LE-1994-381
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-11-28 |
| Publisert: | LE-1994-00381 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Heggen og Frøland herredsrett Nr. 250/93A (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-00381 A. Anket til Høyesterett - HR-1995-00311K - Anken nektet fremmet. |
| Parter: | Ankende part: John Ivar Karlstad (Prosessfullmektig: Advokat Thormod Bjerkholt, Sarpsborg). Motpart: Kåre Agnar Holtet (Prosessfullmektig: Advokat Jan Loennecken Wang, Halden). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Melander, formann. Kst. lagdommer Gunnar Vefling. Kst. lagdommer Iver Huitfeldt |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §21, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §12, §49 |
Saken gjelder krav om odelsløsning. Ved stevning til Heggen og Frøland herredsrett av 22. april 1993 reiste John Ivar Karlstad odelsløsningssak mot Kåre Agnar Holtet. Dom ble avsagt 17. november 1993 med slik domsslutning:
1. Kåre Agnar Holtet frifinnes for det fremsatte krav om odelsløsning av eiendommen gnr. 3 bnr. 3 i Marker kommune.
2. John Ivar Karlstad tilpliktes å betale til Kåre Agnar Holtet saksomkostninger med kr 18500, -kronerattentusenfemhundre 00/100- innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse.
Karlstad har i rett tid påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Han har anført at herredsretten har tatt feil i så vel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Holtet har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Mysen 27. oktober 1994. Begge parter møtte og ga forklaring. Det ble avhørt 5 vitner, hvorav ett var nytt for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. For lagmannsretten står saken i samme stilling som for herredsretten.
Den ankende part har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Kåre Agnar Holtet tilpliktes å overdra til og utstede skjøte til John Ivar Karlstad på eiendommen Svendsby gnr. 3 og bnr. 3 i Marker mot å svare vederlag fastsatt ved skjønn i medhold av odelsloven §49.
2. Kåre Agnar Holtet tilpliktes å erstatte John Ivar Karlstad sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
Ankemotpartene har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Underrettens dom stadfestes.
2. John Ivar Karlstad tilpliktes å erstatte Kåre Agnar Holtet hans omkostninger for lagmannsrett.
Den ankende part har gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten, og har for lagmannsretten særlig fremhevet:
Herredsretten har fortolket odelsloven §21 uriktig. Bestemmelsen er en sikkerhetsventil, og saksforholdet i nærværende sak er svært langt fra det lovgiver har tatt sikte på å beskytte. Kriteriet "klårt urimeleg" i §21 annet ledd krever en betydelig interesseovervekt i favør av odelsgodsets besitter dersom man skal fravike den lovbestemte odelsrekkefølge.
Enhver odelsløsning bevirker at besitteren fordrives av odelsløseren. Denne urimelighet er derfor ikke i seg selv et moment. Det er de øvrige momenter omkring odelsløsningen som må vurderes, jf Rt-1978-268.
Den ankende part har bedre odelsrett enn ankemotparten. Han har opprettholdt sin tilknytning til gården og har nær følelsesmessig tilknytning til den. Det var hans besteforeldres gård. Han besøkte sin bestefar på gården. Han var ofte i skogen med sin onkel John Svendsby som overtok driften. Han har også besøkt ankemotparten og hans foreldre på gården og hjulpet noe til i onnene. Av naturlige grunner er det i voksen alder blitt lite utover høflighetsvisitter.
Det bestrides ikke fra den ankende parts side at ankemotparten har bodd på gården hele sitt liv, bortsett fra 1960 - 1965, men dette er ikke alene tilstrekkelig for å fravike odelsrekkefølgen. Holtet har også lengre driftstid enn Karlstad, men heller ikke dette er avgjørende fordi Holtet gjennom de to foreliggende forpaktningskontrakter har fått godtgjørelse.
Avkastningen av gårdsdriften med dagens kornpriser gir en netto på ca kr 20000 pr. år. Avvirkning av 100 m3 skog, jf forpaktningskontrakten, gir et tilsvarende beløp. Til sammen er det tale om ca kr 40000 netto pr. år. Tidligere år mottok Holtet grøftingstilskudd fra det offentlige, og han hadde dessuten skattefordeler ved driftsunderskudd. Det må legges til grunn at Holtets mor og onkel holdt seg selv med kost. Forpaktningskontraktens bestemmelse om dette har derfor ikke vært noen realitet. Holtet selv har bodd gratis på gården.
