RG-1968-612

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1968-04-16
Publisert:	RG-1968-612
Stikkord:	Skjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 16. april 1968 i ankesak nr. 342/1967
Parter:	Thor Furuholmen (høyesterettsadvokat Bjørn Dalan) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten v/høyesterettsadvokat Harald Rømcke).
Forfatter:	Lagdommerne Arne Jahren, T. Brun Fretheim, tilkalt dommer, byfogd Thoralf Evje
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Skjønnsprosessloven (1917) §28, Bygningsloven (1924) §27, §34, §40, §42, §43, Bygningsloven (1965) §32, §42

Ved Oslo bystyres vedtak av 31. januar 1963, stadfestet av Kommunal- og arbeidsdepartementet 25. februar 1963, ble ingeniør Thor Furuholmens eiendom gnr. 86, bnr. 457, i Oslo, regulert til park og parkeringsplass. Ved begjæring av 12. juli 1965 til Oslo Skjønnskommisjon forlangte Oslo kommune avgitt forsøksekspropriasjonsskjønn over eiendommen etter bygningsloven av 22. februar 1924 §40, punkt 1 a, jfr. §43. Skjønnskommisjonen avsa erstatningsskjønn 6. juni 1967 og satte erstatningen for hele eiendommen til kr. 30,- pr. m2 . Det er tilføyd at fastsettelsen omfatter alle de tapsposter som kommisjonen finner at Furuholmen har krav på å få dekket. Han ble videre tilkjent kr. 3.000,- i erstatning for utlegg til juridisk bistand.

Om det faktiske grunnlag for skjønnet og om Furuholmens anførsler for skjønnskommisjonen viser en til skjønnsgrunnene.

Thor Furuholmen har i rett tid påanket skjønnet til lagmannsretten. Anken er grunngitt med feil rettsanvendelse, subsidiært med en feil ved saksbehandlingen. Når det gjelder rettsanvendelsen, gjør Furuholmen i det vesentlige gjeldende:

Reguleringen utløste innløsningskrav fra Furuholmens side, og kravet bygger på at tomten ved reguleringen er gjort ubebyggelig. Det ble uttrykkelig hevdet for skjønnskommisjonen at eiendommen skulle takseres som bebyggelig, og dette ble ikke egentlig bestridt fra kommunens side. Bygningslovens §42,

Side:613

punkt 2, forutsatte erstatning for en tomt når den helt eller delvis ble gjort ubebyggelig ved en regulering, se også punkt 4. Samme regel er gjentatt i §42 i den nye bygningsloven av 1965, jfr. også §32, nr. 1. Men uansett hva en kan utlede av disse gamle og nye bestemmelser, er prinsippet i vår rett at eieren av en eiendom har rett til å utnytte den og da også å bygge på den. Han må rette seg etter de regler som gjelder i naboforhold, men hvis en offentlig regulering medfører at han ikke kan bygge på eiendommen, har han krav på erstatning for det, forutsatt at eiendommen fysisk og teknisk sett er egnet til bebyggelse. Myndighetene har vid adgang til å regulere, men de har også plikt til å avgjøre reguleringsspørsmålet, og gjør de det ikke i tide, kan eieren bygge, jfr. bygningsloven av 1924 §34, jfr. §27. Iallfall må byggemuligheten erstattes når myndighetene faktisk går til en regulering som gjør eiendommen ubebyggelig.

