjøre over kr 900 000,-. Det må videre legges vekt på omkostningene med å fjerne den eksisterende bebyggelse på bnr. 299 og 300.

Av det sammenligningsmateriale som er trukket frem, kan man etter kommunens syn ikke legge vekt på de priser som har vært oppnådd i Lillestrøm sentrum, i umiddelbar nærhet av Storgaten. Det man i tilfelle må sammenligne med, er den såkalte "OBS-tomten" på ca 18 dekar. Denne ligger på nordsiden av Jonas Lies gate på hjørnet mot Nittedalsgaten, og ble i 1981 overdratt til Akershus Arbeiderpresse A/L for kr 600,- pr. m2, i henhold til forutgående pristakst. Her var imidlertid tillatt utnyttelsesgrad øket til 1,0. Den såkalte "justistomten" på 10 dekar, som ligger innenfor planområdet, er også et relevant sammenligningsgrunnlag. Den ble solgt til Statens Bygge- og Eiendomsdirektorat i 1984 for kr 600,- pr. m2 i henhold til forutgående pristakst. Også for denne var tillatt utnyttelsesgrad øket til 1,0.

De festekontrakter i det samme område som har vært trukket frem som sammenligningsgrunnlag, er etter kommunens syn av mindre interesse.

Kommunen har videre nedlagt påstand om å ha rett til å oppheve eller endre reguleringen slik at eventuell innløsning helt eller delvis bortfaller. Det er i den anledning vist til Høyesteretts dom i Rt-1903-177, og en del utrykte avgjørelser av Oslo Skjønnskommisjon II, særlig skjønn av 12. juli 1957 i sak nr. 49/1956 og skjønn av 23. juli 1962 i sak nr. 10/1959.

Under forhandlingene har imidlertid kommunen gitt uttrykk for at standpunkt til spørsmålet om endring av reguleringen må være tatt innen 31. desember 1988, og lagmannsretten forstår dette slik at kommunen aksepterer å være bundet til å gjennomføre innløsningen medmindre det kompetente kommunale organ innen årets utgang har besluttet å påbegynne arbeidet med en omregulering.

Til grunneierens krav om betaling av renter fra tidspunktet for rettskraftig skjønn, har kommunen gjort gjeldende at renter ikke i noe fall kan begynne å løpe før forfallstidspunktet for erstatningen, som etter skjønnsforutsetningenes pkt. VIII er satt til det tidspunkt da arealene blir overskjøtet til kommunen fri for pengeheftelser. Forhåndstiltredelse har ikke funnet sted.

Kommunen har nedlagt slik endelig påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. De av underskjønnet fastsatte erstatninger reduseres.

3. Eventuell innløsning skjer som angitt i skjønnsforutsetninger dat. 20. mai 1986, dog således at fristen i disses pkt II endres til 31. desmber 1988.

4. Kommunen har rett til å oppheve eller endre reguleringen slik at eventuell innløsning helt eller delvis bortfaller.

5. Saksøkernes rentekrav tas ikke tilfølge."

Grunneierne har gjort gjeldende at det er en riktig vurdering av herredsretten når den har sett bort fra reguleringsplanen fra 1982, og i sin helhet erstattet bnr. 299, 300 og 304 som industritomtegrunn, overensstemmende med planen fra 1947.

Det er reguleringen som har utløst innløsningskravet. Bestemmelsen i bygningsloven §42 om straksinnløsning får da ikke selvstendig betydning, medmindre man ser bort fra den aktuelle regulering. Denne må likestilles med en såkalt tilegnelsesregulering, som ikke kan tillegges vekt ved erstatningsfastsettelsen.

Om reguleringen legges til grunn, vil dette også være i strid med alminnelige likhets- og rimelighetsprinsipper.

Når det gjelder felt C, har kommunen i dag ingen konkrete planer for utnyttelsen av arealet, idet de opprinnelige intensjoner om aldershjem og barnehave forlengst er bortfalt. Det må legges til grunn at reguleringen til offentlige formål er uaktuell og at feltet vil bli omregulert til kontorformål, slik dampsagutvalget og andre kommunale instanser har gått inn for. Dette blir da den påregnelige utnyttelse som må legges til grunn ved verdsettelsen, jfr. Høyesteretts kjennelse i Moldegårdsaken i Rt-1988-120.