Fremlagte kvitteringer viser at det er investert ca kr 300000 i gården. Det anføres at det ble hugget tømmer i perioden 1975 - 1985 til en verdi av ca kr 400000, og at dette beløp ble brukt til investeringene på gården. Det må under enhver omstendighet legges til grunn at Holtet har fått rimelig godtgjørelse for sin arbeidsinnsats.
Når det gjelder de subjektive forhold, peker den ankende part på at også han har vokst opp på gård og at han har drevet sitt eget småbruk siden 1983. Partene stiller omtrent likt med hensyn til utdannelse som er relevant for jordbruksvirksomhet. For den ankende part kommer det moment i tillegg at hans samboer har utdannelse og erfaring bl.a. som fagkonsulent på landbrukskontor.
Det anføres at Holtet på grunn av sin dårlige rygg ikke selv har kunnet drive gården i de senere år. Han har måttet leie inn hjelp eller få venner/familie til å hjelpe til. Dette er et moment i favør av den ankende part. Hvis ankemotparten mister gården, vil han ikke komme økonomisk dårligere ut når man tar hensyn til kostnadene ved å leie inn arbeidskraft. Dersom forventet odelsløsningsbeløp settes i bank, vil det gi en høyere avkastning enn gårdsdriften.
En odelstakst vil for øvrig kompensere Holtet for det han måtte ha lagt ned for egen regning av kapital og arbeidsinnsats på gården.
Holtet kan ikke ha hatt noen berettiget forventning om å få overta gården. Han har alltid visst at det var bedre odelsberettigede. Det henvises her særlig til hans advokats brev til Marker jordstyre, datert 21. mars 1983, vedrørende forpaktningskontrakten som ble inngått mellom Svendsby og Holtet samme år. Dokumentet viser at Holtet var klar over odelsretten, og at den kunne bli gjort gjeldende. Holtet har ikke fått signaler om at noen av de bedre odelsberettigede ikke ville bruke sin odelsrett. Det hjelper ikke Holtet at han siden 1978 har forpaktet gården. Det hjelper heller ikke at Svendsby ved sitt testament av 1972 satte Holtet inn som enearving. Svendsby har flere ganger overfor Karlstad uttalt at odelsloven må følges. Lovens forarbeider og rettspraksis peker på at det ville uthule odelsloven formål hvis man tilla overdragerens ønsker sentral vekt.
Slik den ankende part ser saken, er det kun botiden som er i favør av Holtet, men dette er ikke nok til å tilfredsstille lovens krav om betydelig interesseovervekt. Det er nektelse av odelsløsning som i denne saken vil være klart urimelig.
Den ankende part viser til følgende dommer av særlig interesse: Rt-1978-268, Rt-1980-967, Rt-1982-833, Rt-1988-161, Rt-1989-447, Rt-1990-814 og Rt-1992-1.
Ankemotparten har på sin side gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. For lagmannsretten er det særlig lagt vekt på følgende:
Herredsrettens dom er riktig. De fleste opplysninger av betydning vedrørende eiendommen og partene fremgår av dommen. Herredsretten konkluderte med at det var en klar interesseovervekt i favør av besitteren, og at vilkåret i odelsloven §21 annet ledd er oppfylt. En odelsløsning vil virke klart urimelig.
Den skjønnsmessige avgjørelse må treffes med utgangspunkt i følgende tre forhold:
For det første: Nærheten i slektskap. Her stiller den ankende part og ankemotparten likt.
For det annet: Spørsmålet om berettiget forventning. Her er det stor forskjell. Holtet, som tidlig mistet sin far, fikk et nært forhold til sin onkel, som nærmest betraktet ham som sin sønn. Holtet har deltatt i gårdsarbeidet i alle år med full arbeidskraft og økonomiske midler. Selv om Holtet var nr. 14 i odelsrekken, lå det i kortene at han skulle overta. Ikke på noe tidspunkt varslet Karlstad om at han hadde til hensikt å ta gården på odel.