Skjønnskommisjonen har tatt opp spørsmålet om eiendommen skal takseres som byggetomt og er kommet til at dette ikke skal gjøres. Kommisjonen sier at den ser bort fra reguleringen av 1963, som riktig er, og at den bygger på den faktiske og rettslige tilstand forut for reguleringen. Spørsmålet er hva den mener med den rettslige tilstand. Den har åpenbart trukket slutninger av at eiendommen ikke lå i regulert strøk. Dette kan ikke være riktig. Videre har den lagt vekt på generalplanens forutsetning om at eiendommen skulle ligge i skogbeltet. Men en slik generalplan hadde etter bygningsloven av 1924 ingen virkning i forhold til grunneierne, sml. Rt-1953-1332. Skog- og sonegrensene er også gjenstand for stadig press og varer ofte ikke så lenge. Videre har kommisjonen gitt seg i kast med å drøfte om bebyggelse av eiendommen ville bli tillatt, noe som må være ganske uten betydning i denne forbindelse. Ingen kan regne med at akkurat hans tomt vil bli tillatt bebygget, men en grunneier kan ikke derfor miste sin rett til erstatning når hans eiendom ved regulering blir gjort ubebyggelig. Han har krav på full erstatning etter Grunnlovens §105.

En tomt kan takseres som ubebyggelig hvis de tekniske forutsetninger når det gjelder vei, vann og kloakk m.m., ikke er til stede. Her er disse forutsetninger til stede, og eiendommen er meget vel skikket til byggetomt. Som bebyggelig har eiendommen også en vesentlig subjektiv verdi for Furuholmen. Men skjønnskommisjonen har ikke vurdert noe av dette, idet den på grunnlag som ovenfor nevnt har taksert eiendommen som ubebyggelig. Det er så at kommisjonen har tatt et visst hensyn til en fjern framtidig mulighet for bebyggelse. Muligheten er imidlertid ikke vurdert som fjern på grunn av tekniske mangler eller lang avstand fra sentrum, men fordi kommunen har båndlagt eiendommen til friareal.

Ved en regulering vil noen grunneiere få beholde sin eiendom og kunne bygge på den, mens andre vil miste sin og skal ha erstatning. Det er fast rettspraksis for at sistnevnte eiendommer skal vurderes som bebyggelige og deretter utnyttelsesgraden

Side:614

vurderes ut fra en påregnelig regulering for strøket, jfr. Rt-1925-47. En må se på hva det naturlig ville bli tillatt å bebygge eiendommen med. Her er det ut fra et rimelig reguleringssynspunkt naturlig å regne med industri.

Skjønnskommisjonen har her avvist byggemulighetene på grunn av myndighetenes uvilje til å tillate bebyggelse av eiendommen. Rettslig sett er stillingen da den samme som for sentrumstomter som nektes bebygget fordi kommunen vil ha dem til park e.l. Furuholmen har arbeidet for å få bebygge sin eiendom, men dette er blitt avvist av reguleringsmessige hensyn. Skjønnskommisjonen skulle ha vurdert byggemulighetene ut fra hvordan eiendommen er skikket som byggetomt og ut fra en påregnelig regulering som tillot bebyggelse, se også Rt-1880-257, 1897 730 og 1900 273. Vedkommende tilleggsverdi på grunn av uttatt stein og den subjektive verdi vises til Rt-1949-408 og 1950 638.

Subsidiært gjør Furuholmen gjeldende at skjønnskommisjonen ikke har uttalt seg om og ikke har tatt hensyn til hans krav om erstatning for tap av fordelen ved å kunne legge fyllmasser på eiendommen. Dette er noe annet enn bruk til opplagsplass. Fordi fjellet er utsprengt, kan det legges inn fyll og innrettes opplagsplass oppå fyllmassene. Det er en saksbehandlingsfeil og opphevingsgrunn at kommisjonen ikke har behandlet forholdet, jfr. skjønnslovens §28, jfr. Rt-1952-1185.

Furuholmen har lagt ned slik påstand:

«1. Oslo Skjønnskommisjons skjønn av 6/6.1967 oppheves og hjemvises til Oslo Skjønnskommisjon med ny sammensetning.

2. Den ankende part tilkjennes sakskostnader.»

Oslo kommune har tatt til motmæle og har lagt ned påstand om at skjønnet stadfestes og kommunen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Fra kommunens side er det hevdet at skjønnskommisjonen har fulgt de prinsipper som den ankende part forfekter og som det ikke er uenighet om, idet den har sett bort fra reguleringen og lagt til grunn den faktiske og rettslige tilstand forut for denne. Og kommisjonen har bl.a. lagt vekt på at eiendommene sønnenfor denne er regulert til industri. Den sier ikke at eiendommen er ubebyggelig, men at den ikke blir å taksere som byggetomt. Kommisjonen vurderer muligheten for bebyggelse som fjern, og ved siden av denne mulighet trekker den fram tjenligheten til opplagstomt, som gir en meget høy verdi. Dertil har den også tatt hensyn til at det var nedlagt et arbeid som ville komme eksproprianten til gode. Ut fra disse betraktninger og den særdeles høye takst burde man ha kunnet akkviescere ved skjønnet. Skjønnskommisjonen har ikke i den grad vært på villspor som den ankende part hevder. Den har ikke gjort rettslige feil, men har bygd på et riktig rettslig grunnlag, og kommisjonens videre vurderinger ut fra dette rettslige grunnlag er av rent faktisk og skjønnsmessig art.

Side:615

Fra kommunens side er det videre understreket at eiendommen ligger som en kile inn i de store områder som myndighetene beflitter seg på å bevare som friområder for byens befolkning. Det er her tale om naturgitte forhold og muligheter, som må influere på en eiendoms verdi. Situasjonen er derfor vurderingsmessig en annen enn for eiendommer nede i bebyggelsen, for ikke å si i sentrum.

Prosessfullmektigen har også fastholdt følgende uttalelse i anketilsvaret:

«Når eiendommen ved sin beliggenhet og etter hovedretningslinjene i byplanmyndighetenes disponeringer naturlig utpeker seg som fallende inn under friområder, vil dette naturlig måtte ha en reduserende innflytelse på grunnverdien i motsetning til situasjonen for den eiendom som naturlig utpekes, som f.eks. et lokalt sentrum med forretningsbygg m.v.»

I rådhusskjønnet, jfr. Rt-1925-47, slo den sentrale beliggenhet ut til ekspropriatenes fordel. Tilsvarende må beliggenheten her virke negativt, ikke fordi kommunen har regulert eiendommen til friareal, men fordi hele situasjonen tilsier det. Spesielt må det redusere verdien at arealet ligger naturlig til rette for og utpeker seg som friareal. Og skjønnskommisjonen har latt byggemulighetene telle med. Den har vurdert framtidsmulighetene som byggegrunn, jfr. Stang: Norsk bygningsrett 164-65. De tekniske anlegg må telle her, og denne eiendommen krever store tekniske anlegg for bebyggelse.

Kommunen hevder videre at det ikke er gjort noen saksbehandlingsfeil. Når kommisjonen har lagt til grunn verdien «som opplagsplass for entreprenørforretning», var det ikke nødvendig at «henleggelse av fyllmasser» ble uttrykkelig nevnt i denne sammenhengen.

Under ankeforhandlingen har Thor Furuholmen og 3 vitner gitt forklaring. De har alle også gitt forklaring for skjønnskommisjonen. Nye dokumenter er ikke framlagt.

Lagmannsrettens syn på saken:

Partene er enige om at skjønnskommisjonens faktiske framstilling er riktig og fyllestgjørende. De er videre enige om at skjønnskommisjonen med rette har sett bort fra den aktuelle regulering ved vurderingen av byggemulighetene. Dessuten er de enige om at det ikke ville være riktig å sette muligheten for bebyggelse av eiendommen helt ut av betraktning. Heller ikke synes det å være noen uenighet mellom partene om at det ved vurderingen av om, og i tilfelle når, det ville bli aktuelt å bebygge en eiendom som eksproprieres, skal tas hensyn til om de tekniske forutsetninger når det gjelder vei, vann og kloakk m.m., kan oppfylles, og hva dette måtte koste, og likeså at det skal legges vekt på eiendommens beliggenhet.

Det skulle også ligge i de prinsipper som kom til uttrykk i kjennelsen om rådhusreguleringen i Oslo, Rt-1925-47, at det ved vurderingen av beliggenheten må legges vekt på om denne fra et alminnelig, fornuftig kjøpersynspunkt vil bli ansett som

Side:616

mer eller mindre formålstjenlig for bebyggelse av den art som det særlig kan bli tale om. Begge parter har vist til denne kjennelsen.

Det er i retten forevist kart for tre generalplaner (soneplaner) for Oslo, en av 1934, en av 1949 og en av 1960. På alle disse kartene ligger Furuholmens eiendom innenfor sonegrensen for et stort skog- og friområde. Etter prosedyren synes det ikke helt klart om kommunen mener at dette forholdet i seg selv kunne tillegges direkte betydning ved vurderingen av muligheten for bebyggelse av eiendommen. Kommunen hevder iallfall at det ved vurderingen var riktig å legge vekt på eiendommens beliggenhet i forhold til dette store skogområdet, fordi denne beliggenheten, sammenholdt med hovedretningslinjene i byplanmyndighetenes disponeringer, gjør at eiendommen naturlig utpeker seg som fall ende inn under friområder.

Ved sin bedømmelse av mulighetene for at eiendommen kunne bli utnyttet til byggetomt har skjønnskommisjonen ifølge skjønnsgrunnene for det første tatt hensyn til at eiendommen ikke lå i regulert strøk, videre er nevnt beliggenheten i forhold til det sammenhengende skog- og friluftsområde og at generalplanen for Oslo alltid har forutsatt at eiendommen skulle ligge i skogbeltet. På den andre siden har kommisjonen tatt hensyn til at naboeiendommen mot sør, riktignok under sterk motstand og dissens, var blitt regulert for lettere form for industri, mens det øvrige tilgrensende strøk mot sør utelukkende er boligstrøk. Endelig nevner kommisjonen at det vil være naturlig å legge vekt på, og en må gå ut fra at det er ment som et negativt moment, at Furuholmens gjentatte forsøk på å oppnå godkjennelse for byggeplaner på sin eiendom er blitt resultatløse. Kommisjonen konkluderer slik:

«Skjønnskommisjonen finner etter dette at det ikke vil være riktig å ta tilfølge saksøktes påstand om at eiendommen skal bli å taksere som byggetomt. Grunnlaget for takseringen må etter skjønnskommisjonens oppfatning bli den verdi eiendommen vil kunne ha som opplagsplass for entreprenørforretning uten bebyggelse og med et mindre tillegg for den - etter skjønnskommisjonens oppfatning - fjerne mulighet for at eieren kanskje en gang i fremtiden tross alt vil kunne oppnå tillatelse fra myndighetene til bebyggelse, - dette siste bare i den utstrekning det antas å ville ha kunnet spille en medbestemmende rolle for de vurderinger en refiektant på eiendommen ville ha lagt til grunn for et kjøpetilbud.»

Spørsmålet om eiendommen i seg selv er skikket til byggetomt, herunder om de tekniske forutsetninger kan oppfylles og hva dette vil koste, er ikke drøftet i skjønnsgrunnene, skjønt det er på det rene at spørsmålet ble forholdsvis utførlig behandlet av partene for skjønnskommisjonen. Det må også anses på det rene at eiendommen ikke ligger så avsides til, at den av den grunn ikke kan ha noen vesentlig verdi som byggetomt. Lagmannsretten må etter dette forstå skjønnsgrunnene slik at når

Side:617

kommisjonen ikke har taksert eiendommen som byggetomt, men har forutsatt at den bare ville kunne brukes til opplagsplass uten bebyggelse - med en fjern mulighet for at det kanskje en gang i fremtiden tross alt vil kunne oppnås tillatelse fra myndighetene til bebyggelse, så er det fordi eiendommen har en slik beliggenhet at det er i almenhetens interesse at den blir liggende ubebygd som offentlig friareal, og fordi dette er kommet til uttrykk i eldre og nyere kommunale generalplaner og likeså i myndighetenes uttalte motvilje mot å tillate Furuholmen å bygge på eiendommen.

Lagmannsretten mener at dette ikke kan være riktig rettsanvendelse. Riktignok vil en eiendoms beliggenhet ha betydning for om, og i tilfelle når, den kan påregnes å ville bli bebygd, særlig fordi både bebyggelsens lønnsomhet og knappheten på byggegrunn generelt vil ha tendens til å avta etter hvert som en kommer fjernere fra tettbygd strøk, kommunikasjoner og andre goder. Men det moment som skjønnskommisjonen her har lagt vekt på, er nærmest av motsatt karakter. Det dreier seg her i virkeligheten om konkurrerende behov. Behovet for byggegrunn, som får uttrykk i etterspørsel etter grunn til dette bruk og dermed også virker på prisen, har måttet vike for et annet behov.

Det er videre så at vedkommende myndigheter kan avgjøre at en eiendom skal ligge ubebygd og være offentlig friareal, men dette måtte etter bygningsloven av 1924 gjøres ved et reguleringsvedtak, og eieren fikk da krav på innløsning. De kommunale myndigheter har her både gjennom sine general- eller soneplaner og på annen måte fra lang tid tilbake gitt uttrykk for og gjort kjent at de tok sikte på å nekte bebyggelse av eiendommen, eller med andre ord at det var tanken før eller senere å regulere eiendommen til friareal. Men dette kunne etter lagmannsrettens mening ikke virke reduserende på den erstatning som Furuholmen fikk krav på da tanken endelig i 1963 ble realisert og kommunen så i henhold til eierens forlangende gikk til innløsning av eiendommen. At Furuholmen har måttet regne med at det var små muligheter for å få tillatelse til å bebygge eiendommen, og at mulige reflektanter før 1963 måtte regne med det samme, kan ikke være avgjørende. Er lagmannsrettens syn riktig, skulle dette i prinsippet ikke påvirke prisen, da enhver eier kunne regne med erstatning for eiendommen som bebyggelig, hvis det ble til at den ble regulert til friareal.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at skjønnskommisjonen har lagt en uriktig rettsoppfatning til grunn ved sin vurdering av om eiendommen skulle takseres som bebyggelig, og at skjønnet derfor må oppheves. Selv om taksten kan synes høy, kan en ikke se bort fra den mulighet at den kunne ha blitt høyere om eiendommen var blitt taksert som bebyggelig. En kan ikke se at kommisjonen har ansett verdien høyere under de forutsetninger som kommisjonen har lagt til grunn, enn den ville bli om eiendommen var ansett bebyggelig. Det er etter dette nødvendig at byggemulighetene blir vurdert på nytt av kommisjonen.

Side:618

Lagmannsretten finner det ikke nødvendig at skjønnskommisjonen ved den nye behandling får ny sammensetning.

Etter utfallet av anken vil Furuholmen bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. tvistemålslovens §172, første ledd, og §180, annet ledd. De settes til kr. 3.500,-.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Oslo Skjønnskommisjons skjønn av 6. juni 1967 oppheves og hjemvises til ny behandling.

2. Oslo kommune erstatter Thor Furuholmen saksomkostningene for lagmannsretten med 3.500 - tretusenfemhundre - kroner. Oppfyllingsfristen er 2 - to - uker fra dommen er forkynt.

Av skjønnskommisjonens erstatningsskjønn (høyesterettsadvokat Ragnar Christophersen, formann med skjønnsmenn): - - -

De eiendommer som omfattes av reguleringen, faller i to klart adskilte deler, en søndre del og en nordre del.

Den søndre delen gjelder følgende bruksnumre av gnr. 86: Bnr. 467, 494 og 656.

Disse eiendommer danner sammenlagt et triangelformet areal, og er ifølge reguleringen beregnet utnyttet for industri, dog med et 25 meter bredt grøntbelte langs alle nabogrenser og med bestemmelser i de tilhørende vedtekter om begrensninger med hensyn til hvilken art av industri eller håndverk det vil kunne gis adgang til å drive. Dette triangelformede område hadde også tidligere vært regulert for industri, nemlig ved plan stadfestet 26.11.1958.

Det nordlige område omfatter kommunens eiendom, gnr. 86, bnr. 703, og ingeniør Thor Furuholmens eiendom, gnr. 86, bnr. 457. Dette område er etter den stadfestede regulering av 1963 regulert til offentlig park og parkeringsplasser. Området omfattes ikke av eldre reguleringsplaner. Det har ifølge opplysning i kommunikasjonsrådmannens innstilling til reguleringsplanen i stor utstrekning vært brukt som utgangspunkt for turtrafikk i Lillomarka (dok. 1 ad 6 side 13).

I henhold til beslutning av Oslo formannskap i møte 4.3.1965 uttok kommuneadvokaten 12.7.1965 begjæring om forsøksekspropriasjonstakst over ingeniør Furuholmens eiendom gnr. 86, bnr. 457 under henvisning til at eiendommen var regulert til offentlig park og parkeringsplass. Som hjemmel for begjæringen ble henvist til bygningsloven av 22.2.1924 §40, pkt. 1 a jfr. §43.

Gnr. 86, bnr. 457 utgjør et sammenhengende ubebygget areal stort 24.710,6 m2 . Ingeniør Thor Furuholmen kjøpte eiendommen i 1947 i hensikt å utnytte den som stenbrudd og til drift av pukkverk. I 1958 foretok han et makeskifte med Oslo kommune. Ved dette ble eiendommen gnr. 86, bnr. 703 utskilt og overført til kommunen. Senere har bnr. 457 hatt den avgrensning og det areal som forelå ved reguleringens vedtagelse og ved uttagelsen av skjønnsbegjæringen.

Det er opplyst at virksomheten i stenbruddet og pukkverket på

Side:619

eiendommen ble nedlagt i 1962. Den hele eiendom var da blitt utsprengt i to plan, den laveste del mot det sydøstre hjørne med et areal på ca. 3 mål på ca. kote 220, mens resten av eiendommen, ca. 22 mål, ligger på ca. kote 232.

Fra eierens, Furuholmens, side er det i årenes løp blitt gjort flere henvendelser til bygningsmyndighetene for å oppnå godkjennelse av at bnr. 457 etter utsprengningen kunne bli godkjent til bruk for industriformål.

I den i saken fremlagte korrespondanse om dette (dok. 1 ad 8) nevnes herom:

I møte 13.11.1956 traff byplanrådet enstemmig vedtak om «ikke å ville fastsette noen regulering for området så lenge pukkverket er i virksomhet».

Furuholmen hadde da i et skriv av 1.10.1956 meddelt at uttagningen av sten på Disen Pukkverk ville fortsette i 5 år, og fremhevet det ønskelige i at det allerede nå ble drøftet hvorledes det gjenstående areal burde utnyttes.

I et skriv av 7.3.1958 til byplankontoret uttaler Furuholmen at han har regnet med å nytte Disen Pukkverk til industritomter når stenen er tatt ut og området er planert. Til dette uttalte byplankontoret at det «kan ikke anbefale dette, da arealet i sin helhet ligger utenfor byggesonen», men at det kan tenke seg «at det med tiden kan bli behov for en parkeringsplass ved enden av Årvollveien, da dette er en viktig innfartsvei til Grefsenmarka».

I skrivet av 7.3.1958 (dok. 1 ad 10) uttales det fra Furuholmens side at det fra byplankontoret var blitt «opplyst at generalplanen forutsatte en «skoggrense» på oversiden av bnr. 494, slik at vår eiendom ikke skulle kunne bebygges».

Under den forberedende behandling av reguleringsplan stadfestet 25.2.1963, protesterte Furuholmen som eier av gnr. 86, bnr. 457 mot planen. I skriv av 9.4.1962 til byplankontoret anførte han at når sprengningen i bruddet var blitt avsluttet en gang i løpet av inneværende år (1962), hadde han tenkt å nytte eiendommen til industri. Til dette bemerket byplankontoret kort at eiendommen ligger utenfor det område som på generalplanen er vist som bebyggelig.

Angående den i 1963 stadfestede reguleringsplan bemerkes forøvrig:

Det var under behandlingen i byplanråd, formannskap og bystyre skarp dissens angående forslaget om utnyttelse av det søndre, triangelformede område (bnr. 467, 494 og 656) for industri. Opprinnelig var det flertall i byplanrådet for et forslag om regulering til parkformål også forsåvidt angår denne søndre del. Tilslutt vedtok imidlertid byplanrådet med 6 mot 6 stemmer forslag om regulering til industri. I formannskapet var stemmetallet 13 or dette forslag om industriutnyttelse og 8 mot. I bystyret var stemmetallet 43 mot 42.

Forsåvidt angår den nordre del (bnr. 457 og 703) var det hele tiden og innen alle instanser enighet om forslaget om regulering for offentlig park og parkeringsplass.

Hovedforhandling i saken ble fremmet 19.5.1967, jfr. foranstående utskrift av rettsboken.

Under denne hovedforhandling ble det opplyst fra

Side:620

kommuneadvokatens side at det nå forelå en ny reguleringsplan vedrørende det nordlige område (bnr. 457 og 703). Denne plan er stadfestet 14.11.1966 og går ut på detaljert reguleringsplan for park og parkeringsareal på gnr. 86, bnr. 457 samt endret trasé for turvei D 1 på østsiden av eiendommen. Kart vedrørende denne reguleringsplan er fremlagt i saken (dok. 14).

Saksøktes, ingeniør Furuholmens prosessfullmektig, h.r. advokat Dalan, har i forbindelse med denne opplysning tatt forbehold om å gjøre gjeldende at ekspropriasjon av gnr. 457 antagelig må bli å fremme etter den nye bygningslovs prosessregler.

Hertil har kommuneadvokaten bemerket at han fastholder sin opprinnelige skjønnsbegjæring etter reguleringen av 1963, at skjønnet gjelder den samme eiendom, idet begge reguleringer omfatter hele bnr. 457, og at den i 1965 innledede ekspropriasjonssak derfor må føres frem til avslutning.

H.r.advokat Dalan har videre anført at det fra ingeniør Furuholmens side er blitt fremsatt krav overfor Oslo kommune om innløsning i henhold til bygningslovens bestemmelser både etter reguleringen av 1963 og reguleringen av 1966.

Med hensyn til fastsettelsen av erstatning har h.r.advokat Dalan hevdet at eiendommen i den tilstand den idag forefinnes etter utsprengningen, er vel egnet for utnyttelse til industri.

Han hevder at det hele tomteareal må vurderes som bebyggelig, og da blir det etter saksøktes oppfatning intet annet alternativ enn industribebyggelse. Isåfall bør det regnes med en utnyttelsesgrad av 0.8.

I tillegg hertil kommer erstatning for tap av den subjektive verdi som ligger i eiendommen for ingeniør Furuholmen. Denne har som innehaver av entreprenørfirmaet Ingeniør Thor Furuholmen A/S en meget stor interesse i fortsatt å eie og bebygge ekspropriasjonsarealet. Han har i sin egenskap av entreprenør bruk for eiendommen til følgende formål:

a) Henlegging av fyllmasse, hvorved han vil kunne oppnå innsparing av meget store beløp for sitt firma i Oslo-området.

b) Entreprenørfortjeneste ved oppføring av industribygg på ca. 20.000 gulvmeter på eiendommen.

c) Byggherregevinst vedrørende en slik industribygning, d.v.s. interessen av i fremtiden å kunne stå som eier av bygget og bruke det bl.a. for formål i tilknytning til sin entreprenørdrift.

Disse anførsler er blitt søkt underbygget ved opplysninger om omfanget av Furuholmens entreprenørvirksomhet, såvel i Oslo-distriktet som på landsbasis, om denne virksomhets behov for å ha selveiende byggetomter til sin rådighet og/eller tomter for henlegging av fyllmasse og videre om anslått kostende av det industribygg som vil kunne oppføres på tomten og entreprenørfortjenesten i forbindelse med et slikt arbeid.

Det første spørsmål som Skjønnskommisjonen må ta standpunkt til, er om eiendommen blir å taksere som byggetomt.

Skjønnskommisjonen ser her bort fra reguleringen av 1963 som ligger til grunn for skjønnsbegjæringen. Spørsmålet må bli å avgjøre uten hensyn til denne regulering, m.a.o. på basis av den faktiske og rettslige tilstand som forelå forut for reguleringens stadfestelse.

På den ene side må tas hensyn til det forhold at eiendommen forut

Side:621

for reguleringen av 1963 ikke lå i regulert strøk. Vest, nord og for den vesentlige dels også øst for eiendommen ligger sammenhengende skogog friluftsområde i Grefsenmarka og Lillomarka. Generalplanen for Oslo har alltid forutsatt - også før Furuholmens kjøp i 1947 - at eiendommen skulle ligge i skogbeltet.

På den annen side har man det forhold at naboeiendommen mot syd, det triangelformede areal som omfatter bnr. 467, 494 og 656, fra 1958 av har vært regulert for lettere form for industri. Her må dog has for øye at hele det øvrige tilgrensende strøk mot syd utelukkende er boligstrøk, videre at reguleringen av triangeltomten er fremkommet under sterk motstand fra forskjellige myndigheters side og under nærmest skarpest mulig dissens. Videre vil det være naturlig å legge vekt på at Furuholmens gjentatte forsøk på å oppnå godkjennelse for byggeplaner på sin eiendom er blitt resultatløse. I selve tillatelsen til utsprengning av stenmassene på eiendommen antas ikke å ligge noe forhåndstilsagn om etterfølgende byggetillatelse.

Skjønnskommisjonen finner etter dette at det ikke vil være riktig å ta tilfølge saksøktes påstand om at eiendommen skal bli å taksere som byggetomt. Grunnlaget for takseringen må etter skjønnskommisjonens oppfatning bli den verdi eiendommen vil kunne ha som opplagsplass for entreprenørforretning uten bebyggelse og med et mindre tillegg for den - etter skjønnskommisjonens oppfatning - fjerne mulighet for at eieren kanskje en gang i fremtiden tross alt ville kunne oppnå tillatelse fra myndighetene til bebyggelse, - dette siste bare i den utstrekning det antas å ville ha kunnet spille en medbestemmende rolle for de vurderinger en reflektant på eiendommen ville ha lagt til grunn for et kjøpetilbud.

Skjønnskommisjonen viser her til uttalelser i Stangs Norsk bygningsrett 164 og 165 samt Schjødts Ekspropriasjonsrett 226 (utgaven av 1947) og den der nevnte høyesterettsdom i Rt-1923-II 48.

Som et moment Skjønnskommisjonen også har tatt hensyn til ved erstatningsfastsettelsen - og da i Furuholmens favør - nevnes:

Ifølge den stadfestede regulering av 1963 er det kommunens hensikt a bruke endel av gnr. 86, bnr. 457 til parkeringsformål. Den utsprengning og planering som Furuholmen har foretatt på eiendommen, vil i denne forbindelse komme eksproprianten - kommunen - tilgode, altså representere en verdi på kommunens hånd, samtidig som den betegner en bruksverdi for Furuholmen når det dreier seg om anvendelse av eiendommen til opplagsplass. Skjønnskommisjonen henviser her til Høyesteretts avgjørelser i Rt-1956-493 (spesielt 499) og samme år 109 samt Rt-1959-1239. Hensyn er også tatt til nærhet av offentlig vei.

På det her angitte grunnlag fastsetter skjønnskommisjonen erstatningen for hele gnr. 86, bnr. 457, 24.710,6 m2, til kr. 30.- pr. m2 .

Denne fastsettelse omfatter da alle de tapsposter som skjønnskommisjonen finner at saksøkte, ingeniør Thor Furuholmen, har krav på å få dekket. - - -