Uansett om reguleringen skulle bli opprettholdt, ligger salgsverdien til offentlige formål på samme nivå som salgsverdien til kontorformål eller annen næringsvirksomhet. Det er i den anledning vist til kommunens salg av "justistomten" til samme pris som tidligere var oppnådd for "OBS-tomten."

Grunneierne er ikke enige i kommunens forståelse av skjønnsforutsetningenes pkt. V, og har gjort gjeldende at herredsretten har lagt en riktig forståelse til grunn. Intensjonen var således at herredsretten uavhengig av reguleringsplanen skulle ta standpunkt til hvilke arealer som skulle verdsettes som friområde med strandlinje og eiendomsgrunn i vassdraget, og at det bare var for disse arealer at det skulle fastsettes en rund sum. For øvrig skulle erstatningen fastsettes pr. m2, slik herredsretten har gjort. Skjønnsforutsetningene forhindrer derfor ikke at arealer som er regulert til friområde, verdsettes som industritomt.

Det må videre legges til grunn at det vil finne sted en utfylling i elven, med den konsekvens at gangveien blir flyttet og at deler av det nåværende friområde blir omregulert. Også dette grunnlag fører til at deler av friområdet må vurderes som tomt til industri eller annen næringsvirksomhet. Planen fra 1982 kan ikke være avgjørende for erstatningsfastsettelsen for områder hvor den åpenbart vil bli endret, jfr. Rt-1988-120.

Uansett om det tas utgangspunkt i reguleringen, må friområdene erstattes etter en ens strøkspris uten hensyn til at planen har gjort dem ubebyggelige. Disse områdene har alltid vært anvendt til industrivirksomhet, først og fremst til tømmerlagring for sagen, som opphørte i 1960-årene, i tilknytning til tømmertransporten på elven. Gangveien i reguleringsplanen fra 1947 er ikke realisert. Strandbeltet i området har aldri vært anvendt av almenheten, og grunneierne er skeptiske til om det sammenhengende parkbeltet langs elven noen gang vil bli gjennomført. Friområdene må sees som en del av utbyggingsområdet på dampsagtomten, og ikke som separate arealer som skal bevares ubebygget. Det kan ikke legges til grunn at de vil bli benyttet av almenheten på en slik måte som er en forutsetning for å bygge på reguleringen ved erstatningsfastsettelsen. Likhets- og rimelighetsprinsipper taler også for å se bort fra planen på dette punkt.

I ethvert fall må disse synspunkter få anvendelse for den indre del av friområdet - de ca 2700 m2 av bnr. 300 som ligger som en del av et større friområde mot feltene A og B på innsiden - nordsiden - av gangveien. Dette friområdet er lagt inn i de foreliggende arkitektutkast vedrørende en samlet utnyttelse av feltene A og B, og må sees som et naturlig og nødvendig parkareal i tilknytning til de offentlige bygg som er planlagt på dette området. I ethvert fall for denne del av friområdet må reguleringen sees som en del av arealanvendelsen innenfor et utbyggingsområde og ikke som båndleggelse av areal som skal bevares ubebygget. Her må det da i ethvert fall være grunnlag for å fastsette erstatningen etter strøkspris overensstemmende med de retningslinjer som er trukket opp i Rt-1977-24 og Rt-1983-700.

I alle fall representerer strandstripen en betydelig tilleggsverdi for den øvrige eiendom, selv om grunneierne er enig med kommunen i at stripens betydning for utnyttelsen av den samlede eiendom ikke er slik som herredsretten har lagt til grunn. Det ligger imidlertid et betydelig verdipotensial i selve strandlinjen. Det er et omfattende båtliv på Øyeren, og mulighetene er store for å kunne etablere serviceverksted for båter og motorer og lignende virksomhet på stedet. I denne forbindelse er strandlinjen og adkomsten til vannet av vesentlig betydning.

Ved selve verdsettelsen av eiendommene må det legges betydelig vekt på den gunstige beliggenheten, nær ved Lillestrøm sentrum og stasjonen, og umiddelbart ved siden av hovedveien fra Lillestrøm gjennom Strømmen til Oslo.