For det tredje: Spørsmålet om tilknytning til eiendommen. Dette moment er sterkt i favør av Holtet. Han har bodd på gården hele sitt liv, med unntak av perioden 1960 - 1965. Også moren har fra 1950 bodd på gården, og etter farens død i 1964 har de sammen med onkelen fungert som en familie. I den skjønnsmessige vurderingen må det være adgang til å ta i betraktning at Holtets mor ved en odelsløsning også må fraflytte eiendommen.
Karlstads eneste tilknytning er at han i noen barneår har bodd i utkanten av Svendsbys eiendom, og at han i ungdomstiden har vært med onkelen noen turer i skogen. Karlstad har gått sin egen vei og overtatt et lite gårdsbruk som ligger ca 10 km fra Svendsby. Odelseiendommen og Karlstads eiendom gir verken hver for seg eller samlet noe fullstendig inntektsgrunnlag for en familie.
For Holtet vil en odelsløsning bety at han ved fraflytning fra eiendommen mister den ekstrainntekt som driften av gården gir ham.
Holtet har i alle år lagt alle sine inntekter som bussjåfør ned i gården. Han fastholder at han tilsammen bare har tatt ut 250 m3 skog i denne tiden. Gårdsdriften har ikke gitt noe overskudd. Alle midler har gått med til å forbedre eiendommen, såvel jordvei som bygninger. Holtet anskaffet for egen regning diverse gårdsutstyr, traktor, tresker etc. Holtet har i dag ingen annen formue enn det som ligger i gården; det eneste han ellers har, er en 1975-modell personbil.
Samlet er, ifølge fremlagte bilag, investeringene på gården i perioden 1984 - 1991 kr 342636.
Holtet vil ikke gjennom odelstakst få igjen de verdier han økonomisk og arbeidsmessig har bidratt med.
Det forhold at Holtet har ryggproblemer, må være uten betydning i saken. Det er intet i odelsloven som indikerer at et slikt handikap skal tillegges betydning. Holtet har for øvrig helt til det siste selv drevet gården, selv om han har fått hjelp til våronn og skuronn. Han kan kjøre traktor, men ikke i hele økter. Man vet heller ikke hvordan ryggen vil utvikle seg, - den kan bli bedre.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.
Det er på det rene at den ankende part etter odelsloven §12 er bedre odelsberettiget enn ankemotparten, som i dag besitter odelseiendommen og er eier i kraft av John Svendsbys testament. Når det gjelder partenes yrke, utdannelse og praksis innen landbruk, er det vanskelig å finne avgjørende forskjeller. Også den ankende part har relevant bakgrunn og har i mange år drevet sitt eget småbruk.
Det er betydelige forskjeller mellom partene når det gjelder deres tilknytning til den eiendom saken gjelder. Kåre Agnar Holtet har etter lagmannsrettens mening en helt annen og klarere tilknytning til odelsgodset enn John Ivar Karlstad. Holtet, som er født i 1955, har bodd hele sitt liv på gården med unntak av perioden 1960 - 1965. Dette avbrekket anser lagmannsretten uten betydning. Bakgrunnen var en familieuoverensstemmelse, og også i disse 5 år bodde Holtet med sin mor like i nærheten av gården. Slik saken er presentert, finner lagmannsretten mange likhetstrekk mellom Holtets situasjon og den situasjon man har når en sønn vokser opp og blir boende på gården. Retten legger til grunn at Holtet etter hvert som han vokste opp, ble tatt med og opplært i gårdsarbeid av sin onkel, John Svendsby, som om han var en sønn på gården. Holtet var mye på nabogården i oppveksten og lærte å kjøre traktor der. Traktoren fikk han låne til bruk på Svendsby. Onkelen kunne selv ikke kjøre traktor. Allerede da han var sytten år, ble Holtet innsatt som enearving i onkelens testament. Tre år senere, i 1975, begynte han som bussjåfør, - et arbeide han hadde ved siden av gårdsarbeidet inntil han kort før ankeforhandlingen ble oppsagt på grunn av sin ryggskade.
Karlstads tilknytning til eiendommen må på den annen side karakteriseres som liten. Det henvises her til herredsrettens domsgrunner, som lagmannsretten kan tiltre.
