LE-1988-38
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1990-06-15 |
| Publisert: | LE-1988-00038 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 15. juni 1990 i overskjønn nr. 38/88 hl.nr. 673/88. |
| Parter: | Saksøker: Råde kommune v/ordføreren. Prosessfullmektig: Advokat Even Rønvik, Moss. Saksøkt: 1. Nils O. Kirkerød 2. Mathis Haug. Prosessfullmektig: Advokat Tor Stiklestad, Askim. |
| Forfatter: | Lagdommer H. Byrkjeland, formann. Skjønnsmenn: Takstmann Arne Norsted, Halden. Takstmann/eiendomsmegler Helge S. Hjelset, Moss |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Plan- og bygningsloven (1985) §35, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5 |
Råde kommune vedtok 16. september 1987 ved egengodkjennelse reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10. desember 1986 for gang/sykkelvei på strekningen Haugestua - Johnsten. Med 11 av de 13 grunneiere som ble berørt av veianlegget ble det inngått avtale om avhendelse. For de øvrige 2 fremmet kommunen begjæring om ekspropriasjonsskjønn etter vedtak 16. september 1987 om ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven §35 nr. 1. Fylkesmannen ga 22. oktober s.å. samtykke til forhåndstiltredelse i samsvar med kommunens søknad, for de omhandlede arealer - ca 1000 m2 av gnr. 48 bnr. 1 tilhørende Nils Oddvar Kirkerød, og ca 980 m2 av gnr. 47 bnr. 1, 2 og 4 tilhørende Mathis Haug.
For underskjønnet ble fremlagt disse alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger:
"1. Det eksproprieres ca 1000 m2 fra Nils O. Kirkerød gnr. 48 bnr. 1. Lengde 253 m, bredde ca 4 m. Grunnen er ubebygd og vist på tegning av 29. september 87 fra Råde kommune.
2. Det eksproprieres fra Mathis Haug ca 980 m2 av gnr. 47 bnr. 1, 2 og 4. Tot. lengde 123 m, bredde ca 8 m.
Grunnen er ubebygd og vist på tegning 29. september 87 fra Råde kommune.
3. Tiltredelsesdato settes til 22. oktober 1987."
Moss byrett avsa 5. mai 1988 skjønn med denne slutning:
"1. Nils Oddvar Kirkerød og Mathis Haug tilkjennes erstatning med kr 11,- -kroner elleve 00/100 pr. kvm.
2. Nils Oddvar Kirkerød og Mathis Haug tilkjennes saksomkostninger med kr 13900,- kronertrettentusennihundre 00/100-."
På vegne av Nils O. Kirkerød og Mathis Haug har advokat Tor Stiklestad 8. juli 1988 begjært overskjønn og nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønn fremmes for takst nr. 1 og 2.
2. De saksøkte tilkjennes full erstatning.
3. Råde kommune tilpliktes å betale saksomkostninger ved overskjønnet."
Råde kommune v/advokat Even Rønvik har i tilsvar av 10. august 1988 lagt ned denne påstand:
"1. Moss byretts skjønn av 5. mai 1988 stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger ved overskjønnet."
Under overskjønnet 8. mai 1990 møtte foruten partenes prosessfullmektiger dessuten ordfører Bjørn Bråten, teknisk sjef Anne Lisbeth Engebretsen og rådmann Tor Marthinussen i Råde kommune, samt grunneierne Nils O. Kirkerød og Mathis Haug. Alle disse ga forklaring, og var med på befaringen. Av rettsboken fremgår hva som ble dokumentert.
Råde kommune har anført at Kirkerød og Haug er tilkjent erstatning ved underskjønnet etter samme sats, kr 11,- pr. m2, som ble tilbudt de andre som har avgitt jordbruks/skogbruksgrunn til veganlegget. Bare de som avga hagegrunn fikk høyere erstatning, kr 18,- pr. m2. Avtalene som ble inngått for den tilbudte sats viser at kr 11,- pr. m2 er omsetningsverdien for denne slags grunn. Grunnprisen har ikke steget de forløpne 2 år.