Ved den sammenligning som skal foretas etter vederlagsloven §5 annet ledd, 2. pkt., må man etter grunneiernes syn også ta hensyn til omsetning som har funnet sted nærmere sentrum i Lillestrøm, ikke bare til "OBS-tomten" og "justistomten", slik kommunen gjør gjeldende.

Grunneierne har først og fremst trukket frem Nittedalsgaten 3 og 5, som kommunen i 1988 solgte til Selmer Furuholmen for kr 1 000,- pr. m2. I tillegg kom kr 700 000,- for bebyggelsen, som skulle rives. Når dette beløp utlignes på arealet, som er ca 1800 m2, blir prisen over kr 1 300,- pr. m2.

Videre har de pekt på Torget 5, som ved pristakst i 1981 ble verdsatt til kr 900,- pr. m2, og solgt for dette beløp, samt Vollgt. 2 og 4, som i 1986 ble solgt til kommunen for kr 1 000,- pr. m2.

Benno Motor A/S og Halvorsen & Sønn A/S har i 1985/1986 festet tomter av kommunen i felt E, innenfor reguleringsområdet. For begge ble det ved kontraktsinngåelsen lagt til grunn en tomteverdi på kr 540,- pr. m2. Festeavgiften ble satt til 8% av tomteverdien. Begge kontrakter gir imidlertid adgang til regulering av festeavgiften, slik at dagens grunnverdi må ansees som betydelig høyere enn den som ble lagt til grunn ved kontraktsinngåelsen.

Etter vederlagsloven §10 er det prisnivået ved avhjemling av skjønnet som skal legges til grunn ved verdsettelsen. Det er da de overdragelser som er nyest, som er av størst interesse som sannenligningsgrunnlag. Dette medfører at det særlig er salget av Nittedalsgt 3 og 5 det er naturlig å sammenligne med.

Etter grunneiernes syn foreligger ikke verdireduserende momenter av betydning for de arealer som avstås. De har i dag lovlig adkomst fra Depotgaten. Denne adkomst stemmer i det alt vesentlige med reguleringsplanen. Vannledning ligger i dag i Depotgaten, og bnr. 453 har egen spillvannsledning. For øvrig er forholdene når det gjelder vann og avløp i det vesentlige identiske med forholdene på "justistomten" og medfører ingen verdireduksjon i forhold til denne.

Grunneierne har bestridt at skjønnet kan treffe bestemmelse om eventuell adgang for kommunen til omregulering. Herredsretten har med rette avslått å ta standpunkt til dette spørsmålet. Høyesterettsdommen i Rt-1903-170 lar spørsmålet om slik adgang stå åpent. Den senere praksis fra Oslo skjønnskommisjon kan det ikke legges vekt på. Etter grunneiernes syn må bygningsloven §42 forståes slik at kommunen er bundet til å gjennomføre innløsningen og foreta oppgjør såsnart det foreligger et rettskraftig skjønn. Den kan ikke omregulere for å unndra seg sin plikt til å betale erstatning til grunneierne. Dette får også den konsekvens at renter av erstatningene må løpe fra det tidspunkt skjønnet er rettskraftig.

Grunneierne har nedlagt slik endelig påstand:

"1. Sameiet Cecilie Fossum, Olrich A/S, Sandaas dødsbo og Elisabeth Lynne tilkjennes full erstatning, og innløsningsbeløpet fastsettes til det beløp som gir høyest verdi for saksøkerne.

2. Alle innløsningsbeløp og erstatninger forrentes med lovlig rente fra skjønnet er blitt rettskraftig og de innløste arealer stilles til saksøktes rådighet, til betaling skjer.

3. Saksøker tilkjennes saksomkostninger ved overskjønnet."

Lagmannsretten bemerker:

Skjønnet gjelder erstatningsfastsettelse ved straksinnløsning etter §42 i bygningsloven av 1965. Partene er enige om at loven vilkår for slik innløsning er til stede for bnr. 304 og de deler av bnr. 299 og 300 som er nærmere beskrevet i skjønnsforutsetningenes pkt. I. Dette vil si eiendommene i sin helhet med unntak av adkomstveien til bnr. 453, samt den del av bnr. 299 som er regulert til industri. Det er således ikke nødvendig for lagmannsretten å ta standpunkt til hvorvidt vilkårene for straksinnløsning er oppfylt.

Forsåvidt angår arealet fra bnr. 453 må skjønnet, slik herredsretten har bemerket, sees som et avtaleskjønn etter skjønnsloven §4.

I utgangspunktet skal erstatning ved innløsning etter bygningsloven §42 fastsettes på samme måte som ved de rene ekspropriasjonssaker, jfr. Høyesteretts dom i Rt-1983-143 (Selvaagbygg).

Partene er i den forbindelse enige om at det følger av vederlagsloven §10 at det er tidspunktet for avhjemlingen av overskjønnet som skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen, all den stund forhåndstiltredelse ikke har funnet sted. Det er videre enighet om at det er salgsverdien for arealene som er høyest og således skal legges til grunn, jfr. vederlagsloven §4, og at bebyggelsen på eiendommen ikke representerer noen tilleggsverdi som gir grunnlag for særskilt erstatning.

Ved erstatningsfastsettelsen kan man etter lagmannsrettens syn ikke uten videre se bort fra reguleringsplanen fra 1982, slik herredsretten har gjort. Skjønnet omfatter forskjelligartede arealer, og det må for hvert enkelt av dem vurderes nærmere hvilken betydning den gjeldende regulering skal ha for erstatningsfastsettelsen.

Inngrepet omfatter delvis arealer som er regulert til offentlige formål (felt C) samt gang- og sykkelvei og offentlig vei, og delvis friarealer.

For begge typer arealer gjelder generelt at det kan sees bort fra gjeldende reguleringsplan dersom det er på det rene at tiden har løpt fra den slik at den vil bli endret, jfr, Høyesteretts dom i Rt-1977-24 (Østensjø) og kjennelse i Rt-1988-120 (Moldegård). Dette danner etter lagmannsrettens syn det naturlige utgangspunkt for den nærmere vurdering av felt C. Bakgrunnen for reguleringen av dette til offentlige formål var at det i de opprinnelige planutkast var foreslått plassering av et aldershjem og en barnehage her. Disse forslag ble imidlertid forlatt allerede under planbehandlingen, hvilket åpenbart er årsaken til at reguleringsformålet ikke er nærmere spesifisert i planen. Kommunen har idag ingen konkrete planer for utnyttelsen. Det må etter lagmannsrettens syn også legges til grunn at behovet for byggegrunn til offentlige formål i planområdet er dekket av felt A og den gjenværende del av felt B, etter at "justistomten" er utskilt.

Det såkalte dampsagutvalget har pekt på at området ligger inneklemt mellom to industriområder, og foreslått at det blir vurdert nærmere å omregulere det til kontorformål, etter at det er innløst eller ervervet. Dette har formannskapet og herredsstyret sluttet seg til.

Under disse omstendigheter legger lagmannsretten til grunn at reguleringen til offentlige formål ikke lenger er aktuell, og at området også om det ikke hadde blitt innløst, hadde blitt omregulert til kontorformål eller annen næringsvirksomhet, i ethvert fall så snart det hadde blitt aktuelt å overdra det til en kjøper som ønsker å utnytte det på denne måte. At kommunen har forutsatt at slik omregulering først skal skje etter at området er ervervet, kan det i denne forbindelse ikke legges vekt på, idet det fremgår av de foreliggende saksfremlegg at denne fremgangsmåte er forutsatt benyttet for å forhindre at kommunen skulle komme i erstatningsansvar overfor grunneierne.

Salgsverdien for felt C må således fastsettes med utgangspunkt i at det vil bli omregulert og tillatt brukt til kontorformål eller annen næringsvirksomhet.

I forbindelse med verdsettelsen av de arealer som er regulert til friområde, er det nødvendig å ta standpunkt til forståelsen av pkt. V i skjønnsforutsetningene. Bakgrunnen for å fastslå at erstatningen for friområdene skulle fastsettes i en rund sum, har åpenbart vært vanskelighetene med oppmåling, på grunn av skiftende vannstand og strandlinjens uregelmessige form. Eiendomsområdet i elven er heller ikke oppmålt. Videre er det ikke opplyst om det er noen djupål i elven på den aktuelle strekning og hvor denne i tilfelle går. Når skjønnsforutsetningene leses på denne bakgrunn, er det etter lagmannsrettens syn ikke tvilsomt at det er det samlede strandareal som skal verdsettes i en rund sum, ikke bare arealet utenfor bnr. 453, slik herredsretten har gjort. Det innenforliggende friområdet har klare grenser og ligger adskilt fra friområdet forøvrig, på nord- og innsiden av felt F og gangveien, og uten tilknytning til strandlinjen. For dette areal må det etter lagmannsrettens syn være riktig å fastsette en kvadratmetererstatning, på samme måte som for felt C.

De nærmere retningslinjer for erstatningsfastsettelse for områder som i gjeldende reguleringsplan er avsatt til friområder etter bygningsloven §25 nr. 4, er trukket opp i rettspraksis, i første rekke Rt-1977-24 (Østensjø) og Rt-1983-700 (Gommerud), jfr. også Stordranges artikkel "Reguleringsplaner og ekspropriasjonserstatning" i Lov og Rett 1988 259, som begge parter har vist til.

Det sentrale spørsmål er om den aktuelle regulering til friområde skal sees som en arealanvendelse innenfor et utbyggingsområde, eller som ledd i avgrensningen mellom bebyggelige og ikke bebyggelige områder. Ved det første alternativ skal således erstatningen fastsettes på grunnlag av den generelle strøkspris, uavhengig av reguleringen. Ved vurderingen må det legges vekt på den relative størrelse av det aktuelle areal, om det skal tjene et større områdes interesser, samt hvilket formål reguleringen skal tilgodese.

På denne bakgrunn er lagmannsretten kommet til at det indre friområde og strandstripen må vurderes forskjellig. Det indre friområde fremtrer som en del av et større areal hvor det nå er på det rene at et nytt justisbygg vil bli bygget, og hvor kommunens intensjoner, i ethvert fall over et visst tidsperspektiv, er å oppføre nytt rådhus. Fylkeskommunen er også tilbudt tomt her. Det er opplyst at det samlede indre friområdet, som det aktuelle areal er en del av, har vært inntegnet som park i de foreliggende arkitektutkast vedrørende utnyttelsen av denne del av området. Det må legges til grunn at reguleringen er bygget på disse utkast. Tanken om å utnytte en park av denne art til messer, utstillinger m.v. har også vært luftet. Det indre friområde har etter lagmannsrettens syn ingen direkte sammenheng med strandstripen, men fremtrer som en del av et større sentrumsområde for offentlige bygg med tilhørende park, hvor det i større eller mindre grad beror på tilfeldigheter hvilke deler av det som skal utnyttes som byggegrunn.

At det ikke er spørsmål om friområde i direkte tilknytning til et boligfelt, hvilket var bakgrunnen for de generelle uttalelsene i de nevnte høyesterettsdommer, kan etter lagmannsrettens syn ikke være avgjørende. Det bærende synspunkt må være at arealet er en del av et område som skal utnyttes til offentlige bygg med tilhørende park, og at det i og for seg beror på tilfeldigheter at det er nettopp denne del av området som ikke er utlagt til byggegrunn.

Under disse omstendigheter er lagmannsretten kommet til at det indre friområde må verdsettes med utgangspunkt i strøkspris på bakgrunn av regulering til offentlige formål, og således i prinsippet vurderes på samme måte som feltene A og B.

Ved den nærmere fastsettelse av erstatningen for felt C og det indre friområde skal det etter vederlagsloven §5 annet ledd, 2. pkt., legges vekt på de priser som er oppnådd ved omsetning av eiendommer det er naturlig å sammenligne med.

Etter lagmannsrettens syn er det naturlige utgangspunkt for vurderingen de priser som ble oppnådd ved salget av "OBS-tomten" og "justistomten", henholdsvis i 1981 og 1984, begge for kr 600,- pr, m2. Begge eiendommer ligger i det samme området, er av en betydelig størrelse, og var forutsatt benyttet til oppføring av større bygg, henholdsvis varehus og Lillestrøms nye justisbygg.

De mindre tomter som er solgt i Lillestrøm sentrum, og som særlig grunneierne har trukket frem, er etter lagmannsrettens syn mindre egnet som sammenligningsgrunnlag. Samtlige av dem er adskillig mindre, og de ligger i umiddelbar tilknytning til den bymessige sentrumsbebyggelse i Lillestrøm, hvor både tillatt utnyttelse og tomtepriser normalt vil være betydelig høyere. På samme måte er det av mindre interesse å sammenligne med de tomter kommunen har festet bort til Benno Motor A/S og Halvorsen & Sønn A/S. Det er her festeavgiftens størrelse som er det sentrale, og den tomteverdi det er tatt utgangspunkt i, kan neppe sees som annet enn et hjelpemiddel til å beregne avgiften, på samme måte som den valgte rentefot. Det gir heller ikke noe riktig bilde av dagens tomteverdi å indeksregulere den opprinnelig valgte verdi med den samme reguleringsfaktor som kan benyttes for festeavgiften, slik grunneierne har gått inn for.

Etter dette må utgangspunktet være at strøkspris for råtomtarealer i det aktuelle område lå på ca kr. 600,- pr. m2 i begynnelsen av 1980-årene. Det må videre legges til grunn at regulering til offentlige formål eller kontorformål ikke har vært av betydning for denne råtomtepris. Det må forsåvidt legges avgjørende vekt på at "OBS-tomten" og "justistomten" har vært solgt for det samme beløp. Det må videre legges til grunn at også råtomtearealer i det aktuelle område har vært gjenstand for en ikke ubetydelig prisstigning i løpet av 1980-årene. Det må tas hensyn til denne prisstigning ved vurderingen av dagens strøkspris.

Ved verdsettelsen må det videre tas hensyn til omkostningene ved å gjøre arealet byggeklart. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at de nødvendige tekniske anlegg ikke reduserer tomteverdien i forhold til "justistomten". Det legges videre til grunn at arealets andel av de samlede omkostninger til vei, vann og avløp i henhold til reguleringsplanen vil bli noe lavere enn kommunens anslag på ca kr 900 000,-, og at de samlede omkostninger med rivning og fjerning av eksisterende bebyggelse samt restene etter et tidligere nedbrent hus ikke vil overstige ca kr 200 000,-. Endelig må det legges til grunn at tillatt utnyttelsesgrad, som i planen er 0,4 for felt C, vil bli øket, slik det har skjedd både for "OBS-tomten" og "justistomten".

Lagmannsretten finner etter dette å kunne sette tomteverdien både for felt C og det indre friområdet til kr 850,- pr. m2. Når det gjelder verdsettelsen av den resterende del av friområdet, kan det etter lagmannsrettens syn ikke tas utgangspunkt i at det ville ha funnet sted en utfylling i elven, med omegulering av en del av området til følge. Det må her legges avgjørende vekt på at masser til utfylling etter det opplyste hadde måttet tilføres utenfra, og at spillvannsledningen i elven i ethvert fall er til hinder for utfylling av noe omfang.

I motsetning til hva som er situasjonen for det indre friområde, er lagmannsretten kommet til at reguleringsplanen fra 1982 må legges til grunn ved verdsettelsen av strandsonen. Det vises forsåvidt til de generelle retningslinjer for vurderingen, som er gjennomgått foran. Det er ingen nødvendig sammenheng mellom reguleringen av strandsonen til friområde på den ene side, og reguleringen av feltene A og B med tilhørende parkareal på den annen side. Det må legges til grunn at det i lengre tid har vært ansett som et overordnet reguleringsmessig mål i kommunen å etablere en parkstripe med gang- og sykkelvei langs Nitelva fra sentrum mot Nebbursvollen. Det vises forsåvidt til at slik vei var innregulert allerede i byplanen fra 1947. Videre er etter det opplyste strandsonen regulert på tilsvarende måte i alle reguleringsplaner som forøvrig er vedtatt for dette området. Parkbeltet langs elven er klarligvis innregulert med sikte på å kunne benyttes av den samlede befolkning i regionen, og hensikten har vært at nettopp dette arealet skal forbli ubebygget. Etter de retningslinjer som er trukket opp i rettspraksis må da dette arealet bli å verdsette med utgangspunkt i den gjeldende regulering.