Lagmannsretten finner at Holtets arbeidsinnsats og investeringer på gården må tillegges betydelig vekt. Gjennom planering og grøfting av innmarken, som opprinnelig var 40 daa med mye beitemark, er det i dag ved hans innsats blitt et areale på ca 61 daa hvor alt er traktorjord som benyttes til korndyrking. Retten legger etter bevisføringen også til grunn at det er skjedd en forbedring av husene på gården og oppføring av nytt vognskjul. Retten legger til grunn at totale investeringer er i størrelsesorden kr 340000, eksklusive støtte fra det offentlige. Lagmannsretten finner at disse investeringer i stor grad er betalt av Holtet av hans inntekter som bussjåfør. I tillegg har Holtet bidratt med sin egen arbeidskraft på gården som i dag fremstår som tidsmessig og godt vedlikeholdt. Etter rettens mening har saken mange likhetstrekk med Femmen-saken, Rt-1988-161, hvor odelsløsning ble nektet.
Forpaktningskontraktene har etter lagmannsrettens mening ikke medført at Holtet har fått betalt for sin arbeidskraft. Dette gjelder særlig når det tas hensyn til de investeringer på gården som han bidro med av egne midler. Holtet er idag uten annen formue enn den gården han har arvet ved onkelens testament. Lagmannsretten legger også vekt på at Holtet i årene før 1978, da den første forpaktningskontrakt ble inngått, hjalp til på gården og var billig arbeidshjelp for onkelen, jf rettens bemerkninger ovenfor om far/sønn-forhold.
Opplysningene fra Karlstad om at Svendsby i tiden fra 1975 til 1985 skal ha tatt ut ca 2000 kubikkmeter tømmer kan ikke tillegges avgjørende vekt. Det er uklart hvorledes midlene eventuelt ble brukt. Vederlag for hogst forut for 1978 og etter 1982 er forøvrig i denne sammenheng av mindre interesse.
Karlstad har påpekt Holtets ryggproblemer og anført dette i sin favør. Lagmannsretten finner ikke å kunne tillegge dette moment særlig vekt. Etter odelsloven er det ikke et vilkår at man selv fysisk skal utføre alt arbeid. Under enhver omstendighet finner retten det tilstrekkelig å konstatere at Holtet har drevet og fortsatt driver gården selv, om enn med noe hjelp fordi han selv ikke kan kjøre fulle økter med traktoren.
Holtet hadde ingen sikkerhet for at det ikke ville melde seg noen med bedre odelsrett enn ham selv. Dertil var det for mange foran ham. Men lagmannsretten legger til grunn at Karlstad aldri overfor Holtet ga uttrykk for noe ønske om å ta gården på odel. Det var heller ingen andre som hadde gitt uttrykk for konkret interesse i å overta gården.
Onkelens ønske om at Holtet skulle overta gården, kan ikke tillegges særlig vekt ved rimelighetsvurderingen. Indirekte har ønsket imidlertid spilt en rolle ved det som rent faktisk skjedde. Retten henviser til det som er nevnt ovenfor.
Som et tilleggsmoment ved rimelighetsvurderingen peker lagmannsretten på at Holtets mor ved en odelsløsning vil måtte finne seg ny bolig etter å ha bodd på gården i nærmere 50 år.
Under henvisning til ovenstående og etter en samlet vurdering finner lagmannssretten at det foreligger en så sterk overvekt av av hensyn som taler mot odelsløsning at det må anses "klårt urimeleg" om Holtet skulle bli drevet bort fra eiendommen. Betingelsene for å anvende unntaksregelen i odelsloven §21 annet ledd foreligger, og Karlstads anke tas ikke til følge.
Når det gjelder omkostningene for herredsretten, finner lagmannsretten at unntaksregelen i §172 annet ledd, jf §180 annet ledd, bør gis anvendelse. Etter rettens mening hadde Karlstad fyldestgjørende grunn til å få saken prøvet i første rettsinstans. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke for herredsretten.
Anken har vært forgjeves. Overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd finner lagmannsretten at Karlstad bør pålegges å erstatte Holtet sakens omkostninger for lagmannsretten. Holtets prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave for lagmannsretten på ialt kr 22500, herav kr 20000 i salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens dom pkt 1 stadfestes.
2. John Ivar Karlstad tilpliktes å betale til Kåre Agnar Holtet saksomkostninger for lagmannsretten med 22.500 -tjuetotusenfemhundre- kroner innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse. Saksomkostninger for herredsretten tilkjennes ikke.