Kirkerød har ikke krav på erstatning for forretningstomt selv om hans eiendom grenser opp til Volvos næringsbedrift, som igjen grenser til et supermarked. Hans eiendom har ikke vært regulert til annet enn jord/skogbruksnæring, og i den kommuneplan over arealdisponering som nå er under utarbeidelse, vil det ikke bli gjort noen endring i dette. Det er tverrpolitisk enighet i kommunen om at det ikke skal skje ytterligere industriutbygging i dette område, med forbehold om at Volvo som allerede har fått etablere seg på stedet, skal få adgang til en viss utvidelse når dette blir aktuelt. Dette vil i så fall skje på den tilgrensende del av Kirkerøds eiendom, uten at arealets størrelse er nøyaktig fiksert. Den påregnelige fremtidige utnyttelse av Kirkerøds eiendom sett under ett blir fortsatt jord/skogbruksformål. Det er således ikke av betydning i saken hva Kirkerød ville ha fått som tilbud om tomtekjøp fra næringsdrivende, når slike planer ikke kan bli realisert. Kirkerøds eiendom kan ikke sidestilles med den eiendom lenger øst ved riksvei 118, hvor Scania Vabis har fått etablere seg med næringsvirksomhet. Det gjaldt i det tilfellet grunnarealer som på generalplanen i det vesentlige var utlagt til industriområde.
Haugs eiendom er ikke regulert til boligtomter, og kommunen har ingen planer om å endre den gjeldende utnyttelse som er jord/ skogbruk. Anlegget av gangveien gjør imidlertid den omhandlede grunn bedre egnet til boligtomter enn før, og det vil det bli tatt hensyn til om Haug søker å få utskilt boligtomt(er).
Kirkerød og Haug gjør gjeldende at de står i særstilling blant de aktuelle grunneiere, fordi deres eiendommer ligger i utbyggingsområder. At eiendommene på den tidligere generalplan var utlagt til jord/skogbruk er ikke avgjørende nå. Man vet ikke idag hva som vil bli fastsatt i kommuneplanen som fremdeles er under behandling. Kirkerøds eiendom må i sin helhet anses som industriutbyggingsområde. Det er påregnelig at ikke bare den del som grenser opp til Volvos bedrift, men også resten av eiendommen vil bli nyttet til næringstomter, fordi forholdene ligger gunstig til rette for dette. Kirkerød har tilbud om salg til næringsbedrifter til god pris, og han viser til at Scania Vabis betalte kr 60,- pr. m2, da dette selskap skaffet seg tomtearealer i kommunen i 1987. Kommunen vil sannsynligvis stille seg imøtekommende til et nytt industriprosjekt på Kirkerøds eiendom, på tilsvarende måte som man gjorde da Volvo og Scania Vabis fikk etablere seg i kommunen.
Haugs eiendom er meget velegnet til boligtomter, og kommunen vil etter det opplyste nå stille seg velvillig til utnyttelse til boligtomter. Vann og kloakk er fremført i området, og med den nye gangveien langs eiendommen, er anvendelse til tomter den påregnelige bruk.
Det er vist til dommer i Rt-1976-464, Rt-1984-507, Rt-1988-595 og Rt-1989-532.
Ved prisfastsettelsen må det ses hen til prisene i distriktet, og ikke bare prisene i Råde. Kommunen har selv, i 1985, avtalt en pris av kr 35,- pr. m2 ved kjøp av en eiendomsparsell, og er med på å bestemme prisnivået for tomter.
Kommunen har ikke tidligere krevd fradrag i vederlaget for fordeler ved gangveien, og kan ikke reise slikt krav nå overfor Haug.
Begge grunneiere har krav på avsavnsrente fra det tidspunkt da eiendommene ble tatt i besittelse, uavhengig av at slikt krav ikke ble fremsatt for underskjønnet. Kommunen skulle ha utbetalt erstatningene som da ble fastsatt. Rentefoten bør settes til 15 %, idet den naturlige anvendelse av erstatningsummen ville være nedbetaling av gjeld.
Grunneierne må ha krav på saksomkostninger ved overskjønnet på grunn av reelle og formelle mangler med underskjønnet, jfr. skjønnsprosessloven §54a, litra a.
Lagmannsretten bemerker at avståelsen gjelder striper av jord/skogeiendommer. Kirkerød har avstått en stripe av 4 m bredde og ca 250 m lengde (ca. 1000 m2) av dyrkbar jord som ligger brakk, og Haug avgir et skogbevokst areal av 8 m bredde og ca 123 m lengde (ca. 980 m2). Avståelsene skiller seg fra saken som er omhandlet i Rt-1976-1507 ved at det her ikke er stripeekspropriasjon av hagegrunn.