Lagmannsretten er enig i at strandområdet utenfor feltene C og F ikke har noen selvstendig salgsverdi, men at verdsettelsen her må skje med utgangspunkt i en differansebetraktning etter de retningslinjer som er trukket opp i Rt-1976-1507 (Sandefjordkjennelsen). Som utgangspunkt skal erstatningen da fastsettes til differansen mellom verdien av arealet inklusive strandsonen, og verdien av arealet uten denne. At arealet i sin helhet skal avstås, kan i denne forbindelse ikke tillegges vekt.

Ved differansebetraktningen må det bygges på den nytte en eier av de gjenværende arealer hadde kunnet gjøre seg av strandsonen, innen rammen av reguleringen til friområde. Arealet kan således ikke benyttes til byggegrunn, og lagmannsretten finner ikke å kunne fastslå noen vesentlig verdi på grunn av mulighetene for økonomisk utnyttelse av selve strandlinjen og beliggenheten mot elven, slik grunneierne har gjort gjeldende. Det har således hittil ikke vært tatt skritt for å utnytte eiendommen til servicevirksomhet for lystbåtflåten på Øyeren, slik grunneierne har antydet, og lagmannsretten må også legge til grunn at slik utnyttelse av strandarealet - i ethvert fall i noe omfang - ville ha vært i strid med reguleringen til friområde og således ikke i noe fall ville ha blitt tillatt.

Lagmannsretten er enig med partene i at strandområdet ikke får betydning for utnyttelsen av felt C, som følge av reguleringsbestemmelsenes §7 nr. 1. Adgangen til benyttelse til fritidsformål er uavhengig av selve eiendomsretten. Området representerer imidlertid et visst verdipotensial ved utnyttelse til fortøyning og landstigning, som antas å kunne finne sted uhindret av reguleringen. En viss utnyttelse av strandlinjen til fortøyning og transport i forbindelse med næringsvirksomhet på de innenforliggende arealer hadde det også vært grunnlag for, jfr. foran. Det må også antas at det uhindret av de forhold som er påpekt, representerer en viss egenverdi å være formell eier av grunnen ned til stranden og av en betydelig del av elvegrunnen, og at også denne egenverdi medfører en differanse i salgsverdien med og uten strandarealet som kan kreves erstattet.

Lagmannsretten verdsetter den verdidifferanse de påpekte forhold medfører, og som da tilsvarer erstatningen for hele strandarealet med tilhørende eiendomsgrunn i elven, til kr 300 000,-.

Kommunen har nedlagt påstand om å ha rett til å oppheve eller endre reguleringen slik at eventuell innløsning helt eller delvis bortfaller. Det er under skjønnsforhandlingene gitt uttrykk for at man anser det tilstrekkelig at lagmannsretten tar standpunkt til spørsmålet i skjønnspremissene, og at dens stillingtagen ikke nødvendigvis må komme til uttrykk i slutningen.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke kan fastsettes noe om adgang til omregulering i skjønnsslutningen. Dette spørsmål er ikke skjønnstema. En annen sak er at flertallet i den påberopte høyesterettsdom i Rt-1903-177 åpenbart forutsetter en slik omreguleringsadgang, og dette syn, som også er lagt til grunn i de avgjørelser av Oslo skjønnskommisjon som kommunen har påberopt seg, har åpenbart de beste grunner for seg. Lagmannsretten kan klarligvis heller ikke avgjøre når arbeidet med en omregulering eventuelt må være iverksatt. Kommunen har imidlertid gitt uttrykk for at den må ha tatt standpunkt til spørsmålet innen 31. desember 1988, og lagmannsretten forstår det slik at kommunen da anser seg for bundet til å gjennomføre innløsningen, medmindre det innen den nevnte dato har vært truffet avgjørelse av det kompetente kommunale organ om å påbegynne arbeidet med en omregulering.

Det gjenstår å ta standpunkt til spørsmålet om renter av erstatningen og hvilket tidspunkt disse skal regnes fra. Rentebestemmelsen i vederlagsloven §10, 3. pkt., kan ikke legges til grunn i et tilfelle som det foreliggende, hvor gjennomføringen av innløsningen først og fremst er i grunneiernes interesse. Den foran nevnte høyesterettsdom i Rt-1903-177 og etterfølgende praksis, herunder høyesterettsdom i Rt-1917-129, Oslo skjønnskommisjons avgjørelse i Rt-1935-56 samt den før nevnte avgjørelse av skjønnskommisjonen av 12. juli 1957, gir uttrykk for at prosessrenter i tilfeller som det foreliggende skal beregnes fra skjønnsdatoen. Lagmannsretten kan ikke anta at det har vært hensikten å endre denne praksis i forbindelse med opphevelsen av renteloven av 1888 og vedtagelsen av morarenteloven av 1976, jfr. dennes §5. Renter tilkjennes følgelig fra det tidspunkt skjønnet er rettskraftig, overensstemmende med grunneiernes påstand. Rentefoten settes til 18 % p.a., jfr. morarenteloven §3.

Spørsmålet om saksomkostninger blir å avgjøre etter bygningsloven §61, jfr. Dragsten og Vislie: Skjønnsloven med kommentarer, 256. Overskjønnet er begjært av kommunen. Det punkt hvor grunneierne har inngitt aksessorisk overskjønnsbegjæring kan ikke antas å ha medført nevneverdig merarbeid. Under disse omstendigheter er lagmannsretten kommet til at omkostningsspørsmålet i forbindelse med overskjønnet bør avgjøres på samme måte som i en tilsvarende ekspropriasjonssak med kommunen som saksøker. Kommunen bør således erstatte grunneierne saksomkostninger også for lagmannsretten. Grunneiernes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave. Samlede omkostninger er oppgitt til kr 51 086,50, hvorav salær utgjør kr 45 000,-. Kommunen har gjort gjeldende at grunneiernes prosessfullmektig, som også representerte dem ved underskjønnet, med utgangspunkt i en dagsats på kr 4 000,- har beregnet honorar for i alt 11 1/4 dag, og at dette overstiger nødvendige utgifter i anledning av saken. Lagmannsretten bemerker at saken har reist en rekke tildels kompliserte rettslige spørsmål, som åpenbart har nødvendiggjort en omfattende forberedelse, uansett om prosessfullmektigen også reprensenterte partene ved underskjønnet, idet dette ble avhjemlet for over 2 år siden. Til overskjønnsforhandlingene medgikk 3 rettsdager, hvorav en relativt kort. Selv om omkostningsbeløpet muligens kan synes noe høyt, finner lagmannsretten ikke grunnlag for å sette omkostningsoppgaven til side, og legger den følgelig til grunn ved fastsettelsen av omkostningene.

En har intet å bemerke til herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatningen for de arealer Skedsmo kommune skal innløse fra gnr. 83 bnr. 299, 300, 304 og 453 i Skedsmo, fastsettes slik:

a) Arealer som i reguleringsplan stadfestet 24. juni 1982 er regulert til offentlige formål, offentlig vei, gang- og sykkelvei samt friområde nord for gang- og sykkelvei: kr. 850,- -åttehundreogfemtikroner- pr. m2.

b) Arealer som forøvrig er regulert til friområde, med tilliggende strandlinje og eiendomsgrunn i Nitelven: kr. 300.000,- -trehundretusen kroner-.

2. De under 1. nevnte erstatninger forrentes med 18 -attenprosent årlig fra den dato overskjønnet er rettskraftig og til betaling skjer mot overskjøtning av arealene fri for pengeheftelser, jfr skjønnsforutsetningenes pkt. VIII.

3. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Skedsmo kommune kr. 51.086,50 -femtientusenogåttiseks 50/100 kroner- til Cecilie Fossum, Olrich A/S, Sandaas' dødsbo v/Oslo skifterett og Elisabeth Lynne. Oppfyllelsesfrist er 2 -touker fra forkynnelsen av overskjønnet.