Lagmannsretten finner at verdsettelsen må skje på grunnlag av salgsverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §4, og da ut fra den påregnelige fremtidige utnyttelse av eiendommene som det er reellt grunnlag for, jfr. loven §5 annet ledd, og til den pris som ville blitt oppnådd ved frivillig salg, jfr. første ledd.
Kirkerøds eiendom var på generalplanen av 1984 utlagt til fortsatt jord/skogbruk, og i følge kommunens representanter under overskjønnet vil det ikke bli foreslått endring i dette i den kommuneplan som nå er under utarbeidelse. Dog er kommunen innstilt på å la Volvo-bedriften få utvide sin virksomhet, og få overta nødvendig grunn til dette av Kirkerøds tilstøtende eiendom. Størrelsen av et slikt tilleggsareal er ikke nærmere klarlagt for lagmannsretten. Det er på det rene at gangveien som det eksproprieres grunn til går over/ved det aktuelle utvidelsesområde for Volvo, og denne del av veien gjelder grunn hvor utnyttelse til næringstomt er påregnelig. Men når det gjelder Kirkerøds eiendom forøvrig, må lagmannsretten bygge på at annen næringsvirksomhet enn jord/skogbruk ikke vil bli godkjent. Ifølge ordføreren er det tverrpolitisk enighet i kommunen om at det ikke skal etableres ytterligere industri/ næringsvirksomhet i dette område, som er spesielt velegnet til jord/skogbruk. Lagmannsretten må ut fra dette legge til grunn at det ikke reellt sett er påregnelig at den øvrige del av Kirkerøds eiendom vil bli anvendt til tomtegrunn. Grunnavståelsen til Scania Vabis lenger øst ved riksvei 118 gjaldt arealer som i det vesentlige var utlagt til industriformål på generalplanen, og spørsmålet om påregnelig utnyttelse til næringstomt stiller seg for denne eiendom annerledes enn det gjør for Kirkerøds eiendom.
Det eksproprierte areal fra Kirkerøds eiendom verdsettes etter dette dels som næringstomt og dels som jord/skogbruksareal. Det er som nevnt ikke nærmere klarlagt nøyaktig hvor stor del av
Kirkerøds eiendom som vil medgå til Volvo-utvidelsen, og lagmannsretten må bygge på de uttalelser som fremkom for så vidt under befaringen. Ut fra dette fastsettes skjønnsmessig en gjennomsnittspris til kr 30,- pr. m2 for det areal Kirkerød har avstått.
Når det gjelder erstatningsspørsmålet for Haugs vedkommende er lagmannsretten enig i byrettens resultat og begrunnelse. På bakgrunn av uttalelsene fra kommunens tekniske sjef må det anses sannsynlig at den del av Haugs eiendom som grenser til gangveien vil tillates anvendt til boligtomter. Tomteutnyttelse av denne del av eiendommen er således påregnelig, men dette gjelder ikke den øvrige del av eiendommen.
Ekspropriasjonen medfører at Haug må tilpasse seg de nye eiendomsforhold ved at tomten(e) forskyves 4 meter lenger inn i skogsterrenget. Det er verdien av denne skoggrunn som utgjør
Haugs økonomiske tap ved ekspropriasjonen. Erstatningen settes for hans vedkommende til kr 11,- pr. m2 som må anses som omsetningsverdien også idag.
Lagmannsretten finner at grunneierne har krav på avsavnsgodtgjørelse, regnet fra 22. oktober 1987 da fylkesmannen ga tillatelse til forhåndstiltredelse. Rentefoten settes til 13 %.
Råde kommune tilpliktes å betale saksomkostninger ved overskjønnet etter skjønnsprosessloven §54a første ledd.
Kirkerød har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, og for Haugs vedkommende finnes saken så tvilsom at han hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. Omkostningsbeløpet settes i samsvar med fremlagt oppgave til kr 17400,- hvorav kr 15000,- er salær.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Råde kommune betaler erstatning til Nils Oddvar Kirkerød med 30 -tretti- kroner pr. m2 og til Mathis Haug med 11 -elleve- kroner pr. m2, med 13 -tretten- prosent rente p.a. fra 22. oktober 1987 til betaling skjer.
2. Råde kommune betaler saksomkostninger for lagmannsretten til Nils Oddvar Kirkerød og Mathis Haug med 17.400 -syttentusenfirehundre- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet.